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永租制是1845-1949年間，外國人在上海（及另一些通商口岸城市）以永租形式占取土地的一種特殊的制度。它的存在形式不是一部以"永租制"命名的法律、規(guī)章，而是包含于《土地章程》（LandReglations）和印發(fā)給外國租地人的地契--道契（TitleDeed）之中，以"永遠租賃"為核心內容的一系列規(guī)章。

永租制是在特殊歷史條件下產(chǎn)生的特殊的城市土地制度。百余年間，它對上海房地產(chǎn)業(yè)、城市經(jīng)濟，以至中國社會都有深刻的影響。對于永租制雖然有一些學者作過研究，但是，對于它的淵源卻從未系統(tǒng)地進行考察。這不僅是城市史研究所必須解決的基礎課題，而且，有著重要的現(xiàn)實意義。因此，有必要揆其端而考其源。

一、對永租制起源考察的歷史與現(xiàn)狀

本世紀三十年代，中外學者對永租制起源曾經(jīng)有所考察。當時，考察工作主要是圍繞著收回租界與維護租界制度的斗爭而展開的，重心放在法理上研究租界制度，對永租制的考察都帶有某種特殊的視角。所以與學理上的考察有一定的距離。三十年代的考察主要涉及兩個方面的問題。

1.永租制的淵源何在？

當時，對此主要有兩種觀點。

（A）認為永租制源于中國習慣上的土地買賣，只是名義上不稱為"買賣"而稱其為"永租"而已。以法國人薩呂·芒特（SouludeMorant）講得較為明確，他認為："永租土地所立契約"，"與中國習慣所用之賣契相等"。

（B）認為永租制源于中國習慣上的土地典押。徐公肅、邱瑾璋合著的《上海公共租界史稿》分析較為明晰，他們認為：按照中國的習慣，土地"典出時期，原業(yè)主亦不能行使其所有權"，所以，"永遠租賃與典權最為近似"。

他們還將永租制與永佃制作了比較。他們認為：兩者的共同之處只有一點，即時效上的"永遠性質"，而不同之處卻有兩點：（a）永佃制之下原業(yè)主"不失去土地所有權"，因此，"得以法定原因（欠租）撤佃"，而永租制之下，土地的"出租人讓去其所有權"，所以，"不準任意退租"。（b）永佃制之下，土地所有權不發(fā)生轉移，盡管立有佃租契約，卻未發(fā)生物權的轉移。永租制之下土地所有權發(fā)生了轉移，涉及到物權問題。雖然，租地人只得到田面權（使用權），但是，土地所有權已歸于中國政府了。這既是永租制的特殊性，又說明它源于永典更為確切?！?〕

近十年來，隨著城市史、租界史研究的發(fā)展，又有一些學者對永租制起源進行了考察。大多沿用三十年代的觀點。略有變化者，一是朱華先生提出的不源于永典而源于傳統(tǒng)的土地買賣之理由。他認為，典押本身已包含著時限概念，一旦永遠典押就失去了時限。既無時限，何來典押？因此，"永典"已等于買賣了，永租又怎么會不屬于買賣呢？〔2〕二是費成康先生提出的，"永租制脫胎于當時中國農(nóng)村流行的土地永租制，又不同于那種傳統(tǒng)的制度。"從他下文中所說"租地人取得土地的永久使用權，當時也稱永佃權、田面權、田面、地皮等。"他所指的似乎為永佃制。他認為由于當時的年租"事實上中國業(yè)主從一開始就沒有領取"，所以，"押租成了地價，年租成了地稅，中國業(yè)主在實際上已經(jīng)與出租的土地割斷了一切聯(lián)系。"惟其如此，"永租"事實上"有如絕賣"?！?〕

2.對當時采用永租制的原因之考察

《上海公共租界史稿》對當時的主要觀點作了歸納。其中以單春新（ChanChungSing）的《中國之居留地》（LesConcessionsOnChina巴黎1915年版）作為代表：（a）按"中國習慣，根據(jù)''''普天之下，莫非王土''''之義，以為中國土地賣于外人，皇帝即喪失一部分之產(chǎn)業(yè)"。（b）"因中國公私法觀念向不分清，私法上的所有權與公法上的主權混而為一。中國土地賣于外人，即不能在該地上行使主權，故僅允外人租賃，不得購置。"當時不少著作，如：裘惜司的《上海通商史》（M.D.Juses:HistoricofShanghai），康提尼《上海會審公廨》（Kotenev:ShanghaiItsMixedandCouncil），蘭寧-柯林合著《上海史》（Lanning&Coulling:TheHistoryofshanghai）等，都持同樣的觀點?！?〕當時以至近十年來，我國部分學者也有類似的看法：如：費成康先生認為："當時，中國官員并不明了土地所有權與領土管轄權的區(qū)別，將外人購買用于居住和貿(mào)易的土地視同割占領土，堅決反對將中國的土地賣給外人。"〔5〕

總體上看，無論是對于永租制淵源，還是對于當時采用永租制的原因，至今還都是從中國方面作單向的考察。

二、永租制產(chǎn)生的歷史過程

1843年上海開埠前后，外國移民與上海的土地關系已成為中外交涉的重要內容之一。關于訂立永租制（即永遠租賃土地的制度）的交涉，始于1840年，定局于1847年。大致分為四個階段：第一階段是關于是否允許外國人在滬居住、經(jīng)商的談判，這是建立永租制的基礎；第二階段是確定以租賃方式解決土地問題之原則的談判，這是整個交涉的核心，即確定是允許租地還是買地之談判；第三階段是關于租地期限及租地范圍的交涉，確定永租原則和作出劃定界址等規(guī)定；第四階段是關于實施細則，即關于確定契證制式、在契證上寫明"永遠租賃"字樣等相關的限制詞，以及其他實施細則的交涉。

1.1840-1842年間關于允許居住、經(jīng)商的交涉

1840年2月20日，英國外交大臣巴麥尊子爵（J.H.T.Palmerston）同時發(fā)出兩份文件，即《致中國皇帝欽命宰相書》和《致奉命與中國政府交涉的全權公使函》，中英交涉（包括土地問題）均應以此為濫觴。在《致中國皇帝欽命宰相書》中，對在華占用土地的要求是："中國將英國全權公使所指定的，面積敷用、位置適宜的沿海島嶼一處或數(shù)處，永久割讓與英國政府作為英國臣民居住、貿(mào)易的地方。"沒有提及上海等城市土地問題。但是，在他同日發(fā)給懿律（G.Elliot）和義律（Ch.Elliot）的（第一號訓令）中則明確地命令他還應展開如下之交涉："如果中國政府表示不愿意作這類島嶼的割讓"，"英國政府將不反對以下列條件代替"，"英國臣民無論男女，應準自由和不受限制地在中國的一些主要口岸居住貿(mào)易。這些口岸應在條約中明白開列"，它們是："廣州、廈門、臺灣北端對面的福州府，以及揚子江口的上海和寧波。"但是，由于當時初有翻譯，譯文中多處出現(xiàn)：英商蒙受"冤屈"，并要求"伸冤"、"昭雪"等語句?！?〕更因為這一時期，英軍按巴麥尊的指令由廣州北上以后，在福州、廈門、寧波、上海等地，大體上只是封鎖?？?，并未發(fā)生重大戰(zhàn)斗?！?〕這種戰(zhàn)略對于以閉關為習的清政府恰不生效，以至給道光皇帝以及琦善等中國官員造成錯覺。1840年8月17日，《致中國皇帝欽命宰相》在大沽口送交直隸總督琦善，他立即上奏。8月20日，道光皇帝上諭，第一次作出答復："允準英人通商已屬恩惠"，不準另有妄求"致壞成規(guī)"。琦善答復英方：若英軍南撤廣州談判，定可以讓"貴統(tǒng)帥回國時自必顏面增光"〔8〕。英軍鑒于季風將過、北方冬季冰封對英軍不利，就順勢南下。然而，廣州談判在沿海城市土地問題上沒有進展。

1841年，英國指派駐印度陸軍少將璞鼎查（H.Pottinger）為新任全權代表，給他的指令是："不停止軍事行動"直到清政府對英國"提出一切要求完全無條件的依允。"其中，關于土地問題的指示是：必須"取得英國臣民居住該海岸各主要城邑的許可"，而且，必須屬于"自由和不受限制地居住"〔9〕。

這以后的一年間，英軍由廣州到寧波進而攻打上海闖入長江，多次拒絕談判，直到攻占鎮(zhèn)江兵臨南京城下，才以立即進攻南京為要挾，強迫清政府接受全部條件。1842年8月12日，由馬禮遜（J.R.Marrison）將談判條件"開列清單"送交耆英、伊利布。其中關于上海等五口城市的土地問題，仍堅持要讓英國商人"自由地不受限制地居住貿(mào)易"。這一要求實際上是要讓英國商人取得土地所有權〔10〕。8月17日耆英等接到道光皇帝上諭："廈門、寧波、上海等處亦可準其貿(mào)易"，但"祗許往來通商，不準久住據(jù)為巢穴"〔11〕。19日，咸麟、黃恩彤繼續(xù)與瑪禮遜談判，轉告了上述旨意?，敹Y遜以英商貿(mào)易物資量大、中英異俗等理由，堅持要求在通商口岸自由居住，經(jīng)過反復談判，終于在1842年8月29日簽訂的中英《南京條約》中寫上了允許英商在上海等五口"寄居"、"貿(mào)易"，〔12〕但是，英方代表在談判中聲明，保留另行談判的權力：與此相關的房屋、土地問題："因需詳細討論，故暫時不談，但將來提出討論時，中國方面加以拒絕或抱拖延態(tài)度，必至嚴重影響兩國方在開始的和平。"〔13〕既已許允入城居住，房屋及土地問題勢必進入談判日程。

2.確定以租賃方式解決土地問題之原則

簽約前夕耆英于8月24、27日連續(xù)接到上諭，仍指令只準通商，不準定居。29日雖被迫簽約，允諾寄居。于9月1日又照會璞鼎查，其中，第一項就是：外商在通商五口，"應在港口建會館，英船來港貿(mào)易時供英人居住，貿(mào)易結束后，英人應回船歸國"，"不必常年在會館居住。"〔14〕璞鼎查于9月5日復照拒絕。接著他就帶著（或派出）未來的領事，分頭到通商五口探查。1842年10月9日，他帶著瑪禮遜等12人到達上海，隨同而來的巴富爾（F.H.Balfour）奉命"會同當時上海的中國當局"（即不久被撤任并交部議處的顏以粵）踏看了"上?？h城以北及以東一塊地皮"〔15〕，他考慮或提出過將這片土地作為未來的居留地。然而，自1842年底到1843年中，中英間的談判主要在于關稅、度量衡、貨幣兌換等問題。1843年1月20日，道光皇帝曾有上諭：談判時必須"於俯順夷情之中，示以限制"?！?6〕因此，7月前后，耆英與璞鼎查在虎門的談判進入五口開埠以后的一系列善后問題時，耆英等人鑒于前此已發(fā)生巴富爾等在各口岸"隨意混指"某些地塊為未來的居留地等情況，特意照會璞鼎查將已定各口岸領事巴富爾、李太郭（G.L.Tradescant）、羅伯冉（RobertThom）等共二十四人到場?！?7〕談判期間中方代表一再爭辨指出："內地港口非香港、澳門可比，英方所欲住之地，皆系市廛，斷難任意自擇。"更因為"內地房基皆系民間所置買，完納錢糧，雖大皇帝亦不肯將民產(chǎn)作為官地，徑行建造，致令失所。爾等寄寓中土，若不問何人之地，擅自揀擇造屋，直是與民為難并非前來貿(mào)易，中華百姓不知凡幾，沿海四省群起而攻，從此爭端又起與爾等有何利益？"幾經(jīng)爭議以后，于1843年10月6日，終于"當面逐條邀約堅定"，在中英《五口通商附黏善后條款》之第七款中寫上了：允許"英人攜眷赴五港口居住，或租賃房屋，或租基地建屋。準于何處租賃，何處建造，尤應各就地方民情先行議定"?！?8〕

這樣，通商五口開埠以后，外國商人在上海及其他口岸城市不能買地，只準租地的原則已經(jīng)確定。

1844年簽訂的中美《望廈條約》相應規(guī)定："合眾國人在五港口貿(mào)易，或久居或暫住，均準其租賃民房，或租地自行建樓。"同時，也對允許出租的土地作了規(guī)定："必須中國地方官會同領事等官，體察民情，擇定基地。"同年，簽訂的中法《黃埔條約》也作了明確規(guī)定："凡法蘭西商人，按照第二款，至五口地方居住，無論人數(shù)多寡，聽其租賃房屋及行棧貯貨，或租地建房。"所租之地，也必須由中國地方官"會同領事官，酌定法蘭西人宜居住、宜建造之地"。〔19〕因此，應當肯定，無論對于英、美、法國籍的移民，在上海和其他通商口岸城市，不能買地，只能租地的原則，在1843-1844年間都已明確作了規(guī)定。

3.確定永租原則及其他相關規(guī)定之交涉。

1843年10月底，巴富爾等駐各地領事離開虎門前往開放各口。11月8日，他與翻譯麥華陀（W.H.Medhurst）等一行五人來到上海。9日，就和蘇松太道宮幕久會晤，"討論的第一個問題"就是房屋問題。當然，此時只涉及臨時借屋問題，不久便在城內西姚家弄借到顧氏敦春堂（TenChunTang），暫充領事辦公居住之所。17日，正式開埠。中英之間只能先忙于設關、稅則、度量衡、貨幣換算等商務上急需解決的問題之交涉。同時，外國商人如寶順洋行（Dent&Co.）、仁記洋行（GibbLivingston&Co.）、怡和洋行（Jardine-Mathesom&Co.）等已緊跟著來到了上海，并且迫不及待地開始了租地活動。據(jù)道契檔案記載，1844年4月，顛地·蘭士祿（Lancelot-Dent）已在第二十五保三圖必宇圩向中國業(yè)主奚尚德等租下13畝余土地，緊接著麥都思、怡和洋行、融和洋行等都在黃浦江岸（TheBund）租了土地。當時，雖然已有條約作為依據(jù)，卻還沒有可供操作的具體規(guī)章。所以在最初一年多時間里，外國人的租地活動出現(xiàn)一片混亂。不僅表現(xiàn)為迫租與抗租的斗爭時有發(fā)生，而且在具體的租賃活動中也十分混亂。主要表現(xiàn)有：（A）租地價格混亂，如：顛地與和記洋行（BienkinRawson&Co.）所租之地，同樣在外灘，相去不及一箭之遙，前者的押租高達99千余文/畝，后者的押租才7千文/畝。另外，押租與年租之比也十分混亂，如顛地所租之地為重押輕租、年租僅為3千余文/畝，和記所租之地為對租對押，年租和押租相等也是7千文/畝。（B）租地所立契約簡陋，當時，僅寫一份"租地議單"，格式不一，而且僅由當?shù)氐牡乇?、圖董作中畫押，關防不嚴。（C）中國業(yè)主所持契證混亂，雖然多為田單，卻有所謂割單、爛單等名目，另外還有蘆照、縣照、印諭等等名目，往往出現(xiàn)單大田少或單小田大、一單多主等單田不附的情況，一時之間造成不少糾葛、訴訟。制訂規(guī)章，改變混亂局面勢所必行?！?0〕

蘇松太道宮慕久與英國領事巴富爾之間進行長達一年多的交涉，對外國人租地的各項事務，逐條地議定，逐條地公布。直到1845年10月29日（道光二十五年十一月初一）才有第一次《土地章程》正式生效。第一次以正式文件的形式，確定了"永租原則"："商人（指外國商人-引者）租地建房之后，只準商人稟報不租，退還押租。不準原主任意退租，更不準再議加添租價……"?！?1〕

第一次《土地章程》的這一條款，既然沒有標明"永租"，而且，從條文中有"任意"兩字，即可以理解為在非"任意"的條件（有正當理由前提）下仍可以退租。似乎不能認為它是"永租原則"，但是事實上，自此以后中國業(yè)主從未被允許退租。所以，應當肯定，隨著第一次《土地章程》的正式生效，永租制已經(jīng)基本形成了。

4.確定"永遠租賃"并正式實施永租制。

第一次《土地章程》正式公布生效以后，中外各方自行安排相關的人員、機構。關于契證制式、契文內容、發(fā)契手續(xù)等一系列細節(jié)問題，還需要進一步交涉落實。這一輪交涉，從1845年底開始，直到1847年9-10月間才完成。對于這一輪交涉，由于目前史料發(fā)掘不足，還不可能作詳細的說明。我們從道契檔案中大體上可以看到以下幾點：

（A）在租地手續(xù)細節(jié)未交涉落實之前，對允許外國人先行租地有過默契。

在英冊第1-60號道契（道光二十七年底印發(fā)）契文中有如下補充："再查此租地原於二十四（五一七）第X月間租定者，彼時因出租地契樣式尚未辦成，是以先將各業(yè)戶原立租地議單暫交該英人XXX先生收執(zhí)，今既將出租地契樣式辦成，當將原立租地議單繳回本道內存案，本日換給此契為憑。"〔22〕

（B）對外國租地人的限制，顯然有過爭議。

1845年《土地章程》中關于外國租地人欠交年租的處置詞是："如租戶過期不交，由領事官照本國欠租之例辦理。"〔23〕1847年印發(fā)道契時，契文中已改為："如該英商按期先給減租錢壹千五百文，并無遲欠，由本道經(jīng)保，常守租賃存安無礙。"〔24〕后一提法盡管仍十分軟弱，但是從管轄權上看，已由英國領事官轉到了道臺這邊。不經(jīng)過談判交涉，作此變更是難以想像的。

（C）關于租地細則之交涉，大體上于1847年9-10月間已經(jīng)告一段落。

有關細節(jié)未談成之前，外國人租地都以臨時方式辦理。據(jù)道契檔案分析，最后一份以臨時方式處理的英冊第60號道契（No60ofTitleDeed），發(fā)契日期是1848年1月5日（道光二十七年十一月二十九），而它實際租地日期則是1847年9月9日（道光二十七年八月初一）。這就說明，在1847年9月中旬之前所有的細則尚未定局。另外，由于道契申辦需經(jīng)繁復的手續(xù)，而1847年12月31日-1848年1月5日，短短六天之中發(fā)契達六十件，沒有兩個月作準備工作是難以想像的。因此，可以斷定，中英雙方關于租地規(guī)章細節(jié)的談判，大體上于1847年9-10月間告一段落。經(jīng)過這一輪談判，在最后議定的道契契文中明確標明了"永遠賃租"（1848年以后所發(fā)道契上改為"永遠租賃"）。這就標幟了永租制正式誕生?！?5〕

三、永租制淵源之考察

永租制是鴉片戰(zhàn)爭以后《南京條約》及《五口通商附黏善后條款》（《虎門條約》）具體實施過程中，逐步確立起來的一項重要制度。它是英國發(fā)動這場戰(zhàn)爭的產(chǎn)物，也是中、英兩國在不平等條件下，長達6-7年之久的談判的結果。因此，對于它的淵源，僅從中國作單方面的考察是不適當?shù)摹Ｗ鳛檎勁须p方都能接受的某一項談判成果，本身已經(jīng)不可能只根據(jù)中國單方面的傳統(tǒng)加以認定，更何況鴉片戰(zhàn)爭中英國處于戰(zhàn)勝國地位，對于利害攸關的土地問題卻依照戰(zhàn)敗國--中國的傳統(tǒng)制訂制度，顯然與國際慣例相悖。所以，我們認為，永租制的淵源應當從中、英雙方本土的土地制度之中去考察。十九世紀中葉，整個國際社會還處于殖民主義時代，英國在印度已經(jīng)有了近兩百年的殖民活動經(jīng)驗，所以，還應該從英國在印度占取土地的方式之中進行考察。盡管目前英、印方面的史料發(fā)掘、收集還很有限，我們從以下三方面進行了綜合考察的初步嘗試，仍然能比較清晰地看到永租制淵源的多元結構。

1.中、英兩國傳統(tǒng)上以及當時都存在著的土地租賃制度是當時中、英雙方都能接受永租制的基礎。

開埠以前，中國江南地區(qū)早已相當普遍地存在著土地租賃制度，當時人稱謂租佃或佃租。明代顧清在《傍秋亭雜記》一書中記載著蘇松太地區(qū)官田召民租佃的事實："宣德初……以拋棄荒地召人佃種……畝征平米貳斗，謂之官租。"〔26〕1830年前后，江蘇巡撫林則徐在《新漲沙洲承買報部有案請仍準買執(zhí)業(yè)摺》中除了建議允許"窮民買江灘沙地"外，還建議凡"書院、善堂"及水利經(jīng)費之需所有的"官田"均實行"召佃收租"〔27〕。以上為官田的租佃。《清經(jīng)世文編》卷31〈戶政·賦役〉記載："江南多有田骨、田皮之號，田骨屬掌田者，曰大買，田皮屬耕者，曰小買"，"田有主佃兩業(yè)"。以及："田主有易姓，而佃夫無易人，永為世業(yè)。"這就說明江南私田的租佃也已經(jīng)相當普遍。租佃制度在中國江南普遍存在，應當說是中方能接受永租制的基礎。

英國傳統(tǒng)上（這里指1640年以前）也存在類似的土地租佃制度。

十七世紀中葉以前，英國處于騎士領地制度時代。除了皇家莊園以外，全國的土地大部分由英王封賜給各級騎士貴族，同時，也有少量自耕農(nóng)被稱為自由民。貴族將莊園內外的一部分土地給人租種，租地人被稱為莊農(nóng)，其身份與中國的佃農(nóng)相似?！队肺墨I·末日審判書》記載：公元十二世紀，貴族施奈維爾的封地斯塔普洛邑，共有"土地十犁，領主自營地內兩犁"，另外有"莊農(nóng)耕地八犁，八名莊農(nóng)租種"，"根據(jù)習慣的權利"，"他們能隨意轉讓或出售他們的土地"〔28〕。1181年，英王亨利二世頒布《軍事敕令》，其中對于允許裝備武器的規(guī)定中稱：除了騎士貴族以外，凡"租地的租金達三分之二鎊的世俗自由人"也可以被允許備有一定數(shù)量的武器?！吨惺兰o晚期的西歐》一書中收錄了1516年"出租阿勃洛德莊園契約"它記載道：貴族"威廉以座落在格羅塞斯郡的阿勃洛德莊園出租給理查和他的妻子……歸他們經(jīng)營管理，承租人理查……可以根據(jù)自己的心意，在已經(jīng)住有佃戶的一切領地上遷入新的佃戶。"〔29〕中世紀英國的土地租賃關系，對巴麥尊、璞鼎查、巴富爾等人，雖然不能說有必然的、直接的影響，但是，作為一種潛意識的影響之存在，卻又是不能全然否定的。

根據(jù)十七世紀中葉，英國掘地派的杰出代表杰拉德·溫斯坦萊（G.Winstanley）在"致將軍閣下及其軍事會議"一文中說："新的鄉(xiāng)紳（指新貴族--引者）"強迫他們在被圈占的土地上"從事勞苦的工作，以換取以日計算的工資，"反映了1640年前后席卷英國的圈地運動在英國締造了資產(chǎn)階級大土地經(jīng)營制?！?0〕隨著大工業(yè)的興起，城市化的迅速發(fā)展，十八世紀前后英國土地租賃關系已經(jīng)遠遠超過了農(nóng)、牧業(yè)的范疇，因此，1832年英國政府所頒布的《改革法案》中規(guī)定"城市或城鎮(zhèn)的土地"其中，包括"住宅、倉庫、帳房、商店或其他房屋及相毗連的土地"，均可以自由租賃?！?1〕馬克思在1865年前后完成的《資本論》手稿中敘述了一個多世紀以來，圈占了大批土地的新貴族轉化為"有閑資本家"的歷史過程，以及他們把土地出租給"產(chǎn)業(yè)資本家"以地租形式"分得一部分剩余價值"的經(jīng)濟活動?！?2〕

從上述英國在1840年前后存在的土地租賃活動中不難看出，英方代表對在上海及其他四口租地之商業(yè)價值是有充分估計的。應當肯定英國當時的這些土地租賃活動是英方代表能接受永租制的重要基礎。

中、英雙方本土上的土地租賃制度之存在，都應當歸之于永租制淵源的范疇之內。然而，它們終究只是中、英雙方接受永租制的基礎，并沒有包含永租制淵源的全部內涵。永租制相對而言是有系統(tǒng)的制度，"租"雖然是它的核心，卻不能代替永租制的全部內容?？疾煊雷庵茰Y源還應該從"制"和"永"這兩方面著手。

從第一次《土地章程》和道契契文中反映出來的，永租制的一系列制度，主要包括：劃定界址，不許逾越；租金（押租、年租）；申辦手續(xù)；契約形式；實施及保障體系等。另外，對土地承租人以及原業(yè)主權利、義務的限制詞都應當屬于永租制的制度內容之一。"永"作為租地期限，本身也應列入永租制一系列制度之范疇，但是，它又蘊含著特殊的內涵?！?3〕以下，我們分別從中國、英國以及英國在印度執(zhí)行的土地政策等不同角度，考察它們與永租制之間有哪些相吻合的臨界面，從中可以進一步看清永租制淵源的多元結構。

2.中國江南永佃制與永租制之間存在著某些相互吻合的臨界面，證實了永佃制確實是永租制淵源的重要組成部分。

關于土地租金之分為押租、年租：這種情況各地都有，只是名稱不一?！逗鲜±砂浮分嘘P于押租記載："凡小民佃田，俱有進莊禮銀，又名寫田錢。每種一畝需用進莊錢自一兩至二兩不等，必先將此銀交送田主，然后承田。"其他地區(qū)有稱押規(guī)錢、批禮銀、根租銀、起埂錢等等。至于每年需交納年租則無需贅述?！?4〕

關于租地立約：租地立約在中國（不僅在江南）有悠久的歷史。如：明代萬歷年間的《博聞覽勝考實》收有當時私田租佃契約："X里X境X人，因無田耕作，今就X宅佃田XX畝，遞年均納干園谷XX石，早冬六四理還，憑本宅量稱，不敢少欠，如是少欠，即田召佃，不敢執(zhí)占。今欲有憑，立存佃為照。"〔35〕

關于申辦、實施、保障等方面，江南地區(qū)也有一系列相應的鄉(xiāng)規(guī)民約，如：租地后由保正、圖董作中，報官備案辦契等等。

關于不許"另索錢賦"：在江南傳統(tǒng)土地、宅基租賃契約中也有類似的記載。如：乾隆年間，金匱縣的"貼絕基地屋文書"之中有"自絕之后，任從永遠居住執(zhí)業(yè)、過戶……毫無言論"。〔36〕又見之于江南"田面加絕文契"契有記載："自絕以后無找無贖"。這些記載既說明客觀上還存在有找、有贖的現(xiàn)象，也說明不準找、贖的規(guī)定已經(jīng)存在。

以上這些永佃制之中包含的因素在永租制之中都有蹤跡，它們都是永佃制與永租制之間臨界面的組成部分。

尤其應當引起我們注意的是開埠以前江南地區(qū)永佃制之下已經(jīng)存在著土地租賃權（即田面權、使用權）的買賣活動，既有土地租賃權的絕賣，又有土地所有權的絕賣。為了更清楚地了解實情，下面列出兩份性質完全不同的"絕賣"契?！?7〕

（A）田底權絕賣文契：

立永遠割藤杜絕賣田底文契XXX為因正用，憑中XXX、XXX等，

今將祖遺坐落XX邑XX都XX圖X字圩內第X丘官則田X畝X分X厘X毫

正，減實額租米X石X斗升X合，力米在外，情愿議絕賣與XXX

處管業(yè)收租，三面言明，議得時價XXXX正，當日一并收足，

并無準折除扣，亦無重疊交易，如有門房上下有分人等爭執(zhí)

，出產(chǎn)人理直，與得業(yè)者無干。僅遵憲例，一契書絕，無贖

無加，永為X氏世產(chǎn)，漕糧隨產(chǎn)過戶辦賦。此系兩愿，各無異

言，恐后無憑，立此永遠割藤杜絕賣田底文契存照。

立永遠割藤杜絕賣田底

人XXX

XXX

X年X月X日

（B）田面加絕文契：

立加絕田面文契，XXX因前于XX年間，曾將自己坐落XX縣X保

X圖X宇圩內田面XX畝X分X厘X毫，應納XX倉額或實租米X石正

，憑中XXX活頂與XXX名下，得過時值銀通足錢XX千文正。今

因需用情愿?，覚懊加绝价通组澁XX文正，當日一并收足

，不另立收據(jù)。自絕之后，無找無贖，任憑永遠耕種完租。

此田面的系自己絕業(yè)，毫無枝節(jié)爭端，如有等情，賣主理直，

與買主無干。此系兩相允恰，各無反悔。欲后有憑，立此加

絕田面文契存照。

計開四至各項詳載原契，所執(zhí)副契隨即交出。

立加絕田面文契XXXXXX

X年X月X日

見絕XXX中證XXX

保正XXXXXX以上兩契之共同點在于它們都是絕賣契。

以上兩契之不同點主要有以下點：

（甲）買賣雙方的身份不同：

（A）契買賣雙方都是土地所有權人--地主。

（B）契買賣雙方都是土地使用者--佃租人，或稱為佃農(nóng)。

（乙）買賣的內容不同：

（A）契買賣的是土地所有權（田底權）。

（B）契買賣的是土地使用權（田面權）。

（丙）買主所得到的權利形態(tài)不同：

（A）契買主所得到的是："管業(yè)收租"。

（B）契買主所得到的是："任憑永遠耕種完租"。

（?。┵I主所保存的契證不同：

（A）契買主所保存的是"永遠割藤杜絕賣田文契"即"正契"。

（B）契買主所保存的是"副契"（所執(zhí)副契隨即交出）。

（B契為副契，正契保存在地主手中，所租土地的四至僅在正契中標明。）

開埠以前土地使用權的絕賣契約之存在，說明明、清以來物權的分離現(xiàn)象在中國江南已經(jīng)有了相當?shù)陌l(fā)展。同時，也說明了"絕賣"并不完全等于土地所有權的轉讓，"絕賣"在開埠以前的中國江南永佃制之下，也可以是土地使用權的轉讓。恰恰是這一點，更應當被認為是永佃制與永租制相互吻合的臨界面。

上述相互吻合的臨界面存在于永佃制與永租制之間，這就充分說明了認為永租制源于中國江南傳統(tǒng)的永佃制，這一說法是有充分根據(jù)的。但是我們又不能忽視，在永租制的一系列制度之中，還有不少因素是永佃制之中所找不到的。這就要求我們從其他方面去考察它們的淵源了。

3."劃定界址"，只準在界址以內租賃土地的規(guī)定，在很大程度上源于"廣州模式"。

在馬士（H.P.Morse）的《中華帝國對外關系史》（TheInternationalRelationsofTheChineseEmpire）一書中，根據(jù)亨德《廣州番鬼錄》等著作提供的資料，記述了廣州一口通商時代的情況如下：

"外商們住在商館里……每個商館都有幾橫排樓房……各商館占的空地都很有限，連花園和運動場在內，長約一千一百英尺，一般深度約七百英尺；但是，每個商館的房屋設備卻都很寬敞，一個商館的普通深度達四百英尺以上，房屋正面平均約八十五英尺。"除了商館的房屋以外，每"六家商館前面居中有一片廣場，長寬約為五百英尺乘三百英尺。"只是，這些商館的房地產(chǎn)都是"中國行商的財產(chǎn)，全部或局部租給外商"。外商僅租房屋，與土地不發(fā)生關系。"他們被禁止走進氣味難聞的街道"，但是，允許他們"每月三天結伴前往……隔江一哩左右的幾個花園。另外，對住在商館的外商還有一些規(guī)章，與本題有關的有：婦女不得帶進廣州居住，外國人不得在江中劃船取樂，外商在做完買賣以后，或在年終以前必須回船或回澳門居住，等等?！?8〕

1842-1843年，中英虎門談判期間，中方代表一再強調以上各點，最后，關于婦女不準入城居住以及在規(guī)定時間以外，外商必須離開廣州等規(guī)定被取消了，而"劃定界址"在界址以內才允許租地之條件則寫入了第一次《土地章程》，成為永租制制度體系中的重要組成部分。這就說明了開埠前廣州一口通商時代，廣州處理外商房屋、土地問題的模式，也是永租制淵源的一個方面。

4.英國本土的一系列土地制度及相關的觀念與永租制及其相關的觀念之間，也存在著相吻合的界面。

第一，表現(xiàn)在當時英國實際上不僅將本國國土視為以英國國王為代表的國家土地，即使對她所占領的殖民地的土地，也一概實行以英國國王為代表的國家土地所有制。如：1763年10月7日，英國國王喬治三世就美國的土地問題公告稱："我鄭重宣布，國王的意志就是這樣：無論現(xiàn)在和將來……發(fā)自西部和西北部而注入大海的各河源以西的一切土地和領土都應保留在我的主權之下……。"〔39〕又如：1843年英國宣布占領香港以后，就宣告香港已"變成英國國主領土。"〔40〕再如：1858年11月1日英國維多利亞女王對印度文告稱："朕茲決定接收……印度地域為……朕現(xiàn)今所有的領土……。"〔41〕

第二，英國對于其國家所有的土地同樣也實行"只租不賣"的政策。如：1763年在美國宣布土地屬于英國國王所有的同時，又宣布：禁止"購買任何土地"〔42〕；又如：1843年在宣布香港領土為英國國王所有的同時，向剛任命為香港總督的璞鼎查發(fā)出訓令："女王陛下政府提醒你不要把土地的任何部分作永久的讓與。寧愿人們向國主租地。"而且，對哪些土地不準出租作了明確的規(guī)定?！?3〕

以上兩項事實存在的意義，首先在于它們證實了三十年代至今以來，關于鴉片戰(zhàn)爭以后為什么在通商五口實行永租制的解釋是無法立足的。

三十年代以來，對上述問題的解釋是：由于中國有"普天之下，莫非王土"的觀念，所以不允許外人購買土地；以及，由于中國人不明白公、私法的區(qū)別，把公法上的領土管理權與私法上的土地所有權混為一談，所以，不準買地，只準租地。

由于歷史事實是英國自身也有以國王為代表的土地國家所有制，以及國家土地"只租不賣"的政策。只能說明所謂"公法上的領土管理權"與"私法上的土地所有權"這一概念上的區(qū)別，在十九世紀四、五十年代根本還沒有成為國際通行的觀念。進而說明本世紀三十年代，康提尼、裘惜司等人，完全是在用二十世紀三十年代的觀念分析將近一百年以前的客觀事物。這就違背了歷史科學的基本要求了。如果，對1840年前后的中國政府可以用一百年以后的國際法觀念加以評論，那么對英國政府也應當一視同仁，所以，英國也不應當宣布土地歸國王為代表的國家所有，也不應當宣布英國及其殖民地的土地"只租不賣"了。有道是"己所勿欲，勿施于人"，裘惜司等人的說法不是很有一點持強凌弱之嫌了嗎？

以上兩項史實存在的另一項重要意義在于，它們恰恰證明了十九世紀四十年代所謂"公法上的國家對土地的管轄權"與"私法上的土地所有權"的概念上的區(qū)別并沒有成為國際公認的觀念。所以，中、英兩國政府在土地問題上，恰恰在"以國主為代表的國家所有"，以及"國家所有的土地對外一概只租不賣"這兩點上存有相互吻合的觀念。所以，英國政府的這種觀念也不能排除在永租制淵源的范疇之外。

第三，永租制的"永"與當時英國及西方房地產(chǎn)市場的實際操作模式有其嚙合之處。

永租制的"永"作為租賃期限，與當時英國及西方土地租賃期限確實有著天壤之別。

據(jù)1832年英國《改革法案》規(guī)定，英國本土上土地租賃的期限有"二十年"與"六十年"兩種。又根據(jù)1857年英國銀行法特別委員會"年度報告"稱，西方其他地區(qū)土地租賃期限大多為九十九年。從租賃期限上講，它們都屬于有限期的租賃，而永租制之下的"永遠租賃"則為無限期的租賃，兩者有著天壤之別。這是鴉片戰(zhàn)爭以后，英國殖民主義者通過《南京條約》、《虎門條約》等不平等條約攫取的特權之具體表現(xiàn)。然而，由于下列三點史實，"永"又顯示出它具有某些特定的內涵與當時英國及西方房地產(chǎn)市場的實際操作模式有著相互嚙合之處。

（A）以土地自然升值，從加速租賃權的周轉之中獲取高額利潤。這是當時英國及西方房地產(chǎn)市場上的實際操作模式。他們的所謂"二十年"、"六十年"或"九十九年"期限，無非是為了保障土地承租人取得上述利益。

在資本主義市場經(jīng)濟條件下，土地有兩重屬性：一是作為"消費基金"，二是作為一種投資，即"固定資本"。在當時西方絕大多數(shù)土地租賃活動，都是作為一種投資活動，租地人更注重于加速這種"固定資本"的周轉，即隨著土地的自然升值，自由地、迅速地實現(xiàn)這種租賃權的轉移，以獲取高額利潤?！?4〕這一情況，在1857年英國銀行法制特別委員會"年度報告"對當時英國房地產(chǎn)業(yè)中的土地租賃活動所作的詳細分析中得到了充分的證實。這個"報告"展示了當時土地市場的一系列活動狀況：

（a）土地租賃和租地造屋："建筑業(yè)主只是在例外的情況下才為個別私人定造房屋。他的職業(yè)是為城市建筑整排的房屋或市區(qū)。"因此，"他必須購買（也就是大陸上所說的，通常以九十九年為期的租用）大塊地皮，在上面建筑一、二百棟房屋……。"

（b）房地產(chǎn)抵押："建筑承包商"所需要的資本往往"超出他本人的財產(chǎn)二十倍到五十倍，這筆基金用抵押的辦法借來。"

（c）級差地租："建筑本身的利潤是極小的，建筑業(yè)主的主要利潤是通過提高地租，巧妙地選擇和利用建筑地點而取得的。"

（d）地契買賣："城市土地的所有權證書每天都可以易手，它們的所有者甚至可以在國外出售這種證書而獲得利潤?！?5〕"

對于當時進入上海及其他通商口岸城市的各主要洋行而言，在上述西方房地產(chǎn)投資市場操作方面都是行家里手。對于他們而言，無論是英國的"二十年"、"六十年"，還是西方的"九十九年"之期限，與永租制之下的"永遠"租賃，本質上講，目標都是為了排除對租地人自由地、迅速地轉移租賃權的干涉。因此，在這里，同樣出現(xiàn)了形式上的"永"與實際上的"非永"并存的現(xiàn)象。正是在這一點上，表現(xiàn)出永租制與西方土地市場操作上存在嚙合之處。

（B）永租制的若干規(guī)章在承認中國以皇帝為代表的國家土地所有權的前提下，排除了來自中國傳統(tǒng)土地制度下對土地使用權自由轉讓的各種干涉。

對于英國或西方土地承租人而言，要達到自由地、迅速地轉移租賃權，其阻礙并不單純來自租賃期限的長短。那是因為明清以來，中國傳統(tǒng)土地制度之下，物權的分解已經(jīng)十分明顯，土地所有制之中明顯地存在著物權的多層次特征。它包含的層次有：國家控制權（以皇帝為代表的國家最高控制權、各級官吏的分級控制權）；族權（家庭分割權、家庭優(yōu)先轉讓權）；地方勢力干涉權（地保、圖董等地方勢力對土地經(jīng)界的確認權、鄰里優(yōu)先轉讓權）；地主的田底權（即所有權）；租地人的田面權（使用權）等等。〔46〕

上述物權的多層次狀態(tài)對于土地租賃者自由地、迅速地轉移租賃權有著極大的阻力。永租制的一系列規(guī)章，一方面以承認中、英條約規(guī)定的在"劃定界址"內租地、以規(guī)定期限內向官方規(guī)定的銀號交納年租等規(guī)章，承認以皇帝為代表的中國國家對土地的所有權。同時，以"不準該業(yè)戶自討退地"、"原業(yè)戶"對租地外人如何使用土地"盡無干涉"、允許在有約國外人之間將所租土地"全行轉租別家或將本面基地分租與人"、外國租地人申請租地以及勘丈、劃界、發(fā)契等手續(xù)都有外國領事插手辦理，等等?！?7〕當然，更加以與永租制同時存在的所謂領事裁判權的保護。從而排除了原業(yè)主的所有權，也排除了原先多層次物權之中，其他各層次的干涉。很顯然，這些條款與永租制的"永遠"租賃期一樣，同西方房地產(chǎn)市場操作模式相嚙合。

總之，中、英雙方在關于永租制規(guī)章的談判過程中，來自于璞鼎查、巴富爾、麥華陀等人的，英國本土的土地國家所有的觀念、英國自身的國家土地對外"只租不賣"的觀念，以及西方房地產(chǎn)市場操作模式等等的影響是十分明顯的。因此，不應當將它們排除在永租制淵源以外。

5.英國在印度占取土地的經(jīng)驗也是永租制淵源的重要組成部分。

十九世紀中葉，整個國際社會還處于殖民主義時代。中國與印度都處于西方殖民主義者在遠東擴張殖民統(tǒng)治的戰(zhàn)略范疇之內。更加以中、印兩國有著一系列相似的特征，因此，當英國殖民主義者入侵中國之際，十分重視他們在印度所取得的經(jīng)驗。在通商口岸占取土地的問題上當然也存在這一特征。

第一，吸取印度的經(jīng)驗是當時英國政府對璞鼎查等人的明確指令。

璞鼎查從1830年開始就在英國駐印度的軍隊服役，1840年前后已經(jīng)晉升為陸軍少將并已受封為爵士。當時英國外交大臣巴麥尊等認為他"一向熟悉亞洲人的性格，也慣于應付東方人"，深信他是處理東方殖民地問題的"一個能手"?！?8〕這僅僅是問題的一個方面。更重要的是，英國政府在給璞鼎查的一系列訓令中，明確指示，他必須尊重當時英國駐印度總督的相關意見。1841年5月31日，巴麥尊給璞鼎查的訓令中明確指示：在中國調派"海陸軍兵力"，必須經(jīng)"印度總督認可"；同一訓令中又指示，"你應盡早把你要寄呈外交大臣的一切公文謄本遞交印度總督。如果你接奉印度總督對你所負責處理的事務的任何建議或批評，你都要予以適當?shù)淖⒁狻?同年，6月15日又指示："女王陛下政府經(jīng)過各方面的考量"，認為"你在前往中國的途中親自去和奧克蘭勛爵（英國駐印度總督--引者）交換意見，對于奧克蘭勛爵為你所要處理的種種事務表示的意見……加以適當?shù)闹匾暋?"因為，他能根據(jù)他的地方性知識，給你以有價值的建議。"1841年12月2日，新任外交大臣阿伯丁伯爵也訓令指出："你在談判中"應隨時將"各種意見通知印度總督。"這就從根本上決定了中、英談判過程中無論在哪一方面的政策上（包括土地問題）都不可能不受印度模式的影響。〔49〕

第二，英國根據(jù)印度早期的重要經(jīng)驗，為永租制的建立確定了政策框架：在立足未定的條件之下，首先在占取小塊殖民地的同時，必須在沿海城市設法取得若干居留地。

從1608年英國東印度公司的第一支武裝船隊到達印度，到1858年英國維多利亞女王文告宣布："朕茲決定接收印度……現(xiàn)今所有的領土"，前后258年之間，英國對印度土地之占取方式，大體上有三個階段的變化。

1608-1740年間，利用各種矛盾，以不同方式取得若干沿海城市內的居留地，同時設法取得個別的小塊殖民地。

1740-1823年間通過利用印度莫臥爾帝國貼木耳王朝與各邦之間、印度各邦與法國之間的矛盾、沖突，以及直接與法國的爭奪戰(zhàn)，攫取更多的殖民地并擴大在沿海各地的居留地。

1823-1858年間，通過對印度錫克部落、馬拉塔邦等發(fā)動一系列戰(zhàn)爭，直接地占領整個印度。

英國對華發(fā)動鴉片戰(zhàn)爭以后，在土地問題上采取的政策，基本上源于早期在印度的經(jīng)驗。

1608-1698年間，英國在印度并未直接去占領大片土地以建立英屬殖民地。而是首先取得小塊殖民基地，同時，在若干沿海城市取得居留地建立商館，以便徐圖發(fā)展。

1608年，英國東印度公司霍金斯船長率武裝船隊到達印度之時，莫臥爾帝國貼木爾王朝還處于強盛時期，但是，帝國內部各邦仍處于割據(jù)狀態(tài)，更加以葡萄牙、荷蘭、西班牙等國已在印度沿海展開殖民主義活動，相互間正在展開激烈的爭奪。英國殖民主義者在未能站穩(wěn)腳根之際，只能利用印度與葡萄牙、荷蘭、西班牙等老牌殖民主義者之間的矛盾，利用老牌殖民主義者之間的矛盾，以及印度各邦與帖木爾王朝之間的矛盾，從中漁利。1611年，首先在印度東南沿海高康王國，以支持他們對付荷蘭為條件，在重要港口馬蘇利塔姆獲得第一塊土地建立了第一個商館。這以后到1698年為止，先后以軍事援助的方式，或是索取、或出價購買了15處居留地，另外，在1661年，以軍事支援葡萄牙打擊荷蘭為條件，訂立《英葡協(xié)定》，由葡萄牙將已經(jīng)占有的殖民地--孟買贈送給英王查理，成為英國在印度取得的第一塊殖民地。〔50〕

現(xiàn)在，我們回過頭來看一下前文所引的1840年2月20日，"巴麥尊子爵致中國皇帝欽命宰相書"以及同一天發(fā)出的"巴麥尊子爵致奉命與中國政府交涉的全權公使（懿律海軍少將和義律太佐）函"。前者只提了割讓島嶼，后者則在命令他們必須取得島嶼之割讓的同時，提出了可以設法取得英國人在通商口岸"自由和不受限制"的土地權利代替某島嶼之割讓。顯然，是由于當時對戰(zhàn)爭的前景尚無把握，以及對中國政府的意向不明。但是，一年多以后，當英國在軍事上得手以后，在1841年5月31日"巴麥尊致亨利·璞鼎查爵士函"之中，又進一步提出，"英國臣民居住該沿海各主替。"即既要取得香港作為殖民地，又要在中國沿海城市取得英國商人的居留地?！?1〕

英國政府在鴉片戰(zhàn)爭中先后提出的土地要求，以及隨機進逼勒索的方式，顯然與英國早期在印度占取土地的策略完全吻合，這就揭示了英國對于在華土地問題的整個政策是以印度模式為參照體系的。這是永租制產(chǎn)生的重要基礎。

第三，承認中國多層次封建土地所有關系之中的某一層次（以皇帝為代表的國家）土地所有權，同時，排除了其他層次的權力。以形成適應于西方所謂"單一的排他性的土地所有權"的格局。永租制的一系列規(guī)章的這一特殊的內函，與英國政府在印度的政策完全相同。

永租制的"永"除了以"永遠"表達為租賃沒有期限以外，如果進一步將它與永租制的一系列制度聯(lián)系在一起考察，可以看到它的另一重要內涵。

這一問題必須從明、清之際，我國東南沿海南區(qū)土地所有制所表現(xiàn)出來的"物權"的分解狀況著手進行考察。本世紀三十年代，從裘惜司、康體尼到所謂《費唐法官考察上海公共租界報告》都引用過中國《詩經(jīng)》中的所謂"普天之下，莫非王土"，并以此作為中國政府不允許外國人買地的主要依據(jù)。事實上這是由于當時對中國封建社會土地制度的演變尚缺乏深入研究造成的誤解。自從本世紀五十年代，我國歷史學界對我國封建社會土地制度進行廣泛深入討論以來，早已否定了一成不變地把以皇權為代表的單一的土地國家所有制貫穿于整個封建社會的觀點，從國際著名的經(jīng)濟史學家陳守實，到近年來涌現(xiàn)出來的不少著名學者，如：楊國楨、傅依凌、趙儷生等，在他們的一系列著作中，已經(jīng)充分地論證了明、清以來我國土地制度的演變，特別是分析了江南地區(qū)土地關系變化過程中出現(xiàn)的"物權"分解的狀況。這里由于篇幅關系不具體展開分析，僅將他們研究的基本成果作簡單的介紹如下：明、清以來，我國（特別是江南地區(qū)）封建土地制度之下，實際土地關系發(fā)生了十分深刻的變化，出現(xiàn)了相當明顯的"物權"分解，即所謂"多層次的封建土地所有制。"具體地分析，大致有以下六個層次：以皇帝為代表的國家土地所有權、各級封建官吏的控制權、地方封建勢力（如：地保、圖董等）對土地的控制權、封建家庭的干涉權（如：分割權、優(yōu)先轉讓權、繼承權等）、地主的土地所有權（也稱田底權）、佃農(nóng)的租佃權（也稱田面權）。當然，各地條件不同，以上各種權力關系表現(xiàn)形態(tài)也各不相同。然而"物權"的分化則是基本事實。這種多層次的土地所有制權利關系，與近代資本主義商品經(jīng)濟條件下的所謂"絕對的、排他性的土地所有權"相比，有很大的差異，前者相對而言不利于資本主義土地市場的形成與發(fā)展?！?2〕

永租制的一系列制度之中，首先以承認由中國政府"劃定界址"才允許外人租地，承認官方對租地的申請、勘丈、審核權，規(guī)定必須按時提前向官方指定的銀號交付年租，規(guī)定由中國政府簽發(fā)道契為有效的土地契證，等等條件。在道契英文本上明確寫上了外國人在通商口岸城市的身份是："Renters"--"租地人"，他所提出的申請內容是"toRentalotofLand"--"申請租一塊土地"，租地人得到的權利是"……asthetenureofGroundbyForeigners……"即"外國租地人具有土地使用權……"同時，明確寫上"……underTreatywithinthelimitssetapartfortheirlocation,issuchthatnoProprietorcanclainanunlimitedorunconditionalpropietaryright……"即"……在界內（他）所得的權利是這樣的，即沒有土地所有權人所擁有的無限制的、無條件的權利……。"〔53〕從而，承認了中國國家土地所有權。

永租制的另一些內容，如：中國原業(yè)主不準自討退地、外國人租下土地以后如何使用土地原中國業(yè)主不得干涉、租界之內的土地不準轉租給中國人等條款，則明顯地阻斷了中國人在租界以內繼續(xù)取得土地所有權及使用權（以后雖然可以用掛號道契方式取得土地，實際上是外商權力的附著物）。又如：外國人租地申請、勘丈、審核、發(fā)證等手續(xù)，都要由外國領事參與，而中國政府方面，則僅限于江南海關監(jiān)督暨蘇松太道派員會同辦理，這樣，就把縣以下地方勢力對土地的控制權排除在外了。另外還有相應的領事裁判權作為保障。總之，永租制的一系列規(guī)章，在承認單一的中國國家土地所有權的前提下，有效地把原先多層次的土地所有關系之中的其他各種"物權"排除在外了。

這一點恰恰是英國在印度處理土地問題的重要經(jīng)驗之一。

前文講述的英國在十九世紀初以前所取得的殖民地、居留地，并不是像他們在新西蘭等地那樣，將當?shù)赝林用袢口s走，直接以軍事手段占領土地?！?4〕而是暫時保留了印度原先的領主制，以取得在當時復雜局面下英國勢力的相對穩(wěn)定。但是，同時又根據(jù)不同地區(qū)的不同傳統(tǒng)，分別推行了所謂柴明達爾制、萊脫瓦爾制和馬哈爾瓦爾制。

柴明達爾制形式上保留原先土著貴族柴明達爾的領主地位，以及他（們）對土地的所有權。但是，柴明達爾必須按照規(guī)定的數(shù)額向英國殖民當局交納高額的稅收。

萊脫瓦爾制是保留原先的村社，保留原先村社農(nóng)民（萊脫）對土地的所有權，但是，必須在英國專員的監(jiān)督之下由若干"萊脫"組成村社的核心，并承擔起向英國殖民當局定期交納稅收的責任。

馬哈爾瓦爾制主要在印度北部偏遠的地區(qū)推行，實際內容與柴明達爾制類同。這種制度較早地趨向于和柴明達爾制類同了。

以上三種土地制度共同的核心內容，是在原先印度封建多層次土地所有關系的基礎上，只承認其中一種所有權，同時則排除了其他層次的所有關系，以造成與西方資本主義條件下的所謂"單一的排他性的土地所有權"相適應的制度，從而，有利于英國殖民當局稅收管理。（筆者自加重點號）十九世紀初開始，進一步以不斷提高土地稅的方式，迫使他們破產(chǎn)并以拍賣方式將土地轉移到外商手中。〔55〕

我們講印度模式也是永租制淵源的重要因素之一，關鍵就在這一點上。綜上所述，中國（江南）傳統(tǒng)土地制度--永佃制的某些因素，開埠前外國人在廣州與城市房地產(chǎn)的關系--"廣州模式"之中的某些因素、英國本土及西方土地制度與當時房地產(chǎn)市場操作模式中的某些因素、英國在印度早期的關于土地問題的政策之中的某些因素，應當說都在永租制淵源的范疇之中。所以，我們在對永租制淵源作全面考察之后得出的結論是：永租制淵源具有十分復雜的多元結構。

一個開放了的城市（國家、地區(qū)），無論是被迫開放還是自動開放，適應于新的國內、外環(huán)境而制訂新的制度時，既不可能，也不應該完全依據(jù)它們原先的制度模式去加以定位。同時，對于后發(fā)國家、地區(qū)而言，在自動開放的條件下，必須在牢固掌握主權的前提下，以國內、外各種力量的平衡為基點，以平等互利為原則，為制訂新型的制度科學地加以分析、定位。這是對近代中國特定的永租制淵源考察給我們的歷史啟示。

注釋：

〔1〕《上海公共租界史稿》上海人民出版社，1980年版，第199頁、205頁。

〔2〕《上海研究論叢》第二輯，上海社會科學院出版社，1989年版，第162頁。

〔3〕〔5〕《中國租界史》上海社會科學院出版社，1991年版，第86-89頁。

〔4〕《上海公共租界史稿》上海人民出版社，1980年版，第199頁、205頁。

〔6〕馬士：《中華帝國對外關系史》三聯(lián)書店，1957年版，第697-703頁。

〔7〕同上書，第709-710頁。

〔8〕《籌辦夷務始末》道光朝，第一冊，第405、412頁。

〔9〕〔10〕馬士：《中華帝國對外關系史》第746頁，748頁。

〔11〕〔13〕〔14〕《籌辦夷務始末》，道光朝，第五冊，第2263頁、2277頁。

〔12〕王鐵崖：《中外舊約章匯編》第一輯，第31頁。

〔15〕轉引自湯志均主編：《近代上海大事記》上海辭書出版社，1989年版，第13頁。

〔16〕《籌辦夷務始末》道光朝，第五冊，第2539頁、第2682頁、第2741頁。

〔17〕《籌辦夷務始末》道光朝，第五冊，第2539頁、第2682頁、第2741頁。

〔18〕〔19〕黃月波：《中外條約匯編》商務印書館1936年版第124頁、第74頁。

〔20〕〔24〕據(jù)上海房地產(chǎn)管理局檔案館藏，道契檔案，英冊第1-60號道契。

〔21〕轉引自《上海房地產(chǎn)志通訊》載，英國國家檔案館藏，第一次《土地章程》原本

〔22〕〔25〕據(jù)上海房地產(chǎn)管理局檔案館藏，英冊1-60號道契檔案之契文。

〔23〕〔24〕轉引自《上海房地產(chǎn)志通訊》載，英國國家檔案館藏第一次《土地章程》原本。

〔26〕［明］顧清著：《傍秋亭雜記》卷上（上海川沙顧炳權先生藏書）。

〔27〕《林文忠公政書》中國書店，1991年版，第18-20頁。

〔28〕轉引自周一良主編：《世界通史資料選輯》（中古）商務印書館，1974年版第117頁。

〔29〕郭守田主編：《世界通史資料選輯》，商務，1974年版，第178、377頁。

〔30〕《溫斯坦萊文選》商務印書館，1965年版，第53-57頁。

〔31〕蔣湘澤主編：《世界通史資料選輯》，商務，1964年版，第189-190頁。

〔32〕《馬克思恩格斯全集》第24卷，人民出版社，1972年版第14、235、394頁。

〔33〕據(jù)第一次《土地章程》及道契檔案。

〔34〕〔35〕轉引自傅依凌：《明清封建土地所有制論綱》上海人民出版社，1992年版，第84、103頁。

〔36〕無錫市歷史博物館提供，該館館藏明清土地檔案。

〔37〕楊國楨：《明清土地契約文書研究》人民出版社，1988年版，第160-162頁。

〔38〕〔40〕〔43〕馬士：《中華帝國對外關系史》第81-84頁；第759-761頁。

〔39〕〔41〕〔42〕蔣湘澤：《世界通史資料選輯》第85頁、第382-383頁。

〔44〕《馬克思恩格斯全集》第24卷，第235頁、第394頁。

〔45〕轉引自《馬克思恩格斯全集》第24卷，260-261頁。

〔46〕參閱楊國楨《明清土地契約文書研究》、傅依凌《明清封建土地所有制論綱》。

〔47〕參考第一次《土地章程》及道契檔案。

〔48〕轉引自馬士《中華帝國對外關系史》，第357頁。

〔49〕轉引自馬士《中華帝國對外關系史》，第746-748頁、第752-753頁。

〔50〕馬宗達（R.C.Majumdor）、賴喬杜里（H.C.Raychaudhuri）、卡利金卡爾·達塔（K.Dtta）合著《高級印度史》下卷，商務印書館，1986年版，第683-686頁。

〔51〕"巴麥尊子爵致亨利·璞鼎查爵士函"（第16號），轉引自馬士《中華帝國對外關系史》，第745-751頁。

〔52〕請參閱：南開大學歷史系中國古代史教研組編《中國封建社會土地所有制形式問題討論集》三聯(lián)書店，1962年版；楊國楨《明、清土地契約文書研究》人民出版社，1988年版；趙儷生《中國土地制度史》，齊魯書社，1984年版；傅依凌《明、清封建土地所有制論綱》，上海人民出版社，1992年版等著作。

〔53〕上海市歷史博物館藏道契檔案，英冊道契第3號英文本原件。

〔54〕新西蘭鍬克·斯考特《消滅毛利人》，轉引自《世界通史資料選編》（近代部分）第300-302頁。

〔55〕參閱（日）中村哲著《近代東亞經(jīng)濟的發(fā)展和世界市場》，商務印書館1994年版。＊