個人住房貸款管理辦法
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個人住房貸款管理辦法范文第1篇
現(xiàn)將《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法實施細則（試行）》（以下簡稱實施細則）印發(fā)給你們，并提出以下要求：
一、各級行要認真組織學(xué)習(xí)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》和本實施細則，并切實遵照執(zhí)行。
二、各級行要積極開展個人住房信貸業(yè)務(wù)，探索個人住房信貸業(yè)務(wù)新路子，形式上應(yīng)靈活多樣。
三、辦理保證人擔(dān)保貸款的，各經(jīng)辦行可根據(jù)貸款的風(fēng)險狀況，要求保證人在經(jīng)辦行開立保證金賬戶，確定保證金數(shù)額，并在合同中予以明確。
各級行在執(zhí)行實施細則過程中遇到的問題，要及時報告總行（信貸管理一部）。
附：中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法實施細則（試行）
第一章 總則
第一條 為支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，規(guī)范個人住房信貸管理，維護借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》，制定本實施細則。
第二條 個人住房貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。
第三條 個人住房貸款分用住房公積金發(fā)放的貸款和用信貸資金發(fā)放的貸款。
第四條 本實施細則適用于中國農(nóng)業(yè)銀行各級機構(gòu)。
第二章 貸款的對象和條件
第五條 銀行發(fā)放個人住房貸款（以下簡稱貸款）的對象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時具備以下條件：
（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；
（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
（三）具有購買住房的合同或協(xié)議；
（四）無住房補貼的要在經(jīng)辦行開立儲蓄存款戶或繳納住房公積金存款，存款余額占購買住房所需金額的比例不得低于30%，并以此作為購房首期付款；有住房補貼的以個人承擔(dān)部分的30%作為購房的首期付款；
（五）有經(jīng)辦行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；
（六）經(jīng)辦機構(gòu)規(guī)定的其他條件。
第六條 借款人應(yīng)如實向經(jīng)辦行提供下列資料：
（一）借款人的身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；
（二）有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟收入的證明；
（三）符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準文件；
（四）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、估價證明；保證人同意保證的書面意見和保證人的資信證明；
（五）使用住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的借款人公積金存款余額及貸款額度的證明；
（六）經(jīng)辦行要求提供的其他文件或資料。
第三章 貸款程序
第七條 借款人應(yīng)直接向經(jīng)辦行提出貸款申請。經(jīng)辦行自收到貸款申請及符合要求的各種資料之日起，應(yīng)在三周內(nèi)向申請人做出正式答復(fù)。經(jīng)辦行審查同意后，按照《貸款通則》和中國農(nóng)業(yè)銀行的有關(guān)規(guī)定，向借款人發(fā)放住房貸款。
第八條 在貸款申請批準后，按借款合同約定的時間，由經(jīng)辦行用轉(zhuǎn)賬方式劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的賬戶。
第九條 在借款期間，借款人須在貸款行開立的存款賬戶上存有不少于二期還款的款項。
第十條 借款人應(yīng)按合同約定的還款方法、還款計劃按時歸還貸款本息。貸款期限在一年以內(nèi)（含一年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在一年以上的，實行按月分期歸還貸款本息。分期歸還的方法有兩種：一種是等額償還法，另一種是遞減償還法。每筆貸款只能用一種還款方法，合同簽訂后不得更改。
分期還款的計算公式：
（一）等額償還法：
還款月數(shù)
每月償還 本金×月利率×〔1＋月利率〕
＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－
貸款本息金額
還款月數(shù)
〔1＋月利率〕 －1
(二)遞減償還法：
每月償還 貸款本金
＝－－－－－＋（本金－已歸還本金累計額）×月利率
貸款本息金額 貸款期月數(shù)
第四章 貸款期限、利率與額度
第十一條 貸款期限由經(jīng)辦行自行確定，但最長不得超過20年。
第十二條 用住房公積金發(fā)放的貸款，其利率在3個月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點執(zhí)行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個百分點；期限為3～5年（含5年）的，加2.16個百分點；期限為5～10年（含10年）的，加2.34個百分點；期限為10～15年（含15年）的，加2.88個百分點；期限為15～20年（含20年）的，加3.42個百分點；
第十三條 用信貸資金發(fā)放的貸款，其利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執(zhí)行。貸款期限為1年以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）貸款利率；貸款期限為1～3年（含3年）的，執(zhí)行6個月至1年期（含1年）貸款利率；貸款期限為3～5年（含5年）的，執(zhí)行1～3年期（含3年）貸款利率；貸款期限為5～10年（含10年）的，執(zhí)行3～5年期（含5年）貸款利率；期限為10年以上的，在5年期固定資產(chǎn)貸款利率的基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過5%.第十四條 個人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
第十五條 銀行發(fā)放貸款總額，最高不得超過經(jīng)辦行認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的住房價值的70%.第十六條 住房公積金貸款額度最高不得超過借款人家庭有經(jīng)濟收入、建有住房公積金存款、共同生活并在同一戶口冊內(nèi)的直系成員退休年齡內(nèi)所繳納的住房公積金數(shù)額的2倍。
第十七條 借款人可以同時申請用住房公積金發(fā)放的住房貸款和用銀行信貸資金發(fā)放的住房貸款。
第五章 貸款擔(dān)保
第十八條 作為貸款抵押物的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條的規(guī)定；對《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定不符合作為抵押物的財產(chǎn)，不得用于貸款抵押。作為貸款抵押物的財產(chǎn)應(yīng)有較強的變現(xiàn)能力。以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。
第十九條 抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并于放款前按《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十二條規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)。采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同，按《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定還需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。
第二十條 借款人（抵押人）對設(shè)定抵押的抵押物在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時接受貸款銀行的監(jiān)督檢查。對設(shè)定的抵押物或質(zhì)物，在抵押期或質(zhì)押期屆滿之前，經(jīng)辦行不得擅自處分。
第二十一條 抵押期間，未經(jīng)經(jīng)辦行同意，抵押人不得將抵押物轉(zhuǎn)移、出租、變賣或饋贈。
第二十二條 采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同，《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。辦理質(zhì)押貸款的動產(chǎn)必須是所有權(quán)無爭議、易變現(xiàn)、易保管的；權(quán)利質(zhì)押只限于銀行存單和國債。以存單質(zhì)押的，必須向存單簽發(fā)行咨詢存單的真實性，并取得該行簽署的在質(zhì)押期間停止支付和不予掛失的回執(zhí)。在質(zhì)押期內(nèi)，存單到期，借款人與貸款人共同辦理兌付后，用于提前償還貸款本息或轉(zhuǎn)換為儲蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押。
第二十三條 辦理質(zhì)押貸款，必須將動產(chǎn)和權(quán)利憑證移交貸款人保管。經(jīng)辦行應(yīng)對移交的動產(chǎn)和權(quán)利憑證進行登記，妥善保管。權(quán)利質(zhì)押貸款最高金額不得超過質(zhì)物現(xiàn)值的80%.用動產(chǎn)質(zhì)押的貸款最高金額按抵押貸款規(guī)定掌握。
第二十四條 抵押合同和質(zhì)押合同的生效日期按《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條、第六十四條、第七十六條至第七十九條的規(guī)定執(zhí)行，抵押或質(zhì)押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押或質(zhì)押合同終止后，應(yīng)按合同的約定，到原抵押（質(zhì)押）登記部門辦理抵押（質(zhì)押）注銷登記手續(xù)，解除設(shè)定的抵押權(quán)或?qū)①|(zhì)物歸還出質(zhì)人。在抵押或質(zhì)押期間，對設(shè)定的抵押物或質(zhì)物如造成損壞、遺失，由過錯方承擔(dān)責(zé)任并負責(zé)賠償。
第二十五條 借款人不具有足夠清償債務(wù)能力時，可提出由經(jīng)辦行認可的第三方提供不可撤銷的全額有效保證。
第二十六條 保證人必須符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第七條的要求，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八條、第九條、第十條規(guī)定的部門、單位不得作為貸款保證人。
保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在經(jīng)辦行開立有存款賬戶，并存有一定數(shù)額的保證金。
保證人為自然人的，應(yīng)當(dāng)有固定經(jīng)濟來源，具有足夠代償能力，并且在經(jīng)辦行存有一定數(shù)額的保證金。
保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未經(jīng)貸款銀行認可，原保證合同不得撤銷。
第六章 抵押物保險
第二十七條 作為貸款抵押物的財產(chǎn)，借款人需在合同簽訂前辦理保險或委托經(jīng)辦行代辦有關(guān)保險手續(xù)。投保金額不得低于抵押物評估價值，時間不短于貸款期限。抵押期內(nèi)，保險單由經(jīng)辦行保管。
第二十八條 抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，否則，經(jīng)辦行應(yīng)代其續(xù)保，發(fā)生的費用由借款人承擔(dān)；在保險期內(nèi)，如發(fā)生保險責(zé)任范圍以外的毀損，由借款方負全部責(zé)任。如發(fā)生保險責(zé)任范圍以內(nèi)損失，抵押人必須以保險理賠款償還相應(yīng)的貸款本息。對理賠款不足以歸還相應(yīng)貸款本息的，由抵押人負責(zé)彌補。
第七章 借款合同的變更和終止
第二十九條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)合同各方當(dāng)事人協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。
第三十條 借款人若提前歸還貸款本息，已計收的貸款利息不再調(diào)整。
第三十一條 借款人如需延期還款，必須在約定還款日前5天提出延期還款申請，由經(jīng)辦行按程序進行審批，并征得保證人、抵押人、出質(zhì)人的書面同意（合同另有約定的，按合同執(zhí)行）。貸款期限5年以下（含5年）的，至多只能辦理2次延期，貸款期限5～10年（含10年）的，至多只能辦理4次延期，貸款期限10年以上的，至多只能辦理6次延期，且每次延期的時間不超過1個月。
第三十二條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。
第三十三條 借款人的保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理擔(dān)保手續(xù)。
第三十四條 抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，解除設(shè)定的抵押權(quán)或?qū)①|(zhì)物返還給出質(zhì)人，借款合同終止。
第八章 抵押物或質(zhì)物的處分
第三十五條 在下列情況下，經(jīng)辦行有權(quán)依法處分抵押物或質(zhì)物：
（一）借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人；
（二）借款人的法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的；
（三）借款合同期內(nèi)，借款人不按合同規(guī)定的還款計劃歸還貸款本息的。
第三十六條 處分抵押物或質(zhì)物，其價款不足以償還貸款本息的，經(jīng)辦行有權(quán)向抵押人或其保證人追索應(yīng)償還部分；其價款超過應(yīng)償還部分，經(jīng)辦行應(yīng)退還抵押人（出質(zhì)人）。
第三十七條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
第三十八條 借款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應(yīng)及時協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向人民法院起訴。
第三十九條 借款人有下列情形之一的，貸款銀行按《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，對借款人追究違約責(zé)任：
（一）借款人不按期歸還貸款本息的；
（二）借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；
（三）未經(jīng)貸款銀行同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押；
（四）借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；
（五）借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查的；
（六）借款人與其他經(jīng)濟組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的；
（七）保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質(zhì)押）的。
第九章 附則
第四十條 城鎮(zhèn)居民修房、自建住房貸款，參照本辦法執(zhí)行。
第四十一條 本實施細則未及之處按國家、中國人民銀行及我行有關(guān)規(guī)定辦理。
個人住房貸款管理辦法范文第2篇
【關(guān)鍵詞】金融支持 去庫存 路徑研究
一、房地產(chǎn)庫存基本情況及去化周期預(yù)測
（一）土地收儲大幅減少，存量土地消化期較長
2015年，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)市場降溫。受此影響，西雙版納州土地購置面積大幅降低至23.39萬m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待開發(fā)土地面積54.21萬m2，按照項目規(guī)劃容積率2[2]計算，2015年末存量土地將新增商品房供給108.42萬m2，按2015年102.79萬m2[3]的銷量，去化周期為1.05年。
（二）庫存面積小幅降低，去化周期逐年增加
2015年末，西雙版納州房屋竣工待售面積54.7萬m2，施工面積697.67萬m2[4]，竣工待售面積難以全面反映房地產(chǎn)庫存狀況，應(yīng)綜合考慮現(xiàn)有竣工待售存量和現(xiàn)存施工面積。即：
庫存面積=竣工待售面積+在建待售面積
在建待售面積為本年度施工面積扣除本年度期房銷售面積和本年度竣工面積，即：
在建待售面積=施工面積-期房銷售面積-竣工面積
通過計算，2015年末西雙版納州房地產(chǎn)庫存面積481.37萬m2，按2015年銷量，西雙版納州房地產(chǎn)庫存去化周期為4.68年，雖然2015年末商品房庫存面積同比降低7.52%，但由于銷量下滑，去庫存州周期呈逐年增加態(tài)勢（表1）。
（三）房地產(chǎn)投資保值功能弱化，進一步增加去庫存周期
2015年，西雙版納州房地產(chǎn)市場量價齊跌，全州商品房銷售面積102.8萬m2，同比下降27.0%；主城區(qū)商品住房均價4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投資保值功能弱化，一方面將導(dǎo)致投資購房需求減少，另一方面將增加二手房供給，進一步增加去庫存周期。調(diào)查顯示，目前西雙版納手中有2套及以上住房的城鎮(zhèn)居民傾向通過拋售來緩解資金壓力，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。監(jiān)測顯示，2015年西雙版納州府景洪市二手房銷售面積22.06萬m2，同比增長19.63%[6]。
綜合考慮西雙版納州待開發(fā)土地存量和商品房庫存量，房地產(chǎn)庫存去化周期為5.73年，考慮到商品房投資保值效應(yīng)減弱影響，西雙版納州房地產(chǎn)市場庫存去化周期將進一步增加，去庫存形勢嚴峻。
二、金融支持西雙版納房地產(chǎn)去庫存基本情況
（一）個人住房貸款增速回落，利率整體下降
截止2015年末，西雙版納州銀行機構(gòu)個人住房貸款余額64.89億元，同比增長13%，低于各項貸款增速4.7個百分點，個人住房貸款增速近6年首次低于各項貸款增速，個人住房貸款占各項貸款的20.6%，較2014年降低0.9個百分點[7]，不良貸款余額1595萬元，不良率0.2%，低于全州各項貸款不良率4.26個百分點[8]。
監(jiān)測顯示，2015年全州銀行機構(gòu)發(fā)放個人購房貸款3896筆，金額10.63億元，分別比2014年增加56筆和0.15億元，其中基準利率貸款占比95.3%，較2014年增加5.8個百分點[9]。
（二）采取多項措施，提高住房金融服務(wù)水平
結(jié)合實際，西雙版納州部分銀行機構(gòu)通過采取優(yōu)化貸款審批流程和住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，進一步提高了住房金融服務(wù)水平。如建設(shè)銀行充分發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢，大力推廣個人住房貸款系統(tǒng)審批放款、郵儲銀行優(yōu)化貸款審批流程，實行個人住房貸款3日辦結(jié)制度，有效提高了個人住房貸款的審批發(fā)放效率；農(nóng)業(yè)銀行針對農(nóng)民工購房需求開展了“農(nóng)民安家貸款”業(yè)務(wù)，緩解了農(nóng)民工購房貸款難問題。
（三）完善住房公積金管理辦法，放寬住房公積金政策限制
2016年4月20日出臺的《西雙版納州住房公積金個人住房按揭貸款管理辦法（試行）》，對住房公積金管理做出重大調(diào)整：一是開始允許用住房公積金辦理住房按揭貸款；二是提高住房公積金貸款限額。夫妻雙方繳存的家庭貸款限額由40萬元調(diào)整為50萬元，單身職工或者夫妻只有一方繳存的貸款限額由30萬元調(diào)整為35萬元；此外還進一步放寬了住房公積金提取條件和提高了公積金提取限額。
三、金融支持西雙版納房地產(chǎn)去庫存的制約因素
（一）預(yù)告登記缺失，金融機構(gòu)面臨雙重壓力
目前西雙版納州尚未建立商品房抵押預(yù)告登記系統(tǒng)，導(dǎo)致個人商品住房抵押登記率低，存在較大的風(fēng)險隱患，同時制約了業(yè)務(wù)開展。一方面預(yù)告登記系統(tǒng)缺失，可能會給資金壓力較大的開發(fā)商留有推遲備案，或備案后再過戶給其他買家，甚至與假冒購房者勾結(jié)，騙取銀行按揭貸款的可乘之機。另一方面預(yù)告登記系統(tǒng)缺失，金融機構(gòu)難以實現(xiàn)抵押登記信息共享。對于處于新售房產(chǎn)權(quán)辦理存續(xù)期的已抵押商品房，無法通過預(yù)告登記系統(tǒng)辦理按揭貸款預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記。
由于預(yù)告登記缺失，全州多家銀行機構(gòu)個人住房貸款抵押登記率在全省排名末位，業(yè)務(wù)拓展能力受限。如州內(nèi)某國有商業(yè)銀行個人住房貸款抵押登記率全省系統(tǒng)內(nèi)排名倒數(shù)第一。如果狀況得不到改善，上級分行或?qū)⒉扇∩鲜諅€人住房貸款審批權(quán)等處罰手段。此外，由于預(yù)告登記缺失，目前轄區(qū)某銀行機構(gòu)已叫停了商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)。
（二）利率壓縮空間有限，影響購房需求的進一步上升
一是首套房貸款利率難以進一步下降。2015年全州銀行業(yè)金融機構(gòu)累計發(fā)放貸款首套房貸款10.63億元，加權(quán)平均利率為基準利率1.01倍[10]，按5年期貸款基準利率4.9%計算，加權(quán)平均利率為4.95%，扣除資金和業(yè)務(wù)成本，在當(dāng)前利率市場化，存款競爭加劇的情況下，利潤空間較小。二是非首套房貸款利率已接近政策下限。2015年全州銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)放二套房貸款8188萬元，平均利率為基準利率1.12倍[11]，已接近“貸款利率不得低于基準利率1.1倍”政策下限。
（三）政策落實不到位，執(zhí)行情況分化
2016年2月1日，《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2016]26號）對首套房及二套房最低首付比例進行了調(diào)整。通知下發(fā)后，西雙版納州各銀行業(yè)金融機構(gòu)自3月起陸續(xù)對個人住房貸款首付比例做出調(diào)整，但政策執(zhí)行情況存在較大差異。
監(jiān)測顯示，全州僅建設(shè)銀行3月當(dāng)月發(fā)放首套房貸款平均首付比例降至20%，其余銀行機構(gòu)首套房貸款平均首付比例仍為30%以上[12]。自3月起，全州銀行業(yè)金融機構(gòu)均對二套房貸款首付比例進行了調(diào)整，2016年5月共發(fā)放二套房貸款63筆，金額0.17億元，平均首付比例37.3%，較去年同期降低6.7個百分點。
（四）個人住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新不足，行業(yè)競爭弱化
西雙版納州各銀行機構(gòu)的個人住房貸款差異化較小，產(chǎn)品創(chuàng)新乏力，各行主要依靠向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，加強與房地產(chǎn)企業(yè)的合作來開展個人住房業(yè)務(wù)競爭。銀行機構(gòu)開展的住房金融創(chuàng)新主要集中于優(yōu)化審貸流程，提高發(fā)放效率方面。針對特定人群和特定領(lǐng)域的信貸產(chǎn)品較少，全州僅有農(nóng)業(yè)銀行針對農(nóng)民工購房需求開展了“農(nóng)民安家貸”業(yè)務(wù)，但也處于初期推廣階段，產(chǎn)品不夠成熟。
目前全州個人住房貸款業(yè)務(wù)主要集中在國有商業(yè)銀行，行業(yè)競爭較弱。法人金融機構(gòu)尤其是農(nóng)信社支持房地產(chǎn)去庫存作用尚未發(fā)揮，2015年全州農(nóng)信社累計發(fā)放個人住房貸款19筆，金額659萬元，僅占全州發(fā)放額的0.58%[13]。而2015年末，西雙版納州農(nóng)信社各項貸款余額100.11億元，存貸比64.93%，各項貸款余額占全州比重達31.76%[14]。
四、金融支持西雙版納州房地產(chǎn)去庫存路徑選擇
（一）盡快搭建西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)
建議盡快建立西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)。目前全州不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在穩(wěn)步推進中，政府和相關(guān)部門應(yīng)抓住機遇，以推進全州不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，建設(shè)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)為契機，探索搭建西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)，開辦商品房預(yù)告登記業(yè)務(wù)，切實提高個人住房貸款抵押登記率。同時加強信息共享，有效防范房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險，降低銀行業(yè)金融機構(gòu)考核壓力，提高辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性。
（二）建議適當(dāng)放寬個人住房貸款政策
在首套房貸款利率壓縮空間有限的情況下，建議適當(dāng)降低二套房貸款最低利率標(biāo)準，降低居民購買二套房貸款資金成本，進一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西雙版納州金融機構(gòu)下調(diào)二套房首付比例以來，二套房貸款快速增長。3-5月全州銀行業(yè)金融機構(gòu)累計發(fā)放二套房貸款139筆，金額4336萬元，同比增長2.76倍和2.57倍[15]，政策效應(yīng)明顯。如果二套房貸款利率能夠適當(dāng)下調(diào)，將進一步增加居民購買改善性住房的意愿。
（三）完善住房信貸政策傳導(dǎo)機制
加大窗口指導(dǎo)力度，引導(dǎo)銀行金融機構(gòu)認真貫徹落實住房信貸政策，積極支持個人住房貸款需求。探索建立住房信貸政策導(dǎo)向效果評估體系，將各銀行金融機構(gòu)住房信貸政策執(zhí)行情況、個人住房貸款發(fā)放情況、個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新等納入評估指標(biāo)體系，定期開展評估工作，通報評估結(jié)果，并將評估結(jié)果納入對各金融機構(gòu)的考核評價，切實強化住房信貸政策傳導(dǎo)機制，提高銀行金融機構(gòu)貫徹執(zhí)行住房金融政策的積極性。
（四）鼓勵加大個人住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新和行業(yè)競爭
鼓勵金融機構(gòu)加大個人住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度，加大對農(nóng)民工貸款買房，房屋租賃市場等方面的信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度，豐富個人住房貸款產(chǎn)品，針對不同的貸款主體，靈活還款方式，提高個人貸款購房意愿。積極支持和鼓勵農(nóng)業(yè)銀行加大“農(nóng)民安家貸”投放力度。鼓勵農(nóng)村信用社加大住房金融業(yè)務(wù)拓展力度，積極開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮其體制和機制優(yōu)勢，積極開展個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，促進西雙版納州個人住房貸款業(yè)務(wù)良性競爭和加快發(fā)展。
參考文獻
[1]數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計局.
[2]經(jīng)調(diào)查，西雙版納州土地儲備量較大的開發(fā)商待建項目設(shè)計容積率為2.
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[7]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支信貸收支表.
[8]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支不良貸款監(jiān)測表.
[9]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表.
[10]數(shù)據(jù)來源：根據(jù)人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況月報匯總統(tǒng)計.
[11]數(shù)據(jù)來源：根據(jù)人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況月報匯總統(tǒng)計.
[12]人民銀行西雙版納版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表監(jiān)測情況.
[13]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表匯總統(tǒng)計.
個人住房貸款管理辦法范文第3篇
[關(guān)鍵詞]個人住房貸款 壘融風(fēng)險
中圖分類號：F830.58 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）12-0317-01
1 個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問題及風(fēng)險
1.個人信用制度缺位，個人資信風(fēng)險難以準確地判斷和有效地控制
對借款申請人進行信用調(diào)查是銀行開展消費信貸業(yè)務(wù)的一個重要環(huán)節(jié)。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關(guān)申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業(yè)信用機構(gòu)來完成信用調(diào)查工作，但由于我國個人資信制度尚未建立.對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標(biāo)準，銀行只能以借款人所在單位開具的收人證明等材料做為信用評定的依據(jù).其真實性、時效性難以確定，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負責(zé)人的，其個人收人與公司經(jīng)營收人難以區(qū)分由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，對借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準確判斷和有效把握。
2.房地產(chǎn)項目按揭合作不規(guī)范.房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險無法控制
房地產(chǎn)項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業(yè)務(wù)的源頭，對合作方的資質(zhì)、項目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質(zhì)量和資金的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔(dān)保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈.導(dǎo)致一個項目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機構(gòu)介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額.不正確地迎合來自社會各方面的某些需要，在競爭中不遵循商業(yè)銀行信貸經(jīng)營原則，片面地追求份額，采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，放松對開發(fā)商資質(zhì)和項目合法性的審查及工程建設(shè)的監(jiān)理，對開發(fā)商售樓資金放任自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風(fēng)險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。
3.抵押登記工作嚴重滯后，制約個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展
由于住房貨幣化分配.抵押登記工作量成數(shù)量級增長.房屋產(chǎn)權(quán)管理部門難以適應(yīng)，辦事效率低.抵押登記工作進展得十分緩慢.增加貸款的風(fēng)險，同時也限制了押舊買新、抵押貸款新業(yè)務(wù)品種的創(chuàng)新和發(fā)展
4、個人住房貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制不健全
由于個人住房貸款數(shù)額大，期限長，出現(xiàn)風(fēng)險的可能性較大，急需建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。個人住房貸款擔(dān)?；虮ｋU機制尚未建立，缺乏為信用提供擔(dān)保的經(jīng)營機構(gòu)。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)拍賣市場不發(fā)達，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難，特別是對已進住的房產(chǎn).在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產(chǎn)。
5.科技含量低.貸款的經(jīng)營管理水平與業(yè)務(wù)發(fā)展速度不相適應(yīng)
零售業(yè)務(wù)與批發(fā)業(yè)務(wù)相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期限長，管理成本高的特點，在還款方式、信貸管理、風(fēng)險控制、檔案管理等方面與批發(fā)業(yè)務(wù)有很大差別。特別是個人住房貸款業(yè)務(wù)迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計分析、預(yù)測、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求，但由于銀行內(nèi)部管理系統(tǒng)科技含量低.信息處理速度慢，不利于經(jīng)營管理水平的提升。
6.從銀行資金的來源與運用的角度來看.存在短存長貸風(fēng)險
目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角度來講.個人住房貸款的規(guī)模應(yīng)有銀行自身的管理界限。另一方面，資產(chǎn)、負債期限結(jié)構(gòu)嚴重不匹配，這樣時間一長可能導(dǎo)致銀行個人住房貸款指標(biāo)、資金緊張
7.從銀行經(jīng)營效益來看，目前個人住房貸款享受國家
優(yōu)惠利率，6～30年期的年利率為5.58，而一年期的定期存款年利率2.25.利差僅為3.33，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業(yè)務(wù)，相對于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力、物力和財力.這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮小.相反由于個人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長.在企業(yè)融資審查嚴格的情況下.助長企業(yè)套取個貸資金長期使用.增加銀行信貸風(fēng)險。
2 防范和化解金融風(fēng)險的經(jīng)驗借鑒
1.由政府部門牽頭.盡快成立個人資信評估系統(tǒng)
信用記錄在發(fā)達國家是一個非常重要的個人或企業(yè)的身份證明，任何銀行、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性的信用管理基礎(chǔ)。具有良好信用記錄的個人或企業(yè)，在尋求貸款、信用消費、交易往來中.都會享受到極大的便利，可以為銀行決策提供依據(jù)，減少決策失誤應(yīng)由政府部門牽頭，成立相應(yīng)的中介機構(gòu)，建立起個人資信評估系統(tǒng).把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價.以實現(xiàn)個人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享。
2.加強個人住房貸款前期合作項目的審查和預(yù)售房款的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險
嚴格合理地評價房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項目品質(zhì).選擇優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項目，在合作項目的選定上，制定一套嚴謹、科學(xué)的管理辦法。對于預(yù)售房，應(yīng)借鑒新加坡的經(jīng)驗，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項目工程賬戶，對預(yù)售房資金使用按照工程進度進行撥付.防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動開發(fā)，亂鋪項目，在經(jīng)營管理不善的情況下，造成逾期交房或工程爛尾.損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全。
3.建立靈活多樣的擔(dān)保制度在貸款的擔(dān)保
上不應(yīng)局限于所購住房進行抵押.應(yīng)借鑒西方國家的經(jīng)驗和做法：（1）由政府部門成立專業(yè)的政策性擔(dān)保機構(gòu)，對配合社會福利制度改革而發(fā)生的消費信貸進行擔(dān)保；（2）成立商業(yè)性的擔(dān)保公司提供信用保證；（3）建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險與個人住房貸款相結(jié)合的方式。
4.建立市場化的個人住房貸款利率管理體系
目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質(zhì)均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金，不利于銀行進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求，提供差別化服務(wù)，隨著我國加人WTO步伐的日益臨近，為加強我國商業(yè)銀行的競爭力，我們應(yīng)加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系
5.加大科技投人.提高銀行個人住房貸款經(jīng)營管理水平
由于個人住房貸款具有筆數(shù)多、期限長的特點，銀行傳統(tǒng)的經(jīng)營管理手段已不能適應(yīng)迅猛發(fā)展的個人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進行管理，提高信息處理速度和風(fēng)險預(yù)防監(jiān)測水平，有效防范風(fēng)險。
個人住房貸款管理辦法范文第4篇
摘 要 個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以其風(fēng)險低、業(yè)務(wù)范圍廣、經(jīng)營收入穩(wěn)定的特點，正日益受到我國各大商業(yè)銀行的青睞。但是隨著個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴大，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險也不斷的出現(xiàn)，本文闡述我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，根據(jù)住房抵押貸款的自身特性，詳細分析了我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款主要面臨的風(fēng)險，說明了加強商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險防范的重要性和必要性。
關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 個人住房抵押貸款 抵押貸款風(fēng)險
民以居為安，住房歷來備受關(guān)注，但高額的房價讓很多人只能望房興嘆，人們開始選擇住房抵押貸款購房，伴隨著這個市場的擴大，住房抵押貸款不良率也開始攀升潛在風(fēng)險已逐漸顯現(xiàn)。然而與當(dāng)前國有銀行較高的企業(yè)貸款不良率相比個人住房抵押貸款不良率相對較低，銀行重視眼前情況而忽視個人住房抵押貸款期限長潛在風(fēng)險大的特點，此業(yè)務(wù)被各家銀行作為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)著力發(fā)展忽視對風(fēng)險的認識和研究。然而美國次貸危機的爆發(fā)，表明商業(yè)銀行在經(jīng)濟處于上行周期時，個人住房貸款的發(fā)展如果對其風(fēng)險不加以認識和防范，會給銀行帶來重創(chuàng)。因此加強對個人房地產(chǎn)抵押貸款的管理關(guān)系到我國金融，甚至是整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展。
一、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款及其風(fēng)險暴露
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，收入的增加，居民消費觀念的改變，購買住房的人數(shù)在上漲。個人住房的銷售面積從2001年的1.850億平方米到2010年前11個月8.25億平方米。全國個人住房抵押貸款余額也從2003年1.18萬億元2009年9.59 萬億元，目前我國商業(yè)銀行的消費貸款規(guī)?？偭恐袀€人住房貸款占八成。可見我國---住宅市場的興旺帶動了購房信貸的快速增長。越來越多購房者選擇采用個人住房抵押貸款購買住房。商業(yè)銀行為爭取更多的信貸客戶，不斷創(chuàng)新貸款方式。住房市場有出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險，政府也在加大調(diào)控，并在2010年四月份重拳出擊，出臺了樓市的“國十條”。政策的高集中說明住房市場的風(fēng)險越來越大。
二、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險及成因分析
在目前我國的經(jīng)濟體制環(huán)境個人住房抵押貸款風(fēng)險發(fā)生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環(huán)境等諸多內(nèi)外因素決定的，具體而言，我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風(fēng)險：
（一）信用風(fēng)險表現(xiàn)及成因
個人住房抵押貸款中的信用風(fēng)險通常又被稱為違約風(fēng)險，在貸款中由于借款人在信用活動中存在不確定性，如違約或信用等級下降，不能依合約按期償還住房貸款本息而給銀行帶來經(jīng)濟損失。通常導(dǎo)致借款人違約的原因有三個：自然原因或社會原因等客觀原因；借款者經(jīng)濟利益比較厚的故意違約行為；借款者由于品性不佳的欺詐違約?，F(xiàn)有信用風(fēng)險管理體系主要有以下缺點：
1．個人信用資源普遍缺乏
個人信用資源主要包括個人身份證明、納稅記錄、資產(chǎn)價值和債務(wù)記錄等多方面的綜合個人信息。它是建立個人信用管理體系的基本素材，商業(yè)銀行只有擁有了較為完備的個人信用資源的前提下，才可能對個人信用狀況進行客觀公正的評估，個人信用資源是我國商業(yè)銀行發(fā)放貸款的主要依據(jù)。我國從2006年開始，中國個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫正式運行。雖然央行宣稱通過3年時間打造的這個數(shù)據(jù)庫，涵蓋了97.5%的個人信貸和100%的企業(yè)信貸。四年過去了，很多應(yīng)該納入信用范疇的參數(shù)仍未納入，而且個人信用資源分散，工商、稅務(wù)、銀行、保險。公安、法院等部門。大部分機構(gòu)的數(shù)據(jù)未公開，機構(gòu)之間也未建立起資源共享機制。使得商業(yè)銀行在向個人發(fā)放貸款時能借以判斷的資料不充分，不但增加了商業(yè)銀行的交易成本降低了銀行服務(wù)效率，其調(diào)查準確性和及時性也得不到保證，個人信用風(fēng)險難以得到有效地事前控制。
2．個人住房抵押申請者資信狀況的變化產(chǎn)生的信用風(fēng)險
個人住房抵押一般期限較長，其還款期限通常20～30 年左右，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，使個人住房貸款申請者資信狀況發(fā)生變化，信用的缺失以及個人支付能力的下降，加大了銀行的信貸風(fēng)險，由于信息不對稱，借款人可以利用虛假的經(jīng)濟收入證明、抵押物重復(fù)抵押、故意隱瞞抵押物共有人押等欺詐行為騙取銀行的貸款。在個人信貸業(yè)務(wù)的決策過程中，銀行處于信息劣勢地位，只能憑借購房者提供的資料判斷貸款的可行性，即便是這些近期的資料不具備準確性。
3．個人住房抵押貸款信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制存在缺陷
個人信用檔案的建立可為銀行發(fā)放住房貸款提供事前評估的依據(jù)而降低信用風(fēng)險管理要求將個人信用風(fēng)險真正控制在可接受的范圍之內(nèi)。目前我國商業(yè)銀行個人住房信貸的信用風(fēng)險管理存在許多不足之處，尤其是由于缺少功能完善的信用擔(dān)保、保險等配套工具，商業(yè)銀行的個貸風(fēng)險常被固化，風(fēng)險轉(zhuǎn)移制度的缺陷往往使風(fēng)險累積，妨礙了住房信貸業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。隨著個人貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的發(fā)展，這一影響還將變得更加突出。第一，個人信用制度的缺失將造成銀行交易成本過高。銀行審核個人貸款的程序無法簡化，銀行發(fā)放一筆數(shù)萬元的個人貸款與發(fā)放一筆數(shù)百萬元的企業(yè)貸款費用相當(dāng)，銀行交易成本大大提高。第二，個人信用制度缺失的現(xiàn)狀導(dǎo)致銀行過度依賴房產(chǎn)抵押。但抵押只是一種事后的風(fēng)險釋放，是一種手段而非目的。我國的社會制度特性缺乏社會保障的現(xiàn)狀使得法院對無力還貸的借款人難以做出強制性判決或采取強制性執(zhí)行手段，住房信貸的事后風(fēng)險也無法得到有效控制。
（二）利率風(fēng)險表現(xiàn)及成因
近年來央行不斷調(diào)整貸款基準利息，國內(nèi)商業(yè)銀行的個人住宅抵押貸款面臨的利率風(fēng)險不斷增大。固定利率下通貨膨脹風(fēng)險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮。房地產(chǎn)金融的長期性決定了其通貨膨脹風(fēng)險也較大由于我國房地產(chǎn)市場正處在房價虛高、投機盛行的發(fā)展階段，與貸款利率風(fēng)險相伴隨的抵押物價值貶損風(fēng)險和潛在的違約風(fēng)險也逐步成為現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的主要風(fēng)險源。個人住房抵押貸款利率風(fēng)險原因主要有以下幾點：
1．宏觀經(jīng)濟走向的不確定性
2006-2007年住宅需求旺盛，房價持續(xù)上漲，住房投資額占固定資產(chǎn)投資超常規(guī)的高速增長。06年中央采取了緊縮的財政政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，07年從緊的貨幣政策，銷售量開始大幅萎縮。隨著樓市由熱轉(zhuǎn)冷，2008年下半年，政府改變調(diào)控政策，向行業(yè)連續(xù)施以援手，一向緊收的房地產(chǎn)政策逐步放松。2010年由于房價過度上升，政府又開始實行從緊的房地產(chǎn)政策。在國家住房政策的不斷調(diào)整下，經(jīng)濟走向的不確定性將加大宏觀政策的不確定性，從而增加商業(yè)銀行住房抵押貸款中的利率風(fēng)險。
2．房貸利率的調(diào)整缺乏靈活性
現(xiàn)階段我國的利率還沒有完全市場化，個人住房貸款的利率是按法定利率的調(diào)整而調(diào)整的。2002 年3月1 日開始實施的《個人住房貸款管理辦法》第四章第十四條規(guī)定“（個人住房貸款）期限在1 年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1 年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定”。這種調(diào)整利率的做法，看似利率風(fēng)險從銀行完全轉(zhuǎn)移給了借款人，銀行不再有風(fēng)險，但實際并非如此。利率的調(diào)整是中央銀行決定的，商業(yè)銀行并沒有自，中央銀行調(diào)整可能會嚴重滯后于市場環(huán)境的變化。
3．通貨膨脹的壓力
近年來，我國中央銀行配合政府的積極財政政策，加大了貨幣投放的力度，貨幣Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI環(huán)比增長1.8%，2007年環(huán)比增長5.9%。2008年一年，雖然世界各國經(jīng)濟受到經(jīng)濟危機的嚴重打擊，各國的經(jīng)濟普遍下降嚴重（見圖1）。近期公布2010年11月CPI為5.1%，通貨膨脹一旦發(fā)生，銀行發(fā)放住房抵押貸款便會孕育更大更多的利率風(fēng)險。央行大幅度加息的可能將使商業(yè)銀行面臨利差縮小、收益大幅度減小的可能。商業(yè)銀行所持有的抵押物―住房的相對貶值（相對于原名義價格）將使銀行資產(chǎn)面臨大幅度受損的可能。
（三）提前還貸風(fēng)險表現(xiàn)及成因
提前還貸是指借款人在謀其償還的本金額超過當(dāng)期預(yù)定償還的本金額，主要包括對部分貸款余額提前償還和一次性清倉所有貸款余額。個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展至今，提前還款已經(jīng)成為個人住房貸款風(fēng)險中一個重要方面。住房抵押貸款的提前還貸行為造成了住房抵押貸款組合現(xiàn)金流較大的不確定性，從而給銀行的資金管理帶來較大的不良不利影響。提前還貸是銀行對資產(chǎn)負債的期限匹配難度加大。如何有效防范提前還款風(fēng)險，不僅是我國商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的重要問題，也是順利推進個人住房抵押貸款證券化的必要途徑。理性借款人會隨時在對自己有利的情形下采取提前還貸行為，以期在購房中的成本支出達到最小化。那么這種收益的獲得必然是以銀行的損失來承擔(dān)為條件的。提前還貸風(fēng)險原因如下：
1．預(yù)期利息收入減少，回收資金閑置的損失
由于住房抵押貸款中利率比儲蓄利率高的很多，而且安全性較高，是銀行信貸資產(chǎn)中獲取利潤的主要產(chǎn)品，然而隨著提前還貸率提高，銀行的預(yù)期收益不能實現(xiàn)，從而付出的服務(wù)無法得到回報。提前還貸率越高給銀行造成的預(yù)期收入的損失也就越大。舉一個最簡單的例子，假設(shè)存一筆利率為8%的10萬元十年等額本息抵押貸款，根據(jù)每月住房抵押貸款的現(xiàn)金流提前貸款的話，銀行會遭受到預(yù)期利息收入。如果借款人提前一年歸還貸款會損失611.31元，數(shù)額相對不大，而提前九年就有37839元的損失，而在住房抵押貸款中，平均的年限在二十到三十年，可見預(yù)期損失的利息是相當(dāng)大的。
2．增加銀行服務(wù)成本，可能增加市場風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險
由于提前貸款行為的不確定性，是的銀行不能按照正常的貸款程序來處理，只能提供額外的人力來完成相關(guān)的各種操作，從而造成了人力資源的大量浪費。一般來說，銀行所增加的服務(wù)費用與提前還貸次數(shù)成正比變化，而與提前還貸無關(guān)，即提前還貸率越高，那么銀行服務(wù)的費用越大。提前還貸行為在一定條件下可以增加市場風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險。如果其他貸款的報酬率低于住房抵押貸款利率，那么提前還貸行為會增加銀行的市場風(fēng)險。當(dāng)通貨緊縮時發(fā)放的住房抵押貸款購買力風(fēng)險較小，如果借款人提前還貸會增加商業(yè)銀行的購買力風(fēng)險。
（四）其他風(fēng)險
在個人住房抵押貸款中出了信用風(fēng)險，利率風(fēng)險，提前還貸風(fēng)險外，還包括其他風(fēng)險：銀行的流動性風(fēng)險，像個人住房貸款這樣的房地產(chǎn)消費貸款期限長，一般借款期限長達10～20 年，甚至可達30 年，流動性較低，商業(yè)銀行發(fā)放大量個人住房貸款會占用巨額資金。近年來個人住房貸款發(fā)展勢頭很猛，毫無疑問，我國個人住房貸款很快就會接近甚至超出20%的警戒線，個人住房貸款的流動風(fēng)險日益突出。抵押物變現(xiàn)風(fēng)險，由于房地產(chǎn)金融中大多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果抵押物難以處置，銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要就會形成流動性風(fēng)險。抵押貸款資金來源和運用的結(jié)構(gòu)風(fēng)險。商業(yè)性個人住房消費貸款的資金來源，基本依賴于儲蓄。儲蓄的資金有短期性和隨意性的特點，不能滿足住房信貸數(shù)量大和期限長的要求，導(dǎo)致存貸資金不能在結(jié)構(gòu)、數(shù)量和時間上合理掛鉤。用短期的資金發(fā)放長期的貸款，容易使銀行形成支付危機，從而給住房金融的進一步發(fā)展背上巨大的包袱，隱含著巨大的金融風(fēng)險。
三、結(jié)束語
隨著我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，商業(yè)銀行進行這方面的風(fēng)險管理將會越來越重要，從現(xiàn)狀中看我國的在住房抵押方面的風(fēng)險管理機制缺失。面對新形勢下銀行住房信貸的發(fā)展的新趨勢，我們應(yīng)立足于我國經(jīng)濟、金融發(fā)展水平，借鑒國際上的風(fēng)險管理方法，結(jié)合自身特點，逐步探索出一套符合我國國情的行之有效的風(fēng)險管理觀念、方法和工具。為了銀行住房抵押貸款的安全性和收益性。不斷地完善銀行的個人信用體系，提高對利率風(fēng)險、信用風(fēng)險、提前還貸風(fēng)險等相關(guān)住房信貸市場的風(fēng)險發(fā)現(xiàn)和預(yù)防機制，加強員工的素質(zhì)教育及業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。只有這樣我國的住房抵押貸款市場才能不斷的發(fā)展，銀行的穩(wěn)定性，盈利性才能不斷提高，商業(yè)銀行才能獲得穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻：
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個人住房貸款管理辦法范文第5篇
為推動住房制度改革，促進住房消費，充分發(fā)揮政策性住房資金和住房信貸資金的效用，加大北京市個人住房貸款力度，支持住房建設(shè)，現(xiàn)將北京市住房資金管理中心與中國工商銀行北京市分行簽訂的《個人住房擔(dān)保組合貸款協(xié)議書》印發(fā)給你們，請嚴格執(zhí)行協(xié)議書的規(guī)定，并做好組合貸款發(fā)放的各項工作，遇到問題，及時報告。
特此通知
個人住房擔(dān)保組合貸款協(xié)議書
為推動住房制度改革，促進住房消費，充分發(fā)揮政策性住房資金和住房信貸資金的效用，根據(jù)《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款辦法》和《中國工商銀行北京市分行個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》，結(jié)合北京實際，北京市住房資金管理中心與中國工商銀行北京市分行就發(fā)放個人住房擔(dān)保組合貸款問題，達成如下協(xié)議。
一、個人住房擔(dān)保組合貸款是指北京市住房資金管理中心（含所屬分中心及直屬歸集部門，下同）運用政策性住房資金、中國工商銀行北京市分行運用信貸資金向同一借款申請人同時發(fā)放的，用于購買自住普通住宅的個人住房擔(dān)保貸款，是政策性和商業(yè)性貸款的組合總稱。
二、發(fā)放個人住房擔(dān)保貸款，必須同時符合北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款的規(guī)定和中國工商銀行北京市分行個人住房貸款的規(guī)定。
三、個人住房組合貸款，借款應(yīng)先向市住房資金管理中心提出申請，同時提供相關(guān)材料。由市住房資金管理中心負責(zé)初審，初審?fù)ㄟ^后，由市住房資金管理中心填制《委托調(diào)查通知單》，明確政策性委托貸款額度。《委托調(diào)查通知單》應(yīng)注明組合貸款字樣。受托銀行憑《委托調(diào)查通知單》及相關(guān)材料進行貸前調(diào)查，同時，確定商業(yè)性貸款額度及組合貸款比例。調(diào)查結(jié)果須報委托人。
四、個人住房擔(dān)保組合貸款比例確定的原則是：每筆貸款中，政策性個人住房擔(dān)保委托貸款額度不超過市中心規(guī)定的單筆貸款的限額及借款人單位總額度。其余部分作為商業(yè)性個人住房擔(dān)保貸款。
五、組合貸款的發(fā)放，必須經(jīng)市住房資金管理中心和中國工商銀行北京市分行共同批準。組合貸款的發(fā)生日必須為同一天。
六、組合貸款的期限政策性與商業(yè)性貸款應(yīng)一致。
七、組合貸款的利率應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定，分別按政策性個人住房擔(dān)保委托貸款利率和商業(yè)性個人住房擔(dān)保貸款利率執(zhí)行。
八、組合貸款借款須同時簽訂《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款借款合同》和《中國工商銀行個人住房借款合同》；個人住房擔(dān)保組合貸款其它相關(guān)合同可用中國工商銀行北京市分行有關(guān)的合同版本。
九、個人住房擔(dān)保組合貸款的還款方式采用等額比例本息還款，同時償還政策性個人住房擔(dān)保委托貸款和商業(yè)性個人住房擔(dān)保貸款本息。
十、個人住房擔(dān)保組合貸款出現(xiàn)貸款風(fēng)險時，由市住房資金管理中心與中國工商銀行北京市分行共同按有關(guān)規(guī)定處置風(fēng)險，并優(yōu)先償還北京市住房資金管理中心政策性個人住房擔(dān)保委托貸款本息余額及相關(guān)費用。
