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安置房的會計(jì)處理范文第1篇

關(guān)鍵詞：回遷房；會計(jì)處理；稅務(wù)處理

中圖分類號：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055

隨著國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與城市更新改造項(xiàng)目，拆遷補(bǔ)償、回遷房安置是令開發(fā)商頭痛的問題，而對回遷房補(bǔ)償?shù)呢?cái)稅處理更是財(cái)務(wù)人員的棘手問題。關(guān)于回遷房補(bǔ)償?shù)臅?jì)和稅務(wù)處理，現(xiàn)行會計(jì)準(zhǔn)則和稅法并沒有明確的規(guī)定，這也使得財(cái)務(wù)人員在處理這類業(yè)務(wù)時無所適從。本文梳理了回遷房補(bǔ)償存在的難點(diǎn)，并對其進(jìn)行分析，希望對面臨類似業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)人員有所幫助。

1“回遷房”補(bǔ)償會計(jì)處理的難點(diǎn)分析

回遷房補(bǔ)償是指房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶采用實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆绞?。會?jì)處理上存在的難點(diǎn)主要是回遷房是否要確認(rèn)收入？如果確認(rèn)收入，是在什么時點(diǎn)、按照什么價格標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)？目前較普遍地存在以下不同觀點(diǎn)，這也說明了回遷房補(bǔ)償處理的復(fù)雜性。

1.1不同觀點(diǎn)評析

觀點(diǎn)一：不確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建回遷房的目的不是為了銷售回遷房，回遷房的銷售對象、補(bǔ)償面積、交付時間等相關(guān)信息在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時就已被約定，企業(yè)參與回遷房建設(shè)的目的是為了取得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，是為了取得容積率增加部分的收益而承擔(dān)的義務(wù)，是項(xiàng)目開發(fā)的必要成本。因此企業(yè)配建回遷房的成本扣除收到的補(bǔ)價，應(yīng)該計(jì)入土地成本，在項(xiàng)目對外可售面積中分?jǐn)偅粦?yīng)該確認(rèn)銷售收入。

但是這一觀點(diǎn)最大的問題是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從與被拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議、收取舊房、到拆除舊房、再到建造完工后移交新房，整個過程在財(cái)務(wù)上均沒有得到反映。

觀點(diǎn)二：根據(jù)建造合同確認(rèn)建造收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為實(shí)質(zhì)是被拆遷戶委托房地產(chǎn)開發(fā)公司將舊房拆除，重新規(guī)劃，重新建設(shè)而成的新房屋，是固定資產(chǎn)的翻建，被拆遷戶的所有權(quán)的收益和風(fēng)險(xiǎn)并未轉(zhuǎn)移。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于回遷房和商品房，企業(yè)實(shí)際提供的是不同商品和服務(wù)。對于回遷房所對應(yīng)的土地使用權(quán)，企業(yè)從未享有其風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，在回遷房的安排中，企業(yè)僅僅是提供了建造相關(guān)的服務(wù)，應(yīng)該確認(rèn)相關(guān)的建造收入。而對于商品房，企業(yè)才是真正進(jìn)行的商品房銷售活動。

如果回遷房建設(shè)是由政府委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、回遷房的建造標(biāo)準(zhǔn)等沒有自，在此情況下可以按建造合同確認(rèn)收入。但是本文討論的是房地產(chǎn)企業(yè)自主開發(fā)、自主與被拆遷戶協(xié)商補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和建造標(biāo)準(zhǔn)，在此情況下就不能確認(rèn)建造收入。

觀點(diǎn)三：按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的價格確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為拆遷補(bǔ)償協(xié)議是雙方通過談判達(dá)成的，協(xié)議中對回遷房價格的約定體現(xiàn)了公平交易原則，因此應(yīng)該按協(xié)議執(zhí)行。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號-收入》第五條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照從購貨方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定銷售商品收入金額，但已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款不公允的除外。也就是說企業(yè)應(yīng)按公允的交易價格確定收入金額。盡管拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定了價格，但并不代表是公允的交易價格。現(xiàn)實(shí)中為了達(dá)到某種目的簽訂虛假合同的情況常有發(fā)生。

觀點(diǎn)四：按照回w房移交時的公允價值確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為會計(jì)處理與稅法處理應(yīng)該一致。企業(yè)所得稅和土地增值稅相關(guān)規(guī)定均明確是按回遷房移交時的公允價值確認(rèn)視同銷售收入。

但是這也與觀點(diǎn)一存在相同的缺點(diǎn)，即財(cái)務(wù)報(bào)表沒有真實(shí)反映拆除舊房及新房的建造過程。

觀點(diǎn)五：按照取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為實(shí)質(zhì)是被拆遷人用原有的房產(chǎn)換取開發(fā)商的房產(chǎn)，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第7號-非貨幣性資產(chǎn)交換》，并且具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。由于換出資產(chǎn)（未來應(yīng)交付的回遷房）的公允價值不能可靠確定，但換入資產(chǎn)的公允價值可以（通過評估等手段），因此應(yīng)該以取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值為依據(jù)，待回遷房交付時確認(rèn)收入。并且開發(fā)商收取舊房也可看作是執(zhí)行預(yù)付款合同，即認(rèn)為被拆遷方是以舊房的約定價格為對價，預(yù)付購買開發(fā)商新開發(fā)的特定面積的房產(chǎn)。因此在新房交付時應(yīng)以此預(yù)付合同的價格確認(rèn)收入。

此觀點(diǎn)雖然在拆除舊房時就在財(cái)務(wù)報(bào)表上得到了反映，但是作為非貨幣易最重要的對價――回遷房并未建成，說明該交易并未完成，以此時點(diǎn)的舊房評估價格作為最終確認(rèn)收入依據(jù)值得商榷。另外雖然《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號-收入》認(rèn)為企業(yè)應(yīng)按從購貨方已收或應(yīng)收的合同確定銷售商品收入金額，但也指出價格不公允的除外。開發(fā)商在與被拆遷戶談判時，一般會對舊房進(jìn)行評估，確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際絕大部分被拆遷戶會選擇實(shí)物補(bǔ)償，這也反證了貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并非公允價值，也就不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)了。

1.2本文對回遷房補(bǔ)償會計(jì)處理的思考

分析回遷房是否確認(rèn)收入，應(yīng)該從交易實(shí)質(zhì)進(jìn)行判斷?；剡w房補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)非貨幣換，經(jīng)歷了兩個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)“購買”被拆遷戶的舊房和向被拆遷戶“銷售”新房，可以適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-非貨幣性資產(chǎn)交換》。本文認(rèn)為應(yīng)該綜合觀點(diǎn)四和觀點(diǎn)五，即按照取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值暫估資產(chǎn)和負(fù)債，并且每一年度隨著公允價值的變化進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，以回遷房交付時點(diǎn)的公允價值確認(rèn)收入。這樣處理使回遷房補(bǔ)償在財(cái)務(wù)上能更真實(shí)地得到反映。本文采用案例的方式對這種會計(jì)處理加以進(jìn)一步說明。

1.3案例分析

深圳某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個城市更新項(xiàng)目，占地面積20，000平方米，計(jì)容建筑面積100，000平方米，舊房拆除面積30，000平方米，回遷面積30，000平方米，對外銷售面積70，000平方米。2014年舊房拆除時的市場評估價20，000元/平方米，2015年評估價30，000元/平方米，2016年回遷房入市的價格為50，000元/平方米。假設(shè)該項(xiàng)目適用“營改增”老項(xiàng)目政策，價格為不含稅。補(bǔ)交地價20，000萬元、建安成本85，000萬元，其中資本化利息12，000萬元。會計(jì)處理未考慮增值稅、城建稅和教育附加費(fèi)。

1.3.12014年開發(fā)商收取舊房

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)60，000萬元

貸：預(yù)收賬款60，000萬元

（30，000平方米×20，000元/平方米）

1.3.22015年年末，對開發(fā)項(xiàng)目周邊房產(chǎn)評估后調(diào)整賬面價值

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)30，000萬元

貸：預(yù)收賬款30，000萬元

（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000萬元）

1.3.32016年開發(fā)項(xiàng)目完工，回遷房移交

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)60，000萬元

貸：預(yù)收賬款60，000萬元

借：預(yù)收賬款150，000萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入150，000萬元

（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000萬元-30，000萬元）

1.3.42014年至2016年補(bǔ)地價及支付工程款

借：開發(fā)成本-地價征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)20，000萬元

借：開發(fā)成本-建安成本85，000萬元

貸：銀行存款105，000萬元

1.3.5結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品完工成本

借：開發(fā)成品255，000萬元

貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)170，000萬元

貸：開發(fā)成本-建安成本85，000萬元

1.3.6計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本

撾懷殺=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米

單位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米

1.3.7結(jié)轉(zhuǎn)回遷房銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本76，500萬元

貸：開發(fā)成品76，500萬元

（25，500元/平方米×30，000平方米）

1.3.8按清算口徑計(jì)提土地增值稅

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加17，313萬元

貸：其他應(yīng)付款17，313萬元

說明：計(jì)提土地增值稅不能計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，因?yàn)樵谕恋卦鲋刀悓?shí)際清算前，基于會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)要求按照清算口徑計(jì)提的土地增值稅準(zhǔn)備金尚不構(gòu)成對稅務(wù)征收機(jī)關(guān)的一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)負(fù)債。

2“回遷房”補(bǔ)償稅務(wù)處理的難點(diǎn)分析

2.1增值稅

關(guān)于增值稅的涉稅難點(diǎn)主要在于是否應(yīng)該對于回遷房征收增值稅和計(jì)稅依據(jù)。

（1）營業(yè)稅政策下，國稅函[2007]768號《關(guān)于個人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》、國稅公告[2014]2號《關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》已明確回遷房應(yīng)按視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，計(jì)稅公式：

營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

并且營業(yè)成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。

（2）營改增后，增值稅條例只規(guī)定了回遷房行為應(yīng)按視同銷售處理，但沒有對計(jì)稅依據(jù)出臺相應(yīng)地細(xì)則，這正是財(cái)務(wù)人員感到困惑的地方。

如上例，如果按回遷房移交時的市場價處理，2016年回遷房應(yīng)交增值稅：

30，000平方米×50，000萬元/平方米×5%=7，500萬元

如果沿用營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，假設(shè)成本利潤率為15%：

30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466萬元

二者差異6，034萬元。

2.2企業(yè)所得稅

關(guān)于企業(yè)所得稅的涉稅難點(diǎn)主要在于回遷房視同銷售的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)以及成本列支標(biāo)準(zhǔn)。

國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋菏紫劝幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；第三是按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。

深地稅辦發(fā)[2012]37號《城市更新稅收政策指引》第三部分第（二）條第3款規(guī)定：“項(xiàng)目開發(fā)主體以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償，應(yīng)視同銷售計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，視同銷售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，同時計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)計(jì)開發(fā)成本?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時的市場價確認(rèn)視同銷售收入，同時計(jì)入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

如上例，2016年房地產(chǎn)企業(yè)移交回遷房，開具增值稅發(fā)票，確認(rèn)應(yīng)稅所得。

應(yīng)納稅所得額=150，000萬元-76，500萬元=73，500萬元

應(yīng)交企業(yè)所得稅=73，500×25%=18，375萬元

需要說明的是，本測算只是為了說明回遷房的稅費(fèi)計(jì)算過程，未考慮可以扣減應(yīng)納稅所得額的期間費(fèi)用、投資損失、營業(yè)外支出等；也未考慮城建稅等稅費(fèi)支出。另外，對企業(yè)來說，回遷房視同銷售并未導(dǎo)致企業(yè)多繳稅，這部分所得稅只是時間性差異。因?yàn)榛剡w房視同銷售的收入和成本是相等的，實(shí)際對外銷售的面積也分?jǐn)偭诉@部分回遷房成本，因而加大了企業(yè)所得稅扣除數(shù)，使企業(yè)未來可以少繳稅。

2.3土地增值稅

關(guān)于土地增值稅的涉稅難點(diǎn)主要在于回遷房視同銷售的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、成本列支標(biāo)準(zhǔn)，以及是否允許成本加計(jì)扣除。

國稅函[2010]220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

國稅發(fā)[2006]187號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條第（一）款規(guī)定如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時的市場價確認(rèn)視同銷售收入，同時計(jì)入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。同時，稅法既然規(guī)定按回遷房視同銷售金額確認(rèn)土地成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，那么當(dāng)然屬于成本加計(jì)扣除范圍。

如上例，2016年企業(yè)移交回遷房時，應(yīng)預(yù)交土地增值稅。預(yù)交比例各地方標(biāo)準(zhǔn)可能不統(tǒng)一，假設(shè)按收入的2%預(yù)交。2016年預(yù)交金額：150，000萬元×2%=3，000萬元

需要說明的是，雖然2016年度企業(yè)的該項(xiàng)目尚未達(dá)到土地增值稅清算條件，但財(cái)務(wù)處理上仍然應(yīng)該按清算口徑預(yù)計(jì)土地增值稅。因此企業(yè)必須在此時對土地增值稅進(jìn)行測算，并每年度進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。測算過程如表1。

3建議

3.1國家財(cái)政部門應(yīng)盡快出臺此類回遷房補(bǔ)償會計(jì)處理的指導(dǎo)意見

從上文分析可以看出，針對這類業(yè)務(wù)的處理觀點(diǎn)不一，甚至是會計(jì)師事務(wù)所之間也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，令財(cái)務(wù)人員無所適從。不同企業(yè)的會計(jì)處理口徑可能不一致，從而產(chǎn)生不同的財(cái)務(wù)結(jié)果，而對這結(jié)果的準(zhǔn)確性卻沒有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

3.2國家稅務(wù)部門應(yīng)盡快出臺回遷房稅收政策的實(shí)施細(xì)則，特別是征對回遷房增值稅的計(jì)稅依據(jù)

國家出臺“營改增”政策的出發(fā)點(diǎn)是降低企業(yè)稅負(fù)，如果回遷房按市場價格繳納增值稅，將會大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，稅務(wù)部門應(yīng)該參照原營業(yè)稅優(yōu)惠政策及時出臺相應(yīng)的增值稅稅收政策。

參考文獻(xiàn)

安置房的會計(jì)處理范文第2篇

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作及業(yè)務(wù)特點(diǎn)

（一）主要工作業(yè)務(wù)范圍劃分 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。房地產(chǎn)企業(yè)所主要從事的業(yè)務(wù)有：土地的開發(fā)與經(jīng)營，涵蓋企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。房屋的開發(fā)與經(jīng)營，涵蓋房屋的開發(fā)指房屋的建造。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 首先是開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。其次是開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。第三是開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個方面：經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。第四是開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。第五是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售行為的稅收繳納相關(guān)法律依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售實(shí)行“預(yù)售許可制度”。根據(jù)原建設(shè)部《關(guān)于修改（城市商品房預(yù)售管理辦法）的決定》（建設(shè)部令第131號，2004年）的規(guī)定，開發(fā)商開發(fā)的商品房只有同時符合以下條件，才能開盤預(yù)售：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售收入會計(jì)確認(rèn)與稅務(wù)要求

（一）會計(jì)確認(rèn) 房地產(chǎn)作為一商品，由于其建設(shè)周期長、商品價值高、法律在物權(quán)轉(zhuǎn)移上規(guī)定以“登記”為要件等自身存在的特有性質(zhì)，“現(xiàn)房銷售”占比較低，而多以預(yù)售為主。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售收入的會計(jì)確認(rèn)就尤其值得關(guān)注?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號――收入》規(guī)定，當(dāng)企業(yè)的銷售商品收入同時滿足下列條件時，才能予以確認(rèn)：一是企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；二是企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；三是收入的金額能夠可靠地計(jì)量；四是相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益預(yù)計(jì)將流入企業(yè)；五是相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售收入在會計(jì)上不符合銷售收入的確認(rèn)條件。因此，預(yù)收房款應(yīng)暫時掛賬“預(yù)收賬款”科目。

（二）稅務(wù)要求 稅務(wù)會計(jì)遵循法定性原則，即只要符合稅法規(guī)定的應(yīng)稅收入，不論其會計(jì)上如何處理，也不論其業(yè)務(wù)金額的大小，一律按稅法規(guī)定計(jì)征稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售收入涉及如下稅種：第一，營業(yè)稅金及附加?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收賬款方式的，其納稅義務(wù)時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須按預(yù)售收入計(jì)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，繳納印花稅；第二，土地增值稅。“土地增值稅”的核算不同于“營業(yè)稅金及附加”，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且约{稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)［2009］91號）第九條規(guī)定：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條規(guī)定：對符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第三，企業(yè)所得稅。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)［2009］31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房開發(fā)過程中的項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

（一）開發(fā)成本 主要包括8項(xiàng)：（1）土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。（4）建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。（6）公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。（7）不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%～5%計(jì)算。（8）開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。

（二）開發(fā)費(fèi)用 主要是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）管理費(fèi)用?？砂错?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。（2）銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：廣告宣傳費(fèi)，約為銷售收人的2%～3%；銷售費(fèi)，約為銷售收入的1.5%～2%；其他銷售費(fèi)用，約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4%～6%。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售的涉稅處理

由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計(jì)核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜；經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅費(fèi)的會計(jì)處理，制度上并沒有做出明確的統(tǒng)一規(guī)定，作者結(jié)合實(shí)際工作中的做法，對主要稅種談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

（一）科目設(shè)置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)”、“營業(yè)稅金及附加”、“管理費(fèi)用”、“所得稅費(fèi)用”等科目，核算各類預(yù)售收入應(yīng)繳納的稅費(fèi)。其具體核算內(nèi)容可按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的對于會計(jì)科目的一般界定實(shí)施。

（二）營業(yè)稅費(fèi)核算 由于樓盤尚未開發(fā)完工，財(cái)務(wù)會計(jì)遵循實(shí)質(zhì)重于形式原則，預(yù)售房款不符合商品銷售收入的確認(rèn)條件，暫作“預(yù)收賬款”入賬。但是，稅法在確定計(jì)稅基礎(chǔ)時采取的是“形式主義”，往往遵循“形式重于實(shí)質(zhì)”原則，稅務(wù)會計(jì)更重視發(fā)票、索款憑據(jù)、合同等形式。按稅法規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。即房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)售房款，即負(fù)有納稅義務(wù)，次月征稅期內(nèi)必須繳納營業(yè)稅及附加。根據(jù)收入、成本配比原則，收入不能確認(rèn)，按預(yù)售款計(jì)算的營業(yè)稅金及附加也不能計(jì)提計(jì)入成本。按預(yù)收房款計(jì)算應(yīng)繳的營業(yè)稅金及附加時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）”，貸記“銀行存款”。樓盤開發(fā)完工，預(yù)售收入符合確認(rèn)條件，此時，應(yīng)根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)的“預(yù)收賬款”按相應(yīng)比例將“待轉(zhuǎn)稅費(fèi)”轉(zhuǎn)入“營業(yè)稅金及附加”科目。借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”；借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”。

（三）土地增值稅核算 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳上地增值稅，應(yīng)根據(jù)完工和結(jié)算竣工的工程項(xiàng)目，及時對土地增值稅進(jìn)行清算。企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)繳的土地增值稅。借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時，應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“營業(yè)稅費(fèi)”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”。該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值”。補(bǔ)繳土地增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。

（四）企業(yè)所得稅核算 國稅發(fā)［2009］31號關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。這種“預(yù)計(jì)毛利額”在會計(jì)上并不做賬務(wù)處理，只是在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)上作為“調(diào)增項(xiàng)目”專項(xiàng)反映，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。作者認(rèn)為，以預(yù)計(jì)毛利額計(jì)繳的那部分企業(yè)所得稅額，在會計(jì)上作為“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交企業(yè)所得稅”借方反映，作為完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售當(dāng)期應(yīng)繳企業(yè)所得稅的抵扣項(xiàng)。

安置房的會計(jì)處理范文第3篇

【關(guān)鍵詞】企業(yè)清算 會計(jì)與稅務(wù)審計(jì) 實(shí)務(wù) 討論

一、企業(yè)清算會計(jì)的內(nèi)容

企業(yè)清算程序只要開始運(yùn)營，相應(yīng)的工作就會馬上開展，在進(jìn)行清算之前，就必須要先成立清算組，這是會計(jì)工作的第一步。

（一）成立清算組。

企業(yè)在運(yùn)營過程中，一旦宣告破產(chǎn)解散并成立清算組之后，就必須要接受清算組的工作指導(dǎo)，對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行全面的整理登記，并做好相應(yīng)的登記工作。并且對于企業(yè)中各項(xiàng)資產(chǎn)的損失、債務(wù)債權(quán)等等情況進(jìn)行全面的核算。通常情況下，有限責(zé)任公司的清算組是由全體股東共同組成的，但是也可以外聘注冊會計(jì)師、注冊律師等等作為清算組成員進(jìn)行清算工作。清算組在進(jìn)行工作的過程中，必須要正確清算公司財(cái)產(chǎn)，并根據(jù)實(shí)際情況編制資產(chǎn)負(fù)責(zé)表以及財(cái)產(chǎn)清單；另外，可以通知債權(quán)人、代表公司參與民事訴訟活動；清算組還必須要完成破產(chǎn)公司沒有完成的業(yè)務(wù)，清繳債權(quán)、債務(wù)等等，然后將其剩余財(cái)產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算。

（二）設(shè)立清算賬戶。

清算組要增設(shè)清算損益類賬戶，該賬戶主要是用來核對清算過程中產(chǎn)生的費(fèi)用、損害以及轉(zhuǎn)讓土地所獲得的凈收益等等。這些方面就包括了三個賬戶，首先，“清算損益”賬戶是用來核對被清算企業(yè)在清算期間處理資產(chǎn)、債務(wù)償還產(chǎn)生的損益；其次，“土地轉(zhuǎn)讓收益”賬戶是用來核對被清算企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地取得的收益，以及企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地過程中稅費(fèi)以及成本等等；最后“清算費(fèi)用賬戶”是用來核對被清算企業(yè)在清算過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，然后對其明確賬目中收益情況。

另一個方面，取消賬戶也是企業(yè)進(jìn)行清算過程中重要組成部分。傳統(tǒng)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)中，“所有者權(quán)益”賬戶在企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓清算后就會被取消。各項(xiàng)費(fèi)用將會全數(shù)轉(zhuǎn)入“清算損益”賬戶。

清算過程中，所有包含調(diào)整項(xiàng)目的賬戶都必須要與其他賬戶進(jìn)行合并，并按照所反映的內(nèi)容進(jìn)行核對。比如“固定資產(chǎn)”賬戶以及其“減值賬戶”都將合并為“固定資產(chǎn)”賬戶。另外，只要是性質(zhì)相近的賬戶都應(yīng)該將其進(jìn)行合并，這樣就會能夠有效提高清算組的工作效率，并且，也更加容易清算組開展工作。

（三）清理財(cái)產(chǎn)，重新整理編制資產(chǎn)負(fù)債表。

清算活動開始的時候，清算組應(yīng)該對企業(yè)所擁有的全部資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算。有效確定企業(yè)的財(cái)產(chǎn)范圍，對清算之后的資產(chǎn)進(jìn)行有效盤點(diǎn)，這里列出了企業(yè)進(jìn)行清查之后的債務(wù)情況：第一，支付有關(guān)破產(chǎn)費(fèi)用，將企業(yè)職工的工資、破產(chǎn)財(cái)務(wù)管理費(fèi)用、變賣以及分配所得等，所有必須要支付的費(fèi)用都必須要按照實(shí)際的發(fā)放額度，借記“清算費(fèi)用”、貸記“現(xiàn)金”、“存款”等等；第二，對于應(yīng)收款項(xiàng)的一些債權(quán)，實(shí)際收到的金額以及預(yù)計(jì)可以轉(zhuǎn)現(xiàn)金額的差值全部計(jì)入清算損益，企業(yè)產(chǎn)品、生產(chǎn)材料以及存貨等等都要進(jìn)行轉(zhuǎn)現(xiàn)、變賣，將機(jī)器設(shè)備、房屋等等固定的資產(chǎn)以及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)現(xiàn)，將其收入與其賬面價值的差額等等都計(jì)入清算損益；第三，清算組在開始清算時，可以根據(jù)清算企業(yè)提交的余額表，將其有關(guān)科目的余額轉(zhuǎn)入新的賬戶；第四，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)利、支付離退休職工有關(guān)費(fèi)用以及安置費(fèi)用等等；第五，在進(jìn)行清償債務(wù)的時候，借記登記方必須要登記所清償債務(wù)的賬面價值，貸記方登記“現(xiàn)金”、“銀行存款”等等，將其差額計(jì)入“銀行存款”。第六，在進(jìn)行清算終結(jié)的時候，必須要將“清算費(fèi)用”、“轉(zhuǎn)讓土地收益”等等剩余額度計(jì)入清算損益，并將允許被消除不再清償?shù)膫鶆?wù)轉(zhuǎn)入清算損益。

二、企業(yè)清算會計(jì)的稅務(wù)處理

（一）企業(yè)清算的所得稅處理。

企業(yè)在清算過程中，所得稅的處理內(nèi)容大概有：首先，企業(yè)所有資產(chǎn)都必須要按照一定的市場交易情況實(shí)現(xiàn)其價值，并且要確認(rèn)其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者是損失；其次，必須要確認(rèn)債務(wù)清償、債權(quán)清理之后的收益以及損失；并且企業(yè)必須要依法彌補(bǔ)虧損；最后企業(yè)可以向股東分配剩余財(cái)產(chǎn)，確認(rèn)其應(yīng)該支付的股息等等。

在進(jìn)行清算的過程中，必須要注意一些問題：清算所得到的費(fèi)用并不適用于一些稅優(yōu)惠政策，現(xiàn)階段國家對于一些產(chǎn)業(yè)實(shí)行了扶持政策，給予這些企業(yè)一些稅收優(yōu)惠政策。但是企業(yè)在進(jìn)行清算的時候，已經(jīng)無法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，所以，此項(xiàng)政策并不適于該企業(yè)。企業(yè)在進(jìn)行清算的過程中，對于資產(chǎn)上面的損失，稅法并沒有相應(yīng)的政策進(jìn)行約束。由于清算過程中損失是由人民法院進(jìn)行確認(rèn)的，因此，就不必再經(jīng)報(bào)相應(yīng)的稅務(wù)機(jī)關(guān)。另外必須要正確認(rèn)識虧損彌補(bǔ)，必須要意識到虧損彌補(bǔ)并不屬于稅收優(yōu)惠政策的范圍，所以不能夠進(jìn)行套用。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)在納稅年度產(chǎn)生的虧損，可以轉(zhuǎn)移至下一年度結(jié)算，但轉(zhuǎn)移年度不能夠超過五年。

（二）企業(yè)清算土地增值稅的納稅情況。

按照我國有關(guān)稅法文獻(xiàn)規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地過程中產(chǎn)生的增值，必須要繳納一定的稅務(wù)。我國稅務(wù)總局以及財(cái)務(wù)部門對于土地增值稅都有明確規(guī)定：首先，轉(zhuǎn)讓的舊房產(chǎn)，必須要根據(jù)房屋的預(yù)估價格、土地轉(zhuǎn)讓成本等等扣除其中一些稅務(wù)；其次，企業(yè)破產(chǎn)之后，假如其它企業(yè)來接受破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)就必須要安置其破產(chǎn)企業(yè)的職工，只有這樣，才能夠享受企業(yè)兼并帶來的優(yōu)惠政策，簡而言之，就是被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，可以暫免土地增值稅務(wù)。

（三）清算期間流轉(zhuǎn)稅的稅務(wù)處理。

對于納稅人的破產(chǎn)倒閉問題、破產(chǎn)后銷售的貨物、解散等等情況，必須要按照相應(yīng)的稅法標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行收稅。清算期間企業(yè)銷售貨物的流轉(zhuǎn)稅務(wù)必須要按照企業(yè)在正常營業(yè)過程中計(jì)算辦法進(jìn)行計(jì)算繳納。對于企業(yè)清算結(jié)束之前仍舊存在，沒有進(jìn)行抵押的稅額，應(yīng)將其計(jì)入“清算損益”的街機(jī)房，不能夠隨意申請退稅。

參考文獻(xiàn)：

[1]王連國.關(guān)于企業(yè)清算中清算凈損益及股東分回收益的涉稅處理[J].商業(yè)會計(jì)，2013（10）.

安置房的會計(jì)處理范文第4篇

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產(chǎn)業(yè)

在金融風(fēng)暴席卷全球的背景下，我國經(jīng)濟(jì)也不可避免地受到影響，特別是地產(chǎn)置業(yè)，房地產(chǎn)市場萎縮，投資增速回落，預(yù)售情況不佳，再加上前期宏觀調(diào)控的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)幾乎枯竭的狀態(tài)。

在不違反稅法的前提下進(jìn)行精心的稅收籌劃，規(guī)避潛在納稅風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約合理納稅成本，是企業(yè)的合法權(quán)利。據(jù)專家測算，企業(yè)有15％~20％的節(jié)稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是典型的資金密集型行業(yè)，進(jìn)行必要的稅收籌劃，對企業(yè)有效降低運(yùn)營成本，增加收入利潤，具有相當(dāng)重要的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

企業(yè)繳納的稅款是企業(yè)的運(yùn)營成本之一，有效地進(jìn)行稅收籌劃、合理合法地減少企業(yè)繳納的稅款額，是一條有效降低企業(yè)運(yùn)營成本的途徑。下面以一個案例進(jìn)行說明：

某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業(yè)務(wù)是汽車租賃，年?duì)I業(yè)額達(dá)1000萬元人民幣。按照5％的營業(yè)稅率，該公司每年至少交50萬元的營業(yè)稅；按照10％的租賃行業(yè)利率，該公司每年應(yīng)繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應(yīng)繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過安置下崗失業(yè)人員獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2002年208號文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置下崗失業(yè)人員達(dá)到其員工總數(shù)30％，可以免3年?duì)I業(yè)稅、3年企業(yè)所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業(yè)務(wù)是汽車租賃，屬于服務(wù)性行業(yè)，對招收員工的學(xué)歷知識水平的要求不會太高，完全有能力招收一部分失業(yè)下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業(yè)人員，就可以免繳3年的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及附加稅。

（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2004年93號文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置軍隊(duì)退役士官達(dá)到其員工總數(shù)的30％，企業(yè)可以免繳3年?duì)I業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業(yè)租賃公司能夠依此招收部分軍隊(duì)退役士官作為其員工，就可以在3年內(nèi)免繳營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個小的運(yùn)用，可帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)日趨成熟，由于納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業(yè)家們所接受。稅收籌劃正走上經(jīng)濟(jì)前臺，成為企業(yè)控制成本的利器。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業(yè)發(fā)展快，會出現(xiàn)一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點(diǎn)、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會計(jì)處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業(yè)如何納稅，往往存在多個可選擇的方案。企業(yè)可以通過對自身行為的調(diào)整，避開稅收所要限制的方面，達(dá)到國家規(guī)定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，人們把稅收看作企業(yè)對國家應(yīng)有的貢獻(xiàn)，側(cè)重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業(yè)在依法納稅過程中的合法權(quán)利。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者開始認(rèn)識到稅收在現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中有不可估量的作用，研究企業(yè)納稅籌劃的思想障礙已經(jīng)基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家稅法體系的完善，國家對企業(yè)的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態(tài)度。2001年，國家稅務(wù)總局正式公開承認(rèn)了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業(yè)報(bào)紙《中國稅務(wù)報(bào)》上開辟《籌劃?？罚瑢ｉT討論稅收籌劃的理論和實(shí)踐知識。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的具體做法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要有：營業(yè)稅、上地增值稅、企業(yè)所得稅。由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營業(yè)稅籌劃

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。兩種方式納稅義務(wù)不同，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進(jìn)行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)評估該建筑物價值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時，甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算營業(yè)稅，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)額為2000萬元，甲應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業(yè)則無須繳納營業(yè)稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同時，建房屬于建筑業(yè)，適用3％的稅率；不簽訂合同時，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納5％的營業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定，納稅人在承包工程時，一定要與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業(yè)適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務(wù)業(yè)適用5％的稅率，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的稅負(fù)也會相應(yīng)加重。

3．1．3減少應(yīng)稅項(xiàng)目流轉(zhuǎn)次數(shù)籌劃法

我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的，轉(zhuǎn)讓次數(shù)增加便會導(dǎo)致重復(fù)納稅。如：甲企業(yè)曾為建筑房屋向乙企業(yè)借入2億元人民幣，約定到期后以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，甲企業(yè)用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)稅70萬元及教育費(fèi)附加30萬元，以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬元。而乙企業(yè)接受這300套住宅后為收回欠款，轉(zhuǎn)手銷售，再次支付相關(guān)稅1100萬元，乙企業(yè)實(shí)際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業(yè)稅。若乙企業(yè)幫助甲企業(yè)銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業(yè)稅，乙房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對象的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家獨(dú)立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發(fā)企業(yè)與購房戶簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，繳納營業(yè)稅，不繳土地增值稅。通過分散經(jīng)營收入，從而減少稅基，降低稅率，節(jié)省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)成本中一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資歷，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資歷，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

3．2．3合理確定增值額進(jìn)行籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。同時對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進(jìn)稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要全盤考慮，既要考慮價格的競爭力又要考慮企業(yè)的最終收益。

3．3企業(yè)所得稅籌劃

與營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅籌劃相比，企業(yè)所得稅籌劃的效益更大也更直接。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)稅籌劃的效益并不是最終的節(jié)稅效益，只有扣除對企業(yè)所得稅的影響后才是真實(shí)的效益。

3．3．1選擇投資地區(qū)籌劃

選擇投資地區(qū)進(jìn)行稅收籌劃，是伴隨著國家對部分地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策出臺而產(chǎn)生的，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，因此得到官方承認(rèn)與支持。納稅人經(jīng)過核算其成本和收益，可在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、西部地區(qū)等稅收優(yōu)惠政策較多的地區(qū)注冊。如果企業(yè)已經(jīng)在無優(yōu)惠政策的地區(qū)成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)掛靠，使自己也能符合優(yōu)惠條件。

3．3．2選擇從屬機(jī)構(gòu)籌劃

企業(yè)的從屬機(jī)構(gòu)主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機(jī)構(gòu)在設(shè)立手續(xù)、核算、納稅形式以及稅收優(yōu)惠等方面是不同的。子公司雖是獨(dú)立法人，設(shè)立手續(xù)復(fù)雜，獨(dú)立核算和繳納所得稅等，但可以享受當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策；而分公司和辦事處則設(shè)立手續(xù)簡單，不獨(dú)立核算，也不獨(dú)立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負(fù)較輕，但不享受稅收優(yōu)惠政策。因此，在進(jìn)行稅收籌劃時，應(yīng)該根據(jù)具體情況分析，選擇促使企業(yè)獲得最大利益、稅負(fù)較輕的方案實(shí)施。

安置房的會計(jì)處理范文第5篇

一般納稅人商貿(mào)企業(yè)，收到維修費(fèi)增值稅專用發(fā)票，請問這個維修費(fèi)是直接作費(fèi)用處理還是入庫？如果直接作費(fèi)用，那進(jìn)項(xiàng)稅是否可以抵扣？謝謝！（青海省馬俊飛）

在線專家：

直接作為費(fèi)用處理，其進(jìn)項(xiàng)稅是可以抵扣的（如果是修理不動產(chǎn)取得的發(fā)票，則不能抵扣）。

租入地皮建設(shè)酒店應(yīng)如何處理

XX公司租入王某一塊地皮，用于建設(shè)酒店，租入期限10年，每年支付租賃費(fèi)20萬元，XX公司每年支付的租賃費(fèi)記入什么科目？酒店建設(shè)完成后，怎么攤銷？王某為個人，租賃費(fèi)需要開據(jù)發(fā)票嗎？（河北省

劉菲琪）

在線專家：

如果該項(xiàng)租賃符合融資租賃的有關(guān)判定條件之一的，則該公司應(yīng)該將該塊地皮確認(rèn)為無形資產(chǎn)，無論是酒店建造期間還是酒店建造完成后，都應(yīng)該獨(dú)立的作為無形資產(chǎn)核算，并按10年進(jìn)行攤銷。

融資租賃的判定標(biāo)準(zhǔn)為：

1.在租賃期屆滿時，資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。

2.承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購價預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可合理地確定承租人將會行使這種選擇權(quán)。“遠(yuǎn)低于”指“小于等于25%”。

3.租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。

4.就承租人而言，租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值；就出租人而言，租賃開始日最低租賃收款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值。這里的“幾乎相當(dāng)于”一般是指在90%（含90%）以上。

5.租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。

上述標(biāo)準(zhǔn)，滿足其一即屬于融資租賃，相關(guān)分錄為：

借：無形資產(chǎn)（最低租賃付款額現(xiàn)值與公允價值的較低者）

未確認(rèn)融資費(fèi)用

貸：長期應(yīng)付款

后續(xù)期間，應(yīng)逐期攤銷融資費(fèi)用，并逐期支付租金：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用[（長期應(yīng)付款期初余額未確認(rèn)融資費(fèi)用期初余額）×折現(xiàn)率]

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用

借：長期應(yīng)付款

貸：銀行存款

如果不滿足上述標(biāo)準(zhǔn)中的任何一個，則為經(jīng)營租賃，這種情況下，每年支付的租賃費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用。

酒店建成后，酒店的建造成本應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按10年折舊。

持有股票取得的股利應(yīng)如何處理

我公司持有一家上司公司股票，該上市公司剛宣告發(fā)放2012年度利潤分配方案：向全體股東每10股送2股，派發(fā)現(xiàn)金紅利0.5元（含稅），轉(zhuǎn)增8股?？鄱惡竺?0股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.375元。請問老師如何做會計(jì)處理？（云南省

李智）

在線專家：

現(xiàn)金股利的會計(jì)處理

借：應(yīng)收股利

（股數(shù)×0.5）

貸：投資收益

（股數(shù)×0.5）

發(fā)放的時候

借：銀行存款——實(shí)際收到的股利

貸：投資收益

股票股利不做會計(jì)處理，做備查登記。

收到免費(fèi)樣品賣給客戶的賬務(wù)處理

我想問一下我公司收到供應(yīng)商的2件樣品，是免費(fèi)的。但是我公司將這2個樣品賣給了客戶，給客戶開了增值稅專用發(fā)票。那么賣的時候我該如何做賬務(wù)處理？謝謝！（廣西自治區(qū)

何英）

在線專家：

收到時，按接受捐贈處理：

借：庫存商品

貸：營業(yè)外收入——接受捐贈（按正常的市場價格來確認(rèn)其價值）

銷售時：

借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：庫存商品

房屋毀損及重建應(yīng)如何處理

我公司有棟房產(chǎn)，已經(jīng)作價入固定資產(chǎn)，因意外發(fā)生火災(zāi)，房子毀損，2012年12月將房子殘值處置，房子凈損失50萬，做報(bào)廢支出處理，同時，在該房子原址新建一棟房產(chǎn)。2013年4月，毀損房屋因投了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)而取得保險(xiǎn)公司公司賠償60萬。

問題1：固定資產(chǎn)清理科目在年末或月末能否有余額？

問題2：假如2012年12月不知道房子能取得賠償，已經(jīng)將房產(chǎn)做了如下會計(jì)處理（不考慮其他因素，只考慮報(bào)廢凈損失）（單位：萬元）：

借：營業(yè)外支出

50

貸：固定資產(chǎn)清理

50

那么在2013年4月收到賠款時是否是做如下分錄（單位：萬元）：

借：銀行存款

60

貸：營業(yè)外收入

60

問題3：假如要新建房屋是否能將原房產(chǎn)的處理損益直接轉(zhuǎn)入新房產(chǎn)的建筑成本。即對房產(chǎn)處理后的凈收入做如下分錄（單位：萬元）：

借：在建工程：

10

貸：固定資產(chǎn)清理

-10

（其他分錄略）（浙江省王騰）

在線專家：

（1）固定資產(chǎn)清理科目在月末可以有余額，在年末則一般需要結(jié)轉(zhuǎn)處理。

（2）2013年4月收到賠款時，應(yīng)當(dāng)作為前期差錯更正處理（單位：萬元）：

借：銀行存款

60

貸：以前年度損益調(diào)整

60

（3）假如要新建房屋，不能將毀損房屋的處置凈損益計(jì)入新建房產(chǎn)的成本，毀損房產(chǎn)和新建房產(chǎn)是兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，應(yīng)該分別核算。

勞務(wù)合約期滿贈送設(shè)備應(yīng)如何處理

我公司聘請一個勞務(wù)公司清潔，按照合同約定，合同期滿后，該勞務(wù)公司將贈送我公司合同期間使用的設(shè)備一臺。

對于該設(shè)備，我公司會計(jì)上該如何處理，所得稅上該如何處理？（江西省楊思）

在線專家：

您公司應(yīng)作為接受捐贈固定資產(chǎn)處理：

借：固定資產(chǎn)

貸：營業(yè)外收入

營業(yè)外收入計(jì)入應(yīng)納稅所得額計(jì)算所得稅，該固定資產(chǎn)的折舊可以在所得稅前扣除。

餐飲業(yè)購入的酒水飲料及煙如何核算

餐飲業(yè)購入的酒水飲料及煙，被客戶耗用掉是進(jìn)主營業(yè)務(wù)成本嗎？涉及消費(fèi)稅嗎？（四川省

羅成渝）

在線專家：

購進(jìn)時，根據(jù)取得的發(fā)票，辦理入庫后：

借：原材料

貸：庫存現(xiàn)金/銀行存款

領(lǐng)用時，根據(jù)出庫單，計(jì)算領(lǐng)用材料成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：原材料

不涉及消費(fèi)稅，因?yàn)樵谥腥A人民共和國境內(nèi)生產(chǎn)、委托加工和進(jìn)口本條例規(guī)定的消費(fèi)品的單位和個人，以及國務(wù)院確定的銷售本條例規(guī)定的消費(fèi)品的其他單位和個人，為消費(fèi)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納消費(fèi)稅。

納稅人生產(chǎn)的應(yīng)稅消費(fèi)品，于納稅人銷售時納稅。納稅人自產(chǎn)自用的應(yīng)稅消費(fèi)品，用于連續(xù)生產(chǎn)應(yīng)稅消費(fèi)品的，不納稅；用于其他方面的，于移送使用時納稅。

委托加工的應(yīng)稅消費(fèi)品，除受托方為個人外，由受托方在向委托方交貨時代收代繳稅款。委托加工的應(yīng)稅消費(fèi)品，委托方用于連續(xù)生產(chǎn)應(yīng)稅消費(fèi)品的，所納稅款準(zhǔn)予按規(guī)定抵扣。

進(jìn)口的應(yīng)稅消費(fèi)品，于報(bào)關(guān)進(jìn)口時納稅。

新成立企業(yè)未開基本戶前如何處理

新成立的房地產(chǎn)企業(yè)，還沒有開基本戶時發(fā)生了很多費(fèi)用了，應(yīng)怎么做賬務(wù)處理。（吉林省

趙登譽(yù)）

在線專家：

這種情況下，可以按照如下思路進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：管理費(fèi)用——開辦費(fèi)用等

貸：其他應(yīng)付款——XXX人墊款

將來開戶支付時：

借：其他應(yīng)付款——XXX人墊款

貸：銀行存款

新開業(yè)酒店裝修費(fèi)、開辦費(fèi)如何處理

新開業(yè)的酒店的裝修費(fèi)、開辦費(fèi)應(yīng)該如何做賬，之后如何攤銷？（浙江省

周彬）

在線專家：

酒店如果是以經(jīng)營方式租入的，則裝修費(fèi)用作為改良支出計(jì)入“長期待攤費(fèi)用——租入固定資產(chǎn)”科目，然后按租賃期與兩次裝修的間隔期兩者中的較短者分期攤銷；如果是自有的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)計(jì)入“固定資產(chǎn)——裝修費(fèi)用”科目。

企業(yè)的開辦費(fèi)可以在發(fā)生的時候一次性計(jì)入管理費(fèi)用。

小規(guī)模納稅人增值稅相關(guān)問題

我企業(yè)是小規(guī)模納稅人，稅務(wù)局核定的是最低三萬元的收入，也就是交900元的增值稅，但如果我公司本月就沒有銷售的話，賬務(wù)處理該怎么做呢？（甘肅省

姜凱）

在線專家：

理論上，這種情況是不會發(fā)生的，沒有收入不會產(chǎn)生增值稅額，實(shí)務(wù)中，稅務(wù)局核定征收產(chǎn)生的稅款應(yīng)該是沖減收入，如果沒有收入，計(jì)入營業(yè)務(wù)支出是可以的，企業(yè)承擔(dān)的稅款應(yīng)該計(jì)入損益。

關(guān)于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金個稅問題

關(guān)于企業(yè)支付個人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金問題，現(xiàn)咨詢問題如下：

1.我公司員工合同到期不續(xù)簽經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，是否需要繳納個稅？如需繳納，應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算個稅金額？

2.解除勞動合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，是否需要繳納個稅？如需繳納，應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算？（上海市吳志翔）

在線專家：

1.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人因解除勞動合同取得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金征收個人所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[1999]178號）規(guī)定：

近接一些地區(qū)請示，要求對企業(yè)在改組、改制或減員增效過程中解除職工的勞動合同而支付給被解聘職工的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金征收個人所得稅政策問題加以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)規(guī)定如下：

一、對于個人因解除勞動合同而取得一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入，應(yīng)按“工資、薪金所得”項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅。

二、考慮到個人取得的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入數(shù)額較大，而且被解聘的人員可能在一段時間內(nèi)沒有固定收入，因此，對于個人取得的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入，可視為一次取得數(shù)月的工資、薪金收入，允許在一定期限內(nèi)進(jìn)行平均。具體平均辦法為：以個人取得的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入，除以個人在本企業(yè)的工作年限數(shù)，以其商數(shù)作為個人的月工資、薪金收入，按照稅法規(guī)定計(jì)算繳納個人所得稅。個人在本企業(yè)的工作年限數(shù)按實(shí)際工作年限數(shù)計(jì)算，超過12年的按12計(jì)算。

三、按照上述方法計(jì)算的個人一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入應(yīng)納的個人所得稅稅款，由支付單位在支付時一次性代扣，并于次月7日內(nèi)繳入國庫。

四、個人按國家和地方政府規(guī)定比例實(shí)際繳納的住房公積金、醫(yī)療保險(xiǎn)金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金、失業(yè)保險(xiǎn)基金在計(jì)稅時應(yīng)予以扣除。

五、個人在解除勞動合同后又再次任職、受雇的，對個人已繳納個人所得稅的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入，不再與再次任職、受雇的工資、薪金所得合并計(jì)算補(bǔ)償個人所得稅。

六、本通知自1999年10月1日起執(zhí)行，此前規(guī)定與本通知規(guī)定不一致的，按本通知執(zhí)行。

2.根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與用人單位解除勞動關(guān)系取得的一次性補(bǔ)償收入征免個人所得稅問題的通知》（財(cái)稅[2001]157號）：

為進(jìn)一步支持企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體等用人單位推進(jìn)勞動人事制度改革，妥善安置有關(guān)人員，維護(hù)社會穩(wěn)定，現(xiàn)對個人因與用人單位解除勞動關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入征免個人所得稅的有關(guān)問題通知如下：

一、個人因與用人單位解除勞動關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入（包括用人單位發(fā)放的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、生活補(bǔ)助費(fèi)和其他補(bǔ)助費(fèi)用），其收入在當(dāng)?shù)厣夏曷毠て骄べY3倍數(shù)額以內(nèi)的部分，免征個人所得稅；超過的部分按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人因解除勞動合同取得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金征收個人所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[1999]178號）的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算征收個人所得稅。

二、個人領(lǐng)取一次性補(bǔ)償收入時按照國家和地方政府規(guī)定的比例實(shí)際繳納的住房公積金、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，可以在計(jì)征其一次性補(bǔ)償收入的個人所得稅時予以扣除。

三、企業(yè)依照國家有關(guān)法律規(guī)定宣告破產(chǎn)，企業(yè)職工從該破產(chǎn)企業(yè)取得的一次性安置費(fèi)收入，免征個人所得稅。

本通知自2001年10月1日起執(zhí)行。以前規(guī)定與本通知規(guī)定不符的，一律按本通知規(guī)定執(zhí)行。對于此前已發(fā)生而尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的一次性補(bǔ)償收入也按本通知規(guī)定執(zhí)行。

無償贈送房產(chǎn)個稅問題

企業(yè)無償贈送房產(chǎn)給投資者本人或家屬，是否繳納個人所得稅？（北京市

劉敏）

在線專家：

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財(cái)稅[2003]158號）第一條規(guī)定，個人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)的個人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出及購買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者的利潤分配，并入投資者個人的生產(chǎn)經(jīng)營所得，依照“個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得”項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅。除個人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)以外的其他企業(yè)的個人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出及購買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者的利潤分配，依照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅。企業(yè)的上述支出不允許在所得稅前扣除。

有關(guān)貸款損失準(zhǔn)備金稅前扣除的規(guī)定

金融企業(yè)計(jì)提的哪類貸款損失準(zhǔn)備金可稅前扣除，有什么比例限制沒有？請老師列出具體法規(guī)文號。（廣東省

趙明）

在線專家：

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于金融企業(yè)貸款損失準(zhǔn)備金企業(yè)所得稅稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅[2012]5號）：

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就政策性銀行、商業(yè)銀行、財(cái)務(wù)公司、城鄉(xiāng)信用社和金融租賃公司等金融企業(yè)提取的貸款損失準(zhǔn)備金稅前扣除政策問題，通知如下：

一、準(zhǔn)予稅前提取貸款損失準(zhǔn)備金的貸款資產(chǎn)范圍包括：

（一）貸款（含抵押、質(zhì)押、擔(dān)保等貸款）；

（二）銀行卡透支、貼現(xiàn)、信用墊款（含銀行承兌匯票墊款、信用證墊款、擔(dān)保墊款等）、進(jìn)出口押匯、同業(yè)拆出、應(yīng)收融資租賃款等各項(xiàng)具有貸款特征的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)；

（三）由金融企業(yè)轉(zhuǎn)貸并承擔(dān)對外還款責(zé)任的國外貸款，包括國際金融組織貸款、外國買方信貸、外國政府貸款、日本國際協(xié)力銀行不附條件貸款和外國政府混合貸款等資產(chǎn)。

二、金融企業(yè)準(zhǔn)予當(dāng)年稅前扣除的貸款損失準(zhǔn)備金計(jì)算公式如下：

準(zhǔn)予當(dāng)年稅前扣除的貸款損失準(zhǔn)備金一本年末準(zhǔn)予提取貸款損失準(zhǔn)備金的貸款資產(chǎn)余額×1%-截至上年末已在稅前扣除的貸款損失準(zhǔn)備金的余額。

金融企業(yè)按上述公式計(jì)算的數(shù)額如為負(fù)數(shù)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

三、金融企業(yè)的委托貸款、貸款、國債投資、應(yīng)收股利、上交央行準(zhǔn)備金以及金融企業(yè)剝離的債權(quán)和股權(quán)、應(yīng)收財(cái)政貼息、央行款項(xiàng)等不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和損失的資產(chǎn)，不得提取貸款損失準(zhǔn)備金在稅前扣除。

四、金融企業(yè)發(fā)生的符合條件的貸款損失，應(yīng)先沖減已在稅前扣除的貸款損失準(zhǔn)備金，不足沖減部分可據(jù)實(shí)在計(jì)算當(dāng)年應(yīng)納稅所得額時扣除。

五、金融企業(yè)涉農(nóng)貸款和中小企業(yè)貸款損失準(zhǔn)備金的稅前扣除政策，凡按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于延長金融企業(yè)涉農(nóng)貸款和中小企業(yè)貸款損失準(zhǔn)備金稅前扣除政策執(zhí)行期限的通知》（財(cái)稅[2011]104號）的規(guī)定執(zhí)行的，不再適用本通知第一條至第四條的規(guī)定。

六、本通知自2011年1月1日起至2013年12月31日止執(zhí)行。

籌建期的確定

今年國稅公告2012年15號文，其中說到“企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除……”，這樣的話，我們可以利用籌建期多列支一些招待費(fèi)節(jié)稅。那么請問，一般企業(yè)籌建期到底是從何時開始何時結(jié)束呢？我公司是做醫(yī)藥研發(fā)的，在外地子公司執(zhí)照已經(jīng)領(lǐng)取了，但生產(chǎn)地辦公室等并沒有弄好呢，是不是看作仍處于籌建期？（北京市

陳曉麗）

在線專家：

籌建期，不是每個企業(yè)都發(fā)生的，我們看看國家工商局對籌建的規(guī)定，《國家工商行政管理局對的答復(fù)》（工商企字[1991]第176號）明確，《企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）及其施行細(xì)則所規(guī)定的籌建登記，是指新建企業(yè)需要進(jìn)行基本建設(shè)，其籌建期滿一年的，應(yīng)按國務(wù)院有關(guān)部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府的專項(xiàng)規(guī)定辦理籌建登記。對不進(jìn)行基本建設(shè)的“籌建處”不辦理籌建登記。但對以“籌建處”名義進(jìn)行經(jīng)營活動的，應(yīng)按《條例》及其施行細(xì)則的規(guī)定予以處罰。

從上述規(guī)定看，企業(yè)假如僅僅租房設(shè)立公司，不進(jìn)行基本建設(shè)，不需要籌建登記，應(yīng)該沒有籌建期。

上述外地的子公司已經(jīng)設(shè)立、取得執(zhí)照，籌建期的說法不適用。

耕地占用稅

占用草地建設(shè)奶牛飼養(yǎng)廠是否要繳納耕地占用稅？（內(nèi)蒙自治區(qū)于志奇）

在線專家：

《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第十四條規(guī)定，占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照本條例的規(guī)定征收耕地占用稅。建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施占用前款規(guī)定的農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。

《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十條規(guī)定，暫行條例第十四條所稱直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施，指直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。具體包括：儲存農(nóng)用機(jī)具和種子、苗木、木材等農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的倉儲設(shè)施；培育、生產(chǎn)種子、種苗的設(shè)施；畜禽養(yǎng)殖設(shè)施；木材集材道、運(yùn)材道；農(nóng)業(yè)科研、試驗(yàn)、示范基地；野生動植物保護(hù)、護(hù)林、森林病蟲害防治、森林防火、木材檢疫的設(shè)施；專為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的灌溉排水、供水、供電、供熱、供氣、通訊基礎(chǔ)設(shè)施；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必需的食宿和管理設(shè)施；其他直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施。

因此，上述公司建設(shè)奶牛飼養(yǎng)廠不繳納耕地占用稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅納稅義務(wù)截止時點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建項(xiàng)目土地使用稅，在商品房出售前，應(yīng)根據(jù)在建項(xiàng)目使用土地面積繳納土地使用稅，出售后土地使用權(quán)應(yīng)該為購房擁有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地使用稅截止時點(diǎn)在全部商品房出售完，還是取得預(yù)售許可證后，還是土地增值稅清算完畢之日？（海南省

周淼）

在線專家：

換個角度，房地產(chǎn)企業(yè)停止繳納土地使用稅的時間，也是購買方開始繳納的時候（假設(shè)需要納稅的情況）。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2005]186號）關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)時間問題的規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地的次月繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地使用時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復(fù)》（贛地稅[2005]197號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得土地使用權(quán)之日（政府批文或簽訂合同之日）起，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。商品房邊建邊出售或者建成后部分出售、部分未出售，其計(jì)稅面積的計(jì)算，原則上按已出售房屋（以合同簽訂為準(zhǔn)）所占的土地面積進(jìn)行減除。

因此，按已出售房屋（以合同簽訂為準(zhǔn)）所占的土地面積進(jìn)行減除。直至將所有房產(chǎn)出售完畢。

以上問答精選于中華會計(jì)網(wǎng)?！皩?shí)務(wù)咨詢”欄目

何為影子銀行？

3月27日，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問題的通知》。媒體都報(bào)道，這意味著中國監(jiān)管層將收緊對影子銀行的監(jiān)管，想請老師詳細(xì)解釋一下什么是影子銀行？（湖南省

王?。?/p>

專家：

影子銀行的概念誕生于2007年的美聯(lián)儲年度會議上。當(dāng)時美國太平洋投資管理公司執(zhí)行董事麥卡利首次提出影子銀行系統(tǒng)（The Shadow Banking System）的說法并被廣泛采用。

在美國，影子銀行包括投資銀行、對沖基金、貨幣市場基金、債券、保險(xiǎn)公司、結(jié)構(gòu)性投資工具等非銀行金融機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)的融資來源主要是依靠資產(chǎn)證券化，而不是如傳統(tǒng)銀行體系那樣，融資的來源主要是存款。住房按揭貸款的證券化是美國影子銀行的核心所在，它還包括資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù)、結(jié)構(gòu)化投資工具、拍賣利率優(yōu)先證券、可選擇償還債券和活期可變利率票據(jù)等多樣化的金融產(chǎn)品與市場各種各樣的信用擴(kuò)張工具。因其高杠桿、高流動性、低監(jiān)管、低透明度等特征，影子銀行被認(rèn)為是國際金融危機(jī)爆發(fā)的主要原因之一。它的潛在風(fēng)險(xiǎn)逐漸為世人關(guān)注，引起了我國監(jiān)管層的重視并掀起熱議。

那么，對影子銀行如何界定就是首當(dāng)其沖的問題。2011年4月，金融穩(wěn)定理事會（FBS）的《影子銀行：內(nèi)涵與外延》報(bào)告。該報(bào)告就影子銀行體系的內(nèi)涵、風(fēng)險(xiǎn)成因、監(jiān)管思路、監(jiān)管方式等進(jìn)行了闡述。FBS認(rèn)為，從廣義角度看，影子銀行體系是指游離于（正規(guī)）傳統(tǒng)銀行體系之外的信用中介組織和信用中介業(yè)務(wù)，其期限/流動性轉(zhuǎn)換、有缺陷的信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和杠桿化特征增加了系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)或監(jiān)管套利風(fēng)險(xiǎn)。從狹義看，將影子銀行定義為“在正規(guī)銀行體系之外運(yùn)行的，包括實(shí)體和業(yè)務(wù)活動在內(nèi)的信用中介體系?！?/p>

2012年10月，時任中國銀行行長肖鋼在《中國日報(bào)》發(fā)表署名文章稱，中國銀行業(yè)乃至金融業(yè)未來巨大的風(fēng)險(xiǎn)來自于以銀行理財(cái)產(chǎn)品為代表的影子銀行。肖鋼在文中甚至稱，有些理財(cái)產(chǎn)品是“龐氏騙局”，因?yàn)槟承├碡?cái)產(chǎn)品根本沒有跟具體的投資項(xiàng)目掛鉤，其發(fā)行僅僅是為了償付此前發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品的本息。

該文使得對影子銀行探討再掀波瀾，對影子銀行的概念如超越邊界將引發(fā)監(jiān)管難題的擔(dān)憂開始強(qiáng)力出現(xiàn)，分歧的焦點(diǎn)集中在對FBS所說的“（正規(guī)）傳統(tǒng)銀行體系”究竟是機(jī)構(gòu)實(shí)體還是（借貸）業(yè)務(wù)形式的理解上。

我們看到，F(xiàn)BS認(rèn)為，“影子銀行由影子銀行實(shí)體和影子銀行業(yè)務(wù)兩部分組成”，這說明影子銀行不僅僅是指實(shí)體，還可以具體指實(shí)體開展的某些業(yè)務(wù)。FBS還指出，“影子銀行實(shí)體從事的業(yè)務(wù)包括：（1）接受存款類資金，（2）到期轉(zhuǎn)移或流動性轉(zhuǎn)移，（3）信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，（4）直接或間接信用杠桿?！蹦敲?，只要主營業(yè)務(wù)是上述4種業(yè)務(wù)之一以上的，均具有影子銀行的特征。

傳統(tǒng)銀行的核心業(yè)務(wù)是——借貸，更廣義上說是信用和資金融通業(yè)務(wù)。影子銀行，則有銀行業(yè)務(wù)之實(shí)而無其名。從這個角度來說，小額貸款公司、擔(dān)保公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、典當(dāng)行等都可歸入此類范疇。而從影子銀行在美國產(chǎn)生的背景來看，它是通過銀行貸款證券化進(jìn)行信用擴(kuò)張的一種方式。其核心是把傳統(tǒng)的銀行信貸關(guān)系演變?yōu)殡[藏在證券化中的信貸關(guān)系。這種信貸關(guān)系看上去像傳統(tǒng)銀行但僅行使傳統(tǒng)銀行的功能而沒有傳統(tǒng)銀行的名義和組織構(gòu)架，即類似一個影子銀行體系存在。這本質(zhì)上是一種創(chuàng)新，雖然說創(chuàng)新與監(jiān)管總是一對繞不開的矛盾統(tǒng)一體。中國有沒有這樣的影子銀行？有，但它們的表現(xiàn)形式不是實(shí)體而是業(yè)務(wù)，主要是各種理財(cái)產(chǎn)品，包括銀行理財(cái)、信托、券商理財(cái)、投資型保險(xiǎn)、陽光私募等。與美國相比，我國的這一類影子銀行發(fā)展階段也較低。還有一個較為敏感的部分，就是以地下錢莊為代表的民間借貸。就地下錢莊而言，當(dāng)前仍然處于非法地帶，但它顯然構(gòu)成了中國式影子銀行的客觀存在。

“價值投資”投資的是什么價值？

請問老師，巴菲特的“價值投資”究竟投資的是什么價值？（江西省兵人）

專家：

“價值投資”理論最早是由美國哥倫比亞大學(xué)的本杰明·格雷厄姆創(chuàng)立，經(jīng)過了巴菲特的使用和發(fā)揚(yáng)光大，在投資界備受推崇。

“價值”始終是個模糊概念。我們認(rèn)真思考一下，就會發(fā)現(xiàn)股票至少具有三種以上的價值：投資價值、交易價值、融資價值。

“投資價值”，一是指股票后面公司的盈利成長能力和分紅能力，特別是指企業(yè)創(chuàng)造自由現(xiàn)金流的能力；二是指公司這些能力與股票市場價格的差異，即公司內(nèi)在價值和市場價格的差異。根據(jù)第一層意思，公司成長性越強(qiáng)、競爭優(yōu)勢越突出，股票價值就越大。這種價值含義與公司的基本面緊密聯(lián)系，而與股票是否流通關(guān)系不大。所以巴菲特認(rèn)為他不在意優(yōu)秀的公司是否上市，或者股市是否會關(guān)閉根據(jù)第二層意思，公司內(nèi)在價值越高，市場價格越低，投資價值就越大。這種價值含義顯然涵蓋了公司基本面和市場動態(tài)兩個方面，不能脫離市場來談價值。投資者必須同時利用公司的優(yōu)勢和市場的錯誤來獲取機(jī)會。必須說明的是，這兩層意思并不矛盾，成長和便宜相輔相成，相得益彰。越是成長性強(qiáng)，越是市場價格低迷，投資價值就越大。

“交易價值”就是市場價值、投機(jī)價值，是指股票脫離公司母體后在市場上獲得的流動性價值。它與投資價值最大的區(qū)別就在于脫開了公司的基本面，而以價格趨勢解釋一切。交易價值僅僅與股票的市場波動、起伏、差價緊密聯(lián)系，與投資人群的心理狀態(tài)高度相關(guān)。體現(xiàn)在操作者的操作上則以看價格走勢的圖形和線段，打探各種消息，揣摩機(jī)構(gòu)和股民心理，觀察成交量以判斷資金流進(jìn)流出動向，最終實(shí)現(xiàn)高拋低吸等為特色。說簡單了，交易價值就是籌碼價值和炒作價值。股票的交易價值是顯而易見的，也是不可小看的。否則，我們很難解釋為什么技術(shù)派和短線操作者總是市場最多的人群，很難解釋那些圖形軟件為什么如此普及，更難解釋一家虧損累累的公司股票，為什么還能在市場上被炒得風(fēng)生水起。

“融資價值”指的是股票在股市和銀行等資本市場融資的能力。這是企業(yè)所有者眼中最重要的價值。股票是企業(yè)所有者在資本市場融資集資的產(chǎn)物，企業(yè)所有者在這個領(lǐng)域獲得了最為豐厚的回報(bào)。上市之后，還可以用股票配股增發(fā)、質(zhì)押典當(dāng)。由于有上市公司的優(yōu)勢地位，不用抵押也能融到巨額款項(xiàng)，甚至公司破產(chǎn)即將摘牌，股票的投資價值和交易價值均喪失殆盡的時候，押殼賣殼也能融到不少錢。同理，有些機(jī)構(gòu)和個人通過洽購或拍賣買入無法盈利、無法流通的空殼股票，也是因?yàn)樗€有牌照價值即融資價值。“融資價值”對其它機(jī)構(gòu)和股民，也是融資融券的手段，不少人用股票獲得了相應(yīng)的資金。

價值投資理論認(rèn)為：股票價格圍繞“內(nèi)在價值”的穩(wěn)固基點(diǎn)上下波動，而內(nèi)在價值可以用一定方法測定；股票價格長期來看有向“內(nèi)在價值”回歸的趨勢；當(dāng)股票價格低于內(nèi)在價值即股票被低估時，就出現(xiàn)了投資機(jī)會。這其中提到了市場價格也就是實(shí)質(zhì)價值和內(nèi)在價值。

顯然，價值投資理論投資的是第一種價值——投資價值。實(shí)質(zhì)價值常規(guī)的理解就是收盤價，也就是股票的價格。內(nèi)在價值在理論上的定義很簡單：它是一家企業(yè)在其余下的壽命史中可以產(chǎn)生的現(xiàn)金的折現(xiàn)值。內(nèi)在價值的評估沒有明確的計(jì)算方法，巴菲特等人提出了一些定性的評估指標(biāo)，比如，沒有公式能計(jì)算公司的真正價值，唯一的方法是徹底的了解這家公司；應(yīng)該去偏愛那些產(chǎn)生現(xiàn)金而非消化現(xiàn)金的公司（不需一再投入大量現(xiàn)金卻能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流）；目標(biāo)公司就是以一個合理的價格買進(jìn)一家容易了解且其未來5年10年乃至20年的獲利都很穩(wěn)定的公司；等等。目前定量評估的基本和最主流方法是以企業(yè)未來盈利折現(xiàn)為依據(jù)的評估方法，具體來說有：股權(quán)自由現(xiàn)金流量（FCFE）、公司自由現(xiàn)金流（FCFF）、經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）、調(diào)整現(xiàn)值法（APV）、三階段股利折現(xiàn)模型（DDM）等。以上估值的基本原理都是基本一致的，即通過一定的處理方法把企業(yè)或股權(quán)的未來贏利折現(xiàn)，其中公司自由現(xiàn)金流量法（FCFF）模型應(yīng)用最廣，也被認(rèn)為是目前最合理有效的，而且可操作性很強(qiáng)的估值方法。

分紅險(xiǎn)

分紅險(xiǎn)的保障與投資功能哪個更為重要？在投保中有哪些注意事項(xiàng)？（安徽省

郭強(qiáng)）

專家：

分紅險(xiǎn)其投資功能是從保障功能衍生出來的，并沒有像萬能險(xiǎn)和投連險(xiǎn)一樣設(shè)置有單獨(dú)的投資賬戶，其本質(zhì)上還應(yīng)以保障為主。不能拿分紅險(xiǎn)與定期存款、銀行理財(cái)產(chǎn)品甚至基金、股票等的收益水平相比，保險(xiǎn)的優(yōu)勢是保值、安全，不會讓資金惡化。分紅險(xiǎn)只是參與了投資，只是有效地抵御通脹，不是完全抵御通脹。消費(fèi)者應(yīng)該明確的是，分紅險(xiǎn)始終是一種兼具高保障和投資功能的保險(xiǎn)產(chǎn)品，既然它還提供保險(xiǎn)保障和固定收益，就不能簡單比收益。

分紅險(xiǎn)突出的特點(diǎn)是可以使保戶在獲得保障的同時保證本金的安全，并享受保險(xiǎn)公司的專業(yè)投資收益。不論利率處于加息周期，還是降息通道，不論資本市場如何變動，分紅險(xiǎn)的收益都能保持在一定的水平。分紅保險(xiǎn)的投資分紅險(xiǎn)資金的資產(chǎn)配置以固定收益類為主，如存款、國債，企業(yè)債等，同時保持適度的權(quán)益類資產(chǎn)配置，較為安全穩(wěn)健。