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房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文第1篇

摘要隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制正在步入規(guī)范階段，房地產(chǎn)作為一個(gè)高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)投資過(guò)程中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，并對(duì)此提出防范對(duì)策，從而有效地規(guī)避和降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，以保證房地產(chǎn)投資收益。

關(guān)鍵詞房產(chǎn)項(xiàng)目投資分析風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

隨著近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過(guò)快發(fā)展與投資過(guò)熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢(shì)必給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究也成為理論界和實(shí)業(yè)界面臨的重要課題。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義

1901年在美國(guó)的A?M?Willet 的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中給出了最初的風(fēng)險(xiǎn)定義：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。在這一定義中主要強(qiáng)調(diào)的是不確定性和客觀性的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)理論研究，一般定義為：也即是人們對(duì)未來(lái)的行為不確定性，從而導(dǎo)致最終后果與之前所預(yù)定的目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。用通俗的話(huà)來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)就是人們不愿發(fā)生的不幸事件的概率，再或許就是未來(lái)?yè)p失所發(fā)生的不確定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)既是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中所引起的損失產(chǎn)生的相關(guān)不確定性?？陀^世界充滿(mǎn)了不確定性且變化多端的，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和損失的不確定性，通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自獲取信息的不完全性、投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的細(xì)分及識(shí)別

為了保證房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析的最終質(zhì)量，我們有必要對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中的每個(gè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合科學(xué)的細(xì)分與辨識(shí)，使房地產(chǎn)投資決策者能有效且更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律和本質(zhì)，從而采取有效的預(yù)防措施或相關(guān)對(duì)策從而減少風(fēng)險(xiǎn)和損失（圖-1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖）。

（一）自然風(fēng)險(xiǎn)，即是因一些自然因素的不確定性，從而對(duì)房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程帶來(lái)或直接造成的影響，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品直接產(chǎn)生的破壞，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。這些風(fēng)險(xiǎn)是人們對(duì)自然力無(wú)法控制或自然本身發(fā)生的異常變化導(dǎo)致的。我們通常所說(shuō)的自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、風(fēng)暴以及施工現(xiàn)場(chǎng)的地質(zhì)條件等。雖然這些因素所引起的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率比較小，但風(fēng)險(xiǎn)

一旦發(fā)生，往往給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)非常嚴(yán)重的危害。針對(duì)這些自然風(fēng)險(xiǎn)的防范，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)利用投保來(lái)避免或減少相應(yīng)損失。但投保之前，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能對(duì)該地區(qū)的天文資料、環(huán)境條件、氣候條件、地質(zhì)地貌等作一定的分析與了解，就可適當(dāng)減少投保成本，并增加房地產(chǎn)投資收益。

（二）政治風(fēng)險(xiǎn)，既由于國(guó)家政策、法律法規(guī)的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)商品經(jīng)營(yíng)者與交換者帶來(lái)的不同形式的經(jīng)濟(jì)利益損失。它通常會(huì)給房地產(chǎn)投資收益帶來(lái)間接或直接的影響。如國(guó)家控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化以及土地的有償使用權(quán)，可能會(huì)減少土地的供給，也將直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的增加；再譬如國(guó)家相關(guān)稅收政策的變化，也將直接影響著房地產(chǎn)投資收益的高低。政府這些政策對(duì)房地產(chǎn)投資所帶來(lái)的影響是全局性的，因此，由于政府相關(guān)政策的更改或變化而帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)最能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)效益的變化。尤其是市場(chǎng)環(huán)境不完善的情況下，政府政策變化的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)商品最終效益的影響尤為重要，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待加強(qiáng)和進(jìn)一步完善。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商必須密切關(guān)注房地產(chǎn)政策局勢(shì)的相關(guān)變化趨勢(shì)，以便及時(shí)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理。避免因政府政策變化而引起的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，最有效的辦法就是選擇國(guó)家政府有收益保證的、鼓勵(lì)的、有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目實(shí)施投資。

（三）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而引起的且對(duì)于市場(chǎng)需求存在一定的不利影響，通常這種影響可能是因經(jīng)濟(jì)的滑坡對(duì)整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的影響，或許是因經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)某一類(lèi)型的物業(yè)或者某一特定地區(qū)物業(yè)所造成的相關(guān)影響。等這一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)的不確定因素，一旦它們出現(xiàn)，往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的影響。常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民現(xiàn)存經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)等。

（四）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，這種技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)就是指因科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變化帶給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和開(kāi)發(fā)商的損失。如：因市場(chǎng)科技的進(jìn)步給房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成的相關(guān)威脅，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)不斷投資來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)商品的不斷改造和翻修等因素造成的經(jīng)濟(jì)損失。常見(jiàn)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括：建筑工藝和施工技術(shù)革新、材料改變和更新、設(shè)備故障或損壞、施工事故、建筑計(jì)算失誤或設(shè)計(jì)變動(dòng)、建筑的相關(guān)生產(chǎn)力因素短缺、信用等風(fēng)險(xiǎn)因素。

（五）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，通常指因人文社會(huì)環(huán)境因素的不斷變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的相關(guān)影響，并使得從事房地產(chǎn)商品經(jīng)

營(yíng)和生產(chǎn)的投資者帶來(lái)了相應(yīng)的損失。通常如一些社會(huì)治安、區(qū)域發(fā)展、公眾干預(yù)、城市規(guī)劃、文物保護(hù)等都會(huì)給房地產(chǎn)商品帶來(lái)社會(huì)性的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)，主要是指因國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相應(yīng)變化，從而給區(qū)域性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)的影響，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)社會(huì)所有經(jīng)濟(jì)都會(huì)有很大的影響。對(duì)房地產(chǎn)商品來(lái)說(shuō)，通常說(shuō)的國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)包括：國(guó)際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際貨幣利率變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)等等。

（七）內(nèi)部管理和決策風(fēng)險(xiǎn)，通常指因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的決策出現(xiàn)失誤或經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程不完善而導(dǎo)致與預(yù)期收入水平不相符以及預(yù)期效益不能夠?qū)崿F(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，通常所說(shuō)的內(nèi)部管理和決策風(fēng)險(xiǎn)有：投資地點(diǎn)、投資方式、投資類(lèi)型的選擇風(fēng)險(xiǎn)以及人、物、財(cái)組織管理的風(fēng)險(xiǎn)等等。

有上可知，引起房地產(chǎn)投資過(guò)程中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的因素比較多，且?guī)?lái)的嚴(yán)重后果程度也非常迥異。如果在房地產(chǎn)投資時(shí)，忽略或完全不考慮這些主要風(fēng)險(xiǎn)因素，那風(fēng)險(xiǎn)分析必定失去了它應(yīng)有的價(jià)值和意義。但如果把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素都包羅萬(wàn)象的加以考慮，也勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致問(wèn)題的復(fù)雜性，不但不現(xiàn)實(shí)而且也不恰當(dāng)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析以合理科學(xué)的縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性為主要目標(biāo)，通過(guò)尋找影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，來(lái)合理為投資決策者提供最合理科學(xué)恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范，大體上分為兩種途徑：一是在經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生之前，通過(guò)采取各種預(yù)防控制手段，也即是通常說(shuō)的事前控制，力求將經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生防患于未然；二是在經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生之后，通過(guò)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)償，也即是我們常說(shuō)的事后控制。

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)回避。投資風(fēng)險(xiǎn)回避既房地產(chǎn)投資者在對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析和識(shí)別以后，發(fā)現(xiàn)若對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行投資將會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益風(fēng)險(xiǎn)的損失時(shí)，通過(guò)事前控制手段，改變?cè)械男袨榉绞交蚴孪缺荛_(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地，采用拒絕實(shí)施或主動(dòng)放棄這些將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失存在的相應(yīng)投資活動(dòng)，事前消除房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)減輕。投資風(fēng)險(xiǎn)減輕是通過(guò)降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性或減少風(fēng)險(xiǎn)后果的不利影響。通過(guò)對(duì)已知的風(fēng)險(xiǎn)、不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)或可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是投資者在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，同時(shí)起到減小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)象一般有：自然災(zāi)害、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)防范策略中，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)作為控制的中心，把政治和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)作為預(yù)測(cè)的重點(diǎn)，把自然風(fēng)險(xiǎn)作為災(zāi)后緩解的主要對(duì)象。

（四）投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。是指房地產(chǎn)投資者在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以某種合理、合法的方式將某些自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的后果連同對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)付的權(quán)力和責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可以采用很多方法，主要有契約性轉(zhuǎn)移、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和項(xiàng)目資金證券化轉(zhuǎn)移等。

（五）投資風(fēng)險(xiǎn)分散與組合：風(fēng)險(xiǎn)分散。房地產(chǎn)投資分

散是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。風(fēng)險(xiǎn)組合。風(fēng)險(xiǎn)組合投資是從證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展出來(lái)的一種投資理論。在房地產(chǎn)投資方面同樣適用。

（六）投資風(fēng)險(xiǎn)自留：當(dāng)采取其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法的費(fèi)用超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額時(shí)，可采用自留風(fēng)險(xiǎn)的方法。風(fēng)險(xiǎn)自留是指房地產(chǎn)投資者以自身的財(cái)力來(lái)負(fù)擔(dān)未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)自留包括自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和自我保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

四、小結(jié)

綜上所述，投資者在對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析和管理時(shí)，應(yīng)該同時(shí)從主觀以及客觀兩方面同時(shí)采取必要措施，以提高投資效益，從根本上降低投資風(fēng)險(xiǎn)。主觀上，投資者必須重視投資可行性研究，樹(shù)立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從多層不同角度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行總體把握?？陀^上，投資者還必須對(duì)當(dāng)前今后國(guó)內(nèi)、國(guó)際上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政治、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)以及國(guó)家地方政策進(jìn)行全盤(pán)了解，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)投資設(shè)計(jì)方案進(jìn)行定量的數(shù)據(jù)測(cè)算分析，獲得較準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果；此外，投資者還應(yīng)充分了解該城市擬開(kāi)發(fā)地區(qū)的情況，如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，理性的判斷該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究。只有這樣，投資者才能準(zhǔn)確的把握時(shí)機(jī)，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開(kāi)發(fā)合適的物業(yè)，使投資決策盡可能準(zhǔn)確而高效，贏取房地產(chǎn)投資的高效益。

總之，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不但需要扎實(shí)的理論功底更需要社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的深刻剖析。并由此得出切實(shí)可行的項(xiàng)目決策。

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房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資特點(diǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01

一、引言

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，根據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資開(kāi)始有回升的趨勢(shì)。2016年1月到3月份，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為17677億元，比名義增長(zhǎng)了6.2%（去掉價(jià)格因素之后，實(shí)際增長(zhǎng)了9.1個(gè)百分點(diǎn)），增長(zhǎng)的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的主要力量之一，將在促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)、改善百姓生活條件等方面發(fā)揮了巨大作用。

二、房地產(chǎn)投資特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系

由于房地產(chǎn)投資具有其獨(dú)特的特點(diǎn)，使其與其他一般的投資不同，以至房地產(chǎn)業(yè)是高不確定性及風(fēng)險(xiǎn)高的一種行業(yè)，房地投資過(guò)程中需要謹(jǐn)慎決策，防范投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資成敗的影響，因此，根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)研究文獻(xiàn)，分析房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系如下：

1.房地產(chǎn)投資的不可移動(dòng)性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)的特點(diǎn)，將對(duì)其所在的地理位置與環(huán)境等存在一定程度上的影響，并影響其價(jià)值的高低，給投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資地段和區(qū)域時(shí)，會(huì)受到地理位置的限制，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的地理位置、環(huán)境及社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的好壞將影響其商品的價(jià)格，進(jìn)而影響其利潤(rùn)，且上述條件的復(fù)雜變化，帶來(lái)眾多的不確定性因素。

2.房地產(chǎn)投資周期的長(zhǎng)久性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的壽命周期（包括自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命）較長(zhǎng)，從投入至銷(xiāo)售需要較長(zhǎng)的時(shí)間，具有耐久性，且周期的長(zhǎng)短也將影響投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，要綜合考慮建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用土地的使用年限（見(jiàn)表1），而房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對(duì)房地產(chǎn)商品有較高程度的要求。

3.房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性與風(fēng)險(xiǎn)

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮與發(fā)展，人民對(duì)房地產(chǎn)商品的需要也越來(lái)越大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)將未建完的商品進(jìn)行提前銷(xiāo)售的方式，來(lái)減少投入資金，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)；然而，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)撤出其資金的投入，在建的項(xiàng)目在停止建設(shè)，交易也將停止，增加其投資的風(fēng)險(xiǎn)，最終，也將會(huì)影響企業(yè)投資成功的概率。

4.房地產(chǎn)投資的資金需求性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的整個(gè)過(guò)程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)宣傳、銷(xiāo)售、訂買(mǎi)賣(mài)合同等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要較大資金的投入，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大，資金投入量越大，且需要承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也越大，融資成本高的風(fēng)險(xiǎn)也較大。

5.房地產(chǎn)投資的政策影響性與風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)投資易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，尤其是在房地產(chǎn)投資決策后，實(shí)施決策過(guò)程中，如果政府出臺(tái)新的有關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要進(jìn)行相應(yīng)的變更與調(diào)整，同時(shí)房地產(chǎn)投資也需要符合國(guó)家或地區(qū)的土地規(guī)劃與城市規(guī)劃等的要求，進(jìn)而影響投資效果和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，給房地產(chǎn)投資帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

6.房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分性與風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的不是那么充分與完善，相對(duì)完善的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備充分的信息與商品同質(zhì)等基本條件，被稱(chēng)為準(zhǔn)市場(chǎng)、次市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行投資，需承擔(dān)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論

通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系進(jìn)行分析，可知房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)性、生命周期長(zhǎng)、投資活動(dòng)相關(guān)性、投資資金需求量大、受?chē)?guó)家政策影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)不充分等特點(diǎn)，在一定程度上均會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)或多或少的風(fēng)險(xiǎn)，影響投資決策的成功，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文第3篇

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)。

二、新風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資風(fēng)險(xiǎn)分析

平頂山市新風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為鷹城房地產(chǎn)企業(yè)中的后起之秀，其投資風(fēng)險(xiǎn)決策的分析是不容忽視的。

（一）開(kāi)發(fā)前期投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

平頂山市作為一個(gè)三線城市，房?jī)r(jià)處在中間水平，漲幅比較平穩(wěn)，投資性和投機(jī)性購(gòu)房比例有限。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，平頂山市政府出臺(tái)的《平頂山市住房建設(shè)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》相關(guān)土地、房產(chǎn)限購(gòu)、住房、價(jià)格等政策等，均有可能對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)投資收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響。

2.金融風(fēng)險(xiǎn)

新風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司65%的資金來(lái)源于外部融資，其中長(zhǎng)期債券融資占55%，長(zhǎng)期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結(jié)構(gòu)擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍。但是這種融資方式財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高，若在公司發(fā)展不景氣時(shí)，還本付息可能將成為公司沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至有可能導(dǎo)致本公司破產(chǎn)。

3.法律風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)受法律保護(hù)的合法房地產(chǎn)項(xiàng)目必須擁有合法受讓的國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)以及行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)。有的項(xiàng)目雖然開(kāi)發(fā)前景看好，可如果不顧及農(nóng)民利益，征地拆遷無(wú)法做完，更談不上開(kāi)發(fā)。如：在樓盤(pán)的審核驗(yàn)收中、買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中、租賃中等都有可能造成投資損失。

（二）建設(shè)實(shí)施階段投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.工期風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時(shí)間損失都會(huì)使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優(yōu)良產(chǎn)區(qū)，受本、外地農(nóng)民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時(shí)到位使用等都會(huì)引起工期的延誤。

2.工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

工程質(zhì)量是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)工程的安全、使用經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是：人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境。

（三）投資回收階段風(fēng)險(xiǎn)分析

1.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的供給和需求是不斷變化的。供求關(guān)系的變化會(huì)使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。

2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示平頂山市消費(fèi)者大多數(shù)青睞于80-200平方米的中等戶(hù)型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶(hù)型均為三室兩廳120-150平方米的大戶(hù)型，戶(hù)型較為單一，所以其面臨的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

3.購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)

由于居民消費(fèi)價(jià)格是反映商品經(jīng)過(guò)流通各環(huán)節(jié)形成的最終價(jià)格，它最全面地反映了商品流通對(duì)貨幣的需要量。目前，世界各國(guó)基本上均用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)來(lái)反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費(fèi)者可能將消費(fèi)從住房中轉(zhuǎn)移，從而影響房地產(chǎn)消費(fèi)需求，最終給投資者帶來(lái)?yè)p失。

三、防范投資風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）高度重視可行性研究

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過(guò)程中關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類(lèi)型、投資區(qū)位和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的盲目性 。

（二）靈活應(yīng)用投資組合理論

在投資領(lǐng)域里，要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、房產(chǎn)類(lèi)型的投資組合，甚至是同一類(lèi)型不同項(xiàng)目的投資組合來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫(xiě)字樓投資一部分等等。

（三）關(guān)注政策變動(dòng)

我國(guó)房地產(chǎn)受政府政策影響大。因此，要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策及我市政府政策的變化。研究各項(xiàng)政策，有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，并根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，進(jìn)而有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

（四）合理融通資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿(mǎn)足其投資需求。而金融風(fēng)險(xiǎn)的存在，要求房地產(chǎn)投資者考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

（五）建立健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織系統(tǒng)

為了更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資決策，新風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資決策工作進(jìn)行具體的組織，確定風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)，明確其職能，使企業(yè)各部門(mén)協(xié)調(diào)工作，保證風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文第4篇

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問(wèn)題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng),幫助決策者通過(guò)與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問(wèn)題。通過(guò)決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以對(duì)要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的各種情況有一個(gè)更深入的了解,能綜合各方面的因素對(duì)投資的項(xiàng)目做出一個(gè)合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資提供決策支持,實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對(duì)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊,用戶(hù)可以方便地了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對(duì)將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測(cè)。通過(guò)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模塊可以對(duì)所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評(píng)估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析,用戶(hù)通過(guò)對(duì)各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧?bào)告生成模塊則可以自動(dòng)生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶(hù)可以根據(jù)具體情況來(lái)添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問(wèn)題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來(lái)的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問(wèn)題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)側(cè)重于對(duì)面向主題的數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對(duì)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識(shí)發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來(lái)的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫(kù)、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來(lái),在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問(wèn)題,主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫(kù)只能對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問(wèn)題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿(mǎn)足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái),數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問(wèn)題的動(dòng)態(tài)性和復(fù)雜性,針對(duì)不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫(kù)提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對(duì)數(shù)據(jù)、模型、知識(shí)和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫(kù)語(yǔ)言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫(kù)管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識(shí)表達(dá)和知識(shí)綜合能力比較薄弱,難以滿(mǎn)足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問(wèn)題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類(lèi)型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱(chēng)為數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)。當(dāng)需要為決策部門(mén)提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí),海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與加工便成為首要問(wèn)題,而這正是數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的專(zhuān)長(zhǎng)。

(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對(duì)特定問(wèn)題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問(wèn)和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢(xún)處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢(xún)結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的信息分析處理過(guò)程,是數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的用戶(hù)接口部分。通過(guò)OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來(lái)觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。

(三) 數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱(chēng)為數(shù)據(jù)庫(kù)中的知識(shí)發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級(jí)處理過(guò)程,是數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過(guò)程,是從大型數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對(duì)于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹(shù)、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹(shù)、遺傳算法、模糊

數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類(lèi)等。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問(wèn)題為主要驅(qū)動(dòng)力量發(fā)展起來(lái)的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)用于數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識(shí)的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)。 三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊主要包括國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶(hù)住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過(guò)多方案比較,對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對(duì)項(xiàng)目管理庫(kù)進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資雖說(shuō)有著高收益,但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開(kāi)發(fā)決策,減少?zèng)Q策的盲目性和失誤。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個(gè)答案,到底有沒(méi)有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來(lái),采用模糊綜合評(píng)價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來(lái),〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級(jí)不同的影響,對(duì)于問(wèn)題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級(jí)模糊模型來(lái)分析。

(四) 可行性報(bào)告生成

可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)生成一個(gè)可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶(hù)編寫(xiě)可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶(hù)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式,這樣便于用戶(hù)對(duì)可行性報(bào)告的編輯。

該系統(tǒng)中的四個(gè)功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(hù)(決策者)通過(guò)這些模塊的運(yùn)作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；防范措施

1.我國(guó)房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.1政策風(fēng)險(xiǎn)

政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的分析，其會(huì)制定相應(yīng)的政策來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，就需要對(duì)當(dāng)前的政策環(huán)境進(jìn)行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對(duì)我國(guó)的政策環(huán)境進(jìn)行充分地認(rèn)知，才能對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理性投資的目的。

1.2供求風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行投資之前，就需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中，供求關(guān)系是難以進(jìn)行科學(xué)地把握的。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需要一個(gè)比較長(zhǎng)的周期，先前的預(yù)測(cè)可能會(huì)隨著市場(chǎng)的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。諸如，如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中發(fā)生了通貨膨脹或者通貨緊縮的現(xiàn)象，人們的購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)相應(yīng)變化，目標(biāo)人群也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，這樣就會(huì)存在供求的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3土地風(fēng)險(xiǎn)

在整地拆遷這個(gè)過(guò)程中，也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。這主要包括以下幾個(gè)方面：

1.3.1安土重遷觀念的影響

我國(guó)的居民有著安土重遷的觀念，在進(jìn)行拆遷的過(guò)程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進(jìn)行大量的思想工作，來(lái)勸導(dǎo)這些居民進(jìn)行搬遷。這使得拆遷的時(shí)間難以保證，難以進(jìn)行成本控制，增加了項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.2投機(jī)主義的影響

隨著我國(guó)的土地拆遷不斷進(jìn)行，人們?cè)谟龅讲疬w的時(shí)候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶(hù)”。這種情況影響了拆遷進(jìn)度，為了使得工程建設(shè)盡早進(jìn)行，投資方需要花費(fèi)比計(jì)劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

1.3.3極端行為的影響

在進(jìn)行整地、拆遷的過(guò)程中，一些極端的行為也時(shí)有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問(wèn)題，同時(shí)也將拆遷隊(duì)伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會(huì)各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

1.4建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段涉及到市場(chǎng)把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購(gòu)、機(jī)械的租賃、合同關(guān)系維度、進(jìn)度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

1.4.1進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)

由于施工過(guò)程中存在不可知因素，一旦工程的工期無(wú)法保證的話(huà)，那么預(yù)售的房屋就要進(jìn)行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和形象。此外，延長(zhǎng)工期不但會(huì)帶來(lái)額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。

1.4.2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

建筑的質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進(jìn)行竣工驗(yàn)收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會(huì)造成諸多損失，還會(huì)使得房屋的購(gòu)買(mǎi)率下降。

2.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

2.1科學(xué)決策

為了預(yù)防房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，就需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析。調(diào)查分析不但要涉及到政策的政策因素，還需要對(duì)房地產(chǎn)的供求狀況以及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行必要的調(diào)查。在對(duì)國(guó)家和社會(huì)雙重因素的把握之下，需要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)方面的信息進(jìn)行收集并建立必要的分析系統(tǒng)，其中要包括類(lèi)似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案與收益狀況、周邊配套設(shè)施建設(shè)狀況、政府規(guī)劃情況、產(chǎn)業(yè)布局等，這樣才能在把握大局的情況下，進(jìn)行細(xì)致分析，才能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)施工的周期比較長(zhǎng)，其間很可能會(huì)遇到各種各樣的特殊情況，為了規(guī)避損失，在訂立合同的時(shí)候，需要對(duì)相關(guān)的責(zé)任進(jìn)行明確。諸如，如果工程的工期超過(guò)合同規(guī)定期限的話(huà)，那么施工企業(yè)要負(fù)擔(dān)這部分責(zé)任，這樣就能減少開(kāi)發(fā)商的損失，起到很好規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的效果。除了合同措施之外，還可以進(jìn)行保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在的保險(xiǎn)行業(yè)也逐漸完善起來(lái)，為了防止建筑工程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可以將保險(xiǎn)費(fèi)作為一部分預(yù)防性支出，一旦發(fā)生突況，就能降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.3多元投資

投資的目的就是為了獲得效益，每個(gè)行業(yè)的投資都有著自己的特點(diǎn)，有的行業(yè)投資效益比較低，但是相對(duì)安全，有的行業(yè)的投資效益比較高，但是也面臨著高風(fēng)險(xiǎn)。投資者在進(jìn)行投資的時(shí)候，應(yīng)該采用多元的投資方式，這樣能夠增加防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.4加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管

工程質(zhì)量的好壞對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，如果其質(zhì)量不合格，將很難配合營(yíng)銷(xiāo)策略、預(yù)售策略的展開(kāi)，對(duì)于房地產(chǎn)的效益有著直接的影響。為此，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)管。這不但需要開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理方的作用，還需要施工方嚴(yán)格要求自身。只有在施工的設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段都能進(jìn)行良好的監(jiān)控，才能保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，進(jìn)而減少質(zhì)量問(wèn)題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.5創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)

為了有效地降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上都在營(yíng)銷(xiāo)方面進(jìn)行了創(chuàng)新。現(xiàn)在分期付款、預(yù)租預(yù)售等方式已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要模式。這樣的銷(xiāo)售模式不但將大量的資金回籠有效地規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，還將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與金融服務(wù)聯(lián)系在一起，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.總結(jié)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)投資比較熱，本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出了相應(yīng)的防范措施，旨在能夠更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的發(fā)展，使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向科學(xué)化、理想化。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉斌，王沖.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范的分析和研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2009（01）.