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*、*、*、*人民政府，*經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，市各委、辦、局（公司），市各直屬單位：

為貫徹落實(shí)《市政府關(guān)于印發(fā)〈*年市區(qū)老居民小區(qū)整治工作方案〉的通知》(徐政發(fā)［*］45號(hào))、《市政府關(guān)于在全市老居民小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理工作的通知》(徐政發(fā)［*］115號(hào))文件精神，經(jīng)市政府研究同意，決定對(duì)整治后的老居民小區(qū)全面推行準(zhǔn)物業(yè)管理，進(jìn)一步落實(shí)長(zhǎng)效管理，鞏固老小區(qū)整治成果，現(xiàn)制定工作意見(jiàn)如下：

一、進(jìn)一步提高對(duì)整治后的老小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)

老居民小區(qū)整治是我市今年城建重點(diǎn)工程之一，也是市委、市政府為民辦實(shí)事的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。通過(guò)綜合整治，改善了老居民小區(qū)生活環(huán)境，提高了居民的生活質(zhì)量，使老小區(qū)居民共享改革發(fā)展的成果。為鞏固整治成果，在*年對(duì)整治后的小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，市政府決定對(duì)具備條件的老居民小區(qū)整治后全面推行準(zhǔn)物業(yè)管理，切實(shí)把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。各區(qū)政府、市各有關(guān)部門(mén)要從全市大局出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)老居民小區(qū)推行社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理的重要性和緊迫性，在抓好老居民小區(qū)整治的同時(shí)，全面做好準(zhǔn)物業(yè)管理工作。

二、大力推行老居民小區(qū)“三位一體”準(zhǔn)物業(yè)管理模式

經(jīng)過(guò)全面調(diào)查摸底、分類(lèi)排隊(duì)，*-*年已整治和*年計(jì)劃整治的124個(gè)小區(qū)中，共有77個(gè)小區(qū)（建筑面積427.1萬(wàn)平方米，占老居民小區(qū)整治總面積的66.17%）適宜推行準(zhǔn)物業(yè)管理，*年計(jì)劃全面實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理。

1、準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：衛(wèi)生保潔、小區(qū)秩序維護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施維修與管理、綠化管理、下水道及化糞池疏通。

2、準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)：各區(qū)房管部門(mén)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，由街道辦事處牽頭成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，針對(duì)小區(qū)的規(guī)模和特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際，制訂小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

3、組織形式：區(qū)政府負(fù)責(zé)、街道辦事處具體組織實(shí)施，組織小區(qū)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；成立準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心，準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心隸屬街道辦事處，接受區(qū)房管處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)；物業(yè)服務(wù)人員由街道辦事處從下崗再就業(yè)人員中公開(kāi)招聘。

三、組織實(shí)施程序

老居民小區(qū)整治與推行準(zhǔn)物業(yè)管理同步推進(jìn)，在整治同時(shí)，各區(qū)要成立相應(yīng)組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，明確分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)準(zhǔn)物業(yè)管理工作。

1、成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。由街道辦事處牽頭，各區(qū)房管處負(fù)責(zé)指導(dǎo)每個(gè)推行準(zhǔn)物業(yè)管理的老居民小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)成立后到區(qū)房管處、街道辦事處備案，憑備案登記到公安部門(mén)指定的地點(diǎn)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。

2、制訂準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心實(shí)施方案。由各區(qū)政府統(tǒng)一組織，各街道辦事處負(fù)責(zé)，根據(jù)小區(qū)的規(guī)模因地制宜設(shè)立準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心，準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心可以下設(shè)若干物業(yè)服務(wù)處。封閉的大型小區(qū)可以單獨(dú)設(shè)立準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心；規(guī)模較小的封閉小區(qū)可以成立物業(yè)服務(wù)處；分散較小的小區(qū)（或組團(tuán)）可按分塊就近的原則成立一個(gè)物業(yè)服務(wù)處統(tǒng)一管理。準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心的機(jī)構(gòu)設(shè)立和崗位設(shè)置由物業(yè)所在地街道辦事處確定。

3、準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行工商注冊(cè)。由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)，按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，對(duì)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行工商注冊(cè)，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。

4、明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定考核意見(jiàn)。

5、業(yè)主委員會(huì)與準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。

6、做好工程竣工驗(yàn)收交接工作。老居民小區(qū)整治竣工驗(yàn)收的同時(shí)，由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行交接，區(qū)房管處對(duì)交接工作進(jìn)行督導(dǎo)。工程施工建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交工程類(lèi)、設(shè)施設(shè)備類(lèi)等資料，移交物業(yè)服務(wù)用房，分類(lèi)列出移交清單。業(yè)主委員會(huì)做好登記、保管工作，并負(fù)責(zé)移交給準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心。

7、準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心啟動(dòng)運(yùn)行。工程竣工驗(yàn)收交接后，準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心同時(shí)運(yùn)作。準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心要制定各項(xiàng)規(guī)章制度，按企業(yè)章程和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范運(yùn)作。

8、建立“三位一體”管理機(jī)制。由街道社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心三方共同參與成立小區(qū)聯(lián)合管理委員會(huì)，形成“三位一體”管理新格局。

四、具體工作計(jì)劃

1、6月份，各轄區(qū)街道辦事處組織工作班子，市房管局成立指導(dǎo)小組。

2、7-8月份，以區(qū)為單位制定組織實(shí)施指導(dǎo)意見(jiàn)；以小區(qū)為單位成立業(yè)主委員會(huì)；組建社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心；形成社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、服務(wù)中心的“三位一體”管理機(jī)制，建立小區(qū)聯(lián)合管理委會(huì)，形成“三位一體”管理新格局。

3、9月份，工程竣工驗(yàn)收后，物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主委員會(huì)做好交接工作，由施工建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交，業(yè)主委員會(huì)向社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理中心移交，物業(yè)服務(wù)中心啟動(dòng)運(yùn)行。

五、相關(guān)部門(mén)職責(zé)

1、區(qū)政府：各區(qū)政府是組織實(shí)施的主體，要成立專(zhuān)門(mén)的工作機(jī)構(gòu)，對(duì)*-*年三年整治的老小區(qū)分類(lèi)排隊(duì)，指導(dǎo)督促各轄區(qū)街道辦事處具體制定實(shí)施方案，組織實(shí)施。

2、轄區(qū)街道辦事處：物業(yè)所在地街道辦事處是推行準(zhǔn)物業(yè)管理的具體實(shí)施主體，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)整治的老居民小區(qū)因地制宜地制定組織實(shí)施方案；和區(qū)房管處共同指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)；組建社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心，確定服務(wù)中心機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置，組織招聘物業(yè)服務(wù)人員；在區(qū)房管處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，組織業(yè)主委員會(huì)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、考評(píng)方案；由街道居委會(huì)指定一名負(fù)責(zé)人作為自然人出資3萬(wàn)元，對(duì)新組建的物業(yè)服務(wù)中心向工商局申請(qǐng)工商注冊(cè)；做好工程竣工后的驗(yàn)收交接工作；對(duì)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心的運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)和考核；對(duì)市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)的管理和使用進(jìn)行監(jiān)管等。

3、區(qū)房管處：區(qū)房管處是推行準(zhǔn)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，與轄區(qū)街道辦事共同指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，并做好備案工作；協(xié)助各轄區(qū)街道辦事處制定每個(gè)整治小區(qū)的實(shí)施方案、考核方案；協(xié)助轄區(qū)辦事處指導(dǎo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作、對(duì)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心的物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行考評(píng)；組織業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)服務(wù)中心人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。

4、市房管局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)房管處制定準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)考核意見(jiàn)；在實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行指導(dǎo)檢查和督促，對(duì)工程竣工驗(yàn)收交接進(jìn)行指導(dǎo)；對(duì)驗(yàn)收后的小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的形式，對(duì)驗(yàn)收合格的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心，由市財(cái)政撥付5萬(wàn)元啟動(dòng)資金(資金撥付由市財(cái)政撥付區(qū)財(cái)政，區(qū)財(cái)政通過(guò)辦事處撥付物業(yè)服務(wù)中心，主要用于購(gòu)置設(shè)備和辦公用具)，一年后進(jìn)行考核驗(yàn)收，不合格的小區(qū)罰區(qū)政府5萬(wàn)元。

5、*工商局：負(fù)責(zé)對(duì)新設(shè)立的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行工商注冊(cè)。

6、市物價(jià)局：按市政府徐政發(fā)［*］115號(hào)文件精神，對(duì)準(zhǔn)物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核、備案。

六、準(zhǔn)物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取及撥付

準(zhǔn)物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取市、區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼為主，居民負(fù)擔(dān)為輔，分級(jí)負(fù)擔(dān)的辦法，依據(jù)市政府徐政發(fā)［*］115號(hào)文件，每月由市、區(qū)兩級(jí)按推行準(zhǔn)物業(yè)管理的建筑面積各負(fù)擔(dān)0.05元/m2.月，小區(qū)居民按住房建筑面積負(fù)擔(dān)0.05元/m2.月。市、區(qū)補(bǔ)貼資金撥付辦法：市補(bǔ)貼資金撥到區(qū)、區(qū)撥到物業(yè)所在地街道辦事處，由辦事處撥給準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心；區(qū)補(bǔ)貼資金撥到物業(yè)所在地街道辦事處，由辦事處再撥給準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心。凡是推行準(zhǔn)物業(yè)管理的小區(qū)，居民按月繳納準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)后不再繳納垃圾處置費(fèi)。各轄區(qū)街道辦事處要加大宣傳力度，社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心要規(guī)范服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量，提高居民的滿(mǎn)意度。通過(guò)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)的推行，從而鞏固老居民小區(qū)整治成果，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理的目的。