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一、物業(yè)稅概述

物業(yè)稅，是指對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款，是國(guó)際上常用的地方政府收入來源之一。各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的稅收課征一般是在房地產(chǎn)的取得、流轉(zhuǎn)、保有三個(gè)環(huán)節(jié)，其中，取得環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)取得、房地產(chǎn)開發(fā)等；流轉(zhuǎn)主要是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、分析家產(chǎn)等；保有指持續(xù)地持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。物業(yè)稅是對(duì)財(cái)富存量的課稅，主要發(fā)生在財(cái)產(chǎn)的保有階段。目前，世界上大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，依據(jù)國(guó)際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國(guó)家財(cái)政的重要來源。

物業(yè)稅具有以下特征：第一，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，其以財(cái)產(chǎn)的持有為課稅前提，以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。第二，物業(yè)稅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)課征的經(jīng)常稅。第三，物業(yè)稅是房地合一的稅收，物業(yè)稅的征收不僅針對(duì)建筑物，還針對(duì)建筑物附著的土地。

我國(guó)官方2003年首次提及“物業(yè)稅”這一概念。2003年中共中央十六屆三中全會(huì)在《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！?005年4月七部委聯(lián)合《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》提及充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段充分調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)；2006年我國(guó)在北京、深圳、重慶、南京等六城市開展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作。中國(guó)高層的一系列舉措，為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了有利契機(jī)。目前，有的學(xué)者建議結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況，把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅合并為物業(yè)稅，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收。

二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制（包括相關(guān)行政收費(fèi)）存在諸多問題，其現(xiàn)狀可大致概括為如下幾個(gè)方面：

(一)稅費(fèi)項(xiàng)目繁多

依我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及不動(dòng)產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)稅、建安營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅和房地產(chǎn)所得稅等十種。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅目已經(jīng)達(dá)到上述十種，此外，還存在著各種各樣的房地產(chǎn)行政性收費(fèi)，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營(yíng)、交易、過戶以及日常管理環(huán)節(jié)收取的多種費(fèi)用。毫不諱言，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)存在著稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、稅基重疊、重收，結(jié)構(gòu)不合理和管理缺位等諸多問題，直接加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，也限制了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的正常擴(kuò)張，造成土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。

(二)房地產(chǎn)稅制“重交易輕保有”

我國(guó)現(xiàn)行稅制具有“重交易輕保有”的特點(diǎn)，即在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少、稅收優(yōu)惠范圍大、稅負(fù)輕，使得房地產(chǎn)保有者在低成本條件下可長(zhǎng)期持有其土地和房產(chǎn)以等待價(jià)格上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)閑置。這也是造成部分城市房?jī)r(jià)居高不下和房地產(chǎn)泡沫的原因。據(jù)相關(guān)資料顯示，目前我國(guó)全國(guó)商品房的空置率高達(dá)20%，是美國(guó)的4倍，香港的8倍，超過國(guó)際警戒線的2.5倍。

(三)房地產(chǎn)評(píng)估制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收流失嚴(yán)重

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估制度才剛剛建立，無論是評(píng)估規(guī)范，還是評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)都難以適應(yīng)稅收征管的需要。加之房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門配合不得力，造成稅基侵蝕，稅收流失嚴(yán)重。稅收的流失，減少了國(guó)家財(cái)政收入，也就變相削弱了國(guó)家投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、社會(huì)保障等方面的能力。

三、我國(guó)開征物業(yè)稅的必要性

開征物業(yè)稅有無必要，換個(gè)角度講，就是要看開征物業(yè)稅能否解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的上述問題和房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等領(lǐng)域存在的諸多其他問題。如果開征物業(yè)稅可以解決上述這些問題，并且不會(huì)造成其他更大的問題，那么，開征物業(yè)稅就是可行的，也是必要的。一般而言，在我國(guó)現(xiàn)階段開征物業(yè)稅的必要性可大致歸納為如下幾個(gè)方面：

(一)避免重復(fù)征稅現(xiàn)象

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅收狀況表明，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)項(xiàng)目繁多，重復(fù)征稅嚴(yán)重，造成開發(fā)商負(fù)擔(dān)過重，而開發(fā)商則將這些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。在現(xiàn)行極為復(fù)雜的房地產(chǎn)稅費(fèi)體制中，有些是重復(fù)征收，有些是不合理的，有些則純粹是亂收費(fèi)。開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，將使現(xiàn)在這種現(xiàn)象得到一定改觀，并且可以降低稅收征管成本。重復(fù)征稅有違社會(huì)公平，從這個(gè)意義上講，開征物業(yè)稅也可以保障社會(huì)公平在房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)。

(二)降低商品房?jī)r(jià)格

目前我國(guó)實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地“批租”制度，開發(fā)商必須一次性支付土地出讓金和大部分稅費(fèi)才能獲得一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，巨大的開發(fā)成本加大了開發(fā)商的籌資風(fēng)險(xiǎn)，而開發(fā)商則以高房?jī)r(jià)的形式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。物業(yè)稅的開征將改變?cè)械捏w制，把開發(fā)商為消費(fèi)者代繳的部分稅費(fèi)分期由業(yè)主繳納，從而大幅度地?cái)D出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，降低開發(fā)商的開發(fā)成本，進(jìn)而降低房屋成本，房?jī)r(jià)也自然會(huì)相應(yīng)降低。合理降低商品房?jī)r(jià)格是各大城市政府亟待解決的問題，物業(yè)稅的開征將是解決這一問題的一劑良藥。

(三)遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為

在目前我國(guó)不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，投機(jī)行為掩蓋了真實(shí)的市場(chǎng)需求，從而導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，促使房?jī)r(jià)飆升，增加了實(shí)際需求者的購房成本，造成了中低收入階層因高房?jī)r(jià)無力購買住房，而高收入階層和地產(chǎn)投機(jī)商則囤積大量閑置房產(chǎn)從中獲暴利。開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為，而且由于房地產(chǎn)保有階段的成本增加，也抑制“炒樓”者的積極性。因此，開征物業(yè)稅將有利于限制房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高房地產(chǎn)資源的利用效率。

(四)優(yōu)化資源配置

在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，對(duì)房產(chǎn)保有的稅負(fù)是較輕的。雖然現(xiàn)行法律規(guī)定業(yè)主要按出租房產(chǎn)租金或房產(chǎn)凈值的一定比例繳納房產(chǎn)稅，但通常情況下業(yè)主在自有房屋出租時(shí)并不到房管局備案，造成房產(chǎn)稅的征收非常困難。我國(guó)對(duì)房產(chǎn)交易過程中的稅收卻是較重的，這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行。這就導(dǎo)致了一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入，而有些急需住房的人卻因房?jī)r(jià)太高而買不起房。要想改變這種畸形資源配置格局，就應(yīng)該在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時(shí)增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù)，以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量，更好地優(yōu)化配置資源。而實(shí)現(xiàn)這一稅收傾向的最好辦法就是開征物業(yè)稅。政府可以制定物業(yè)稅的起征點(diǎn)，并不斷地根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況和一般群眾的生活水平，調(diào)節(jié)物業(yè)稅的起征點(diǎn)。這樣既可以使普通家庭的房產(chǎn)始終處于起征點(diǎn)以下從稅，而免于被征物業(yè)稅，又可以使擁有多套住房或大面積住房的富人階層被征收物業(yè)稅，有利于縮小貧富差距。

(五)調(diào)節(jié)貧富差距

正如上面第四點(diǎn)所言，開征物業(yè)稅可以縮小貧富差距。其實(shí)，從稅收理念上講，財(cái)產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)主旨之一就是要避免富人世代是富人的現(xiàn)象，凸現(xiàn)人與人之間機(jī)會(huì)公平的社會(huì)理念，鼓勵(lì)每個(gè)人都以自己的方式努力致富。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段，物業(yè)稅可以通過對(duì)居住高檔別墅者課以高稅對(duì)居住普通住房者減免賦稅有效促進(jìn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。從這個(gè)意義上講，開征物業(yè)稅可以使我們向?qū)崿F(xiàn)共同富裕的目標(biāo)更進(jìn)一步。

(六)增加財(cái)政收入

我國(guó)土地方面的稅費(fèi)不是根據(jù)土地和價(jià)值計(jì)稅，而是以土地面積即土地的數(shù)量作為計(jì)稅的依據(jù)，因而不能反映土地資產(chǎn)的增值狀況。由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價(jià)值的再分配，財(cái)政收入受到損失。開征物業(yè)稅將增加財(cái)政收入，促進(jìn)社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)論

如上所述，開征物業(yè)稅至少具有：避免重復(fù)征稅現(xiàn)象、降低商品房?jī)r(jià)格、遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為、優(yōu)化資源配置、調(diào)節(jié)貧富差距和增加財(cái)政收入六大積極意義，這也就是開征物業(yè)稅的必要性。正如有的學(xué)者所言，開征物業(yè)稅，不僅有利于各類企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，也有利于解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范等一系列問題，并有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在穩(wěn)定器，較有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。具體而言，開征物業(yè)稅的重要意義可以從以下三個(gè)角度進(jìn)行概括，即：從國(guó)家的角度講，開征物業(yè)稅將有利于增加國(guó)家和地方財(cái)政收入，提高國(guó)家進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實(shí)力，使稅收更好地“取之于民用之于民”。從社會(huì)的角度講，開征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)貧富差距，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，保證社會(huì)穩(wěn)定。從公民個(gè)人的角度講，稅收有利于降低房?jī)r(jià)，同時(shí)抵制不勞而獲，可以使公民“貧者有房住、富者不寄生”，有利于實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值。開征物業(yè)稅，不僅有利于國(guó)家，有利于社會(huì)，也有利于公民個(gè)人。針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我國(guó)在現(xiàn)階段開征物業(yè)稅是必要的。

當(dāng)然，開征物業(yè)稅將涉及房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地出讓金等稅費(fèi)項(xiàng)目的整合，必然涉及地方政府和國(guó)土資源部、建設(shè)部等相關(guān)部門的原有收費(fèi)項(xiàng)目，涉及中央和地方政府之間、部門之間的利益協(xié)調(diào)，還有征點(diǎn)設(shè)計(jì)、免稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率等技術(shù)問題都有待于進(jìn)一步的詳細(xì)論證。并且我們必須注意的是，我國(guó)在開征物業(yè)稅時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持公平為主、兼顧效率的價(jià)值取向。

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摘要：近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展的同時(shí)，也存在著房地產(chǎn)稅收重復(fù)征收、部分城市房?jī)r(jià)大幅飄升等一系列問題。針對(duì)這些問題，有學(xué)者提出了開征物業(yè)稅的建議，十六屆三中全會(huì)也提出了條件具備時(shí)開征物業(yè)稅的構(gòu)想。簡(jiǎn)要介紹物業(yè)稅的基本概念及我國(guó)目前房地產(chǎn)稅制的基本情況，并在此基礎(chǔ)上分析探討開征物業(yè)稅的必要性。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅;房地產(chǎn)稅制;必要性