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摘　要：本文從房地產(chǎn)建筑施工管理中存在的問題出發(fā)，論證了房地產(chǎn)開發(fā)中施工管理的重要性，又詳細闡述了房地產(chǎn)建筑施工管理及控制的要點，重點強調(diào)了質(zhì)量管理的關(guān)鍵意義，最后得出建立規(guī)范的管控體系和高效利用現(xiàn)代化管理工具必然會助力房地產(chǎn)企業(yè)獲得長遠發(fā)展的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：建筑施工；管理要點；控制要點；深入分析

1　房地產(chǎn)建筑施工管理現(xiàn)狀

改革開放以來，尤其是進入21世紀(jì)之后，城市建設(shè)大力發(fā)展，人口城鎮(zhèn)化率大幅提高，隨之而來的房地產(chǎn)行業(yè)更是飛速猛進、如日中天。置業(yè)買房是民生大事，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本驅(qū)動力。讓廣大人民住有所居是開展一切生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)，更是一個國家健康發(fā)展的重要標(biāo)志。然而，這些年來房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進、一路高歌的發(fā)展中，并不是所有的建筑施工都隨人所愿?，F(xiàn)實中像爛尾樓、塌方事件或者說交付使用后墻面開裂等一系列問題頻繁發(fā)生，這說明建筑施工不合格、建筑質(zhì)量有問題，充分反映出施工管理工作做得不到位。在當(dāng)前的房地產(chǎn)建筑項目中，大多數(shù)都是經(jīng)歷招標(biāo)、投標(biāo)、中標(biāo)這三個步驟。簽訂項目開發(fā)合同后，大部分的執(zhí)行實施都靠承建商說了算，監(jiān)理也可能發(fā)揮一些作用。但是甲方很難做到跟乙方實時對接及信息同步，所以建筑施工管理很難精細化，更達不到面面俱到的要求。再說，對乙方工程隊往往會把時間成本放在第一位考慮，這隨之而來的就會削弱質(zhì)量成本。當(dāng)然，具體施工管理過程中，存在的問題還不僅如此，經(jīng)歸納主要體現(xiàn)在以下幾點：第一，施工管理缺乏計劃性，凸顯隨機性。施工方雖然有施工合同及圖紙，但是這種房地產(chǎn)建筑項目都是大工程，沒有進一步的詳細規(guī)劃設(shè)計，每天只能靠臨場發(fā)揮，這種情況下施工人員就容易出現(xiàn)懶散拖拉現(xiàn)象，而真正接近交工日期了，才可能發(fā)現(xiàn)諸多問題，趕工的質(zhì)量就會大打折扣了。第二，施工管理人員的做事風(fēng)格問題。有不少施工隊都是來自一個地方，或者有的施工隊是管理人員帶領(lǐng)過來的，這種情況下做管理工作，經(jīng)常會礙于面子，不講原則，容忍一些小錯誤最后卻釀成苦果。還有些管理者會憑借經(jīng)驗辦事，不能與時俱進。此一時彼一時，時代變了，建筑軟硬件要求都更新了，但是他們的思想沒變，最后的成品也不適應(yīng)時代潮流，無法滿意交付。再有就是部分管理者存在假公濟私，貪污腐敗的傾向，他們自己占了便宜得了好處，卻讓業(yè)主為此買單。第三，項目范圍不清晰，施工過程中多次出現(xiàn)邊界模棱兩可、相互推諉扯皮說不清的事情。這里面必然會涉及多方利益沖突，帶著這種不愉快進行施工，表現(xiàn)在施工質(zhì)量上也就難以理想了。第四，成本管理也是最容易出現(xiàn)隱患的方面。為了省錢追求更多利潤，采購假冒偽劣材料，或是以次充好，魚龍混雜蒙混過關(guān)。這是最可怕也最具有直接影響的問題，可就是有僥幸心理作祟，最后付出慘重代價。第五，施工人員素質(zhì)有待提高。有的人責(zé)任心不強，對工程質(zhì)量沒有太放在心上，他們會認(rèn)為反正不是自己家住就不需要精心生產(chǎn)。有的人安全意識不夠，尤其是入行不久缺乏施工經(jīng)驗的員工，一旦發(fā)生問題不但影響個人生命，而且會影響工程施工進度，這也會給管理帶來麻煩。第六，重結(jié)果、輕過程的結(jié)果性觀念。施工中總以結(jié)果為導(dǎo)向，欠考慮各項工序之間的聯(lián)系，缺乏系統(tǒng)性，長遠性的思維。其實質(zhì)就是注重了時間管理，忽略了質(zhì)量管理。

2　房地產(chǎn)建筑施工管理的重要性

建筑施工管理是真正執(zhí)行項目的實體活動，也是房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)建筑項目涉及人員眾多、使用材料設(shè)備豐富、又有工期較長、工序技藝要求較高等特點，所以其施工管理便成為特別復(fù)雜且艱巨的工作。盡管建筑施工時間長、任務(wù)重，但是絕對不能在建筑質(zhì)量上馬虎。建筑施工管理直接關(guān)系到交付成品的質(zhì)量，直接影響客戶的滿意度。房地產(chǎn)項目離開了嚴(yán)格合理有效的建筑施工管理，就如脫韁野馬、一盤散沙，后果將不堪設(shè)想。所以不但要有施工管理的設(shè)置，而且要高度重視施工管理的實效性。無論是寫字樓還是住宅或公寓等建筑施工項目，都必須加強事先、事中、事后全過程的管理，加強甲乙雙方全方位實時溝通，并建立合理有效的監(jiān)督機制，讓選材工藝等內(nèi)容盡可能透明化，即便是有問題也盡量最短時間扼殺在搖籃里。最好是建立科學(xué)合理的管控體系，讓施工管理成為相對規(guī)范又有一定創(chuàng)新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋質(zhì)量問題也就有了更多的保障。歷史經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)建筑項目中運用合理有效的施工管理是取得項目成功的保證。與之相反，那些失敗的建筑項目也不存在成功的施工管理。

3　房地產(chǎn)建筑施工的管理

房地產(chǎn)建筑項目千頭萬緒又復(fù)雜多變，其施工管理不只是需要做好進度管理、質(zhì)量管理、成本管理，而且在溝通管理、整體管理、范圍管理、風(fēng)險管理，采購管理方面都要有一定的能力和技巧。而針對當(dāng)前施工管理的現(xiàn)狀，在質(zhì)量管理、進度管理及安全風(fēng)險的管理上最有必要探討一下。

3．1　工程質(zhì)量的嚴(yán)格把關(guān)

房地產(chǎn)建筑項目中涉及的工程質(zhì)量，其內(nèi)涵非常豐富。從整體的造型特點、設(shè)計風(fēng)格到局部的采光朝向，從材料的采購使用到工藝流程的處理等；有些可能立竿見影、肉眼可見；有些則可能是深藏不露、隱患多多。因為房屋建筑具有體積龐大又無法移動、生產(chǎn)周期長又價格昂貴等諸多特點，所以它并不能像其他商品那樣進行交易，更難以進行退換貨。如此一來，房屋的工程質(zhì)量就顯得至關(guān)重要。也許這是業(yè)主全家傾其所有才交上了首付，也許這是當(dāng)?shù)匾?guī)劃最高的酒店，但是不管如何，這個建筑將來是要讓人遮風(fēng)避雨的。如果沒有強健的根基、沒有可靠的主體結(jié)構(gòu)，或是沒有采用什么真材實料、沒有精湛的工藝制作，那后果可想而知。而對開發(fā)商而言，工程質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。在當(dāng)前社會，房地產(chǎn)市場的競爭異常激烈，要想提高市場占有率且長遠發(fā)展，就必須提高產(chǎn)品質(zhì)量，而不能鼠目寸光，自毀前程。任何縮減工期成本、弄虛作假都可能讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨的萬劫不復(fù)的風(fēng)險。所以，毫不夸張地說保證工程質(zhì)量是值得每個施工人員時刻牢記在心的指令。

3．2　施工進度的監(jiān)督管理

房地產(chǎn)建筑項目都是綜合性大工程，在這個巨大工程中，除了加強施工人員自身的職業(yè)素養(yǎng)，還非常有必要建立一套完整的監(jiān)督機制。其實，施工本身就是一個動態(tài)過程，除了接受監(jiān)理委員會的監(jiān)督，施工方還可以邀請業(yè)主成立監(jiān)督小組。小組成員按照時間搭配，優(yōu)勢互補的原則選擇建組，保證每個人都有不同的視角，獨到的見解，保證每天都有人可以到施工現(xiàn)場，盡可能及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

3．3　施工安全的防范措施

任何的建筑施工現(xiàn)場，安全標(biāo)語應(yīng)該都是顯而易見的。沒有建筑工地的安全，也難以實現(xiàn)將來建筑的安全。常規(guī)做法是成立安全指導(dǎo)工作小組，嚴(yán)格制定各種防范措施，目標(biāo)是施工現(xiàn)場零事故。不過，在2020年疫情突發(fā)事件之后，很多企業(yè)開始突出考慮到不確定的不可抗力等風(fēng)險因素。所以，施工管理中要事先對各種安全風(fēng)險評估，列出清單，提前做好預(yù)案。對不可預(yù)見的因素要留有機動時間及儲備資金。

4　房地產(chǎn)建筑施工管理的控制要點

4．1　基礎(chǔ)施工的控制要點

基礎(chǔ)施工是建筑施工的基礎(chǔ)、是房子的根基、是建筑的出發(fā)點。在這個施工階段，一磚一瓦或是一個毫米都可能影響到后續(xù)跟進，一系列想到的想不到的麻煩都有可能接踵而至。常話有“基不牢房子會倒”，所以在這個基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，尤其要注意控制進度，保證質(zhì)量過硬，一定要樹立“寧可犧牲快速性，也不能丟掉穩(wěn)定性”的觀念，穩(wěn)打穩(wěn)扎，步步為營，做好建筑施工的第一階段。

4．2　建造材料的控制要點

建造施工中選材是關(guān)鍵。需要注意的是這里強調(diào)的材料，絕對不僅是要在數(shù)量上講究足斤足兩，而且更要在質(zhì)量上保證貨真價實、還要符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)厲杜絕贗品水貨、堅決打擊以假亂真以次充好的采購。此外，材料的性能測試也要過關(guān)，一定要立足于長遠需求的滿足，而決不能為一時之利而毀了大局。

4．3　施工管理的控制要點

施工管理是相當(dāng)全能的活動，要求施工管理人員既能夠各司其職，又能夠團結(jié)協(xié)作，為了共同的利益，努力施展各自的專業(yè)才華或人格魅力，最后也必將收獲更好的結(jié)果。在具體施工管理過程中，控制好以下幾點尤為重要。一是精心準(zhǔn)備施工范圍劃分、做好整體控制。利用工作任務(wù)分解工具，盡可能把各項施工活動精細化分解，從宏觀到微觀，由粗到細，從人員、材料、工具設(shè)備、方法措施等進行周密的規(guī)劃，責(zé)任到人、具體到天。二是根據(jù)房地產(chǎn)建筑項目的規(guī)模大小，成立與之匹配的施工管理委員會（以下簡稱為管委會）。管委會至少兩人，在施工現(xiàn)場輪流值班、實時掌握施工動態(tài)，遇到問題的時候需要及時上報，堅持高效快速解決問題，把每一次損失降到最低，把每一天的任務(wù)都能按計劃完成。同時管委會成員相互監(jiān)督，也可以弱化貪腐的滋生。三是有機協(xié)調(diào)進度、質(zhì)量、成本這三者的控制。事實證明，任何的房地產(chǎn)建筑項目都會把進度、質(zhì)量、成本放在最重要的位置來考慮。雖然追求最短時間內(nèi)獲取最大利益化，這也無可厚非，但是絕對不能不把質(zhì)量考慮在前。如果沒有過硬的質(zhì)量，那便是無本之木、無源之水，一切都無從談起。所以在施工管理中，要毅然決然地把質(zhì)量放在首要位置，在滿足質(zhì)量的前提下，再估算時間進度，預(yù)算成本。四是施工管理中適當(dāng)使用一些團建措施。比如開展一些文明講座、遇到節(jié)假日發(fā)送一些禮品等，讓員工得到實惠的同時也激活了他們的積極性，從而提高施工效率。五是風(fēng)險控制。房地產(chǎn)建筑項目是相當(dāng)復(fù)雜的工程，面臨的風(fēng)險不僅有人為的因素，更有來自自然災(zāi)害等不可抗的因素，所以在施工管理中要高度重視風(fēng)險控制。在這里一定要樹立先人一步的思想，比如盡早注意關(guān)注天氣預(yù)報，提前準(zhǔn)備預(yù)案。六是創(chuàng)新元素的選擇及應(yīng)用。在這個信息科技年代，處處都滲透著智能化、高科技的影子，它在房地產(chǎn)建筑項目中更是不能缺席。眾所周知，這幾年來智慧城市、智慧社區(qū)已經(jīng)不再令人感到陌生了。那么，在如今以及未來的房地產(chǎn)建筑項目中，也不得不考慮科技元素。因此這對施工人員、對施工管理又提出了新的挑戰(zhàn)。對此，施工管理人員應(yīng)該充分發(fā)揮帶頭示范作用，主動適應(yīng)新形勢、學(xué)習(xí)新技術(shù)，身先士卒，然后推而廣之。類似于智能手機代替?zhèn)鹘y(tǒng)手機那樣，智慧建筑很快就會在施工現(xiàn)場遍地開花了。所以多一份高瞻遠矚的思想，有一些“凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢”的觀念，在控制中事先注入能量，相當(dāng)于給接下來的工作投了一份保險。

5　結(jié)語

施工管理的本質(zhì)就是科學(xué)控制施工這個過程，使得人盡其用、各司其職；將物料精打細算、合理配置；讓所有施工活動都盡可能按照原計劃有序完成。然而，施工管理又不完全等同于控制。施工管理中，除了發(fā)揮控制的作用之外，推動項目成功的關(guān)鍵因素還包括施工過程中的各種上傳下達、左右協(xié)調(diào)，這些活動助力了項目的順利進展，也沒有執(zhí)行控制那么生硬。不過，在企業(yè)發(fā)展中管控一體化的思想早已凸顯并趨于成熟，房地產(chǎn)建筑施工管理也同樣可以參考借鑒。此外，項目管理中在選擇現(xiàn)代化辦公軟件的基礎(chǔ)上，還可以運用有效的管理工具和方法，如比較典型的甘特圖、工作任務(wù)分解、時間線、狀態(tài)表、質(zhì)量功能部署和思維導(dǎo)圖等?？偠灾?，建立健全規(guī)范的管控體系，再使用一些現(xiàn)代化管理工具，非但會讓房地產(chǎn)建筑施工管理如虎添翼、如魚得水，更是會提高施工效率、為企業(yè)注入新活力、為客戶帶來快捷高效的實惠。

參考文獻

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作者：郭云燕 單位：云南銳爾建設(shè)發(fā)展有限公司