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本文作者：吳朔樺作者單位：北京林業(yè)大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院

我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定與解決方式

現(xiàn)實中的案例中住改商問題遠(yuǎn)比上述列舉的侵害來得復(fù)雜。如濟(jì)南相鄰權(quán)第一案。濟(jì)南某小區(qū)9名業(yè)主將2層經(jīng)營推拿店的業(yè)主告上法庭。該案中推拿店的客人往來人流量大，不僅樓道車位被占用、也帶來了環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)出入安全及噪聲等一系列問題。最終法院判決9位業(yè)主勝訴，并判決該案推拿店負(fù)責(zé)人停止商業(yè)經(jīng)營，拆除戶外廣告、與非法在陽將住宅改作經(jīng)營性用房，損害了相鄰業(yè)臺上搭建的平房，恢復(fù)樓道墻面原有顏色。針對推拿店店主應(yīng)當(dāng)停止侵害，消除影響，給予居民權(quán)利損害補(bǔ)償?shù)呐袥Q是對這些居民已損害的權(quán)利予以補(bǔ)救的方式，是對物上請求權(quán)的體現(xiàn)。正是基于《物權(quán)法》上的明文規(guī)定，保障遭受“住改商”侵害的利害關(guān)系人權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。另外，不僅是建筑物區(qū)分所有權(quán)上專有權(quán)與共有權(quán)的侵害問題，對其他住戶帶來的居住環(huán)境上的不便也表現(xiàn)出的近似于“相鄰關(guān)系”中的損害表現(xiàn)。不過，這樣的現(xiàn)象又不同于一般的“相鄰關(guān)系”，其涉及的相鄰關(guān)系與小區(qū)一般的相鄰關(guān)系相比是一種具有相對獨立性的，較為特殊的新型相鄰關(guān)系。相鄰住戶之間由于緊密連接，距離較短，各住戶之間很容易受到影響，而現(xiàn)代社會資源更加稀缺，不動產(chǎn)的價值昂貴，更換房產(chǎn)的可能性不大，如果以小區(qū)一般相鄰關(guān)系中的一般容忍義務(wù)來要求相鄰住戶，勢必影響其正常生活。同時，小區(qū)一般相鄰關(guān)系的范圍較小，多為少數(shù)周邊住戶的影響，個案的情況較多，但在“住改商”的問題中，其所影響波及的范圍較大，是從少數(shù)人到多數(shù)人，從個人到群體的范圍變化。因而這種類型下相鄰住戶之間的容忍義務(wù)相對于小區(qū)一般相鄰關(guān)系要有所縮小。這是一種建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)基礎(chǔ)之上的相鄰關(guān)系，不同于現(xiàn)行法律上規(guī)定的“相鄰關(guān)系”。但可以根據(jù)《物權(quán)法》第83條的規(guī)定，請求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害和賠償損失。2007年《物權(quán)法》實施后，關(guān)于“住宅商用”規(guī)定在解決“住改商”投訴無門的問題上得到多方支持的同時，仍存在著爭議。對此，2009年5月最高人民法院出臺了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中，第十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑物區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。通過上述的司法解釋對“住改商”問題引發(fā)的糾紛立法上的解決進(jìn)行了細(xì)化。結(jié)合2009年出臺的司法解釋，在一定程度上明確了利害關(guān)系人的范圍界定，是除變更“經(jīng)營性用房”人之外的其他業(yè)主，是否可以從另一個角度上看是如果某人要將房屋改為“經(jīng)營性用房”必須經(jīng)過全體業(yè)主的同意，如若一人反對，則其無法更改為“經(jīng)營性用房”？有媒體將這樣的規(guī)定標(biāo)注為“一刀切”的行為，雖然法律沒有明文禁止“住宅商用”，如果房主“住宅商用”符合法律法規(guī)等規(guī)定，也經(jīng)過全體利害關(guān)系人同意，是可以設(shè)立經(jīng)營的，給予了欲“住改商”發(fā)展空間，但司法解釋中的這一規(guī)定在設(shè)立的條件上加大了“住宅商用”執(zhí)行的難度，對于那些支持并實施“住改商”的人而言，絕望中看到了一絲希望，只不過希望之火如此渺茫。筆者認(rèn)為，住改商問題應(yīng)該在立法上嚴(yán)格予以規(guī)避。雖然存在著“住改商”有利說，如給居民生活帶來了便利，為人們就業(yè)提供了渠道等。但在實際發(fā)生的案例中，“住改商”政策的放開，是弊大于利的?！白「纳獭爆F(xiàn)象魚龍混珠，一個住宅區(qū)原有的功能不僅遭到損害，而且對于住戶的生活安寧的要求也將受到潛在的威脅。將住宅商化的做法也許取得暫時的便利，但從長遠(yuǎn)的角度講，這是對居民們建筑物區(qū)分所有權(quán)的損害，因為你難以估計商化的住戶為了經(jīng)營利益的需要而損害其他住戶的利益，造成精神或物質(zhì)上的損失。若沒有嚴(yán)格限制，“住改商”問題的解決將難以落到實處。雖然立法上對于這一問題有作出限制性的表示，但仔細(xì)分析條文，我認(rèn)為其中尚有不妥之處。在關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件的司法解釋中，將是否允許“住宅商用”的兩個條件，符合法律、法規(guī)、管理規(guī)約及經(jīng)有利害關(guān)系人同意，最終的決定權(quán)拋給了全體利害關(guān)系人。這是否是一個合理的解決方式？將“住宅商用”的決定權(quán)交由利害關(guān)系人形式，看似尊重業(yè)主的權(quán)利，符合民法上平等、自愿原則體現(xiàn)，但實際中，多數(shù)居民對于《物權(quán)法》上對于他們對住改商問題享有否決權(quán)并不知情，很多情況下對于小區(qū)內(nèi)的“住改商”是“被同意”的，當(dāng)發(fā)現(xiàn)種種侵害問題后才察覺住改商問題嚴(yán)重性。同時，現(xiàn)實中，一些小區(qū)中業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系并不太密切，有些業(yè)主長期在外、聯(lián)系不便，業(yè)主大會的實際權(quán)利的行使在有些情況下是落空。因而，能否在條文中增加禁止性規(guī)定，對“住宅商用”的性質(zhì)明確分類？如，“住宅商用”不得對他人的生活環(huán)境造成影響，禁止與居民生活不相容的經(jīng)營活動等。在立法上明確限制，一方面可以為地方性法規(guī)的具體規(guī)定制定一個規(guī)范，具有指導(dǎo)參考價值；另一方面也可以通過利害關(guān)系人同意的要件來保障居民的權(quán)利。此外，若在相關(guān)利害關(guān)系人中存在個別者，因自身對“住改商”業(yè)主不滿等個人原因，而投了反對票，如果其“住改商”已經(jīng)過有關(guān)單位審批，確實不會造成他人權(quán)利侵害，對于這樣的兩方面相互矛盾的問題又該如何處理？是以一票否決還是少數(shù)服從多數(shù)？是根據(jù)業(yè)主的意思表示還是依據(jù)行政機(jī)關(guān)部門的審批？在這樣的特例中看我國物權(quán)法上的規(guī)定，有待商榷。

國外關(guān)于“住宅商用”解決方式比較

美國，針對住宅密集地，畫片經(jīng)商。在住宅集中地段，一般會批準(zhǔn)在街角處適當(dāng)開設(shè)小型便利店、藥房等，這些店面不設(shè)在樓區(qū)之間，即使工作人員上下班，也不會打擾住戶。在劃片經(jīng)商的制度下，將“住宅商用”的范圍明確，既保障了商業(yè)者的利益，為他們提供適當(dāng)?shù)木蜆I(yè)機(jī)會，另一方面，在特定區(qū)域內(nèi)的圈定，也不會對其他業(yè)主造成特定直接的不便。日本商用將喪失優(yōu)先搶修權(quán)。日本禁止民宅商用，一旦發(fā)生意外事故和天災(zāi)，救助部門首先關(guān)心的是搶救住宅區(qū)內(nèi)的生命，但是對商業(yè)區(qū)的搶修在前，以便把損失降到最低。所以如果在住宅區(qū)內(nèi)經(jīng)商，就會失去這項優(yōu)先權(quán)。不論是美國的劃定區(qū)域經(jīng)營還是日本商用喪失優(yōu)先救濟(jì)權(quán)，都有我國可以參考借鑒之處。是規(guī)而避之還是因勢利導(dǎo)？都是具體執(zhí)行上的方法差別，但歸根到底都是對居民的專有權(quán)、共有權(quán)、相鄰權(quán)的保護(hù)。在行政機(jī)關(guān)、工商機(jī)關(guān)對于改變住房用途的審查與批準(zhǔn)負(fù)有責(zé)任的同時，司法機(jī)關(guān)也應(yīng)該就法律上關(guān)于居民物權(quán)的保護(hù)加大宣傳，提高居民通過法律武器保障自身權(quán)利的理念，對于侵權(quán)行為予以法律上的懲罰，保護(hù)自己權(quán)利。