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摘要：

指出了地產(chǎn)的風景園林設計與地產(chǎn)的成本控制存在著制約以及依存關系，地產(chǎn)景觀從商業(yè)的角度來看是房地產(chǎn)項目銷售的一種手段，所以在風景園林工程上要考慮成本。提出了在風景園林工程的管理中，要加強園林工程的成本管理，設立合理的成本控制目標，建立健全成本管理體系，采取正確的成本管理體系。

關鍵詞：

地產(chǎn)；風景園林；成本管理

1風景園林在地產(chǎn)項目中的地位及重要性

在過去，修建居住項目尚未有景觀工程或風景園林的概念，僅僅是院落小區(qū)種植幾株苗木，堆砌一些花臺，占整個項目成本估計不到1％或者忽略不計。然而，房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在園林景觀工程雖然只占總成本的3％～5％，根據(jù)項目定位及業(yè)態(tài)的不同相應占比會更高，但是隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟的進步已經(jīng)成為開發(fā)過程中不可忽視的環(huán)節(jié)，如何在設定的投資造價范圍內(nèi)做出最為理想的景觀效果，設計定位控制、質量效果控制和施工成本控制越來越受到重視，從成本管理與控制的特點和難點入手，論述了工程設計與施工管理的各個要素及提高地產(chǎn)景觀工程管理過程的性價比控制的重要性。

2風景園林工程成本的構成

風景園林工程成本的構成，主要以形成方式和構成要素兩種方式劃分（圖1）。

2．1按形成方式

按形成方式分為分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅金（表1）。（1）風景園林工程的分部分項工程費一般又分為：硬質景觀、軟景（喬木、灌木、草坪等）、安裝工程3大專業(yè)部分，而各分部分項工程費以分部分項工程量乘以綜合單價進行計算。綜合單價包括人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤，以及一定風險范圍內(nèi)的風險，而價格漲幅風險一般考慮為材料5％，施工機具使用費10％。（2）措施項目費主要是指完成風景園林工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中的技術、生活、安全、環(huán)境保護等方面非行程工程實體的費用。措施項目費總結為以下幾類：安全文明施工費（包括環(huán)境保護費、文明施工費、安全施工費、臨時設施費）；夜間施工增加費；二次搬運費；冬雨季施工增加費；臨時保護設施費；已完工程及設備保護費；腳手架費；混凝土模板及支架費；大型機械設備進出場及安拆費等。（3）其他項目費：暫列金額，一般考慮為整個風景園林工程的15％、暫估價、計日工、總承包管理費。（4）規(guī)費：社會保險費如養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、生育保險費、工傷保險費；住房公積金；工程排污費；其他未列入的規(guī)費按實際發(fā)生計取。（5）稅金增值稅

2．2按構成要素

按構成要素分為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費、稅金（表2）。（1）人工費是指支付給直接從事風景園林工程施工作業(yè)的生產(chǎn)工人和附屬生產(chǎn)單位工人的各項費用。（2）材料費是指風景園林工程施工過程中耗費的各種原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品或成品、工程設備的費用。（3）施工機具使用費是指施工作業(yè)所發(fā)生的施工機械、儀器儀表使用費或租賃費。（4）企業(yè)管理費是指風景園林企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需的費用。根據(jù)項目具體情況及園林企業(yè)自身情況，一般以人工費取一定費率計取費用。（5）利潤：由施工企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身需求并結合市場實際自主確定，在稅前工程費的比重一般按5％～7％計算。（6）規(guī)費、稅金：與形成方式中規(guī)費、稅金的一致。在地產(chǎn)項目風景園林工程的成本管理過程中，一般采用工程量清單計價模式，按前述的行程方式進行表達、分析、對比、管控、評估等工作，從而達到成本管理的目的。

3風景園林工程各個成本構成的細部組成

風景園林工程是投資，必然會涉及到成本問題，風景園林工程的成本費用主要由以下部分組成：分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅金，其中的分部分項工程費又是重中之重（表3）。

4風景園林工程全過程成本管理淺析

4．1風景園林工程策劃決策及建設實施各個階段的成本管理

風景園林工程全過程成本管理是指覆蓋風景園林工程策劃決策及建設實施各個階段的成本管理。包括：前期決策階段的項目策劃、投資估算、項目經(jīng)濟評價、項目融資方案分析；設計階段的限額設計、方案必選、概預算編制；招投標階段的標段劃分、發(fā)承包模式及合同形式的選擇、招標控制價或標底編制；施工階段的工程計量與結算、工程變更控制、索賠管理；竣工驗收階段的結算與決算等。（1）風景園林工程項目策劃是指將建設意圖轉換為定義明確、系統(tǒng)清晰、目標具體且具有策略性運作思路的高智力的系統(tǒng)活動。工程項目策劃主要包括建設前期項目系統(tǒng)構思策劃、建設期間項目管理策劃和項目建成后的運營策劃工程。園林景觀工程策劃以工程項目管理理論為指導，不僅服務于工程項目管理全過程，而且是成本管理的重要前提和基礎。（2）風景園林工程設計階段是分析處理工程技術和經(jīng)濟的關鍵環(huán)節(jié)，也是有效控制工程造價的重要階段。在工程設計階段，成本管理人員需要密切配合設計人員，協(xié)助其處理好工程技術先進性與經(jīng)濟合理性之間的關系。在初步設計階段，要按照投資估算進行多方案的技術經(jīng)濟比較，確定初步設計方案；在施工圖設計階段，要按照初步設計內(nèi)容、范圍和概算造價進行技術經(jīng)濟評價與分析，確定施工圖設計方案。設計階段工程造價管理的主要方法是通過多方案技術經(jīng)濟分析，優(yōu)化設計方案；同時，通過推行限額設計和標準化設計，有效控制成本。（3）風景園林工程的招標和投標工作的完善貫穿于風景園林工程的設計、施工、監(jiān)理等建筑活動的全過程，能夠讓風景園林工程高質量、高效益地發(fā)揮作用。風景園林工程招投標階段過程中成本控制，只要是根據(jù)工程的具體情況，并結合招標文件和施工現(xiàn)場的實際，做好調(diào)查和研究，通過分析當前市場的行情和招標對象的條件，盡可能準確地預測工程成本，根據(jù)預測結果來制定招標決策，在這一階段，應遵循全面控制的原則，強化相關部門的責任，確定這一階段成本控制的目標。（4）施工階段是實現(xiàn)風景園林工程價值的主要階段，也是資金投入量最大的階段。在施工階段，由于施工組織設計、工程變更、索賠、工程計量方式的差別以及工程實施中各種不可預見因素的存在，使得施工階段的成本管理難度加大。在施工階段，建設單位應通過編制資金使用計劃，及時進行工程計量與結算，預防并處理好工程變更與索賠，有效控制工程造價。施工承包單位也應做好成本計劃及動態(tài)監(jiān)控等工作，綜合考慮建造成本、工期成本、質量成本、安全成本、環(huán)保成本等全要素，有效地控制施工成本。（5）在風景園林工程施工結束后，施工單位一定要嚴格進行竣工驗收工作。一個工程只有竣工結束后才能正式編制該工程的最終造價。并經(jīng)審核后，作為該工程結算費用的依據(jù)，對于風景園林工程竣工結算編制一般根據(jù)原有施工圖合同造價為基礎，根據(jù)合同規(guī)定的計價方法，對照原有資料，進行適當調(diào)整，最終作為竣工結算造價的方法。

4．2降低工程成本與提高工程質量的平衡關系

有時候，降低成本與提高質量確實是一對矛盾。但一味地強調(diào)降低工程成本，可能會對工程質量產(chǎn)生影響，若由此造成大量工程不合格或形成返工，那么，所謂的降低工程成本會得不償失。一味地強調(diào)提高工程質量，可能會加大工程成本，同時也可能會導致工程質量過剩，造成不必要的浪費。所以企業(yè)應在既能保證工程正常的使用價值和使用功能不受影響，又能避免工程質量過剩的前提下，對工程質量進行合理定位，并將其作為工程質量控制的剛性原則。在此基礎上，盡可能地節(jié)約開支，降低消耗，以達到最大限度地降低工程成本。只有這樣，才能使降低工程成本與提高工程質量這一對矛盾由對立變?yōu)榻y(tǒng)一。

4．3風景園林工程與土建工程的關系

風景園林工程與土建工程項目間確實有其相似的一面，這里所說的相似，指風景園林工程的景觀小品、園林建筑，如亭、廊、園路、欄桿、景墻、鋪裝、景橋、駁岸等所使用的鋼筋、水泥、木料、砂、石子方面的建筑材料相同，及由此所套用的施工規(guī)范相同。這就是平常所說的，風景園林工程中也包含著土建部分。雖然風景園林工程與土建工程相比有相似的地方，卻也有著很大的不同，這些區(qū)別使得兩者間存在質的差異，也正因如此才構成了風景園林工程獨有的特點。風景園林工程的大部分實施對象，都是有生命的活體。通過各種季相彩葉植物、花卉、喬木、灌木、草本的栽種與搭配以及各種苗木的特殊功能達到清潔空氣、吸塵降溫隔音的目的，營造與美化生活環(huán)境的效果。風景園林工程是源于林業(yè)與其他種植業(yè)卻又有別于林業(yè)與其他種植業(yè)的一門特殊行業(yè)。要達到良好的風景園林的景觀效果，確保各種苗木的成活率和良好長勢需要不間斷的精心養(yǎng)護管理，否則，就難以達到生態(tài)環(huán)境景觀的特殊要求和效果。因此，風景園林工程建成后必須提供養(yǎng)護計劃和相關的資金投入，并且對于如何實現(xiàn)風景園林工程土建部分的質量審核問題，要求工程管理人員必須熟悉與掌握土建部分的施工規(guī)范，對于較大的園林建設項目，還必須配備土建方面的專業(yè)人員。

4．4風景園林工程在房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

在當今房地產(chǎn)行業(yè)里，風景園林工程通常作為建筑配套附屬工程出現(xiàn)，但因其規(guī)模較小，且工程量分散又不便于監(jiān)督管理，所以常常會看到這兩種現(xiàn)象：①少數(shù)業(yè)主認為風景園林工程不會出現(xiàn)大的問題，最多是植物生長不良，因而把對風景園林工程的投資控制預算到不合理的程度，甚至主張誰的標低誰中標。這種情形恰巧迎合了社會上出現(xiàn)的“投低標”風情況，給工程質量監(jiān)管留下了嚴重隱患，更使管理處于一種兩難境地；②因為風景園林工程量小分散、戰(zhàn)線長，往往使工程出現(xiàn)管理方案不全面的問題，甚至使一些質量沒得保證的施工單位做一些不合理、不恰當?shù)氖┕?，因而極難全面控制工程質量。上述現(xiàn)象對業(yè)主的生活品質造成一定的影響，但最關鍵的是給風景園林工程管理增加了很大壓力。從目前風景園林工程在房地產(chǎn)中的作用來看，風景園林工程的成本管理面臨著一大挑戰(zhàn)。風景園林工程的植物材料，其市場價格浮動比較大，難以準確把握；其栽植勞動定額，國家目前也無統(tǒng)一的標準規(guī)定，各地的計算法也不很一致。有人認為園林綠化工程利潤豐厚、風險不大，于是出現(xiàn)了“掛靠”現(xiàn)象。其結果是，一旦中標，付給出面招投標單位一定比例的管理費用，便由他們自行組織管理施工。工程開工后，現(xiàn)場管理“五大員”遲遲不到位，有的甚至連施工的基本規(guī)范、基本程序、基本資料都不清楚。試想，這樣的施工，哪能確保實現(xiàn)園林綠化工程質量控制目標？還有一種情況是，極少數(shù)施工企業(yè)，中標后為了圖省事，只收取一定的比例費用，干脆將工程轉包他人施工，這就是園林綠化工程的“剝皮”現(xiàn)象。這種現(xiàn)象同樣會給園林綠化工程質量目標的控制造成較大的危害。

5結語

風景園林工程項目作為我國地產(chǎn)建設的必要環(huán)節(jié)，其建設的效果關系到整個地產(chǎn)的效用，因此做好園林工程的成本管理尤為重要，風景園林工程成本控制是一個全方位多要素的管理過程，在這個過程中，不僅要具備相應的專業(yè)能力，同時也需要不斷加深成本管理意識，嚴格杜絕項目工程的浪費和濫用現(xiàn)象，節(jié)約資源，跟隨社會的發(fā)展，促進地產(chǎn)項目風景園林成本管理的前進。

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作者:劉楊 辜彬 單位:四川發(fā)展土地資產(chǎn)運營管理有限公司