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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作中存在的問(wèn)題

(一)投資前財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)揭示不足

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)涉及很多層面的因素，例如國(guó)家的宏觀政策等；同時(shí)經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)期的開(kāi)發(fā)活動(dòng)才能完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在這個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中，各個(gè)因素的影響都會(huì)使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)發(fā)生變化。在取得土地使用權(quán)之前，對(duì)于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)揭示不全面有可能會(huì)使企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。

(二)籌資方式單一

目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，即資金來(lái)源主要靠銀行貸款。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時(shí)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來(lái)越嚴(yán)格，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的投入門(mén)檻變得越來(lái)越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門(mén)檻變高，直接對(duì)企業(yè)資金鏈的健康運(yùn)行產(chǎn)生影響，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。

(三)疏于現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應(yīng)作為財(cái)務(wù)管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長(zhǎng)期連續(xù)出現(xiàn)較大的負(fù)數(shù)，過(guò)度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負(fù)債率過(guò)高。如果現(xiàn)金流指標(biāo)不能達(dá)到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會(huì)更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。

(四)財(cái)務(wù)預(yù)算管理流于形式

全面預(yù)算管理越來(lái)越被企業(yè)所采納，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初及年度開(kāi)始前都會(huì)編制完整詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算，但在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中控制力度薄弱，預(yù)算執(zhí)行缺乏剛性，預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際完成情況偏差較大。這樣的預(yù)算缺乏指導(dǎo)性和監(jiān)督性，不利于對(duì)執(zhí)行者的考核。

(五)稅務(wù)籌劃觀念淡薄

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅負(fù)較重，因此投資立項(xiàng)前進(jìn)行稅收籌劃就顯得非常重要。中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的高速、高利潤(rùn)率發(fā)展時(shí)期，在高速發(fā)展和高利潤(rùn)的條件下，很多企業(yè)忽視了稅務(wù)籌劃工作。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對(duì)稅負(fù)進(jìn)行粗放管理，企業(yè)就不能通過(guò)合法合理減少稅負(fù)來(lái)增加利潤(rùn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化措施

(一)建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，充分揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是受國(guó)家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進(jìn)行可行性研究過(guò)程中，財(cái)務(wù)分析人員應(yīng)提高對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的敏感度，將政策風(fēng)險(xiǎn)的影響充分列示在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算中；除了政策風(fēng)險(xiǎn)，其他所有企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)納入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算范疇內(nèi)考慮，一旦來(lái)自外部或內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有考慮充分，項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行金額與預(yù)算指標(biāo)金額發(fā)生較大偏差時(shí)，會(huì)使企業(yè)實(shí)際投資成果達(dá)不到預(yù)期，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，量身定制投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風(fēng)險(xiǎn)因素以及各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響系數(shù)，減少因財(cái)務(wù)分析人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人偏好不同而導(dǎo)致不同人員的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)偏差太大，而使得分析結(jié)果失去可采納性。

(二)拓展融資渠道，提高資金鏈抗風(fēng)險(xiǎn)能力

首先，積極發(fā)掘內(nèi)部融資的潛力，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的來(lái)源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應(yīng)建立完善的資金回籠計(jì)劃，嚴(yán)格按照計(jì)劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。其次，開(kāi)發(fā)貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國(guó)家出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策使得銀行開(kāi)發(fā)貸款的門(mén)檻變高，但對(duì)于符合開(kāi)發(fā)貸款條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因?yàn)殂y行貸款較其他融資方式成本相對(duì)較低，手續(xù)較為簡(jiǎn)單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時(shí)地取得開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目拿地之初就開(kāi)始與擬合作銀行接觸，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)推進(jìn)的過(guò)程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項(xiàng)目滿足開(kāi)發(fā)貸款放款條件的同時(shí)爭(zhēng)取準(zhǔn)備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業(yè)自有資金占用量減少，降低資金短缺風(fēng)險(xiǎn)。再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對(duì)銀行近乎苛刻的貸款條件，企業(yè)一旦不能取得銀行貸款，應(yīng)有其他資金及時(shí)流進(jìn)來(lái)補(bǔ)充。同時(shí)，企業(yè)在進(jìn)行不同融資方式的工作過(guò)程中，會(huì)積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)隨之增強(qiáng)。并且，隨著國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能;在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券；發(fā)行公司債較權(quán)益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會(huì)影響到股東的控制權(quán);通過(guò)信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財(cái)產(chǎn)品募集社會(huì)資金。目前，中國(guó)民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的情況下風(fēng)險(xiǎn)也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較小;自持資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，可以利用自持資產(chǎn)設(shè)立基金，亦或?qū)⒆猿仲Y產(chǎn)打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數(shù)目非?？捎^。

(三)實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目往往獨(dú)立成立項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司進(jìn)行操作，界限分明，這樣的運(yùn)作模式使得按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期實(shí)施全面預(yù)算管理成為可能。企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理制度，在工程實(shí)施預(yù)算的基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)預(yù)算，預(yù)算項(xiàng)目細(xì)化至收入、成本、費(fèi)用的各細(xì)項(xiàng)，期間細(xì)化至年度、季度、月度。全面預(yù)算經(jīng)過(guò)相關(guān)管理層審批后嚴(yán)格執(zhí)行。全面預(yù)算的實(shí)施使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)在一個(gè)可以預(yù)計(jì)的范圍內(nèi)進(jìn)行，目標(biāo)明確更好開(kāi)展工作。在項(xiàng)目考核過(guò)程中，預(yù)算管理同時(shí)還起著考核依據(jù)的作用。

(四)利用稅法優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程開(kāi)發(fā)成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅金支出比例較大的有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅，企業(yè)研究稅法的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)稅收籌劃，可以合法減少稅負(fù)，增加收益。例如，土地增值稅條例規(guī)定利息支出凡能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С龌蚰軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出可以據(jù)實(shí)扣除，否則可以按照土地使用權(quán)成本加開(kāi)發(fā)成本的10%計(jì)算扣除，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目土地成本和開(kāi)發(fā)成本以及融資的實(shí)際情況，在符合稅法規(guī)定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節(jié)省稅負(fù)。實(shí)施管理型本部的集團(tuán)公司，本部發(fā)生大額管理費(fèi)用和融資費(fèi)用，如果本部沒(méi)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，虧損形成的所得稅資產(chǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以合理節(jié)約所得稅支出。

(五)開(kāi)展項(xiàng)目后評(píng)估工作，建立經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)案例庫(kù)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是后評(píng)估工作中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，而經(jīng)濟(jì)效益也反映出企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理的成果，開(kāi)展后評(píng)估工作，可以全面總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)活動(dòng)執(zhí)行的效果，企業(yè)可以根據(jù)評(píng)估結(jié)果，建立一套按照項(xiàng)目類型分類的案例庫(kù)，以備后來(lái)的類似項(xiàng)目借鑒，已有的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)可以幫助新項(xiàng)目節(jié)約時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，避免重走彎路。一個(gè)企業(yè)在風(fēng)云變幻的商場(chǎng)上生存會(huì)面臨各方面的風(fēng)險(xiǎn)，但最兇險(xiǎn)的莫過(guò)于資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)就像身體中的血液循環(huán)，資金鏈斷裂就像血液循環(huán)中斷，即便企業(yè)是再高大的巨人，血液循環(huán)中斷也難以生存，而財(cái)務(wù)管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實(shí)際工作中，企業(yè)應(yīng)高度重視財(cái)務(wù)管理工作，通過(guò)完善的財(cái)務(wù)管理控制體系使企業(yè)能夠更好地適應(yīng)千變?nèi)f化的外部環(huán)境。