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本文作者：信春雨袁世華作者單位：海南大學

業(yè)主權利

1.業(yè)主的專有權和共有權

上文論證了產(chǎn)權酒店是建筑物區(qū)分所有制度中的建筑物，就解決了產(chǎn)權酒店準用建筑物區(qū)分所有制度的理論基礎問題。因此可以得出產(chǎn)權酒店業(yè)主可以“準享有”建筑物區(qū)分所有權人的權利。建筑物區(qū)分所有權人除法律另有規(guī)定外，對專有權的客體———專有部分享有自由占有、使用、收益及處分的權利，并得排除他人干涉。需注意的是，區(qū)分所有權人就其專有部分行使使用、收益及處分時，不能完全根據(jù)一般的所有權規(guī)則來進行處理，而是受到其他業(yè)主專有權或者共有權的制衡。因為區(qū)分所有權人的專有部分是共處一棟建筑物中，該建筑物具有一個整體性，由此而生的權利也具有共生性。因共有權附屬于專有權而存在，酒店業(yè)主當然擁有對產(chǎn)權酒店共有部分的共有權。共有所有權是指建筑物區(qū)分所有權人依照法律或者約定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的權利。①王利明教授認為，對共有部分的權利既不能簡單地認為是共同共有，也不能簡單地認為是按份共有，不應一概而論，應根據(jù)實際使用情況來確定。筆者認為，產(chǎn)權酒店的共有部分，應以按份共有處理為宜。一是因為產(chǎn)權酒店各專有權人所享有的專有部分界限范圍十分清晰，在權利方面除法定權利外，其他權利也有合同明確約定；二是以按份共有處理此問題，各專有部分區(qū)分所有權人得以更加清晰地享有利益和分擔費用，便于產(chǎn)權酒店的經(jīng)驗管理。此種按份共有是與專有部分的專有權共生的，按份也是抽象意義上或者說登記意義上的劃分。②筆者認為，對產(chǎn)權酒店的共有部分應該按業(yè)主專有部分面積占產(chǎn)權酒店總面積的比例登記，以此來界定業(yè)主的權利和義務。

2.業(yè)主的土地權利

除業(yè)主享有的產(chǎn)權酒店客房專有權、共有權和共同管理權之外，法律還應當對業(yè)主的土地權利予以明確。取得建筑物所有權的，依據(jù)“地隨房走”原則同時也取得該建筑物所占建設用地的相應使用權。同理，產(chǎn)權酒店的投資者在取得酒店客房產(chǎn)權的同時也應當取得該酒店客房所占建設用地份額的土地權利。在當前的法律實務中，對一般建筑物區(qū)分所有權人的土地權利進行登記也是比較少見的，甚至于對業(yè)主的土地權利的法律規(guī)定也是不完備的，遑論產(chǎn)權酒店業(yè)主的土地權利的登記。這對于保護產(chǎn)權酒店投資者的合法權益是不利的。在產(chǎn)權酒店業(yè)主專有權利等登記的同時，應當將業(yè)主享有的相應土地權利予以記載。對產(chǎn)權酒店業(yè)主土地權利的登記方式可以借鑒蘇州模式。早在1998年蘇州就出現(xiàn)了土地分割登記的模式。其具體程序為，開發(fā)商在申辦建設用地使用證的同時申辦國有土地使用權分割轉讓許可證，土地管理部門頒發(fā)土地分割憑證，土地分割證以每戶建筑面積為單元進行比例分割，土地分割證在商品房售出前由開發(fā)建設單位持有，出售后轉移至購買人，購買人只要在土地分割證上簽名，就可向土地管理部門申請變更登記換取國有土地使用證，開發(fā)商國有土地使用證上所登記的土地面積自動核減[4]。即在業(yè)主專有部分獨立權屬證書中記載土地權利，該土地權利是以業(yè)主所占建設用地面積的份額確定而無需具體記載業(yè)主所享有的土地面積的資質。

業(yè)主行使權利的形式

1.業(yè)主大會

業(yè)主大會是我國區(qū)分建筑物自治管理的支柱之一，是業(yè)主行使業(yè)主權利的平臺。成立業(yè)主大會，目的是更好地保護業(yè)主的利益，防止開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)利用強勢地位侵權。酒店經(jīng)營管理集團直接管理產(chǎn)權酒店，業(yè)主不占有、使用其享有專有權的酒店客房，這種特征決定了業(yè)主處于相對強勢的地位并且呼喚一個自治組織來平衡各方利益，這樣既可以維護業(yè)主合法權利，同時也可以保證產(chǎn)權酒店順利運營。關于業(yè)主大會的性質，中國《物權法》《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會均未賦予法人人格，但這不妨礙它是一個獨立的社會組織。何況實務中也有相當?shù)臉I(yè)主委員會作為原告參加訴訟的實例。④這表明，業(yè)主大會可以作為獨立的民事主體和訴訟主體，以此來維護業(yè)主的合法利益。

2.管理規(guī)約

產(chǎn)權酒店的實際運營中，業(yè)主的專有權和共有權除受制于業(yè)主與酒店管理集團簽訂的契約外，業(yè)主的權利還應受到酒店管理規(guī)約的約束。（1）管理規(guī)約的性質。在區(qū)分所有權情況下，區(qū)分所有權人的專有部分猶如“火柴盒”一樣，緊密地堆砌于同一棟建筑物上，眾多業(yè)主形成一個“利益共同體”，這就要求區(qū)分所有權人比一般不動產(chǎn)所有權人相互之間負有更多的容忍義務。鑒于產(chǎn)權酒店的經(jīng)營管理由酒店管理集團操作，酒店業(yè)主因契約之故無權過問日常具體事物，故需要制定產(chǎn)權酒店管理規(guī)約以明晰各方關于產(chǎn)權酒店物權上的權利義務。通常，建筑物區(qū)分所有權人之間的管理規(guī)約是各區(qū)分所有權人之間的合同，是為規(guī)范各區(qū)分所有權人的權利義務而設定的，但產(chǎn)權酒店業(yè)主之間的管理規(guī)約有其獨特之處，它是業(yè)主與業(yè)主，業(yè)主與酒店管理集團之間的合同；是集體性的規(guī)約，與一般合同有異，具有合伙的性質；是規(guī)范區(qū)分所有權人相互關系的規(guī)則，具有“自治法”的性質[5]207。管理規(guī)約系業(yè)主團體自治的最高準則，全體業(yè)主應當予以遵守。管理規(guī)約能夠約束全體業(yè)主及其繼受人。（2）管理規(guī)約的約束事項。一般的，產(chǎn)權酒店的日常經(jīng)營及物業(yè)管理均由酒店管理集團操作。但是涉及酒店業(yè)主重大權益的事項則不能完全由酒店管理集團一手操辦。從物權法和物業(yè)管理法規(guī)的角度考慮，筆者認為，涉及產(chǎn)權酒店及業(yè)主重大權益的事項須由管理規(guī)約予以特別明確約定。例如，共有部分的持分比例，各專有部分與建設用地使用權之間的比例等；有關業(yè)主之間的共同事項，例如，管理團體的組織結構、人數(shù)、權限及運作方式，管理人的選任、任期、解任、和職務權限；有關業(yè)主之間的利害關系事項，含專有部分的使用限制，共有部分及附屬設施的使用方法；有關對違反者的處置事項等等。