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房地產(chǎn)測(cè)量結(jié)果是房地產(chǎn)交易活動(dòng)的重要依據(jù)，例如契稅征收、租賃、價(jià)格評(píng)估等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展面積兩算過(guò)程中，對(duì)精確度要求較高，因此屬于一項(xiàng)集技術(shù)和知識(shí)為一體的工作。面積兩算、計(jì)算分?jǐn)偯娣e等工作比較復(fù)雜，易出現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題。近幾年，我國(guó)產(chǎn)權(quán)糾紛逐漸增多，且集中出現(xiàn)在面積分?jǐn)偵希槍?duì)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)量現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬對(duì)房地產(chǎn)面積測(cè)量具有較大影響。本文根據(jù)典型案例，對(duì)這種現(xiàn)狀進(jìn)行分析和探討。

1主要房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛

現(xiàn)階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)測(cè)量出現(xiàn)嚴(yán)重糾紛的主要原因包括兩方面因素，一是人為因素，二是制度因素。其中，人為因素主要是指作為普通消費(fèi)者，很多人根本不知道公攤面積的組成和計(jì)算方法，而開(kāi)發(fā)商則利用這種現(xiàn)狀，將不該由消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)的部分面積強(qiáng)加給消費(fèi)者，因而常常引起糾紛；而針對(duì)制度因素而言，則相對(duì)比較復(fù)雜，根據(jù)多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為主要原因是目前房地產(chǎn)面積測(cè)量原則、測(cè)量方法很難滿足實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸屬劃分需求。

（1）在實(shí)際操作過(guò)程中，往往會(huì)導(dǎo)致實(shí)測(cè)原則和合法原則存在巨大矛盾，這是由于實(shí)測(cè)原則規(guī)定，所有面積測(cè)量數(shù)據(jù)均要以反映客觀實(shí)際為原則，而合法原則則更重視面積測(cè)量客體的真實(shí)性和合法性，且以合同約定為根據(jù)。實(shí)際工作中，很多人為不良因素會(huì)導(dǎo)致實(shí)測(cè)面積與合法面積測(cè)量合法性出現(xiàn)較大差異，導(dǎo)致兩個(gè)實(shí)踐過(guò)程中必須遵守的原則出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾，進(jìn)而容易出現(xiàn)測(cè)量糾紛。

（2）現(xiàn)階段我國(guó)“房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范”（下稱(chēng)“規(guī)范”）比較重視原則性，忽視可操作性需求。國(guó)際上對(duì)房地產(chǎn)公攤面積測(cè)量的相關(guān)規(guī)定為遵循一個(gè)原則，且對(duì)很多具體問(wèn)題沒(méi)有明確規(guī)定和限制。但是，要想準(zhǔn)確計(jì)算公攤面積，則需要以劃定產(chǎn)權(quán)歸屬為前提。在部分比較復(fù)雜的公攤面積關(guān)系中，均存在某種程度的多解性，也就是說(shuō)不確定性，這成為公攤面積測(cè)量糾紛的主要因素。特別是針對(duì)很多現(xiàn)代化結(jié)構(gòu)、布局和功能的建筑物，由于其內(nèi)部關(guān)聯(lián)過(guò)于繁瑣，導(dǎo)致很多公攤面積無(wú)法準(zhǔn)確判斷用途，進(jìn)而發(fā)生測(cè)量糾紛。

2產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量的主要影響

2.1特定使用權(quán)對(duì)公攤面積測(cè)量的影響

以陽(yáng)臺(tái)為例，可分為封閉式陽(yáng)臺(tái)和未封閉式陽(yáng)臺(tái)，按照“規(guī)范”中相關(guān)要求，完全封閉的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)按照自身外圍水平的投影面積進(jìn)行計(jì)算，而未封閉式陽(yáng)臺(tái)則根據(jù)外圍結(jié)構(gòu)投影面積的50％計(jì)算。也就是說(shuō)，兩種類(lèi)型陽(yáng)臺(tái)面積差了一半，使得開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在對(duì)陽(yáng)臺(tái)公攤面積問(wèn)題上出現(xiàn)了不同的態(tài)度。而很多業(yè)主為了方便自身使用，常會(huì)將陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行改造。由于相關(guān)文件并未對(duì)此種情況進(jìn)行特殊說(shuō)明，因此應(yīng)在強(qiáng)調(diào)實(shí)際測(cè)量的基礎(chǔ)上，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙變更中的相關(guān)規(guī)定，明確陽(yáng)臺(tái)的性質(zhì)，為公攤面積計(jì)算提供準(zhǔn)確依據(jù)。

2.2使用功能對(duì)公攤面積測(cè)量的影響

房產(chǎn)面積測(cè)量中規(guī)定，針對(duì)公攤面積，應(yīng)遵循“Whouse，whoassessed”的原則，即“誰(shuí)使用，誰(shuí)分?jǐn)偂薄５?，在?shí)踐工作中，很多建筑物公攤面積使用情況復(fù)雜多變，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行詳細(xì)分析。例如，針對(duì)結(jié)構(gòu)使用方面，通常在高層建筑中會(huì)出現(xiàn)獨(dú)立承重結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是為了整個(gè)建筑物承重，并不是某一個(gè)住戶(hù)專(zhuān)用的，若將其劃入該用戶(hù)的公攤面積中，則會(huì)損害該用戶(hù)的切身利益。因此，建議將承重結(jié)構(gòu)的相關(guān)面積由整棟房屋住戶(hù)共同分?jǐn)偟拿娣e。再如，針對(duì)功能方面的使用，問(wèn)題容易出現(xiàn)在很多商場(chǎng)室內(nèi)樓梯中，針對(duì)這部分面積的分?jǐn)偅鄶?shù)人認(rèn)為應(yīng)該按照“規(guī)范”中相關(guān)規(guī)定，可根據(jù)自然層對(duì)樓梯間的面積進(jìn)行計(jì)算，并將每層樓梯劃分到每層面積中進(jìn)行計(jì)算。但在實(shí)際工作發(fā)現(xiàn)，很多商場(chǎng)會(huì)將一層步梯下的有限空間也當(dāng)作店面進(jìn)行出租，給公攤面積劃分帶來(lái)了新問(wèn)題。

2.3建筑物所有權(quán)對(duì)公攤面積測(cè)量的影響

我國(guó)頒布出臺(tái)《物權(quán)法》后，很多人開(kāi)始關(guān)注到建筑物所有權(quán)的區(qū)分問(wèn)題，這是由于建筑物所有權(quán)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公攤面積測(cè)量相關(guān)規(guī)定的實(shí)際運(yùn)用產(chǎn)生直接影響。

2.3.1消防通道的面積分?jǐn)?/p>

針對(duì)消防通道的面積分?jǐn)倖?wèn)題，在“規(guī)范”中并沒(méi)有明確規(guī)定，而傳統(tǒng)意義上的劃分則是將其作為“套內(nèi)面積”進(jìn)行劃分和面積分?jǐn)偂５?，由于通常情況下消防通道面積比較大，這種劃分方式難免會(huì)增加分?jǐn)傁禂?shù)，導(dǎo)致分?jǐn)偯娣e過(guò)大。實(shí)際上，應(yīng)將消防通道的產(chǎn)權(quán)劃分給業(yè)主委員會(huì)，且只進(jìn)行面積計(jì)算，而不進(jìn)行面積公攤。

2.3.2地下車(chē)位的公攤面積計(jì)算

關(guān)于地下車(chē)位的公攤面積計(jì)算，由于現(xiàn)行“規(guī)范”并未對(duì)其是否進(jìn)行單獨(dú)面積計(jì)算，常常會(huì)造成理解上的差異。很多專(zhuān)業(yè)人士的觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車(chē)庫(kù)和車(chē)位雖然在地下層，但它依然是由固有面積構(gòu)成的，只要對(duì)其具體位置進(jìn)行明確，地下車(chē)位是可以作為面積進(jìn)行出售的，因此應(yīng)該參與到面積分?jǐn)傊校覒?yīng)為其辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。但是也有人認(rèn)為，地下車(chē)位周?chē)鸁o(wú)維護(hù)結(jié)構(gòu)，很容易發(fā)生錯(cuò)位現(xiàn)象，進(jìn)而出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，因此不應(yīng)為其辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并參與到面積分?jǐn)傊?。根?jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為在測(cè)量、計(jì)算地下車(chē)位面積時(shí)，應(yīng)首先對(duì)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題進(jìn)行有效區(qū)分，若地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)兼具人防工程，則不應(yīng)進(jìn)行面積計(jì)算和出售，應(yīng)參與公攤。

3結(jié)語(yǔ)

我國(guó)“房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范”中的相關(guān)要求和規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量工作具有重要指導(dǎo)作用。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，固定規(guī)范必然會(huì)存在一定缺陷，導(dǎo)致其不能更好地與不同類(lèi)型建筑物測(cè)量工作相適應(yīng)。因此，應(yīng)不斷對(duì)“規(guī)范”進(jìn)行完善，使其能夠在操作上滿足技術(shù)性需求。同時(shí)，重點(diǎn)分析產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量的影響，找出固有矛盾，并進(jìn)行對(duì)癥處理，為逐漸規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)量工作夯實(shí)基礎(chǔ)。

作者：毋會(huì)萍 單位：河津市住房制度改革辦公室