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各縣(市)、區(qū)人民政府，市各委、辦、局(公司)，市各直屬單位：

為加快我市城市化和城市現(xiàn)代化進程，不斷改善人民群眾居住環(huán)境和住房條件，促進我市房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合我市實際，提出以下意見：

一、強化房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

(一)在充分分析房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，確定與經(jīng)濟社會發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的基本平衡。

(二)由市計劃部門牽頭會同建設(shè)、規(guī)劃、國土、房管等有關(guān)部門于每年的第四季度提出次年房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，進行總量控制，確保供需平衡。由市建設(shè)部門牽頭，建立部門聯(lián)席會議制度，開發(fā)房地產(chǎn)市場運行情況的調(diào)查研究，市政府每年將從配套費中撥出?？?，專項用于市場調(diào)研。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的制定及實施，要堅持大力發(fā)展普通商品住房，加快建設(shè)廉租住房，限制建設(shè)高檔商品住房，停止建設(shè)集資住房的原則。

(四)市國土部門要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，編制年度土地供應(yīng)計劃，保證土地供給。要充分發(fā)揮土地市場在房地產(chǎn)市場中的作用，合理穩(wěn)定土地拍賣價格；在政府壟斷土地一級市場的同時，放開和規(guī)范土地二級市場。市規(guī)劃部門要按照城市總體規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，認(rèn)真做好規(guī)劃設(shè)計，提出合理的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)。市房管部門要采取有效措施，搞活住房二、三市場。市物價部門對享受政府優(yōu)惠政策的項目價格要嚴(yán)格控制，對普通商品房價格要進一步放開。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)用地行為

(五)加快建立統(tǒng)一、完善、公開、公平、規(guī)范有序的土地市場，大力推行土地招標(biāo)、拍賣供應(yīng)，建立起城市土地的市場化配置機制和土地價格的市場化形成機制。除法律規(guī)定可以劃撥、協(xié)議出讓的用地外，商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)開發(fā)用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式出讓，通過競爭最大限度地發(fā)揮土地資產(chǎn)效益，提高城市土地利用率，增加政府土地收益。

(六)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以依法無償收回土地使用權(quán)；因不可抗力、市政府及其有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

(七)嚴(yán)格規(guī)范房地開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓行為，禁止轉(zhuǎn)讓未取得土地使用權(quán)證的項目。已批準(zhǔn)的房地開發(fā)項目，確需變更用地性質(zhì)的，必須按規(guī)定程序重新報批。

(八)市國土部門要進一步加大土地收儲及市場運作力度，切實提高凈地、熟地出讓比例，并根據(jù)具體建設(shè)項目需要，委托經(jīng)市政府批準(zhǔn)的市城建投資公司等建設(shè)單位實施土地儲備的前期開發(fā)工作，將生地變?yōu)閮舻鼗蚴斓睾?，由土地部門收儲，進入土地市場公開運作。

三、加強規(guī)劃管理

(九)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖及各項規(guī)劃條件，必須向社會公示，接受社會監(jiān)督。建設(shè)工程規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自變更；確需變更的，應(yīng)對變更進行公示，充分聽到公眾意見，并按照審批程序辦理變更手續(xù)。

(十)對改變土地使用性質(zhì)、超出規(guī)劃允許的容積率或建筑高度等嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建設(shè)行為，由規(guī)劃部門依法責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，不得以罰代管。

四、擴大住房有效需求

(十一)要切實抓好住房補貼政策的落實，提高中低收入家庭的住房消費支付能力，加快解決中低收入家庭住房問題。機關(guān)、企事業(yè)單位原有建房、購房資金和已售公有住房售房款必須用于住房補貼；效益好的企業(yè)，可將住房補貼列入成本；財政部門要每年安排專項資金用于發(fā)放各級機關(guān)行政單位人員的住房貨幣補貼。

(十二)要發(fā)揮住房公積金“低存低貸”的制度優(yōu)勢和互助作用，簡化手續(xù)，放寬貸款申請條件。進一步降低貸款擔(dān)保費用，減少貸款人的成本支出，擴大個人住房貸款的覆蓋面。

(十三)進一步放開住房二、三級市場，鼓勵居民通過換購住房改善居住條件。取消對已售公有住房上市交易的限制，允許已售公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，切實降低交易收費標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成增量與存量聯(lián)動、銷售與租賃并舉、投資與消費并進的市場格局。清房工作結(jié)束之后，市房管部門要盡快提出促進已售公有住房上市交易辦法。

五、完善住房供應(yīng)體系

(十四)通過增加普通商品住房供應(yīng)、加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理、建立和完善廉租住房制度等措施，完善住房供應(yīng)體系。

(十五)房管部門負(fù)責(zé)建立最低收入家庭住房保障制度，保障住房和收入雙困家庭基本居住條件，建立和完善保障對象的準(zhǔn)入審核、公示、輪候及收入增加后退出的機制。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。資金通過財政專項基金、直管公房出售后凈歸集資金和公積金增值部分解決。

(*)棚戶區(qū)和危舊房改造作為解決中低收入家庭住房和帶動住房消費的重要途徑，要按照“政府主導(dǎo)、市場化運作”的原則，加快棚戶區(qū)和危舊房改造步伐。

(十七)嚴(yán)禁任何單位搞集資建房，如違反規(guī)定，將追究單位主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任。原有集資建房只能用于解決本單位干部職工住房，且只能以實際成本價購買規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)住房面積，超標(biāo)準(zhǔn)部分一律按市場價計算。集資建房不得作為商品房對外出售，違反規(guī)定的，房管和國土部門不得給予辦理《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》；已辦理的由申辦單位和發(fā)證機關(guān)予以糾正。

(十八)適量建設(shè)經(jīng)濟適用住房，其銷售對象為市政重點工程項目中的拆遷困難戶、最低保障收入家庭的困難戶。

六、加強市場監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

(十九)提高市場監(jiān)管水平。在公平市場準(zhǔn)入和鼓勵市場競爭的同時，各有關(guān)部門要盡快完善市場監(jiān)管制度、改進市場監(jiān)管方式、提高市場監(jiān)管水平，進一步預(yù)防房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險和消費風(fēng)險。

(二十)加強規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為。強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，盡快建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和不良行為公示制度。對存在嚴(yán)重不良行為的開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新開建設(shè)項目；特別是對存在拆遷安置遺留問題及“爛尾樓”的建設(shè)單位一律不得批準(zhǔn)其新的建設(shè)項目。

(二十一)要嚴(yán)把拆遷審批關(guān)，對沒有拆遷計劃及拆遷安置方案的建設(shè)項目，不得發(fā)放拆遷許可證；對拆遷資金以及被拆遷人安置不落實的，堅決不準(zhǔn)實施拆遷。要加強對拆遷單位和拆遷評估單位的管理，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)市場評估價格確定拆遷補償金額，并實行相應(yīng)的監(jiān)督管理制度。

(二十二)加強拆遷儲備金的管理，凡需拆遷補償安置的建設(shè)項目，在領(lǐng)取拆遷許可證前，應(yīng)將拆遷補償安置資金全額存入指定金融機構(gòu)，并由拆遷管理部門監(jiān)督使用。拆遷結(jié)束要經(jīng)拆遷管理部門驗收合格后，國土、規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)部門方可辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

(二十三)對依法批準(zhǔn)拆遷的建設(shè)項目，被拆遷人如有不同意見，要認(rèn)真耐心地做好說服工作；對不能達成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)依法裁決后，才能實施強制拆遷。對不能達成拆遷補償安置協(xié)議且涉及面較廣的拆遷項目，要嚴(yán)格限制采取強制性拆遷措施；確需強制執(zhí)行的，必須嚴(yán)格履行法律手續(xù)。

(二十四)要嚴(yán)把交付使用關(guān)，堅決杜絕不合格的商品房進入市場。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，未經(jīng)竣工綜合驗收不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。

(二十五)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售管理辦法，對違反規(guī)定擅自銷售商品房的，要加大處罰力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，房管部門應(yīng)當(dāng)按商品房預(yù)售款的監(jiān)管規(guī)定，嚴(yán)格履行職責(zé)。

(二*)規(guī)劃部門對新建住宅小區(qū)要按照有關(guān)規(guī)定規(guī)劃物業(yè)管理用房；開發(fā)建設(shè)單位要按照規(guī)劃要求和物業(yè)管理規(guī)定，建設(shè)物業(yè)管理配套用房，制定物業(yè)管理實施方案。各區(qū)人民政府參與住宅小區(qū)綜合驗收，指導(dǎo)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位落實物業(yè)管理方案、物業(yè)管理服務(wù)用房和必要的居委會用房。

(二十七)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。各有關(guān)部門要嚴(yán)格按照徐政發(fā)〔*〕29號通知要求，制定專項措施，加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ?，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易以及房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。

七、進一步改善投資環(huán)境

(二十八)要進一步采取措施，增強房地產(chǎn)開發(fā)的公開、透明和可預(yù)見性，大力引進外來企業(yè)、資金。

(二十九)繼續(xù)加大對涉房收費的清理力度。認(rèn)真清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的各種不合理收費，及時將經(jīng)過批準(zhǔn)的各項收費向社會公布，要防止中介服務(wù)變相壟斷收費和壟斷性行業(yè)濫收費，堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務(wù)。

(三十)有關(guān)職能部門要簡化辦事程序，提高工作效率，凡通過土地市場取得開發(fā)權(quán)的項目，各部門應(yīng)在最短時間內(nèi)，以最快的速度辦理好各面建設(shè)手續(xù)，努力為投資者提供寬松的服務(wù)環(huán)境。(三十一)市監(jiān)察部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)過程的監(jiān)督監(jiān)察，規(guī)范各職能部門的行政執(zhí)法行為；發(fā)現(xiàn)問題及時進行查處，確保我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。