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目前,物業(yè)管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于“房管所”年代,造成物業(yè)公司自認為是代表著政府管理,凌駕于業(yè)主之上,引發(fā)了和業(yè)主的沖突。

物業(yè)管理要從頭抓

目前,絕大多數(shù)買房人對入住后的物業(yè)管理和要繳納的費用都非常重視,如果房地產(chǎn)商不肯在簽合同時向買房人出示《物業(yè)管理使用、管理、維修公約》(以下簡稱“公約”),將會給未來入住后的物業(yè)管理帶來隱患。

雖然北京市房地局早在1998年就已要求房地產(chǎn)商領(lǐng)取預售許可證前先要通過“公約”的審查,并在簽購房合同時與買房人對“公約”進行約定,但大多數(shù)房地產(chǎn)商不肯向買房人出示“公約”。物業(yè)公司在接受房地產(chǎn)商委托物業(yè)管理時,往往不是要求房地產(chǎn)商提供買房人簽署的“公約”才接手管理,而是拿著本應(yīng)房地產(chǎn)商直接交給業(yè)主的鑰匙,脅迫業(yè)主接受自己的管理、繳納房地產(chǎn)商和自己私下約定的物業(yè)管理收費標準。

試想一個在脅迫情況下簽訂的協(xié)議本身就是無效協(xié)議,物業(yè)公司又如何使用這種無效協(xié)議要求買房人履行協(xié)議呢?物業(yè)管理的糾紛隱患不是買房人種下的,而是房地產(chǎn)商種下的。

業(yè)主知情權(quán)不容忽視

從住公房到住私房確實也有消費觀念轉(zhuǎn)變的過程,但人們對物業(yè)管理消費觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對物業(yè)管理重要性的認識,而目前一些物業(yè)公司只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)卻恰恰影響了人們在這方面的思想轉(zhuǎn)變。

不少物業(yè)公司到處訴苦,說自己虧損嚴重,但卻又不肯按政府要求定期向業(yè)主公布帳目,在業(yè)主委員會決定更換物業(yè)公司后賴著不走,致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠信和繳納的管理費是否真正用于自己物業(yè)的管理上。物業(yè)公司剝奪了業(yè)主的知情權(quán),又憑什么來質(zhì)疑業(yè)主不交費呢?

物業(yè)公司應(yīng)自立

如果物業(yè)公司和房地產(chǎn)商有著“裙帶”關(guān)系,在物業(yè)管理的開始利用和房地產(chǎn)商的特殊關(guān)系(比如拿著本應(yīng)房地產(chǎn)商直接交給業(yè)主的鑰匙)強迫業(yè)主做某些事情,就不能責怪業(yè)主對房地產(chǎn)商的不滿發(fā)泄到物業(yè)公司身上,物業(yè)公司收了房地產(chǎn)商的錢,代房地產(chǎn)商承擔保修工作,房子出了問題,業(yè)主找物業(yè)公司,就不能說物業(yè)公司是代房地產(chǎn)商受過。物業(yè)公司接受了房地產(chǎn)商的委托,事先就有責任驗收自己要管理的房屋和設(shè)備,也有保證這些房屋和設(shè)備正常使用和運轉(zhuǎn)的責任。

要想解決這個問題,不能指望業(yè)主自己去分清房地產(chǎn)商和物業(yè)公司的關(guān)系,而是物業(yè)公司要自己和房地產(chǎn)商劃清界線,不要在和業(yè)主打交道的開始,先給業(yè)主一個房地產(chǎn)商代言人的形相,同時對接受房地產(chǎn)商委托管理的項目先做好驗收。

地產(chǎn)商“話語權(quán)”有多大

“業(yè)主”反映的是物權(quán)的概念,“業(yè)主”就是“物業(yè)的主人”。實際上,在物業(yè)沒有賣出之前,房地產(chǎn)商是最大的業(yè)主。搞清了這個概念,我們才能明白第一份《業(yè)主公約》由房地產(chǎn)商制定,第一份物業(yè)管理委托合同由房地產(chǎn)商和物業(yè)公司簽訂,不是取決于它的義務(wù),而是取決于制定公約時房地產(chǎn)商是唯一業(yè)主的權(quán)力。同樣,我們也能明確房地產(chǎn)商在房屋未賣出之前同樣要繳納物業(yè)管理費,和其它業(yè)主履行同樣的公共義務(wù)。

房地產(chǎn)商在賣房時,把其對房屋的權(quán)力和義務(wù)同時也轉(zhuǎn)讓給了買房人,因此當一個小區(qū)的買房人超過50%,業(yè)主組織起來后,買房人對物業(yè)的權(quán)力就超過了房地產(chǎn)商,需要時可以重新和物業(yè)公司簽訂委托管理合同,或決定改聘其它物業(yè)公司對小區(qū)進行管理,可以對業(yè)主公約按大多數(shù)業(yè)主的意愿進行修改。也正是由于這個原因,房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司的合同應(yīng)在業(yè)主委員會新的委托合同發(fā)出之日起自動失效。

隨著房屋建成和買房人入住的增加,物業(yè)管理的糾紛將逐漸代替交房糾紛而成為社會關(guān)注的焦點,要從根本上解決物業(yè)管理問題,首先要澄清思想認識上的誤區(qū)。

“主仆”關(guān)系是基礎(chǔ)

商家把顧客稱為“上帝”,是商家對顧客地位的一種尊敬,他們理解自己的生存完全依賴顧客的認可。但是,目前非常奇怪的現(xiàn)象是,作為商家之一的物業(yè)公司大多不肯承認自己的服務(wù)對象————業(yè)主是“上帝”。

其實,物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系類似于“主人”和“仆人”的關(guān)系。但遺憾的是有不少人卻采用了錯位思維方式,用物業(yè)公司是“法人”,與業(yè)主合同確立的關(guān)系是“平等”關(guān)系來否定“主人”和“仆人”關(guān)系。

在法律上并不僅僅是“法人”之間具有平等地位,“自然人”同樣有平等地位,“法人”和“自然人”之間也一樣是平等的,我們常說的“法律面前人人平等”,這個“人”即包括“自然人”,也包括“法人”。

家庭中的“保姆”與主人的關(guān)系是“自然人”之間的雇傭合約關(guān)系,小區(qū)的“主人”與物業(yè)公司的關(guān)系是“自然人”和“法人”之間的雇傭合約關(guān)系,這兩種關(guān)系同樣都是“平等”關(guān)系。為什么做“保姆”的從來不懷疑自己的“仆人”地位,而物業(yè)公司卻不肯承認自己的“仆人”地位呢?這是因為“保姆”比物業(yè)公司更清楚自己是干什么的。

正是由于物業(yè)公司不肯承認自己的真正地位,所以他們將業(yè)主交給他們用于小區(qū)服務(wù)的費用當成自己公司可以隨便支配的自有資金,引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)公司在物業(yè)管理費上的一系列糾紛。

物業(yè)管理誰說了算

有物業(yè)公司認為,業(yè)主自治并不是業(yè)主說了算。那么,物業(yè)管理究竟誰說了算呢?房地產(chǎn)商說了算?如果房地產(chǎn)商已把房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給了買房人,他們在小區(qū)內(nèi)連“話語權(quán)”都沒有了,憑什么做別人的主呢。

物業(yè)公司說了算?物業(yè)公司不是政府派出部門,在小區(qū)內(nèi)沒有任何產(chǎn)權(quán),只是業(yè)主共同聘請來的“管家”,顯然他們也沒有說了算的本錢。

政府說了算?政府本身就是人民意志的代表,在商品房小區(qū)里就是業(yè)主意志的代表,在不影響其它小區(qū)合法權(quán)益時,政府對具體小區(qū)的任何指導和監(jiān)督都應(yīng)以該小區(qū)業(yè)主的共同利益為依據(jù)。因此,在小區(qū)里,只能是業(yè)主說了算(這里的業(yè)主是指業(yè)主的群體,而不是業(yè)主的個體),這是我國法律賦予業(yè)主的權(quán)力,任何人無法改變。物業(yè)公司可以不接受某個小區(qū)業(yè)主委員會的委托,但接受委托后,只能按業(yè)主的委托執(zhí)行。

對于買房人,買房居住也不是唯一的目的,如果買房人是為了轉(zhuǎn)手或出租賺錢,在房屋轉(zhuǎn)手或出租前,同樣不能因為空置而不繳納管理費,在轉(zhuǎn)手和出租時也應(yīng)要求接手人和承租人接受公約的約束和物業(yè)公司的管理。業(yè)主對出租的房屋負有最終的責任和義務(wù)(例如:承租人不繳納物業(yè)管理費,出租人有最終繳納的責任)。買受二手房的人在接收房屋權(quán)力的同時也接收了相應(yīng)的義務(wù)(遵守公約和接受物業(yè)公司管理)。

總體而言,物業(yè)管理行業(yè)是一個低技術(shù)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)。目前,許多物業(yè)管理的糾紛和業(yè)主的不交費,其中一個直接原因就是有為數(shù)不少的物業(yè)公司既無自有資金,又缺少有質(zhì)素的物業(yè)管理人員臨時拼湊的。可以這么說,現(xiàn)在社會上靠別人給啟動資金、完全靠服務(wù)對象預交費運營的公司恐怕除物業(yè)管理行業(yè)外再難找到第二個行業(yè)。令人費解的是,不少人還要求“政府要給予物業(yè)管理企業(yè)一個大的支持和保護”,筆者真不知一個低技術(shù)、勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)要政府保護什么?在市場經(jīng)濟條件下,仍想整天躺在政府懷里不思進取的企業(yè),結(jié)果只有一個:被市場淘汰!