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本文作者：陳漢明作者單位：清華大學(xué)建設(shè)管理系

一、計(jì)算機(jī)輔助批量評估介紹

國際上對房產(chǎn)課稅主要目的是增加地方政府收入，幾乎對所有轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)課稅，稅基評估工作量往往是巨大的，因此，有些國家為保障評估質(zhì)量、提高評估效率，采用技術(shù)(CAMA)。計(jì)算機(jī)輔助批量評估指利用計(jì)算機(jī)程序，以事先搜集的反映物業(yè)特征、市場情況等信息的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，按一定方法對大量物業(yè)單元在指定時(shí)點(diǎn)的課稅價(jià)值作出準(zhǔn)確、快速和大批量評估。[1]

2002年國際估價(jià)官方協(xié)會(huì)《批量評估準(zhǔn)則》，認(rèn)為批量評估是指在給定時(shí)間，使用標(biāo)準(zhǔn)方法，采用共同的數(shù)據(jù)，并考慮統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的、對一系列房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程。即依靠與評估客體類似的房地產(chǎn)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)和運(yùn)用計(jì)算機(jī)回歸分析技術(shù)對批量資產(chǎn)進(jìn)行批量評估的方法。批量評估技術(shù)的實(shí)質(zhì)是以資產(chǎn)評估的三大基本方法（收益法、市場法和成本法）原理為基礎(chǔ)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間變化的趨勢，結(jié)合多元回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，以計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等為輔助手段的評估技術(shù)。其常見的表達(dá)形式如下所示。批量評估的常數(shù)項(xiàng)可以通過比較法獲取，也可以利用成本法來測算，從而可以看出，批量評估并不是完全都采用市場法的路徑，如果常數(shù)項(xiàng)通過成本法測算出來的，并且定期更新，那批量評估結(jié)果就也能夠充分反映成本法的思路。

批量評估結(jié)果也可選擇多種價(jià)值類型，批量評估模型常數(shù)項(xiàng)與自變量的不同選擇為評估結(jié)果可采用不同價(jià)值類型提供了可能。因此，我們可以認(rèn)為，批量評估既可以用于多種價(jià)值類型，也可采用市場法、成本法和收益法等不同的技術(shù)路徑。對于批量評估而言，其一個(gè)重要的特性在于它將大量的計(jì)量、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)等數(shù)學(xué)工具納入評估過程。在應(yīng)用計(jì)量工具（特別是多元回歸）的時(shí)候，批量評估方法認(rèn)為所要評估的不動(dòng)產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)）的價(jià)值受到眾多因素的影響，這些因素包括房屋的面積、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等等，而通過對已有房屋特征及價(jià)值數(shù)據(jù)的分析，可以計(jì)算出每一個(gè)特征對房屋價(jià)值的貢獻(xiàn)程度，它對應(yīng)于批量評估計(jì)量模型中的各個(gè)變量的系數(shù)值。在得到計(jì)量模型中的各個(gè)變量的系數(shù)之后，就可以將需要評估的不動(dòng)產(chǎn)的各個(gè)特征輸入模型中，從而在一次評估中對多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估。在稅基批量評估中，根據(jù)其是否有計(jì)算機(jī)輔助可以分為手工批量評估和計(jì)算機(jī)輔助的批量評估（簡稱CAMA）。稅務(wù)領(lǐng)域目前是計(jì)算機(jī)輔助批量評估方法最重要的應(yīng)用方向。

進(jìn)行計(jì)算機(jī)輔助批量評估核心問題之一是設(shè)計(jì)科學(xué)的自動(dòng)估價(jià)模型。國際估價(jià)官方協(xié)會(huì)，即IAAO等協(xié)會(huì)在20世紀(jì)90年代陸續(xù)推出自動(dòng)估價(jià)模型的操作手冊和規(guī)范，IAAO還于2003年了《自動(dòng)估價(jià)模型規(guī)范》[1]的相關(guān)要求。為確保評估質(zhì)量不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差的問題，計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù)下還會(huì)對樣本的估價(jià)與市價(jià)之比率的時(shí)間序列進(jìn)行分析、比較以檢驗(yàn)其評估質(zhì)量并進(jìn)行誤差調(diào)整。如IAAO于1999年了《估價(jià)-售價(jià)比率分析規(guī)范》，[2]采用估價(jià)-售價(jià)比率（Ratioi=P∧i/Pi）檢驗(yàn)自動(dòng)估價(jià)模型之準(zhǔn)確性。計(jì)算該比率的95%置信區(qū)間(IAAO認(rèn)為區(qū)間接近1，且區(qū)間越小越好)、該比率的離散系數(shù)(該比率與中值的偏差程度)及價(jià)格相關(guān)差額(該比率的加權(quán)平均值與算數(shù)平均值的比值)。如果城市每個(gè)區(qū)域的房屋價(jià)格都采取這種方式進(jìn)行稅基評估作業(yè)，工作量將十分巨大，這些工作沒有計(jì)算機(jī)輔助如果靠人工是難以完成的。運(yùn)用CAMA進(jìn)行稅基評估需要大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，往往結(jié)合地理信息系統(tǒng)(GIS)使用，通過GIS獲得課稅對象的物理屬性和周邊環(huán)境情況。CAMA已經(jīng)在世界各國使用了20-30年，美國、英國、加拿大包括中國香港等國家或地區(qū)擁有豐富的CAMA稅基評估經(jīng)驗(yàn)，如在香港，近9成的物業(yè)估價(jià)是由CAMA協(xié)助完成的。

二、價(jià)值類型與路徑選擇的爭議

時(shí)下不少人認(rèn)為應(yīng)對應(yīng)稅房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估，按照房產(chǎn)的市場價(jià)值征收房產(chǎn)稅。按照評估價(jià)對房產(chǎn)進(jìn)行課稅是國際通行的做法，但是如果說成是按照其市場價(jià)值課稅就存在一定的爭議。評估價(jià)與市場價(jià)值是兩個(gè)不同的概念。評估價(jià)是專業(yè)人士根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。可以對評估價(jià)進(jìn)行價(jià)值類型的分類，其中一種就是按照資產(chǎn)所處的市場條件和使用狀態(tài)將其劃分為市場價(jià)值和非市場價(jià)值。故而評估價(jià)可以表現(xiàn)為市場價(jià)值，也可以表現(xiàn)為非市場價(jià)值。

在《國際評估準(zhǔn)則》中，市場價(jià)值的定義為：“自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制”。由此可見，資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值。

從定義可以看出，市場價(jià)值最根本的目的是為交易提供價(jià)值咨詢，而且是在資產(chǎn)的最佳使用狀態(tài)之下，而房屋用于自住往往不是最佳使用狀態(tài)。可見市場價(jià)值的評估目的并不是為了課稅。在一定的評估目的下，市場價(jià)值不見得就是特定評估業(yè)務(wù)所作出的評估價(jià)，如房產(chǎn)稅基評估不見得就一定是市場價(jià)值。從下表1可以看出，美國、巴西和中國香港等以市場價(jià)值作為課稅評估參考，法國按政府頒布的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定建筑物價(jià)值，并以此作為課稅參考，韓國按重置成本法測算出房屋的估值，以此作為課稅參考。

評估價(jià)與市場價(jià)在性質(zhì)上有差異，在數(shù)額上也存在較大的差異。美國等以市場價(jià)作為課稅參考的國家的也并不是直接按照市場價(jià)值進(jìn)行課稅。如以美國為例，房產(chǎn)稅的課稅以房屋估價(jià)為課稅依據(jù)，然而實(shí)際估價(jià)過程中，估價(jià)與市價(jià)往往相差較大，一般只將估價(jià)定位在市價(jià)的50%~75%。

稅基評估價(jià)較之市場價(jià)低些，原因之一是住房課稅價(jià)值評估不能完全采用最有效使用原則。清華大學(xué)公共管理學(xué)院李明認(rèn)為，最有效使用原則是商業(yè)性地產(chǎn)的首要原則，它是保證經(jīng)濟(jì)效率及稅收中性的基本要求。如果在稅基評估中完全應(yīng)用，會(huì)極大損害自住住房所有者的利益，導(dǎo)致民眾對房產(chǎn)稅的激烈反抗，嚴(yán)重阻礙房產(chǎn)稅征收的順利進(jìn)行。以市場法評估出來的價(jià)值作為評估價(jià)而不加調(diào)整則至少部分體現(xiàn)了該原則。為此，部分國家規(guī)定了法定評估率制度，如約旦規(guī)定估價(jià)與市場價(jià)之比為25%，約旦規(guī)定為80%，加利福尼亞13號提案將稅基定為1975年水平，評估稅基價(jià)增長每年低于2%。這實(shí)際上通過立法的形式，明確和嚴(yán)格地要求稅基評估必須按照課稅的目的進(jìn)行作業(yè)，不是在為市場交易提供咨詢，故不應(yīng)該完全反應(yīng)市場價(jià)格?？梢姡袌鰞r(jià)與稅基評估價(jià)從立法的角度看是有差別的。

有的政府聲稱按照市場價(jià)征收房產(chǎn)稅，但是實(shí)際操作中的評估價(jià)卻明顯低于市場價(jià)，從而一定程度上降低民眾怨恨，推進(jìn)房產(chǎn)稅征收的順利進(jìn)行。若市場不穩(wěn)定，房價(jià)起伏較大，按年征收的房產(chǎn)稅如果與選定的評估時(shí)點(diǎn)市場價(jià)格過于接近，而在一段時(shí)間內(nèi)房屋市場價(jià)格曾出現(xiàn)過較大的起伏，且評估時(shí)點(diǎn)不在房價(jià)低點(diǎn)處卻在房價(jià)高點(diǎn)處，即市民按照納稅期間房價(jià)較高時(shí)的市價(jià)繳納房產(chǎn)稅，這會(huì)導(dǎo)致民眾對該房產(chǎn)稅基評估的不信任。

通過以上對批量評估定義的分析以及被評稅基的用途，我們可以發(fā)現(xiàn)，批量評估結(jié)果既可以表現(xiàn)為市場價(jià)值，也可以表現(xiàn)為非市場價(jià)值，批量評估既反映市場法的基本原理，也反映成本法和收益法的基本原理。

三、我國采用CAMA和GIS存在的問題

（一）數(shù)據(jù)庫建設(shè)的問題

采用CAMA有一個(gè)前提條件，即具備翔實(shí)、完備和高質(zhì)量的交易數(shù)據(jù)及房屋登記的充分信息。另外往往還需要結(jié)合GIS使用，通過GIS提供被評物業(yè)的大量信息，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的建立往往被視為實(shí)現(xiàn)CAMA評估的最大難題。中國大陸在這方面不僅數(shù)據(jù)不充分，還存在房屋交易陰陽合同導(dǎo)致交易數(shù)據(jù)失真的問題。陰陽合同占所有二手房成交的比例可能達(dá)到70%以上，甚至達(dá)到90%，[3]果真如此，收集到的這些交易數(shù)據(jù)有何實(shí)際意義，如果使用這些失真數(shù)據(jù)，只會(huì)讓評估結(jié)果扭曲。在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，高質(zhì)量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的缺失將是制約中國大陸CAMA有效推行的最大障礙。

（二）稅基評估的成本問題

評估成本是困擾各國房地產(chǎn)稅基評估的問題之一。[4]JoanYoungman等1994年調(diào)查發(fā)現(xiàn)，荷蘭有些市鎮(zhèn)其不動(dòng)產(chǎn)評估成本超過了應(yīng)征稅額5%，英國評估成本大概是應(yīng)納稅額2.5%。[5]香港該值約為2%。美國馬里蘭州GIS成本及人員投入分析顯示，在馬里蘭州每年對70萬處房產(chǎn)進(jìn)行評估作業(yè)，其費(fèi)用為3200萬美元。[6]（P218-220）而香港差餉物業(yè)估價(jià)署資料顯示，其主要電腦系統(tǒng)1993~2005年總開發(fā)成本為2.035億港元（不含維護(hù)與資料更新費(fèi)用）。由于我國現(xiàn)在試行征收房產(chǎn)稅只對高端物業(yè)課稅，而且有較大的減免額度，稅率也比較溫和（重慶市稅率(0.5%~1.2%)，上海市稅率0.4%~0.6%），應(yīng)稅額必定非常有限，在這種情況下采用CAMA和GIS，其投資、維護(hù)及數(shù)據(jù)更新造成評估成本高昂，甚至可能導(dǎo)致應(yīng)稅額抵不上征收成本，從效益上看失衡。如重慶市房產(chǎn)稅征收試行滿一個(gè)月，已收取的房產(chǎn)稅共149978.01元，假定采用CAMA評估技術(shù)，系統(tǒng)開發(fā)成本以2個(gè)億估算，按重慶市已收取房產(chǎn)稅水平測算，CAMA系統(tǒng)開發(fā)成本需要超過110年才能收回。因此，如果沒有明確對住房進(jìn)行普遍征收房產(chǎn)稅，而過早投資建設(shè)CAMA及GIS，可能會(huì)造成經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)。如果僅從絕對的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力來看而不考慮課稅成本(主要是CAMA和GIS投資與維護(hù)和資料更新費(fèi)用)與收益(應(yīng)稅額)的關(guān)系，在中國大陸個(gè)別財(cái)力雄厚的城市運(yùn)用CAMA和GIS可能有一定的可能性。但是在大批城市推行CAMA和GIS有很大困難，CAMA和GIS系統(tǒng)初期會(huì)導(dǎo)致非常高昂的評估成本，使用階段還需要維護(hù)和大量數(shù)據(jù)更新，維持費(fèi)用較高，使得不少城市難以承受。

四、符合我國國情的技術(shù)路徑分析

（一）我國稅基評估技術(shù)的發(fā)展階段

我國對個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅，其稅基確定的三個(gè)發(fā)展階段：第一階段，按照交易價(jià)格課稅，主要在試行階段，沒有評估經(jīng)驗(yàn)，或者時(shí)間急迫，來不及做好稅基評估準(zhǔn)備工作，必須盡快推出房產(chǎn)稅以平抑房價(jià)。第二階段，做好了部分稅基評估準(zhǔn)備工作，擁有相對完善的住房信息數(shù)據(jù)，可以開展稅基評估，但如房產(chǎn)稅以平抑房價(jià)為目的只對高端物業(yè)課稅，則評估工作量相對較小，采用CAMA和GIS成本太高，或者數(shù)據(jù)資料尚不完備，不適合采用批量評估方法，此時(shí)主要采用人工操作的方法進(jìn)行逐個(gè)單體評估。第三階段，房產(chǎn)稅以增加地方財(cái)政收入為主，對幾乎所有住房均課稅，且住房數(shù)據(jù)資料完備、翔實(shí)，交易案例數(shù)據(jù)質(zhì)量較高，此時(shí)，應(yīng)采用CAMA和GIS系統(tǒng)輔助完成評估作業(yè)，以降低評估成本和提高評估質(zhì)量。中國大陸稅基確定方法目前尚處于第一階段，以交易價(jià)格為課稅基礎(chǔ)，將來還要進(jìn)入第二階段，即主要以人工評估作業(yè)為主，但依據(jù)房產(chǎn)稅基評估的標(biāo)準(zhǔn)程序和規(guī)范，可大大提高評估的作業(yè)效率，雖然無法做到計(jì)算機(jī)輔助批量評估的高質(zhì)量和高效率，但同樣能夠基本滿足房產(chǎn)課稅的需求。第三階段就是采用計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù)與地理信息系統(tǒng)?，F(xiàn)在國內(nèi)不少學(xué)者都在介紹第三階段的評估技術(shù)。但筆者認(rèn)為，短期內(nèi)采用計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù)與地理信息系統(tǒng)來協(xié)助稅基評估的技術(shù)路徑在國內(nèi)絕大多數(shù)城市還不適用。因此有必要對第二階段的評估技術(shù)路徑進(jìn)行分析。

（二）技術(shù)路徑分析

中國大陸目前只對高端物業(yè)和投資性房產(chǎn)進(jìn)行課稅。據(jù)此，只要在房屋登記部門的軟件系統(tǒng)中設(shè)置合理的條件，可以過濾掉大量的自住房屋而不需對這些房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估，只需對部分高端物業(yè)和投資性房產(chǎn)進(jìn)行評值，從而大幅度減少評估作業(yè)的工作量。這種技術(shù)路徑首先將城市區(qū)域按照住房價(jià)格接近的原則劃分為若干區(qū)塊，在該區(qū)塊內(nèi)選取若干典型物業(yè)作為樣本，運(yùn)用房地產(chǎn)評估的基本方法(包括市場法、成本法和收益法)，測算其單價(jià)，并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)條件，將其調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)。然后根據(jù)區(qū)塊特點(diǎn)選取對標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的調(diào)整因素，制作調(diào)整系數(shù)表。難度在于如何設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)，如何識(shí)別影響因素以及如何對影響因素的指標(biāo)進(jìn)行量化以制作影響因素的調(diào)整系數(shù)表。區(qū)塊的標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)應(yīng)根據(jù)該區(qū)塊內(nèi)住房的信息資料，結(jié)合物價(jià)水平采用成本法求取，當(dāng)然也可以選取區(qū)塊內(nèi)已成交案例作為參照，在此基礎(chǔ)上調(diào)整而測算出標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)?？傊?，標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)應(yīng)按照資產(chǎn)評估的基本方法，遵循一定的作業(yè)規(guī)范而測算出來。該值可以每2~5年調(diào)整一次，并借鑒國外稅基評估率的做法，參考該類型物業(yè)的市場價(jià)值，結(jié)合課稅的目的確定一個(gè)合適的比值。具體到每宗房產(chǎn)，由于位置、面積、戶型、朝向、樓齡、材料、交通便捷程度、周邊配套設(shè)施、層數(shù)、景觀、裝修、樓房的類型(比如是否獨(dú)棟等)等眾多因素都對房價(jià)造成影響。由于第二階段的稅基評估主要依靠人工作業(yè)完成，故不可能設(shè)定太多的影響因素，更不可能窮盡所有對房價(jià)造成影響之因素。因此，本著評估高效率和評估質(zhì)量合格的原則，結(jié)合地域特征，可以設(shè)定若干對房價(jià)影響較大的幾個(gè)主要因素。在此基礎(chǔ)上制作調(diào)整系數(shù)表，針對選取的因素設(shè)定調(diào)整參數(shù)，如樓齡10年以內(nèi)的，樓齡調(diào)整參數(shù)為1，10~15年樓齡的參數(shù)為0.8。

由此可見，第二階段的評估技術(shù)路徑基本思路與CAMA基本相同，差別在于常數(shù)項(xiàng)由評估軟件生成，而標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)由人工作業(yè)完成，CAMA選取的影響因素也比較多。另外，CAMA支持對評估質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)并提高評估水平，而人工作業(yè)完成的稅基評估在這方面要遜色些。即便如此，完成標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的測定、影響因素的識(shí)別與調(diào)整參數(shù)表的制作也充滿了挑戰(zhàn)。這種路徑符合房地產(chǎn)評估的基本原則，又不需要太多的交易實(shí)例，雖然評估結(jié)果可能粗糙，但簡單易行，具有很強(qiáng)的可操作性。符合中國大陸當(dāng)前情況下對房產(chǎn)稅基進(jìn)行評估的需要。

五、結(jié)論

當(dāng)前情況下，對房屋征收房產(chǎn)稅的目的是為了平抑房價(jià)，在這個(gè)特定目的下，如何克服中國大陸城市缺少CAMA及GIS，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫不完善的情況下順利公平地開征房產(chǎn)稅，必須要解決被課稅房產(chǎn)評值的問題，即要提供一個(gè)可行的房產(chǎn)稅稅基評估路徑。一是明確了稅基評估價(jià)與市場價(jià)值的區(qū)別。稅基評估價(jià)屬于非市場價(jià)格，當(dāng)然課稅價(jià)值可以運(yùn)用市場法測算獲取，但也可以運(yùn)用諸如成本法在內(nèi)的其他方法求取。稅基評估價(jià)不僅在性質(zhì)上，而且在數(shù)值上往往有差距，部分原因可能歸結(jié)為住房課稅價(jià)值不能完全遵循最有效使用原則進(jìn)行評估。概念的厘清對于進(jìn)行稅基評估技術(shù)路徑的分析具有重要意義。二是由于我國當(dāng)前對住房征收房產(chǎn)稅出發(fā)點(diǎn)是抑制房價(jià)，僅對少數(shù)高端物業(yè)課稅，稅源稀少。鑒于此，結(jié)合我國的國情，論文分析了這種情況下不適宜在我國過快推行CAMA和GIS評估技術(shù)和系統(tǒng)的兩個(gè)主要問題。三是我國大陸可能面臨較長一段時(shí)間內(nèi)不適合采用計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù)，而這段時(shí)間內(nèi)又必須為我國房產(chǎn)稅征收提供課稅評估，因此，有必要開發(fā)符合我國國情的稅基評估技術(shù)，本文基于這種目的，提供了一個(gè)稅基評估技術(shù)路徑的設(shè)想，以期豐富我國房地產(chǎn)稅基評估技術(shù)體系。