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內(nèi)容摘要：在房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央政府和各地方政府曾相繼出臺(tái)了一些振興市場(chǎng)的政策和措施，各方對(duì)其影響和產(chǎn)生的效果觀點(diǎn)不一。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)的框架性分析，對(duì)這些政策出臺(tái)的目標(biāo)及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行了詮釋，以助于厘清認(rèn)識(shí)，把握房地產(chǎn)調(diào)控的方向和趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控救市政策框架性分析目標(biāo)影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)

（一）解決住房市場(chǎng)失靈與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

市場(chǎng)只是資源分配的一種方式，在住房市場(chǎng)領(lǐng)域也存在著市場(chǎng)失效現(xiàn)象。這是因?yàn)樽》烤哂芯幼?、庇護(hù)、家庭生活、社會(huì)交往等諸多使用價(jià)值，且具有一定福利性，而這些使用價(jià)值無法在市場(chǎng)上通過價(jià)格的形式實(shí)現(xiàn)，因此導(dǎo)致了市場(chǎng)在住房分配領(lǐng)域的失靈現(xiàn)象。

住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失靈主要表現(xiàn)在低收入者居住用房的供給上，主要表現(xiàn)為：低收入者較難獲得商業(yè)銀行的信貸；出于商業(yè)利益考慮，住宅開發(fā)商不會(huì)主動(dòng)提供面向低收入者的住宅。基于此，世界各國都介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過興建公共住宅、稅費(fèi)的調(diào)節(jié)、介入住房金融市場(chǎng)等手段，對(duì)其進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控以實(shí)現(xiàn)分配的合理性和公平性。

對(duì)于普通消費(fèi)者而言，住房政策的主要作用是如何對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行合理引導(dǎo)和適度監(jiān)管，使“居者有其屋”獲得負(fù)擔(dān)得起的住房；對(duì)于低收入者而言，住房政策主要作用是通過合理的設(shè)計(jì)，發(fā)揮市場(chǎng)配置與福利支撐的雙重效用，保障其正常的住房消費(fèi)需求。

目前構(gòu)成我國住房政策的基本框架是：面向高收入和較高收入居民的普通商品房建設(shè)和配套政策；面向低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房政策；面向最低收入居民的廉租住房政策；以及與住房相關(guān)配套的其他領(lǐng)域，如土地政策、金融政策、稅收政策等。

2008年10月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施與其它諸多解決民生相關(guān)問題的措施一起提出來，保障低收入群眾和特殊群體基本生活的政策取向明顯，由此可見國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的著眼點(diǎn)仍然是保證和改善民生，國家將重點(diǎn)關(guān)注需求不足的問題，這一系列措施的出臺(tái)既是為了支持居民購房，保證民生，也是通過刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來解決需求不足的問題。

（二）防范金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)及其衍生的房地產(chǎn)金融等虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)金融體系有巨大的影響。房地產(chǎn)貸款是銀行貸款最重要的組成部分，在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，該比例可達(dá)三分之一，有的國家甚至高達(dá)50%。在房地產(chǎn)貸款普遍采用抵押形式的情況下，增加了信用風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性。在住宅市場(chǎng)中，抵押貸款雖取得優(yōu)先償還權(quán)，然而，銀行采用低的抵借比并不一定能覆蓋損失。當(dāng)房價(jià)猛烈下跌時(shí)，即使該比例最初被認(rèn)為非常保守，最終可能變得并不足夠，尤其是當(dāng)高的抵借比與評(píng)估日的期望交易價(jià)格相聯(lián)系時(shí)。

20世紀(jì)70年代以來，隨著工業(yè)化和新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家金融自由化和放松管制，新的金融機(jī)構(gòu)不斷出現(xiàn)，并提供低利率的貸款來與現(xiàn)有貸款機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)。隨著貸款人競(jìng)爭(zhēng)加劇和房地產(chǎn)業(yè)可融資量增大，房地產(chǎn)業(yè)潛在投資者數(shù)量增大，房價(jià)攀升至合理價(jià)位以上。當(dāng)市場(chǎng)存在過度擔(dān)保和無效監(jiān)管等風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，這種扭曲效應(yīng)更為明顯。在發(fā)達(dá)國家，如美國，住房金融體系發(fā)達(dá)，且一直視住房貸款為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，忽視了其風(fēng)險(xiǎn)，并受到覆蓋貸款損失擔(dān)保的激勵(lì)，貸款人加大住房貸款業(yè)務(wù)比例，并不斷投資高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，承擔(dān)了過度風(fēng)險(xiǎn)和接受價(jià)值高估的抵押房產(chǎn)，一旦資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過大，必將引發(fā)金融危機(jī)。此次由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)充分說明了這一點(diǎn)。

房價(jià)下跌對(duì)銀行等金融系統(tǒng)形成壓力，不僅因?yàn)樵黾恿朔康禺a(chǎn)貸款不良率，導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低；而且因?yàn)橐苑康禺a(chǎn)作為貸款抵押物的借債人資產(chǎn)負(fù)債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力，反過來又導(dǎo)致其他類型貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，加劇銀行系統(tǒng)的脆弱性。最終，地產(chǎn)商無法及時(shí)償還銀行的貸款，導(dǎo)致銀行的資金無法回流，因而產(chǎn)生大量的壞賬，資金的供應(yīng)緊張，市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性不足，引起經(jīng)濟(jì)中通貨緊縮和信用創(chuàng)造能力不足，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者經(jīng)濟(jì)衰退。

正因?yàn)榉績r(jià)劇烈波動(dòng)對(duì)銀行等金融體系的沖擊及風(fēng)險(xiǎn)性，有必要在房價(jià)虛高的時(shí)候進(jìn)行調(diào)控，使高起的房價(jià)“軟著陸”，以避免其劇烈下跌對(duì)金融體系的沖擊，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

與虛擬的股票市場(chǎng)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)與50多個(gè)行業(yè)相關(guān)，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用舉足輕重。20世紀(jì)80年代中期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，速度超過同期GDP增長速度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經(jīng)超過5%，為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)對(duì)GDP具有極大的帶動(dòng)作用，歷史數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)對(duì)GDP的影響在10%左右。即如果房地產(chǎn)投資降低30%-40%，將導(dǎo)致GDP下降3%-4%。政府可以接受GDP增長放緩，但不能接受GDP增速大幅下滑，GDP增速的大幅度下滑將會(huì)帶來一系列的經(jīng)濟(jì)問題，例如就業(yè)率下降、物價(jià)不穩(wěn)定等。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局具有重要意義。

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷已經(jīng)對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響開始凸顯——鋼鐵廠大規(guī)模裁員，建筑工人下崗，相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域的失業(yè)率不斷上升。在拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的因素中，出口因全球金融危機(jī)遭受嚴(yán)重影響，消費(fèi)和投資又是相互關(guān)聯(lián)的，因此投資成了經(jīng)濟(jì)增長的“強(qiáng)心劑”，作為主要固定資產(chǎn)投資方式的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)蕭條，我國經(jīng)濟(jì)增長必然會(huì)因此受到拖累。

從市場(chǎng)的角度看，由美國次貸危機(jī)引起的全球性金融危機(jī)使得全球經(jīng)濟(jì)面臨巨大的壓力，我國經(jīng)濟(jì)也因此受到很嚴(yán)重的影響，出口下滑；股市暴跌；外貿(mào)企業(yè)資金量縮減。這些不利因素，對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成了很大的壓力。所以這次政府推出“救市”政策，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)很大，樓市成交額提升的幅度可能不會(huì)很大，但會(huì)起到提升信心和穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，避免由于非理性恐慌而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的大蕭條。

另外，和房地產(chǎn)相關(guān)的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)大約占到了國家地方財(cái)政收入一半以上的比例，房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條導(dǎo)致財(cái)政收入驟減，以至于很多地方政府預(yù)算安排的項(xiàng)目無法實(shí)施，也導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的下滑。

鑒于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱作用和重要關(guān)聯(lián)影響作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策與措施頻出，由此也可以看出房地產(chǎn)調(diào)控政策與措施是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)調(diào)控以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的重要組成部分，而非是單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，也不是為“救市”而“救市”，對(duì)政策的效果評(píng)價(jià)也需從此角度展開。

近期房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)及其影響

（一）第一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)基本達(dá)到

第一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)是緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱態(tài)勢(shì)，擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)過一輪市場(chǎng)調(diào)整，目前主要一線城市的投機(jī)者已基本離場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)現(xiàn)象逐漸減少，現(xiàn)在的市場(chǎng)交易主體主要是首套住房購買者或者第二套普通自住房購買者，調(diào)控目標(biāo)基本達(dá)到。據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市2008年9月房地產(chǎn)平均交易量下降64%，2008年前9月交易量同比下降46%。銷售價(jià)格方面，2008年9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅比8月份低了1.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1%，全國一線城市房價(jià)繼續(xù)保持下調(diào)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。因此，第二輪宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)為“保增長”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展為目標(biāo)。

（二）第二輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

國務(wù)院工作會(huì)議在部署2008年第四季度經(jīng)濟(jì)工作的時(shí)候提出，要降低房地產(chǎn)交易的稅和費(fèi)，來支持百姓購房。2008年10月，調(diào)控政策出臺(tái)。內(nèi)容如下：對(duì)個(gè)人首次購買90平方以下住房的，契稅稅率暫調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅和土地增值稅；地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策；購房首付款調(diào)至20%，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

在國家出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策中的“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”這條政策表明國家開始允許地方政府因地制宜，自行制定符合地方特點(diǎn)的調(diào)控政策。事實(shí)上，早至2008年6月開始，全國十多個(gè)城市的政府就已經(jīng)開始相繼出臺(tái)調(diào)控政策。這些政策主要目的是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)，維持市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康。

（三）近期房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響分析

政府第一輪的宏觀調(diào)控在打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為、擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等方面已經(jīng)取得了一定的效果，同時(shí)也在一定程度上穩(wěn)定了住房需求市場(chǎng)的信心。政府第二輪的宏觀調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，房價(jià)大幅度下跌必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)增長速度急劇放緩，這是政府不能接受的，所以政府近期出臺(tái)的“救市”政策的主要著手點(diǎn)仍然是刺激有效住房需求，無論是降低稅率還是下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，都是在鼓勵(lì)住房需求者購買住房，通過刺激需求來刺激蕭條的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而不是通過打壓房價(jià)來刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易。近來一些城市房價(jià)有不同程度的下滑不是由于政府政策的打壓，而是因?yàn)榇饲罢徑夥康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱的宏觀調(diào)控政策造成了大量住房需求者對(duì)樓市持觀望態(tài)度，認(rèn)為樓市的價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下跌，這就造成了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的有效需求不足，進(jìn)而造成房價(jià)不同程度的下滑。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說這些政策是重大利好消息，雖然政策本意不是為了維護(hù)高房價(jià)，但是釋放出了調(diào)控方向由“擠泡沫”向“保穩(wěn)定”轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)了開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)土地的信心。

盡管針對(duì)低迷的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，中央和地方政府紛紛出臺(tái)了一些刺激有效需求的政策，在打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為也取得了一定的效果，但應(yīng)該看到政府的宏觀調(diào)控政策并不是萬能的。在2007年，為了防止經(jīng)濟(jì)過熱，央行曾經(jīng)連續(xù)六次提高存貸款基準(zhǔn)利率，并將第二套房首付比例提高到40%，但是如此緊縮的貨幣政策并沒能阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年的發(fā)展，這說明市場(chǎng)規(guī)律始終是發(fā)揮主導(dǎo)作用的，政府調(diào)控只是起到輔助作用。近期出臺(tái)的一些“救市”政策更多是釋放出一種信號(hào)，穩(wěn)定市場(chǎng)信心，至于這些政策具體能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易有多大的作用，還有待于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)上的各項(xiàng)數(shù)據(jù)去檢驗(yàn)。但是可以肯定的是政府既不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易持續(xù)低迷，又不希望房價(jià)的大幅度下跌，“穩(wěn)定”將始終是政府宏觀調(diào)控的主要方向。

結(jié)論

總體來看，市場(chǎng)上的房價(jià)仍然是由市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定的，政府最近出臺(tái)的一些針對(duì)購房者的稅收、利率等優(yōu)惠政策對(duì)于普通購房者的影響和激勵(lì)作用還不是很明顯。但是在國際金融危機(jī)這一大背景下，擴(kuò)大內(nèi)需成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，如果這些政策還不能夠有效地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，政府很有可能會(huì)出臺(tái)更加有力的促進(jìn)首套住房需求者或者第二套普通自住房需求者購買樓房的政策。到時(shí)隨著政府穩(wěn)定樓市的政策傾向逐漸明確，購房者的對(duì)于樓市的信心也會(huì)逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的需求量就會(huì)逐漸回升，市場(chǎng)將趨向于恢復(fù)穩(wěn)定。

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