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房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；管理；問題；措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

—、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

（—）項(xiàng)目方案確定階段存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定時(shí)，沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作，使得項(xiàng)目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場(chǎng)調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭取到工程開發(fā)項(xiàng)目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場(chǎng)調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項(xiàng)目方案，僅憑借“目前市場(chǎng)什么項(xiàng)目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯(cuò)誤觀念，這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，從而使得企業(yè)在市場(chǎng)上沒有競爭力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場(chǎng)調(diào)研不充分，在對(duì)項(xiàng)目方案決策時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項(xiàng)目方案前，必須要有充分的市場(chǎng)調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識(shí)。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤，在項(xiàng)目方案確定過程中，往往忽略對(duì)產(chǎn)品的精品意識(shí)和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個(gè)項(xiàng)目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時(shí)考慮“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報(bào)告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個(gè)新的開發(fā)項(xiàng)目后，往往生產(chǎn)商只做工程項(xiàng)目概算報(bào)告，在開發(fā)項(xiàng)目方案、功能等基本確定后，并沒有對(duì)方案做詳細(xì)的投資估算報(bào)告，只有工程項(xiàng)目招標(biāo)造價(jià)資料。如果在項(xiàng)目開工前，生產(chǎn)商沒有一個(gè)切合實(shí)際和全面的投資估算，其無法準(zhǔn)確地在項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目管理的理解深度不夠，從而在運(yùn)用項(xiàng)目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項(xiàng)目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項(xiàng)目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房價(jià)無法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問題。

（三）對(duì)房地產(chǎn)施工管理意識(shí)的認(rèn)識(shí)不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報(bào)告的現(xiàn)象。同時(shí)，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報(bào)告，或著邊對(duì)工程進(jìn)行施工邊做開工報(bào)告，更有甚者在提交開工報(bào)告后沒有經(jīng)過批準(zhǔn)，便開始進(jìn)行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請(qǐng)之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對(duì)安全意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對(duì)建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險(xiǎn)蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長期的建筑施工過程中，已經(jīng)具備充足的安全意識(shí)，但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的措施

上述項(xiàng)目管理中的問題，強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，下面對(duì)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)該怎么做好項(xiàng)目管理工作。

（—）重視開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片以價(jià)格和產(chǎn)品為主要的競爭優(yōu)勢(shì)。要做好充足的市場(chǎng)定位：首先，充分研究國家及地方對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，要根據(jù)工程項(xiàng)目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求狀態(tài)，然后確定該項(xiàng)目的主要需求群體。通過對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研，了解這些群體的購買能力、對(duì)空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對(duì)附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力以及樓盤的設(shè)計(jì)方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對(duì)手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理意識(shí)、完善管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項(xiàng)目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級(jí)管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時(shí)還要在施工時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊(duì)等三級(jí)質(zhì)量管理體系，確保工程項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個(gè)工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先，在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，要對(duì)機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對(duì)機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時(shí)，還要定期對(duì)機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭越來越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場(chǎng)所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項(xiàng)目開發(fā)前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，并逐漸完善工程項(xiàng)目管理的制度，同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)解決工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，從而促進(jìn)項(xiàng)目管理社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

三、項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對(duì)成本進(jìn)行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾個(gè)大的方面。項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內(nèi)外的很多資料來看，對(duì)成本影響較大的是策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對(duì)成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對(duì)第一階段的成本控制，知識(shí)方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目投資；決策

一、房地產(chǎn)的投資概念和基本類型

房地產(chǎn)投資決策就是圍繞事先確定的經(jīng)營目標(biāo)，在掌握了大量的相關(guān)信息后，通過科學(xué)的分析手段，并進(jìn)行定理分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方案進(jìn)行選擇的過程。通常房地產(chǎn)投資決策由決策、決策目標(biāo)、決策對(duì)象、決策環(huán)境四個(gè)要素。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資按照不同的標(biāo)準(zhǔn)來劃分有不同的類型：按投資分析方法來說，分為定量分析和定性分析；按照決策目標(biāo)來分析，分為多目標(biāo)決策和單目標(biāo)決策；按照制度決策的方式來說分為多層決策與單層決策。

房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資期權(quán)分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權(quán)也叫等待期權(quán)，是指開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)的情況決定何時(shí)動(dòng)工，擁有延遲投資的權(quán)利，這種能夠降低項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)。一種是擴(kuò)張期權(quán)，開發(fā)商會(huì)根據(jù)價(jià)格的波動(dòng)，產(chǎn)品的供應(yīng)情況在市場(chǎng)中投入少量的資金進(jìn)行試探，這種選擇被稱為擴(kuò)張期權(quán)。還有一種方式為分階段投資期權(quán)，由于一次性投資的規(guī)模越大，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，所以房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目分為若干個(gè)相關(guān)聯(lián)的部分，每一個(gè)階段的投資都根據(jù)市場(chǎng)的需求而變化，這種期權(quán)方式又稱為分期滾動(dòng)方式。最后一種是收縮期權(quán)，當(dāng)房地產(chǎn)的銷售出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，為減少損失，投資者可以酌情進(jìn)行收縮開發(fā)或者中止開發(fā)[1]。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的內(nèi)容

1、經(jīng)濟(jì)分析的概念

經(jīng)濟(jì)分析是指企業(yè)依據(jù)國家相關(guān)的財(cái)政和稅收方面的制度與法規(guī)來分析某一個(gè)項(xiàng)目的可行性，并研究項(xiàng)目的投資收益、投入產(chǎn)出比等方面的數(shù)據(jù)，從而為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人進(jìn)行投資做出相應(yīng)的決策參考作用。一定要注意的是，企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的前提必須是項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析人員能夠?qū)τ绊戫?xiàng)目的所有因素都要做出合理的推斷與判斷。在當(dāng)前的社會(huì)中，由于社會(huì)因素的變化較快，所以經(jīng)濟(jì)分析人員也要具備能夠隨機(jī)應(yīng)變的基本素質(zhì)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須要提供有效的決策，再對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數(shù)據(jù)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)分析主要就是對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并且數(shù)據(jù)還能為信息的比對(duì)和估算提供依據(jù)，然后，要編制相應(yīng)的準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)要對(duì)相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析和評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，要以基本的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)來進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力分析。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)的評(píng)估記過，作出該房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資是否可以進(jìn)行的最終決策。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析

首先要房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本進(jìn)行分析。成本估算是房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資可行性分析中最重要的一環(huán)，它影響到房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和健康發(fā)展等方面，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析首先要進(jìn)行的就是成本分析。分析人員要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)費(fèi)用環(huán)節(jié)，如土地的征用、土地出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)及各種附加費(fèi)，補(bǔ)償費(fèi)等，還包括管理人員的工資及日常的開銷等費(fèi)用的估算，然后還要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套公共設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行估算，配套公共設(shè)施的費(fèi)用一般是指那些并不直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施的費(fèi)用。當(dāng)然，成本分析還包括了市政建設(shè)費(fèi)、建筑勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和城市建設(shè)費(fèi)用等?？傊?，房地產(chǎn)成本的估算是否正確合理會(huì)直接影響到項(xiàng)目的投資回報(bào)率。

還有一方面的重要成本估算是銷售收入的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取收益的前提。所以，對(duì)銷售收入的估算也應(yīng)該加強(qiáng)重視。首先要充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售和業(yè)績，并利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)的銷售收入與銷售價(jià)格關(guān)系密切，因此在實(shí)際的項(xiàng)目定價(jià)過程中，通常采用定位法來進(jìn)行確定，一般的定價(jià)法有成本導(dǎo)向法和客戶導(dǎo)向法以及競爭導(dǎo)向法。多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目分析人員采用競爭導(dǎo)向法來確定銷售價(jià)格，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力以及社會(huì)因素來決定銷售價(jià)格是比同類競爭者高或者低。此外，對(duì)于銷售收入的稅金以及附加費(fèi)用的估算也非常必要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中設(shè)計(jì)的稅種以及費(fèi)用類別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對(duì)企業(yè)的銷售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過這些收入和費(fèi)用的估算，能夠使決策者對(duì)企業(yè)的投入產(chǎn)出比進(jìn)行詳細(xì)的了解并分析。有利于制定最終的項(xiàng)目投資決策。

最后，還要考慮項(xiàng)目的某些不確定方面因素的影響并進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項(xiàng)目效益的關(guān)鍵因素，所以項(xiàng)目的相關(guān)評(píng)估人員要主要對(duì)這個(gè)因素進(jìn)行考慮和評(píng)估，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以此來減少投資的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

三、房地產(chǎn)決策分析應(yīng)注意的問題

1、要組建專業(yè)的分析團(tuán)隊(duì)

科學(xué)、系統(tǒng)的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須要實(shí)行的。組建專業(yè)的分析團(tuán)隊(duì)，能夠有效的降低企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高開發(fā)效率。項(xiàng)目投資的決策設(shè)計(jì)范圍很廣泛，必須有專業(yè)的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。

2、建立起規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制

市場(chǎng)調(diào)研是獲取有效信息的關(guān)鍵途徑，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得成功就必須建立完善市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制。即要規(guī)范市場(chǎng)調(diào)研流程，明確崗位職責(zé)，提高人員素質(zhì)，拓寬信息渠道，建立起日常的市場(chǎng)的監(jiān)控體系。

3、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)也很大，所以提高風(fēng)險(xiǎn)分析能力，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是至關(guān)重要的。要更加科學(xué)的方法來評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制[3]。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是整個(gè)項(xiàng)目中最重要的一環(huán)，所以，只有加強(qiáng)對(duì)投資環(huán)節(jié)的評(píng)估，對(duì)不確定因素的充分考慮，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的可靠性。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文第3篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期設(shè)計(jì)；存在問題；改進(jìn)措施

中圖分類號(hào)TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào) 1674-6708（2013）88-0027-02

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過程。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項(xiàng)目評(píng)估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書后，通過對(duì)項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請(qǐng)，根據(jù)申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對(duì)市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問題

2.1 前期設(shè)計(jì)中對(duì)場(chǎng)地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對(duì)一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會(huì)造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長遠(yuǎn)考慮，帶來的土地級(jí)差效應(yīng)會(huì)和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設(shè)計(jì)中對(duì)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群缺乏分析

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言與眾多其它市場(chǎng)的基本屬性，都是一致的、是動(dòng)態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析，缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項(xiàng)目建設(shè)周期較長，項(xiàng)目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場(chǎng)，缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時(shí)直接參照別的項(xiàng)目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析，國際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場(chǎng)的理性回歸”，綜上分析，這些市場(chǎng)因素和政策因素都會(huì)給未來房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的壓力和沖擊，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問題

由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報(bào)，在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會(huì)致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。

在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中，由于缺乏對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門，進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專業(yè)的設(shè)計(jì)師，這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對(duì)建筑專業(yè)扎實(shí)的知識(shí)，從而導(dǎo)致對(duì)前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場(chǎng)需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；由于缺乏對(duì)項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

3 針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問題的改進(jìn)途徑

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

除了要做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計(jì)工作還要對(duì)項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項(xiàng)目所在場(chǎng)地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門，勢(shì)必會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平，因此，市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對(duì)上述情況，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測(cè)，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4 結(jié)論

當(dāng)前，隨著我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對(duì)房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]蘇泉.房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問題分析；對(duì)策

引言

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的重要組成部分。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的開發(fā)商是管理主體，是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織者，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展完整項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)是協(xié)調(diào)好時(shí)間、性能指標(biāo)與經(jīng)費(fèi)之間的關(guān)系，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目能夠順利開展。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中起到非常重要的作用。

1 分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

1.1 忽略市場(chǎng)調(diào)查，決策存在缺陷

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各地高樓大廈拔地而起，可見，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。在實(shí)際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到項(xiàng)目之后，急于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，縮短工期，壓縮成本，并沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查，就大概的確定了實(shí)施方案。他們只注重能夠從中賺取的利潤，而一昧的效仿別人，并沒有進(jìn)行深入的思考，因此沒有自己的特色，也不結(jié)合實(shí)際情況。導(dǎo)致產(chǎn)品對(duì)消費(fèi)者來說，沒有吸引力，所以在后期的市場(chǎng)競爭中就處于劣勢(shì)。而且，因?yàn)闆]有經(jīng)過嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查，在方案確定的時(shí)候也很可能會(huì)出現(xiàn)失誤，給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)，不論是一個(gè)工程還是一件事，一個(gè)好的開始都直接影響進(jìn)程及最終的結(jié)果。所以，項(xiàng)目方案的確定是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，尤其是前期的市場(chǎng)調(diào)研，要打有準(zhǔn)備的“仗”，將眼光放的長遠(yuǎn)一點(diǎn)，不要急于眼前看到的利益。因?yàn)闆]有周全的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，很多決策只是匆忙拍板，導(dǎo)致工程建設(shè)項(xiàng)目很不科學(xué)。

1.2 重施工，設(shè)計(jì)未能因地制宜

在我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中，表現(xiàn)最為突出的就是比較注重項(xiàng)目的施工時(shí)期的投資控制，對(duì)投入合理的資金能取得適用而又經(jīng)濟(jì)的有形建筑產(chǎn)品卻幾乎沒有考慮到。重視項(xiàng)目的施工而忽略其設(shè)計(jì)在每家房地產(chǎn)企業(yè)中幾乎都存在。根據(jù)一般的慣例來看，施工項(xiàng)目的質(zhì)量、投資與進(jìn)度，在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中占有重要地位，但由于施工圖紙已完成，投資的控制是在已經(jīng)獲得的投資基礎(chǔ)上來開展，對(duì)工程項(xiàng)目成本控制的范圍與力度方面明顯減弱，而且施工監(jiān)理本身就為控制咨詢單位。因此，由于房地產(chǎn)開發(fā)商重視施工，輕視設(shè)計(jì)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)不能夠從實(shí)際出發(fā)，很難滿足消費(fèi)者的基本需求；換句話說，有些房地產(chǎn)開發(fā)商只是將設(shè)計(jì)的美觀度來判斷設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，并未充分結(jié)合施工的具體樓盤來對(duì)其展開設(shè)計(jì)。

2 關(guān)于解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題的對(duì)策

綜合以上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題的分析，提出以下解決措施。

2.1 加強(qiáng)工程項(xiàng)目投資前期的可行性研究

從以上分析可以得知，房地產(chǎn)無論是在設(shè)計(jì)階段還是決策階段出現(xiàn)的很多問題一般是因?yàn)橄惹暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查不夠充分，房地產(chǎn)可行性方面的研究工作還不到位導(dǎo)致的。比如設(shè)計(jì)階段，因?yàn)闆]有更好的對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查（如：消費(fèi)者的需求以及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)消費(fèi)者需求的影響），所以導(dǎo)致決策失誤，致使項(xiàng)目管理在企業(yè)中寸步難行。因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，我們要充分重視房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的可行性分析，也就是在房地產(chǎn)正式開發(fā)之前投入一定的人力、物力、財(cái)力展開全方位的可行性研究，切實(shí)做好房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的前期調(diào)研工作，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理確實(shí)可行。龍湖地產(chǎn)的啟動(dòng)會(huì)制度就很好解決了這個(gè)問題，他對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管控、成本管控、營銷策略都進(jìn)行了詳細(xì)的剖析，并指出了項(xiàng)目操作的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及措施，值得同行好好學(xué)習(xí)。

除此之外，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段所開展的可行性研究中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極引導(dǎo)相關(guān)的專業(yè)人員或咨詢單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃方案的合理性等相關(guān)事項(xiàng)提出具體指導(dǎo)意見，通過這種方式來提升房地產(chǎn)開發(fā)商的工程項(xiàng)目決策的質(zhì)量，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功率。

2.2 強(qiáng)化對(duì)設(shè)計(jì)階段投資方面的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)是工程項(xiàng)目的最初的設(shè)計(jì)階段（尤其是方案階段），應(yīng)該堅(jiān)決克服只是重視施工，而輕視設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)觀念。對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)來講，項(xiàng)目設(shè)計(jì)比較新穎，并能滿足廣大購房者基本需要的開發(fā)項(xiàng)目，就能獲得成功。不僅可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在較短的時(shí)間內(nèi)回收資金，還能有效解決資金鏈的連續(xù)性問題，提升企業(yè)的社會(huì)效益，為企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。購房難是當(dāng)前絕大多數(shù)購房者需要面對(duì)的問題，當(dāng)前的買房也成為了生活中的大事，甚至買房會(huì)涉及到兩代甚至三代人的事。所以，作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該充分考慮買房者的實(shí)際生活需要。

2.3 重視項(xiàng)目收尾階段的管理工作

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目比較多，人物也比較重，因此建設(shè)管理部門往往比較重視開工階段而忽略了工程的收尾階段。然而，工程收尾階段在整個(gè)工程中是占據(jù)著主要位置，因此開發(fā)商應(yīng)該牽頭成立由多個(gè)部門成立工程項(xiàng)目收尾管理機(jī)構(gòu)，和工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理人員，展開相關(guān)的分工協(xié)作，一同來完成工程項(xiàng)目收尾階段的工作。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從工程項(xiàng)目實(shí)施的早期階段，并積極通過理清工程項(xiàng)目和參與各方的基本關(guān)系，有效降低收尾期間的工作量。從工程項(xiàng)目實(shí)踐的角度出發(fā)，工程項(xiàng)目的承包單位在到施工階段的時(shí)候，應(yīng)該根據(jù)工程項(xiàng)目施工的具體特點(diǎn)，采取統(tǒng)一的規(guī)劃，分為不同的步驟來進(jìn)行實(shí)施，并根據(jù)具體的施工進(jìn)度來展開招標(biāo)。與此同時(shí)，還應(yīng)該進(jìn)一步明確應(yīng)該由總承包商來完成的工作，需要交由總承包商來進(jìn)行完成，如果是總承包商的管理方向出現(xiàn)分化的話，就可以將其提供給開發(fā)商來為其服務(wù)，也就是更加注重自我管理。要做到切實(shí)有效的減少房地產(chǎn)開發(fā)商的工程分包項(xiàng)目，對(duì)工程項(xiàng)目的整體開發(fā)商包含的具體工程要進(jìn)一步的細(xì)化，對(duì)各自合同的基本條件繼續(xù)深化，有利于工程項(xiàng)目的開發(fā)商和監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)有機(jī)協(xié)調(diào)，有效規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員的基本素養(yǎng)

我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本方法與管理的理論方面和先進(jìn)國家相比還存在較大的差距，是因?yàn)楫?dāng)前我國很多房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司內(nèi)部的專業(yè)性的人員比較少，項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)普遍較低，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本性質(zhì)、基本任務(wù)與基本機(jī)制方面的認(rèn)識(shí)還不夠充分，項(xiàng)目管理方面存在一定的局限性。因此導(dǎo)致了要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的國際化、現(xiàn)代化，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員需要具有現(xiàn)代化的管理素養(yǎng)。尤其是項(xiàng)目經(jīng)理，其管理理念、管理藝術(shù)與領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)方面要做到與時(shí)俱進(jìn)，深刻領(lǐng)會(huì)項(xiàng)目管理中以人為本的重要意義。對(duì)規(guī)模相對(duì)較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理來講，應(yīng)該學(xué)會(huì)掌握與使用先進(jìn)的管理工具，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目方面的管理。假如管理人員欠缺這些方面的基本管理素養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的現(xiàn)代化管理是比較困難的。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理人員，還應(yīng)隨社會(huì)不斷進(jìn)步以及相關(guān)管理技術(shù)的持續(xù)發(fā)展，通過接受培訓(xùn)來提升管理素養(yǎng)。換句話說，具有高素養(yǎng)的工程項(xiàng)目管理，能決定其帶出合格管理隊(duì)伍，具備高的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，能讓工程項(xiàng)目管理工作在健康良好的環(huán)境中開展，能提升企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競爭力。

3 結(jié)束語

本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在問題進(jìn)行分析說明，就如何更進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)有效的項(xiàng)目管理，提出了具體解決思路，以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。由于目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)還處于一個(gè)蓬勃發(fā)展階段，很多人也都看到了其發(fā)展前景，所以越來越多的這類企業(yè)已出現(xiàn)在市場(chǎng)上，競爭相當(dāng)激烈，要在這樣一個(gè)大環(huán)境中生存并走在前端，就要有一個(gè)好的項(xiàng)目管理系統(tǒng)，建立完善的管理流程，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，方可實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文第5篇

1引言

最近幾年整個(gè)建筑行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)越來越多，在整個(gè)行業(yè)不斷發(fā)展的背景之下，其實(shí)還是存在很多的泡沫現(xiàn)象。有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成之后變成了鬼城，這就表示在其項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理之中存在很多問題。在其項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的運(yùn)行管理水平低下問題就致使行業(yè)當(dāng)中企業(yè)之間存在惡性競爭情況。因而對(duì)其具體的運(yùn)行管理進(jìn)行分析具有極大的現(xiàn)實(shí)必要性。

2運(yùn)行管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目其運(yùn)行管理通常涉及的范圍都比較廣泛，受到的影響因素比較多。一般其運(yùn)行管理基本都是計(jì)劃管理，所有部門都是依照預(yù)期的基本目的去完成工作的，并且需要將最開始編制的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成，所以這就導(dǎo)致缺乏基本的過程管理，而計(jì)劃經(jīng)理在具體的運(yùn)行管理中也沒有任何的作用，特別是在跨部門的協(xié)調(diào)工作中基本沒有實(shí)際權(quán)力，整體職權(quán)被架空，因此計(jì)劃管理的基本作用就不復(fù)存在，最終導(dǎo)致運(yùn)行管理的效果受到了影響。［1］運(yùn)行管理的主要目的就是將資源的利用率提升上去，而管理者一般都必須從完成質(zhì)量、進(jìn)度以及成本等多個(gè)方面加強(qiáng)管理，以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理，同時(shí)保證企業(yè)資金的實(shí)際運(yùn)作，最終獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。管理者還應(yīng)該將計(jì)劃管理的基本程序進(jìn)行優(yōu)化，使運(yùn)行管理的作用能夠被充分發(fā)揮出來。

3存在的問題

3.1決策

一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)都是從決策開始的，只有將決策的正確性提升上去，才可以有效提升運(yùn)行管理的基本水平。如果企業(yè)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的決策失誤，那么不僅會(huì)帶來非常嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)導(dǎo)致后期的建設(shè)及投資等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，最終使得整體運(yùn)行管理失敗。但是在實(shí)際情況中絕大多數(shù)企業(yè)都不夠重視前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，導(dǎo)致在決策的過程中沒有準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，最終出現(xiàn)了決策失誤，給運(yùn)行管理增加了一定難度;另外還有一些企業(yè)存在盲目投資的情況，所以一旦決策失準(zhǔn)，將會(huì)給企業(yè)帶來無法挽回的損失。

3.2設(shè)計(jì)

在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)之前，通常都需要先進(jìn)行設(shè)計(jì)，這一過程是工程造價(jià)的基礎(chǔ)，需要依照項(xiàng)目開發(fā)的基本規(guī)模、材料以及器械的投入等情況編制出相應(yīng)的成本管理制度，以此來有效保證費(fèi)用管理的作用。設(shè)計(jì)階段是運(yùn)行管理之中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，倘若企業(yè)在這之中過于重視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，卻忽視了人員的投入數(shù)量、設(shè)備的投入以及材料的投入等，就會(huì)使整體設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量降低。在實(shí)際情況中，有一些企業(yè)只將注意力放在了工程整體的建設(shè)規(guī)模方向，忽略了對(duì)資源投入情況的考慮，同時(shí)沒有對(duì)運(yùn)行管理的相關(guān)影響因素進(jìn)行考慮，所以這就導(dǎo)致最終編制出來的設(shè)計(jì)方案缺乏基本的實(shí)際效用。［2］

3.3建設(shè)

在項(xiàng)目建設(shè)過程中需要投入大量的生產(chǎn)要素，并且還需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目開發(fā)成本、人員、物力等方面的投入，同時(shí)在可持續(xù)發(fā)展理念之下還需要有效控制資源消耗的基本問題，這就對(duì)運(yùn)行管理的基本效果提出了考驗(yàn)，在最大程度上保證了資源消耗的合理性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資源投入的正確性以及資源運(yùn)行的最大化。但是在實(shí)際管理過程中對(duì)這些都不夠重視，這就使得在建設(shè)過程中出現(xiàn)了大量的資源和資金浪費(fèi)，無法進(jìn)一步控制成本，最終給企業(yè)帶來了非常大的經(jīng)濟(jì)損失。

3.4銷售和使用

項(xiàng)目銷售直接與企業(yè)的利潤獲得掛鉤，強(qiáng)化項(xiàng)目運(yùn)行管理的本質(zhì)目的就是提升經(jīng)濟(jì)效益，確保銷售工作可以順利實(shí)施，最終讓資金可以及時(shí)回籠，以此提升企業(yè)的盈利水平。對(duì)于這類企業(yè)而言，只有將一個(gè)項(xiàng)目順利完成之后才可以去開發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目，因此運(yùn)行管理對(duì)于企業(yè)而言其作用就變得非常重要。但是在實(shí)際銷售中很多企業(yè)都以為只要將銷售任務(wù)完成就能夠提升運(yùn)行管理效果，可運(yùn)行管理本身就是一種動(dòng)態(tài)性的工作，并非保證一個(gè)階段的順利實(shí)施就可以的，倘若將希望全部放在銷售和使用之中，勢(shì)必會(huì)增加運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

4解決對(duì)策

4.1強(qiáng)化市場(chǎng)定位與調(diào)研工作

為了提升運(yùn)行管理的基本效果，企業(yè)必須要強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)研工作，確保市場(chǎng)定位的精準(zhǔn)性，并從市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)其中蘊(yùn)含的商機(jī)，以此給企業(yè)帶來更多發(fā)展機(jī)遇;運(yùn)行管理之中也要從以下三個(gè)方面出發(fā):第一，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模做出了解，找到最好的項(xiàng)目開發(fā)場(chǎng)地，并以其經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為基礎(chǔ)，強(qiáng)化市場(chǎng)研究，以確保開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值，為企業(yè)爭取最大的利益。該類企業(yè)和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有著極為緊密的關(guān)系，強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)研就可以直接看到其項(xiàng)目開發(fā)的基本前景，同時(shí)可以預(yù)估項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)有效的運(yùn)行管理。第二，充分了解市場(chǎng)需求。項(xiàng)目開發(fā)的本質(zhì)就是為了進(jìn)行銷售，只有實(shí)現(xiàn)良好的銷售才能夠?qū)崿F(xiàn)資金的快速回籠。如果在調(diào)研的時(shí)候發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)已經(jīng)飽和，甚至出現(xiàn)了過剩的情況一定要及時(shí)停止開發(fā)。第三，要充分了解當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模，一般人口規(guī)模越大，市場(chǎng)需求就會(huì)越大，最終企業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模也會(huì)越大。在調(diào)研的時(shí)候還必須要重視起來流動(dòng)人口，只要流動(dòng)人口多，則表示經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展高。［3］

4.2編制合理的企業(yè)運(yùn)行戰(zhàn)略

在其運(yùn)行管理過程中企業(yè)是重要的執(zhí)行者，具體的管理水平和企業(yè)的基本情況有著非常緊密的關(guān)系，因此為了優(yōu)化其運(yùn)行管理，就必須要準(zhǔn)確定位企業(yè)，充分了解自身發(fā)展的實(shí)力。一般其項(xiàng)目開發(fā)水平會(huì)受到企業(yè)開發(fā)隊(duì)伍能力以及資金等因素的影響，所以只有做好市場(chǎng)定位才能夠提升項(xiàng)目開發(fā)的本質(zhì)效果。運(yùn)行管理能夠最大程度上降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能夠?qū)⑵髽I(yè)帶離發(fā)展困境，實(shí)現(xiàn)盈利。一般其運(yùn)行管理主要依賴于經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，只要運(yùn)行管理和經(jīng)營戰(zhàn)略之間保持統(tǒng)一，就會(huì)帶領(lǐng)企業(yè)不斷發(fā)展。

4.3有效控制計(jì)劃管理的重點(diǎn)

項(xiàng)目開發(fā)和企業(yè)發(fā)展也有著很大的關(guān)系，所以在制定管理策略的過程中就需要設(shè)定好目標(biāo)。項(xiàng)目開發(fā)本身具有一定的系統(tǒng)性，在不同的階段之中還要重點(diǎn)監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)度，確保制定的目標(biāo)都能夠完成。在項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量不過關(guān)的現(xiàn)象，這就表示項(xiàng)目管理計(jì)劃還不夠具體。所以這就需要依照企業(yè)自身發(fā)展的情況制訂管理計(jì)劃，該計(jì)劃必須要能夠把握住所有的關(guān)鍵點(diǎn)，合理設(shè)置計(jì)劃內(nèi)容，但是需要注意的是計(jì)劃不能過細(xì)，這樣會(huì)導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)無法發(fā)現(xiàn)核心問題，也不利于監(jiān)督。［4］

5結(jié)論

總的來說，項(xiàng)目開發(fā)利潤與運(yùn)營管理的基本水平有著極為密切的關(guān)系。為了提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，必修要強(qiáng)化動(dòng)態(tài)管理，可以依照市場(chǎng)變化調(diào)整管理制度，實(shí)現(xiàn)資源利用的最大化和利潤的最大化。

參考文獻(xiàn):

［1］顧泓淵.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點(diǎn)及其要點(diǎn)分析［J］．住宅與房地產(chǎn)，2018，498(13):157，168.

［2］秦向東.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討［J］．中國房地產(chǎn)業(yè)，2017(12).

［3］葉何翀.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在不足點(diǎn)及改進(jìn)［J］．低碳世界，2018(7):221－222.