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商鋪投資范文第1篇

商鋪投資收益現(xiàn)狀

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2004年1至11月份，北京市商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房銷售37.7萬平方米，同比增長60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅銷售面積的增長速度。但是，雖然北京商品住宅現(xiàn)房和期房的價格分別上漲了2.7%和5.1%，商業(yè)地產(chǎn)的價格卻出現(xiàn)大幅下跌，11個月辦公用現(xiàn)房平均銷售價格為10843元/平方米，同比下降了23.9%；而商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價格為8429元/平方米，同比下降了39%。這是京城商業(yè)地產(chǎn)從2001年開始出現(xiàn)銷售熱潮后銷售價格首次大幅度下降。

從北京市范圍看，近期進(jìn)入市場的在售商業(yè)項(xiàng)目銷售情況參差不齊。例如朝外MEN商業(yè)在均價7萬元/使用平米的高價位上銷售順利，5月15日開始銷售以來，整體商業(yè)部分銷售率達(dá)到90％左右；碧溪家居廣場也已基本完成了除地下2層以外的其他銷售部分（1層和－3層不售），項(xiàng)目整體銷售率60％以上，但2005年初又出現(xiàn)了該項(xiàng)目在商鋪銷售以前就已經(jīng)被銀行抵押的訴訟；炫特區(qū)底商銷售率也在60％左右；5月15日開始銷售的韓SHOW項(xiàng)目整體銷售率也在50％以上。

從總的情況來看，目前各個商業(yè)項(xiàng)目多數(shù)銷售情況尚可。在針對商鋪投資人的銷售中較為普遍的采取三年（或四年）10％返租，期滿承諾回購的方式吸引投資市場的關(guān)注。

但從市場的整體供求看，商業(yè)地產(chǎn)的空置率仍然很高，特別是一些失敗的項(xiàng)目（諸如巨庫、第五大道等）對投資人的信心造成了很大的影響。

投資前景及要點(diǎn)分析

從北京商鋪投資的市場基礎(chǔ)，以及一些新興項(xiàng)目的市場反應(yīng)來看，未來北京的商鋪投資市場將會日趨理性，以下特點(diǎn)將日趨明顯：

商鋪售價逐步回歸理性空間

2003年商業(yè)地產(chǎn)的價格虛高一定程度上刺激了部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的不理性，過高地預(yù)測了2004年京商業(yè)地產(chǎn)的需求程度。近年來，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮帶動了一大批住宅房地產(chǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，許多小企業(yè)也不顧自身實(shí)力盲目跟進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)投資的自發(fā)性和盲目性日益突出，開發(fā)商普遍熱衷于底層商鋪、大型購物中心和商業(yè)街，在短時期內(nèi)，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積數(shù)量的大幅增加。

北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年前11個月商業(yè)用期房批準(zhǔn)預(yù)售面積160.3萬平方米，商業(yè)用現(xiàn)房竣工面積133.1萬平方米，共計建筑面積為293.4萬平方米，而其中商業(yè)用期房預(yù)售登記56.3萬平方米，商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積37.7萬平方米，共計94萬平方米。實(shí)際銷售面積與竣工面積的巨大落差凸顯了銷售形勢的嚴(yán)峻。

2004年京城商業(yè)地產(chǎn)的銷售價格的大幅度下降則是開發(fā)商和投資者一種理性評估市場的表現(xiàn)。一些投資失敗的案例促使京城商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和投資者對投資有了一定合理的評估，而不是盲目跟進(jìn)。

街區(qū)型商業(yè)和底商將成開發(fā)主流

目前北京商業(yè)物業(yè)市場處于發(fā)展的初期階段，尚不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模。但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級。個性鮮明的特色商業(yè)街，大型、現(xiàn)代化的購物中心，連鎖超市，便利店等商業(yè)物業(yè)星羅棋布，北京市商業(yè)市場開始呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、市場化、多元化的發(fā)展趨勢，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善。同時，居民對消費(fèi)品的需求呈逐年上升的趨勢，消費(fèi)品價格指數(shù)持續(xù)下降，為商業(yè)物業(yè)的快速發(fā)展奠定了較好的市場基礎(chǔ)。因此開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)重視程度加強(qiáng)，尤以街區(qū)型商業(yè)發(fā)展迅速。近年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，2005年中會有小幅度的調(diào)整，同時市場細(xì)分得到加強(qiáng)。

近年隨著新的城市中心、次中心的形成，商業(yè)地產(chǎn)也得到較大的發(fā)展，市場細(xì)分加強(qiáng)，具備不同程度市場的需求。

商鋪投資范文第2篇

這不是她當(dāng)初租下商鋪時希望看到的，其他的房東更不愿意看到。但買入的時候，商業(yè)街還沒有開始運(yùn)營，怎么判斷它將來的回報前景？

7個理由你信哪個？

商業(yè)街根據(jù)本身經(jīng)營的商鋪，可以分為專業(yè)型商業(yè)街和復(fù)合型商業(yè)街。常見的專業(yè)型商業(yè)街有建材街、服飾街、酒吧街、傳媒文化街等。復(fù)合型商業(yè)街定位于休閑娛樂購物一體。但通常產(chǎn)權(quán)歸屬復(fù)雜，多數(shù)只租不售，并不適合普通個人投資者。

更可行的選擇是社區(qū)商業(yè)街、特色專業(yè)型商業(yè)街。特色專業(yè)型商業(yè)街還需要充分考慮業(yè)態(tài)的問題，建材市場、餐飲娛樂街，目前還是不錯的選擇。

如果你接到推銷商鋪的電話超過3個，會很快發(fā)現(xiàn)那些推銷員推薦你買商鋪的理由幾乎都差不多。歸納一下無外乎這7個：低總價、產(chǎn)權(quán)商鋪、售后包租、回報率高、知名板塊、統(tǒng)一規(guī)劃、品牌開發(fā)商。

商鋪有產(chǎn)權(quán)？和回報率無關(guān)！

產(chǎn)權(quán)商鋪主要是相對于使用權(quán)商鋪而言，產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)畲蟮暮锰幵谟谀苜J款，而使用權(quán)商鋪不能。商業(yè)銀行對個人購買產(chǎn)權(quán)商鋪提供的按揭貸款，首付最低50%，比照基準(zhǔn)利率或上浮。

產(chǎn)權(quán)商鋪的另一個理論上的好處是能再次出售，但是等到你把商鋪轉(zhuǎn)手賣掉的時候，會發(fā)現(xiàn)買賣差價的大半都變成了稅金：土地增值稅占差價的30%至60%，營業(yè)稅占差價5.55%以上，個人所得稅占差價的近20%，加起來是差價的55%到85%。況且，如果你是因?yàn)樽饨鹛岵簧先ド踔磷獠怀鋈ヒu掉，誰會愿意以更高的價格接手一個爛鋪呢？

因此，商鋪有產(chǎn)權(quán)，和獲利前景沒有必然關(guān)系。

至于使用權(quán)商鋪，除非是位于商業(yè)氛圍成熟的鬧市，可見的租金回報超過15%，否則，按照10%回報率計算，50萬元買來使用權(quán)，第10年賺回本，15年到期時，賬面上只有25萬元盈利。而50萬元即使不買商鋪，以5年期人民幣整存整取利率5.5%、到期轉(zhuǎn)存計算，15年后的本息總額是103.6萬元，15年的利息總額53.6萬元，比買使用權(quán)商鋪多賺28.6萬元。

低總價，可能很難租！

“總價20萬元到30萬元，您有沒有興趣？”低總價的最大誘惑是，讓錢不多的你蠢蠢欲動：“我也能投資商鋪?zhàn)龇繓|？”

不得不提醒你，事實(shí)沒有那么簡單。銷售給個人的低總價商鋪，有實(shí)力的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)可能不愿接手，這會讓項(xiàng)目在培育期和價值成長方面變數(shù)更多。

通常低總價商鋪隱含的信息是：面積?。ú坏?5平方米）、新鋪、偏遠(yuǎn)或尚在開發(fā)的地區(qū)，周邊配套遠(yuǎn)未成熟。這樣的商鋪買來，你要面對的就不是租金高低的問題，而是能不能租得出去。因?yàn)樯虡I(yè)街商鋪?zhàn)饨鹨空麠l商業(yè)街的人氣帶動，面積大的適合更多的商業(yè)業(yè)態(tài)―餐飲、服裝、美容美發(fā)、房產(chǎn)中介、電玩商店等，而小面積大部分只能做小吃店和特色小店。

立超商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理朱謙的判斷是：“以上海為例，面積在50至60平方米、處于較成熟地段的商業(yè)街商鋪，總價一般在100萬元至300萬元，這樣的商鋪才有可能實(shí)現(xiàn)開發(fā)商承諾的收益率。”

售后包租，你也得小心！

“擔(dān)心買了租不出去？5年內(nèi)的租金我們包了！”這樣就安全了？未必！

2006年住建部就發(fā)出過投資風(fēng)險提示：以售后包租等形式購買商品房有風(fēng)險，投資須慎重?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！?/p>

售后包租、返本銷售，都是以穩(wěn)定回報、低風(fēng)險吸引人購買，加快資金回籠速度，為下一輪開發(fā)準(zhǔn)備資金。在勸你買的時候，承諾提供固定年回報、若干年后原價或增值回購、承諾無風(fēng)險甚至低風(fēng)險。

換句話說，有的開發(fā)商用“買完之后5年內(nèi)每年付租金”吸引你，到了正式簽買賣合同的時候告訴你，5年租金直接在交易款里抵扣。這招是不是很眼熟？沒錯，這和大減價前改價格標(biāo)簽差不多，先把價格提上去，再打折、返還，引得人們蜂擁上去買，其實(shí)你一點(diǎn)便宜沒占到。5年后再租不出去，就被晾在那兒了。

回報率有這么高嗎？

已經(jīng)運(yùn)營的商業(yè)街商鋪，市場租金是明擺著的，結(jié)合市場售價很容易就算出回報率。但如果是沒有開始運(yùn)營的商業(yè)街商鋪，任何廣告和銷售人員承諾的回報率都是預(yù)估值。理論上應(yīng)該走訪周邊商戶，用市場比較法，從周邊商鋪的行情價、商鋪的地段、位置、人流量、消費(fèi)者的承受能力、品質(zhì)、物業(yè)管理等各方面綜合考量，估算出最后結(jié)果。

但現(xiàn)實(shí)是，一些“火熱銷售”的商業(yè)街商鋪的回報率是吹出來，還沒開業(yè)的商業(yè)街宣稱年投資回報率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。

德佑地產(chǎn)商鋪部總監(jiān)惠凱表示，正常情況下個人投資的商鋪，實(shí)際租金回報率在4%至5%是比較可信的，租金回報率保持在4%以上的水平，商鋪就進(jìn)入了熟鋪的發(fā)展軌道。

地段標(biāo)準(zhǔn)，1公里！

地段不光對住宅來說是重要的因素，對商鋪來說它的意義也很重大。因?yàn)檫@直接關(guān)系到商業(yè)街有多少人流量、周邊商業(yè)環(huán)境的成熟度?？梢圆辉谑兄行?，但一定要有很多人來，而且樂意在這里消費(fèi)。沒錯，商鋪街如果恰好在某成熟或著名商業(yè)地段附近，你的投資風(fēng)險會小一點(diǎn)。

但你得分清楚它的地段和人流量、購買力之間的關(guān)系。遠(yuǎn)離市中心的遠(yuǎn)郊地區(qū)在銷售商鋪時常常會傍“概念”。上海正在建設(shè)的迪士尼樂園周邊，方圓10公里的在售商鋪都說自己在“迪士尼板塊”。

實(shí)際上，商業(yè)輻射效應(yīng)的作用范圍是按照步行距離來算的，有消費(fèi)意圖的人從一個商業(yè)核心走到附近的消費(fèi)目的地，800米至1000米是心理極限，商業(yè)核心的有效輻射范圍絕不超過1公里。而有效輻射范圍內(nèi)的商鋪，發(fā)展商或經(jīng)營者也很清楚它的前景，幾乎把產(chǎn)權(quán)握在自己手里，只租不售。即便是出售，也不大會有“20萬元買旺鋪”的餡餅砸在你頭上。

發(fā)展商、運(yùn)營商最重要

商業(yè)街商鋪通?？考盒?yīng)發(fā)展，單個業(yè)主的投資、管理能力差別很大，如果沒有統(tǒng)一的招商，整個商業(yè)街的商鋪就會變成你租出去賣麻辣燙、我租出去開美甲店，租約到期可能又變成奶茶鋪。沒有基于消費(fèi)心理和商業(yè)規(guī)律的合理安排，租金水平很難有穩(wěn)定增長。如果沒有足夠?qū)I(yè)的運(yùn)營商，商業(yè)街開業(yè)以后也會顯得混亂無序，十年八年都成熟不了。

相比包租、地段等因素，資源豐富的品牌發(fā)展商和運(yùn)營商才是對你的投資最至關(guān)重要的。

發(fā)展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前談妥幾家強(qiáng)有力的“主力店”，幾乎是一條商業(yè)街能否發(fā)展起來的關(guān)鍵。如果商業(yè)街商鋪在賣給你的時候已經(jīng)全部建好了，但銷售人員還沒法告訴你開業(yè)的時候都有哪些商家進(jìn)駐，那你最好別買了。

這說明發(fā)展商的招商能力差，而且招不來商家入駐，也很難吸引來優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營商長期合作。好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商有自己的招商部門和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，從拿地、設(shè)計的階段就開始做全面的市場調(diào)研和規(guī)劃，商業(yè)街開業(yè)后的幾年內(nèi)還會不斷調(diào)整商鋪的經(jīng)營類型。

統(tǒng)一規(guī)劃？執(zhí)行才是關(guān)鍵

“我們有統(tǒng)一規(guī)劃，將來會成為周邊最繁華的商業(yè)街”。統(tǒng)一規(guī)劃確實(shí)能給商業(yè)街商鋪帶來更好的前景，但是，對你來說，統(tǒng)一規(guī)劃能不能執(zhí)行比規(guī)劃本身更重要。

商業(yè)街商鋪的銷售初期需要靠商圈規(guī)劃支撐價格，但總體規(guī)劃的推進(jìn)才能發(fā)揮真正的潛力，只有投入運(yùn)營后執(zhí)行合理的規(guī)劃，管理得當(dāng)，并根據(jù)商業(yè)街整體發(fā)展，不斷調(diào)整業(yè)態(tài)，商鋪產(chǎn)品才能持續(xù)穩(wěn)步盈利。而這個過程通常需要超過5年甚至10年的時間。

在挑選商鋪時，任何不確定的因素都會增加你的投資風(fēng)險。德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商鋪部總監(jiān)惠凱提醒投資者，挑選商鋪應(yīng)該以實(shí)際已經(jīng)存在的各種條件做參考，尚未落實(shí)的規(guī)劃中的內(nèi)容不適合作為決策的重要依據(jù)。

選商鋪，教你4招！

除了人流量，盯著大牌商家

所有人都知道，市中心的商鋪通常比郊區(qū)的好。那里有成熟的配套和足夠量的來往人群這兩個天然優(yōu)勢。但這樣的地段的商鋪幾乎沒有普通人能插得進(jìn)去的地方。

別急著放棄，還有個不錯的選擇―大型居住社區(qū)內(nèi)或之間的商業(yè)街。但你得考察一下周邊小區(qū)的數(shù)量、人流量。這點(diǎn)可以跟肯德基學(xué)一學(xué)，它在考察決定新店址的時候，測量方法就是拿著秒表數(shù)人數(shù)，達(dá)到平均每10秒鐘有2個人經(jīng)過，就滿足人流量要求。

如果是投資還沒開業(yè)的商業(yè)街商鋪，那就要考察附近有沒有“大牌商家”入駐。像肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、棒約翰等品牌連鎖店，考察店址都有有效的方法和指標(biāo)，跟著這些商家走，犯錯的可能性就低了。朱謙認(rèn)為最理想的大牌商家是大潤發(fā)、家樂福這類大型賣場，它們吸引來的消費(fèi)人群層次豐富，數(shù)量巨大，周圍商鋪可選擇的經(jīng)營范圍也更豐富。

開發(fā)商運(yùn)營商，重點(diǎn)考察！

運(yùn)營商的能力是決定投資前景的重要因素，但是運(yùn)營商的能力強(qiáng)不強(qiáng)，你從哪知道呢？

朱謙認(rèn)為，判斷它們能力的最簡單方法就是考察它以前操作過的同類商業(yè)項(xiàng)目。你可以要求了解運(yùn)營商基本資料，實(shí)地看看那些商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)在的經(jīng)營狀況，向二手商鋪?zhàn)馐坶T店詢問租金水平和回報率。

發(fā)展了幾年的商業(yè)街項(xiàng)目推出第二期時別錯過。上海古北地區(qū)的黃金城道社區(qū)商業(yè)街經(jīng)過第一期的招商和發(fā)展，已經(jīng)形成了紅酒、珠寶、服裝定制等一系列風(fēng)格明確、經(jīng)營穩(wěn)定的店鋪。第二期商鋪開售時參考第一期商業(yè)街穩(wěn)定真實(shí)的經(jīng)營狀況和收益率數(shù)字，基本可以判定開發(fā)商和運(yùn)營商的實(shí)力。這種商業(yè)街的新鋪成長為熟鋪，獲得穩(wěn)定回報會更快。

一般來說，商業(yè)體在做建筑設(shè)計之前就要完成25%的招商，施工期間再有25%的商家確定入駐，開業(yè)時有60%的商鋪有商家經(jīng)營，才有繼續(xù)發(fā)展的希望。等房子造好了再往里面招經(jīng)營戶已經(jīng)晚了。從這個意義上說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商的實(shí)力比地段重要得多，市中心也有爛尾樓，奧特萊斯建在郊外也能盈利。

判斷運(yùn)營商承諾的包租時間也能作為參考。商業(yè)街的經(jīng)營具有較高的風(fēng)險，如果沒有充沛的資金和強(qiáng)大的招商能力做基礎(chǔ)，就無法在保證業(yè)主收益的前提下承擔(dān)長時間的運(yùn)營規(guī)劃。朱謙提醒，如果承諾少于5年的短期包租要特別小心，“一個商鋪的成長周期是以5年為一個周期，少于5年的包租很難產(chǎn)生穩(wěn)定收益?！?/p>

位置，拐角處最好！

同一條商業(yè)街上，不同的位置也會影響商鋪的收益和租金。業(yè)內(nèi)有“金角銀邊鐵肚子”的說法，意思是商業(yè)街的拐角處是人氣最旺、生意最好的地方，銀邊指靠近街兩邊的地方其次，位于街中間的位置最差―所以被叫做“鐵肚子”。

惠凱解釋，專業(yè)型商業(yè)街的長度也要適中，一般超過700米的商業(yè)街對消費(fèi)者來說就顯得太長，容易產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。如果商業(yè)街中間有柵欄，也會對客流有影響。沿街的多層商業(yè)綜合體內(nèi)，底層與2層、3層有很大的差別，底層人流最旺盛，2樓、3人數(shù)就會少50%以上。

識別售后包租方案

A：售后包租的1至5年，收益率5%；5至15年及以后，固定收益率7%至8%。

評價：收益率較低但比較穩(wěn)定。

B：售后包租的1至5年，收益率5%；5至15年及以后，在5%收益率的基礎(chǔ)上，與運(yùn)營商以協(xié)商比例分配額外收益。

評價：要承受將來發(fā)展欠佳、租金收益變低的風(fēng)險。

C：售后包租5年之內(nèi)，固定收益5%；5至15年及以后，如果在A、B兩種方案中選擇收益高的一種，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化調(diào)整。

評價：折中方案，中等風(fēng)險。

商鋪投資范文第3篇

國家目前對于商業(yè)地產(chǎn)投資的限制較少，樓市資金大量涌入商鋪投資，商鋪投資就會比住宅投資要求更高、動用的資金更多，也就相應(yīng)地要求投資者更專業(yè)、更謹(jǐn)慎。于是不少商鋪投資者對于購買或轉(zhuǎn)手賣出的時機(jī)都常常會感到困惑，不知道什么樣的時間點(diǎn)才是最恰當(dāng)?shù)摹?/p>

顯而易見，并不是所有的商鋪都是一樣的，其商業(yè)價值和收益與成熟程度密切相關(guān)，這就要求商鋪投資者必須把握商鋪區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不同發(fā)展階段，選擇一個合理的購置時機(jī)。

不同時期有優(yōu)劣

購置早期未成熟的商鋪，價格相對來說較低，未來可能的升值空間也大。但是其未來能否成功開發(fā)其商業(yè)價值則是個疑問，風(fēng)險較大；購置處于上升期的商鋪，由于有初期購置者的套利，而且走勢明朗，價格會明顯高一個層次，而且租金收益也呈上升趨勢；購置成熟的商鋪則價格基本定型，除非整體商業(yè)環(huán)境大變化，一般就是跟隨宏觀經(jīng)濟(jì)狀況波動，其租金也屬于穩(wěn)定區(qū)間，這個就是看具體的收益率，穩(wěn)定占優(yōu)，成長空間有限。因而，如何根據(jù)自身情況來進(jìn)行取舍選擇，也就需要靠投資者根據(jù)個人的投資要求出發(fā)來判斷，并在合理的時機(jī)購置來尋求最大化的收益。

從總體上說，經(jīng)濟(jì)形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機(jī)，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。

研究規(guī)劃定計劃

當(dāng)然，商鋪的租金效益仍然與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商業(yè)繁榮的時候，商鋪不僅容易租出去，還能獲得比較高的租金收益，若是經(jīng)濟(jì)遭遇動蕩和危機(jī)，則商鋪?zhàn)饨饡杆傧碌?，?yán)重者整體商業(yè)環(huán)境惡化，根本租不出去，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢較好的時候投資商鋪是比較好的。除了把握宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走勢，商鋪所在地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是一個很重要的指標(biāo)，沒有當(dāng)?shù)亓己玫慕?jīng)濟(jì)環(huán)境做基礎(chǔ)，商鋪的價值就無法顯現(xiàn)，不論是租金收益還是升值空間都會受到很大的限制，投資價值就會大打折扣。

進(jìn)一步的，就要在把握住大環(huán)境的前提下研究具體的城市及區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，找到其進(jìn)程當(dāng)中最為合適的時間點(diǎn)。一個城市的商業(yè)中心與城市規(guī)劃密切相關(guān)，尤其在中國，目前城市化進(jìn)程轟轟烈烈，城市規(guī)劃政策變化較大，若是不能及時的了解城市的政策規(guī)劃，那么就會在商鋪投資上犯迷茫的錯誤。商鋪投資不僅要看城市現(xiàn)有的商業(yè)布局，更要看未來的遠(yuǎn)景規(guī)劃，那才是決定商鋪未來價值的遠(yuǎn)景藍(lán)圖。只有對于城市規(guī)劃有一個了解，才能在商鋪投資上搶占先機(jī)，獲取更高的投資利潤。這不但要求投資者有一定的眼光，還需要投資者有長期的投資耐心，方能夠熬過商鋪的成長周期。

買和賣都有講究

另外，投資商鋪的買入價格關(guān)系到投資成本，賣出價格則關(guān)系到投資收益，究竟什么時候買，什么時候賣才最好呢？其實(shí)，無論買還是賣的出手時機(jī)都是非常關(guān)鍵的。投資者在把握買、賣時機(jī)的問題上，都必須充分權(quán)衡利弊后再出手。短期投資者須考慮轉(zhuǎn)手的中間成本，而長期投資者則不可忽略商鋪后期的升值潛力。此外，商鋪初期出租的簽約年限最好不要超過3～5年，以免商鋪度過培養(yǎng)期之后由于租約而無法漲價。

雖然投資不同項(xiàng)目的出手時機(jī)各不相同，但也有一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是投資者值得抓住的好時機(jī)。買入的價格越低，投資者成本就越低。大多數(shù)情況下，開發(fā)商對商鋪項(xiàng)目會采取預(yù)售的方法進(jìn)行銷售。所以，在前期商鋪?zhàn)鳛槠诜康臅r候買入，其價格會相對劃算。而隨著開發(fā)商工程進(jìn)度的逐漸推進(jìn)，商鋪的前景逐漸明朗之后，開發(fā)商大多會開始提價，特別是位于成熟商圈中的項(xiàng)目，其漲價空間將會很大。如果等到這個時候再買，投資者的成本將會提高不少。所以，投資商鋪還是越早越好，但搶占先機(jī)必須建立在充分考察開發(fā)商的實(shí)力和建設(shè)周期的基礎(chǔ)之上，將投資風(fēng)險控制在自己掌握的范圍之內(nèi)。此外，當(dāng)開發(fā)商遇到資金鏈緊張、對項(xiàng)目前景預(yù)期不明朗等情況的時候通常會選擇降價出貨。所以，選擇這種時候購買也不失為一個良機(jī)。

相比之下，賣出價格越高，投資收益卻并不一定越高。如果投資者尋求的是短期投資收益，以買賣差價為利益點(diǎn)則賣出價格越高越好。因?yàn)槎纸灰锥愘M(fèi)是一筆不小的成本，而通過按揭貸款投資的投資人，還需要考慮貸款的利息成本以及交房時的各種費(fèi)用。選擇正式交房之前出手則可以避免各種稅費(fèi)等中間費(fèi)用。當(dāng)投資者尋求長期的投資收益，則更須考慮商鋪商業(yè)氛圍的成熟與否。特別是位于核心商圈中的商鋪，商鋪?zhàn)饨饡S著商圈的成熟而逐年走高，甚至出現(xiàn)指數(shù)增長。投資者除非急需資金周轉(zhuǎn)，否則，長期持有可能會獲得更高收益。

看準(zhǔn)時機(jī) 量力而行

商鋪投資范文第4篇

這兩年房地產(chǎn)調(diào)控得緊，倒引發(fā)了一波商業(yè)地產(chǎn)投資的熱潮。由于不限購、不限貸，商鋪投資就又成為了不少投資客選擇的方向。近期投資客俱樂部內(nèi)不少成員朋友亦磨刀霍霍，準(zhǔn)備“殺”向商鋪投資。由此，《投資客》雜志江湖追殺令，遣大內(nèi)房探零零柒他弟、零零狗他爹——大內(nèi)房探零零捌“眼哥”為大家先行探路，秘密潛入近期風(fēng)頭正勁的專業(yè)市場商鋪。

一番打探，眼哥發(fā)現(xiàn)最近成都商業(yè)地產(chǎn)市場有個叫“愛燈堡”的專業(yè)市場比較“醒目”：一來是這個市場的名字讓眼哥最初一晃眼，還以為是賣男裝的那個“堡哥哥”，卻不想是做燈具專業(yè)市場的“堡哥哥”；二來這個“堡哥哥”最近在成都最貴的兩大報紙上創(chuàng)造性地打了“天窗”廣告，幾十萬的廣告費(fèi)，白晃晃的版面上什么都沒有，引得一片猜測——炫富?裝神?中槍?洗白?……

呵呵，不多解釋，反正這個“愛燈堡”哥哥還是多有神秘感的。至于是不是有那種“一鋪賺五鋪、投資穩(wěn)賺不賠”的魅力，那就要看“堡哥哥”真的有木有投資的潛力和價值了。

愛燈堡西部燈飾采購中心位于新都“全球家居CBD”成都家具產(chǎn)業(yè)園，從三環(huán)上成彭高速出發(fā)，眼哥一路開了近二十分鐘，在龍橋家具園出口下高速就到達(dá)了愛燈堡。據(jù)漂亮的銷售MM介紹，愛燈堡整個項(xiàng)目占地150畝，建筑面積25萬平方米。分兩期開發(fā)，目前在售的是1期1、2號樓，占地100畝，建筑面積15萬平方米，預(yù)計在今年1明開業(yè)。

銷售MM還告訴眼哥，愛燈堡目前是處于認(rèn)籌階段，排號可以享受“交1萬低6萬!”的優(yōu)惠，購買的時候1萬元誠意金可以抵6萬元房款用，這樣大的優(yōu)惠還是非常具有誘惑力!

長得又乖又直錢，如此大的誘惑力當(dāng)然要“泡”!各位別誤會，眼哥說的要“泡”的不是愛燈堡售樓部的漂亮銷售MM，而是愛燈堡的商鋪。眼哥認(rèn)為：要做好商鋪投資，一定要“泡”!一是“泡資料”，花時間如泡妞般詳細(xì)了解項(xiàng)目的資料介紹；二是“泡周邊”，了解商鋪周邊的區(qū)域情況；三是“泡價格”，詳細(xì)了解周邊同類項(xiàng)目的銷售價格、租金價格；四是“泡經(jīng)營”，詳細(xì)了解商鋪經(jīng)營所屬行業(yè)的目前現(xiàn)狀及未來發(fā)展，了解商鋪經(jīng)營戶的構(gòu)成及經(jīng)營狀況。所謂，大“泡”一響，黃金萬兩!說的就是“投資商鋪要多泡!”

經(jīng)過長時間對愛燈堡的“侵泡”，結(jié)合眼哥多年看鋪的經(jīng)驗(yàn)，眼哥用獨(dú)門看鋪秘笈——“獨(dú)估十劍”對愛燈堡進(jìn)行了投資測評：

測評要素一：商業(yè)競爭指標(biāo)

商業(yè)競爭指標(biāo)是指對商鋪所在區(qū)域的商業(yè)氛圍、商業(yè)競爭狀態(tài)以及對主力客戶群的定位及覆蓋范圍規(guī)模等的綜合測評指標(biāo)。

商業(yè)氛圍：受政府“中調(diào)”、“北改”規(guī)劃等的影響，目前整個新都的“成都家具產(chǎn)業(yè)園”的開發(fā)氛圍相當(dāng)濃厚，近5000畝的家具產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)聚集了大大小小的專業(yè)市場項(xiàng)目近十余個。從目前已建成使用的專業(yè)市場商鋪來看，零售份額較少，更多還是側(cè)重于專業(yè)批發(fā)市場功能。

商業(yè)競爭狀態(tài)：區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場較多，愛燈堡在整體規(guī)模上不具備優(yōu)勢。以“燈具燈飾”為主題的專業(yè)市場目前在該區(qū)域尚只有愛燈堡，但眼哥也了解到香江家居CBD、中潤歐洲城等項(xiàng)目后期都規(guī)劃有燈飾中心，這可能會影響到后期的市場競爭狀況。

主力客戶群的定位及覆蓋范圍規(guī)模：愛燈堡定位于西部最大的燈具批發(fā)集散中心，主力客戶群以省內(nèi)及國內(nèi)的燈具批發(fā)客戶為主，其定位覆蓋范圍較廣。

商業(yè)競爭指標(biāo)：

總值10，愛燈堡指標(biāo)數(shù)8

測評要素二：客流人氣指標(biāo)

客流人氣指標(biāo)是指商鋪所能吸引和覆蓋的范圍，以及在商鋪覆蓋范圍內(nèi)未來運(yùn)營時可能聚集的人氣指數(shù)。

商鋪的生意好壞與人氣緊密相關(guān)。從目前的情況看，在城區(qū)長久、輝煌、金府等燈具專業(yè)市場尚存的情況下，成都市區(qū)的零售客戶到愛燈堡買燈的可能性較小，而其批發(fā)業(yè)務(wù)能否覆蓋到省內(nèi)及更大范圍，則需要依靠市場本身的成本優(yōu)勢及市場整體的推廣輻射。

客流人氣指標(biāo)：

總值10，愛燈堡指標(biāo)數(shù)5

測評要素三：可視性指標(biāo)

可視性指標(biāo)是指商鋪是否毗鄰主干道，對于客戶人群是否具有最佳的可視效果。項(xiàng)目內(nèi)的商鋪整體規(guī)劃是否都對于客戶具有良好的可視性。

從愛燈堡的項(xiàng)目位置來看，并未處于老成彭路主干道上，前面還有規(guī)模較大的中潤歐洲城阻隔客戶視野，客戶需進(jìn)入陽光森林東路才能看到項(xiàng)目。從愛燈堡目前的1、2號樓規(guī)劃布局來看，項(xiàng)目內(nèi)商鋪的可視性較好，整體布局方正通透。

可視性指標(biāo)：

總值10。愛燈堡指標(biāo)數(shù)5

測評要素四：樓層分布指標(biāo)

愛燈堡1號樓規(guī)劃為賣場形式，共4層，一樓是精品展示，二家居照明，三燈具輔料(開關(guān)、插座、LED)，四樓倉儲，商鋪面積在40-300平方米不等。專業(yè)市場做四層商鋪規(guī)劃目前較普遍，愛燈堡的樓層分布也較合理。

樓層分布指標(biāo)：

總值10，愛燈堡指標(biāo)數(shù)10

測評要素五：交通條件指標(biāo)

專業(yè)市場的交通條件主要指外部交通條件，商鋪投資者需要結(jié)合專業(yè)市場經(jīng)營產(chǎn)品的種類、項(xiàng)目的市場定位、主要客戶群等問題做出判斷。目前從成都市區(qū)到愛燈堡，主要可以通過成彭高速、老成彭路都可以抵達(dá)，未來北新干線與之聯(lián)通后，將形成到達(dá)北部物聯(lián)港的貫穿交通。整體的交通條件較好。

交通條件指標(biāo)：

總值10。愛燈堡指標(biāo)數(shù)9

測評要素六：停車條件指標(biāo)

專業(yè)市場的停車條件對于經(jīng)營特別重要，尤其對于規(guī)模較大的專業(yè)市場，停車條件將直接影響其經(jīng)營情況，以及商鋪未來的升值空間。愛燈堡目前規(guī)劃有1700余個停車位，地上地下均有停車位，應(yīng)該說車位比較充足。

停車條件指標(biāo)：

總值10，愛燈指標(biāo)數(shù)9

商鋪投資范文第5篇

Dong Thien股份公司最近終止在越南國內(nèi)的生意，集中精力于其在柬埔寨投資的土地開發(fā)項(xiàng)目。目前，該企業(yè)已經(jīng)在柬埔寨開設(shè)了自己的子公司，并于今年6月開始運(yùn)營。

Dong Thien公司董事長助理阮福山(音譯)說，這個總投資額為200億越南盾(約合125萬美元)的土地開發(fā)項(xiàng)目是目前為止Dong Thien公司最大的項(xiàng)目，Dong Thien公司每周將開采7000立方米的土壤出口越南。阮福山先生說，“柬埔寨國內(nèi)的土壤性質(zhì)達(dá)到越南國內(nèi)建筑用土的標(biāo)準(zhǔn)，目前，越南國內(nèi)建筑用土原料缺乏，而消費(fèi)需求又很大?！?/p>

距離胡志明市僅一個小時車程的柬埔寨擁有廉價的勞動力、廣闊的土地面積和開放的市場，吸引胡志明市的許多公司將其作為新的投資目的地。

目前，共有27家越南企業(yè)在柬埔寨國內(nèi)開設(shè)自己的分支機(jī)構(gòu)、代表處，并興建了投資項(xiàng)目。與兩年前相比，這個數(shù)字翻了一番。而這些越南企業(yè)投資的領(lǐng)域主要是保健、農(nóng)業(yè)、運(yùn)輸、電信和水電工程項(xiàng)目。

最近，越南計劃和投資部批準(zhǔn)西貢貿(mào)易公司(Satra)與Sokimex集團(tuán)成立一家合資企業(yè)，在柬埔寨建設(shè)大工廠、飼養(yǎng)牛以及加工腰果和海產(chǎn)品，此外還將興建一家超市。

越南4家旅行社包括西貢湄公河股份公司、西貢旅行家、Cho Lon旅行家以及Fiditour都與柬埔寨同行合作開設(shè)了從胡志明市到金邊和暹粒的海、陸、空旅游線路。

正在建設(shè)的投資額達(dá)到1050萬美元的大水鑊一金邊醫(yī)院工程項(xiàng)目，由越南西貢保健投資股份公司提供2/3的建設(shè)資金，而剩余部分資金則來自柬埔寨合作方。該合資公司已經(jīng)成立了代表處，只等柬埔寨政府批準(zhǔn)投資執(zhí)照后開工。