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一、優(yōu)選設(shè)計單位

選擇一個高效、優(yōu)秀的設(shè)計團隊是設(shè)計管理工作取得成功的前提。在不同的開發(fā)階段，依據(jù)不同的專業(yè)，設(shè)計工作通常會有規(guī)劃方案設(shè)計、建筑方案設(shè)計、建筑施工圖設(shè)計、景觀方案設(shè)計、景觀施工圖設(shè)計、小區(qū)管網(wǎng)綜合設(shè)計、建筑智能化設(shè)計及室內(nèi)裝修設(shè)計等等，涉及到的設(shè)計單位必定會很多。房地產(chǎn)項目的最終設(shè)計成果是由設(shè)計單位完成的。如何選擇一個優(yōu)秀的設(shè)計團隊，就成為做好設(shè)計管理工作的前提。房地產(chǎn)項目在選擇設(shè)計單位時，應(yīng)兼顧以下三方面的原則：

(一)領(lǐng)域領(lǐng)先原則：設(shè)計要堅持以人為本。不同的設(shè)計單位擅長的業(yè)務(wù)范圍各有不同，我們要根據(jù)房地產(chǎn)項目不同的設(shè)計階段和具體要求來選擇合適的設(shè)計單位。如在蘇JJ、1地區(qū)，房地產(chǎn)項目的規(guī)劃建筑方案設(shè)計我們一般會選擇蘇坩1本土實力較強的建筑設(shè)計院等，而住宅小區(qū)的景觀綠化設(shè)計則會選擇園林景觀專業(yè)設(shè)計院。我們在選擇設(shè)計單位時就要根據(jù)不同的要求選擇最優(yōu)的設(shè)計單位。

(二)技術(shù)優(yōu)先原則：我們選擇設(shè)計單位的標準是設(shè)計單位具有技術(shù)過硬、服務(wù)及時、溝通順暢等全面能力和綜合素質(zhì)。這只是一種理想狀況，在實際操作中，通常會遇到這樣的困境，技術(shù)好的設(shè)計單位服務(wù)、配合差，而服務(wù)、配合好的設(shè)計單位技術(shù)又不過硬。我們在選擇設(shè)計單位時，必須重視技術(shù)的重要性，堅持技術(shù)優(yōu)先的原則。因為服務(wù)、配合問題可以通過雙方的溝通協(xié)調(diào)來改善和促進的，而技術(shù)問題不是在短時間內(nèi)能改進的，而由于技術(shù)的偏差，對項目造成的損失會很大甚至影響項目目標的實現(xiàn)。

(三)成本節(jié)省原則：在房地產(chǎn)項目中，設(shè)計費的成本控制會根據(jù)項目的定位及建設(shè)的標準來確定設(shè)計費總額。在選擇設(shè)計單位團隊時，應(yīng)圍繞這個總額進行控制。在同等條件下，應(yīng)該選擇價格相對低的設(shè)計單位。另外，盡量選擇以往合作過而且服務(wù)配合比較好的設(shè)計單位，這樣雙方的溝通成本會降低，服務(wù)和配合就會更好，對項目的順利實施就會起到積極的推進作用，從而更有利于實現(xiàn)項目的預(yù)定目標。節(jié)省成本只是選擇設(shè)計單位兼顧考慮的一個因素，但不是重要因素。因為設(shè)計費在整個項目造價的比例是很微小的，而設(shè)計質(zhì)量對項目的影響和作用卻是巨大的。

二、加強技術(shù)管理

設(shè)計管理工作中，必須重視技術(shù)管理，必須堅持“流程化、規(guī)范化、標準化”的管理。設(shè)計管理工作要靠相關(guān)專業(yè)技術(shù)來支撐，所以必須加強技術(shù)管理，才能順利完成好設(shè)計管理工作。設(shè)計管理工作中的技術(shù)管理一般有設(shè)計招標管理、設(shè)計過程控制管理、設(shè)計變更管理、施工圖管理等。

(一)設(shè)計招標管理：設(shè)計招標的目標是確保選擇合適的設(shè)計單位，得到符合要求的設(shè)計成果，確保設(shè)計文件的有效性、連續(xù)性并保證工程項目的安全性、經(jīng)濟性。我們在具體做這項工作的過程中，必須重視設(shè)計控制計劃的編制，明確設(shè)計控制的內(nèi)容、參與人員及其責任分工、控制工作的方式、要求、階段性交付等。在這個階段，設(shè)計任務(wù)書是做好設(shè)計管理工作的關(guān)鍵。設(shè)計任務(wù)書一般分為方案設(shè)計任務(wù)書、初步設(shè)計任務(wù)書、施工圖設(shè)計任務(wù)書。

(二)設(shè)計過程控制管理：設(shè)計過程的跟蹤控制、設(shè)計評審、設(shè)計輸出文件的審查與驗收是設(shè)計過程控制管理的重要環(huán)節(jié)。設(shè)計管理者對每一個設(shè)計項目，在設(shè)計開始前，要求設(shè)計單位提供項目的設(shè)計計劃和設(shè)計輸出文件，審查確認后并填寫設(shè)計跟蹤檢查記錄單，然后在每一個事件的時間節(jié)點進行跟蹤與監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏。每個階段的設(shè)計成果完成后，設(shè)計管理者都應(yīng)組織企業(yè)內(nèi)部各個專業(yè)工程師共同會商與評審，對于重大項目還應(yīng)組織專家精心論證與評審，以確保項目設(shè)計的技術(shù)可行性與經(jīng)濟合理性。同樣對設(shè)計輸出文件要進行嚴格審查與驗收。

(三)設(shè)計變更管理：施工圖審圖備案出圖后，再對原圖進行修改則稱為設(shè)計變更。設(shè)計變更管理必須制定一套程序，由變更人提出(設(shè)計變更申報表)，設(shè)計管理者審核后，由設(shè)計單位修改并出具設(shè)計變更通知單，設(shè)計管理者將修改結(jié)果送交相關(guān)部門。

(四)施工圖管理：施工圖是工程實施的藍本和依據(jù)。設(shè)計文件的收發(fā)和歸檔工作是加強設(shè)計工作及項目施工有序進行，確保工程質(zhì)量和施工進度的重要保證。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)專職資料管理員負責施工圖管理。在施工圖管理階段設(shè)計文件的歸檔重要性尤其突出，歸檔內(nèi)容應(yīng)專f-j~+fj定要求并形成一套制度。

三、注重溝通管理

對于一個房地產(chǎn)項目而言，設(shè)計管理者首先要有一個整體清晰的概念，要清楚項目的實施計劃，并把設(shè)計工作有機融人并及時跟進。而溝通協(xié)調(diào)是設(shè)計管理工作的—項主要工作。設(shè)計管理工作中主要的溝通有內(nèi)部橫向與豎向的溝通，與設(shè)計單位的外部溝通，與行政審批部門的溝通等。如在方案設(shè)計階段，溝通管理就是很重要的一個方面，準確而及時的溝通使項目設(shè)計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存儲體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。

四、實行沖突管理

一個房地產(chǎn)項目通常會有很多的設(shè)計單位，我們?nèi)绾螌@么多的設(shè)計單位進行管理，除了通過合同管理手段外，更多的工作是在很多設(shè)計單位之間的溝通、協(xié)調(diào)工作，并利用他們自身的技術(shù)優(yōu)勢形成“沖突”，來解決問題。一般來說，一家設(shè)計單位只對自己委托范圍內(nèi)的任務(wù)比較關(guān)心，比如建筑方案設(shè)計單位對結(jié)構(gòu)的可實施性和成本控制可能不會特別關(guān)心，至少關(guān)心程度不會有施工圖設(shè)計單位高。我們就耍在相應(yīng)的時間節(jié)點來引入施工圖設(shè)計單位，通常在完成第一輪方案設(shè)計成果時就確定施工圖設(shè)計單位介入方案評審與論證，來與方案單位產(chǎn)生“沖突”，把方案設(shè)計的結(jié)構(gòu)可行性及后期可能遇到的技術(shù)問題提前解決，這是我們通過借助資源來管理資源的一種方式。通過這些節(jié)點的穿插，讓每一個設(shè)計單位在進行委托范圍工作的同時，也參與了對其他設(shè)計單位的技術(shù)管理，對各個階段的設(shè)計成果能夠起到有效的控制。

五、重視進度管理

房地產(chǎn)項目投資的目標是實現(xiàn)更大的價值，設(shè)計進度是實現(xiàn)投資目標的關(guān)鍵。首先，設(shè)計成果的完成的時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的報批、施工及交付等一系列環(huán)節(jié)，因此要對設(shè)計工作的時間要求進行總體計劃安排并實施進度管理?？傮w設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點?？傮w設(shè)計計劃絕不是各專業(yè)設(shè)計計劃的簡單疊加，而要形成相應(yīng)的時間穿插，有些工作要同步跟進，這樣做不僅僅是為了滿足縮減時間的需要，更重要的是，要讓各專業(yè)設(shè)計形成有機的結(jié)合。而且編制的進度計劃應(yīng)盡量詳盡，而且具有可操作性，并且應(yīng)對各個階段設(shè)計成果耍有具體的時間要求?！皠?chuàng)新、標準化、流程化”是房地產(chǎn)項目設(shè)計的三駕馬車。創(chuàng)新是要靠設(shè)計產(chǎn)品的差異化和與眾不同來形成領(lǐng)先，通過標準化管理來提升設(shè)計產(chǎn)品的質(zhì)量和速度，用制度進行流程化管理來保證效率。我們在設(shè)計管理工作中要始終堅持這個重點方向，不斷創(chuàng)新設(shè)計、堅持標準化和流程化管理，切實把設(shè)計管理工作真正做到位，這樣才能真正贏得顧客的信任度，實現(xiàn)企業(yè)的最大價值，領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場。