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房地產(chǎn)市場分析報(bào)告范文第1篇

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資

2013年1-6月,在國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控和市場監(jiān)管的雙重作用下,我縣房地產(chǎn)市場有所波動，增速放緩，但總的態(tài)勢平穩(wěn)。1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資3.67億元,同比增長36%;新開工面積14.32萬平米,同比增長32％。

2、商品房竣工面積

1-6月,我縣商品房竣工面積3.827萬平米,同比增長10%,其中住宅竣工面積3.6743萬平米,同比增長10%。

二、商品房市場成交情況

1、商品房面積分析

1-6月商品房銷售面積為10.14萬平米,其中商品住宅9.05萬平米（755套）,同比增長28%,戶均套型面積為107.4平米;住宅成交面積為9.05萬平米,占商品房成交面積的89％。

2、購買房屋的類型、群體

﹙1﹚據(jù)銷售統(tǒng)計(jì):選擇小高層住宅的占15％,選擇多層住宅的占83％,選擇高檔別墅的占2％。根據(jù)以上數(shù)字可以看出,市民因?yàn)槭軅鹘y(tǒng)住房觀念的影響,選擇的還是多層住宅的居多。

﹙2﹚客群:以本地購房者為主,外地購房者為輔,分別占銷售量84％、16％,自住兼具投資需求;

﹙3﹚房價(jià):1-6月份,商品住宅平均價(jià)為3460元/平方米,同比上漲4%;

﹙4﹚供應(yīng)量:樓市供需基本平衡;

﹙5﹚戶型:以90-130平方米左右戶型為主打。89平方米以下面積需求量較少，一般為老人看管孫輩讀書人群購買；140平方米以上面積，由于房價(jià)因素購買人較少。

3、二手房交易情況

1-6月,我縣二手房交易360宗,交易面積4.9萬平米。交易金額為3263.28萬元,同比分別增長221%、252%、17%。

三、土地競拍情況

據(jù)縣國土資源局土地供應(yīng)統(tǒng)計(jì)顯示：從成交結(jié)構(gòu)看,1-6月經(jīng)營性土地成交主要以商住用地為主,成交面積36.89畝,成交價(jià)為155萬元/畝。從今年上半年幾次土地拍賣情況看,可以看出當(dāng)前開發(fā)商的拿地?zé)崆楸热ツ暌摺?/p>

四、影響房地產(chǎn)市場的因素

1、政策因素

受國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,我縣房價(jià)也呈現(xiàn)增長放緩趨勢。

2、經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān),預(yù)計(jì)未來幾年我縣房地市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢,但增幅會進(jìn)一步放緩。

3、社會因素

房地產(chǎn)市場與人口數(shù)量關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會下落。人口素質(zhì)、文化素養(yǎng)、教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場的變化。

我縣正處于城市化進(jìn)程加速階段,大量農(nóng)村人口進(jìn)入縣城,對我縣商品房需求的增加,促進(jìn)了我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

4、其他因素

購房者心理預(yù)期變化左右房價(jià)走勢。心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷,在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認(rèn)為,在今后一段時(shí)期,由于受各方面因素的影響,人們對未來房價(jià)上漲的預(yù)期不斷上升,購房意向仍然看好。

五、對我縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析

預(yù)計(jì)我縣房地產(chǎn)市場形勢在未來一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)看好,價(jià)格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升,但增幅速度會放緩。

一是我縣的現(xiàn)有房價(jià)比周邊縣、市低。很多縣外人,看好發(fā)展前景,在買房、投資置業(yè),促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。二是房屋建設(shè)成本增加推動了房價(jià)上漲。近年來,土地成本、拆遷費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等有較大增長,對房價(jià)上漲起到了一定推動作用。三是消費(fèi)者對住房剛性需求的增加促進(jìn)房價(jià)上漲。如教育資源整合、學(xué)校撤并、城市化進(jìn)程加快、婚房需求進(jìn)入縣城購房的比例明顯增加,加大了住房需求。四是投資和投機(jī)性購房的進(jìn)一步增加也帶動房價(jià)上漲。由于潛在的通貨膨脹,使不動產(chǎn)成為居民的首選保值商品,去年以來房價(jià)的不斷上漲吸引了投資者購買房產(chǎn)進(jìn)行投資增值,進(jìn)而帶動價(jià)格上漲。五是由于開發(fā)商越來越重視住宅小區(qū)的品質(zhì)和檔次,房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提升也提高了房價(jià)。

房地產(chǎn)市場分析報(bào)告范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場；泡沫經(jīng)濟(jì)；貨幣政策；治理

一、現(xiàn)狀分析

近年來我國房地產(chǎn)投資增速雖略有減緩，但是其仍然處于一種膠著狀態(tài)，下面對2012、2013兩年的房地產(chǎn)市場作以分析。

縱觀2012年，雖然我國的房地產(chǎn)市場仍延續(xù)著淡季不淡，房價(jià)反彈的行情，但是總體來說并沒有出現(xiàn)大幅反彈。在4-5月份后，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出成交溫和放大、價(jià)格止跌企穩(wěn)的新特點(diǎn)。到了7-8月份，一、二線城市房價(jià)開始上漲，三、四線城市房價(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢。與8月份相比，9月份在全國70個(gè)大中城市的二手住宅銷售價(jià)格種，價(jià)格上漲的城市有32個(gè)，下降的有18個(gè)，持平的有20個(gè)。到了10月份，與9月份相比在70個(gè)大中城市的新建住宅銷售價(jià)格中，價(jià)格上漲的有35個(gè)，下降的有17個(gè)，持平的有18個(gè)。

到了2013年，1、2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6670億元，增速比去年全年提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。僅對于住宅投資來說，已占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的68.7%，投資4583億元，同比名義增長23.4%，增速提高12個(gè)百分點(diǎn)。

而從商品房的銷售和待售情況來看，1-2月份，商品房銷售面積10471萬平方米，同比名義增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長55.2%，辦公樓銷售面積增長43.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%；商品房銷售額7361億元，增長77.6%，增速比去年全年提高67.6%個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售額增長87.2%，辦公樓銷售額增長91.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長17.6%。

從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依舊處在一個(gè)向上的發(fā)展階段，但是從短期來看，在政策的干預(yù)下，業(yè)績增長阻力較大。從上面的分析中可以看出，中國房價(jià)波動較大，尤其是2008年金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了沖擊，但是危機(jī)過后隨之而來的是房價(jià)的劇烈上漲，因此中國房價(jià)還是沿著它自己的軌道繼續(xù)上行。

二、我國房價(jià)過高的原因

1、貨幣超發(fā)和寬松的財(cái)政貨幣政策

中國市場上大量資金的存在是房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的最根本原因。截止2013年2月末，我國貨幣供應(yīng)量余額達(dá)99.86億元，貨幣超發(fā)再次推高了房價(jià)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，所以其貸款風(fēng)險(xiǎn)相對于流動資產(chǎn)來說較小，因此銀行業(yè)正致力于大力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。

2、投資需求的不斷膨脹

人民幣升值使得“熱錢”不斷流入中國，這吸引了大量外商投資中國房地產(chǎn)市場，使得我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資需求不斷膨脹。

3、開發(fā)成本日益上漲

近年來，地價(jià)、建筑材料、建筑安裝、經(jīng)營成本等的提高加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本，使得房價(jià)不斷上漲，在國內(nèi)房價(jià)三分之一是地價(jià)費(fèi)，三分之一是關(guān)系疏通費(fèi)，而三分之一是利潤和成本。

4、中國的土地現(xiàn)狀增加了住房成本

中國土地的有限性和稀缺性使得我國土地制度的分配現(xiàn)狀不容樂觀，同時(shí)我國又在大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，使得土地供給出現(xiàn)剛性，土地價(jià)格日益上漲大大增加了住房成本，更有大量投資者為了獲取價(jià)格上漲帶來的利潤而進(jìn)行瘋狂的投資，致使房地產(chǎn)市場十分火爆。

5、貧富差距助長了房價(jià)

長期以來，中國是一個(gè)貧富差距大國加上不健全的社會制度使得我國居民購買力低下，需求不足，2011年胡潤財(cái)富報(bào)告顯示中國千萬富豪已達(dá)96萬人，相比去年增長9.7%，而在他們的個(gè)人投資方向上，房地產(chǎn)占主導(dǎo)地位，超過1/3選擇投資房地產(chǎn)。

6、中國人的消費(fèi)觀念

盲目追風(fēng)，一味狂熱于買房，使得很多居民忽視了購房成本，這在一定程度上造成了國家調(diào)控政策的失效，助長了房價(jià)。

三、改善我國房地產(chǎn)業(yè)市場狀況的對策

1、加大對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控力度

首先，從居民的收入水平出發(fā)來確定房地產(chǎn)投資建設(shè)的規(guī)模，使得房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷達(dá)到基本平衡。其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級市場的管理，將過分炒高樓市的行為扼殺于萌芽，防止房地產(chǎn)泡沫的劇增。最后，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大安居型房地產(chǎn)的規(guī)模，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為中國市場的一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

2、建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度

通過對全國房地產(chǎn)市場的各類信息及時(shí)收集、整理、分析，進(jìn)而對其運(yùn)行情況做出評價(jià)，定期市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場。政府可通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段，不斷加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系，有效地防止房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生。

3、改革土地制度，加強(qiáng)土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃土地，使土地的有效利用率實(shí)現(xiàn)最大化進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。首先，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和各類用地的供應(yīng)比例，要適當(dāng)提高住宅用地的比例。其次，合理規(guī)劃土地，控制土地的使用，尤其是對商品房及高等住宅用地面積的控制。最后，對于各類違規(guī)行為，要嚴(yán)格懲處，對于非法圈地、占地行為，要進(jìn)行嚴(yán)厲查處，從源頭上防止不正之風(fēng)和腐敗行為。

4、調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅和交易稅的征收比例

按照居民擁有和出售住房的數(shù)量來確定對房產(chǎn)稅和交易稅的征收比例，即多者多征。通過稅收方式調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求矛盾，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的行為。

5、改革住房貸款利率

加大住房公積金的覆蓋面，使我國公民的基本權(quán)利得到保障，根據(jù)各個(gè)地區(qū)房價(jià)的差異，采取不等的公積金貸款額度。

6、全面改變增長模式

中國人民銀行和財(cái)政部為支撐泡沫做了大量的工作，但是這是不能持久的，泡沫最終還是會消失。中國應(yīng)該全面改變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長模式，應(yīng)該讓內(nèi)需成為推動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。

7、明確政府職責(zé)

國務(wù)院出臺的相關(guān)政策明確規(guī)定第二套房貸首付款不得低于40%，同時(shí)再增加住房和普通商品住房有效供給，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任等方面明確了實(shí)施細(xì)則，必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 張志前.貨幣泡沫.2012.2.

[2] 李彤，劉崇獻(xiàn).人民幣憑啥升值.2011.9.

房地產(chǎn)市場分析報(bào)告范文第3篇

第五、保證民眾在公共決策中的參與權(quán)和選擇權(quán)。在城市規(guī)劃、土地征用、招投標(biāo)等各個(gè)環(huán)節(jié)，每項(xiàng)決策表面上是政府、開發(fā)商等少數(shù) [ uuubuy.com]人的事情，決策過程往往只有很少的個(gè)人或者集團(tuán)參與。但每項(xiàng)決策結(jié)果卻影響到社會大多數(shù)人尤其是普通消費(fèi)者的利益。由少數(shù)人替代大多數(shù)人進(jìn)行決策，必然導(dǎo)致“個(gè)人理性”和“集體理性”的不對稱性。也就是少數(shù)人在做決策的過程中，即使是政府，能否完全代表自己選民的意志和利益，也成了很大的問題。所以在關(guān)乎千百萬人的切身利益的事情上，應(yīng)當(dāng)盡最大可能使民眾做出自己的選擇，增加民眾參與關(guān)乎社會大多數(shù)人利益的決策的機(jī)會。 第六、建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時(shí)歸集、整理和分析價(jià)值規(guī)律，就市場運(yùn)行情況做出評價(jià)和預(yù)測，定期市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生

四、結(jié) 語

樓市價(jià)格上漲過高過快的“負(fù)外部性”已經(jīng)從民生、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融體系安全和社會的穩(wěn)定等多方面充分表現(xiàn)出來了，其危害是巨大而深遠(yuǎn)的，現(xiàn)在國家通過宏觀政策，利用經(jīng)濟(jì)杠桿，發(fā)揮政府這只看得見的手的作用，進(jìn)行干預(yù)、實(shí)施調(diào)控理所當(dāng)然！因此，當(dāng)今年上半年，國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，我國部分地區(qū)的樓市開始降溫，房地產(chǎn)這個(gè)失靈的市場，初顯理性的回歸！理性回歸的樓市，雖然可能讓一部分開發(fā)商和相關(guān)利益集團(tuán)獲利回吐，可能對房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的行業(yè)帶來暫時(shí)的“負(fù)外部性”效應(yīng)，但其對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、和諧社會的構(gòu)建所帶來的恰恰是它理應(yīng)具有的、久違的“正外部性”效應(yīng)。因此，我們期盼著理性樓市的盡快回歸，合理房價(jià)拐點(diǎn)的早日到來，這不僅是房地產(chǎn)市場內(nèi)在價(jià)值規(guī)律運(yùn)行的必然要求，也更是我國社會經(jīng)濟(jì)開始邁向良性發(fā)展的一個(gè)重要楔機(jī)，與國、與民有百利而無一害。

參考文獻(xiàn)：

1、董宏達(dá).房價(jià)大幅上漲剝奪百姓發(fā)展權(quán)[WEB].新華網(wǎng)2007

2、陳光義.政府沒有理由為房價(jià)漲跌買單[N]. 中國青年報(bào)，2008-07-20

房地產(chǎn)市場分析報(bào)告范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)指數(shù) 編制方法 缺陷

我國當(dāng)前幾種主要的全國性房地產(chǎn)指數(shù)編制方法

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國公布的各類房地產(chǎn)指數(shù)有10多個(gè)，其中，既有全國性的，也有地方性的；既有政府主辦的，也有企業(yè)主辦的，還有官方和民間合辦的。這里，以目前房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)和國房指數(shù)為例，來介紹我國目前房地產(chǎn)指數(shù)的編制方法和特點(diǎn)。

中房指數(shù)的編制方法

“中房指數(shù)”是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的簡稱，是一套以價(jià)格指數(shù)形式反映全國各主要城市房地產(chǎn)市場發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房價(jià)變動狀況的指標(biāo)體系，是我國最早研究，編制并公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)?！爸蟹恐笖?shù)”以1994年11月北京物業(yè)的比較價(jià)格為基值，按用途分為四大類：即住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、辦公用房和廠房倉庫；將各城市的四類物業(yè)以其銷售價(jià)格為依據(jù)，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)數(shù)計(jì)算四類物業(yè)的平均價(jià)格，最后將這四類物業(yè)的平均價(jià)格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格，作為各城市的物業(yè)比較價(jià)格。其計(jì)算公式為：

某時(shí)期該城市物業(yè)比較價(jià)格

某時(shí)期城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)――――――――――――――×100%

1994年11日北京物業(yè)比較價(jià)格

關(guān)于中房指數(shù)編制方法的幾點(diǎn)說明：

中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實(shí)際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定期指數(shù)；計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)采用基期時(shí)各類物業(yè)的規(guī)模比重。基期與權(quán)數(shù)在一定時(shí)段內(nèi)固定，在市場結(jié)構(gòu)有了較大變化時(shí)，調(diào)整基期與權(quán)數(shù)。由于權(quán)數(shù)固定，中房指數(shù)在計(jì)算時(shí)可以消除權(quán)數(shù)變化對指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價(jià)格變動情況。

中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對市場商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進(jìn)行較長時(shí)間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來源于市場，對市場反映及時(shí)、靈敏，保證了中房指數(shù)系統(tǒng)對市場的準(zhǔn)確把握。

由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時(shí)期指數(shù)值都可以直接對比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)。采用這一表現(xiàn)方法，可以直觀地表示出市場周期發(fā)展?fàn)顩r以及目前市場形勢，趨勢和幅度。

國房指數(shù)的編制方法

“國家景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場需要三個(gè)基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資，資金來源，土地轉(zhuǎn)讓收入，土地開發(fā)面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價(jià)格等8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)測算，再以1995年3月為基期對比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系。國房景氣指數(shù)的測算分為八個(gè)部分：一是確定指標(biāo)體系；二是建立原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫；三是消除量綱的影響；四是確定權(quán)數(shù)；五是確定基準(zhǔn)對比時(shí)期；六是消除季節(jié)，價(jià)格因素的影響；七是建立分類指數(shù)和國房景氣指數(shù)計(jì)算數(shù)學(xué)模型；八是國房景氣指數(shù)計(jì)算結(jié)果的分析報(bào)告。

中房指數(shù)和國房指數(shù)缺陷分析

中房指數(shù)缺陷分析

中房指數(shù)雖然開創(chuàng)了中國大陸現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制之先例，有許多值得推行之處，但仍存在以下缺陷：

采用固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，降低了指數(shù)的橫向可比性 由于采用了固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，在市場發(fā)展迅速，結(jié)構(gòu)變化較快的情況下，反映基期市場結(jié)構(gòu)的權(quán)數(shù)會逐漸與現(xiàn)期市場結(jié)構(gòu)脫節(jié)。這樣一來，指數(shù)雖然還能夠反映市場房價(jià)的變化趨勢，可是會與市場實(shí)際結(jié)構(gòu)與價(jià)格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性，尤其橫向可比性會受到較大影響。

指數(shù)測算方法不夠完善

現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動，公式所選用的權(quán)重是報(bào)告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定(即基期)的物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點(diǎn)在于剔除了因物業(yè)結(jié)構(gòu)變化所引起的指數(shù)變動，使得指數(shù)變動完全表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的變化?，F(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式則操作簡便，實(shí)施費(fèi)用降低，但如果完全按照加權(quán)平均法的樣本選擇方式，則會在指數(shù)中包含非價(jià)格變化因素。

樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性

樣本數(shù)據(jù)是編制指數(shù)的最基本的資料，為保證指數(shù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，首先應(yīng)保證足夠的樣本量均勻的樣本區(qū)城和物業(yè)類型分布、樣本數(shù)據(jù)的及時(shí)更新、樣本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和連續(xù)性等。目前中房指數(shù)在編制過程中，存在樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時(shí)效性、連續(xù)性、真實(shí)性等問題。

指數(shù)的應(yīng)用受限制

目前中房指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動與市場的實(shí)際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。例如中房指數(shù)公布的往往是上一月、上一季度、年度的數(shù)據(jù)，這在很大程度上只是對市場發(fā)展的歷史軌跡的一種描述，而開發(fā)商，投資者則往往更加關(guān)心市場的未來走勢。這種房地產(chǎn)指數(shù)的滯后性就影響了房地產(chǎn)指數(shù)的推廣和應(yīng)用。另一方面，囿于國內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)指數(shù)的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實(shí)際從業(yè)者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮。包括中房指數(shù)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)指數(shù)定期的公布報(bào)告、市場分析報(bào)告等也大都存在著內(nèi)容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數(shù)論指數(shù)、只是進(jìn)行一些簡單的說明和膚淺的分析等問題。

國房指數(shù)缺陷分析

國房指數(shù)忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性 國房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)且為合成指數(shù)，該指數(shù)包容了大量市場信息，但缺少縱橫比較的能力。若要進(jìn)行縱向比較，則必須經(jīng)過逐級換算，工作量大。

不同指標(biāo)變化對指數(shù)造成的影響不能清晰反映 國房指數(shù)綜合了多種信息資料，可經(jīng)綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化指數(shù)造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨(dú)說明。

調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性問題 國房指數(shù)采樣由各級統(tǒng)計(jì)部門采用統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度。統(tǒng)計(jì)部門沿用舊的習(xí)慣，在設(shè)計(jì)指標(biāo)后，下發(fā)到相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，由后者填寫后進(jìn)行上報(bào)。房地產(chǎn)開發(fā)公司出于各種顧慮，或由于對編制房地產(chǎn)指數(shù)的意義認(rèn)識不足，很難填報(bào)客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

完善我國房地產(chǎn)指數(shù)的若干建議

根據(jù)我國目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，筆者就進(jìn)一步完善房地產(chǎn)指數(shù)提出如下建議：

在基期確定問題上，宜采用可變基期和環(huán)比指數(shù)來反映房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映兩個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格變動趨勢和程度的相對指標(biāo)，這里所說的兩個(gè)時(shí)期是指基期和報(bào)告期。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定了房地產(chǎn)的品質(zhì)易發(fā)生變化，如果采用固定基期更使對比缺乏可比性，因此，采用可比基期和環(huán)比指數(shù)來反映房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢更具操作性。

宜用特征價(jià)格理論作為編制房地產(chǎn)指數(shù)的理論依據(jù)。特征價(jià)格理論已成為國外編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)最主要的理論基礎(chǔ)之一，但目前我國各地大多采用分層抽樣的方法來編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，缺乏應(yīng)有的理論依據(jù)。但是隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，在市場體制較完善的地區(qū)和城市，房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范和成熟，市場交易案例逐步增多，已初步具備了應(yīng)用特征價(jià)格理論的現(xiàn)實(shí)可行性，大量的交易案例和實(shí)際價(jià)格數(shù)據(jù)使得房地產(chǎn)各屬性與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的測算成為可能。就目前而言，上海、北京、廣州和深圳等城市的房地產(chǎn)指數(shù)可以考慮嘗試應(yīng)用特征價(jià)格理論進(jìn)行測算。

由政府部門與民間合作共同編制房地產(chǎn)指數(shù)。政府部門主辦的房地產(chǎn)指數(shù)其優(yōu)勢在于：有一套自下而上完整的信息來源系統(tǒng)，能夠保證數(shù)據(jù)來源的穩(wěn)定性，完整性和及時(shí)性。就數(shù)據(jù)來源而言，官辦的房地產(chǎn)指數(shù)具有民辦房地產(chǎn)指數(shù)所不能比擬的便捷和時(shí)效性。此外，政府部門在國家政策走向上具有明顯的優(yōu)勢，在指數(shù)的分析和應(yīng)用上可能會更加成熟和更具有指導(dǎo)意義，并容易取得社會的信任。民辦房地產(chǎn)指數(shù)的優(yōu)勢在于：民辦機(jī)構(gòu)本身往往就是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或咨詢公司，正在或者曾經(jīng)過很多樓盤，掌握著市場上很多樓盤從開發(fā)到銷售全過程的詳細(xì)資料，甚至了解每個(gè)單元的銷售價(jià)格，付款方式等，可以以較為全面的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，供需資料為基礎(chǔ)，詳細(xì)把握各具體區(qū)域，具體物業(yè)的價(jià)格及其變化。也就是說，民辦房地產(chǎn)指數(shù)的分析可能更加微觀和具體，對開發(fā)商的指導(dǎo)意義會更強(qiáng)一些。因此，應(yīng)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，讓政府部門與房地產(chǎn)企業(yè)（民間）合作共同編制房地產(chǎn)指數(shù)。

參考資料：

1.李國柱、孫煥民，《編制城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的若干問題》[J]，《統(tǒng)計(jì)研究》，2003.8

房地產(chǎn)市場分析報(bào)告范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)信貸 稅務(wù)

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來我市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其發(fā)展也拉動了與其相關(guān)的金融行業(yè)以及建筑行業(yè)的發(fā)展。并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接地提高了人們的住房質(zhì)量水平。隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)政策的制定與實(shí)施，我國的社會主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程正在穩(wěn)步發(fā)展，而在這種拉動作用的帶動之下，突出了城市居民的住房問題對人民的重要性。所以，為了滿足人們對住房的需求，房地產(chǎn)的重要性便顯現(xiàn)出來，開發(fā)不同檔次以及不同面積的住房，在滿足人們住房需求上發(fā)揮著極其重要的作用。我們同樣可以預(yù)測到的是，房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主體，房地產(chǎn)開發(fā)商在初期需要大量的資本去開發(fā)和建設(shè)，而這種資金基本依靠于銀行的貸款，因此，從資金上來看銀行對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起著重要的支撐作用。所以，以上的種種原因都從各個(gè)方面支持了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可發(fā)展性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題

（一）房價(jià)與社會經(jīng)濟(jì)水平不符

我市城鎮(zhèn)房價(jià)與社會經(jīng)濟(jì)水平不符表現(xiàn)為房價(jià)上漲幅度過快，價(jià)格過高。致使大多普通百姓承擔(dān)不了與收入不符的住宅銷售價(jià)格。出現(xiàn)此問題的原因在我市來看并不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)面積不足導(dǎo)致的供應(yīng)不足，而是部分房地產(chǎn)公司為了公司的經(jīng)濟(jì)利益，資本炒作以及生活成本的上漲等原因，致使房價(jià)與大多數(shù)普通百姓收入十分不相符，與我市現(xiàn)在的社會主義建設(shè)進(jìn)度不匹配。盡管我市在政策上進(jìn)行了眾多政策手段，但對于現(xiàn)狀并無太大改變。繼續(xù)發(fā)展下去，有可能會影響我國社會主義建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)信貸問題

對現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況而言，房地產(chǎn)相關(guān)的投資十分火熱，甚至能占到所有貸款的一半左右。政府政策也對房地產(chǎn)貸款一路開綠燈，致使一批又一批的信貸資金都開始投入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，使得房地產(chǎn)泡沫飛速膨脹。但如果政府對房地產(chǎn)信貸實(shí)行收緊政策，資本的投入增長將會下降，并且開發(fā)商和各級政府的眾多債務(wù)沒有辦法對銀行進(jìn)行及時(shí)償還，對我國經(jīng)濟(jì)體系會產(chǎn)生重大影響。但若對房地產(chǎn)信貸實(shí)行放松政策，將會產(chǎn)生房地產(chǎn)的泡沫，通貨膨脹等問題會越發(fā)突出，從而導(dǎo)致的物價(jià)飛速上漲對百姓生活產(chǎn)生重大影響。總的來看，政府對房地產(chǎn)信貸的政策的制定應(yīng)松緊有序，平衡好通貨膨脹和房價(jià)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對策

（一）深化機(jī)制和體制改革

建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制。首先各級政府要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場特性和城鄉(xiāng)發(fā)展不一致的現(xiàn)狀，依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和出現(xiàn)的各種問題，實(shí)施符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的政策，建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，方便對癥下藥，發(fā)現(xiàn)和解決問題。并且要加強(qiáng)對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控，指引房地產(chǎn)公司理性投資、購房者理性購買，通過對房地產(chǎn)交易的動態(tài)監(jiān)測，對市場的運(yùn)行現(xiàn)狀做出評價(jià)，預(yù)測和分析未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向，并向有關(guān)部門提供及時(shí)的信息，以便做出適時(shí)、適度調(diào)整市場的政策，致使房地產(chǎn)市場可持續(xù)、并穩(wěn)健的發(fā)展。還要使用技術(shù)手段針對全國房地產(chǎn)交易市場的信息進(jìn)行分類收集和分析，對房地產(chǎn)交易市場現(xiàn)況做出總結(jié)和預(yù)測，定期市場分析報(bào)告，指導(dǎo)購房者理性消M，為國家宏觀政策提供建議。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)集約化發(fā)展

房地產(chǎn)商各自為戰(zhàn)的發(fā)展現(xiàn)狀，致使眾多房地產(chǎn)公司因缺乏資金或者人脈，在開發(fā)過程中出現(xiàn)資金不充裕或信息來源不足周等現(xiàn)象，還可能產(chǎn)生爛尾樓等現(xiàn)狀，不但侵犯了購房者的正當(dāng)權(quán)益的同時(shí)，還深深的影響著社會秩序的穩(wěn)定發(fā)展。并且房地產(chǎn)各自發(fā)展，還可能致使資金不足的開發(fā)商為經(jīng)濟(jì)利益持續(xù)拉高商品房價(jià)格。所以在解決實(shí)際問題的時(shí)候，政府應(yīng)大力支持房地產(chǎn)集約化發(fā)展，通過資本整合，將房地產(chǎn)公司整合在一起，在房地產(chǎn)公司獲得經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，保障環(huán)境的不受污染、成本的降低等，為求得商品房房價(jià)的穩(wěn)定性和合理性，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司與社會經(jīng)濟(jì)的共同高速穩(wěn)健發(fā)展。

（三）注重保障性住房的開發(fā)與構(gòu)建

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要注重保障性住房的開發(fā)與構(gòu)建。對我市政府而言，應(yīng)把提高中低收入人群的住房條件放入調(diào)控政策中。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也應(yīng)根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的一貫規(guī)律，在政府的宏觀政策的調(diào)控下，在社會主義建設(shè)的發(fā)展歷程中，多增加保障性住業(yè)的建設(shè)，提高保障性住房建設(shè)面積，提高中低收入人群的生活環(huán)境。政府還應(yīng)把房地產(chǎn)開發(fā)作為社會保障性投資的一部分。對房地產(chǎn)公司而言，不能只提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的社會效益同樣重要，這也是未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的新思路。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)拉動了眾多產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展起到不可估量的作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展對社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重大意義，大幅提高了人民生活的水平，其持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展應(yīng)是政府關(guān)注的重中之重。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)也必須考慮對環(huán)境和金融的影響。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展不但關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也關(guān)系到百姓的根本利益。目前來看我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很多問題，政府推出了針對性的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)與控制房價(jià)和保護(hù)環(huán)境之間保持平穩(wěn)。不管政府推出任何政策之前，都必須考慮我國目前的發(fā)展現(xiàn)況，把百姓的根本利益放在首位，進(jìn)一步完善管理和監(jiān)督制度，只有這樣才會維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)融于社會與環(huán)境的協(xié)調(diào)，社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，良性推進(jìn)的背景下才能獲得持久的發(fā)展動力，才能真正實(shí)現(xiàn)中國夢的飛躍。

參考文獻(xiàn)：

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