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次級(jí)貸款范文第1篇

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化；次貸危機(jī)；金融創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：F831.51 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2010）32－0117－02

資產(chǎn)證券化(Asset Securitization)是指將缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動(dòng)性。按照被證券化資產(chǎn)種類的不同，信貸資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化（Mortgage-Backed Securitization，MBS）和資產(chǎn)支持的證券化（Asset-Backed Securitization，ABS）。次貸危機(jī)的爆發(fā)與資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)。作為美國(guó)資本市場(chǎng)最重要的融資工具，資產(chǎn)證券化對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大影響，也讓美國(guó)和全世界經(jīng)歷了前所未有的一場(chǎng)災(zāi)難。

一、資產(chǎn)證券化在美國(guó)的興起與發(fā)展

20世紀(jì)20年代末期的美國(guó)公眾，由于經(jīng)濟(jì)的蕭條，難以解決住房問(wèn)題。為此美國(guó)政府設(shè)立了一些機(jī)構(gòu)，如聯(lián)邦住宅貸款銀行，是由各州聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行組成管理及融通的儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，其宗旨在于幫助受經(jīng)濟(jì)大蕭條影響的住宅擁有者取得購(gòu)房基金。聯(lián)邦住宅貸款銀行在取得財(cái)政部撥款后，貸給資金需求者，如儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)。其后，美國(guó)國(guó)會(huì)依據(jù)全國(guó)住宅法，于1934年成立聯(lián)邦住宅管理局，其主要目的是提供不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款承做機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)機(jī)制，降低不動(dòng)產(chǎn)抵押承貸機(jī)構(gòu)必須承受借款人因無(wú)法償還本息所面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。

美國(guó)國(guó)會(huì)在1944年通過(guò)公職人員重新調(diào)整法，授予美國(guó)退伍軍人管理局開(kāi)辦類似提供抵押貸款保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，提供融資保證，方便了退伍軍人順利取得購(gòu)房貸款。其后，美國(guó)于1968年成立政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，為中低收入居民提供購(gòu)房服務(wù)，并借以提升抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性。同時(shí)，美國(guó)開(kāi)始收購(gòu)有抵押的資產(chǎn)，成為了擔(dān)保人并且發(fā)行證券。房貸轉(zhuǎn)手證券之類相繼出現(xiàn)，其目的在于為確保承做該房貸創(chuàng)始人，在有保留權(quán)益因而仍擁有該房貸群組一部分權(quán)利的情況下，能維持部分該房貸的承做標(biāo)準(zhǔn)。但是這種傳統(tǒng)房貸并未受到美國(guó)聯(lián)邦政府的承?；虮ＷC。實(shí)際上，以傳統(tǒng)房貸作為擔(dān)保，且未受美國(guó)政府保證的轉(zhuǎn)手證券是在1977年首次發(fā)行的。由于這些民間擔(dān)保的轉(zhuǎn)手證券并無(wú)其他的保證，因此，該證券的信用須由民間的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估。資產(chǎn)證券化發(fā)展至此，已漸由政府參與并主導(dǎo)的發(fā)展，轉(zhuǎn)變成全面由民間主導(dǎo)的商業(yè)化發(fā)展。20世紀(jì)80年代，各種類型的債券性質(zhì)的證券化開(kāi)始仿照一些先前的市場(chǎng)模式，將這些新貸款組合起來(lái)，發(fā)行資產(chǎn)擔(dān)保證券；在此同時(shí)，商業(yè)房貸也被組合起來(lái)，發(fā)行商業(yè)房貸擔(dān)保證券，標(biāo)的物也轉(zhuǎn)變成各種其他金融的無(wú)形資產(chǎn)。

資產(chǎn)證券化作為一項(xiàng)重要的金融創(chuàng)新，資產(chǎn)所有人通過(guò)這種方式將特定資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和收益轉(zhuǎn)移出去，由購(gòu)買這些證券的投資者承擔(dān)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和收益，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)向金融市場(chǎng)轉(zhuǎn)移和分散。正是由于美國(guó)擁有發(fā)達(dá)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，這就為不吸收存款的專業(yè)性抵押貸款機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)良好的生存環(huán)境，因?yàn)榈盅嘿J款機(jī)構(gòu)可以將全部抵押貸款以證券化或非證券化的方式在二級(jí)市場(chǎng)上出售，而只賺取出售過(guò)程中的折扣收益和出售后的服務(wù)收益，借助二級(jí)市場(chǎng)抵押貸款機(jī)構(gòu)可以迅速回籠資金以支持進(jìn)一步的貸款擴(kuò)張。在這一模式下，抵押貸款機(jī)構(gòu)的放貸能力明顯提高，除了放貸規(guī)模擴(kuò)大以外，放貸的對(duì)象也得到了擴(kuò)展。二級(jí)市場(chǎng)的方便融資功能，使許多抵押貸款機(jī)構(gòu)在繁榮時(shí)期過(guò)度授信，美國(guó)以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS從2000年的810億美元增長(zhǎng)到2006年的7 320億美元，7年間的增長(zhǎng)超過(guò)9倍。

二、資產(chǎn)證券化與美國(guó)次貸危機(jī)

由于優(yōu)質(zhì)抵押貸款可以得到美國(guó)政府性機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，可以獲得比較高的信用評(píng)級(jí)，同時(shí)，其收益率顯著高于同風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)的國(guó)債或公司債，因此，以優(yōu)質(zhì)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS獲得廣大機(jī)構(gòu)投資者的青睞也在情理之中。但以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS就沒(méi)有這么幸運(yùn)了，它很難獲得較高的信用評(píng)級(jí)，無(wú)法達(dá)到美國(guó)大型投資機(jī)構(gòu)如退休基金、保險(xiǎn)基金、政府基金等投資條件。為此，華爾街的金融機(jī)構(gòu)又進(jìn)行了大膽的金融創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)出了一種新型的產(chǎn)品――債務(wù)抵押擔(dān)保證券（CDO）。

債務(wù)抵押擔(dān)保證券是指一種新興的投資組合，以抵押債務(wù)信用為基礎(chǔ)，基于各種資產(chǎn)證券化技術(shù)，對(duì)債券、貸款等資產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組，重新分割投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)，以滿足不同投資者的需要的創(chuàng)新性衍生證券產(chǎn)品。CDO的資產(chǎn)組合不同于傳統(tǒng)的ABS，傳統(tǒng)的ABS資產(chǎn)組合中的資產(chǎn)是同質(zhì)的，而CDO的資產(chǎn)組合則是包括ABS、MBS、垃圾債券、新興市場(chǎng)債券、銀行貸款等固定收益資產(chǎn)的分散組合。正是通過(guò)CDO這種產(chǎn)品的創(chuàng)新，把以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS與其他類證券匯集構(gòu)成資產(chǎn)池，按照MBS、ABS的信用增強(qiáng)模式，一部分CDO優(yōu)先級(jí)證券被評(píng)為AAA級(jí)，由養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)資金等機(jī)構(gòu)投資者持有，而CDO次級(jí)證券，則由追求高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的對(duì)沖基金持有。這樣，以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS經(jīng)過(guò)CDO產(chǎn)品的包裝，低信用評(píng)級(jí)問(wèn)題得到了圓滿解決。2006年，CDO一共吸收了1 500億美元的MBS，其中大部分是次級(jí)抵押貸款支持。至此，一條完整的產(chǎn)品鏈條形成了，在低利率和房?jī)r(jià)上升階段，鏈條上的所有人都能獲益。但如果這條鏈條最原始的次級(jí)抵押借款人出現(xiàn)還款問(wèn)題，則整個(gè)鏈條都會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題。美國(guó)自2005年4季度起，房?jī)r(jià)上漲速度開(kāi)始明顯下降，到2007年3月房?jī)r(jià)停止上漲，隨后出現(xiàn)明顯的下跌，這也直接導(dǎo)致自2005年起，美國(guó)住房抵押貸款違約率開(kāi)始上升，2007年第2季度，美國(guó)抵押貸款違約率達(dá)5.12%，次級(jí)抵押貸款違約率達(dá)14.82%。這樣，在房地產(chǎn)價(jià)格下降和次級(jí)抵押貸款違約率大幅上升的情況下，以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS及CDO出現(xiàn)了大幅度的縮水，次級(jí)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始向以此為基礎(chǔ)發(fā)行的證券持有人擴(kuò)散。

由于MBS、CDO、ABCP等證券化產(chǎn)品及CDS等信用產(chǎn)品的蓬勃發(fā)展，推動(dòng)了美國(guó)房貸市場(chǎng)證券化的高速發(fā)展，約80%―90%的美國(guó)次級(jí)抵押貸款被證券化，也使得美國(guó)房貸市場(chǎng)參與主體的業(yè)務(wù)發(fā)生轉(zhuǎn)變。對(duì)于許多放貸公司而言，證券化的發(fā)展使其盈利模式由原來(lái)的存貸款利差轉(zhuǎn)變?yōu)橘嵢〕鍪鄯抠J的手續(xù)費(fèi)及服務(wù)費(fèi)，業(yè)務(wù)重點(diǎn)也從注重房貸品質(zhì)轉(zhuǎn)為如何擴(kuò)大房貸數(shù)量。在這種情形下，房貸公司開(kāi)始推出大量創(chuàng)新產(chǎn)品，擴(kuò)大次級(jí)房貸市場(chǎng)的規(guī)模。同時(shí)，面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，放貸公司逐漸放寬信貸標(biāo)準(zhǔn)，不再要求借款人提供所有證明。這些潛在因素加速了次級(jí)房貸市場(chǎng)的惡化。因此，CDO等證券化產(chǎn)品的發(fā)展對(duì)金融危機(jī)的發(fā)生有促進(jìn)作用。

三、結(jié)論

資產(chǎn)證券化的存在，不僅有負(fù)面的影響，也有正面的意義。因?yàn)檎琴Y產(chǎn)證券化改變了人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)狀態(tài)，讓風(fēng)險(xiǎn)由存量化變成了流量化，賦予了金融創(chuàng)新的重要意義。資產(chǎn)證券化正是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和轉(zhuǎn)移技術(shù)實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)配置的功能，成為金融功能從資源配置到風(fēng)險(xiǎn)配置轉(zhuǎn)型的有力工具。

但是資產(chǎn)證券化在開(kāi)放的金融體系中會(huì)加速風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的傳播和擴(kuò)散，而這顯然有可能加大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)的傳染效應(yīng)，從而有可能使局部性金融危機(jī)或個(gè)案性金融危機(jī)演變成全球性金融危機(jī)。如何控制風(fēng)險(xiǎn)，掌握尺度，加強(qiáng)危機(jī)預(yù)警，做好未雨綢繆的準(zhǔn)備是勢(shì)在必行。對(duì)于我國(guó)而言，一定要堅(jiān)持自己的監(jiān)管不松懈。如今央行和銀監(jiān)會(huì)都要求商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，從根本上把基礎(chǔ)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)控制好。金融創(chuàng)新并非是一劑毒藥，適當(dāng)?shù)陌l(fā)展一定能收效良好。另外，對(duì)資本市場(chǎng)的監(jiān)管要透明，盡可能使信息不對(duì)稱的情況減少，這樣就能最終減少?gòu)V大投資者和所有人的損失。

參考文獻(xiàn)：

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Discussion about the assets securitization and the U.S. sub-prime mortgage loan crisis

Li Guo

(Commerce college.Shanghai normal university,Shanghai 20234,Chian)

次級(jí)貸款范文第2篇

1.1次級(jí)抵押貸款的內(nèi)涵

次級(jí)抵押貸款（subprimemortgageloan,即“次級(jí)按揭貸款”），是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。但由于借款者信用記錄較差，很多借貸者不需要任何抵押和收入證明就能貸到款，因此次級(jí)房貸機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更大，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%。

1.2危機(jī)爆發(fā)的過(guò)程

2007年2月末，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，次級(jí)債貸款違約率正在上升，住宅貸款機(jī)構(gòu)股票大幅下降。全球金融巨頭相繼對(duì)美國(guó)次級(jí)貸款可能發(fā)生的損失大幅增加壞賬準(zhǔn)備，引起市場(chǎng)不安。

4月2日，美國(guó)第二大次級(jí)貸款公司“新世紀(jì)金融公司”申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。

2007年夏季，大型投資銀行貝爾斯登旗下的兩支對(duì)沖基金因大量投資基于次級(jí)債的CDO，出現(xiàn)重大損失而陷于破產(chǎn)。

7月中旬，三大評(píng)級(jí)公司對(duì)一千多個(gè)住宅貸款MBS調(diào)低評(píng)級(jí)。

這場(chǎng)危機(jī)迅速蔓延到歐洲市場(chǎng)。歐元區(qū)短期金融市場(chǎng)流動(dòng)性緊缺，短期市場(chǎng)利率急劇上升。英國(guó)北巖銀行（NorthernRock）出現(xiàn)了英國(guó)近140年來(lái)首次“擠兌現(xiàn)象”。

至此，美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)全面爆發(fā)。為防止市場(chǎng)陷入流動(dòng)性危機(jī)，歐、美中央銀行積極進(jìn)行了干預(yù)。

10月下旬，歐美大金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)公布第三季度財(cái)務(wù)狀況，巨額財(cái)務(wù)損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)再次出現(xiàn)恐慌。各中央銀行不得不再次聯(lián)手干預(yù)救市。

進(jìn)入2008年，美國(guó)大金融機(jī)構(gòu)公布新的季報(bào)，損失又一次超過(guò)預(yù)期。次級(jí)債引發(fā)信用緊縮對(duì)實(shí)際經(jīng)濟(jì)的影響開(kāi)始顯現(xiàn)，美國(guó)年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在2007年第四季度已經(jīng)降到0.6%。此外，2008年初的失業(yè)率、零售商品指數(shù)等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始惡化；IMF在2008年2月初將全年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)下調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2危機(jī)爆發(fā)的原因

2.1次級(jí)房地產(chǎn)抵押貸款制度是形成美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的客觀原因

美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)大致可以分為最優(yōu)貸款市場(chǎng)(PrimeMarket)、“ALT-A”貸款市場(chǎng)和次級(jí)貸款市場(chǎng)(SubprimeMarket)三個(gè)層次。次級(jí)貸款市場(chǎng)面向信用較低的借款人，無(wú)需提供任何償還能力證明。美國(guó)次級(jí)貸款市場(chǎng)的存在和發(fā)展依賴于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，憑借抵押物剩余價(jià)值大于貸款本息規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并不依賴借款人的還款能力保障市場(chǎng)存續(xù)。正是如此，隨著上世紀(jì)90年代后期美國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升，次級(jí)貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。目前全美抵押貸款規(guī)模約10萬(wàn)億美元，而次級(jí)抵押貸款就達(dá)1.5萬(wàn)億美元左右，已經(jīng)具備了形成危機(jī)的制度基礎(chǔ)和物質(zhì)條件。

2.2應(yīng)對(duì)流動(dòng)性過(guò)剩的貨幣政策是促成美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的人為原因

從2004年6月至2006年6月，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息，聯(lián)邦基金利率從1%提至5.25%，標(biāo)志著此前擴(kuò)張性政策的完全逆轉(zhuǎn)。另一方面，自2006年2季度以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，抵押品價(jià)值下降，還款壓力大幅度上升，次級(jí)貸款的購(gòu)房投資者，傾向放棄房產(chǎn)，止損出局。不斷上升的利率和下降的房?jī)r(jià)沖垮了次級(jí)按揭貸款市場(chǎng)。

2.3對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度樂(lè)觀，使得貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，盲目降低貸款條件

隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷沖高,市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大。為了能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)之中不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，一些次級(jí)貸款公司甚至推出“零首付”、“零文件”等貸款方式，s使得貸款人可以在沒(méi)有資金的情況下購(gòu)房，僅需聲明其收入情況，而無(wú)須提供任何有關(guān)償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息，使不合格借貸人的借貸申請(qǐng)獲得通過(guò)。

2.4評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)反應(yīng)滯后影響市場(chǎng)信心及市場(chǎng)的過(guò)度反應(yīng)

按揭貸款拖欠率從2006年開(kāi)始上升，銀行界提示過(guò)、預(yù)警過(guò)，但直到2007年，評(píng)級(jí)公司才大幅降低了評(píng)級(jí)，導(dǎo)致了市場(chǎng)的恐慌和拋售。

市場(chǎng)的過(guò)度反應(yīng)和普遍的恐慌情緒，使得這次危機(jī)對(duì)全球市場(chǎng)的影響卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)的它本身的能量。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)喪失抵押品贖回權(quán)的借款人增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)空置現(xiàn)象加劇，市場(chǎng)恐慌情緒加劇，使得貸款機(jī)構(gòu)低價(jià)脫手，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，借款人信用問(wèn)題進(jìn)一步加劇，以致更多的抵押品無(wú)法贖回。

3信用衍生品——CDO在次級(jí)抵押貸款危機(jī)中的角色

次貸危機(jī)的發(fā)生反映了整個(gè)金融市場(chǎng)的信用環(huán)境的重要變化，在這次危機(jī)中，CDO這種信用衍生產(chǎn)品的作用不可小視。

3.1CDO的概念

CDO（CollateralizedDebtObligation）擔(dān)保債務(wù)憑證，它是市場(chǎng)為了彌補(bǔ)ABS（房產(chǎn)貸款支持證券）的不足，而創(chuàng)造出來(lái)的信用產(chǎn)品。它的最大特點(diǎn)就是通過(guò)自身結(jié)構(gòu)為自己提供“信用增級(jí)”，即通常會(huì)有一個(gè)次級(jí)系列（SubordinatedTranche）或一個(gè)股本系列（EquityTrancheorIncomeNotes），由這些系列來(lái)充當(dāng)緩沖。當(dāng)CDO資產(chǎn)出現(xiàn)信用問(wèn)題時(shí)，首先損失的是股本系列和次級(jí)系列（股本系列多由發(fā)行人自己持有）。

同時(shí)，CDO的資產(chǎn)組合十分分散，包括ABS、MBS等結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品、垃圾債券、新興市場(chǎng)債券、銀行貸款等高風(fēng)險(xiǎn)固定收益資產(chǎn)的分散組合，這就保證了在不出現(xiàn)違約時(shí)，CDO可能獲得超額收益。

3.2CDO產(chǎn)品的特點(diǎn)

3.2.1CDO的“信用分級(jí)”技術(shù)實(shí)際上將資產(chǎn)池中的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了再分配。這種結(jié)構(gòu)將大量的信用風(fēng)險(xiǎn)集中給予了次級(jí)系列和股本系列。如果金融市場(chǎng)存在很大的流動(dòng)性，使得大量資金投資了次級(jí)類型，當(dāng)CDO資產(chǎn)池中較大比例的資產(chǎn)發(fā)生違約時(shí)，投資次級(jí)系列的投資者將血本無(wú)歸。這對(duì)金融市場(chǎng)無(wú)疑是很大的沖擊。而且由于CDO2產(chǎn)品的存在，使得一份標(biāo)的資產(chǎn)衍生出的衍生證券有許多份。當(dāng)標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，造成幾倍于基本債券數(shù)量的衍生債券同時(shí)受到損失。

3.2.2CDO產(chǎn)品幾乎沒(méi)有流動(dòng)性。CDO是一種高度個(gè)性化的產(chǎn)品，他們被設(shè)計(jì)專門滿足某個(gè)機(jī)構(gòu)的需求。CDO大多只被設(shè)計(jì)給“買入持有”型的投資者，比如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，而這些機(jī)構(gòu)正是看準(zhǔn)了這種產(chǎn)品的高收益與高信用評(píng)級(jí)的特征。低的流動(dòng)性意味著，一旦這些機(jī)構(gòu)在CDO火爆的時(shí)候持有了過(guò)多的CDO，以后的轉(zhuǎn)讓將十分困難。而市場(chǎng)參與者的同質(zhì)性又使CDO的流動(dòng)性進(jìn)一步降低。

3.3CDO在這次危機(jī)中所扮演的角色：

3.3.1放大器、助推器、加速器的作用

它將實(shí)體經(jīng)濟(jì)的危機(jī)放大到信用衍生品市場(chǎng)、推廣到全球金融市場(chǎng)，并加速了危機(jī)的蔓延：實(shí)體經(jīng)濟(jì)的危機(jī)被信用衍生品放大和加速，首先傳導(dǎo)為CDO的貶值和整個(gè)信用衍生品市場(chǎng)動(dòng)蕩，投資這類衍生證券的對(duì)沖基金開(kāi)始大幅縮水。然后，發(fā)行衍生品和管理衍生品的公司股價(jià)開(kāi)始下跌，這又引發(fā)投資者對(duì)金融類公司的普遍憂慮，進(jìn)而有可能引發(fā)金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩。金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩有可能再反過(guò)來(lái)惡化實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而形成惡性循環(huán)而導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退。

3.3.2風(fēng)險(xiǎn)的隔離與轉(zhuǎn)嫁的作用

它將銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了其他的投資者，也就是前面提到的養(yǎng)老基金、共同基金、保險(xiǎn)公司、對(duì)沖基金等等。所以從另一個(gè)角度看，這個(gè)放大器同時(shí)也是一個(gè)警報(bào)器、減震器，它使得積累在金融系統(tǒng)中的信用風(fēng)險(xiǎn)能夠及時(shí)被社會(huì)所認(rèn)知并釋放，以避免風(fēng)險(xiǎn)的繼續(xù)聚集和放大。

4危機(jī)的啟示

雖然，此次危機(jī)暴露出信用衍生品的一系列問(wèn)題，但次級(jí)債及其衍生產(chǎn)品卻將信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了跨國(guó)界的分散，使美國(guó)獨(dú)立支撐的金融困境演變成具有擴(kuò)散及傳染效應(yīng)的系統(tǒng)性難題。為維護(hù)我國(guó)的金融安全，信用衍生產(chǎn)品的發(fā)展就顯得十分重要：

首先，是人民幣債券國(guó)際化中心建設(shè)的需要。發(fā)展信用衍生產(chǎn)品是將我國(guó)建設(shè)成為人民幣債券市場(chǎng)定價(jià)中心和交易中心的重要保障，亦有助于我國(guó)成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融格局中的一極。其次，是銀行間市場(chǎng)參與者分散風(fēng)險(xiǎn)的需要。通過(guò)將信貸資產(chǎn)證券化和衍生化及使用分層技術(shù)，可以使原本單一的信用資產(chǎn)構(gòu)造出各種不同風(fēng)險(xiǎn)水平的產(chǎn)品及組合，從而滿足銀行間市場(chǎng)參與者的不同風(fēng)險(xiǎn)承受能力和避險(xiǎn)需要。再次，是跨市場(chǎng)分散風(fēng)險(xiǎn)的需要。通過(guò)貸款和債券的信用風(fēng)險(xiǎn)衍生化，可以將原本固定收益市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)演化為其他金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而在不同的市場(chǎng)間分散了風(fēng)險(xiǎn)。第四是跨幣種分散風(fēng)險(xiǎn)的需要。通過(guò)衍生產(chǎn)品技術(shù)可以將人民幣市場(chǎng)的信用風(fēng)險(xiǎn)演化成美元、歐元等其他幣種市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

但是，信用衍生品產(chǎn)品是衍生品工具中較為復(fù)雜的品種，無(wú)論在設(shè)計(jì)上、操作上以及風(fēng)險(xiǎn)管理上均呈現(xiàn)出高度的復(fù)雜性。因此在建設(shè)信用衍生品時(shí)，必須要有完善的基礎(chǔ)市場(chǎng)設(shè)施作為保障：

首先，要推動(dòng)原生產(chǎn)品和基礎(chǔ)產(chǎn)品的深度發(fā)展，特別是以企業(yè)信用為依托的基礎(chǔ)產(chǎn)品(如貸款和債券)。其次，要注意存量信貸資產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性安排，使商業(yè)銀行從過(guò)去單純發(fā)放貸款向貸款可交易機(jī)制安排上轉(zhuǎn)變。由監(jiān)管機(jī)構(gòu)統(tǒng)一協(xié)調(diào)制定標(biāo)準(zhǔn)化的貸款合同，并要求引入外部評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)，以保證貸款資產(chǎn)的二級(jí)可轉(zhuǎn)讓性。再次，文本及基本制度框架要進(jìn)一步規(guī)范，以便為發(fā)展信用衍生產(chǎn)品創(chuàng)造條件。此外，要推動(dòng)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展，以便為衍生產(chǎn)品市場(chǎng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。最后，要推動(dòng)OTC平臺(tái)的建設(shè)，即在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)展信用衍生產(chǎn)品，并在銀行間債券市場(chǎng)上統(tǒng)籌市場(chǎng)參與者，以便使產(chǎn)品的供求形成差異化、層次化的結(jié)合。

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次級(jí)貸款范文第3篇

[關(guān)鍵詞]次貸危機(jī)；房地產(chǎn)貸款；風(fēng)險(xiǎn)管理

[中圖分類號(hào)]F831.59　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1008-2670(2008)06-0027-08

一、美國(guó)次貸危機(jī)成因的再認(rèn)識(shí)

席卷全球的次貸危機(jī)至今已有一年多時(shí)間了，關(guān)于這場(chǎng)1927年大蕭條以來(lái)最大的金融危機(jī)，人們進(jìn)行了多層面的分析與反思，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)和政府也都采取了一系列拯救措施。然而，隨著貝爾斯登倒塌、10余家美國(guó)地方銀行破產(chǎn)、房利美和房地美被政府接管、美林被收購(gòu)以及雷曼兄弟的破產(chǎn)，次貸危機(jī)所帶來(lái)的災(zāi)難性影響尚遠(yuǎn)未出清。現(xiàn)在的問(wèn)題是，究竟是什么導(dǎo)致了次貸危機(jī)的爆發(fā)，難道這僅僅是經(jīng)濟(jì)周期性的宿命?

(一)經(jīng)濟(jì)人都是理性的嗎?

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)，但知易行難?，F(xiàn)實(shí)中，觀念上的認(rèn)知經(jīng)常難以轉(zhuǎn)化為行為上的理性，人們經(jīng)常忽視或漠視風(fēng)險(xiǎn)的存在。理論上，每一個(gè)市場(chǎng)主體都是趨利避害的“理性經(jīng)濟(jì)人”，但是，在市場(chǎng)繁榮的境況下，人們往往會(huì)失去理性，只“趨利”而不“避害”，導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制經(jīng)常會(huì)失靈。究其原因，主要源于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)難以介入的領(lǐng)域――人性。次貸危機(jī)從興起到崩潰整個(gè)過(guò)程，將盲目、貪婪以及恐懼等人性最丑惡的一面暴露的淋漓盡致。

其實(shí)，從歷史維度看，這從來(lái)就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的伴生物。2001～2006年是次級(jí)抵押貸款發(fā)展的黃金時(shí)期，在此期間非理性的市場(chǎng)充分暴露并放大了貪婪、欺詐、無(wú)知和恐懼等人的天性。稍加回顧，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：一批又一批無(wú)知、資質(zhì)明顯不合格的借款人奮不顧身地投入到“淘金”的行列，以求廣廈千萬(wàn)間；越來(lái)越多肆無(wú)忌憚的經(jīng)紀(jì)商涌現(xiàn)出來(lái)，通過(guò)修改、隱瞞、欺詐等手段幫助借款人獲得貸款，以獲得高額的手續(xù)費(fèi)；美林、雷曼、貝爾斯登等以金融創(chuàng)新著稱的大型金融機(jī)構(gòu)更是為逐利勇于購(gòu)買任何抵押貸款并將之證券化，在創(chuàng)造出龐大市場(chǎng)的同時(shí)，放大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不負(fù)責(zé)任地拋棄了創(chuàng)新的初衷；一向以公正客觀為原則的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在狂熱的市場(chǎng)下貪婪地追逐私利，誰(shuí)出的錢多，誰(shuí)的債券評(píng)級(jí)就高，在公司債券評(píng)級(jí)中注水敷衍，成為這次金融災(zāi)難的幫兇；而金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)在狂熱的市場(chǎng)中也失去了理性，放任了市場(chǎng)的自發(fā)作用，放松了對(duì)金融創(chuàng)新可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管。綜觀次級(jí)抵押貸款的整個(gè)流程，在長(zhǎng)長(zhǎng)的資本鏈條中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都充滿了對(duì)利潤(rùn)的追求和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的漠視。次貸危機(jī)告訴我們，在缺乏有效監(jiān)管的環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)人并不總是理性的。正如馬克思所說(shuō)，如果有300％的利潤(rùn)，就有人鋌而走險(xiǎn)、敢冒殺頭的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)金融創(chuàng)新是天使還是魔鬼?

金融創(chuàng)新是金融發(fā)展的動(dòng)力。由此，人們總是看到金融創(chuàng)新的積極效應(yīng)，但對(duì)其負(fù)面效應(yīng)估計(jì)不足。事實(shí)上，在金融監(jiān)管不當(dāng)?shù)那闆r下，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為目的的金融創(chuàng)新通常會(huì)在規(guī)避某種風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，又會(huì)造成甚至放大另外一些風(fēng)險(xiǎn)。金融創(chuàng)新一半是天使，一半是魔鬼。次貸危機(jī)的爆發(fā)，在很大程度上是金融創(chuàng)新“魔鬼”面的暴露。

本世紀(jì)初高科技股泡沫破裂之后，為穩(wěn)定市場(chǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)了一個(gè)漫長(zhǎng)的降息程序，低利率和充足的資本使得房?jī)r(jià)一路攀升。在這種情況下，一些大的投行和金融機(jī)構(gòu)積極致力于次級(jí)抵押貸款的金融創(chuàng)新――貸款證券化。眾所周知，在以證券化為核心的結(jié)構(gòu)金融理念產(chǎn)生后，華爾街的投資銀行家便打開(kāi)了“潘多拉之盒”。經(jīng)過(guò)投行的包裝，任何資產(chǎn)(即使是質(zhì)量很差的資產(chǎn))都能賣出去，從早期的垃圾債券到現(xiàn)在的次級(jí)按揭貸款，都曾經(jīng)得到了市場(chǎng)的青睞。2001年以來(lái)，次級(jí)抵押貸款這種質(zhì)量欠佳的資產(chǎn)，引起了投資巨頭們的濃厚興趣，它們首先買下這些貸款，然后通過(guò)復(fù)雜的技術(shù)和模型將之打包證券化為次債CDO，信用評(píng)級(jí)后發(fā)售給全世界的投資者。筆者認(rèn)為，無(wú)論如何進(jìn)行包裝、打包、重組、過(guò)手，次級(jí)抵押貸款的質(zhì)量不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的改變。如果小規(guī)模地以此類資產(chǎn)進(jìn)行創(chuàng)新，既可以滿足那些風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的需求，也不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)大的風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果規(guī)模失控，必然會(huì)帶來(lái)“過(guò)猶不及”的風(fēng)險(xiǎn)膨脹。這次次貸危機(jī)的爆發(fā)，充分給予了印證。

第二，貸款證券化這一金融創(chuàng)新在提高房貸資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)，也拉長(zhǎng)了信用鏈條，增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)輻射，其中最大風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于維持“收益鏈”的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)于那些“只放貸，不吸存”的貸款機(jī)構(gòu)，它們必須經(jīng)常短借頭寸以維持周轉(zhuǎn)；而投資銀行也必須籌集短期資金“以小博大”；對(duì)沖基金則更需要借助信貸杠桿放大資本實(shí)力進(jìn)行投資。在整個(gè)資金供應(yīng)鏈中，最薄弱的是次貸的借款人，除了已抵押的房產(chǎn)外，他們幾乎一無(wú)所有。一旦房?jī)r(jià)和利率發(fā)生顛覆性“逆轉(zhuǎn)”，這些“不合格”的借款人就會(huì)交鑰匙走人，貸款不佳的質(zhì)量就會(huì)暴露，資產(chǎn)支持證券將突遭降級(jí)，CDO價(jià)值應(yīng)聲縮水，次債市場(chǎng)突然凝固。這時(shí)，次債持有者們既不掌控實(shí)物資產(chǎn)，又弄不清CDO包中的資產(chǎn)，而且購(gòu)買CDO的錢還是借的，避險(xiǎn)的CDS又索償無(wú)望。在這種情況下，惟一選擇是爭(zhēng)相拋售債券、贖回基金，危機(jī)由此而爆發(fā)。

第三，隨著技術(shù)與模型的復(fù)雜化，商業(yè)銀行和投資銀行通過(guò)創(chuàng)新創(chuàng)造出數(shù)以萬(wàn)計(jì)的新型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，目前同時(shí)在線交易的銀行中間業(yè)務(wù)交易性產(chǎn)品多達(dá)兩萬(wàn)余種。這些創(chuàng)新產(chǎn)品不僅讓投資者難以理解，而且設(shè)計(jì)者也說(shuō)不清其真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)收益結(jié)構(gòu)。由于金融創(chuàng)新過(guò)于追求產(chǎn)品技術(shù)的完美性，脫離了與現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)收益的聯(lián)系，很容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的幾何式增長(zhǎng)。尤其是，現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)交易者對(duì)于交易產(chǎn)品隱含的風(fēng)險(xiǎn)并不清楚。它們只是過(guò)分信任了那些有著良好市場(chǎng)形象的產(chǎn)品創(chuàng)新者。比如，次貸危機(jī)爆發(fā)以前，雷曼兄弟公司在固定收益產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、交易和管理領(lǐng)域具有業(yè)內(nèi)公認(rèn)的權(quán)威和壟斷地位。雷曼公司的標(biāo)準(zhǔn)就是行業(yè)的最高標(biāo)準(zhǔn)，任何復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦貼上雷曼公司的標(biāo)識(shí)，就成為免檢的產(chǎn)品，具有無(wú)條件過(guò)關(guān)的公信力。然而，雷曼兄弟破產(chǎn)了，難道金融創(chuàng)新的神話沒(méi)有破滅嗎?

(三)金融發(fā)展模式究竟應(yīng)如何選擇?

理論上講，金融發(fā)展模式主要有二：一是數(shù)量擴(kuò)張型模式；二是風(fēng)險(xiǎn)管理型模式。鑒于銀行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)本質(zhì)，數(shù)量擴(kuò)張型模式早已被金融機(jī)構(gòu)所拋棄，風(fēng)險(xiǎn)管理型模式成為主導(dǎo)型的發(fā)展模式。在風(fēng)險(xiǎn)管理型發(fā)展模式下，金融機(jī)構(gòu)無(wú)論開(kāi)展怎樣的業(yè)務(wù)，無(wú)論進(jìn)行怎樣的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，都會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)的承受度作為首先考慮的因素，而不是業(yè)務(wù)規(guī)模的大小，甚至不是利潤(rùn)的多少。

從這次次貸危機(jī)爆發(fā)的情況看，大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)基于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展的良好預(yù)期，背離了風(fēng)

險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理的原則，不適當(dāng)?shù)剡x擇了數(shù)量擴(kuò)張型的發(fā)展模式。從次級(jí)貸款證券化的流程看，為了創(chuàng)造更多的業(yè)務(wù)規(guī)模和市場(chǎng)需求，每一個(gè)環(huán)節(jié)都倒逼上游環(huán)節(jié)放松風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)，以供應(yīng)更多的產(chǎn)品。如果最終所有的貸款都會(huì)被下家收購(gòu)，那么，借款人的問(wèn)題、經(jīng)紀(jì)商的問(wèn)題都將變得不重要，所有人都只有利益，而無(wú)需承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。在這個(gè)過(guò)程中，大型金融機(jī)構(gòu)不但沒(méi)有在讓“所有人承擔(dān)責(zé)任”問(wèn)題上發(fā)揮自己的影響力，相反，作為最大的逐利者，它們也放棄了自己的風(fēng)險(xiǎn)原則。那些新創(chuàng)造出來(lái)“投資新星”，行為策略更是大膽、激進(jìn)，在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)上，青出于藍(lán)而勝于藍(lán)。對(duì)于素以保守、穩(wěn)健著稱的銀行家們來(lái)說(shuō)，貸款證券化的“魔力”太有誘惑力了。因?yàn)?，只要能夠完成貸款，然后將貸款證券化銷售出去，就可能獲得利潤(rùn)，而且，貸款的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)被轉(zhuǎn)移到買家那里，銀行不再為貸款能否收回而擔(dān)心。所以，銀行實(shí)在沒(méi)有必要仔細(xì)調(diào)查借款者的資信能力。

事實(shí)上，自從有了貸款證券化以后，銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)大大下降，銀行的經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)始由風(fēng)險(xiǎn)管理型向數(shù)量擴(kuò)張型回歸。筆者認(rèn)為，對(duì)于數(shù)量擴(kuò)張型模式的弊端，每一個(gè)交易主體都是有所認(rèn)識(shí)的，也都知道應(yīng)該承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但是，在非理性的市場(chǎng)環(huán)境中，每個(gè)交易環(huán)節(jié)的利益相關(guān)者究竟應(yīng)該承擔(dān)多少風(fēng)險(xiǎn)，是不明晰也不透明的。在市場(chǎng)向好的情況下，風(fēng)險(xiǎn)已成為最次要的考慮因素，金融機(jī)構(gòu)更多是考慮賺了多少錢，而不是承擔(dān)了多少風(fēng)險(xiǎn)。這樣，只有發(fā)生了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，人們才發(fā)現(xiàn)了財(cái)務(wù)報(bào)表上的虧損。由此可見(jiàn)，無(wú)論在何種情況下，金融機(jī)構(gòu)都不能忘記自己所處行業(yè)的特質(zhì)――高風(fēng)險(xiǎn)，都不能選擇數(shù)量擴(kuò)張型的發(fā)展模式。

(四)如何理解金融全球化的好處?

關(guān)于經(jīng)濟(jì)金融全球化的好處，素有爭(zhēng)論和分歧。但是，毋庸質(zhì)疑的是，發(fā)達(dá)國(guó)家從金融全球化中得到的好處遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于落后國(guó)家。借助于金融全球化，發(fā)達(dá)國(guó)家既可以從落后國(guó)家得到金融資本、金融市場(chǎng)和巨額利潤(rùn)，也可以向落后國(guó)家轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險(xiǎn)，緩解自己的風(fēng)險(xiǎn)壓力。特別是對(duì)于像美國(guó)這樣的金融發(fā)達(dá)國(guó)家，金融全球化的好處更不待言。筆者認(rèn)為，就美國(guó)經(jīng)濟(jì)金融精英的智慧而言，他們事前完全能夠預(yù)料到次級(jí)抵押貸款所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)及其后果。也正是由于他們對(duì)次級(jí)抵押貸款所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)及其后果有著充分的認(rèn)知，所以，通過(guò)華爾街的金融創(chuàng)新，通過(guò)金融的全球化，將其中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到全世界。最終的結(jié)果是，美國(guó)生病，全球吃藥。次貸危機(jī)盡管給美國(guó)的金融業(yè)帶來(lái)了巨大的損失，但是，我們也應(yīng)充分看到，最大的受害者不是美國(guó)，而是正在推行金融全球化的新興市場(chǎng)國(guó)家。

理論和已有的金融危機(jī)都表明，金融全球化是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，它必須從各國(guó)的經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展現(xiàn)實(shí)出發(fā)，任何超越現(xiàn)實(shí)的金融自由化，必然會(huì)陷入金融危機(jī)的深淵。因?yàn)?，?duì)于新興市場(chǎng)國(guó)家來(lái)說(shuō)，鑒于較低的金融發(fā)展水平和落后的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，他們總是缺乏應(yīng)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)游戲的本錢和技能。如果他們過(guò)早介入發(fā)達(dá)國(guó)家設(shè)定的游戲賭局，多半會(huì)成事不足而敗事有余。對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)，在金融全球化進(jìn)程中，他們不能打著推進(jìn)金融全球化的旗號(hào)來(lái)誘騙新興市場(chǎng)國(guó)家，更不能把他們的游戲規(guī)則強(qiáng)加給新興市場(chǎng)國(guó)家。如果發(fā)達(dá)國(guó)家要求新興市場(chǎng)國(guó)家以同樣的程序、同樣的節(jié)奏、同樣的標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)金融自由化，既不公平、不負(fù)責(zé)任，對(duì)世界金融體系的穩(wěn)定也很危險(xiǎn)。次貸危機(jī)表明，通過(guò)這樣的方式來(lái)推動(dòng)新興市場(chǎng)的金融自由化，不符合金融自由化的發(fā)展規(guī)律，也是非常不安全的。就新興市場(chǎng)國(guó)家的現(xiàn)實(shí)而言，金融的全球化主要是直接資本(實(shí)業(yè)資本)的自由化，而不是虛擬資本(金融資本)。對(duì)于這次無(wú)故受傷而成為危機(jī)埋單者的新興市場(chǎng)國(guó)家來(lái)說(shuō)，對(duì)金融全球化是否有了新的認(rèn)識(shí)?

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其程度

美國(guó)房貸危機(jī)所導(dǎo)致的嚴(yán)重后果，使許多人士擔(dān)心國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)的持續(xù)低迷和一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈的不斷繃緊，更進(jìn)一步加重了對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的憂慮。筆者認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)整體上是健康的，貸款風(fēng)險(xiǎn)的程度在可容忍的范圍內(nèi)。

(一)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款與美國(guó)的次級(jí)貸款有著本質(zhì)區(qū)別

首先，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)具有良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行的市場(chǎng)基礎(chǔ)，盡管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最近二、三年在發(fā)展過(guò)程中暴露出一些非理性問(wèn)題，但市場(chǎng)的基本面及其經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)還是不容否認(rèn)的。(1)在投資拉動(dòng)型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式下，同時(shí)基于城市化、工業(yè)化和住房體制改革進(jìn)程的不斷加快，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)保持較快發(fā)展是合理的。(2)鑒于中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、居民收入與財(cái)富的增長(zhǎng)、住房體制改革、城鎮(zhèn)化、人民幣升值、金融市場(chǎng)發(fā)展、銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等眾多積極因素的影響，房地產(chǎn)價(jià)格頻繁發(fā)生劇烈變動(dòng)的可能性不大。值得注意的是，近期某些開(kāi)發(fā)商因資金鏈緊張而對(duì)個(gè)別樓盤降價(jià)35％，這種短期的價(jià)格下跌不是系統(tǒng)性的價(jià)格變化，而是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流暫時(shí)困難下的無(wú)奈之舉。(3)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還屬于政府主導(dǎo)性市場(chǎng)，政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的調(diào)控能力，能夠密切跟蹤市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為基調(diào)，及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。近期，各地政府出臺(tái)了一系列“救市”措施，這意味著房地產(chǎn)價(jià)格劇烈下跌非空間并不大。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)是比較穩(wěn)健的。

其次，相對(duì)于美國(guó)次級(jí)貸款市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)住房按揭貸款市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)則比較規(guī)范、健全。(1)國(guó)內(nèi)銀行對(duì)住房按揭貸款制定的條件比較嚴(yán)格。銀行在貸款審查時(shí)，除了要對(duì)貸款申請(qǐng)人(及其配偶)的職業(yè)、年齡、信用狀況(全國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)已經(jīng)聯(lián)網(wǎng))進(jìn)行嚴(yán)格審查外，還要求提供擔(dān)保和收入證明等資料。而且，按揭成數(shù)普遍在7成以下，沒(méi)有零首付產(chǎn)品。而美國(guó)對(duì)次級(jí)按揭貸款的借款人本身信用質(zhì)量要求不高，給予的按揭成數(shù)高達(dá)8.5成。(2)從借款人的還款能力方面看，國(guó)內(nèi)銀行按揭貸款客戶群體主要是中高收入人群，具有較強(qiáng)的還貸能力，每月還款額在收入中的占比不超過(guò)50％，而美國(guó)次級(jí)按揭貸款的借款人大多為中低收入者，每月還款額占其收入55％以上。(3)在貸款定價(jià)方面，國(guó)內(nèi)銀行大多以浮動(dòng)利率定價(jià)，還款條件重設(shè)的貸款較少；而美國(guó)次級(jí)按揭貸款大多以浮動(dòng)利率定價(jià)，還款條件可以根據(jù)情況進(jìn)行重新安排，即前幾年按較低的固定利率供款(甚至只付利息)，以后按浮動(dòng)利率還款，這種制度安排在利率上升期容易引發(fā)還款危機(jī)。

第三，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理能力顯著提高，房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)具有良好的技術(shù)基礎(chǔ)。一般認(rèn)為，與發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)銀行比，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)管理體制、風(fēng)險(xiǎn)管理方法、風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)都存在較大差距。但是，也應(yīng)當(dāng)看到，近些年來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理特別是信用風(fēng)險(xiǎn)管理的理念和能力方面都有了較大提升，信用風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的體制、方法和技術(shù)已逐漸成熟。(1)在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面，目前國(guó)內(nèi)銀行的風(fēng)險(xiǎn)理念已經(jīng)確立起來(lái)，傳統(tǒng)的

漠視風(fēng)險(xiǎn)、片面追求業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)的粗放式經(jīng)營(yíng)理念有了實(shí)質(zhì)性的改觀。(2)在風(fēng)險(xiǎn)管理體制方面，近些年國(guó)內(nèi)銀行在借鑒國(guó)外先進(jìn)銀行經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，都花了很大的代價(jià)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理體制、風(fēng)險(xiǎn)管理流程、風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)進(jìn)行了再造和建設(shè)，對(duì)貸款審批的權(quán)限、貸款審批流程、貸后管理要求以及風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)告路線進(jìn)行了清晰界定，從根本上弱化了貸款審批環(huán)節(jié)道德風(fēng)險(xiǎn)的滋生。(3)在風(fēng)險(xiǎn)管理的方法和技術(shù)方面，國(guó)內(nèi)銀行都紛紛引進(jìn)先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，貸款審批的定量化、模型化程度大大提升，貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的科學(xué)性顯著提高。當(dāng)然，在住房按揭貸款方面，許多國(guó)內(nèi)銀行的審貸方法還是傳統(tǒng)的逐筆審貸方式，離國(guó)外先進(jìn)銀行的那種選擇群體、排斥個(gè)體的批量化審批方式還有一定距離。但是，正是這種勞動(dòng)密集型的傳統(tǒng)審貸方式，保證了對(duì)住房按揭貸款真實(shí)性的有效審查。

基于以上三個(gè)方面的分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及住房按揭市場(chǎng)的運(yùn)行與美國(guó)存在很大不同，這些不同既體現(xiàn)在技術(shù)層面，更體現(xiàn)在制度層面，從而決定了我國(guó)房地產(chǎn)貸款與美國(guó)次級(jí)貸款有著本質(zhì)區(qū)別，住房按揭貸款依然是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

(二)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的生成機(jī)制

與股票市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)最容易引發(fā)泡沫的市場(chǎng)。無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)中國(guó)家，概莫能外。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)就被視為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)屬性決定了房地產(chǎn)貸款本身具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，分析中國(guó)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，不能僅僅止步于市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)特性。造成我國(guó)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素是多方面的，其中以下幾個(gè)方面值得注意。

1　房地產(chǎn)業(yè)定位的不適當(dāng)。自從1998年政府出臺(tái)政策用房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)內(nèi)需以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)被定位于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，綜觀世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，無(wú)論是美國(guó)還是日本，只有憑著傳統(tǒng)的制造業(yè)和新興的信息產(chǎn)業(yè)，才支撐了其現(xiàn)代化發(fā)展的故事，目前尚未發(fā)現(xiàn)哪個(gè)國(guó)家憑借“蓋房子”把國(guó)家?guī)нM(jìn)現(xiàn)代化的神話。支柱產(chǎn)業(yè)是指能夠支撐、拉動(dòng)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。美國(guó)以往的支柱產(chǎn)業(yè)是鐵路、鋼鐵、石油、飛機(jī)和汽車制造業(yè)，現(xiàn)在是航天、信息產(chǎn)業(yè)。日本的支柱產(chǎn)業(yè)是汽車、電子、光學(xué)和計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)。我們將房地產(chǎn)業(yè)定位于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，其危害和風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。

首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的只是煤炭、鋼鐵、建材等行業(yè)，而這些行業(yè)都屬于高能耗的產(chǎn)業(yè)，它們的發(fā)展將帶來(lái)巨大的資源、環(huán)境問(wèn)題。其二，將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè)將延緩我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程。標(biāo)志一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化程度的是其產(chǎn)業(yè)制造能力和技術(shù)研發(fā)水平。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，那些真正實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化的國(guó)家，是依靠工業(yè)化奠定的國(guó)力基礎(chǔ)，如英、法、德、美。而那些只靠倒賣別國(guó)原料或產(chǎn)品，以投機(jī)致富的國(guó)家，很快便退出了歷史舞臺(tái)，如葡萄牙、西班牙。如果我們把房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)僅能直接帶來(lái)短期利益的產(chǎn)業(yè)冠以“支柱”之名，那么真正的支柱產(chǎn)業(yè)將被忽視，導(dǎo)致支柱產(chǎn)業(yè)“空心化”，這樣的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式將影響真正支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，難以保證我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”。其三，房地產(chǎn)業(yè)的支柱定位，將導(dǎo)致腐敗的滋生和社會(huì)兩極分化的加劇，使和諧社會(huì)建設(shè)面臨巨大的政治難題。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)的囤積居奇、圈地待漲、捂盤惜售比比皆是。一些地產(chǎn)商、地方官員、專家學(xué)者和個(gè)別媒體?？瘶?gòu)成了一個(gè)特殊利益集團(tuán)。長(zhǎng)此以往，必將造成尖銳的社會(huì)對(duì)立，埋下不安定的種子。其四，將房地產(chǎn)業(yè)定位于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫化。在土地等資源有限的情況下，“支柱”的定位將導(dǎo)致需求的不適當(dāng)增長(zhǎng)，特別是在經(jīng)濟(jì)金融全球化的背景下，國(guó)際游資有可能進(jìn)行投機(jī)和惡性介入，進(jìn)而助長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)的失控。

2　房地產(chǎn)發(fā)展的泡沫化。銀行貸款作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資金來(lái)源，其風(fēng)險(xiǎn)的生成主要源于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的泡沫化。約翰?卡爾弗利(2006)認(rèn)為，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素包括：從需求角度講，主要推動(dòng)因素是低利率、低失業(yè)率、上升的收入、增加的移民以及人們對(duì)未來(lái)價(jià)格增值的預(yù)期；從供給角度講，新的建筑物受到規(guī)劃和區(qū)域劃分的限制，建筑房屋需要耗費(fèi)時(shí)間，這些因素拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。就我國(guó)情況來(lái)看，近些年某些地區(qū)的確出現(xiàn)了房地產(chǎn)的泡沫化現(xiàn)象，這一現(xiàn)象形成的原因主要包括：城市化進(jìn)程的加快，居民收入的持續(xù)上升，地方政府對(duì)土地的支配，銀行信貸資金的支持，房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期的抑制，以及人們對(duì)未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期，等等。

中外經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都表明，房地產(chǎn)泡沫的形成及其破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的危害是非常大的。徐滇慶(2006)總結(jié)認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫的危害表現(xiàn)為：破壞穩(wěn)定的1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不利于長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，不利于建立一個(gè)有效的可持續(xù)的社會(huì)保障體系；降低社會(huì)生產(chǎn)效率，降低了社會(huì)資源尤其是金融資源的配置效率；占用了大量資金導(dǎo)致了工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金短缺，破壞了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，扭曲了勞動(dòng)力資源的配置，阻礙工農(nóng)業(yè)的發(fā)展；助長(zhǎng)地下經(jīng)濟(jì)和非法活動(dòng)；加大貧富差距和國(guó)民收入不平等；敗壞社會(huì)風(fēng)氣，重投機(jī)，輕生產(chǎn)；破壞金融秩序，導(dǎo)致銀行危機(jī)。約翰?卡爾弗利(2006)認(rèn)為，房?jī)r(jià)的任何程度的下降都會(huì)影響消費(fèi)者的財(cái)富和信心，減緩消費(fèi)支出，從而削弱經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。歷史上，無(wú)論是日本、中國(guó)臺(tái)灣、泰國(guó)、英國(guó)和美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，還是香港、海南的房地產(chǎn)泡沫，泡沫的破裂都造成了一定程度的銀行危機(jī)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的畸形快速發(fā)展所引致的房地產(chǎn)泡沫是銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的直接導(dǎo)因。

3　銀行貸款的不審慎。從行業(yè)屬性看，房地產(chǎn)業(yè)和銀行信貸具有天然的關(guān)聯(lián)性和互動(dòng)性。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要包括銀行業(yè)在內(nèi)的大量的融資支持和推動(dòng)。另一方面，為追求利潤(rùn)最大化，商業(yè)銀行往往會(huì)將房地產(chǎn)業(yè)作為信貸業(yè)務(wù)的重要拓展領(lǐng)域和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行業(yè)發(fā)展的歷史軌跡看，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)一直保持著緊密的關(guān)系，并在互動(dòng)中保持了快速的發(fā)展。然而，每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中出現(xiàn)了投資過(guò)快增長(zhǎng)或房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等問(wèn)題，人們就會(huì)指責(zé)銀行系統(tǒng)放貸過(guò)多，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)成為焦點(diǎn)話題。原則上講，銀行為了獲取利潤(rùn)，避免倒閉，是不會(huì)過(guò)多放貸的。只要銀行在自身及管制者可接受的范圍內(nèi)，銀行的房地產(chǎn)貸款究竟放多少，應(yīng)該是無(wú)可指責(zé)的。但是，銀行也會(huì)犯錯(cuò)。泡沫期間，銀行管理人員在房?jī)r(jià)快速上漲過(guò)程中可能會(huì)受到整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系歡欣鼓舞的影響，而沒(méi)有從嚴(yán)把緊信貸閘門，而被不斷吹大的房?jī)r(jià)泡沫的美麗幻影所迷惑，給予一批急功近利的開(kāi)發(fā)商和投機(jī)炒房者過(guò)于寬松的貸款，允許一些人去購(gòu)買他們本來(lái)沒(méi)有能力購(gòu)買的土地和房屋。現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)銀行都在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，紛紛將個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)特別是個(gè)人按揭貸款作為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)領(lǐng)域。然而，現(xiàn)實(shí)中，任何一家銀行要獲得某一樓盤的按揭貸款，必須首先向開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)貸款。這樣，無(wú)形中將開(kāi)發(fā)貸款與按揭貸款捆綁起來(lái)，助長(zhǎng)了貸款規(guī)模的放大，既推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，也為銀行

貸款風(fēng)險(xiǎn)的生成埋下了伏筆。

4　房地產(chǎn)貸款抵押物的高估。商業(yè)銀行貸款管理流程規(guī)定，辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，首先要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。傳統(tǒng)的做法是由抵押當(dāng)事人雙方協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。目前銀行更加倚重估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果作為貸款數(shù)額的衡量指標(biāo)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承受到各方面的壓力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以，抵押人希望高估抵押物；一些相關(guān)的中介公司、擔(dān)保公司、律師受利益驅(qū)動(dòng)，也都希望估價(jià)公司在評(píng)估抵押物價(jià)值時(shí)高估；而銀行方面則希望估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠公正客觀地確定抵押物的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，以有效防范抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)中，以抵押貸款為目的估價(jià)中，委托方大多數(shù)是抵押人，估價(jià)機(jī)構(gòu)是為委托方服務(wù)并收取傭金。為了不失去客戶和受利益驅(qū)動(dòng)，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)不恰當(dāng)?shù)赜狭丝蛻舨缓侠硪?，隨意提高評(píng)估價(jià)值，形成銀行貸款抵押物的價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)。

(三)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)程度究竟有多大

2008年年初以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大的調(diào)整，各種跡象都暗示著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在向銀行系統(tǒng)傳導(dǎo)。8月中旬，銀監(jiān)會(huì)向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監(jiān)局發(fā)出了《關(guān)于開(kāi)展重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試的通知》，顯示出監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的高度關(guān)注。筆者認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整尚未對(duì)銀行的貸款造成較大影響，基本落在銀行可承受的范圍內(nèi)。

首先，截至目前，房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中所占比重并不高，房?jī)r(jià)下跌尚難以對(duì)銀行構(gòu)成太大威脅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年底全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額約4.7萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額約18％(其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款余額分別占總余額的6.76％和9.99％)。2008年6月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.2萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額的17.04％。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與其投資總額比較來(lái)看，該比例在2005年達(dá)到31.38％的高峰后，逐年下降，2008年降到14.11％。從購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)銷售總額比來(lái)看，2008年上半年的比例已經(jīng)由2007年的30.25％降至21.45％。若按2007年7622億元的購(gòu)房貸款總額進(jìn)行分析，即使出現(xiàn)所謂的斷供現(xiàn)象，對(duì)銀行的威脅也不會(huì)太嚴(yán)重。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，銀行資金介入到房地產(chǎn)的程度并不像人們想象的那么嚴(yán)重，對(duì)于房?jī)r(jià)下跌，銀行短期內(nèi)仍具備一定的承受能力。

其次，從理論上講，個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度是與按揭貸款的成數(shù)相關(guān)的。如果按揭成數(shù)為首付比例為30％，那么房?jī)r(jià)下跌30％后，銀行的按揭貸款將受到損失。對(duì)于開(kāi)發(fā)商貸款，房?jī)r(jià)若下跌10％，銀行的貸款將可能受到損失。但是，這僅僅是理論意義上的。8月中旬，銀監(jiān)會(huì)向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于開(kāi)展重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試的通知》，測(cè)試結(jié)果顯示：如果房?jī)r(jià)下跌20％，個(gè)人房貸不良率將大幅上升；如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)40％，個(gè)人房貸不良率將上升約40％。目前，盡管個(gè)別城市出現(xiàn)了斷供現(xiàn)象，而且一些開(kāi)發(fā)商將個(gè)別樓盤的房?jī)r(jià)降低了35％，但是，從整體上看，特別是前10大城市的房?jī)r(jià)降幅并不大。盡管在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的背景下，這些貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)有所加大，但經(jīng)驗(yàn)表明，自主性購(gòu)房者的貸款非常穩(wěn)定。對(duì)于自住需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即使房?jī)r(jià)大跌，有正常收入的購(gòu)房者一般不會(huì)斷供而讓銀行拍賣自己的房產(chǎn)。

第三，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)真正來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。目前房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)主要集中在開(kāi)發(fā)商貸款，而不是個(gè)人住房按揭貸款。對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款來(lái)講，只要開(kāi)發(fā)商將房子建好并銷售出去，貸款就不會(huì)出問(wèn)題。但是，如果因資金鏈斷裂無(wú)后續(xù)資金造成房子未建成形成爛尾樓，此時(shí)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。目前的確有些開(kāi)發(fā)商的資金鏈已繃的較緊，尤其是中小開(kāi)發(fā)商。但是，短期大面積房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)是不可能的。開(kāi)發(fā)商只要放棄暴利想法，加速銷售回籠資金，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)并不是很大。實(shí)際上，相對(duì)于個(gè)貸，開(kāi)發(fā)貸款一般期限較短，隨著樓盤落成，開(kāi)發(fā)商通過(guò)售房回流資金歸還銀行貸款，開(kāi)發(fā)貸款由此轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的個(gè)人按揭貸款。實(shí)現(xiàn)這一步，開(kāi)發(fā)商就可以獲得資金，銀行貸款就能轉(zhuǎn)危為安。

第四，在從緊貨幣政策格局下，大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款采取了“棄劣保優(yōu)”、“棄小保大”的策略，而且從上下游兩個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制。如招商銀行在半年報(bào)中表示，從2007年下半年開(kāi)始，該行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款實(shí)施審慎的放貸原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比由年初的6.41％下降至年中的5.81％，相應(yīng)不良率也從年初的3.78％下降至2.73％。就目前商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制能力而言，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)也可以控制。即使開(kāi)發(fā)商貸款收不回來(lái)，形成不良貸款，由于開(kāi)發(fā)貸款一般會(huì)以相應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地所有權(quán)作抵押，銀行會(huì)通過(guò)拍賣處置開(kāi)發(fā)商所抵押的項(xiàng)目樓盤來(lái)保全資產(chǎn)。

第五，從商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)能力和管理能力看，目前有足夠的能力化解房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。一是各家銀行的資本充足率都非常高，2007年資本充足率達(dá)標(biāo)銀行已經(jīng)達(dá)到161家；二是銀行業(yè)的整體資產(chǎn)質(zhì)量都比較高，不良貸款率已下降到8％；三是從風(fēng)險(xiǎn)覆蓋上看，各家商業(yè)銀行目前的撥備覆蓋率比較高，大多數(shù)銀行超過(guò)了110％，有的銀行超過(guò)了200％。所以，現(xiàn)有的撥備水平能夠緩沖房地產(chǎn)貸款不良率的升高，能夠覆蓋未來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)是由政府所掌控的市場(chǎng)，這與美國(guó)等國(guó)家有著本質(zhì)的區(qū)別。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，近期許多地方政府開(kāi)始出臺(tái)政策措施救市，這表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有大的萎縮，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)、健康發(fā)展，從而房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也將得到有效控制。

當(dāng)然，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)全面、持續(xù)的大幅度下跌，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押品價(jià)值、個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的損失疊加，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整引起其他相關(guān)行業(yè)發(fā)生大幅度逆轉(zhuǎn)，那么，對(duì)銀行業(yè)的貸款的影響是嚴(yán)重的。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的政策建議

美國(guó)次貸危機(jī)及其引致的慘重后果表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)易于泡沫化的市場(chǎng)，房地產(chǎn)貸款一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)帶來(lái)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅對(duì)于一國(guó)的經(jīng)濟(jì)金融體系造成嚴(yán)重影響，而且對(duì)世界經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行也會(huì)造成巨大影響。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融體系穩(wěn)健運(yùn)行，是當(dāng)今世界每個(gè)國(guó)家面臨的重要任務(wù)。從我國(guó)情況看，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理不僅需要商業(yè)銀行自身努力，而且要求我們?cè)谕獠恐卫矸矫?，加?qiáng)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的環(huán)境建設(shè)，不斷健全和完善房地產(chǎn)融資體系。

(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的大小，在很大程度上取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的質(zhì)量，也取決于相關(guān)的貨幣政策、稅收政策，在一定程度上與信用制度環(huán)境也有著較

大關(guān)系。即是說(shuō)，房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)環(huán)境的優(yōu)劣，決定著房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的大小，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)，是有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的首要環(huán)節(jié)。

建議一：準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的次序。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，國(guó)家戰(zhàn)略設(shè)計(jì)是有序的，中國(guó)現(xiàn)代化發(fā)展到底應(yīng)該先工業(yè)化、信息化還是先城市化?美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是二戰(zhàn)后才開(kāi)始發(fā)展的，日本房地產(chǎn)的發(fā)展源于上世紀(jì)90年代。美、日經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)該在一個(gè)國(guó)家的制造業(yè)發(fā)展之后，即在國(guó)家工業(yè)化完成之后。當(dāng)國(guó)家有充裕的財(cái)力，民間有足夠的財(cái)富后，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)才能讓人民安居樂(lè)業(yè)，方可實(shí)現(xiàn)社會(huì)繁榮和穩(wěn)定。我國(guó)現(xiàn)在還遠(yuǎn)沒(méi)有完成從農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化和信息化轉(zhuǎn)型，人民也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)普遍富裕，在這種情況下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑顯得太早，屬于“搶道”。既不利于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的建立發(fā)展，也不利于人民生活水平的提高，更不利于國(guó)家現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。

建議二：建立和不斷完善住房保障體系。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求矛盾，尤其是以大戶型和非住宅商品房為主的高端房地產(chǎn)供給與中小戶型、商品適用房為主的中低端房地產(chǎn)需求之間的錯(cuò)位供求結(jié)構(gòu)性矛盾，近幾年政府陸續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)控措施，如擴(kuò)大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，提供低價(jià)位、中小套型普通商品住房等優(yōu)先滿足一些自住需求，有限滿足困難群體的住房需求，限制奢侈性需求，促進(jìn)了供求結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化。但是，目前不少城市的廉租房、解困房等政府保障性住房，存在覆蓋面小，定位不清等弊端，其保障功能還不能有效發(fā)揮。因此，我們應(yīng)該借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和做法進(jìn)一步完善我國(guó)住房保障體系。

建議三：加強(qiáng)對(duì)銀行貸款規(guī)模的控制。一般而言，沒(méi)有大量銀行貸款的介入，房地產(chǎn)泡沫是不會(huì)膨脹的。所以，政府和監(jiān)管當(dāng)局加強(qiáng)對(duì)銀行的管理和監(jiān)督是非常必要的。在繁榮時(shí)期，限制銀行放貸速度是一個(gè)富有成效的方法，對(duì)房地產(chǎn)泡沫而言更是如此。金融監(jiān)管的核心原則包含兩個(gè)方面：反周期資本金標(biāo)準(zhǔn)和穩(wěn)健的準(zhǔn)備金提取制度。前者要求銀行在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)保持較高的資本充足率；當(dāng)經(jīng)濟(jì)脆弱時(shí)保持較低的資本充足率。而現(xiàn)實(shí)中，銀行傾向于采用正周期資本充足率，即在經(jīng)濟(jì)繁榮或泡沫時(shí)期采用較低的資本充足率，經(jīng)濟(jì)衰退和泡沫破裂時(shí)采用較高的資本充足率。穩(wěn)健的準(zhǔn)備金提取制度也是以反周期的方式運(yùn)作，要求銀行在經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的時(shí)候，提取更大比例的貸款損失準(zhǔn)備金，當(dāng)經(jīng)濟(jì)脆弱時(shí)，提取較少的準(zhǔn)備金。當(dāng)然，這里涉及到稅收問(wèn)題，需要金融監(jiān)管當(dāng)局、商業(yè)銀行與稅收當(dāng)局進(jìn)行協(xié)調(diào)。限制銀行放貸速度的一個(gè)更直接的方法是對(duì)貸款與抵押物價(jià)值的比率進(jìn)行規(guī)定，即提高按揭貸款的成數(shù)。

建議四：建立適合中國(guó)國(guó)情的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，規(guī)范市場(chǎng)信息傳遞機(jī)制。國(guó)外研究表明，個(gè)人資信狀況是影響個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。我國(guó)目前已經(jīng)初步建立了個(gè)人征信系統(tǒng)，并且發(fā)揮了一定的作用。但是，由于全國(guó)的聯(lián)網(wǎng)程度和數(shù)據(jù)錄入等方面還存在一些問(wèn)題，所以，建議借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立具有中國(guó)特色的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，為商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息化支持。

(二)建立和完善房地產(chǎn)金融體系

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融存在著融資渠道單一、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款具有過(guò)高的依存度、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中等等問(wèn)題。要有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須借鑒國(guó)外有益經(jīng)驗(yàn)，建立多元化的房地產(chǎn)金融支持體系。

建議五：建立政策性房地產(chǎn)金融支持體系。一是建立住房抵押貸款的政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)成立專門的國(guó)家住宅貸款保險(xiǎn)公司。一方面對(duì)商業(yè)銀行提供存款保險(xiǎn)；另一方面對(duì)低收入家庭或特定群體的按揭貸款提供擔(dān)保，通過(guò)該機(jī)構(gòu)使符合條件的購(gòu)房者得到最高的住房貸款。二是由政府出資成立專門的證券化機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)包括兩方面：一是承擔(dān)類似于美國(guó)抵押銀行的角色，購(gòu)買、持有、組合或轉(zhuǎn)讓金融機(jī)構(gòu)的住宅抵押貸款，促進(jìn)全國(guó)住宅金融市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行；二是推動(dòng)抵押貸款證券化創(chuàng)新，提高住宅金融運(yùn)作效率和資產(chǎn)流動(dòng)性，解決商業(yè)銀行住宅抵抗面臨的利率、市場(chǎng)和期限匹配風(fēng)險(xiǎn)，間接促進(jìn)居民住宅福利水平提高。

建議六：深入推進(jìn)住房公積金制度改革。住房公積金制度是我國(guó)模仿新加坡建立起來(lái)的一套具有中國(guó)特色的住宅保障機(jī)制，該制度目前運(yùn)作逐漸出現(xiàn)效率低下的問(wèn)題，突出表現(xiàn)為在中低收入家庭的住房供應(yīng)明顯支持不足的同時(shí)，公積金卻有大量積存，沉淀資金達(dá)2000多億元人民幣。究其原因，包括覆蓋面低，公積金貸款程序復(fù)雜，管理機(jī)構(gòu)腐敗等方面。由于公積金制度運(yùn)用比較成功的都是小國(guó)經(jīng)濟(jì)，對(duì)我國(guó)這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜的大國(guó)來(lái)說(shuō)，其效果值得深思。

建議七：提高房地產(chǎn)業(yè)直接融資比重。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過(guò)2％，尤其是通過(guò)債券市場(chǎng)和股票市場(chǎng)上進(jìn)行融資更加困難。只有建立多層次的房地產(chǎn)融資體系，為不同類型房地產(chǎn)企業(yè)提供相適合的融資渠道，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。建立多層次房地產(chǎn)融資體系，一是要大力鼓勵(lì)和幫助房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)融資，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的引導(dǎo)和規(guī)范，使其滿足不同層次股票市場(chǎng)的上市要求；二是要完善企業(yè)債券市場(chǎng)，開(kāi)啟債券融資的正常渠道，國(guó)家要出臺(tái)鼓勵(lì)發(fā)行公司債券的措施，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)，具體包括擴(kuò)大債券發(fā)行主體、推行房地產(chǎn)債券利率市場(chǎng)化、健全房地產(chǎn)企業(yè)債券信用評(píng)級(jí)體等；三是借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，積極拓展其他融資渠道，如房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)融資租賃、海外融資等等。

建議八：建立房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與化解機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政府最擔(dān)心的就是房地產(chǎn)金融會(huì)出問(wèn)題，連累整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)權(quán)益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關(guān)注的領(lǐng)域。通過(guò)改革創(chuàng)新，要使住宅金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，使之有利于分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，解決流動(dòng)性和短存長(zhǎng)貸等問(wèn)題，形成一套持續(xù)有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

(三)完善銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)論表現(xiàn)形式如何，最終將落在商業(yè)銀行的身上，所以，商業(yè)銀行能否建立起完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，直接決定著商業(yè)銀行能否防范和化解房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

次級(jí)貸款范文第4篇

論文摘要：由美國(guó)“次貸危機(jī)”引發(fā)的金融海嘯已經(jīng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大影響，銀行業(yè)更是首當(dāng)其沖。以往被視為安全系數(shù)相對(duì)較高的房產(chǎn)抵押貸款成為了本次危機(jī)的導(dǎo)火索。文章擬從“次貸危機(jī)”產(chǎn)生的根源入手，對(duì)我國(guó)銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的思路和方法進(jìn)行研究探討。

一、“次貸危機(jī)”的產(chǎn)生

引起美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)暴的直接原因是美國(guó)的利率上升和住房市場(chǎng)持續(xù)降溫。次級(jí)抵押貸款是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。利息上升，導(dǎo)致還款壓力增大，很多本來(lái)信用不好的用戶感覺(jué)還款壓力大，出現(xiàn)違約的可能，對(duì)銀行貸款的收回造成影響的危機(jī)。

在美國(guó)，貸款是非常普遍的現(xiàn)象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無(wú)處不在。當(dāng)?shù)厝撕苌偃钯I房，通常都是長(zhǎng)時(shí)間貸款?？墒俏覀円仓溃谶@里失業(yè)和再就業(yè)是很常見(jiàn)的現(xiàn)象。這些收入并不穩(wěn)定甚至根本沒(méi)有收入的人，他們?cè)趺促I房呢？因?yàn)樾庞玫燃?jí)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，他們就被定義為次級(jí)信用貸款者，簡(jiǎn)稱次級(jí)貸款者。由于之前的房?jī)r(jià)很高，銀行認(rèn)為盡管貸款給了次級(jí)信用貸款者，如果貸款者無(wú)法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來(lái)還，拍賣或者出售后收回銀行貸款。但是由于房?jī)r(jià)突然走低，貸款者無(wú)力償還時(shí)，銀行把房屋出售，但卻發(fā)現(xiàn)得到的資金不能彌補(bǔ)當(dāng)時(shí)的貸款和利息，甚至都無(wú)法彌補(bǔ)貸款額本身，這樣銀行就會(huì)在這個(gè)貸款上出現(xiàn)虧損。一個(gè)兩個(gè)貸款者出現(xiàn)這樣的問(wèn)題還好，但由于分期付款的利息上升，加上這些貸款者本身就是次級(jí)信用貸款者，這樣就導(dǎo)致了大量的無(wú)法還貸的貸款者。正如上面所說(shuō)，銀行收回房屋，卻賣不到高價(jià)，大面積虧損，引發(fā)

了“次貸危機(jī)”。

二、“次貸危機(jī)”給我國(guó)銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示

在“次貸”風(fēng)波爆發(fā)之前，美國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)在高增長(zhǎng)率、低通脹率和低失業(yè)率的平臺(tái)上運(yùn)行了5年多，有關(guān)美國(guó)房市“高燒不退”的話題更是持續(xù)數(shù)年。中國(guó)與美國(guó)房市降溫前的經(jīng)濟(jì)圖景存在一定相似性。美國(guó)“次貸”風(fēng)波中首當(dāng)其沖遭遇打擊的就是銀行業(yè)，重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，同樣是我國(guó)銀行業(yè)當(dāng)前應(yīng)該特別關(guān)注的問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上升的時(shí)期，住房抵押貸款對(duì)銀行而言是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，貸款收益率相對(duì)較高、違約率較低、一旦出現(xiàn)違約還可以通過(guò)拍賣抵押房地產(chǎn)獲得補(bǔ)償。目前房地產(chǎn)抵押貸款在銀行信貸資產(chǎn)中占有相當(dāng)大比重，也是貸款收入的主要來(lái)源之一。

（一）改變“住房抵押貸款有抵押無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”的錯(cuò)誤觀念

房產(chǎn)抵押物作為借款人最重要的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，在逾期貸款清收過(guò)程中，很大程度上發(fā)揮著增加客戶壓力、督促客戶還款的作用。通過(guò)拍賣房產(chǎn)回收貸款，只是貸款最后的解決措施，因此必須強(qiáng)化評(píng)級(jí)、評(píng)估、抵押登記等崗位的業(yè)務(wù)水平，認(rèn)真做好客戶第一還款來(lái)源的調(diào)查核實(shí)和第二還款來(lái)源權(quán)屬的落實(shí)工作。因此，要高度重視客戶經(jīng)理面談、面簽工作，高度重視評(píng)級(jí)工作，高度重視評(píng)估和抵押登記的落實(shí)工作，把好貸款質(zhì)量第一關(guān)。

（二）加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款操作性風(fēng)險(xiǎn)的管理工作

個(gè)人住房抵押貸款在辦理過(guò)程中涉及到信用記錄查詢、房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、抵押權(quán)屬辦理等多方面的外部相關(guān)部門協(xié)調(diào)合作，同時(shí)在銀行業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中又存在著評(píng)級(jí)、估價(jià)、審查、審批、放款等多個(gè)部門的流程安排，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，有可能導(dǎo)致整個(gè)貸款鏈條的風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，銀行要在操作環(huán)節(jié)上下大功夫，強(qiáng)化制度執(zhí)行力，將防范操作風(fēng)險(xiǎn)作為當(dāng)前信貸業(yè)務(wù)管理中頭等大事來(lái)抓。要求客戶經(jīng)理在進(jìn)一步加強(qiáng)制度執(zhí)行力的同時(shí)，在貸款操作過(guò)程中應(yīng)著重做到以下幾點(diǎn)：一是對(duì)到期貸款多次轉(zhuǎn)貸或延期的情況要重點(diǎn)關(guān)注。對(duì)于到期貸款，銀行要謹(jǐn)慎辦理轉(zhuǎn)貸或延期的方式，特別防止多次轉(zhuǎn)貸、延期，掩蓋資產(chǎn)質(zhì)量真實(shí)性，影響信貸資金的流動(dòng)性；二是關(guān)注抵押不實(shí)或擔(dān)保手續(xù)不規(guī)范等情況。銀行在辦理抵押貸款時(shí)，在嚴(yán)防高估抵押品價(jià)格的同時(shí)，重點(diǎn)防范將不易變現(xiàn)、后期處置貶值率高的專用設(shè)備用作貸款的抵押物的情況。堅(jiān)決制止先發(fā)放貸款后辦理抵押登記的逆程序操作行為；三是注重貸后管理。在貸款發(fā)放后，要按照規(guī)定要求及時(shí)對(duì)抵押物的保管、儲(chǔ)存情況進(jìn)行定期檢查，同時(shí)密切關(guān)注市場(chǎng)上與抵押物同類產(chǎn)品的價(jià)格走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)價(jià)格貶值時(shí)應(yīng)立即要求抵押人追加抵押物，如無(wú)法追加抵押物應(yīng)要求借款人提前歸還貸款或提前對(duì)抵押物變現(xiàn)，防止銀行信貸資產(chǎn)受到損失。

（三）結(jié)合市場(chǎng)狀況和政策導(dǎo)向，有效降低貸款產(chǎn)品的違約風(fēng)險(xiǎn)

此次美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)的源頭就是美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)繁榮時(shí)期放松了貸款條件并推出了前兩年先還利息、第三年開(kāi)始才還本金的“先松后緊”的貸款產(chǎn)品，并且多為浮動(dòng)利率。而在加息周期里，這種還款方式顯然加重了客戶的負(fù)擔(dān)，其中信用、收入情況不好的客戶過(guò)度負(fù)債，導(dǎo)致大量違約事件的發(fā)生。我國(guó)銀行應(yīng)該認(rèn)真吸取這個(gè)教訓(xùn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)政策運(yùn)行的不同時(shí)期，通過(guò)開(kāi)發(fā)與其相符合的貸款產(chǎn)品規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。提高貸款質(zhì)量。

（四）實(shí)行差異化營(yíng)銷策略，以首付比率和利率等手段引導(dǎo)客戶

由于借款人家庭可支配收入、實(shí)際購(gòu)買力等情況都有所不同，因而要針對(duì)借款人不同特點(diǎn)制定與其相適宜的信貸營(yíng)銷策略。例如對(duì)收入狀況良好、資信實(shí)力強(qiáng)的借款人，可以在保證貸款質(zhì)量的前提下，適當(dāng)發(fā)放一些高額信貸；而對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的借款人，則可以重點(diǎn)支持一些小戶型房屋抵押貸款；對(duì)于單一客戶的過(guò)度負(fù)債，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)提示，適度提高首付比率和貸款利率，增大其交易成本，防止客戶的短期投機(jī)心理為以后帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響還在蔓延，各國(guó)經(jīng)濟(jì)金融體系均受到了不同程度的沖擊。只有多方面吸取此次危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，理性看待市場(chǎng)繁榮，充分做好多方面的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，才能保證我國(guó)銀行業(yè)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[2]孟輝，伍旭川．美國(guó)次貸危機(jī)與金融穩(wěn)定[j]．金融研究，2007，（18）．

次級(jí)貸款范文第5篇

摘要：2006年后期美國(guó)開(kāi)始爆發(fā)次貸危機(jī)，2007年至今在全球范圍內(nèi)掀起了巨大波瀾。中國(guó)在此次危機(jī)中亦受到巨大沖擊，此次次貸危機(jī)反映出，即使是在美國(guó)這樣的金融制度和信用體系健全的國(guó)家仍然會(huì)出現(xiàn)住房信貸危機(jī)；使我們不得不重新審視我國(guó)的住房信貸所存在的問(wèn)題以及面臨的風(fēng)險(xiǎn)，了解如何控制和管理住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常重要。

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；房貸市場(chǎng)；啟示

一、次貸危機(jī)的含義

次貸，即次級(jí)抵押貸款，是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國(guó)被稱為面向窮人的住房次級(jí)抵押貸款?！?.11”之后美國(guó)為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)從2001年至2004年連續(xù)13次降低利率。低利率政策降低了購(gòu)房者的消費(fèi)成本，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，住房市場(chǎng)的持續(xù)繁榮使借款者低估了潛在風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)人的購(gòu)房熱情不斷升溫，次級(jí)抵押貸款成了信用條件達(dá)不到優(yōu)惠級(jí)貸款要求的購(gòu)房者的選擇。另一方面，放貸機(jī)構(gòu)為適應(yīng)市場(chǎng)需要推出多種多樣的高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品，而競(jìng)爭(zhēng)的加劇使貸款機(jī)構(gòu)在推廣這些產(chǎn)品時(shí)有意忽視向借款人說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)和確認(rèn)借款人還款能力的環(huán)節(jié)，寬松的貸款資格審核成為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)空前活躍的重要推動(dòng)力，但也造成貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制不到位，埋下了危機(jī)的種子。2004年開(kāi)始，隨著美聯(lián)儲(chǔ)17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其還款能力。逾期還款和貸款違約的現(xiàn)象不斷增加。與此同時(shí)，住房市場(chǎng)持續(xù)降溫。無(wú)力償還房貸本息的借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價(jià)值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。這必然引起人們對(duì)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的悲觀預(yù)期，次級(jí)市場(chǎng)就可能發(fā)生嚴(yán)重震蕩，這就會(huì)沖擊貸款市場(chǎng)的資金鏈，進(jìn)而波及整個(gè)抵押貸款市場(chǎng)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)因?yàn)榉课菟姓咧箵p的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成馬太效應(yīng)，出現(xiàn)惡性循環(huán)，加劇了次級(jí)市場(chǎng)危機(jī)的發(fā)生。

二、我國(guó)房貸市場(chǎng)的現(xiàn)狀

(一)我國(guó)房貸市場(chǎng)與美國(guó)危機(jī)前的房貸市場(chǎng)有相當(dāng)程度的相似之處

美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)從目前來(lái)看好像對(duì)我國(guó)房貸市場(chǎng)影響不大，但眼下我國(guó)樓市過(guò)熱是不爭(zhēng)的事實(shí)。而美國(guó)在次貸危機(jī)爆發(fā)前幾年一直維持低利率政策而我國(guó)也不例外，流動(dòng)性過(guò)?，F(xiàn)象明顯(資產(chǎn)價(jià)格暴漲)。我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市住房需求強(qiáng)勁，另外人民幣升值一部分國(guó)外熱錢流入，投機(jī)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，銀行大規(guī)模介入房地產(chǎn)行業(yè)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)那個(gè)資金供給，同時(shí)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的條件審查也有放寬的跡象。目前。個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展得非?？?。2007年以來(lái)，商業(yè)性購(gòu)房貸款中的個(gè)人住房貸款增速呈逐月加快趨勢(shì)。雖然中國(guó)的商業(yè)銀行迫于監(jiān)管的壓力仍然要求一定的首付比例，這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但是，不容忽視的事實(shí)是，隨著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出人意料地上漲。中國(guó)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越大了：隨著央行多次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力增大了，他們也越來(lái)越難以預(yù)測(cè)未來(lái)償付現(xiàn)金支出的變化。

(二)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀，加大房貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

2008年國(guó)際國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都非常不樂(lè)觀。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整已經(jīng)在所難免。雖然上海、北京等大城市的房?jī)r(jià)有所上升，但成交量卻明顯下降，更多表現(xiàn)出有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)狀。這種局面對(duì)于銀行、開(kāi)發(fā)商而言都是相當(dāng)嚴(yán)峻的。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的利益鏈條上銀行和開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完全捆綁在一起。銀行通過(guò)住房貸款來(lái)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的利息收入，開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行貸款來(lái)回收資金，獲取高額收益。買房者是最終的承擔(dān)者。假如市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，市場(chǎng)成交不理想，購(gòu)房者持幣觀望，那么造成的后果是大量的房產(chǎn)積壓在開(kāi)發(fā)商手中，銀行的資金回收困難。更加嚴(yán)重的后果是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格下滑后，貸款購(gòu)房的居民可能面臨負(fù)資產(chǎn)的困局，相當(dāng)部分的人有可能停止還貸，從而引起銀行的壞賬損失。今年以來(lái)，我國(guó)部分熱點(diǎn)城市樓盤交易量出現(xiàn)了萎縮，房?jī)r(jià)漲幅趨緩甚至下跌，房貸風(fēng)險(xiǎn)有所上升。

(三)我國(guó)住房金融創(chuàng)新力度小，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力降低

目前，我國(guó)住房金融的創(chuàng)新力度沒(méi)有達(dá)到美國(guó)那樣，住房金融僅限于住房貸款、公積金貸款、住房開(kāi)發(fā)貸款等傳統(tǒng)領(lǐng)域，這在一定程度上能夠降低美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)的波及，但另一方面，我國(guó)的住房信貸沒(méi)有劃分優(yōu)級(jí)與次級(jí)市場(chǎng)，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)并不能很好的監(jiān)控和防范。這也形成了我國(guó)住房金融市場(chǎng)的一個(gè)致命弱點(diǎn)。也就是說(shuō)，我國(guó)住房信貸市場(chǎng)的質(zhì)量遠(yuǎn)沒(méi)有想像的好，等問(wèn)題真正爆發(fā)出來(lái)的時(shí)候。很可能比美國(guó)次貸危機(jī)的沖擊力更大。

三、次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房貸市場(chǎng)的啟示

啟示一：住房按揭貸款并非是最安全的資產(chǎn)

房產(chǎn)的價(jià)值是隨著市場(chǎng)不斷變化的。當(dāng)市場(chǎng)向好時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)會(huì)提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴(kuò)大抵押信貸的規(guī)模；當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)走低，銀行即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。美國(guó)的次貸危機(jī)正是由于美聯(lián)儲(chǔ)的連續(xù)加息以及相伴隨的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走低所致。目前，我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制仍不夠重視。

啟示二：放寬標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)增加貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

為了追求自身短期效益，我國(guó)商業(yè)銀行盲目擴(kuò)張住房按揭貸款，許多不符合貸款資格的人獲得了貸款；同時(shí)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲得資金融通，虛構(gòu)購(gòu)房者實(shí)行假按揭，貸款銀行為了獲取更多的利潤(rùn)，放松了對(duì)貸款資格的審查。大大增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備可能是不足的，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重又相對(duì)較低，這些使得商業(yè)銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)面前時(shí)。其應(yīng)對(duì)的能力就可能會(huì)相當(dāng)脆弱。由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)占有相當(dāng)?shù)谋戎亍Ｒ虼?，一旦房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露，這又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的沖擊。四、完善房貸市場(chǎng)，預(yù)防次貸危機(jī)發(fā)生的措施

鑒于我國(guó)房貸市場(chǎng)的現(xiàn)狀，為了避免危機(jī)的出現(xiàn)，必須吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，從以下幾點(diǎn)著手，未雨綢繆，防患于未然

第一，建立預(yù)警機(jī)制，控制潛在理性違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始不景氣的時(shí)候，或者是預(yù)測(cè)到不遠(yuǎn)的將來(lái)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)可能受政策或其他因素的影響而出現(xiàn)蕭條的趨勢(shì)時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)減少住房抵押貸款的發(fā)放。加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制，提高住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審查申請(qǐng)住房抵押貸款人的資格，同時(shí)應(yīng)向借款人講明貸款 利率的政策，防止借款人被迫違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

第二，建立和完善國(guó)家信用體系，減少惡意違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。由于我國(guó)缺乏一個(gè)完善的社會(huì)信用系統(tǒng)，銀行很難知道借款人的信用情況，使得很多信用條件很差的人獲得了貸款，大大增加了貸款的惡意違約風(fēng)險(xiǎn)。

第三，完善擔(dān)保和抵押制度。住房信貸與其他信貸不同，由于個(gè)人存在較多的不確定因素，因此，在發(fā)放住房貸款時(shí)，用抵押、擔(dān)保作為還款保證顯得十分重要。在這次的次貸危機(jī)中，美國(guó)的住房抵押貸款的擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)整個(gè)危機(jī)的緩解起到了非常重要的作用，分散了發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，銀行自身要加強(qiáng)對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)的管理。截至2007年國(guó)內(nèi)有91％的購(gòu)房者是通過(guò)貸款買房的，而銀行在發(fā)放貸款時(shí)要嚴(yán)格審查貸款人的收入、資產(chǎn)狀況，不能經(jīng)不住利益的誘惑，放低對(duì)借款人的要求，防止出現(xiàn)放低首付要求甚至零首付情況的出現(xiàn)。銀行的觀念要改變，不能總是把住房抵押貸款當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)是具有周期性的行業(yè)，其價(jià)值是隨著市場(chǎng)的供需狀況不斷變化的，在市場(chǎng)繁榮時(shí)期，房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著不斷上升，但一旦市場(chǎng)發(fā)生扭轉(zhuǎn)則最終損失的還是銀行自身。另外，銀行還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)證券化的本質(zhì)上無(wú)法消除風(fēng)險(xiǎn)，只能把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他的投資者，鑒于我國(guó)的商業(yè)移行在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的作用，因此為了避免房貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中在銀行體系內(nèi)部，可以加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程，但是一定要吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，選擇較為優(yōu)良的銀行資產(chǎn)進(jìn)行證券化，避免道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。