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我市首部物業(yè)管理行政規(guī)章—《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）已經(jīng)市政府第46次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，以市政府44號(hào)令正式頒布，并于2006年1月1日實(shí)施。這標(biāo)志著我市物業(yè)管理在法制化、規(guī)范化發(fā)展的道路上邁出了重要一步?！兑?guī)定》的頒布實(shí)施，為維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)、規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)提供了有力的法律保障。

一、充分認(rèn)識(shí)《規(guī)定》的重要意義，切實(shí)增強(qiáng)物業(yè)管理工作的緊迫感、責(zé)任感

2003年9月1日，國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，這是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展史上的里程碑，它標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化發(fā)展的新時(shí)期。為使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業(yè)管理法規(guī)體系，進(jìn)一步依法規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，《條例》頒布實(shí)施后，我們就著手成立了專(zhuān)門(mén)的《規(guī)定》起草小組。經(jīng)過(guò)近兩年的調(diào)查研究，深入了解我市的物業(yè)管理情況并借鑒其他先進(jìn)城市的立法成功經(jīng)驗(yàn)，并在廣泛征求各方人士意見(jiàn)和反復(fù)修改后，出臺(tái)了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》?！兑?guī)定》將我市物業(yè)管理遇到的問(wèn)題，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的法制框架內(nèi)，將《條例》的一些原則性條款，根據(jù)我市物業(yè)管理的實(shí)際情況進(jìn)行了細(xì)化?！兑?guī)定》的出臺(tái)為進(jìn)一步維護(hù)我市物業(yè)市場(chǎng)的秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，使物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。在我市物業(yè)管理發(fā)展史上具有十分重要的意義。公務(wù)員之家版權(quán)所有

我市的物業(yè)管理始于90年代初期。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境；提高城市管理水平；促進(jìn)住宅建設(shè)；實(shí)施再就業(yè)工程等方面起到了積極的作用。當(dāng)前，隨著沈陽(yáng)城市建設(shè)的快速穩(wěn)步發(fā)展和人民生活水平的日益提高，做好物業(yè)管理工作顯得尤為迫切、更為重要。

首先，從沈陽(yáng)的城市發(fā)展來(lái)看，要切實(shí)增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感。近年來(lái)，我市大手筆規(guī)劃，大規(guī)模建設(shè)，大力度投入，使城區(qū)的環(huán)境面貌發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。金廊工程、五里公園等一批重點(diǎn)工程的建設(shè)，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程項(xiàng)目，特別是06年“世園會(huì)”的勝利召開(kāi)，不僅為城市增添了亮點(diǎn)，更提升了城市品位。但是，“三分建設(shè)，七分管理”。城市規(guī)模的擴(kuò)張和品位的提高，既要靠高起點(diǎn)的規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)居住人群、維護(hù)公共秩序、管理建筑物的重要任務(wù)，其管理水平的高低，直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。

其次，從人民群眾的需求來(lái)看，要切實(shí)增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的責(zé)任感。維護(hù)人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。目前，住房已成為大多數(shù)居民家庭的最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，同時(shí)，他們也把目光從單純的關(guān)注私人房屋狀況轉(zhuǎn)變?yōu)樵陉P(guān)注自身房屋的同時(shí)兼顧房屋周?chē)箔h(huán)境。房屋的價(jià)值不再是一個(gè)單一的價(jià)值主體，而是與周?chē)h(huán)境共同產(chǎn)生價(jià)值。物業(yè)管理作為住宅小區(qū)管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成，越來(lái)越受到廣大群眾的重視。因此，物業(yè)管理工作要從維護(hù)人民群眾的根本利益出發(fā)，切實(shí)提高管理和服務(wù)水平，著力為百姓創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、秩序景然、人物和諧統(tǒng)一的居住環(huán)境。

為此，各級(jí)政府、各相關(guān)部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)都要自覺(jué)增強(qiáng)做好物業(yè)管理的緊迫感、責(zé)任感。

二、認(rèn)真分析物業(yè)管理發(fā)展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開(kāi)展學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的活動(dòng)

我市的物業(yè)管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會(huì)各界的高度重視，共同努力下，長(zhǎng)足進(jìn)步，已初具規(guī)模，全市登記注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)536家，從業(yè)人員近3萬(wàn)人；具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)物業(yè)化率達(dá)100%；244個(gè)實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅小區(qū)中，已有173個(gè)組建了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；相關(guān)政策法規(guī)基本健全；政府相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督管理力度逐步加大，公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制基本形成。但在建設(shè)“四位一體”的和諧沈陽(yáng)的新形勢(shì)下，在振興東北老工業(yè)基地的新工作中，物業(yè)管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現(xiàn)在：一是部分物業(yè)管理企業(yè)的行為不十分規(guī)范，存在著服務(wù)不很到位、收費(fèi)與服務(wù)不太相符現(xiàn)象；二是部分規(guī)模小的企業(yè)、人員素質(zhì)較低、管理水平較差；三是物業(yè)管理市場(chǎng)還不夠規(guī)范、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業(yè)消費(fèi)意識(shí)還沒(méi)有完全形成，業(yè)主重維護(hù)權(quán)利，輕履行交費(fèi)義務(wù)的現(xiàn)象還部分存在。

因此，我們要以全面貫徹落實(shí)《規(guī)定》為契機(jī)，從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想出發(fā)，認(rèn)真制定學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的工作方案和周密的培訓(xùn)計(jì)劃。扎扎實(shí)實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理工作，保障當(dāng)事人權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

一是廣泛開(kāi)展各種形式的宣傳活動(dòng)。要積極通過(guò)媒體開(kāi)展政策問(wèn)答、以案說(shuō)法及各種典型經(jīng)驗(yàn)介紹等多種方式，使廣大群眾、社會(huì)各界人士、物業(yè)管理企業(yè)能夠在長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)系統(tǒng)、全面的了解；制作《規(guī)定》宣傳畫(huà)和宣傳小冊(cè)子，分發(fā)到街道辦事處、社區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等社會(huì)各個(gè)層面；開(kāi)展“市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)”評(píng)選活動(dòng)。評(píng)選出市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)，樹(shù)立典型，以典型為載體推動(dòng)我市物業(yè)管理工作水平的提高，使學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《規(guī)定》的活動(dòng)具體化。

二是舉辦學(xué)習(xí)《規(guī)定》培訓(xùn)班。組織物業(yè)管理行政主管部門(mén)人員進(jìn)行培訓(xùn)，使他們?cè)谑熘兑?guī)定》各項(xiàng)條款的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)管理中的具體職責(zé)，各項(xiàng)職責(zé)的工作程序、法定文書(shū)以及工作時(shí)限等；舉辦物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)班。主要學(xué)習(xí)《規(guī)定》及其配套文件中物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)合同及職業(yè)道德、服務(wù)技能等；組織舉辦街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主代表學(xué)習(xí)培訓(xùn)班，逐步建立起“塊塊負(fù)責(zé)、條條保證、上下聯(lián)動(dòng)”的工作體制，了解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建程序。

三是召開(kāi)學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)《規(guī)定》的座談會(huì)、研討會(huì)。組織各級(jí)政府的有關(guān)委辦局、新聞媒體進(jìn)行研討,理順管理機(jī)制，明確責(zé)任，通過(guò)研討明確各單位、各部門(mén)與物業(yè)管理企業(yè)維修責(zé)任的劃分及在物業(yè)管理工作中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；組織業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、社區(qū)代表,分別召開(kāi)座談會(huì)、研討會(huì)，研討物業(yè)管理新體制中街道辦事處、社區(qū)應(yīng)發(fā)揮的作用、物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)等。

通過(guò)學(xué)習(xí)和宣傳要達(dá)到以下目的：一是讓廣大業(yè)主了解《規(guī)定》所設(shè)定的法律制度，運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，更充分地行使業(yè)主權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行為，協(xié)調(diào)共同利益關(guān)系；二是使物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行《規(guī)定》，切實(shí)履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠(chéng)信服務(wù)取信業(yè)主；三是促進(jìn)行政執(zhí)法部門(mén)依法行政，既要保證行政行為不超越權(quán)限，不隨意干預(yù)民事關(guān)系，又要認(rèn)真履行職責(zé)，強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平，保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。四是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《規(guī)定》，促進(jìn)物業(yè)管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序。

三、全面貫徹落實(shí)《規(guī)定》，開(kāi)創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面

值此《規(guī)定》頒布之機(jī)，我們要以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以建設(shè)和諧沈陽(yáng)為目標(biāo)，以創(chuàng)新管理，規(guī)范發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，認(rèn)真貫徹落實(shí)《規(guī)定》，做到政府依法行政，業(yè)主依法自律，企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)，共同開(kāi)創(chuàng)我市物業(yè)管理工作的新局面。

（一）進(jìn)一步完善物業(yè)管理法制建設(shè)，推進(jìn)依法治業(yè)

為配合《規(guī)定》的頒布實(shí)施，今年我們還出臺(tái)了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》、《沈陽(yáng)市物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信考核暫行辦法》、《沈陽(yáng)市住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個(gè)配套法規(guī)，這些法規(guī)對(duì)《規(guī)定》起到了補(bǔ)充強(qiáng)化的作用，但這些法規(guī)還不足以含概全市物業(yè)管理的所有方面，我們將根據(jù)《規(guī)定》的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，結(jié)合我市實(shí)際，加強(qiáng)其他相關(guān)配套法律的編制工作，在做好《規(guī)定》與原有相關(guān)法規(guī)的政策銜接同時(shí)，抓緊制定、修訂、完善其他相關(guān)的配套法規(guī)和實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步完善我市物業(yè)管理地方法規(guī)體系。

《規(guī)定》對(duì)我市的物業(yè)管理提出了進(jìn)一步要求，我們將根據(jù)其具體內(nèi)容，對(duì)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理過(guò)程中的行為，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組成運(yùn)作、小區(qū)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理公司的規(guī)章制度等問(wèn)題制定相應(yīng)的整改措施，保證《規(guī)定》的順利實(shí)施。

（二）切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用

《規(guī)定》按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、合同等方面均作出了明確的規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的作用。從這個(gè)意義上說(shuō)，《規(guī)定》是一部運(yùn)用市場(chǎng)手段規(guī)范物業(yè)管理的指導(dǎo)性文件。因此，全市各級(jí)物業(yè)管理行政部門(mén)，必須按照《規(guī)定》的精神，把完善市場(chǎng)機(jī)制放在重要位置，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，積極培育物業(yè)管理有形市場(chǎng)，在物業(yè)管理工作中做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位、不擾民，管好政府該管的事。

（三）履行《規(guī)定》職責(zé)，強(qiáng)化行政管理

一是加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)建立工作的指導(dǎo)監(jiān)督，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策。目前我市具有物業(yè)管理?xiàng)l件實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅區(qū)244個(gè)，隨著《規(guī)定》的頒布，我們將進(jìn)一步加大指導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員的力度，按照法規(guī)賦予的職責(zé)，明確權(quán)利、義務(wù)，提高運(yùn)作水平，引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。要通過(guò)規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。使更多的住宅小區(qū)進(jìn)入到規(guī)范化的物業(yè)管理中來(lái)。

二是加大對(duì)招投標(biāo)工作的監(jiān)管和指導(dǎo)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。今年我市頒布了《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》，通過(guò)此規(guī)定我市前期物業(yè)管理的招投標(biāo)質(zhì)量有了極大改善，廣大業(yè)主通過(guò)選聘，選聘了自己滿意的物業(yè)管理企業(yè)。今后，我們要在加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的同時(shí)，指導(dǎo)和監(jiān)督好物業(yè)管理的承接驗(yàn)收和移交工作，維護(hù)好業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和房屋的所有權(quán)與使用權(quán)，使前期物業(yè)管理更加規(guī)范。

三是嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資質(zhì)審查，進(jìn)一步做好整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的工作。今年我局取消了19家物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，并對(duì)12家物業(yè)管理企業(yè)下發(fā)了整改通知單。在這次學(xué)習(xí)、宣傳的過(guò)程中，我們將嚴(yán)格把握物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，把物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)行為與資質(zhì)日常管理和年檢相掛鉤，把年檢作為一項(xiàng)日常工作來(lái)抓，使物業(yè)管理企業(yè)的行為更加法制化、規(guī)范化。對(duì)不符合資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)決不姑息，逐步淘汰不合格物業(yè)管理企業(yè)，凈化物業(yè)管理市場(chǎng)，優(yōu)化我市物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)。

四是理順住宅小區(qū)建管關(guān)系。建管問(wèn)題還是制約我市物業(yè)管理的一個(gè)主要問(wèn)題。這些問(wèn)題的產(chǎn)生對(duì)廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。目前，我市244個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，存在112件開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，已經(jīng)解決76件。在《規(guī)定》頒布后，我們將首先明確開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三者的關(guān)系，明確三者各自的責(zé)權(quán)利；其次加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)聯(lián)系，堅(jiān)持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，對(duì)存在的問(wèn)題逐一進(jìn)行整改、解決。

五是做好維修基金的監(jiān)管工作。從我市物業(yè)管理實(shí)踐看，住宅小區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任劃分不清，極易給物業(yè)合理使用帶來(lái)阻礙，給業(yè)主、物業(yè)使用人工作和生活帶來(lái)不便。在繼續(xù)做好維修基金繳存管理工作的基礎(chǔ)上，完善制度，規(guī)范維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環(huán)，確保資金的合理使用。

六是進(jìn)一步理順物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)關(guān)系，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。積極指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主按照等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定具體服務(wù)等級(jí)和等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相統(tǒng)一，理順物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量關(guān)系，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整與物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高在互動(dòng)中前進(jìn)。

（四）明確責(zé)任，齊抓共管，形成物業(yè)管理合力

我市物業(yè)管理多年的實(shí)踐證明，搞好物業(yè)管理工作，關(guān)鍵在于加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任。具體的說(shuō)就是要形成“塊塊負(fù)責(zé)，條條保證，上下聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制。各區(qū)政府要對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作負(fù)全責(zé)；街道辦事處要對(duì)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作負(fù)全責(zé)；社區(qū)受街道辦事處委托要全面履行好監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)職責(zé)。規(guī)劃、建設(shè)、執(zhí)法、城建、公安、民政、物價(jià)等有關(guān)部門(mén)，要各司其職，各負(fù)其責(zé)，形成工作合力，將工作觸角延伸到小區(qū)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)。特別是市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，要從實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)政策指導(dǎo)和工作協(xié)調(diào)，及時(shí)研究和解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，為全市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的持續(xù)健康發(fā)展提供有力保證。