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征收土地評估方法范文第1篇

一、評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評估

社會中介機構(gòu)進行企業(yè)化運作的同時，肩負(fù)著社會責(zé)任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化?！对u估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對評估機構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門可能或多或少會對評估機構(gòu)“施加影響”。為了落實該條規(guī)定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正?，F(xiàn)象。

二、被征收人對評估機構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機構(gòu)的公正評估產(chǎn)生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機構(gòu)的做法，《評估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。征收部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級資質(zhì)、二級資質(zhì)和三級資質(zhì)大約5家以上的評估機構(gòu)作為備選評估機構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規(guī)定的時間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評估機構(gòu)的材料。為了公平競爭，評估機構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。在評估機構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)后，房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容?！对u估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)?！对u估辦法》第8條規(guī)定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值，或者為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)?！对u估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。

四、確保評估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實際

房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽光征收的重要內(nèi)容，通過公布接受監(jiān)督，通過監(jiān)督實現(xiàn)公平、防止腐敗。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營年限、納稅情況、經(jīng)營狀況、住宅房屋價格、經(jīng)營性用房價格等因素，綜合分析作出評估報告?！秶?a href="http://m.bjhyfc.net/haowen/293244.html" target="_blank">土地上房屋征收與補償條例》第24條規(guī)定，對于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級人民政府責(zé)令國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評估機構(gòu)再進行評估。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價格理所當(dāng)然包括土地的價格及地上建筑物的價格，《評估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以內(nèi)的土地的價值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價值之內(nèi)，不再重復(fù)計算其價值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨立的使用權(quán)，另行評估進行補償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補償”?！段餀?quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金。可見，對于土地的補償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨立的用益物權(quán)，在市場經(jīng)濟的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項權(quán)利被提前收回時，將會造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區(qū)別，而且，使用的時間越長其殘值就越少。真正具有價值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對被征收人有利的評估方法

房地產(chǎn)評估包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法，進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。選用不同的評估方法會有不同評估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)?！对u估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

七、評估的監(jiān)督救濟程序

房屋征收部門將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時修正。《評估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。送達評估報告在實踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達?！对u估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明?！对u估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題?！对u估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人?！对u估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。《評估辦法》第25條規(guī)定，評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告?！对u估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報告的審查，在司法實踐中，有些法院過于依賴評估報告，缺乏對評估報告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現(xiàn)。評估報告屬于優(yōu)勢證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評估、復(fù)核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評估報告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評估機構(gòu)入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機構(gòu)提供對其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時舉證，在將來的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個別人對評估師侮辱謾罵的，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時處理。

征收土地評估方法范文第2篇

房產(chǎn)稅在國外發(fā)展歷史較久。從目前的情況來看，在歐美等發(fā)達國家，房產(chǎn)稅是這些國家的主要稅收來源。在美國部分州，房產(chǎn)稅收入約占地方政府稅收收入的50%以上。由于房產(chǎn)稅征收歷史較久，這些國家在房產(chǎn)稅評估方面也形成了較為完善的體系。但是，由于國情、歷史文化、風(fēng)俗等方面的差異，不同國家在房地產(chǎn)稅評估上所采取的做法存在較大差異。 

T.William Lester（2013）對美國的房產(chǎn)稅及房產(chǎn)稅評估進行研究和總結(jié)后，指出美國房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，評估主體為地方稅務(wù)部門。具體流程為：申請人申報，稅務(wù)部門接受申報，然后派出估價員進行評估。根據(jù)所涉及的房產(chǎn)采取市場比較法、人息收益法和成本法。其中：市場比較法是常用的方法，主要適用于住宅類商品房。入息收益法又稱為收益還原法，主要用于有出租收益的房地產(chǎn)。成本法則適用于具有公益性質(zhì)或公共性質(zhì)的房地產(chǎn)，比如醫(yī)院等。 

Catalina Cozmei，Muler Onofrei（2012）對英國房產(chǎn)稅評估進行了總結(jié)。在英國，房產(chǎn)稅包括住宅稅和差餉稅。其中：住宅稅針對住宅征收，采取的評估方法為市場比較法。在評估中考慮的主要因素包括面積、服務(wù)設(shè)施、建筑年限、地段等。差餉稅針對商業(yè)用途的房屋征收，比如辦公樓、廠房等。從英國差餉稅的設(shè)計來看，其實質(zhì)是對合理市場租金的征稅。其評估方法主要為租金比較法。此外對于特殊房屋也可以采用利潤法、標(biāo)準(zhǔn)公式法、合同法等。 

G.Wood，R.Ong（2012）則重點研究了中央政府和地方政府在房產(chǎn)稅評估的利益立場。他們認(rèn)為對于嚴(yán)重依賴于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的國家和地區(qū)而言，地方政府在房產(chǎn)稅改革方面更傾向于消極，對于房產(chǎn)稅評估的支持力度也較弱。 

Marcus T.Allen，Wllham H.Dare，Carl Riegel（2010）重點討論了房地產(chǎn)稅評估中的公平與正義問題。他們認(rèn)為如果對不同房屋采取相同的標(biāo)準(zhǔn)，雖然從技術(shù)層面簡化了操作，但是也容易帶來評估的不公平，如何保障評估的公平是房產(chǎn)稅批量評估中面臨的主要問題。 

William J.McCluskey，Hong-Loan Trinh（2013）對同為社會主義國家的越南房產(chǎn)稅改革進行了研究，指出正處于開放階段的越南，有必要在房產(chǎn)稅改革中積極吸取歐美經(jīng)驗?？紤]到越南國家較小，房屋的“同質(zhì)性”較高，在越南可以考慮采取全國統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)快速、批量評估。 

Teemu Lyytikainen（2012）則就芬蘭的房產(chǎn)稅改革和評估進行了研究，指出芬蘭的房產(chǎn)稅評估可以取得較好的效果，與歐洲大陸在房產(chǎn)稅評估建設(shè)上較為成熟，芬蘭可以有效的利用歐洲的資源開展房產(chǎn)稅評估。 

整體來看，英美乃至整個西方發(fā)達國家，由于房產(chǎn)稅征收歷史較長，對房產(chǎn)稅的評估基本成熟。 

國內(nèi)文獻回顧 

隨著我國房產(chǎn)稅改革的不斷推進，國內(nèi)學(xué)者對房產(chǎn)稅的評估研究成果不斷豐富，從各個地方的實踐來看，關(guān)于房產(chǎn)稅評估也取得了較好的效果。從現(xiàn)有的研究來看，國內(nèi)學(xué)者的研究主要集中在如下幾個方面： 

（1）房產(chǎn)稅評估模型與方法研究 

目前關(guān)于房產(chǎn)稅評估方法已經(jīng)形成了統(tǒng)一意見，即根據(jù)不同房屋類型，采取市場法、收益法、成本法。關(guān)于各種方法的基礎(chǔ)模型，也形成了統(tǒng)一的看法。 

成本法的模型：房地產(chǎn)價值一土地評估價值+建筑物評估價值 

就成本法評估而言，其實質(zhì)是一種靜態(tài)的評估，忽略了土地價值的上升。因此，成本法評估使用具有一定的限制。 

收益法的計算公式為：征稅基數(shù)=a/r-a/r（1+r）n 

n為預(yù)期收益年限，a為預(yù)期收益率（假設(shè)固定不變），r為資本化率。收益法評估房產(chǎn)稅，由于a是固定的，與現(xiàn)實不相符；另外資本化率的獲得也是一個難題。 

由于成本法和收益法在使用中都面臨一定的局限，因此市場法在評估中較為常用。其核心思想就是通過確定特征房價格，然后根據(jù)區(qū)位、交通、建筑年代等多種因子，確定修正系數(shù)。市場法的計算公式為：房屋評估價值=特征房價格×修正系數(shù) 

（2）房產(chǎn)稅評估機制或體系研究 

石光乾（2011）從評稅主導(dǎo)權(quán)的角度，對房地產(chǎn)稅評估機制進行了研究。他認(rèn)為考慮到土地價值始終存在不斷上升的趨勢，房地產(chǎn)稅計征依據(jù)不宜以原值為依據(jù)，而應(yīng)以現(xiàn)值為依據(jù)。駱永民、伍文中（2012）則認(rèn)為要明確評估主體。他們認(rèn)為評估主體宜堅持行政評估主體與市場評估主體相結(jié)合的原則，從而形成競爭，即維護被評估者利益，又可以有效保證國家稅基。唐春勝（2011）認(rèn)為評估方法應(yīng)堅持“市場法為主，多種方法相結(jié)合”，對于住宅類用房宜堅持市場比較法，對于具有公共屬性的房地產(chǎn)，則宜采取成本法進行評估。耿繼進、何素芳（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)稅的評估要實現(xiàn)批量評估，提升工作效率。 

（3）房地產(chǎn)稅評估的國際經(jīng)驗借鑒 

王凌云（2012）認(rèn)為要開征房產(chǎn)稅，如何解決評估問題是最關(guān)鍵的問題。根據(jù)她的意見，目前國際有較為成熟的做法，有必要積極借鑒。呂正輝（2009）在分析了主要西方發(fā)達國家房產(chǎn)稅評估現(xiàn)狀后，指出西方國家在房產(chǎn)稅評估方面并沒有一套完全相同的做法。比如英國將房產(chǎn)稅分為住宅稅和差餉稅，美國則通過房地產(chǎn)保有稅征收房產(chǎn)稅。周勇、吳寶喜（2012）認(rèn)為有必要根據(jù)當(dāng)前世界范圍內(nèi)房地產(chǎn)稅批量評估的發(fā)展趨勢，進行批量評估。 

（4）我國房地產(chǎn)稅評估的優(yōu)化建議 

奚衛(wèi)華（2013）指出我國在20世紀(jì)80年代所提出的房地產(chǎn)稅征收依據(jù)與現(xiàn)實和國際經(jīng)驗存在較大差距。在當(dāng)時的立法中，規(guī)定以原值為評估依據(jù)。他認(rèn)為要改善立法，明確以現(xiàn)值為評估依據(jù)。事實上，付新民（2010）就指出以原值為計稅依據(jù)，忽略了土地價值的潛在升值可能，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控并沒有突出價值。但是以現(xiàn)值為評估依據(jù)，則可以有效的反映市場發(fā)展，符合世界趨勢。王全明（2013）則認(rèn)為在當(dāng)前評估方法以及較為成熟的情況下，房地產(chǎn)稅評估關(guān)鍵是要完善制度體系，比如評估主體、申訴處理、評估周期確定等。在當(dāng)前信息化處理廣泛運用房地產(chǎn)評估的情況下，蘇穎（2012）則認(rèn)為要推動房地產(chǎn)稅評估的電腦化和信息化建設(shè)。 

整體來看，我國房地產(chǎn)稅評估雖然發(fā)展歷史較短，但是在短時期內(nèi)取得了較好成效。曲衛(wèi)東（2012）認(rèn)為我國房地產(chǎn)稅評估改革歷史是即立足于國情，又充分借鑒國際經(jīng)驗的過程，雖然目前還存在一些不足，但是在探索中不斷發(fā)展。劉升、（2012）、宋春蘭（2012）等則認(rèn)為我國房產(chǎn)稅評估有必要積極吸取國際經(jīng)驗。史新（2011）、米旭明（2011）等則關(guān)注于我國房產(chǎn)稅評估面臨的主要挑戰(zhàn)，指出如何實現(xiàn)評估的命中率、公平性和房產(chǎn)稅評估的關(guān)鍵。 

事實上，隨著房產(chǎn)稅改革逐步的推動，我國從中央到地方政府，從學(xué)界到政界，都認(rèn)識到房產(chǎn)稅評估的重要意義，在深圳、南京、太原等地都開展了房產(chǎn)稅改革以及評估的前期探索工作，并取得了一定成效。從我國當(dāng)前各地房地產(chǎn)稅評估的實踐來看，基本遵循了“國外經(jīng)驗借鑒國內(nèi)本土化消化—探索與創(chuàng)新一總結(jié)”這樣一個過程，評估方法主要采用了市場比較法，以批量評估為主要手段，并在評估指標(biāo)等方面予以了中國化創(chuàng)新. 

征收土地評估方法范文第3篇

［關(guān)鍵詞］物業(yè)稅；差餉；評估

［中圖分類號］F812 ［文獻標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）9-0099-02

1 我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

在目前我國的不動產(chǎn)稅收體系下,大部分稅負(fù)都處在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)很輕。現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策已不能適應(yīng)形勢發(fā)展的要求,主要表現(xiàn)如下：

(1)出租房屋的房產(chǎn)稅仍以房屋所有人為納稅人,稅收征管難度較大。

(2)對生產(chǎn)經(jīng)營自用房產(chǎn)而言,以房產(chǎn)購置原值一次扣除殘值30%的計征辦法不合理。同一地段、同樣結(jié)構(gòu)、相同面積的房產(chǎn),因購置時間不同,房產(chǎn)價值相差甚大,而計稅依據(jù)仍按原值扣除30%計算,使稅負(fù)相差甚大,稅收負(fù)擔(dān)不合理。

(3)出租房屋以租金為計稅依據(jù),租金難以確定,致使稅收流失嚴(yán)重。一方面房屋的所有人以逃避稅收為目的；另一方面房屋承租方以減少租金為目的,雙方將達成協(xié)議簽訂兩份租賃契約,一份為實際租賃合同,另一份則是為逃避或減少納稅義務(wù)而對付稅務(wù)部門的假合同。最終因納稅人申報情況不實而導(dǎo)致稅收流失。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2008年12月底,全國商品房空置面積1.64億平方米。預(yù)計2011年可能將達到3億～4億平方米。如此大量的閑置商品房,其中有很大一個比例是掌握在房產(chǎn)投資者手中。

我國地方政府稅收收入主要還是來源于營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅收入。從2005年統(tǒng)計年鑒中可以看到,具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合計占地方政府財政收入的比例約為4.2%。物業(yè)稅是針對土地、房屋等不動產(chǎn)在其保有環(huán)節(jié)征收的稅種,物業(yè)稅的課稅對象是土地及其附著于其上的建筑物等不動產(chǎn),稅基一般為不動產(chǎn)的市場價值或租金價值。物業(yè)稅既不像所得稅那樣容易受企業(yè)、人口流動的影響,也不像營業(yè)稅、增值稅等流轉(zhuǎn)稅那樣與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)高度相關(guān),對經(jīng)濟活動的扭曲也較少,能給地方政府提供穩(wěn)定的收入來源。

2 香港差餉制度

香港的差餉稅是一種向擁有土地及樓宇等不動產(chǎn)者課征的一種間接稅。它的納稅義務(wù)人是指擁有土地及樓宇等不動產(chǎn)的所有者，但在該不動產(chǎn)出租的時候，則對使用者征稅,如果享有者繳納，可以由使用者償還。差餉稅的計稅依據(jù)乃按照樓宇(物業(yè)）全年的合理市面租值而估定，它的稅率幾乎每年都有所變動，可獲豁免差餉的樓宇為數(shù)極少，它分四季按期繳納。

2.1 差餉的稅率和稅額計算

1999年以前,香港政府每三年對差餉的應(yīng)課租值評估一次。1999年開始,香港政府每年都評估差餉的應(yīng)課租值,以反映物業(yè)市場租金的變化,并隨物業(yè)升值增加財政收入。以2007―2008年財政年度而言,差餉征收率為5%,估價依據(jù)日期則為2006年10月1日。

應(yīng)繳納差餉的數(shù)額是根據(jù)估定應(yīng)課稅差餉租值按規(guī)定的稅率計算的,其公式為：應(yīng)納差餉=應(yīng)納差餉租值×稅率。

應(yīng)課差餉租值由香港物業(yè)估價署按照樓宇或物業(yè)全年的租金合理估定,每年估算1次。樓宇或物業(yè)的估價按差餉評價法的規(guī)定辦理。一般來說,應(yīng)課差餉租值基本上是樓宇或物業(yè)現(xiàn)行租值的反映。如果納稅人對評出的價額有異議時,可在公布后21日內(nèi),向地方法院以書面申請復(fù)議。

2.2 應(yīng)課稅物業(yè)的估價

在計算應(yīng)收差餉物業(yè)的租金價值時,物業(yè)的租售限制、空置狀況,以及差餉繳納人的財政狀況,都不予特殊考慮。應(yīng)用租金價值計時,必須參考同區(qū)類似物業(yè)于估價日期或接近該日期,在公開市場上議定的租金,并按面積大小、位置、設(shè)施、工程質(zhì)量及管理水平的不同加以調(diào)整。所有類別的房產(chǎn)物業(yè),包括私人及公營房屋,都是按此相同標(biāo)準(zhǔn)評估租金價值,并向政府繳納差餉。一般來說,全港的所有房產(chǎn)物業(yè)均須根據(jù)《差餉條例》進行評估。

在估價方法方面，香港常用的是“ 比較法”，即以附近地區(qū)類似物業(yè)最近期的成交記錄作為對照，再加上估價師對這些記錄做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和分析判斷，作出一個較為準(zhǔn)確的評估值。當(dāng)然，根據(jù)物業(yè)的種類、估價需要和目的的決定，還可以采用其他估價方法，如“ 投資法”、“ 贏利法”、“ 剩余法” 等。

另外值得一提的是香港政府的土地注冊處。香港政府的土地注冊處是一個獨立運作的政府部門，相當(dāng)于我國的事業(yè)單位，采用商業(yè)服務(wù)形式。提供按照土地注冊條例，為一切與土地有關(guān)文件辦理注冊的土地記錄服務(wù)，任何人均可查閱。到目前為止,該處已存在香港、九龍地區(qū)新界除外注冊登記物業(yè)593余萬宗。這樣，任何物業(yè)成交記錄、情況均可在土地注冊處交付一定的費用查閱并獲取資料。這是物業(yè)估價推行采用“ 比較法” 的基礎(chǔ)，只有掌握大量可比數(shù)據(jù)，才能使用比較法。香港在這一點上，政府部門提供了良好的條件。

2.3 差餉的征收管理

香港差餉及物業(yè)估價署負(fù)責(zé)全港物業(yè)差餉的征收。差餉按季征收,一年分4次在季初第一個月的月底前繳納。不按期繳納的,在差餉額上加征罰款5%。如果6個月內(nèi)仍未繳清的,在總數(shù)上再加征10%的罰款。

2.4 政府稅收優(yōu)惠調(diào)控

對于新開征差餉的地區(qū),物業(yè)估價署采用了逐步達到稅率標(biāo)準(zhǔn)的過渡性政策,即開征第一年收取應(yīng)收差餉的50%,第二年為60%,第三年為70%，依此類推直至第六年達到100%。香港特別行政區(qū)政府在經(jīng)濟低迷時期及特殊困難環(huán)境下,為了減輕差餉繳納人的負(fù)擔(dān),在1998―2003年期間推出多項減免政策：1998年退還當(dāng)年第二季度的差餉、1999年免除所有繳納人第三季度的差餉、2002年免收5000港元以下低額差餉(該政策使得230萬左右的約85%的繳納人在該年內(nèi)不需繳納差餉)、2003年在SARS期間免除了約90%的繳納人的差餉,并延長3個月的交款日期。

3 香港差餉制度對物業(yè)稅的啟發(fā)

3.1 物業(yè)稅收制度有利于解決房屋資源的空置問題

香港的差餉對于有效控制房屋空置數(shù)量起到了積極作用。在政府差餉以及物業(yè)管理等相關(guān)費用的壓力下,業(yè)主們寧愿將空置的物業(yè)低價出租(由租戶繳納各項稅費)。征收物業(yè)稅可以減少房屋空置，提高社會物質(zhì)財富利用率。

3.2 物業(yè)稅需逐步建立成熟起來

香港的差餉稅從“官差的餉銀”開始,經(jīng)過漫長的歷史時期逐步建立起來。我國物業(yè)稅也不可能是一步到位,必然要經(jīng)歷逐漸成熟的過程。我國內(nèi)地物業(yè)類型、物業(yè)持有人的性質(zhì)、物業(yè)獲取的方式等方面存在多種情況,在推行物業(yè)稅收時,需要考慮多方面的利益?？梢韵葟牟糠纸?jīng)濟較發(fā)達、房產(chǎn)信息充分的地區(qū)試推行。稅率標(biāo)準(zhǔn)上可借鑒香港在新區(qū)域開征物業(yè)稅的方法,即分幾年達到預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。同時要廢除其他相關(guān)稅收項目避免重復(fù)征稅。從長遠角度來看,對土地和房產(chǎn)實行不同的稅率,土地高稅率,房地產(chǎn)低稅率,從而達到激勵土地利用和增加地方政府財政收入的目標(biāo)。但在當(dāng)前,要對土地和房產(chǎn)分別評估還存在一定的操作困難,因為信息還不足,而且征收成本也高。所以,可以先統(tǒng)一評估,統(tǒng)一稅率征收,待發(fā)展成熟再試行慢慢改變模式。

3.3 稅基的確定依據(jù)

從物業(yè)稅的價值評估方法看,物業(yè)稅的模式可以分為三種基本類型：①基于面積的評估；②基于市場價格的評估；③基于租金的評估。

基于市場價格的評估方法具體來說就是各省以某一基準(zhǔn)年度的實際市場價值為基礎(chǔ)進行估價。對于一些不經(jīng)常交易的物業(yè),可以考慮其所處位置和用途進行具體的估算。一般每五年重估一次。

而香港的差餉是以物業(yè)每年租金收入的最新估值為計稅依據(jù),每年評估一次。使用租金作為評估方法,相當(dāng)于認(rèn)定財產(chǎn)稅的稅基是當(dāng)期收入,而非財產(chǎn),這與物業(yè)稅的征稅對象本質(zhì)有所沖突。

從未來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景看,基于市場價值評估法應(yīng)該是最佳選擇。因為如果仿效香港差餉的做法,以租金收入來評估,對于自主性房屋,納稅人會普遍認(rèn)為租金估值過高,從而引發(fā)征管矛盾；房地產(chǎn)市場起伏不定,開征物業(yè)稅后,評估部門也不可能隨房地產(chǎn)市場價格的變化及時進行調(diào)整,但可以以三年或五年為限,對應(yīng)稅房地產(chǎn)市場價值進行評估,從而充分獲得房地產(chǎn)價格升值所帶來的收益,保持稅收的公平與公正性。

而目前關(guān)鍵是征納雙方信息不對稱太嚴(yán)重,可以考慮建立類似香港土地注冊處的事業(yè)單位,注冊登記物業(yè),定期更新評估,積累充分的信息。

3.4 征收物業(yè)稅作為宏觀調(diào)控的手段

稅收是政府對宏觀經(jīng)濟運行調(diào)整的手段之一。在亞洲金融危機過后,香港經(jīng)濟低迷,作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)受到了沉重的打擊。據(jù)香港政府2003年年報資料,2003年第四季與1997年峰值比較,樓宇價格平均下跌62% 、私人住宅租金平均銳減8%。在1998―2003年期間,香港特別行政區(qū)政府根據(jù)法律對差餉進行了多次減免或延緩繳納的靈活調(diào)整。這些政策使各階層人士普遍受益,對香港經(jīng)濟的企穩(wěn)和復(fù)蘇起到了積極作用。征收物業(yè)稅,增加了政府進行行業(yè)調(diào)控的手段。而究竟通過物業(yè)稅調(diào)整為手段的宏觀調(diào)控方向如何、力度多大,還需要政府根據(jù)整體經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)行業(yè)運行狀態(tài)來確定。

參考文獻：

［1］徐壯.完善房產(chǎn)稅政策的幾點建議［J］.稅務(wù)研究,2004(4):81.

［2］北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心宏觀組.中國物業(yè)稅研究―理論、政策與可行性［M］.北京：北京大學(xué)出版社,2007.

征收土地評估方法范文第4篇

關(guān)鍵詞：財產(chǎn)稅；稅收結(jié)構(gòu)；實踐啟示；市場經(jīng)濟體制；組織收入

中圖分類號：F810.424 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2015）09-0108-02

一、關(guān)于國際財產(chǎn)課稅發(fā)展情況的分析

（一）綜合財產(chǎn)稅與特種財產(chǎn)稅的差異

所謂的財產(chǎn)稅就是將納稅人的可支配財產(chǎn)作為課稅對象征收的稅種，財產(chǎn)課稅的歷史是非常長的，最早的財產(chǎn)稅是對土地課征，這種模式取決于商品經(jīng)濟征稅模式。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，財產(chǎn)的種類及其形式不斷得到優(yōu)化，這極大的開拓了財產(chǎn)課稅的應(yīng)用范圍。目前來說，國家稅收結(jié)構(gòu)中的財產(chǎn)稅并不占據(jù)主體地位，其能夠起到稅種的調(diào)節(jié)作用，在世界各國廣泛進行征稅。

總的來說，財產(chǎn)課稅的歷史是非常悠久的，其是政府的重要財政收入來源。隨著時代的發(fā)展，各國都進行了一整套的符合本國實際情況的財產(chǎn)課稅制度。通過對應(yīng)稅財產(chǎn)的形態(tài)，可以將財產(chǎn)稅具體分為動態(tài)財產(chǎn)稅及其靜態(tài)財產(chǎn)稅。前者是針對轉(zhuǎn)移及其變動過程中的財產(chǎn)課征進行的征稅，涉及到遺產(chǎn)稅、贈與稅、繼承稅等。靜態(tài)財產(chǎn)稅是納稅人在某段時間進行的財產(chǎn)課征，其與財產(chǎn)的來源及其變化情況無關(guān)，我們也稱之為財產(chǎn)占用稅。靜態(tài)財產(chǎn)稅的征收方式是存在差異的，可以將其分為綜合財產(chǎn)稅及其特種財產(chǎn)稅。

綜合財產(chǎn)稅就是我們所說的一般財產(chǎn)稅，針對納稅人的全部財產(chǎn)進行的綜合課征，總的來說，該財產(chǎn)稅的應(yīng)稅范圍非常廣泛，涉及到納稅人的所有及其支配財產(chǎn)。我們把特種財產(chǎn)稅稱之為個別財產(chǎn)稅，顧名思義就是針對特定類型財產(chǎn)進行課征的財產(chǎn)稅，涉及到土地稅、房屋稅、車輛稅等，綜合財產(chǎn)稅及其特種財產(chǎn)稅具備共性，在稅制設(shè)計、征管方式、課稅對象等方面存在著差異。

綜合財產(chǎn)稅是比較普遍的稅種，其針對的事納稅人的全部財產(chǎn)，相對于特種財產(chǎn)稅，其應(yīng)用范圍更加的廣泛，在某些情況下，我們需要應(yīng)用綜合財產(chǎn)稅，也就可以解釋為什么綜合財產(chǎn)稅的高收入，也就可以延伸出綜合財產(chǎn)稅的廣泛征收范圍，在這個層面上，也就可以推測出與它某些性質(zhì)相反的特種財產(chǎn)稅系，這兩者雖然存在一定的共性，但是在征管方式、稅制設(shè)計、課稅對象等許多方面存在著較大差異性。

綜合財產(chǎn)稅的課稅范圍比較廣泛，其具備良好的公平性，其收入比較多，其計征方法是比較復(fù)雜的，存在較大的偷逃稅問題。特種財產(chǎn)稅主要以房屋、土地、特定財產(chǎn)作為課稅對象，其課稅的范圍比較狹窄，不容易進行隱匿，其計征方法是比較方便的，發(fā)達國家的居民納稅意識強，其征管的方式比較先進，也具備比較嚴(yán)格的征管制度，多進行綜合財產(chǎn)稅制比如贈予稅、遺產(chǎn)稅等的開征，發(fā)展中國家在這些方面存在著明顯的欠缺，一般進行特種財產(chǎn)稅制度的應(yīng)用。

（二）財產(chǎn)課稅的歷史流行趨勢

財產(chǎn)課稅的應(yīng)用歷史悠久，是各國財政收入的重要來源，隨著社會的不斷發(fā)展，財產(chǎn)課稅的主流地位逐漸被商品稅及其所得稅所取代，在國家的財政收入中的比例是比較小的，發(fā)達國家的財政課稅收入占據(jù)其整體財政收入的十分之一左右，發(fā)展中國家則是百分之五左右。從整體上來看，財政課稅具備商品稅及其所得稅所不具備的優(yōu)勢，能夠查缺補漏這兩個稅種的不足。

財產(chǎn)課稅的曾是各國財政收入的重要來源，時代的變遷，財產(chǎn)課稅的歷史地位也在發(fā)生著改變，但是無論怎么變化，財產(chǎn)課稅的重要作用依舊沒有改變，其對于調(diào)節(jié)地方財政收入，促進社會財富公平分配，調(diào)節(jié)人們收入水平上依然具備重大的作用，這是需要引起我們重視的問題，更好的進行財產(chǎn)課稅的分析，滿足我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展應(yīng)用要求。

（三）財產(chǎn)課稅與市場價值計稅方式

財產(chǎn)課稅需要進行市場價值的判斷，并以此為計稅依據(jù)，進行相關(guān)方面的評估，進行財政登記制度的建立，進行稅收的征收管理強化，保證其稅負(fù)的公平性，保證稅款的充分征收，以市場價值為計稅方式是比較流行的方法。這種方法具備良好的優(yōu)勢，首先稅基具備良好的彈性，隨著房地產(chǎn)市場價值的上漲，稅基擴大，也就促進財產(chǎn)稅的收入增加。市場價值是對納稅人納稅能力的反映，有利于實現(xiàn)稅收的公平性，以市場價值為稅基，需要進行財產(chǎn)的評估，其稅收征管的成本是比較高的，所以很多國家都進行市場價值的計稅方式，進行房地產(chǎn)專門評估機構(gòu)的建立，進行財產(chǎn)登記制度的實行，保證征收管理的強化，進行稅收漏洞的控制。

二、我國財產(chǎn)課稅制度的應(yīng)用不足

（一）財產(chǎn)課稅的經(jīng)濟制約因素

目前來說，制約我國財產(chǎn)課稅作用發(fā)揮的因素是非常多的，其稅種少、稅基狹窄，有些稅種，比如房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅等嚴(yán)格制約了財產(chǎn)課稅稅種的發(fā)展。1994年的稅制改革將贈予稅及其遺產(chǎn)稅作為征收范圍，實際上，并沒有進行有些的開征，其稅基面狹窄，征收面不寬，比如居民自住房屋不進行房產(chǎn)稅的繳納，私人財產(chǎn)繼承及其贈予都不需要進行國家的納稅，其財產(chǎn)稅的稅負(fù)是比較低的，不能進行其良好作用的發(fā)揮。

財產(chǎn)課稅的集中收入是比較少的，難以確立其有效地位，類似于地方稅種，由地方政府進行征收及其支配，其稅種比較少、稅基狹窄、稅負(fù)比較低，稅源具備零散性，征管起來比較麻煩，從而導(dǎo)致其較低的財產(chǎn)課稅收入，這是財產(chǎn)課稅的一項重要性質(zhì)，需要我們進行辯證分析，并且財產(chǎn)課稅的立法方式?jīng)Q定其受制于中央，其稅種的設(shè)計過于統(tǒng)一性，不具備因地制宜性，地方政府不具備良好的稅收自，從而不利于地方政府征收管理的積極性提升，不利于財產(chǎn)稅的有效發(fā)展。

（二）國際計稅方法的流行方式

其計稅依據(jù)不具備合理性，具備良好的財產(chǎn)評估制度體系，也不能與相關(guān)部門進行有些的協(xié)調(diào)，其征管的漏洞是比較大的，目前來說，以市場價值為計稅依據(jù)的方法是比較科學(xué)的，這是目前國際比較流行的計稅方法。在我國，其以土地面積其房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，不能進行土地的級差收益，房產(chǎn)時間價值等的有些反應(yīng)，不能進行土地的級差收益的有效調(diào)節(jié)，不同城市、地段進行不同稅率的設(shè)置，不利于稅率檔次設(shè)置的合理性，其隨意性比較大。

如果稅率一經(jīng)確定長期不變，就容易導(dǎo)致財產(chǎn)收入及其房地產(chǎn)增值的脫節(jié)，目前來說，我國的財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度是不健全的，私人財產(chǎn)登記制度并沒有有些的法律制約，有些房產(chǎn)、土地等管理部門難以進行與稅務(wù)機關(guān)的協(xié)作配合，不利于稅收征管的良好開展。

三、我國財產(chǎn)課稅制度完善的具體方案

（一）財產(chǎn)課稅制度改革的前沿

針對我國的財產(chǎn)課稅制度的各種問題，我們需要對癥下藥，重視財產(chǎn)稅制的改革，進行財產(chǎn)課稅收入的提高，完善財政收入。隨著社會的發(fā)展，人民的收入水平不斷提高，這也導(dǎo)致其社會分配出現(xiàn)懸殊問題，從而導(dǎo)致財產(chǎn)稅的稅源增加，其稅基不斷擴大，這就說明財產(chǎn)稅征收的必要性。

在這種應(yīng)用條件下，我們必須進行財產(chǎn)稅稅種的規(guī)范及其增加，滿足市場經(jīng)濟的推進需要，進行財產(chǎn)課稅稅種的合理增加，進行相關(guān)稅種的征收范圍的有效調(diào)整，保證稅目稅率的調(diào)整，但是我國公民的納稅意識是比較單薄的，其征管水平比較低，因此我國的財產(chǎn)稅種需要按照不同財產(chǎn)進行相關(guān)個別財產(chǎn)稅制的課征，而并非一般財產(chǎn)稅。

（二）稅法立法與查缺補漏

這就需要我們進行稅收立法的健全，進行稅收征管漏洞的堵塞，進行相關(guān)財產(chǎn)課稅制度的建立及其健全，保證稅收法規(guī)的健全性及其規(guī)范性，落實好不同稅種的征收管理，進行稅收征收管理的強化，保證稅務(wù)稽核及其征管方式的優(yōu)化，保證稅收征管人員自身業(yè)務(wù)能力的提升，保證稅收漏洞的填補，進行嚴(yán)密性的財產(chǎn)登記制度及其財產(chǎn)評估制度的建立。

在具體財產(chǎn)課稅制度設(shè)置上，我們需要進行房產(chǎn)稅的完善，進行內(nèi)外有別的房產(chǎn)稅制度的改革，針對外資征收房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變?yōu)榕c內(nèi)資統(tǒng)一的房產(chǎn)稅。我們也要進行稅基的擴大，房產(chǎn)稅是我國財產(chǎn)稅的主要稅種，隨著住宅商品化及其人民生活水平的提高，私人擁有房產(chǎn)不斷增加，我們需要進行房產(chǎn)稅稅基的擴大，進行稅率的控制。

在這個方面，我國已經(jīng)進行了一系列房產(chǎn)稅制度的應(yīng)用，比如第二套住房的房產(chǎn)稅的開征，除了上述幾個方面，我們也要進行房產(chǎn)估價制度的建立及其完善，這需要處理好相關(guān)的麻煩問題，目前來說，我國的房產(chǎn)估價制度是不完善的，我們需要制定一整套適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的估價機構(gòu)，保證具備良好專業(yè)技能的專職估價人員進行操作，保證其專門估價人員的業(yè)務(wù)能力的提升，更好的進行房產(chǎn)評估方法的研究，保證符合我國國情的專業(yè)房產(chǎn)評估方法體系的建立，保證房產(chǎn)稅的良好計征，為其提供良好的依據(jù)，在房產(chǎn)稅應(yīng)用上，我們需要進行地區(qū)差別比例稅率的采用，從而滿足實際工作的要求。

（三）財產(chǎn)課稅改革步驟的循序漸進

這也需要我們進行土地稅的完善，做好土地的占用、取得、轉(zhuǎn)讓等各個方面的工作，進行城鎮(zhèn)土地使用稅的改革，針對全國范圍內(nèi)的土地資源進行一般土地稅的征收，將征收的范圍擴大到農(nóng)村，介于農(nóng)村普遍的低收益水平，較高的負(fù)擔(dān)，我們可以進行攤派費用的減少，進行相關(guān)收費的清理，進行農(nóng)業(yè)稅制的改革，保證一般土地稅的征收，進行較低稅率的應(yīng)用，從而實現(xiàn)我國土地制度的統(tǒng)一性，保證農(nóng)村收益分配關(guān)系的規(guī)范性。

在稅率設(shè)計環(huán)節(jié)中，我們可以參考現(xiàn)行的土地位置標(biāo)準(zhǔn)，進行土地用途標(biāo)準(zhǔn)的參照，保證級差收入的調(diào)節(jié)，保證土地使用結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，進行土地閑置稅及其土地荒蕪稅等的開征，保證遺產(chǎn)稅及其贈予稅的開征，保證高收入的調(diào)節(jié)，進行遺產(chǎn)稅及其贈予稅的開征，從而保證稅制的完善，保證財政收入的增加，保證社會財產(chǎn)的公平分配，保證我國經(jīng)濟權(quán)益的保證。

稅制模式的應(yīng)用需要辯證分析，接來下進行總遺產(chǎn)稅及其贈予稅的分析，這是兩種性質(zhì)存在差異的稅種，針對繼承人的遺產(chǎn)總額進行遺產(chǎn)稅的征收，針對受贈人的財產(chǎn)總額進行贈予稅的征收，保證稅源的可靠性，保證稅收收入的及時性，保證其簡便性，從而符合我國的稅收征管水平。其課稅對象需要包括動產(chǎn)及其不動產(chǎn)，需要進行超額累進稅率的征收，這需要實現(xiàn)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，一旦發(fā)現(xiàn)與個人財產(chǎn)管理相關(guān)的部門，缺乏稅務(wù)機關(guān)所開列的遺產(chǎn)稅及其贈予稅完稅憑證，將禁止辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)讓遺產(chǎn)及其財產(chǎn)的手續(xù)，各個部門需要積極的配合稅務(wù)部門，進行遺產(chǎn)資料及其相關(guān)情況的查證，從而滿足實際工作的要求。

參考文獻：

[1] 洪 鋒，樊 玲.關(guān)于我國財產(chǎn)稅稅制改革的若干思考[J].科技信息，2006.

征收土地評估方法范文第5篇

關(guān)鍵詞：石油土地；土地評估；土地使用權(quán)

中圖分類號：F321.1 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 12-0000-01

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國家對原油的需求量在逐年增加。油氣資源儲存、開采、利用的全過程都離不開土地，為保證石油天然氣能源供應(yīng)，石油企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)過程中取得大量土地。我國石油企業(yè)獲得土地使用權(quán)的方式由無償、無限期使用過渡到現(xiàn)在的有償、有限期的出讓土地制度，取得方式的改變導(dǎo)致了之前沿用的評估方法已經(jīng)不適應(yīng)企業(yè)的現(xiàn)狀。因此，有必要對石油企業(yè)土地使用權(quán)評估現(xiàn)狀進行研究，對評估方法進行改進，方便企業(yè)對土地資產(chǎn)進行整理、處置，提高生產(chǎn)水平。

一、石油企業(yè)用地使用權(quán)的取得方式

（一）行政劃撥。按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定，對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。石油天然氣行業(yè)油（氣、水）井場及作業(yè)配套設(shè)施和油（氣、汽、水）計量站、轉(zhuǎn)接站、原油（氣）庫等設(shè)施均符合劃撥用地目錄，以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

（二）有償出讓。按照國家用地政策，在《劃撥用地目錄》以外的不享受劃撥用地政策的如加油站、車庫、食堂、辦公樓及生產(chǎn)指揮中心等設(shè)施用地，以有償出讓方式取得土地使用權(quán)。

（三）土地租賃。石油企業(yè)上市公司通過租賃母公司授權(quán)經(jīng)營土地或第三方土地來獲得土地使用權(quán)及油氣企業(yè)母公司租賃第三方土地來獲取土地使用權(quán)。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

（四）授權(quán)經(jīng)營。國家為支持國有企業(yè)改制，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加強土地資產(chǎn)管理，解決石油天然氣企業(yè)改制過程中遇到的土地問題。

二、石油企業(yè)用地目前的評估模式

（一）劃撥方式下的評估模式。法律上，劃撥不被認(rèn)為是有償使用，但實際上石油天然氣開發(fā)企業(yè)也是要付出成本的，支付原集體土地所有者土地補償費與土地使用者的土地收益補償，只是不像市場買賣一樣付出全部的市場價格。實際上在一些地方，比如珠海，早已出現(xiàn)了“有償劃撥”的概念。對于企業(yè)來說，劃撥土地只需向政府交納（政府再支付給被征地者）集體土地征收成本或國有土地使用權(quán)終止補償費，包括土地補償費、安置補助費、地上青苗附著物補償費、青苗補償費、土地復(fù)墾費、耕地占用稅等。

（二）出讓方式下的評估模式。石油天然氣設(shè)施用地中，通過出讓方式或得使用權(quán)的數(shù)量較少，尤其是生產(chǎn)性用地，更是少見。這主要是沿襲過去的國企工業(yè)用地供地方式，即使是改制的國有企業(yè)，進入股份的土地資產(chǎn)也絕大多數(shù)以作價出資、入股或者是授權(quán)經(jīng)營方式處置，只有幾少數(shù)部分以出讓方式獲得。受石油天然氣附屬配套設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)人的可選擇性小、位置變動困難等制約，出讓方式獲得的土地基本上以協(xié)議定價為主，其價格由企業(yè)與政府協(xié)商確定。

（三）租賃方式下的評估模式。比起出讓來，石油天然氣設(shè)施用地中，采用租賃的方式更少。租賃土地有兩種情況，一是向國家租用，二是向農(nóng)民集體租用。向國家租用的主要是臨時用地，比如倉儲場地等，一般按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。向農(nóng)民集體租用的土地一般是用來勘測、油井、管線，以及臨時堆放的場地等，發(fā)生的情況相對較多。向農(nóng)民集體租用土地成本較低，而且風(fēng)險小，如果不需要了可以馬上歸還，但是，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，租用農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)使用是違法的行為，這是一個較大的矛盾。

（四）作價出資、入股、授權(quán)經(jīng)營情況下的評估模式。根據(jù)國家《劃撥用地目錄》規(guī)定：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用地等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實行有償使用。因此，上市的石油天然氣企業(yè)用地則以作價出資、入股或授權(quán)經(jīng)營的方式使用。在改制過程中，先承認(rèn)企業(yè)具有劃撥土地使用權(quán)價值，土地使用權(quán)的市場價值與劃撥權(quán)價值的相差部分作為國家資本或股份。這些價值由中立的估價結(jié)構(gòu)評估后在政府備案，政府簽署最終處置文件，同時確定國家資本金的比例及價值。這里，意識企業(yè)雖然只是付出了國家資本金部分，但實際上獲得了完全的市場價值；二是企業(yè)所獲得的劃撥土地權(quán)益部分的價值，被直接認(rèn)定為企業(yè)所有；三是價格基本上依靠評估機構(gòu)評估確定，政府和企業(yè)之間沒有協(xié)商及談判的過程。

三、石油企業(yè)土地使用權(quán)評估過程存在著的問題

（一）有違市場價值。由于我國對石油天然氣行業(yè)實行一定的壟斷，國內(nèi)從事油氣勘探開采業(yè)務(wù)的主要業(yè)務(wù)都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用權(quán)獲取方面沒有競爭性；其次，在獲取土地使用權(quán)時有一大部分是根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定作價或者與農(nóng)民協(xié)商作價，這兩種情況都不能真實反映土地使用權(quán)的實際價值，違背了土地使用權(quán)的市場價值。

（二）評估模式單一。原有的評估模式基本是從費用和成本的角度評估土地使用權(quán)，沒有從預(yù)期收益的角度來評估。由于石油企業(yè)土地使用權(quán)的價值主要體現(xiàn)在其地下蘊藏的油氣資源上，通過預(yù)期收益的形式來表現(xiàn)，所以本文認(rèn)為應(yīng)該從預(yù)期收益的角度評估石油企業(yè)土地使用權(quán)。

（三）沒有體現(xiàn)價格杠桿作用。由于現(xiàn)在的評估機制不是建立在土地收益與成本關(guān)系的基礎(chǔ)之上，不同的土地供應(yīng)方式之間也缺乏較為精準(zhǔn)的經(jīng)濟關(guān)系，土地使用和價格之間缺乏緊密的關(guān)聯(lián)性，所以價格不能發(fā)揮應(yīng)有的市場調(diào)節(jié)功能。

（四）單向定價，缺乏對稱性。目前所有的評價基本上都是單向定價方式，缺乏協(xié)商和互動機制。團隊是由企業(yè)土地使用權(quán)進行評估，應(yīng)該有一個互動的環(huán)節(jié)，否則會出現(xiàn)信息不對稱，沒有充分的溝通和均衡，最終導(dǎo)致定價的不合理。

參考文獻：

[1]王輝.淺析土地用途管制制度對土地增值的影響[J].大眾商務(wù)，2009（08）.