前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇物業(yè)管理的基本制度范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

物業(yè)管理的基本制度范文第1篇

本課程的知識(shí)架構(gòu)

第一章物業(yè)管理概述

第二章物業(yè)管理服務(wù)

第三章物業(yè)管理的基本制度

第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

復(fù)習(xí)向?qū)?/p>

《物業(yè)管理師資格考試大綱》（2014版）是我們復(fù)習(xí)的指導(dǎo)性文件，《物業(yè)管理基本制度與政策》科目修訂后各章的知識(shí)點(diǎn)數(shù)如下：

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革

第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第五節(jié)《物權(quán)法》關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定

考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及運(yùn)用《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》和《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”分析、處理物業(yè)管理服務(wù)工作中相關(guān)問題的能力。

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

大綱要求：

物業(yè)管理的概念；

物業(yè)管理的內(nèi)容；

物業(yè)管理的特征。

知識(shí)點(diǎn)一：物業(yè)管理的概念

廣義的物業(yè)管理

《物權(quán)法》第八十一條：物業(yè)管理，是不動(dòng)產(chǎn)管理活動(dòng)的總稱，是指業(yè)主通過自行管理、委托其他管理人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式，對(duì)其所有的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的活動(dòng)。

狹義的物業(yè)管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第二條：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（必考點(diǎn)）

一、對(duì)《條例》所稱“物業(yè)管理”定義的理解

（一）前提：物業(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方式

業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，有權(quán)根據(jù)不同情況，對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施選擇不同的管理方式：

第一種方式：業(yè)主自己進(jìn)行管理；

第二種方式：將不同的服務(wù)內(nèi)容分別委托給不同的專業(yè)服務(wù)企業(yè)；

第三種方式：統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供綜合管理服務(wù)。

將業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系和市場(chǎng)活動(dòng)，必須遵守市場(chǎng)規(guī)則。不僅如此，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，必須通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行，必須納入市場(chǎng)秩序。

需要說明的是，制定市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)市場(chǎng)秩序，是政府履行物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管職能的重要手段。業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的，必須遵守物業(yè)管理的市場(chǎng)秩序，服從政府主管部門按照《條例》進(jìn)行的監(jiān)管。

（二）依據(jù)：物業(yè)管理的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)，是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的一項(xiàng)交易。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易的進(jìn)行主要通過合同作為紐帶完成的，交易的雙方就是合同的主體。物業(yè)管理作為一種市場(chǎng)行為，是通過物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行得以實(shí)現(xiàn)的。物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。

物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本性質(zhì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

（三）內(nèi)容：維修、養(yǎng)護(hù)、管理物業(yè)以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序

物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：

一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、裝飾裝修管理等服務(wù)。

在履行物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)義務(wù)的前提下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以接受業(yè)主和使用人的委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。

例如，利用物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營(yíng)，為業(yè)主提供租賃服務(wù)管理、物業(yè)招商、營(yíng)銷策劃、銷售等不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)。

單選例題

下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（）

a．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)

b．對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進(jìn)行管理

c．物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的

d．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定

答案：b

知識(shí)點(diǎn)二：物業(yè)管理的特征（必考點(diǎn)）

社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。

（一）社會(huì)化

物業(yè)管理社會(huì)化，有兩個(gè)基本含義：

一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去競(jìng)聘可以接管的物業(yè)項(xiàng)目。

物業(yè)管理的社會(huì)化，是指擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)一管理。

物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的管理權(quán)相分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)一專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。

單選例題

物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提是（）

a．現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工

b．物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的管理權(quán)相分離

c．物業(yè)的所有權(quán)人在社會(huì)上選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)

d．物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會(huì)上找到可以代管的物業(yè)

答案：b

（二）專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化，是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從解決專業(yè)難點(diǎn)人手，充分運(yùn)用專業(yè)方法，通過提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品來滿足業(yè)主的需求。

物業(yè)管理的專業(yè)化，要求建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，從業(yè)人員執(zhí)業(yè)必須具備一定的職業(yè)資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度和物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理專業(yè)化的兩大制度基礎(chǔ)。

單選例題

關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（）

a．物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理

b．專業(yè)化要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備專業(yè)的人員、專業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)的生產(chǎn)工具、專業(yè)的管理方法

c．物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格

d．要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，實(shí)施房屋及其設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)工作

答案：c

（三）市場(chǎng)化（輪換考點(diǎn)）

市場(chǎng)化是物業(yè)管理的基本特征。

雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是交易，提供的商品是服務(wù)，交易的方式是等價(jià)有償。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)性和物業(yè)管理活動(dòng)的市場(chǎng)化，是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

多選例題

物業(yè)管理的基本特征包括（）

a．產(chǎn)業(yè)化b．社會(huì)化

c．專業(yè)化d．標(biāo)準(zhǔn)化

物業(yè)管理的基本制度范文第2篇

關(guān)鍵詞：高校；房產(chǎn)；必要性；可能性

物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，已經(jīng)在全國(guó)住宅小區(qū)得到了蓬勃發(fā)展。同時(shí)，隨著住房制度改革的深入，高校住宅產(chǎn)權(quán)日益多元化，傳統(tǒng)的行政型房產(chǎn)管理模式已經(jīng)無法滿足高校發(fā)展的需要。高校房產(chǎn)實(shí)行物業(yè)管理是高校房產(chǎn)管理制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

一、物業(yè)管理的概念及特點(diǎn)

（一）物業(yè)管理概念

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，為物業(yè)所有者和使用者提供綜合性的有償服務(wù)。

（二）物業(yè)管理的特點(diǎn)

1.社會(huì)化

物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理模式，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有者要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以實(shí)行管理的物業(yè)。

2.專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。這里的專業(yè)化主要包括：專業(yè)的人員配備、專門的組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)的管理工具、專業(yè)的管理手段和科學(xué)的工作程序等等，物業(yè)管理的專業(yè)化，是物業(yè)管理有效實(shí)施的重要保證。

3.市場(chǎng)化

市場(chǎng)化是指物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)屬性，物業(yè)管理所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實(shí)施。物業(yè)管理企業(yè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行組建并運(yùn)作，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。在這樣一種新的機(jī)制下逐步形成有活力的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理單位，物業(yè)管理企業(yè)要靠自己良好的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)提高競(jìng)爭(zhēng)力。這種通過商品經(jīng)營(yíng)方式和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。

二、高校房產(chǎn)實(shí)行物業(yè)管理的必要性

（一）管理經(jīng)費(fèi)短缺，財(cái)政負(fù)擔(dān)較重

長(zhǎng)期以來，高校住宅房屋的維修經(jīng)費(fèi)都比較緊張，來源也很單一。房改以前是由學(xué)校的財(cái)政負(fù)責(zé)；房改以后，房屋共用部分的大修經(jīng)費(fèi)來源于物業(yè)維修基金。由于住房的逐年老化，住房的維修工作量也在不斷加大，特別是房屋的大修工作，少量的物業(yè)維修基金根本不能從根本上解決問題。所以，高校每年在住宅維修方面投入的人力、物力、財(cái)力相當(dāng)巨大，造成學(xué)校財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較重，已經(jīng)成為制約高校發(fā)展的瓶頸。

（二）管理觀念落后，管理水平低下

現(xiàn)階段，大多數(shù)高校對(duì)房產(chǎn)管理仍然采用傳統(tǒng)的行政管理方式，管理觀念還處于“等、靠、要”階段。傳統(tǒng)的運(yùn)用行政手段，低租金，福利型的房產(chǎn)管理方式，已經(jīng)不適應(yīng)房產(chǎn)管理的要求。盡管各高校針對(duì)房產(chǎn)管理都做出了一些改革，但是原有的行政管理觀念和模式一直沒有得到突破。特別是隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權(quán)私有化，高校應(yīng)該將原有的福利型無償服務(wù)，轉(zhuǎn)變成企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的有償服務(wù)。

（三）服務(wù)內(nèi)容單一，服務(wù)功能較差

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，高校職工對(duì)住宅環(huán)境也提出了更高的要求。傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理方式和內(nèi)容，只是停留在房屋和基礎(chǔ)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，這些只是滿足了職工居住的基本條件。對(duì)于環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、生活?yuàn)蕵返确矫娑紱]有體現(xiàn)和涵蓋，服務(wù)內(nèi)容單一，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)功能較差。長(zhǎng)期下去，會(huì)引起教職工和相關(guān)職能部門之間的矛盾糾紛。

三、高校實(shí)行物業(yè)管理的可能性

（一）政策層面：住房制度改革為高校實(shí)行物業(yè)管理提供了前提

住房制度改革和高校后勤改革為物業(yè)管理提供了前提。產(chǎn)權(quán)制度是一切經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)。隨著公有住房的出售，公產(chǎn)住房大部分出售給職工個(gè)人，居民住房的自有率逐年提高。社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，職工需要一個(gè)安全、優(yōu)雅、整潔、和諧的生活環(huán)境，而物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理方式為其提供了可能。采用權(quán)責(zé)明確的物業(yè)管理方式，也可以避免部門之間因?yàn)闄?quán)責(zé)不清造成的相互推諉情況的發(fā)生，使房產(chǎn)管理工作更高效、優(yōu)質(zhì)的進(jìn)行。

（二）市場(chǎng)層面：物業(yè)管理的市場(chǎng)化特點(diǎn)為高校實(shí)行物業(yè)管理提供了可能

物業(yè)管理的市場(chǎng)化特點(diǎn)是其重要的內(nèi)容。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，方式是有償，遵循的原則是等價(jià)交換。對(duì)高校房產(chǎn)實(shí)行物業(yè)管理，可以根據(jù)職工的需求，物業(yè)公司提供相應(yīng)的服務(wù)，職工根據(jù)服務(wù)質(zhì)量給付報(bào)酬。這種“誰享受、誰受益、誰負(fù)擔(dān)”的市場(chǎng)化管理方式，為高校物業(yè)管理提供了可能。

（三）法律層面：物業(yè)管理法規(guī)的頒布為高校實(shí)行物業(yè)管理提供了保障。

目前，我國(guó)的物業(yè)管理已處于相對(duì)成熟的階段。20世紀(jì)80年代，物業(yè)管理從香港傳入我國(guó)內(nèi)地。1981年3月，深圳市成立第一家內(nèi)地物業(yè)管理公司。1994年3月23日，建設(shè)部以第33號(hào)令頒布了，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，同年6月18日，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》并于11月1日起施行，這是我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。其后，北京，上海等地也相繼制定出臺(tái)了地方性物業(yè)管理法規(guī)。 2003年9月1日，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理工作進(jìn)入了法制、規(guī)范、高效的發(fā)展期。這些規(guī)章制度的制定，為高校實(shí)行物業(yè)管理提供了法律保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉波.當(dāng)前高校住房管理模式分析[J].高校后勤研究，2009，（4）.

[2]王新華，向安強(qiáng).高校物業(yè)管理的特點(diǎn)芻議[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2004，（9）.

物業(yè)管理的基本制度范文第3篇

【關(guān)鍵詞】高層辦公樓，物業(yè)管理，服務(wù)水平

引言

處在現(xiàn)代化社會(huì)中，辦公樓管理工作的重要性日益提升，成為當(dāng)前社會(huì)新興行業(yè)，而高層辦公樓具有人口密集、功能多樣化、層數(shù)較多的特點(diǎn)，物業(yè)管理工作難度較大。做好辦公樓的基礎(chǔ)物業(yè)管理工作，能夠?qū)⒏影踩⒈憷?、舒適的服務(wù)提供給業(yè)務(wù)，提高業(yè)主的工作質(zhì)量，加快現(xiàn)代化辦公目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。研究高層辦公樓物業(yè)管理具有非常重要的意義，能夠更好的指導(dǎo)實(shí)踐管理工作的開展，為相關(guān)研究提供參考意見。

一、高層辦公樓物業(yè)管理的基本特征及服務(wù)內(nèi)容

同其他類型的物業(yè)管理工作存在很大的區(qū)別，高層辦公樓物業(yè)管理具有其特殊的性質(zhì)，具體特點(diǎn)可以概括為：1）工作活動(dòng)保密性強(qiáng)。機(jī)關(guān)單位作為高層辦公樓的主要服務(wù)對(duì)象，在開展各項(xiàng)工作活動(dòng)的過程中，交際關(guān)系、會(huì)議主題和文件頒發(fā)等工作都要做好嚴(yán)密的保護(hù)工作，物業(yè)管理工作要嚴(yán)格落實(shí)保密工作，避免企業(yè)信息泄漏問題的出現(xiàn)；2）管理技術(shù)相對(duì)密集。當(dāng)前自動(dòng)化辦公、智能化辦公越來越普及，工作應(yīng)用的各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備較為先進(jìn)，物業(yè)管理工作人員的綜合能力也明顯提升；3）物業(yè)管理服務(wù)較為特殊。高層辦公樓物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同星級(jí)飯店保持一致，能夠持續(xù)將通訊、供電等各項(xiàng)服務(wù)提供給機(jī)關(guān)單位，即使在假期也要繼續(xù)工作；4）政治往活動(dòng)頻繁。由于事業(yè)單位政治性活動(dòng)較多，高層物業(yè)管理活動(dòng)的安全、衛(wèi)生等工作質(zhì)量要求極高。

從服務(wù)內(nèi)容角度來看，高層辦公樓物業(yè)管理工作主要包括三大類，即常規(guī)型服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。應(yīng)具有完整的業(yè)務(wù)，使業(yè)務(wù)管理可以正常的運(yùn)行，維持辦公環(huán)境的清潔、干凈，使管理工作更加有秩序。此外，高層辦公樓業(yè)主數(shù)量較多，需求也各不相同，要求物業(yè)管理部門還能提供專項(xiàng)的服務(wù)，業(yè)務(wù)和管理部門可以結(jié)合實(shí)際需求對(duì)服務(wù)費(fèi)用、質(zhì)量等內(nèi)容進(jìn)行商議。特約服務(wù)則指的是超出規(guī)定服務(wù)范圍外一種特殊服務(wù)類型，物業(yè)管理部門也需要根據(jù)業(yè)主要求提供訂購機(jī)票、收發(fā)文件、會(huì)務(wù)接待等服務(wù)。

二、提高高層辦公樓物業(yè)管理的對(duì)策及措施

（一）提升物業(yè)管理人員的服務(wù)技能，改善管理效率

高層辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量及效率都取決于物業(yè)管理人員的專業(yè)技能掌握程度，在業(yè)務(wù)管理內(nèi)容、類型較多的情況下，提高物業(yè)人員的素質(zhì)成為優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量最有效的途徑。物業(yè)部門一定要加強(qiáng)對(duì)員工的教育，定期開展專業(yè)化的培訓(xùn)工作，提高員工的業(yè)務(wù)技能，讓辦公樓業(yè)務(wù)管理工作各個(gè)崗位的員工進(jìn)行在崗自學(xué)，認(rèn)識(shí)到自身承擔(dān)的重要職責(zé)，在實(shí)踐過程中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，提高實(shí)踐操作能力。還要擴(kuò)展培訓(xùn)的途徑，深入到廠家，實(shí)施跟班作業(yè)的方式，使維修管理人員掌握更多辦公設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理方面的知識(shí)，逐步提高物業(yè)管理在職人員的業(yè)務(wù)水平。

（二）強(qiáng)化同高層辦公樓業(yè)主間的聯(lián)系

物業(yè)管理部門只有在對(duì)業(yè)主進(jìn)行充分了解的基礎(chǔ)上，才能提高服務(wù)管理水平。因此，在平時(shí)工作過程中一定要主動(dòng)的與業(yè)主取得聯(lián)系，利用業(yè)主的反饋信息來調(diào)整今后的管理工作方向。辦公樓物業(yè)管理部門要虛心的接受業(yè)主提出的意見和建議，構(gòu)建一種和諧的物業(yè)與業(yè)主關(guān)系，圍繞業(yè)主的需求進(jìn)行各項(xiàng)管理活動(dòng)，提高服務(wù)的針對(duì)性和有效性。物業(yè)管理人員應(yīng)熟知辦公樓的整體環(huán)境，大致的掌握員工的狀況，對(duì)事業(yè)單位員工的車輛進(jìn)行合理的安排，了解業(yè)主開展各項(xiàng)活動(dòng)的流程，嚴(yán)格的管理進(jìn)出入人員，確保辦公樓的安全性。還要將物業(yè)管理服務(wù)滲透到業(yè)主各方面工作中，主動(dòng)的提供人性化的服務(wù)，當(dāng)出現(xiàn)問題使進(jìn)行及時(shí)、有效的處理，并定期進(jìn)行回訪調(diào)查。

（三）制定健全的內(nèi)部管理體制

健全的管理體制是提高辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量的前提，能夠有效的約束和管理員工的行為，保障一切物業(yè)管理活動(dòng)都能高效、有序的開展。首先應(yīng)明確物業(yè)管理的操作目標(biāo)，以操作目標(biāo)為導(dǎo)向進(jìn)行清潔、保安、設(shè)備管理等工作，減少事故的發(fā)生幾率，提升物業(yè)管理水平；其次要規(guī)范各項(xiàng)服務(wù)，要求物業(yè)人員積極、主動(dòng)的提供多樣化的服務(wù)，嚴(yán)格遵守相關(guān)的職業(yè)道德法規(guī)，從而使物業(yè)管理人員轉(zhuǎn)變思想觀念，能夠主動(dòng)的約束自我行為；最后應(yīng)構(gòu)建健全的管理體系，細(xì)化體系制度的內(nèi)容，將任務(wù)指標(biāo)、崗位職責(zé)、操作行為、員工考核、服務(wù)態(tài)度等內(nèi)容列入管理?xiàng)l例中。針對(duì)不同的物業(yè)管理方向，不斷對(duì)清潔管理、安保管理、消防管理、員工管理等多項(xiàng)制度進(jìn)行進(jìn)一步的完善，強(qiáng)化物業(yè)管理制度的監(jiān)督力度，確保制度能夠順利落到實(shí)處，還應(yīng)對(duì)遵守制度的員工進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，增強(qiáng)員工遵守制度的積極性，促進(jìn)辦公樓物業(yè)管理的規(guī)范和科學(xué)化發(fā)展。

三、結(jié)語

近年來高層辦公樓物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，是普通物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)和優(yōu)化，類型多種多樣，具有非常廣闊的發(fā)展前景。在機(jī)關(guān)后勤體制改革不斷深化的過程中，高層辦公樓業(yè)務(wù)管理也需要將工作重心放在管理水平的提升和服務(wù)質(zhì)量的提高方面。在實(shí)際開展辦公樓業(yè)務(wù)管理工作的過程中，可以通過提升物業(yè)管理人員服務(wù)技能，改善管理效率，強(qiáng)化同高層辦公樓業(yè)主間的聯(lián)系和制定健全的內(nèi)部管理體制等措施，推動(dòng)高層辦公樓物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展，營(yíng)造一個(gè)舒適、優(yōu)美的辦公環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]張勝龍，石延霞，魏雪霞.試論智能化辦公樓物業(yè)管理[J]. 沿海企業(yè)與科技. 2009（11）

[2]秦小南.物業(yè)管理工作探討續(xù)[J]. 現(xiàn)代物業(yè). 2004（03）

物業(yè)管理的基本制度范文第4篇

[關(guān)鍵詞]現(xiàn)代物業(yè)管理 服務(wù) 法律法規(guī) 競(jìng)爭(zhēng)

一、現(xiàn)代物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)管理,通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展,現(xiàn)代物業(yè)管理所提供的服務(wù)也在不斷的更新與改進(jìn),除了提供以上所提到的基本服務(wù)以外,還包括家政服務(wù)、中介、租賃經(jīng)營(yíng)、房屋銷售等延伸。

按照服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式,現(xiàn)代物業(yè)管理的基本內(nèi)容主要包括:(1)公共服務(wù)。即為全體住戶提供的常規(guī)性基本服務(wù),包括,房屋主體的管理;房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;環(huán)境衛(wèi)生的管理;綠化管理;保安管理等。(2)專項(xiàng)服務(wù)。即為部分住戶群體提供的特定服務(wù),主要有日常生活類;商業(yè)服務(wù)類;金融服務(wù)及中介等方面。(3)特約服務(wù)。即為滿足住戶特別需要及時(shí)提供的個(gè)別服務(wù)。(4)延伸。即物管公司為全體業(yè)主提供的無償服務(wù)和精神服務(wù)。

二、做好物業(yè)管理服務(wù)的重要性

1.服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)所在

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步,更多的生活小區(qū)、樓宇甚至一些經(jīng)濟(jì)條件較好的農(nóng)村更加注重物管企業(yè)所提供的服務(wù),不僅僅像過去一樣只局限于對(duì)于內(nèi)部建筑物、樹木、配套設(shè)施以及安全狀況等方面簡(jiǎn)單的管理工作,而是追求物管公司所提供的專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)和隱,這種由管理到服務(wù)的重要轉(zhuǎn)變,正是符合了現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和客戶的更高需求,追求“以人為本”、“和諧共進(jìn)”是現(xiàn)代物管企業(yè)的立業(yè)之本。

2.服務(wù)是物管企業(yè)不斷發(fā)展的源泉所在

產(chǎn)品的質(zhì)量是企業(yè)得以發(fā)展的主要?jiǎng)恿?物業(yè)管理企業(yè)也只有依靠所提供的服務(wù)才能夠贏得市場(chǎng)。只有提供優(yōu)良的服務(wù)設(shè)備、熱情的服務(wù)態(tài)度、嫻熟的服務(wù)技能、完善的服務(wù)項(xiàng)目才能夠滿足客戶多層次的需求,才能夠在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,專業(yè)的服務(wù)是推動(dòng)物管企業(yè)不斷發(fā)展的力量之源。

三、目前存在的主要問題

1.從業(yè)人員素質(zhì)相對(duì)較低,具有專業(yè)素養(yǎng)的人才缺少。目前,我國(guó)大多數(shù)的物管企業(yè)仍舊屬于勞動(dòng)密集型的行業(yè),從事的基本工作就是安全保衛(wèi)、保潔和維護(hù)等,多數(shù)管理人員不僅學(xué)歷偏低,而且專業(yè)不對(duì)口。物業(yè)管理的專業(yè)人才應(yīng)該是集管理、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)于一身的,而目前開設(shè)此專業(yè)的高校數(shù)量較少,而真正愿意從事該行業(yè)的專業(yè)人才更是少之甚少。真正發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè),需要一批具備專業(yè)素質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人。

2.相關(guān)的行業(yè)法規(guī)制度尚不完善。由于物管公司所提供的各項(xiàng)服務(wù)都是基于與業(yè)主所簽訂的契約關(guān)系之上的,因此需要較為完善的行業(yè)法規(guī)及制度加以完善和保護(hù)雙方的權(quán)利,依照合約履行義務(wù)。然而目前,我國(guó)尚未出臺(tái)健全的物業(yè)管理法規(guī)制度,在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的各式糾紛,也無法完全做到有法可依,往往得不到及時(shí)解決。

3.物業(yè)服務(wù)性收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問題尚未真正量化。物業(yè)服務(wù)性標(biāo)準(zhǔn)是物管企業(yè)和業(yè)主之間爭(zhēng)執(zhí)最大的問題之一,占相關(guān)投訴中的80%左右,不少業(yè)主認(rèn)為物管公司收費(fèi)較高,而且與開發(fā)商的關(guān)系也非同一般,造成簡(jiǎn)單問題復(fù)雜化。目前,部分省市已經(jīng)制定了相關(guān)的管理辦法,但是仍然存在著不足與漏洞,因此,推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)具體辦法與具體標(biāo)準(zhǔn)普及化是目前物業(yè)管理行業(yè)中亟待解決的問題之一。

四、需要解決的幾個(gè)問題

1.建立和完善相關(guān)法律體系,明確當(dāng)事人的權(quán)、責(zé)、利。物管行業(yè)是個(gè)新興的行業(yè),而且涉及的當(dāng)事人較多,包括開發(fā)商、施工單位、物管企業(yè)和業(yè)主四方,關(guān)系復(fù)雜,相關(guān)的行業(yè)法規(guī)及制度較為滯后,已有的部分條例也尚不夠完善,僅僅靠道德與公約的力量來約束當(dāng)事人行為已略顯單薄。如何保證每個(gè)當(dāng)事人的權(quán)、責(zé)、利,需要強(qiáng)制性和權(quán)威性的法律體系的維護(hù)和賦予,推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的盡早出臺(tái)是保護(hù)每個(gè)當(dāng)事人的基本保證。

2.提高自身的服務(wù)質(zhì)量是物管企業(yè)長(zhǎng)盛不衰的內(nèi)在原因。首先,要提高物管公司從業(yè)人員的自身素質(zhì),無論是直接的從業(yè)人員,還是管理人員,都要具備專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng),建立學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì),通過舉辦培訓(xùn)班,并且與其他兄弟公司聯(lián)誼活動(dòng),取長(zhǎng)補(bǔ)短,為客戶提供最優(yōu)良、最專業(yè)的服務(wù)。其次,要努力完善所提供的服務(wù)內(nèi)容,推進(jìn)全方位的服務(wù)項(xiàng)目,滿足不同層次、不同年齡以及不同區(qū)域的業(yè)主需求。最后,健全社區(qū)文化,創(chuàng)建文明小區(qū)。

3.打造公平、和諧、有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。對(duì)物管公司實(shí)行資質(zhì)評(píng)定和招標(biāo)上崗的管理方法是營(yíng)造公平、和諧、有序競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的重要措施,通過相關(guān)的權(quán)威部門對(duì)各個(gè)物管公司包括,資金實(shí)力、人才數(shù)量和管理業(yè)績(jī)等各方面進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定,對(duì)不同檔次的小區(qū)或樓宇予以不同資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)上崗。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的日漸完善和發(fā)展,已逐漸進(jìn)入了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代,任何行業(yè)都在不斷的競(jìng)爭(zhēng)中求得進(jìn)步和發(fā)展,競(jìng)爭(zhēng)使經(jīng)濟(jì)充滿了活力,競(jìng)爭(zhēng)使各種經(jīng)濟(jì)要素資源得到優(yōu)化配置,打造公平、和諧、有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境成為保證物管行業(yè)健康發(fā)展的外在動(dòng)力。

參考文獻(xiàn):

[1]由濱生.關(guān)于物業(yè)管理的思考[J].西北工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2005.3.

[2]張秀梅,魯寧.準(zhǔn)確辨析物業(yè)管理的內(nèi)涵[J].現(xiàn)代管理,2006.4.

[3]周秋榮.淺談物業(yè)管理企業(yè)如何做好物業(yè)管理服務(wù)[J].消費(fèi)期刊,2009.1.

[4]王占強(qiáng).物業(yè)管理工作中應(yīng)強(qiáng)化政府的協(xié)調(diào)功能[J].現(xiàn)代物業(yè),2009.1.

物業(yè)管理的基本制度范文第5篇

【關(guān)鍵詞】：城市舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理

中圖分類號(hào)：F291.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、城市舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的必要性

1、改善業(yè)主生活環(huán)境的需要。

隨著人民生活水平的提高、生活工作節(jié)奏的加快，人們對(duì)住房的要求不僅僅是單純追求居住面積的增長(zhǎng)，而是需要一個(gè)設(shè)施完善、秩序良好的社區(qū)和人文環(huán)境。物業(yè)管理服務(wù)可以提供房屋維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序管理、小區(qū)文化建設(shè)、衛(wèi)生清潔、綠化、家政等多種服務(wù)，不僅可以滿足廣大業(yè)主的工作生活多方面的需求，還能有效的提升業(yè)主的生活質(zhì)量。

2、現(xiàn)代化城市發(fā)展的需要

城市的發(fā)展離不開現(xiàn)代化的城市管理方式，現(xiàn)代化城市的基礎(chǔ)是小區(qū)，小區(qū)的基礎(chǔ)是業(yè)主和房屋設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量、房屋設(shè)施設(shè)備管理水平的好壞，直接影響著整個(gè)城市的建設(shè)管理水平和城市形象。

3、延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命保值增值的需要。

舊住宅小區(qū)由于長(zhǎng)期處于重建輕管狀態(tài)，建管脫節(jié)、管理不到位，房屋主體及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，功能老化、退化，尤其是屋面滲漏、上下水管道破損銹蝕、私自占用公共樓道、亂搭亂建、亂堆亂放等問題，直接影響物業(yè)的使用年限。

4、住房改革不斷深入的需要。

隨著房屋私有化、商品化的發(fā)展，房屋福利型的管理方式逐步退出歷史舞臺(tái)，住宅小區(qū)房屋修繕、公共設(shè)施設(shè)備的維修管理以及環(huán)境衛(wèi)生的問題日益突出，特別是共用設(shè)施設(shè)備的維修，由于房屋建造時(shí)間較長(zhǎng)，功能老化，再加上住宅樓的毗連特性，在進(jìn)行維修房屋時(shí)在資金運(yùn)作和施工方面都難以協(xié)調(diào)，迫切需要物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)調(diào)各業(yè)主之間的關(guān)系，實(shí)施共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，加之人們對(duì)生活質(zhì)量、生活環(huán)境、物業(yè)保值增值的要求逐步提高，人們對(duì)物業(yè)管理需求逐漸增加，依賴性增強(qiáng)，成為人們生活必不可缺少的一部分。

二、城市舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理所面臨的問題

1、長(zhǎng)期福利型后勤服務(wù)帶來的消費(fèi)觀念障礙。

由于歷史形成的后勤補(bǔ)給制模式，造成房屋管理中主要體現(xiàn)為無償性、福利特征。部分業(yè)主的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模式中，不能或不愿意接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)，物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)淡薄。物業(yè)管理的核心是服務(wù)型商品，舊住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主心理有一定的不適應(yīng)期。特別是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量不完全對(duì)等性易成為業(yè)主思想瓶頸，由于物業(yè)管理提供的都是軟，沒有十分的硬性指標(biāo)可供參照，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)水平有著很高的期望值，與物業(yè)提供的實(shí)際服務(wù)有差距。

2、小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施、服務(wù)設(shè)施不完善。

九十年代前的房屋大都是產(chǎn)權(quán)單位自己管理，長(zhǎng)期以來建管脫節(jié)，小區(qū)內(nèi)缺少必要的配套設(shè)施。例如，一些排水管道并非嚴(yán)格按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)鋪設(shè)，施工質(zhì)量較低，嚴(yán)重影響小區(qū)排水功能，很多地下管線布局不合理，維修起來很難，既浪費(fèi)了大量的人力、物力，也給業(yè)主的生活和物業(yè)管理埋下許多隱患。

3、房屋維修基金嚴(yán)重短缺，公共維修無法得到正常保證。

盡管舊住宅小區(qū)在房改出售公有住房時(shí)，也按標(biāo)準(zhǔn)提留了一些公共維修專項(xiàng)基金，但由于小區(qū)歷史久遠(yuǎn)，歷經(jīng)多次維修，維修基金基本使用殆盡，再次歸集的難度又非常大，給小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物管服務(wù)后的大中維修帶來較大困難。由于小區(qū)先天不足造成的檔次較低，同時(shí)考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力，老宿舍區(qū)實(shí)施專業(yè)化物管后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又不能定得太高，即使有較高的收費(fèi)率，經(jīng)費(fèi)仍然會(huì)嚴(yán)重緊缺，小區(qū)物管不能實(shí)現(xiàn)自我獨(dú)立生存。

4、物業(yè)管理資金來源渠道少。

舊住宅小區(qū)在建設(shè)時(shí)期沒有考慮到物業(yè)管理的需要，物業(yè)企業(yè)必須自己想辦法籌集資金對(duì)小區(qū)實(shí)施管理，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，不能滿足小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、綠化、公共秩序管理等基本項(xiàng)目管理服務(wù)所需，對(duì)業(yè)主提出的其它需求，更是力不從心，使舊住宅小區(qū)物業(yè)管理難以向更深層次發(fā)展，而現(xiàn)狀又導(dǎo)致業(yè)主對(duì)小區(qū)管理水平的不滿，采取拖欠、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等形式消極抵制物業(yè)管理，矛盾逐漸加劇，形成了惡性循環(huán)。

5、專業(yè)化法律及地方性法規(guī)有待健全。

物業(yè)管理是隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)運(yùn)而生的服務(wù)行業(yè)，對(duì)新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，缺少對(duì)舊住宅小區(qū)可操作的物業(yè)管理法規(guī)。缺乏接管舊住宅小區(qū)這種特殊情況具體的規(guī)章制度，在接管過程中難上加難，責(zé)任不清，往往在處理具體事務(wù)的過程中走了樣，變了味，業(yè)主不配合物業(yè)管理服務(wù)，使得矛盾激化，阻礙物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。

三、對(duì)城市舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的辦法與對(duì)策

城市舊住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，在對(duì)城市舊住宅實(shí)施物業(yè)管理改革時(shí)，要從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真研究解決實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題，制定具有操作性的切實(shí)可行的方案，推動(dòng)城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)步發(fā)展。

1、轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，增強(qiáng)業(yè)主意識(shí)，培育物業(yè)管理市場(chǎng)化的基礎(chǔ)。

轉(zhuǎn)變業(yè)主消費(fèi)觀念的非常重要，它是物業(yè)管理市場(chǎng)化最基本的條件。長(zhǎng)期以來，特別是實(shí)行福利制分房制度的時(shí)期，使老百姓已經(jīng)形成了“住房靠國(guó)家、掙錢自己花”的觀念。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立，福利分房制度的終止，物業(yè)管理企業(yè)所開展的服務(wù)，所提供的勞務(wù)具有商品性，按照商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律、價(jià)值規(guī)律、等價(jià)交換原則，物業(yè)管理企業(yè)通過員工勞動(dòng)服務(wù)收取一定報(bào)酬，業(yè)主通過支付一定勞務(wù)費(fèi)來購買等值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)是必須的。

2、實(shí)施綜合治理，加強(qiáng)配套設(shè)施的改造和完善。

舊的住宅小區(qū)房屋大多是七十年代建成的，戶型布局落后，配套設(shè)施簡(jiǎn)陋，大多數(shù)房屋質(zhì)量存在問題，設(shè)施陳舊老化，環(huán)境雜亂，活動(dòng)場(chǎng)所少，便民服務(wù)設(shè)施少、綠地少。由于當(dāng)時(shí)建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形不成規(guī)模，造成物業(yè)管理先天不足，給實(shí)行物業(yè)管理帶來了極大困難。如果不對(duì)老小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行改造，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)不起高額的運(yùn)行成本，不但會(huì)拖垮物管企業(yè)，而且也達(dá)不到預(yù)期的效果。因此，對(duì)舊住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，應(yīng)加強(qiáng)環(huán)境和配套設(shè)施改造和完善，并達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)。主要改造的內(nèi)容可以有以下幾個(gè)方面：

（1）實(shí)行一戶一表制。長(zhǎng)期以來，老小區(qū)實(shí)行單元表或樓表，用水分?jǐn)偅率箻I(yè)主為水費(fèi)而起的糾紛不斷，而且每年還要貼補(bǔ)大量水費(fèi)損耗。為了物業(yè)管理工作的順利開展，應(yīng)對(duì)小區(qū)的自來水、管道煤氣、電、暖氣實(shí)行分表到戶，按表收費(fèi)，減少不必要的糾紛。

（2）排污設(shè)施。隨著舊城改造步伐的不斷加快，周邊建成了高檔商業(yè)區(qū)或住宅樓，市政設(shè)施不斷升級(jí)優(yōu)化，但老住宅樓排污設(shè)施較為落后，雨水、污水明、暗溝混排，晴天溢臭氣，雨天積深水。在改造設(shè)施中，應(yīng)對(duì)排污設(shè)施進(jìn)行改造，從根本上創(chuàng)建良好的生活環(huán)境。

（3）電力線路。老小區(qū)線路老化，安全系數(shù)低，家用電器持續(xù)上升使用，用電負(fù)荷超載，給小區(qū)安全帶來隱患。應(yīng)該爭(zhēng)取政府支持、協(xié)調(diào)電力公司，對(duì)老小區(qū)的線路進(jìn)行增容，加大電力負(fù)荷，調(diào)整電力線路，提高安全系數(shù)，保證老住宅小區(qū)的安全用電。

（4）墻面美化、房屋改造。房屋年代已久，形象上參差不齊，應(yīng)對(duì)外墻面進(jìn)行一次粉刷。對(duì)部分房屋維修、改造時(shí)，應(yīng)充分考慮到物業(yè)公司的用房，留夠留足辦公用房。

3、分步實(shí)施，規(guī)范操作，扎實(shí)推進(jìn)城市舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

（1）成立業(yè)主委員會(huì)，理順管理體制。

業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的自治組織。讓業(yè)主委員會(huì)為代表的廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，變單向推動(dòng)為雙向共管，是物業(yè)管理發(fā)展的要求和趨勢(shì)，只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，增強(qiáng)業(yè)主自治、自律功能，使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合，才能使城市舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作落實(shí)到位。

（2）穩(wěn)定后勤隊(duì)伍，加快改革改制步伐。

因?yàn)橐酝笄谥乒芾?，行政、事業(yè)、單位由全額到差額撥款，直接轉(zhuǎn)換到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的服務(wù)行業(yè)，機(jī)構(gòu)性質(zhì)的變化必然會(huì)引起后勤服務(wù)隊(duì)伍的不穩(wěn)定。為了妥善處理好人員安置，可以本著積極穩(wěn)妥，探索嘗試的原則，采取人事管理新老搭配，老辦法和新管理結(jié)合，既可以保留后勤崗位長(zhǎng)期服務(wù)老同志，又可以吸納社會(huì)下崗、再就業(yè)員工，共同做好舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作。（3）多種模式，實(shí)行舊住宅小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作。

把后勤式房屋管理完全推向市場(chǎng)，按照物業(yè)管理的要求，把福利型轉(zhuǎn)變?yōu)樯罱?jīng)營(yíng)型，實(shí)行有償服務(wù)，可以減輕政府、單位、部門負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自我發(fā)展的能力，徹底改變多年來福利性住房觀念。

根據(jù)舊住宅小區(qū)的實(shí)際情況，可采取不同的模式進(jìn)行物業(yè)管理。如可以采用單位成立物業(yè)管理公司根據(jù)有償服務(wù)的原則接管，原班人馬不動(dòng)，取消福利，進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作；可以向社會(huì)公開招標(biāo)，選聘專業(yè)物業(yè)公司管理；可以由行政后勤部門選定專業(yè)物業(yè)公司，對(duì)老小區(qū)進(jìn)行承包管理，實(shí)行有償服務(wù)，逐步向市場(chǎng)化物業(yè)管理過渡。

（4）根據(jù)實(shí)際情況，籌集物業(yè)管理費(fèi)用。

在舊小區(qū)推行物業(yè)管理，要實(shí)行行政管理與市場(chǎng)管理相結(jié)合的方針，在物業(yè)管理資金運(yùn)作方面，在初期可以利用行政手段籌集資金。如共用設(shè)施設(shè)備的維修基金按有關(guān)規(guī)定，每戶收取一定比例維修基金，不足部分采用政府拿一點(diǎn)，業(yè)主交一點(diǎn)，企業(yè)補(bǔ)一點(diǎn)的方式籌集。按房改政策的規(guī)定，職工購買的公房變?yōu)樗接泻?，個(gè)人自用部分以及自用設(shè)施維修費(fèi)用由本人自立。加強(qiáng)水電管理，共用部位用水、用電，及時(shí)檢修，減少損耗，降低費(fèi)用。值得提出的是，舊住宅小區(qū)業(yè)主多屬于中低收入階層，物業(yè)管理的服務(wù)定位、服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)具體情況而定。常規(guī)性的公共服務(wù)應(yīng)以中低檔為主，提供最基本的管理與服務(wù)，確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境；針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)應(yīng)根據(jù)業(yè)主、使用人的支付能力和特殊需求，提供相應(yīng)的服務(wù)，滿足這部分業(yè)主服務(wù)需求。

總之，城市舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理需要社會(huì)大環(huán)境和社會(huì)輿論的支持，需要政府的引導(dǎo)和扶持，需要社會(huì)各階層的關(guān)心和幫助，也需要我們物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作和大膽探索與實(shí)踐，依靠企業(yè)自身的努力在市場(chǎng)上贏得自己的生存和發(fā)展空間，完善服務(wù)手段，為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，只有這樣才能推動(dòng)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高城市的可持續(xù)發(fā)展能力。

【參考文獻(xiàn)】：

1、《論物業(yè)管理的平等關(guān)系》作者 梁曉東 現(xiàn)代物業(yè)雜志社2006年第3期

2、《現(xiàn)代物業(yè)管理制度全集》主編賈潤(rùn)蓮中國(guó)言實(shí)出版社2000年09月版

3、《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理百科全書》主編郭建波劉洪玉人民中國(guó)出版社2001年08月版

4、《物業(yè)管理在城市建設(shè)中的地位和作用》作者李加林住宅與房地產(chǎn)雜志總第131期