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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為中國(guó)最強(qiáng)大的游說(shuō)團(tuán)體，影響著公共政策的制定。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與政府的關(guān)系及其行為模式出發(fā)，分析了這一問(wèn)題，并提出了公共政策制定者加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的建議。

關(guān)鍵詞：利益集團(tuán)；公共政策；行為模式；房地產(chǎn)

1房地產(chǎn)利益集團(tuán)政府的雙方關(guān)系

在西方,利益集團(tuán)又稱(chēng)利益團(tuán)體、壓力團(tuán)體、院外活動(dòng)集團(tuán)等,關(guān)于利益集團(tuán)的研究滲透于西方政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)等多門(mén)學(xué)科,是一個(gè)綜合性的范疇。在我國(guó)，最近幾年對(duì)于利益集團(tuán)的研究發(fā)展迅速。戴維•杜魯門(mén)在《政府過(guò)程》中指出,利益集團(tuán)是任何建立在享有一個(gè)或更多共同看法基礎(chǔ)上,并且向社會(huì)其他集團(tuán)或組織提出某種要求的組織。利益集團(tuán)是自愿性的組織,由具有共同利益的人，為了尋求某種目標(biāo)而結(jié)合在一起。大多數(shù)利益集團(tuán)只代表一部分人的利益,甚至僅代表一小部分人的利益。

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)形成了一些強(qiáng)大的既得利益集團(tuán)，將國(guó)家的政策推向更有利于個(gè)人，而不是國(guó)家利益的方向。利益集團(tuán)參與政治的結(jié)果就有可能導(dǎo)致強(qiáng)勢(shì)群體控制公共政策,進(jìn)而損害公共利益。其中，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為中國(guó)最強(qiáng)大的游說(shuō)團(tuán)體，影響著公共政策的制定。

目前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一系列問(wèn)題:房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于供給的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩和高房?jī)r(jià)收入比以及消費(fèi)預(yù)期導(dǎo)致的居民有效需求不足的狀態(tài);商品房的高空置率和居民住房不足的矛盾;土地資源的低效率使用等等。

隨著房?jī)r(jià)逐步由一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題演變成一個(gè)政治問(wèn)題，政府開(kāi)始了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控。然而,實(shí)際效果卻不如人意,甚至出現(xiàn)“愈調(diào)愈高”的現(xiàn)象。其中的原因是多方面的,但房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的針對(duì)性和可操作性不強(qiáng)是主要原因。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者三個(gè)行為主體中,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生最大影響的兩個(gè)主體是政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雙方利益集團(tuán)都會(huì)為了自身的利益在政策制定過(guò)程中不斷博弈，這也是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特點(diǎn)。

2房地產(chǎn)利益集團(tuán)與政府之間的博弈行為模式

假設(shè)待開(kāi)發(fā)的土地是閑置的空地。在博弈的第一個(gè)階段,政府判斷是否拍賣(mài)土地的開(kāi)發(fā)權(quán),若不拍賣(mài),則其收益為零。影響政府選擇的因素很多,比如土地的面積、地理位置、周?chē)h(huán)境,城區(qū)規(guī)劃等。如果決定拍賣(mài)土地使用權(quán),政府要作前期規(guī)劃,設(shè)計(jì)拍賣(mài)規(guī)則,并對(duì)參加競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行審查,包括公司的財(cái)務(wù)狀況、資信水平、工程質(zhì)量等。拍賣(mài)過(guò)程中,各開(kāi)發(fā)商憑借對(duì)該土地帶來(lái)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益的判斷和成本的比較,分輪叫出能接受的價(jià)格,直至能接受的最高價(jià)格,最終由出價(jià)最高的開(kāi)發(fā)商得到使用權(quán)。

在博弈的第二個(gè)階段,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得規(guī)劃行政管理部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以后,向相關(guān)行政管理部門(mén)辦理商品房屋建設(shè)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃備案手續(xù)。之后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商方可向建設(shè)行政管理部門(mén)辦理施工許可手續(xù)。在開(kāi)發(fā)建設(shè)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃、土地、建設(shè)行政管理部門(mén)規(guī)定的期限內(nèi)，辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)審批手續(xù),并按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。在這一階段,政府則監(jiān)督開(kāi)發(fā)商是否有違規(guī)違法建設(shè)。

博弈的第三個(gè)階段,由建設(shè)行政主管部門(mén)綜合驗(yàn)收。對(duì)綜合驗(yàn)收合格的項(xiàng)目核發(fā)綜合驗(yàn)收合格證,同意交付使用;綜合驗(yàn)收不合格的,建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提出整改意見(jiàn)。

在這種行為模式中，土地交易可能存在暗箱操作，導(dǎo)致腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。在標(biāo)價(jià)最高者中標(biāo)的拍賣(mài)方式下,隱含著一些對(duì)賣(mài)方不利的危險(xiǎn)因素,若競(jìng)標(biāo)人之間形成某種形式上的串通,會(huì)使土地的價(jià)格大大降低,從而導(dǎo)致最終國(guó)有資產(chǎn)的流失。解決這個(gè)問(wèn)題,可以預(yù)先設(shè)置一個(gè)底價(jià),若最高競(jìng)價(jià)達(dá)不到這個(gè)價(jià)格,則不能成交,同時(shí)要求投標(biāo)人支付一定的投標(biāo)費(fèi)用,促使投標(biāo)人積極爭(zhēng)取中標(biāo)。當(dāng)然也不能迷信公開(kāi)招標(biāo)或拍賣(mài)形式下所形成的土地價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)格,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)測(cè)、開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及伴隨著開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)等,都有可能使其可接受的交易價(jià)格偏離市場(chǎng)的軌道。因此，還需要公共政策制定者加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。

3公共政策制定者加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的建議

（1）地方政府不斷規(guī)范自身行為，加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度。由于拍賣(mài)土地的收入由地方政府支配，導(dǎo)致一些地方政府熱衷于“以地生財(cái)”,只想通過(guò)地價(jià)的開(kāi)高,從而獲得更多的收入。面對(duì)上漲過(guò)快的房?jī)r(jià),一些地方政府并沒(méi)有從國(guó)家調(diào)控政策中找辦法、想對(duì)策,相反卻“空置”政策,大搞招商引資工程、新城市建設(shè)工程和拆遷改造工程,繼續(xù)通過(guò)大拆大建來(lái)刺激房地產(chǎn),增加經(jīng)營(yíng)城市的籌碼,調(diào)控似乎不在他們考慮之列。因此,要想使調(diào)控不放空,地方政府就應(yīng)該擺正自己的位置。作為人民政府,首先要完成肩負(fù)的解決“居者有其屋”的問(wèn)題、維護(hù)市場(chǎng)秩序的基本任務(wù)。國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控,除加大監(jiān)督檢查外,問(wèn)責(zé)措施也要跟上;同時(shí)，對(duì)宏觀調(diào)控取得實(shí)際成效的地方，政府要給予通報(bào)表?yè)P(yáng),納入政績(jī)考核。宏觀調(diào)控措施能不能從文件變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),關(guān)鍵就看各級(jí)政府落實(shí)的決心和力度。

（2）加強(qiáng)政府監(jiān)督。雖然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中開(kāi)發(fā)商可以自主定價(jià),但根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,企業(yè)自主定價(jià)需要以成本為基礎(chǔ),低于成本的低價(jià)傾銷(xiāo)和大大高于成本的暴利,都是法律法規(guī)不允許的。房地產(chǎn)不同于普通商品，它總價(jià)高,意味著開(kāi)發(fā)商能夠輕易獲取巨額利潤(rùn)。在實(shí)際操作中,一些開(kāi)發(fā)商善用“虛擬成本”、“虛假需求”、“預(yù)期價(jià)值”、“設(shè)計(jì)概念”等來(lái)為其高房?jī)r(jià)自圓其說(shuō),如黃金地段、國(guó)外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)等等,通過(guò)炒作概念不斷放大價(jià)格信號(hào),最終的銷(xiāo)售價(jià)格大大偏離真實(shí)成本,而這正是開(kāi)發(fā)商獲取暴利的玄機(jī)。面對(duì)這塊虛增的高額利潤(rùn),目前缺乏有效的約束與監(jiān)控,而這恰恰應(yīng)是下一步房市宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)之一。

（3）完善公共政策，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商違背政策的懲罰。在國(guó)內(nèi)的很多城市,開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售證而擅自售房、一房多售、不按期開(kāi)盤(pán)等違規(guī)操作之所以屢禁不止,一方面是由于規(guī)則有待進(jìn)一步明晰,執(zhí)法力度有待加強(qiáng);另一方面則在于規(guī)則本身的“疲軟“,如對(duì)于開(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為,有關(guān)部門(mén)的處理結(jié)果僅僅是罰款,但少數(shù)的罰款和高額的利潤(rùn)比起來(lái)是那么的微不足道。如果違規(guī)者需要付出的成本很低而收益卻很大,則由于存在巨大的潛在利潤(rùn)而使得規(guī)則本身的威嚴(yán)無(wú)以維系;反之,若違反規(guī)則的代價(jià)大到足以威懾意圖違規(guī)者,則不需過(guò)分強(qiáng)調(diào),也可起到規(guī)范與震懾作用。

參考文獻(xiàn)

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