編者按：本論文主要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧等進(jìn)行闡述。包括了籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、房地產(chǎn)行業(yè)目前具有行業(yè)特色的稅收主要集中在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅三個(gè)稅種的現(xiàn)狀等。具體材料請(qǐng)見(jiàn)：

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

編者按：本論文主要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧等進(jìn)行講述，包括了籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃案例、納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)等，具體資料請(qǐng)見(jiàn)：

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

編者按：本論文主要從民辦非企業(yè)單位會(huì)計(jì)核算存在的主要問(wèn)題等進(jìn)行講述，包括了會(huì)計(jì)核算不規(guī)范、會(huì)計(jì)核算違規(guī)，不遵守規(guī)則、不能正確的運(yùn)用國(guó)家稅法給予民辦非、學(xué)習(xí)、了解民辦非企業(yè)單位的基本情況，提高對(duì)民辦非企業(yè)單位的認(rèn)識(shí)、加強(qiáng)民辦非企業(yè)單位的法制建設(shè)，創(chuàng)造良好的會(huì)計(jì)環(huán)境等，具體資料請(qǐng)見(jiàn)：

論文關(guān)鍵詞:民辦非企業(yè)單位會(huì)計(jì)核算經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)策

論文摘要:通過(guò)明確“民辦非企業(yè)單位”的特征及其經(jīng)濟(jì)環(huán)境，指出了民辦非企業(yè)單位會(huì)計(jì)核算存在的若干問(wèn)題，提出了加強(qiáng)民辦非企業(yè)單位會(huì)計(jì)核算若干建議。

所謂“民辦非企業(yè)單位”，根據(jù)國(guó)務(wù)院娜布的侃辦非企業(yè)單位登記管理暫行條娜效定，指企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他社會(huì)力量以及公民個(gè)人利用非國(guó)有資產(chǎn)獨(dú)立舉力的、從事非營(yíng)利性社會(huì)服務(wù)活動(dòng)的社會(huì)組織它的基本特征是:不是由政府或者政府部門(mén)舉辦的、具有組織完善性、非營(yíng)利性、支持社會(huì)公共事業(yè)或選定利益。

民辦非企業(yè)單位其實(shí)質(zhì)為民間組織的一種形式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，我國(guó)已有民辦非企業(yè)單位14余萬(wàn)戶，這些民辦非企業(yè)單位主要分布在教育、文化、衛(wèi)生、科技、體育、勞動(dòng)、民政、社會(huì)中介服務(wù)業(yè)等行業(yè)中，如九龍籃球俱樂(lè)部、福州大化戶外休閑登山俱樂(lè)部、深河市“綠茵”健身俱樂(lè)部、高仕足球棋俱樂(lè)部、少林武術(shù)館、漂河市銀河健身俱樂(lè)部等，在上海各類(lèi)民辦非企業(yè)單位有4500余家，從業(yè)人員約為10萬(wàn)人左右，其中約有3萬(wàn)余名下崗再就業(yè)人員。

民辦非企業(yè)單位又可分為法人類(lèi)民辦非企業(yè)單位和非法人類(lèi)民辦非企業(yè)單位。法人類(lèi)民辦非企業(yè)單位注冊(cè)資金不少于3萬(wàn)元，在縣沛、區(qū))登記的注冊(cè)資金不少于10萬(wàn)元，在省登記管理機(jī)關(guān)中申請(qǐng)登記的民辦非企業(yè)單位其注冊(cè)資金不少于20萬(wàn)元。

關(guān)鍵字：基礎(chǔ)開(kāi)征物業(yè)我國(guó)幾個(gè)理論問(wèn)題

要在我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅，最早是在2003年的中央文件中提出來(lái)的。開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題一直是學(xué)術(shù)界和政界關(guān)注的熱點(diǎn)，研究論文頗多，見(jiàn)仁見(jiàn)智。本文從基礎(chǔ)理論的角度探討在我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題。物業(yè)稅實(shí)際上和財(cái)產(chǎn)稅的含義是相同的，前者在東南亞國(guó)家和我國(guó)的香港地區(qū)使用；后者則是英語(yǔ)國(guó)家“propertytax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財(cái)產(chǎn)稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個(gè)具體的稅種名稱，而是稅收分類(lèi)中的一個(gè)類(lèi)別，其基本含義是對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅。那么，什么是財(cái)產(chǎn)？凡是對(duì)人有用的東西都是財(cái)產(chǎn)，包括可用于消費(fèi)或可用于取得收入。對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅和對(duì)財(cái)產(chǎn)的收入征稅是兩個(gè)不同的概念：前者是對(duì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值存量征稅；后者是對(duì)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)值流量征稅。財(cái)產(chǎn)稅不可能對(duì)所有財(cái)產(chǎn)普遍征收，而只能是選擇性征收，通?？晒┻x擇的財(cái)產(chǎn)稅稅種有：房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅。有些學(xué)者或政府官員認(rèn)為印花稅也屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來(lái)看，是對(duì)合法權(quán)利的征稅?！皺?quán)利”也是財(cái)產(chǎn)，但印花稅中征稅對(duì)象的“權(quán)利”是由政府認(rèn)定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實(shí)際上卻是政府對(duì)提供公共勞務(wù)收取的使用者費(fèi)。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務(wù)交易稅和生產(chǎn)要素收入稅的征管成本，對(duì)減輕納稅人的稅收負(fù)擔(dān)是有利的。而財(cái)產(chǎn)稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負(fù)擔(dān)的功能。開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅的目的是使稅收制度和財(cái)政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產(chǎn)稅有利于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更能創(chuàng)造價(jià)值者的手里。物業(yè)稅屬于對(duì)物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當(dāng)納稅人缺乏負(fù)擔(dān)能力的時(shí)候，只能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更有納稅能力者的手里，有利于社會(huì)價(jià)值財(cái)富的增加，從而提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率；（2）遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅有利于實(shí)現(xiàn)“人”的公平。一個(gè)人一生中擁有的財(cái)產(chǎn)分兩種：一種是靠自己掙得的財(cái)產(chǎn)；另一種是靠繼承遺產(chǎn)和饋贈(zèng)獲得的財(cái)產(chǎn)。因此對(duì)后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產(chǎn)稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負(fù)擔(dān)對(duì)稱原則是構(gòu)建效率財(cái)政體制的要求，房產(chǎn)稅通常是地方稅，以房產(chǎn)作為居民公共受益的成本分?jǐn)傄罁?jù)可以較好地貫徹對(duì)稱原則。這正如對(duì)高速公路的收費(fèi)可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因?yàn)橐云秃洼喬サ南膩?lái)計(jì)算使用高速公路的費(fèi)用是符合效率原則的。當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)稅也經(jīng)常遭到批評(píng)。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是對(duì)物稅，所以不符合稅收量能負(fù)擔(dān)的基本原則，有失公平，同時(shí)遺產(chǎn)被征稅卻會(huì)挫傷財(cái)產(chǎn)所有者創(chuàng)造價(jià)值的積極性。財(cái)產(chǎn)稅雖然有利有弊，而且也是一些實(shí)施國(guó)家爭(zhēng)論的熱點(diǎn)之一，但基本傾向是認(rèn)為利大于弊，也沒(méi)有更好的政府收入形式來(lái)替代財(cái)產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅一直是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。例如英國(guó)，平均要占財(cái)政收入的30-40％，高的可達(dá)70-80％，低的也有10-15％。但我國(guó)卻有另一種觀點(diǎn)，認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅的主要目的是理順?lè)慨a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，或者說(shuō)有利于改善房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的態(tài)勢(shì)。由于這種觀點(diǎn)開(kāi)始是由官方人員說(shuō)出來(lái)的，因此影響很大，以致于對(duì)物業(yè)稅的研究主要集中在房產(chǎn)稅，甚至使居民產(chǎn)生要通過(guò)增加稅收的辦法來(lái)降低房產(chǎn)價(jià)格的印象。這無(wú)論是在理論上還是在實(shí)踐上都是有問(wèn)題的。從理論上看，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格是兩個(gè)不同領(lǐng)域的問(wèn)題。前者屬于公共勞務(wù)的成本分?jǐn)倖?wèn)題；后者則屬于私人商品的資源配置問(wèn)題。因此，前者屬于公共財(cái)政的范疇；后者則屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇。把不同性質(zhì)的問(wèn)題相混不利于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善。從實(shí)踐上看，將會(huì)產(chǎn)生“劫貧濟(jì)富”的不良效果。因?yàn)樵谖覈?guó)購(gòu)買(mǎi)得起房產(chǎn)的只是極少數(shù)人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)者。這顯然是極不公平的。應(yīng)該說(shuō)，房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高與土地非農(nóng)業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關(guān)，和房產(chǎn)稅并沒(méi)有直接的關(guān)系。而前者的問(wèn)題是公有制國(guó)家建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，是全局性的問(wèn)題，不是靠房產(chǎn)稅可以解決得了的。如果要開(kāi)征物業(yè)稅，那么要了解中國(guó)的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過(guò)物業(yè)稅來(lái)改善我國(guó)的稅收制度和財(cái)政體制。在我國(guó)的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產(chǎn)稅，但沒(méi)有遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅。我國(guó)的“房產(chǎn)稅”究竟是不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅這個(gè)問(wèn)題是需要進(jìn)一步研究的。我國(guó)的房產(chǎn)稅只是對(duì)盈利性企業(yè)的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)征稅，而對(duì)非盈利組織、政府公共部門(mén)、居民自有住房的房產(chǎn)都是免稅的。在征稅房產(chǎn)中，計(jì)稅依據(jù)也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值而對(duì)出租的房產(chǎn)則采用租金。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房產(chǎn)價(jià)值是被不斷折現(xiàn)的過(guò)程，因此從效率的角度看應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅而不是對(duì)房產(chǎn)的原值征稅。對(duì)原值征稅失去了財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)，更有點(diǎn)象投資方向調(diào)節(jié)稅。以租金為計(jì)稅依據(jù)雖然是對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國(guó)的計(jì)量辦法卻失去了房產(chǎn)估值的特征。房產(chǎn)的租金是房產(chǎn)的利率回報(bào)，要使其反映房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，就必須是市場(chǎng)利率而不是個(gè)別利率。但我國(guó)的計(jì)稅辦法是房產(chǎn)的實(shí)際租金而不是市場(chǎng)租金。這樣，對(duì)出租房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)租金征稅實(shí)際上成了“營(yíng)業(yè)稅

”而不是財(cái)產(chǎn)稅。因此，我國(guó)稅收制度中雖然有房產(chǎn)稅名稱的稅種，實(shí)際上卻并不是真正的財(cái)產(chǎn)稅。在我國(guó)的稅制安排中，征稅對(duì)象涉及到“土地”財(cái)產(chǎn)的稅種有三個(gè)城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財(cái)產(chǎn)稅的問(wèn)題需要研究。為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產(chǎn)稅”？主要原因可能是：我國(guó)的城鎮(zhèn)土地都是國(guó)有（公有）的，國(guó)家征稅也是代表國(guó)家的，因此不存在國(guó)家對(duì)國(guó)有土地征稅的問(wèn)題。但我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)重要指導(dǎo)思想是所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，因此對(duì)“分離”出去的“土地使用權(quán)”而不是所有權(quán)進(jìn)行征稅。土地使用權(quán)是國(guó)家認(rèn)定的，從這個(gè)意義上說(shuō)屬于政府對(duì)公共勞務(wù)收取使用者費(fèi)。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國(guó)有土地租金的性質(zhì)。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財(cái)產(chǎn)稅。耕地占用稅是對(duì)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用的一次性征稅。在我國(guó)的稅制安排中，對(duì)農(nóng)用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉(zhuǎn)變可以看作是一種“交易”，因此實(shí)際上是對(duì)土地交易設(shè)置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應(yīng)該是納稅人。然而，政府只是土地非農(nóng)利用的“批租人”，因?yàn)樽罱K非農(nóng)利用的是社會(huì)其他組織和個(gè)人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構(gòu)成：一是政府批租土地使用權(quán)的價(jià)格和政府征用農(nóng)用土地的價(jià)格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實(shí)際上是政府土地經(jīng)營(yíng)收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒(méi)有財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問(wèn)的，原因就在于土地所有權(quán)、國(guó)家征稅權(quán)、國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)等一些基礎(chǔ)理論問(wèn)題并沒(méi)有完全搞清楚。土地增值稅是按土地使用權(quán)可以交易的原則設(shè)置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認(rèn)定使用權(quán)的費(fèi)用一般說(shuō)來(lái)不會(huì)有很大的增加，增加的實(shí)際上是土地的價(jià)格。土地價(jià)格為什么會(huì)上升，一般說(shuō)來(lái)和該地方段的投資密集度和消費(fèi)密集度有正相關(guān)。這是政府和市場(chǎng)共同作用的結(jié)果。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的方式思維，那么屬于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的增值收入應(yīng)該屬于經(jīng)營(yíng)者；屬于政府投入引起的增值額應(yīng)該由真正意-義上的房產(chǎn)稅解決。但該稅的設(shè)置可能是從所有權(quán)角度考慮的，認(rèn)為土地所有權(quán)是國(guó)家的，因此應(yīng)該把土地增值的一部分收歸國(guó)有。因此這也不屬于財(cái)產(chǎn)稅。上述分析表明，我國(guó)確實(shí)沒(méi)有真正意義上的物業(yè)稅。在我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題應(yīng)該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應(yīng)該從完善稅制和財(cái)政體制的角度研究物業(yè)稅的開(kāi)征問(wèn)題。當(dāng)然，國(guó)有資產(chǎn)（包括土地）市場(chǎng)化的制度安排是必要的前提條件。在我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開(kāi)征房產(chǎn)稅的問(wèn)題，因此下文主要討論與此相關(guān)的理論問(wèn)題。由于我國(guó)目前存在房產(chǎn)稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開(kāi)征的具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產(chǎn)稅”。上述分析表明，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅。要把我國(guó)的房產(chǎn)稅改造為物業(yè)房產(chǎn)稅需要進(jìn)行三個(gè)方面的改造：以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基、對(duì)房產(chǎn)普遍征稅，以及房產(chǎn)稅的優(yōu)惠設(shè)置。以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關(guān)鍵，對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值的評(píng)估有兩種方式：按房產(chǎn)市場(chǎng)交易的效率價(jià)格估值；或按房產(chǎn)的效率租金估值。前者稱之為房產(chǎn)交易法；后者稱之為房產(chǎn)收入法。理論上說(shuō)，如果能正確認(rèn)定房產(chǎn)市場(chǎng)交易的效率價(jià)格或房產(chǎn)出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評(píng)估應(yīng)該是一致的。但房產(chǎn)的市場(chǎng)交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場(chǎng)制度總是有缺陷的，因此評(píng)估方法的選擇對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值的評(píng)估會(huì)產(chǎn)生很大的差異。由于房產(chǎn)稅是地方稅種，國(guó)外通常的作法是由地方政府確定評(píng)估方法，原則是使評(píng)估更接近市場(chǎng)的效率價(jià)格。在我國(guó)開(kāi)征物業(yè)房產(chǎn)稅，盡管效率價(jià)格和效率租金價(jià)格的市場(chǎng)條件都不具備，但筆者認(rèn)為采用房產(chǎn)收入法評(píng)估稅基有利于稅負(fù)的設(shè)計(jì)。我國(guó)的房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國(guó)有職工，享受了按工齡和職級(jí)為計(jì)算依據(jù)的房?jī)r(jià)補(bǔ)貼。這種補(bǔ)貼可以理解為以往的工資中不含住房費(fèi)用，因此相當(dāng)于專用于房產(chǎn)投資的工資補(bǔ)發(fā)。也可理解為房產(chǎn)投資的收益補(bǔ)助，因?yàn)槁毠べ?gòu)房的房產(chǎn)價(jià)格即使按銀行貸款利率計(jì)算也大大超過(guò)了改革前支付的租金。開(kāi)征物業(yè)房產(chǎn)稅意味著減少補(bǔ)貼，因此以收入法評(píng)估稅基有利于稅負(fù)設(shè)計(jì)。1999年底以后參加工作的國(guó)有職工，按政策應(yīng)享受房租補(bǔ)貼，但至今并未真正落實(shí)，以收入法評(píng)估稅基也有利于房租補(bǔ)貼額的確定；同時(shí)也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒(méi)有落實(shí)到位者的補(bǔ)助。如果按上述思路設(shè)計(jì)物業(yè)房產(chǎn)稅的稅負(fù)，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動(dòng)的。另一個(gè)方面應(yīng)該考慮的是稅率，即開(kāi)征物業(yè)房產(chǎn)稅以后，居民總稅負(fù)有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。如果是后者，那么意味著將調(diào)整我國(guó)的政府收入制度，包

括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國(guó)的預(yù)算支出占gdp的比例在23％左右；預(yù)算外和制度外支出占gdp的比例估計(jì)不會(huì)少于預(yù)算內(nèi)的50％，兩者合計(jì)占gdp的比例高達(dá)35％左右。這個(gè)總負(fù)擔(dān)率是很高的，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求以及歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，總負(fù)擔(dān)率的水平是不宜再提高的。但開(kāi)征物業(yè)房產(chǎn)稅需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負(fù)擔(dān)相對(duì)穩(wěn)定，那么意味著將會(huì)減少政府的可支配財(cái)力。這是靜態(tài)地看問(wèn)題，從完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的態(tài)勢(shì)來(lái)看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉(zhuǎn)變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會(huì)增加財(cái)政困難，還能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。對(duì)房產(chǎn)普遍征稅，意味著所有房產(chǎn)都是征稅對(duì)象。對(duì)非盈利組織和政府公共部門(mén)房產(chǎn)征稅的依據(jù)是什么？這主要涉及國(guó)家征稅權(quán)和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系問(wèn)題。在國(guó)家征稅權(quán)中，“國(guó)家”是公眾（全民）的代表；在我國(guó)的公有制中，“國(guó)家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國(guó)家”對(duì)自身征稅的問(wèn)題。我國(guó)房產(chǎn)稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領(lǐng)域頑強(qiáng)地表現(xiàn)出來(lái)。其實(shí)，國(guó)家征稅權(quán)應(yīng)該高于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。“國(guó)家”是“市民社會(huì)”和“政權(quán)社會(huì)”的統(tǒng)一體。市民社會(huì)由家庭、企業(yè)和非盈利組織構(gòu)成；政權(quán)社會(huì)是凌駕于市民社會(huì)之上的組織。市民社會(huì)從事物質(zhì)財(cái)富或貨幣表達(dá)的價(jià)值財(cái)富的再生產(chǎn)，政權(quán)社會(huì)從事精神財(cái)富或非貨幣表達(dá)的價(jià)值財(cái)富的再生產(chǎn)。兩類(lèi)社會(huì)中的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)雖然是由政權(quán)社會(huì)界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會(huì)和政權(quán)社會(huì)的行為。國(guó)家征稅權(quán)雖然也表現(xiàn)為政權(quán)的行為，但卻是為了維護(hù)市民社會(huì)和政權(quán)社會(huì)的存在而設(shè)定的，因此高于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。這表明，不論是市民社會(huì)的財(cái)產(chǎn)，還是政權(quán)社會(huì)的財(cái)產(chǎn)都在國(guó)家征稅權(quán)的覆蓋之下。我國(guó)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅對(duì)非盈利組織和政權(quán)組織占用的房產(chǎn)免稅，相當(dāng)于對(duì)這些組織的運(yùn)行費(fèi)用的補(bǔ)助。這會(huì)扭曲資源配置效率。因此，如果我國(guó)開(kāi)征物業(yè)房產(chǎn)稅，對(duì)“國(guó)家”內(nèi)部的所有房產(chǎn)征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經(jīng)常費(fèi)用和政府預(yù)算的支出額，這涉及到預(yù)算制度和財(cái)政體制的改革。在物業(yè)房產(chǎn)稅的優(yōu)惠問(wèn)題上涉及到納稅人的負(fù)擔(dān)能力和房產(chǎn)的性質(zhì)問(wèn)題。物業(yè)房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，并沒(méi)有考慮納稅人的負(fù)擔(dān)能力，因此從負(fù)擔(dān)能力方面考慮優(yōu)惠是必要的。有一種觀點(diǎn)主張對(duì)居民住房?jī)?yōu)惠一定的面積，即把一定面積作為物業(yè)房產(chǎn)稅的免征額或起征點(diǎn)。這種觀點(diǎn)是可以商榷的。以面積為免征額或起征點(diǎn)形式上似乎很公平，實(shí)際上是有利于富人的。一般說(shuō)來(lái)，富人房產(chǎn)的單位面積的租金較高，窮人房產(chǎn)的單位面積的租金較低，這意味著對(duì)富人的優(yōu)惠高于窮人。因此，這種優(yōu)惠政策是不可取的。筆者主張?jiān)O(shè)立包括住房租金在內(nèi)的最低生活標(biāo)準(zhǔn)，家庭收入達(dá)不到的應(yīng)予免稅，差額部分還應(yīng)該得到政府的社會(huì)救濟(jì)或房租補(bǔ)助，后者相當(dāng)于物業(yè)房產(chǎn)稅應(yīng)設(shè)置負(fù)稅率。家庭住房形式上是消費(fèi)品，但從人的再生產(chǎn)角度看應(yīng)該屬于投資品。而且，住房建筑是納入城市建設(shè)規(guī)劃的，從社會(huì)發(fā)展的角度看也屬于投資品。對(duì)于社會(huì)價(jià)值財(cái)富的增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，投資是應(yīng)該受到鼓勵(lì)的。因此，如果住房出售收入用于住房再投資的話，相應(yīng)的交易稅應(yīng)該返回，即只對(duì)改變用途的交易收入部分征稅，這表明優(yōu)惠還涉及到其他稅種之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

本文作者：陳漢明作者單位：清華大學(xué)建設(shè)管理系

一、計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估介紹

國(guó)際上對(duì)房產(chǎn)課稅主要目的是增加地方政府收入，幾乎對(duì)所有轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)課稅，稅基評(píng)估工作量往往是巨大的，因此，有些國(guó)家為保障評(píng)估質(zhì)量、提高評(píng)估效率，采用技術(shù)(CAMA)。計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估指利用計(jì)算機(jī)程序，以事先搜集的反映物業(yè)特征、市場(chǎng)情況等信息的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，按一定方法對(duì)大量物業(yè)單元在指定時(shí)點(diǎn)的課稅價(jià)值作出準(zhǔn)確、快速和大批量評(píng)估。[1]

2002年國(guó)際估價(jià)官方協(xié)會(huì)《批量評(píng)估準(zhǔn)則》，認(rèn)為批量評(píng)估是指在給定時(shí)間，使用標(biāo)準(zhǔn)方法，采用共同的數(shù)據(jù)，并考慮統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的、對(duì)一系列房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程。即依靠與評(píng)估客體類(lèi)似的房地產(chǎn)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)和運(yùn)用計(jì)算機(jī)回歸分析技術(shù)對(duì)批量資產(chǎn)進(jìn)行批量評(píng)估的方法。批量評(píng)估技術(shù)的實(shí)質(zhì)是以資產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法（收益法、市場(chǎng)法和成本法）原理為基礎(chǔ)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間變化的趨勢(shì)，結(jié)合多元回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，以計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等為輔助手段的評(píng)估技術(shù)。其常見(jiàn)的表達(dá)形式如下所示。批量評(píng)估的常數(shù)項(xiàng)可以通過(guò)比較法獲取，也可以利用成本法來(lái)測(cè)算，從而可以看出，批量評(píng)估并不是完全都采用市場(chǎng)法的路徑，如果常數(shù)項(xiàng)通過(guò)成本法測(cè)算出來(lái)的，并且定期更新，那批量評(píng)估結(jié)果就也能夠充分反映成本法的思路。

批量評(píng)估結(jié)果也可選擇多種價(jià)值類(lèi)型，批量評(píng)估模型常數(shù)項(xiàng)與自變量的不同選擇為評(píng)估結(jié)果可采用不同價(jià)值類(lèi)型提供了可能。因此，我們可以認(rèn)為，批量評(píng)估既可以用于多種價(jià)值類(lèi)型，也可采用市場(chǎng)法、成本法和收益法等不同的技術(shù)路徑。對(duì)于批量評(píng)估而言，其一個(gè)重要的特性在于它將大量的計(jì)量、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)等數(shù)學(xué)工具納入評(píng)估過(guò)程。在應(yīng)用計(jì)量工具（特別是多元回歸）的時(shí)候，批量評(píng)估方法認(rèn)為所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)）的價(jià)值受到眾多因素的影響，這些因素包括房屋的面積、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等等，而通過(guò)對(duì)已有房屋特征及價(jià)值數(shù)據(jù)的分析，可以計(jì)算出每一個(gè)特征對(duì)房屋價(jià)值的貢獻(xiàn)程度，它對(duì)應(yīng)于批量評(píng)估計(jì)量模型中的各個(gè)變量的系數(shù)值。在得到計(jì)量模型中的各個(gè)變量的系數(shù)之后，就可以將需要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的各個(gè)特征輸入模型中，從而在一次評(píng)估中對(duì)多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。在稅基批量評(píng)估中，根據(jù)其是否有計(jì)算機(jī)輔助可以分為手工批量評(píng)估和計(jì)算機(jī)輔助的批量評(píng)估（簡(jiǎn)稱CAMA）。稅務(wù)領(lǐng)域目前是計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估方法最重要的應(yīng)用方向。

進(jìn)行計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估核心問(wèn)題之一是設(shè)計(jì)科學(xué)的自動(dòng)估價(jià)模型。國(guó)際估價(jià)官方協(xié)會(huì)，即IAAO等協(xié)會(huì)在20世紀(jì)90年代陸續(xù)推出自動(dòng)估價(jià)模型的操作手冊(cè)和規(guī)范，IAAO還于2003年了《自動(dòng)估價(jià)模型規(guī)范》[1]的相關(guān)要求。為確保評(píng)估質(zhì)量不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差的問(wèn)題，計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)下還會(huì)對(duì)樣本的估價(jià)與市價(jià)之比率的時(shí)間序列進(jìn)行分析、比較以檢驗(yàn)其評(píng)估質(zhì)量并進(jìn)行誤差調(diào)整。如IAAO于1999年了《估價(jià)-售價(jià)比率分析規(guī)范》，[2]采用估價(jià)-售價(jià)比率（Ratioi=P∧i/Pi）檢驗(yàn)自動(dòng)估價(jià)模型之準(zhǔn)確性。計(jì)算該比率的95%置信區(qū)間(IAAO認(rèn)為區(qū)間接近1，且區(qū)間越小越好)、該比率的離散系數(shù)(該比率與中值的偏差程度)及價(jià)格相關(guān)差額(該比率的加權(quán)平均值與算數(shù)平均值的比值)。如果城市每個(gè)區(qū)域的房屋價(jià)格都采取這種方式進(jìn)行稅基評(píng)估作業(yè)，工作量將十分巨大，這些工作沒(méi)有計(jì)算機(jī)輔助如果靠人工是難以完成的。運(yùn)用CAMA進(jìn)行稅基評(píng)估需要大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，往往結(jié)合地理信息系統(tǒng)(GIS)使用，通過(guò)GIS獲得課稅對(duì)象的物理屬性和周邊環(huán)境情況。CAMA已經(jīng)在世界各國(guó)使用了20-30年，美國(guó)、英國(guó)、加拿大包括中國(guó)香港等國(guó)家或地區(qū)擁有豐富的CAMA稅基評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，如在香港，近9成的物業(yè)估價(jià)是由CAMA協(xié)助完成的。