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第一條為加強我市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院的《物業(yè)管理條例》及國家建設部和財政部聯(lián)合的《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等有關法律、法規(guī)和規(guī)章，結合我市實際，制定本細則。

第二條本市行政區(qū)域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的繳存、使用、管理和監(jiān)督，適用本細則。

（一）本細則所稱住宅專項維修資金，是指業(yè)主、建設單位或者公有住宅售房單位繳存的，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

（二）本細則所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本細則所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

（三）下列各項不屬于住宅共用部位共用設施設備：

1.居住區(qū)內屬于城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線等。

2.居住區(qū)內屬于供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的供電、通訊、有線電視線路等。

3.居住區(qū)內不屬于業(yè)主共有產權的其他設施、設備。

第三條下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本細則的規(guī)定繳存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本細則的規(guī)定交存住宅專項維修資金。

第四條業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金屬于售房單位所有。

第五條住宅專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

第六條市房管局會同市財政局負責全市住宅專項維修資金的指導和監(jiān)管工作。

第二章住宅專項維修資金繳存的主體、標準和時間

第七條商品住房的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應當按下列規(guī)定繳存住宅專項維修資金。

（一）所購物業(yè)，屬于建設單位在2003年9月1日至本細則實施之日前取得《商品房預售許可證》的預售房或現(xiàn)房銷售，購房者首期繳存住宅專項維修資金的標準，按購房價款2%的比例繳存。

（二）所購物業(yè)，屬于建設單位在本細則實施之日起取得《商品房預售許可證》的預售房或現(xiàn)房銷售，購房者按其所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項維修資金，惠城區(qū)每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為上一年度住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%。

（三）住宅專項維修資金繳存時間為在辦理房屋入住手續(xù)（繳付使用）前或辦理交易手續(xù)（房產證）前，由購房者持經物業(yè)所在地的房產主管部門核對蓋章的《住房專項維修資金繳存通知書》自行到委托銀行繳交。

業(yè)主首期繳存的住宅專項維修資金，若建筑面積是在國家《房產測量規(guī)范》規(guī)定的允許誤差值范圍內，則不辦理退回或補繳手續(xù)。

按套購買且以購房價款計繳住宅專項維修資金的，建筑面積誤差值多少均不辦理住宅專項維修資金退回或補繳手續(xù)。

第八條售后公有住房的住宅專項維修資金，由業(yè)主和售房單位共同繳存。

（一）業(yè)主首期繳存的住宅專項維修資金，按照房改成本價的2%計算繳存。繳存時間為辦理產權證前。

（二）售房單位繳存的住宅專項維修資金，按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金存到專管帳戶。繳存時間為售房單位在收到售房款之日起30日內到委托銀行繳存。

第九條建設單位留用（空置）、贈與的房屋，交易單價明顯低于同區(qū)同類同用途市場價的房屋以及安置被拆遷戶的房屋，應當按下列規(guī)定繳存住宅專項維修資金。

（一）建設單位在2003年9月1日至本細則實施之日前取得《商品房預售許可證》的預售房或現(xiàn)房銷售，從竣工交付使用之日起，建設單位留用、空置滿一周年以上（含一周年）的房屋，業(yè)主受贈的房屋，以及交易單價明顯低于同區(qū)同類同用途市場均價1000元以上（含1000元，視同部分贈與）的房屋，實行回遷安置的被拆遷戶、異地安置的被拆遷戶的房屋，相應業(yè)主按其所在物業(yè)管理區(qū)域內同類同用途房屋的銷售均價或市場評估價2%的比例繳存住宅專項維修資金。

（二）建設單位在本細則實施之日起取得《商品房預售許可證》的預售房或現(xiàn)房銷售，從竣工交付使用之日起，建設單位留用、空置滿一周年以上（含一周年）的房屋，業(yè)主受贈的房屋以及實行回遷安置的被拆遷戶、異地安置的被拆遷戶的房屋，按其所擁有物業(yè)建筑面積繳存住宅專項維修資金，惠城區(qū)每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為上一年度住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%。

（三）留用、空置、受贈、交易單價明顯低于同區(qū)同類同用途房屋以及安置被拆遷戶的房屋住宅專項維修資金繳存時間：

留用、空置的房屋滿一周年后的30天內，建設單位應當繳交住宅專項維修資金。

受贈的房屋以事實發(fā)生后的30天內，受贈人應當繳存住宅專項維修資金。

交易單價明顯低于同區(qū)同類同用途房屋市場均價1000元以上（含1000元）的，由物業(yè)所在地的房產主管部門確定應繳交金額，購房者應當在接到房產主管部門書面通知之日起30天內，繳存住宅專項維修資金。

實行回遷安置、異地安置的被拆遷戶，被拆遷安置戶應當在接到遷居安置之日起30天內，繳存住宅專項維修資金。

第十條其他各縣、區(qū)建設單位從本細則實施之日起取得《商品房預售許可證》的預售房或現(xiàn)房銷售，商品住房的業(yè)主、非住宅的業(yè)主，建設單位留用（空置）、贈與的房屋，以及安置被拆遷戶的房屋，相關業(yè)主以其所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)厣夏甓茸≌ㄖ惭b工程平均造價的5%至8%，具體標準由各縣、區(qū)自行制定，并報市房管、財政部門備案。

第三章住宅專項維修資金使用的原則、程序和分攤列支方法

第十一條住宅專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，專項用于物業(yè)保修期滿后的住宅共用部位、設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十二條住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議。

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。

（三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案。

（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向物業(yè)所在地房產主管部門申請列支。

（五）房產主管部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知。

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第十三條住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。

（二）業(yè)主大會依法通過使用方案。

（三）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案。

（四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金。

（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報房產主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經物業(yè)所在地房產主管部門審核同意；房產主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正。

（六）業(yè)主委員會、物業(yè)所在地房產主管部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知。

（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第十四條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按照本細則第十二條第四項、第五項、第六項的規(guī)定辦理。

（二）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照本細則第十三條第四項、第五項、第六項、第七項的規(guī)定辦理。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，物業(yè)所在地房產主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第十五條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

1．用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備的，由全體業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

2．用于房屋本體樓共用部位、共用設施設備的，由該樓房屋業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

3．用于二戶或者二戶以上住宅共用部位、共用設施設備的，由專屬相關業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

4．在一棟住宅內，專屬于一層住宅內全體產權人使用的住宅共用部位、共用設施設備的維修費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

5．開發(fā)企業(yè)尚未售出及留用的房屋應當依其占全部物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所繳存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，則由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，按本條第二項規(guī)定辦理。

第十六條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第十七條因對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造，使用住宅專項維修資金的，先以受益總建筑面積按本細則第十五條、第十六條規(guī)定分攤到各相關物業(yè)，以每平方米所分攤金額核算；再以受益的相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的從受益業(yè)主賬戶中列支分攤。

第十八條因對已購公有住房共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造，使用住房專項維修資金的，也是以受益總建筑面積按本細則第十五條、第十六條規(guī)定進行分攤到各相關物業(yè)，以每平方米所分攤金額核算；列支分攤的方法是按照業(yè)主和售房單位繳存住房專項維修資金的比例，分別從受益業(yè)主和售房單位的住房專項維修資金賬戶中列支。

第十九條住宅共用部位、共用設施設備在保修期內應由建設單位承擔的維修和更新、改造費用由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。

第二十條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任依法應由相關單位承擔的，所需費用不得從住宅專項維修資金中列支。

第二十一條依法屬于物業(yè)服務費用支出范圍的住房共用部位、共用設施設備的日常運行、維護，不得使用住宅專項維修資金。

第二十二條根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金中支出的住宅共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

第二十三條住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，修復費用由責任人承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。

第四章住宅專項維修資金續(xù)籌

第二十四條業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足，或者低于首期應繳存額30%（含等于30％）的，業(yè)主應當及時續(xù)繳。

（一）已成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金的續(xù)籌方式、時限和金額依法由業(yè)主大會決定，并報送物業(yè)主管部門備案。

（二）未成立業(yè)主大會、已實施物業(yè)管理的，住宅專項維修資金的續(xù)籌方式、時限和金額由實施物業(yè)管理的企業(yè)或房屋管理單位（包括專業(yè)服務公司）做出方案，經具有共有關系專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主書面同意，并報送房產主管部門備案后決定。

（三）未實施物業(yè)管理，也沒有房屋管理單位的住房，住宅專項維修資金的續(xù)籌方式、時限和金額，由對共用部位、共用設施設備具有共有關系的業(yè)主共同（或業(yè)主代表）提出續(xù)繳方案，經具有共有關系專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主書面同意，并報送房產主管部門備案后決定。

第五章維修資金的監(jiān)管

第二十五條住宅專項維修資金應當統(tǒng)一由市、縣（區(qū)）人民政府房產主管部門委托指定一家商業(yè)銀行為專戶管理銀行。

第二十六條住宅專項維修資金核算賬戶的設立。市房產主管部門設立總賬戶，按物業(yè)管理區(qū)域（項目）為單位設賬，實行四級賬戶核算?？傎~戶為一級核算，每個物業(yè)管理區(qū)域（項目）設立二級核算，每一幢樓設立三級核算，每個業(yè)主設立四級核算。

業(yè)主個人繳存的住宅專項維修資金核算到戶；公有住房售房單位繳存的住宅專項維修資金按售房單位設賬，按幢（棟）分賬核算。

第二十七條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

利用業(yè)主繳存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業(yè)主大會同意，并報房產主管部門備案后，由業(yè)主大會辦理購買手續(xù)；未成立業(yè)主大會，住宅專項維修資金仍由房產管理部門代管的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意后，由房產管理部門辦理購買手續(xù)。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意后，由房產主管部門辦理購買手續(xù)。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第二十八條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息。

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益。

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外。

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第二十九條房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，產權人應及時到產權主管部門辦理注銷手續(xù)，并到物業(yè)所在地的房產主管部門辦理住宅專項維修資金賬戶余額退還手續(xù)。個人繳存的返還給個人；公有住房售房單位繳存的按賬面余額返還原售房單位；售房單位不存在的，按財政隸屬關系，收繳同級國庫，由同級政府統(tǒng)籌管理，并辦理賬戶注銷手續(xù)。

第三十條業(yè)主轉讓房屋所有權時，轉讓方住宅專項維修資金賬戶余額隨同房屋所有權同時轉移過戶，受讓方應及時持有效的權屬證明到物業(yè)所在地的房產主管部門辦理戶名變更手續(xù)。

第三十一條房產主管部門及業(yè)主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結存的總額。

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況。

（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結存的金額。

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十二條專戶管理銀行應當每年至少一次向物業(yè)所在地房產主管部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。

房產主管部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十三條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第三十四條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行國務院財政部門有關規(guī)定。

市財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十五條未成立業(yè)主大會的，業(yè)主繳存的住宅專項維修資金，由市、縣（區(qū)）人民政府房產主管部門代管，并接受同級財政、審計部門的監(jiān)督。

第三十六條成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金的代管可由業(yè)主大會決定，并接受市（縣、區(qū)）審計、財政和房管部門的監(jiān)督。

住宅專項維修資金原則上不再從原先由市、縣（區(qū)）人民政府房產主管部門委托指定代收的商業(yè)銀行轉存到其它商業(yè)銀行。

第三十七條公有住房售房單位繳存的住宅專項維修資金，由市、縣（區(qū)）人民政府房產主管部門會同財政主管部門代管。

第三十八條住宅專項維修資金繳存專用票據(jù)的領購、使用、保管、核銷等工作由代管機構負責，并按照財政部門票據(jù)管理的有關規(guī)定執(zhí)行，接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第六章相關責任

第三十九條違反本細則規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，依照《物業(yè)管理條例》第六十三條和《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條的規(guī)定，由縣級以上地方人民政府房產主管部門或者同級人民政府財政主管部門依法追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，處挪用金額兩倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

房地產主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條公有住房售房單位未按本細則規(guī)定繳存住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級房產主管部門責令限期改正。

第四十一條一次性全額付款或分期付款購房的業(yè)主，住宅專項維修資金繳交憑證作為辦理房屋所有權證書的條件之一。

住房購買人未按本細則繳存住宅專項維修資金的，房地產主管部門不予發(fā)放房屋所有權證書。

第四十二條按揭購房的，購房人必須按本細則的規(guī)定繳存住宅專項維修資金，住宅專項維修資金繳存憑證作為放貸銀行辦理抵押貸款條件之一。

按揭購房的，住房購買人未按本細則繳存住宅專項維修資金的，房地產主管部門不予發(fā)放房屋他項權證書。

第四十三條住宅專項維修資金繳存憑證作為辦理房屋入住手續(xù)的條件之一。

住房購買人未按本細則繳存住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付給購買人。

未繳住宅專項維修資金給予辦理房屋入住手續(xù)并將房屋交付給購房人的，由建設單位或者公有住房售房單位負責繳交。事后建設單位或者公有住房售房單位可向本單位相關責任人追繳。

第四十四條住宅專項維修資金專用票據(jù)的領購、使用、保管、核銷等管理過程違反財政部門票據(jù)管理有關規(guī)定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規(guī)定予以處理。