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地產(chǎn)中介公司管理制度范文第1篇

    一、 房地產(chǎn)中間商的種類

    1、 房地產(chǎn)包銷商。

    房地產(chǎn)包銷商指一次性或分期付款買斷整棟、整片發(fā)展商開發(fā)的商品房,隨后再分單元出售給顧客。房地產(chǎn)包銷商以賺取買入價(jià)和賣出價(jià)的差額為利潤(rùn)(扣減經(jīng)營(yíng)成本),經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大,銷售利潤(rùn)回報(bào)高。

    2、 房地產(chǎn)商。

    房地產(chǎn)商業(yè)務(wù)是針對(duì)全案樓盤(整棟、整片樓盤)。銷售處主要在樓盤現(xiàn)場(chǎng),房地產(chǎn)商應(yīng)該具有整盤策劃能力,現(xiàn)場(chǎng)銷售能力。房地產(chǎn)商是房地產(chǎn)間接營(yíng)銷渠道的主要通路形式。房地產(chǎn)商往往要和發(fā)展商共同承擔(dān)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn),包括對(duì)廣告費(fèi)的墊支。房地產(chǎn)商以獲取樓盤銷售單元傭金(扣除經(jīng)營(yíng)成本)為利潤(rùn)。

    3、 房地產(chǎn)中介商

    房地產(chǎn)中介商業(yè)務(wù)是針對(duì)零散樓盤(個(gè)別單元樓盤)。銷售主要是采用店鋪式營(yíng)銷,或上門推銷。房地產(chǎn)中介商對(duì)樓盤只有基本的信息介紹和簡(jiǎn)單的包裝,成交很大程度上依靠于銷售人員的個(gè)人突破。房地產(chǎn)中介商獲取利潤(rùn)方法和商相同。

    4、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指具備經(jīng)紀(jì)人條件,經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營(yíng)銷執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人。這里所說的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要指上述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人含義中的個(gè)人,他們?yōu)樯唐贩康馁I方尋求賣方,為賣方尋求買方,進(jìn)行居間介紹,以買方賣方的成交收取傭金。

    5、 房地產(chǎn)策劃公司

    房地產(chǎn)策劃公司業(yè)務(wù)是為樓盤銷售提供市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷(廣告)策劃、銷售人員培養(yǎng)、顧問服務(wù)等。一些房地產(chǎn)策劃公司可以承擔(dān)包括建筑策劃的房地產(chǎn)營(yíng)銷全程策劃。房地產(chǎn)策劃公司可以是商(公司)的一種類型,也可以以策劃公司名義注冊(cè)。房地產(chǎn)策劃公司一部分以工作室形式出現(xiàn)。

    上述五種房地產(chǎn)中間商中,經(jīng)銷商、商屬于間接營(yíng)銷渠道類型,一般采取總經(jīng)銷、總或獨(dú)家經(jīng)銷、獨(dú)家的方式。中介商可以作為直接營(yíng)銷渠道或間接營(yíng)銷渠道即發(fā)展商或商銷售的分銷商。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個(gè)人)可以作為發(fā)展商或商銷售的補(bǔ)充渠道。房地產(chǎn)策劃公司屬于房地產(chǎn)中間商的范疇,它和發(fā)展商的合作仍屬于直接營(yíng)銷渠道,但在優(yōu)化營(yíng)銷渠道乃至樓盤整個(gè)營(yíng)銷過程中具有不可忽視的作用。

    二、 房地產(chǎn)中間商的選擇

    房地產(chǎn)發(fā)展商自身營(yíng)銷力量不足時(shí)可選擇中間商如商,進(jìn)行間接渠道的銷售;也可以選擇中間商、經(jīng)紀(jì)人或策劃公司,作為直接營(yíng)銷渠道的分銷、補(bǔ)充或策劃。房地產(chǎn)中間商的選擇直接關(guān)系到銷售渠道的優(yōu)劣,事關(guān)大局,必須慎重對(duì)待。

    1、 房地產(chǎn)中間商選擇標(biāo)準(zhǔn)

    (1) 中間商的實(shí)力。

    中間商的實(shí)力包括專業(yè)、人員、資料、設(shè)備和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系等綜合實(shí)力。

    (2) 中間商的業(yè)績(jī)。

    中間商都會(huì)介紹甚至標(biāo)榜自身以前的業(yè)績(jī),發(fā)展商不能相信一面之辭,應(yīng)作仔細(xì)的核查研究。中間商成功、分銷、策劃的樓盤越多,爾后從事的樓盤銷售成功的可能性就越大。

    (3) 中間商的人品。

    中間商的人品主要指其負(fù)責(zé)人和主要管理人員的人品。中間商的人品應(yīng)該具備敬業(yè)、守信、勤勉、踏實(shí)等品質(zhì)。

    (4) 中間商的管理。

    房地產(chǎn)營(yíng)銷涉及的環(huán)節(jié)眾多,中間商應(yīng)該有一套嚴(yán)密有序的管理制度和管理方法,才能保證在工作中不會(huì)發(fā)生諸如遺失顧客合同等差錯(cuò)。

地產(chǎn)中介公司管理制度范文第2篇

關(guān)鍵詞:存量房；重要性；勢(shì)在必行；措施

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，具有價(jià)值量大，不易移動(dòng)的特點(diǎn)，是老百姓不可缺少的生活必需品。而存量房因?yàn)槎辔挥谑兄行模ǔ赡晗掭^長(zhǎng)，戶型相對(duì)較小，離學(xué)校、醫(yī)院比較近，配套設(shè)施比較完善，生活方便，總價(jià)值低而受到中低收入家庭的喜愛，具有很大的消費(fèi)空間。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的活動(dòng)越來越活躍，其服務(wù)由為老百姓提供房源信息，收取房屋中介服務(wù)費(fèi)，擴(kuò)大到直接參與存量房買賣，低價(jià)買入，高價(jià)賣出，賺取購房差價(jià)以及代為保管購房資金,代收代付交易資金等范圍。于是，存量房的資金安全成了買賣雙方的焦點(diǎn)。

一、存量房交易資金安全的重要性。

目前，比較正規(guī)的中介公司，注冊(cè)資金多，有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，有稅務(wù)登記證及工商注冊(cè)，一家中介機(jī)構(gòu)往往在市區(qū)不同的地方設(shè)置不同的分店，有比較健全的財(cái)務(wù)制度，有比較齊全的配套設(shè)施，配備電腦、看房車、一定比例的經(jīng)紀(jì)人等，隨時(shí)將房源信息輸入微機(jī)，隨時(shí)更換房源信息，能夠?qū)崿F(xiàn)及時(shí)查詢，動(dòng)態(tài)管理。但部分中介公司規(guī)模小，管理混亂，經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。很多中介不進(jìn)行工商注冊(cè)，個(gè)人及親屬直接參與房產(chǎn)買賣，他們往往通過對(duì)市房管局外網(wǎng)房源信息進(jìn)行攔截，或到小區(qū)張貼欄進(jìn)行信息搜羅，幾個(gè)人信息共享，一家提供房源，幾個(gè)人一起銷售，獲利后分成。他們將賣房人的房子低價(jià)買入，并不到房管部門辦理過戶手續(xù)，等找到第二個(gè)買主后，以賣房人受托人的身份到公證部門辦理委托公證，直接與第二個(gè)買方簽訂買賣合同，拿原賣房人的房產(chǎn)證及身份證明與第二個(gè)買方到房管部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，歸避了一手契稅、交易手續(xù)費(fèi)及第二手的營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅，有時(shí)一套房子倒賣幾手，哄抬房?jī)r(jià)。這種情況下往往實(shí)際的賣方與買方并不見面，在市房產(chǎn)交易中心辦證現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常有因?yàn)榉慨a(chǎn)證持有人與賣房人不相符，買方怕上當(dāng)受騙，而發(fā)生口角爭(zhēng)吵的現(xiàn)象。在這種情況下，交易資金的安全顯得尤為重要。

二、存量房交易資金交付難的原因

存量房交易不像其他商品交易那樣可以“一手交錢一手交貨”，買賣雙方達(dá)成一致，簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，到房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)登記、過戶等手續(xù)，而買方要領(lǐng)取到合法的《房屋所有權(quán)證》，又需要房產(chǎn)交易主管部門的審核通過，這又需要一段時(shí)間，這中間產(chǎn)生一個(gè)“時(shí)間差”， 此時(shí)買賣雙方合法權(quán)益的受保障程度是最低的。正是這個(gè)時(shí)間差的存在，使得如何確保交易資金的安全和不發(fā)生合同糾紛成了大問題，容易導(dǎo)致欺詐行為的發(fā)生。存量房買賣雙方普遍存在顧慮：賣方想讓買方在辦理過戶手續(xù)前，將房款全部付清：“萬一過戶后，他拿到房產(chǎn)證不給我房款，我追要起來會(huì)很麻煩?！倍I家也有自己的顧慮：“辦理過戶手續(xù)后，雖然有收件證明，但畢竟只有房產(chǎn)證才是房屋權(quán)屬的唯一合法證明。如果辦理房產(chǎn)證時(shí)，萬一在審核中出現(xiàn)賣方資料不齊、提供虛假證明材料或房屋出現(xiàn)各種爭(zhēng)議等問題，導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理。再說對(duì)賣方又不是很熟悉，信用難以保證，萬一出了問題，房款就很難追回了，風(fēng)險(xiǎn)太大?！崩习傩諗€了一輩子的積蓄甚至還要貸款買一套房子，因賣方誠信度不好辦不了房產(chǎn)證，那買房人到頭來財(cái)物兩空，對(duì)老百姓來說，簡(jiǎn)直是一場(chǎng)災(zāi)難。

三、中介代收交易資金存在的風(fēng)險(xiǎn)

買賣雙方僵持不下，但房子必須買，房錢必須付，那怎么辦才能更好？因?yàn)榉孔邮菑闹薪樘庂I的，通過第三方中介進(jìn)行房款交接比較可靠，于是，買賣雙方將定金和房產(chǎn)證交至中介處，并簽訂相關(guān)合同，來保證交易的完成，等交易完成后，雙方再各自從中介處拿到房款和房產(chǎn)證。

然而，中介的信用也給買賣雙方帶來新的問題。“一方面，要交一筆價(jià)格不低的中介費(fèi)；另一方面，如果中介出了問題，關(guān)門走人了怎么辦？” 這種擔(dān)心并不是無端出現(xiàn)的。據(jù)了解，我市房產(chǎn)中介市場(chǎng)上還存在不少的小中介帳面交易資金與自有資金在同一賬戶內(nèi)混用的情況，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)挪用業(yè)主的資金，一旦資金鏈條斷裂，就會(huì)造成消費(fèi)者的資金交易安全。隨著存量房交易在全國(guó)火熱，“不良中介卷款而逃”的事件也是屢見不鮮。2003年，北京市堅(jiān)石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司惡意不履行合同，截留房租累計(jì)詐騙金額達(dá)370多萬元，詐騙被害人達(dá)數(shù)百人。2005年12月，天津爆出“匯眾”案。天津匯眾房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司拖欠、壓占500多戶客戶房款。

四、存量房資金監(jiān)管勢(shì)在必行

存量房交易資金監(jiān)管就是指買賣雙方的交易資金不直接通過中介公司，而是由中介公司在銀行開立的資金監(jiān)管“專用賬戶”進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，銀行是資金的監(jiān)管主體。原國(guó)家建設(shè)部聯(lián)合中國(guó)人民銀行于2006年12月29日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔2006〕321號(hào)），實(shí)行政府高壓政策，要求“建立存量房交易結(jié)算資金管理制度。發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立交易結(jié)算資金專用存款賬戶，交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得通過客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。各市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)采取定期或不定期檢查的方式，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開立情況、交易資金支付情況等加強(qiáng)監(jiān)管。對(duì)違反合同約定使用資金的行為，要嚴(yán)肅查處?！弊源耍嬲摹百Y金監(jiān)管”風(fēng)暴已經(jīng)到來。一個(gè)安全中介服務(wù)模式的回歸，預(yù)示著存量房交易安全時(shí)代的真正到來。進(jìn)一步擠兌不良中介的生存空間，使消費(fèi)者在存量房交易中的安全系數(shù)提高，是此次“資金監(jiān)管”風(fēng)暴的重點(diǎn)。

五、保障存量房資金安全的幾點(diǎn)措施

1、為維護(hù)存量房買賣雙方的合法權(quán)益，保證交易結(jié)算資金安全交付，按照住建部的有關(guān)規(guī)定，為存量房網(wǎng)上交易和交易結(jié)算資金監(jiān)管提供強(qiáng)有力的政策保障。

地產(chǎn)中介公司管理制度范文第3篇

隨著現(xiàn)代房產(chǎn)行業(yè)的日漸活躍和城市的發(fā)展，買房、租房的人們?cè)絹碓蕉?，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的隊(duì)伍也日漸壯大。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的“今世前生”

直到2006年9月，國(guó)家勞動(dòng)和保障部頒布第七批新職業(yè)時(shí)，才將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人列入其中。這對(duì)規(guī)范化、制度化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對(duì)從業(yè)人員素質(zhì)的提高及整個(gè)職業(yè)的穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的意義。

2006年是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人意義重大的一年。9月，這個(gè)群體被勞動(dòng)部列入第七批新職業(yè)，而在這前后，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)一系列的個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅、利率增加，12月1日起將開征二手房交易環(huán)節(jié)土地增值稅。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，政策的傾向或“冷落”成為它最大的風(fēng)向標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，就處在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的風(fēng)口浪尖。一朝 “盆滿缽溢”，一朝“門庭冷落”。

“在過去的幾年中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是備受矚目的職業(yè)?！T檻底、收入高’曾是市場(chǎng)火爆時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最重要的特征。”孫金平對(duì)記者說。他已經(jīng)在房產(chǎn)行業(yè)從業(yè)8年，現(xiàn)在是西安市某知名房產(chǎn)公司的市場(chǎng)部經(jīng)理。

“大概在2004年前后，西安的房屋中介公司像雨后春筍般冒出來。在許多大街小巷，一間小屋，一個(gè)老板，一個(gè)會(huì)計(jì)，一個(gè)業(yè)務(wù)員，就齊備了！其中大多是‘家庭店’。門面雖然簡(jiǎn)陋，但收入簡(jiǎn)直就是‘暴利’。一個(gè)月可以做十來筆交易，中介費(fèi)收入可達(dá)數(shù)萬元，規(guī)模大些的公司就更不用說了?！?/p>

“大河有水小河滿”。房地產(chǎn)的火爆使不少經(jīng)紀(jì)人幾乎不需要什么專業(yè)知識(shí)，就可輕而易舉地拿到高薪和多筆交易帶來的高額傭金，讓他們賺得心花怒放。

但自從2005年3月國(guó)家宏觀調(diào)控以來，對(duì)于房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人的“打擊”相當(dāng)大。西安市一大批原來火爆市場(chǎng)培育起來的中介公司，轉(zhuǎn)眼間就消失得蕩然無存。冷清的門庭，陳舊的門牌，告訴了人們?cè)?jīng)的火爆，也讓人們看到了現(xiàn)在的蕭條。國(guó)家的宏觀調(diào)控直接將大量的中介經(jīng)紀(jì)人擠到下崗的危機(jī)中。就算在職人員，也基本只能拿到每月1000元左右的底薪，由于沒有業(yè)務(wù)量，傭金也無從談起。

一時(shí)間，經(jīng)紀(jì)人被“炒掉”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象。

房產(chǎn)市場(chǎng)期待“大洗牌”

在西安市的一些街道上，仍然可以看到許多門面式的房屋中介。門口的一塊木板上密密麻麻寫的都是房產(chǎn)信息。冷落凌亂的房間，百無聊賴的工作人員，一部電話是所有生意的來源。這些中介者們，要么是在沖擊中頑強(qiáng)存活的，要么是形同空殼，期待重生。

中介公司數(shù)量的縮減，已經(jīng)體現(xiàn)出根本的問題在于：以前從業(yè)人員的非專業(yè)素質(zhì)已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求。新的市場(chǎng)條件下，要想在房地產(chǎn)中介行業(yè)立足，提高個(gè)人素質(zhì)成為必然。

培訓(xùn)已經(jīng)成為中介公司最重要的生存基石，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“浴火重生”的一次生存機(jī)會(huì)。市場(chǎng)需要更懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、更有服務(wù)意識(shí)、能為客戶選擇樓盤提供合理化建議、能真正為客戶著想的中介經(jīng)紀(jì)人。

著名的“點(diǎn)子何”何毅是西安一名資深的房產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家，他認(rèn)為：“西安的二手房市場(chǎng)還未打開局面，所以也造成了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的不成熟、不規(guī)范。但是隨著城市改造工程的進(jìn)展，二手房買賣市場(chǎng)的活躍和成熟是必然的。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在未來房產(chǎn)二手交易市場(chǎng)上將發(fā)揮越來越重要的作用。但是目前這個(gè)群體整體素質(zhì)良莠不齊。比如從業(yè)人員的準(zhǔn)入條件過低，真有點(diǎn)‘英雄不問出處’的味道。這樣往往在交易過程中造成了欺詐、額外加費(fèi)，給購房者造成經(jīng)濟(jì)損失。另外房產(chǎn)買賣市場(chǎng)的游戲規(guī)則還不完善，政府監(jiān)管難度大，造成房產(chǎn)交易出現(xiàn)了私自買賣，非實(shí)名過戶，偷稅漏稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重，給國(guó)家稅收造成巨大損失。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的清理整頓勢(shì)在必行。”

對(duì)此，西安市房屋管理局的有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：現(xiàn)在西安二手房市場(chǎng)上的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，還只是市場(chǎng)的自然產(chǎn)物，相對(duì)來說比較混亂。相對(duì)于我國(guó)發(fā)達(dá)省市，西安市的二手房市場(chǎng)還不完善。統(tǒng)一的認(rèn)證機(jī)制和加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)、審驗(yàn)制度是規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的良好途徑。

資格認(rèn)證西安有三套辦法

嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)從事中間業(yè)務(wù)而收取傭金的個(gè)體。

取得專業(yè)資格證書，成為職業(yè)資格準(zhǔn)入的門檻。

國(guó)家建設(shè)部與人事部2001年12月聯(lián)合制定，于2002年開始實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理制度，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)和設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。人事部、建設(shè)部共同負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的政策制定、組織協(xié)調(diào)、資格考試、注冊(cè)登記和監(jiān)督管理工作。

就全國(guó)來看，各個(gè)省市除了全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試獲得資格證書，還有當(dāng)?shù)卣?jīng)過培訓(xùn)考試頒發(fā)的資格證書。在使用效力上，前者可以在實(shí)施《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》的所有省市通用，而后者僅僅只在本地可以使用。

陜西省除了以上兩種證件外，還有一個(gè)介于兩者之間的資格證書。該證書是由陜西省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)認(rèn)證中心負(fù)責(zé)的從業(yè)培訓(xùn)、考試和證書頒發(fā)。

西安市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)會(huì)的張鐵洋解釋說：“國(guó)家的考試形式近乎于現(xiàn)在的成人自考機(jī)制，大家都可以來報(bào)名，然后自己在市場(chǎng)上購買教材，參加統(tǒng)一考試。但是由于國(guó)家經(jīng)紀(jì)人資格考試比較嚴(yán)格，報(bào)考要求高，通過率較低，只是為一些白領(lǐng)一族的鍍金。西安市通過全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試的人寥寥無幾。而西安市當(dāng)?shù)氐摹段靼彩蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)人員上崗證》是‘土政策’，局限性比較大。不能得到西安市以外省市的認(rèn)同?！?/p>

“現(xiàn)在陜西省既有較強(qiáng)效力、又能得到其他省市認(rèn)可的資格證書，就是由陜西省經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)頒發(fā)、陜西省工商管理局監(jiān)制的《經(jīng)紀(jì)人資格證書》，是集培訓(xùn)、考試、發(fā)證和審驗(yàn)為一體的?！?/p>

張鐵洋給記者介紹說：“房地產(chǎn)交易的金額巨大，交易過程復(fù)雜，存在較大風(fēng)險(xiǎn)隱患。委托專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是降低交易風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法。專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人除掌握房地產(chǎn)信息外，還應(yīng)了解交易中涉及的建筑、金融、法律等多方面知識(shí)?！?/p>

“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)模式，則要求經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)交易過程中的全部工作，即從委托受理到帶客看房、簽約和后期服務(wù)都是由一位經(jīng)紀(jì)人完成，讓客戶享受最大程度的方便。在交易過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不斷與客戶進(jìn)行溝通，提供專業(yè)化的意見和建議，進(jìn)行感情溝通，最大程度地了解客戶的需求和思維變化?！?/p>

“現(xiàn)在的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人缺乏專業(yè)知識(shí)，很少能夠給客戶提供專業(yè)意見，對(duì)于買家，經(jīng)紀(jì)人只能一味地說這房子怎么怎么好，而很難進(jìn)行客觀地分析。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房地產(chǎn)交易的每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該精心安排，并站在客戶的角度，代表客戶的利益，為客戶提供專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和建議，事實(shí)上，能夠真正做到這樣的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并不多。”

當(dāng)舊式的房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人“死去”，必將由符合時(shí)展的新式中介經(jīng)紀(jì)人來替代。一些不適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境的舊式經(jīng)紀(jì)人，正在逐步淡出市場(chǎng)。

新的經(jīng)紀(jì)人更加專業(yè)化，經(jīng)過宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再也沒有舊式經(jīng)紀(jì)人生存的空間，只有掌握專業(yè)知識(shí)，擁有高學(xué)歷的新式經(jīng)紀(jì)人，才會(huì)被社會(huì)所接受。中介經(jīng)紀(jì)人的角色也從單純的中介向房地產(chǎn)理財(cái)?shù)母拍钷D(zhuǎn)變。

二手房市場(chǎng)在興起

就西安市的二手房市場(chǎng)情況，孫金平認(rèn)為：“房產(chǎn)日益成為社會(huì)“稀缺性資源”，西安二手房市場(chǎng)勢(shì)將興旺。但是目前并不景氣，西安二手房市場(chǎng)還需要一段時(shí)間的成熟。西安市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證程序、房產(chǎn)市場(chǎng)秩序等，由于從業(yè)人員上崗資格、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、法律責(zé)任劃分和要求不明確等原因，還不十分成熟和完善。也造成了房產(chǎn)開發(fā)的難度大。”

西安市房屋管理局產(chǎn)權(quán)交易處的張升志調(diào)研員說：“發(fā)達(dá)國(guó)家居民居住二手房的比率占到了70%~80%；就北京、上海的二手房居住率也分別占到了30% 和50%?？梢姸址繌囊粋€(gè)側(cè)面顯示出了一個(gè)城市的發(fā)展程度，越是發(fā)達(dá)國(guó)家，房屋建筑和房產(chǎn)市場(chǎng)越趨于完善和成熟?！?/p>

地產(chǎn)中介公司管理制度范文第4篇

加入WTO后的中國(guó)，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場(chǎng)的預(yù)期利益至少還有十幾年的榮景，房地產(chǎn)中介服務(wù)仍然大有可為。筆者就以中介服務(wù)最為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)主要從事的是中高檔物業(yè)，如以豪宅、休閑不動(dòng)產(chǎn)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等為主的租賃買賣業(yè)務(wù)，而本土傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)則主要從事中低端的物業(yè)，如普通二手房、商品房……

今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋產(chǎn)權(quán)人）服務(wù)，更多的要對(duì)消費(fèi)者即購房者負(fù)責(zé)，充當(dāng)著"中間人"這一角色。在這些專業(yè)的交易活動(dòng)中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)，因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個(gè)主體需要對(duì)房地產(chǎn)中介活動(dòng)中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險(xiǎn)加以了解并作出積極的預(yù)防措施。

二.房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個(gè)主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。

(一).通過中介進(jìn)行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中比較常見的法律問題有：

1.來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。

交易主體的風(fēng)險(xiǎn)一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

對(duì)于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價(jià)買高價(jià)賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時(shí)一般認(rèn)定合同效力待定，或者直接認(rèn)定合同無效。

買方委托中介機(jī)構(gòu)選購房屋，是出于對(duì)中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對(duì)于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，如果中介機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2.來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。

交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。

如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3.來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對(duì)交房時(shí)間、付款期限等約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對(duì)諸如交房時(shí)間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險(xiǎn)和損失。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何防范以上述及的諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)在交易前對(duì)交易房屋的產(chǎn)權(quán)等情況作一個(gè)徹底的了解，謹(jǐn)慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨(dú)家等關(guān)聯(lián)合同。同時(shí)為了避免給委托人造成損失，還應(yīng)認(rèn)真審查該房屋產(chǎn)權(quán)證明、有無權(quán)利限制等情況，如中介機(jī)構(gòu)未能盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，致使房屋產(chǎn)權(quán)人或購房者因此遭受損失的，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(二).房地產(chǎn)評(píng)估過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)：

1、過失引起的風(fēng)險(xiǎn)。

這一風(fēng)險(xiǎn)包括估價(jià)師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制，對(duì)可能存在的事項(xiàng)未能如實(shí)披露等。

一般情況下，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)與主觀因素關(guān)聯(lián)較大，如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)方面的風(fēng)險(xiǎn)如估價(jià)人員未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)估價(jià)的影響，使估價(jià)目的與估價(jià)方法、估價(jià)價(jià)值不匹配，或估價(jià)報(bào)告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，造成委托方誤解，或估價(jià)人員對(duì)評(píng)估參數(shù)及評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、價(jià)格含義等缺乏正確的把握，而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與事實(shí)相差懸殊，從而引發(fā)估價(jià)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)有估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價(jià)，導(dǎo)致估價(jià)不實(shí)。另外在對(duì)國(guó)家相關(guān)政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟(jì)性貶值率或貶值額，以及估價(jià)人員與委托方有利害關(guān)系，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

2、非過失風(fēng)險(xiǎn)，主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

包括估價(jià)師與他人惡意串通、明知對(duì)方有隱瞞行為仍出具虛假估價(jià)報(bào)價(jià)等。除估價(jià)人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也比較多，通常情況下有，委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評(píng)估人員，或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評(píng)估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟(jì)糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權(quán)不明晰、產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價(jià)嚴(yán)重失實(shí)。同時(shí)，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)資料的存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題，給估價(jià)操作帶來難度，易造成估價(jià)失實(shí)而引發(fā)爭(zhēng)議。委托方對(duì)估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)糾紛。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，其中專章對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定，對(duì)于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強(qiáng)調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問題，對(duì)于刑事責(zé)任規(guī)定了"房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任"。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時(shí)也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對(duì)于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對(duì)于沒有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。

中介機(jī)構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用，對(duì)此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。

三.如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展

(一).房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。

(二).設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。

1、何謂行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。

行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，又稱為專業(yè)賠償保險(xiǎn)，是指保險(xiǎn)公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯(cuò)，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，即常說的強(qiáng)制保險(xiǎn)。行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，作為責(zé)任保險(xiǎn)的一個(gè)重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國(guó)出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單——藥劑師過失責(zé)任保單，但由于種種原因，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在20世紀(jì)60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達(dá)國(guó)家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)開始逐漸引起大家的關(guān)注，市場(chǎng)對(duì)行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會(huì)計(jì)師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級(jí)職員等數(shù)十種不同的行業(yè)?？梢哉f，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上占有十分重要的地位。

2、我國(guó)已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。

和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的責(zé)任保險(xiǎn)起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國(guó)外責(zé)任險(xiǎn)業(yè)務(wù)占其財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)總量的比例平均在15％以上，而目前我國(guó)責(zé)任保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量只占整個(gè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)、產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等少數(shù)險(xiǎn)種上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)所占比例雖然很少，但這一領(lǐng)域的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時(shí)間國(guó)內(nèi)各家保險(xiǎn)公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的市場(chǎng)開拓和營(yíng)銷，例如中國(guó)人民保險(xiǎn)公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險(xiǎn)、律師責(zé)任險(xiǎn)、建筑工程責(zé)任險(xiǎn)等新的責(zé)任險(xiǎn)種，并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園（方）責(zé)任險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)等全國(guó)性的新險(xiǎn)種。

行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的不斷發(fā)展不僅對(duì)合理規(guī)避行業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、保障當(dāng)事人權(quán)益具有重要的意義，同時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)教育水平的提高和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)是造成行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，公眾對(duì)專業(yè)人士履行職責(zé)的期望值在不斷升高，消費(fèi)者的自我保護(hù)意識(shí)也在不斷增強(qiáng)，法律環(huán)境的進(jìn)一步完善也給消費(fèi)者依法保護(hù)自身權(quán)益提供了強(qiáng)有力的保障，這使得行業(yè)責(zé)任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢(shì)頭。另一方面，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，那些原先不同程度帶有"行政色彩"的專業(yè)職業(yè)，如公證、會(huì)計(jì)、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場(chǎng)化，它們成為自主開展業(yè)務(wù)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的法人機(jī)構(gòu)，因此，一些過去由國(guó)家負(fù)擔(dān)的行業(yè)賠償責(zé)任將逐步由機(jī)構(gòu)和個(gè)人自行承擔(dān)，這些都有效地激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)、公證、律師等行業(yè)成了社會(huì)上的熱門行業(yè)，和老百姓的關(guān)系也越來越緊密，但同時(shí)這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來自社會(huì)各個(gè)方面的道德風(fēng)險(xiǎn)，如假證明、假報(bào)表、假材料等實(shí)在讓人防不勝防，因此，買份保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一下風(fēng)險(xiǎn)也就成了情理之中的事了。

3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的必要性和重要性。

我國(guó)目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，因此除了在合同中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范作出約定外，如能積極利用社會(huì)保險(xiǎn)手段來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于保障整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利發(fā)展，是非常必要的。對(duì)一個(gè)還沒有打開大門的發(fā)展中保險(xiǎn)市場(chǎng)來說，差距代表著挑戰(zhàn)和機(jī)遇，也意味著巨大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間，占據(jù)了這一市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，就有可能在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，誰先開辟新的險(xiǎn)種，誰就可能占領(lǐng)先機(jī)，而且房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)最有利的市場(chǎng)保障。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，從而使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險(xiǎn)的保障，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，對(duì)保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。

房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)設(shè)立的目的是為了培育更加有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)加速整合，進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)的雙贏。如今，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正走向進(jìn)一步的完善和健全，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)乃是一種信用經(jīng)濟(jì)的觀念日漸深入人心，信譽(yù)立則企業(yè)興，信譽(yù)失則企業(yè)衰。誠信是社會(huì)形成過程中逐漸發(fā)展出的社會(huì)契約之一，也是社會(huì)得以健康發(fā)展的前提之一。誠實(shí)信用原則要求房地產(chǎn)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確，是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本條件，不偏不倚如實(shí)地向客戶提供信息，既是對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德的要求，也是其專業(yè)水準(zhǔn)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的信息不實(shí)、或作宣傳時(shí)故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點(diǎn)，必然會(huì)損害當(dāng)事人權(quán)益的，設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有益于房地產(chǎn)中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠信作為一種隱性資源的優(yōu)勢(shì)。

但并不是說房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)就可以高枕無憂，因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)仍然屬于一種財(cái)險(xiǎn)，對(duì)于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人，保險(xiǎn)公司仍有進(jìn)一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)仍然需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度。

4、設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的應(yīng)注意的免責(zé)條款。

地產(chǎn)中介公司管理制度范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；問題對(duì)策

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國(guó)的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個(gè)地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司[1]。然而，一個(gè)公司管理的好與壞，直接可以從財(cái)務(wù)管理方面反映出來。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀

(1)管理制度不夠健全?，F(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理缺乏嚴(yán)重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實(shí)施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來也不夠主動(dòng)，總體的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長(zhǎng)期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而導(dǎo)致員工缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作的盲目，使財(cái)務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用；缺乏明確的對(duì)資本回報(bào)率的考慮，在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇的時(shí)候只是一味的追求多元化經(jīng)營(yíng)和效益；理論要求和具體的實(shí)際工作脫節(jié)，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施之前缺乏可行性的分析。

(2)財(cái)務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中，因?yàn)樗婕暗降拿姹容^多，如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等等。因此，所反映出來的財(cái)務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團(tuán)內(nèi)部管理部門和集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)單位之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結(jié)算關(guān)系，這無疑給如此繁雜的財(cái)務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財(cái)務(wù)人員必須要加強(qiáng)債務(wù)債權(quán)的管理，協(xié)調(diào)好各個(gè)方面的關(guān)系。

(3)成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識(shí)有待加強(qiáng)。在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資前沒有對(duì)其進(jìn)行可行性研究，以及對(duì)可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細(xì)致全面的分析，導(dǎo)致項(xiàng)目的投資成本加大，從而影響項(xiàng)目預(yù)期的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員沒有辦法及時(shí)的收集第一線的資料，使實(shí)際生產(chǎn)的費(fèi)用和預(yù)算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)對(duì)全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位，沒有積極地調(diào)動(dòng)公司職員和各個(gè)本門的管理人員來參加成本的管理，使預(yù)算管理只是一種形式；沒有及時(shí)地分析各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本情況，導(dǎo)致成本的不利和滯后。

(4)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財(cái)務(wù)管理水平較低。目前，我國(guó)一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財(cái)務(wù)管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對(duì)待經(jīng)營(yíng)管理都沒有很好的認(rèn)識(shí)，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當(dāng)多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來的所以說他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營(yíng)理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進(jìn)行管理，認(rèn)為財(cái)務(wù)只是簡(jiǎn)單的算賬、記賬以及對(duì)賬等等。諸多的管理經(jīng)營(yíng)者如：出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來擔(dān)當(dāng)，尤其是在財(cái)務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者，由于親戚不是財(cái)務(wù)方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會(huì)計(jì)素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財(cái)務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很高，所以這樣不專業(yè)的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍肯定會(huì)對(duì)公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)策

(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個(gè)企業(yè)的企業(yè)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管理以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此，不斷的優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的環(huán)境時(shí)房地產(chǎn)公司企業(yè)財(cái)務(wù)管理的客觀條件。針對(duì)這些問題，一些相關(guān)的會(huì)計(jì)管理部門要注重各個(gè)環(huán)節(jié)的完善和改良，進(jìn)而來促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。

(2)提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財(cái)務(wù)意識(shí)直接決定一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持樹立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤(rùn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認(rèn)清楚實(shí)施財(cái)務(wù)管理的必要性以及重要性，把財(cái)務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營(yíng)理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

(3)提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對(duì)在職的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行定期或者不定期的會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，及時(shí)更新專業(yè)會(huì)計(jì)人員的知識(shí)，提高專業(yè)水平。

(4)加大評(píng)審力度。公司的審計(jì)部門除了每天要完成全面的審計(jì)工作，還要在具體項(xiàng)目的建設(shè)中實(shí)施不定期的專項(xiàng)審計(jì)，對(duì)在進(jìn)行審計(jì)的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時(shí)的向相關(guān)部門反應(yīng)和及時(shí)的整改，并對(duì)整改后的情況進(jìn)行切實(shí)的落實(shí)[4]。對(duì)房地產(chǎn)公司建立完工項(xiàng)目的評(píng)價(jià)制度，組織各個(gè)業(yè)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目完成以后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合的分析和評(píng)價(jià)，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項(xiàng)目開發(fā)提供可行性的建議。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財(cái)務(wù)方面的相關(guān)問題，科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

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