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西安市商業(yè)地產(chǎn)面臨的機會與挑戰(zhàn)

內(nèi)容摘要：西安作為陜西省的省會，隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也十分迅速。本文指出，西安市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢包括經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，政策變化等，但同時也存在開發(fā)模式落后、融資渠道單一、政府規(guī)劃經(jīng)驗缺乏等問題，只有理性分析經(jīng)驗教訓(xùn)，才能使商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式西安

近段時間，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上商鋪銷售火爆，商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲，無論是住宅底商還是純商業(yè)項目，都呈現(xiàn)出迅猛上升的勢頭。西安等房地產(chǎn)發(fā)展初級市場，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上呈現(xiàn)一派火熱的氛圍。一方面，投資資金紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，另一方面各國零售業(yè)巨頭也紛紛進(jìn)駐西安，使商業(yè)地產(chǎn)項目競爭愈演愈烈。西安近幾年商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展讓人眼花繚亂，但同時也要理性的分析其中的經(jīng)驗與教訓(xùn)，為以后更好的開發(fā)提供建議。

西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢及特點

（一）經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展是重要保證

西安市經(jīng)濟(jì)保持發(fā)展的良好勢頭，全市生產(chǎn)總值由2000年的643.26億元增加到2005年的1270.14億元，年均增長13.3％，基本實現(xiàn)總量翻一番。人均生產(chǎn)總值從1100美元增加到2165美元。全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成2579.3億元，年均增長29.2％?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資穩(wěn)步增加，在2005年達(dá)到100億元。這些數(shù)據(jù)表明西安市正邁入一個高速發(fā)展的階段，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

（二）商業(yè)市場繁榮

西安商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大發(fā)展機會就是商業(yè)市場的蓬勃發(fā)展。據(jù)了解，2005年西安市商業(yè)設(shè)施建設(shè)發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大、多元化、檔次高的特點，大型商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施建設(shè)項目不斷增多。目前已有家世界雁塔路店、人人樂北關(guān)店等20個大型商業(yè)網(wǎng)點項目開業(yè)，共完成投資額10億元，建筑面積60萬平方米。國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪于2006年5月在東大街安家，總投資15億元人民幣，占地約68畝，總建筑面積25萬平方米，目前工程建設(shè)已進(jìn)入收尾階段的騾馬市商業(yè)步行街被其選中。西安市良好的商業(yè)市場氛圍吸引眾多國內(nèi)及國際知名商家進(jìn)駐，實現(xiàn)了商業(yè)和房地產(chǎn)的良性互動，即為商業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間，也有力地促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

（三）政府政策變化及行業(yè)規(guī)范

從政策角度看，近兩年為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，保證房地產(chǎn)業(yè)快速平穩(wěn)的發(fā)展，防止出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)業(yè)過熱，國家了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策來對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。受此類政策的影響，住宅類和其它類型的房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯放緩，開發(fā)商對獲得的土地和資金分配隨之做出調(diào)整，而利潤率較高的商業(yè)地產(chǎn)獲得開發(fā)商的青睞。特別值得關(guān)注的是，鑒于房地產(chǎn)以前出現(xiàn)的問題和教訓(xùn)，一些全面指導(dǎo)和規(guī)范西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的文件即將出臺，這將為西安的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。

（四）商業(yè)地產(chǎn)運作水平不斷提高

商業(yè)地產(chǎn)與所在區(qū)域內(nèi)的市場供需關(guān)系緊密結(jié)合，即市場有多大的購買力，就需要多大商業(yè)物業(yè)。過去的經(jīng)驗證明，零散的經(jīng)營模式很難集中所有的商業(yè)吸引力去吸引消費者和維護(hù)消費者。因此體量大、功能綜合全面、內(nèi)在經(jīng)營服務(wù)品質(zhì)優(yōu)良的商業(yè)項目將是下一步商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)重點。而對于大規(guī)模和高功能的項目開發(fā)，必須進(jìn)行充分的市場調(diào)查。特別是海外零售商進(jìn)駐之后或者項目想融到海外投資，都會對商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)提出很高要求。這就自然推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)商的運作水平不斷提升，最終促使整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步

良好的投資前景已經(jīng)吸引了眾多投資機構(gòu)和經(jīng)營企業(yè)，一批國內(nèi)知名商業(yè)零售企業(yè)正在西安選址，其中北京華聯(lián)擬在二環(huán)路周邊開設(shè)購物中心、王府井百貨業(yè)擬在東大街選址開店，而來自瑞典的宜家百安居、法國家樂福也擬進(jìn)入西安的商業(yè)領(lǐng)域。（五）特色品牌領(lǐng)軍市場

商業(yè)地產(chǎn)競爭關(guān)鍵要走特色之路，特色是生命線，特色就是競爭力。而本土文化則是一個關(guān)鍵元素，從這個角度講，這也是對開發(fā)商的考驗。西安作為古都，有其獨特的文化底蘊和歷史痕跡，如何在現(xiàn)代社會的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)掘并有效地利用這些因素，有時候是項目成敗的關(guān)鍵。

西大街的開發(fā)是把唐風(fēng)作為該街的主要建筑風(fēng)格加以控制，朱棟、黛瓦、粉墻一系列標(biāo)志性的唐代建筑元素使得西大街的整體風(fēng)貌顯得鮮亮活力，而這樣的建筑風(fēng)格比較適合用于規(guī)模較大的公共、商業(yè)建筑。西大街定位于集旅游、休閑、觀光、購物為特色的中國唐人街，整條街完整開發(fā)勢必引起人氣匯聚、客流頻繁、萬商云集，使得整條街和項目具有整體向上的趨勢，以后必將成為西安旅游的新熱點。

西安南城，隨著大唐通易坊、大唐商業(yè)廣場等盛唐風(fēng)韻商業(yè)地產(chǎn)項目開工建設(shè)，同時相繼涌現(xiàn)出大唐不夜城，以及占地近千畝的大唐芙蓉園等大規(guī)模仿唐建筑，其規(guī)劃建設(shè)，商業(yè)規(guī)模，將再次引爆唐文化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮。

西安商業(yè)地產(chǎn)面臨的困難及挑戰(zhàn)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長，開發(fā)和回收周期較長。一般住宅的開發(fā)周期為3—4年左右，大部分項目則更短。而一個完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目則需要5到7年，而回收周期則在7到10年左右，這對開發(fā)商的資金實力來講是嚴(yán)峻的考驗。

政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗及宏觀監(jiān)控造成項目的盲目開發(fā)和不合理競爭，影響了城市商業(yè)功能的整體布局。由于商業(yè)服務(wù)于廣大消費者，同時，也是城市服務(wù)功能的一部分，大部分城市政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗，在規(guī)劃，特別是項目立項、審批上缺乏合理規(guī)劃及有力的監(jiān)控，產(chǎn)生大量盲目建設(shè)，重復(fù)建設(shè)，同時在市政配套上難以與商業(yè)項目進(jìn)行合理配套。

缺乏對商業(yè)地產(chǎn)特殊性的深刻理解，造成不合理盲目開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商熟悉住宅的開發(fā)，主觀上把商業(yè)的開發(fā)套入住宅地產(chǎn)的開發(fā)流程，許多項目沒有招商就開始規(guī)劃設(shè)計甚至建造，但商業(yè)的運營是一個長期的過程，開發(fā)商們常常忽略商業(yè)運營的最基本條件，即消費者、消費區(qū)域及消費能力，導(dǎo)致了項目開發(fā)在體量上及業(yè)態(tài)定位組合上的盲目性。同時由于目前中國商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的信息不對稱及商業(yè)的飛速發(fā)展變化，更加大項目開發(fā)的盲目性。

開發(fā)模式的落后和單一，難以保證商業(yè)的長期持久運營。在西安，發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度普遍估計不足，缺乏對銷售后的經(jīng)營經(jīng)驗，即便銷售成功也難保經(jīng)營順利。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)復(fù)雜得多，規(guī)劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆，才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開發(fā)商名下轉(zhuǎn)入小業(yè)主囊中，但承諾負(fù)責(zé)招商的發(fā)展商發(fā)現(xiàn)商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會影響到小業(yè)主們的供樓能力。所以，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤豐厚但成功的道路曲折。目前底商性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有許多銷售情況都相當(dāng)不錯，在很短的時間內(nèi)以較高的價位全部售出。但這類項目在進(jìn)入商業(yè)市場后，經(jīng)營狀況卻參差不齊。比如西安某開發(fā)公司在商業(yè)地產(chǎn)銷售之后，開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力，日后經(jīng)營完全由散戶自身調(diào)節(jié)，風(fēng)險很大。

同時，西安商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式有先天缺陷。目前西安在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目中多數(shù)采取出售產(chǎn)權(quán)然后包租幾年的經(jīng)營方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關(guān)，與商鋪買家風(fēng)險意識不足也直接相關(guān)。產(chǎn)權(quán)商鋪一經(jīng)售出，經(jīng)營權(quán)就掌握在小業(yè)主手里了，發(fā)展商很難協(xié)調(diào)，而沒有統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)，商場經(jīng)營很難成功。售后返租難度也很大，開發(fā)商本身沒有商場經(jīng)營經(jīng)驗，而西安又缺乏經(jīng)驗豐富的專業(yè)商場經(jīng)營公司，向小業(yè)主承諾的租金能不能保證很難說。

總的說來，商業(yè)地產(chǎn)是考驗投資商實力與經(jīng)營理念的項目，是不能夢想暴利的項目。目前市場呈現(xiàn)出的供不應(yīng)求現(xiàn)狀最直接的原因還是在于前兩年竣工的商業(yè)地產(chǎn)項目偏少，大批項目處在前期規(guī)劃或在建階段，隨后幾年，其供應(yīng)量會逐漸加大。商業(yè)地產(chǎn)的需求和供給出現(xiàn)錯位對其長久發(fā)展埋下很大的隱患。但是，快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和城市人口又迫切需求更多商業(yè)場所的出現(xiàn)，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有壓力也有動力，一方面需要政府部門的正確引導(dǎo)，給予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求開發(fā)商提高企業(yè)的開發(fā)能力和風(fēng)險控制能力，盡快建立一套完善可行的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理模式，使西安市商業(yè)地產(chǎn)市場盡快成熟起來。