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本文作者：陳愛文

我國空間建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)踐操作中的相關(guān)問題

（一）空間建設(shè)用地使用權(quán)的客體范圍界定

土地分層利用要明確各層權(quán)利人的權(quán)屬范圍，這對于維護(hù)土地利用關(guān)系穩(wěn)定至關(guān)重要。我國空間建設(shè)用地使用權(quán)的客體是土地還是土地上﹑下一定范圍的空間?人大法工委認(rèn)為空間建設(shè)用地使用權(quán)的客體是土地，以土地的上下空間為其范圍。要確定空間建設(shè)用地使用權(quán)的客體范圍，必然先要明確普通建設(shè)用地使用權(quán)的客體范圍（以地表為中心土地上下一定空間），其以外的空間即為空間建設(shè)用地使用權(quán)的支配范圍。

（二）空間建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)定

1．空間建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立主體，即由誰來設(shè)定在土地公有制度下，國家必然是空間建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)定主體，問題在于土地使用權(quán)人能否在其土地使用權(quán)支配空間范圍內(nèi)再設(shè)空間使用權(quán)？學(xué)者對此分兩派：反對派認(rèn)為若允許則會(huì)產(chǎn)生兩類不同權(quán)源的空間使用權(quán)，一類來自國家一類來自使用權(quán)人，這樣會(huì)導(dǎo)致混亂產(chǎn)生糾紛；贊同派認(rèn)為土地他物權(quán)人對自己權(quán)利的處分并沒有違反“任何人不得處分大于自己的權(quán)利”的民法原則，且有利于空間的優(yōu)化配置。據(jù)《物權(quán)法》第136條的規(guī)定，并未明確設(shè)定主體僅為國家，筆者同意贊成派的觀點(diǎn)?？臻g利用權(quán)設(shè)立的初衷就是促進(jìn)土地及其上下空間的充分利用，土地利用人將自己無力開發(fā)的土地空間轉(zhuǎn)讓出去，能提高土地空間的利用效率。二者雖權(quán)源不同但性質(zhì)并無差異。在立法例上也有借鑒：德國地上權(quán)人可以設(shè)定“次地上權(quán)”，但不得超出他所享有的權(quán)利的范圍，次地上權(quán)也應(yīng)設(shè)置一頁單獨(dú)登記。2.數(shù)個(gè)“建設(shè)用地使用權(quán)”同時(shí)存在如何設(shè)定及其相互關(guān)系物權(quán)法第136條并未規(guī)定空間建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的相關(guān)問題，尤其在已有普通建設(shè)用地使用權(quán)的土地上再設(shè)立空間利用權(quán)時(shí)如何操作，只是簡單的規(guī)定：新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)，這并不能解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題。（1）數(shù)個(gè)空間建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)定。在一宗土地上可設(shè)定一個(gè)空間建設(shè)用地使用權(quán)，也可以同時(shí)設(shè)定數(shù)個(gè)空間建設(shè)用地使用權(quán)，如一個(gè)以空中走廊為內(nèi)容的地上空間建設(shè)用地使用權(quán)，一個(gè)以地下商場為內(nèi)容的地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，兩個(gè)權(quán)利使用空間無重疊無沖突，可以分別設(shè)立無需征得他方同意。（2）先設(shè)定普通建設(shè)用地使用權(quán)，再設(shè)定空間建設(shè)用地使用權(quán)。在一宗土地上已有普通建設(shè)用地使用權(quán)人，再設(shè)定空間建設(shè)用地使用權(quán)是否要征得其同意？《物權(quán)法》第136條規(guī)定模糊。對此，日本民法第二六九條之二第二項(xiàng)和臺(tái)灣地區(qū)物權(quán)編修正草案第八四一條之一第二項(xiàng)均規(guī)定：應(yīng)當(dāng)經(jīng)已設(shè)定用益物權(quán)人同意。從保護(hù)已設(shè)定用益物權(quán)人角度，筆者贊成日本和臺(tái)灣地區(qū)的做法。（3）先設(shè)定空間建設(shè)用地使用權(quán)，再設(shè)定普通建設(shè)用地使用權(quán)。此情況可參照（2）中規(guī)定，后設(shè)定者不得損壞已有之權(quán)利。

（三）空間建設(shè)用地使用權(quán)登記技術(shù)

空間建設(shè)用地使用權(quán)登記最為關(guān)鍵的部分是，對權(quán)利支配空間范圍的界定。對同一宗土地上，不同層次的土地利用權(quán)支配范圍的界定關(guān)系到各層土地空間的歸屬以及各權(quán)利人之間的相互關(guān)系，這對維護(hù)土地利用秩序、保護(hù)權(quán)利人合法利益，以及土地的開發(fā)利用至為關(guān)鍵。空間建設(shè)用地使用權(quán)所支配的空間是一個(gè)三維立方體，其范圍以土地上下兩個(gè)不同高度的平行水平面之間所形成的空間最為常見，除此以外，還存在著少量非平行水平面所形成的空間。和傳統(tǒng)的地表建設(shè)用地使用權(quán)土地范圍登記不同，空間建設(shè)用地使用權(quán)的空間范圍的登記包括水平面積的登記和空間上下界限的登記。水平面積的登記較為簡單，問題在于對空間上下界限的登記?！段餀?quán)法》第138條中要求在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中必須記載空間范圍的上下界限。為配合物權(quán)法的實(shí)施，2008年4月29日國土資源部、國家工商行政管理總局的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本中規(guī)定：出讓宗地空間范圍是以上下界址點(diǎn)所構(gòu)成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍。對于，高程的起算基點(diǎn)選定問題，學(xué)者認(rèn)為應(yīng)由當(dāng)事人設(shè)立一固定參考點(diǎn)并妥為保存，作為設(shè)定空間范圍高程之基準(zhǔn)，地政機(jī)關(guān)應(yīng)于相關(guān)位置上注明參考點(diǎn)；若有建物，得以該建物之某樓層或其上方特定空間之范圍為標(biāo)的。筆者認(rèn)為由當(dāng)事人設(shè)立一固定參考點(diǎn)并在有關(guān)文件中明確此參考點(diǎn)，以此作為高程的基點(diǎn)甚為科學(xué)、便宜。當(dāng)事人在所登記空間附近找參考點(diǎn)，更能直觀反映所登記空間的支配范圍、空間分層利用狀況，使得各權(quán)利人權(quán)利歸屬明確易斷；另，此方式簡便易行，大大減少交易成本。

完善我國空間建設(shè)用地使用權(quán)的構(gòu)想

本文的第二部分著重從解釋論的角度對我國《物權(quán)法》第136條的規(guī)定進(jìn)行了淺顯的分析。而本部分筆者試從立法論的角度對我國空間建設(shè)用地使用權(quán)的完善提出自己不成熟的建議。筆者認(rèn)為，我國物權(quán)法在修訂時(shí)可借鑒我國臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于空間利用權(quán)的立法模式，在建設(shè)用地使用權(quán)一章通過專條予以單列。針對本文第二部分所分析的三個(gè)問題，若采此立法模式可將解決之方法在法律修改的時(shí)候，添加于“空間建設(shè)用地使用權(quán)”專條規(guī)定之后，將空間建設(shè)用地使用權(quán)支配范圍的界定方法以立法的方式予以明定；將“數(shù)個(gè)”空間建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)定問題進(jìn)行立法規(guī)范。關(guān)于空間建設(shè)用地使用權(quán)的登記技術(shù)的完善則需要在相關(guān)的法律法規(guī)中予以明示。例如，日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》特別規(guī)定了設(shè)定空間地上權(quán)的登記程序。該法第111條規(guī)定，設(shè)定空間地上權(quán)時(shí)，除須登記設(shè)定目的、存續(xù)期間及地租金額外，還須登記空中或地中的上下范圍，及有關(guān)土地使用的限制性約定等等。“法律源于生活，又高于生活”，既然我們生活中對于空間利用越來越頻繁，那么我們的法律就應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)確保此類行為有序進(jìn)行，以促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步繁榮。