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前期策劃方案范文第1篇

【關(guān)鍵詞】建筑方案設(shè)計；設(shè)計原則；優(yōu)化；策略

一.建筑方案設(shè)計的概述

建筑工程中的建筑方案設(shè)計是根據(jù)具體環(huán)境條件進(jìn)行的有針對性的空間環(huán)境建構(gòu)過程，是一種運用圖示思維解決設(shè)計矛盾的過程，其本質(zhì)是生活設(shè)計。圖示思維即借助徒手草圖的方式及時迅速地記錄下頭腦中不穩(wěn)定的、模糊的設(shè)計意向，使其成為可感知的圖形，一方面進(jìn)行功能分析的邏輯思維，一方面就方案的平面布局進(jìn)行思考。在方案設(shè)計討論階段，需要進(jìn)行各方面的調(diào)研、分析、討論、設(shè)計等工作，從而達(dá)到一個設(shè)計的完整性及操作實施的順利性，使整個建筑工作在最短的時間花最少的資金達(dá)到一個最好的效果。

二.建筑方案設(shè)計的原則

1、建筑方案設(shè)計應(yīng)堅持自頂向下、抓大放小的原則。在建筑方案設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)采取自頂向下的設(shè)計策略，著力從宏觀方面及總體上進(jìn)行考慮，將本階段所要完善與決策的重要事項作為重點關(guān)注的對象，以避免過多或過早地受到一些局部細(xì)節(jié)問題的困擾。如果出現(xiàn)一些設(shè)計節(jié)點問題或?qū)I(yè)技術(shù)問題之時，可以考慮由專門的設(shè)計部門予以解決。

2、體現(xiàn)建筑工程的整體風(fēng)格。隨著人們生活水平的不斷提高，現(xiàn)代建筑其功能已經(jīng)不僅僅是居住和生活，而是對于個性的追求。從城市建筑的整體來看，建筑的功能和性質(zhì)也許會有所相似，但是其自身的意義和內(nèi)涵卻是大不相同。對于方案設(shè)計單位而言，建筑方案設(shè)計的核心內(nèi)容就是對建筑的潛在信息進(jìn)行分析和整理，去其糟粕，取其精華，使得建筑的設(shè)計可以真實地表現(xiàn)出設(shè)計人員的底蘊和精神，可以滿足使用人員的需求的期望，是對建筑文化層次的表現(xiàn)，也是建筑的靈魂所在。

3、堅持建筑方案設(shè)計專業(yè)人員的主導(dǎo)作用。影響建筑方案設(shè)計的原因有很多，其中最主要的是由于非專業(yè)因素過分地干預(yù)而造成的。例如，一方面由于建設(shè)單位過分地?zé)崆閰⑴c或者領(lǐng)導(dǎo)的一些主觀意愿而局限了建筑設(shè)計師的創(chuàng)作空間，而另一方面，一些中標(biāo)單位在完成任務(wù)的過程中常常帶有一種被動工作的心態(tài)，業(yè)主單位要求怎么改就怎么改，缺乏對建造工作的積極主動性等。所以，在對建筑方案設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化時除了需要多方位的考慮與參與之外，還要意識到其工作所具有的專業(yè)性也是極強(qiáng)的。為了確保方案設(shè)計優(yōu)化的科學(xué)性和合理性，建筑設(shè)計師應(yīng)對來自各方面的意見及建議進(jìn)行慎重的整理、甄別以及過濾，在此之后，還應(yīng)運用專業(yè)的設(shè)計手段以及技術(shù)措施予以落實。建筑設(shè)計師要摒棄以往工作時的消極態(tài)度，積極地承擔(dān)起優(yōu)化方案設(shè)計的主導(dǎo)責(zé)任，發(fā)揮主導(dǎo)作用；與此同時，建設(shè)單位還應(yīng)對建筑師予以充分的信任，使其在工作中能有充分的創(chuàng)作空間。

三.建筑方案設(shè)計優(yōu)化的策略與方法

1、建筑總平面的優(yōu)化設(shè)計。在設(shè)計任何一項建筑方案時，首要考慮的內(nèi)容有很多，比如需確定出入口與室外場地及建筑物之間的關(guān)系；分析應(yīng)從哪兒確定主、次出入口的相關(guān)范圍；通過對人、車、建筑物三者之間關(guān)系的分析，以此確定建筑物的形狀、位置等。而具體的主要人流應(yīng)從哪個方向、哪個部位進(jìn)入場地是建筑設(shè)計時最先要分析的內(nèi)容，這也是關(guān)乎到建筑總平面布局成敗的最為關(guān)鍵性的問題。對其進(jìn)行分析的依據(jù)來源于設(shè)計計劃書中的相關(guān)敘述、地形圖以及文字所顯示的道路狀況等；此外，判斷這個選擇本身是否合適時，則與建筑物與城市環(huán)境之間的關(guān)系有著直接關(guān)系；其是否有機(jī)地結(jié)合并協(xié)調(diào)起來，則與建筑物自身的出入口定位以及室外場地的各種流線組織有著直接的關(guān)系，這也進(jìn)一步關(guān)乎到建筑物其內(nèi)部功能布局是否恰當(dāng)合理。

2、建筑物功能區(qū)的優(yōu)化設(shè)計。將建筑物中的管理、使用、后勤等功能區(qū)依次與場地的主、次出入口對應(yīng)起來，或者也可以進(jìn)一步對建筑物進(jìn)行劃分與歸納，如可分為內(nèi)外區(qū)或安靜區(qū)、活動區(qū)這兩大功能區(qū)，方便對設(shè)計矛盾進(jìn)行簡化。對于一些具復(fù)雜功能的建筑物，如果一開始就對所有的功能房間無遺漏地予以功能關(guān)系圖的劃分的話，這樣只會使得我們陷入自設(shè)的功能迷魂陣當(dāng)中，因為我們一時無法弄清楚這幾十或成百個房間之間的內(nèi)在聯(lián)系，就單從表面對個別房間加以孤立地分析，會讓我們失去對整個方案全局性的把握。所以在建筑物中所采取的功能分析方法應(yīng)當(dāng)首先從劃分功能分區(qū)開始。

3、房間布局的優(yōu)化設(shè)計。在對建筑物中各個功能分區(qū)進(jìn)行布局設(shè)計的時候，應(yīng)首先確定其彼此之間的位置關(guān)系，先對功能分區(qū)進(jìn)行豎向劃分，再進(jìn)行水平劃分。在這些功能分區(qū)的房間當(dāng)中，哪些應(yīng)被設(shè)置在上樓，哪些被配置在下層，都是設(shè)計人員在對平面功能分區(qū)進(jìn)行分析時所先要決策的；當(dāng)然，這也寓意著豎向的功能分區(qū)具有一定的優(yōu)先權(quán)，只有在設(shè)置好豎向功能分區(qū)的條件下，才能更好地對水平功能分區(qū)進(jìn)行配置；而這兩者之間又是互動的關(guān)系，也只有在這種互相調(diào)整關(guān)系的狀況下，對功能分區(qū)各房間的層層布局才能逐漸敲定下來。此外，豎向功能分區(qū)要遵循功能合理、結(jié)構(gòu)合理以及功能與空間形式變化相結(jié)合的原則。

4、做好圖底關(guān)系的分析。建筑工程的建筑方案設(shè)計過程中，可以適當(dāng)?shù)睾喕涿?。例如在對圖底關(guān)系進(jìn)行分析時，可以將所要設(shè)計的所有建筑房間看作一個設(shè)計要素，而將室外人群聚集的活動區(qū)域與停車區(qū)域看成另外兩個設(shè)計的要素，這樣進(jìn)行各個劃分更有利于具體地分析設(shè)計要素，而且還抓住了在這一設(shè)計階段所要解決的主要設(shè)計矛盾。但我們還應(yīng)意識到要在具體的建筑用地范圍內(nèi)對圖底關(guān)系進(jìn)行分析時，還應(yīng)結(jié)合外部的環(huán)境條件與出入口方位的前提條件予以有目的的分析，只有通過分析才能更好地確定圖的位置及形狀。

5、建筑細(xì)部的優(yōu)化設(shè)計。首先應(yīng)該對個別房間的尺寸、比例進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整，使得平面設(shè)計進(jìn)一步的完善；同時對建筑的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、防火分區(qū)、無障礙設(shè)計進(jìn)行適當(dāng)?shù)臋z查，看其設(shè)置得是否合理，以達(dá)到完善總平面設(shè)計的目的。如：以住宅區(qū)戶內(nèi)的設(shè)計為例，對房間門、戶門、窗戶等等設(shè)置得是否合理，主要是考慮對家具的擺放、房間內(nèi)具有順暢的流線以及采光、通風(fēng)等等要求是否有影響；對于廚房及衛(wèi)生間的布置，要考慮到相關(guān)器具的尺度規(guī)格、擺放得是否合理，且使用時是否方便，上下水管與燃?xì)夤艿榔湮恢檬欠窈侠?，通風(fēng)效果是否良好，且能否確保足夠的隱私性；此外，還應(yīng)關(guān)注的是對室內(nèi)外空調(diào)機(jī)位置的合理設(shè)置，各種水管安置得是否合理，不同房間內(nèi)家具擺放得是否合理、且尺寸及使用的舒適程度是否合乎要求等等。其次，還要檢查結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)布置得是否合理、完善，需不需要增減相應(yīng)的柱子；檢查防火分區(qū)的面積是否合乎規(guī)范與要求，以確定相應(yīng)防火分區(qū)數(shù)量，并進(jìn)一步審核其數(shù)量是否適應(yīng)各防火分區(qū)的疏散要求。

四.結(jié)束語

綜上所述，建筑方案設(shè)計對于建筑設(shè)計的影響是十分巨大的，是建筑設(shè)計的重要環(huán)節(jié)以及關(guān)鍵因素。建筑方案設(shè)計屬于設(shè)計的最初的階段，同樣也是最為關(guān)鍵的階段。如果方案設(shè)計的不合理，會對后續(xù)的設(shè)計工作造成嚴(yán)重的影響。因此企業(yè)必須要高度的重視建筑方案的設(shè)計，提高建筑的整體的設(shè)計水平，確保建筑的施工質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]蘇文波.淺談方案設(shè)計在建筑設(shè)計中的重要性[J].科技致富向?qū)В?012

[2]陳召明等，方案設(shè)計在建筑設(shè)計中的重要性與應(yīng)用分析[J].城市建設(shè)理論研究，2012

前期策劃方案范文第2篇

分包策劃是為后期施工階段工作全面展開提供基礎(chǔ)的有力保障，如何做好分包策劃、分包策劃包含哪些內(nèi)容、需要考慮哪些因素是分包策劃的關(guān)鍵。一般水利水電工程的工期比較特殊，要求在枯水水期盡早開工，要想在有效的時間內(nèi)完成一個可靠的分包策劃需要的不僅是時間，更重要的是經(jīng)驗。一般水利水電工程分包策劃與項目整體前期策劃時間同步，大型項目從接到中標(biāo)書開始二個月以內(nèi)完成，中小型項目從接到中標(biāo)書開始一個月以內(nèi)完成。做分包策劃首先考慮的是主要內(nèi)容及關(guān)鍵因素對后期施工的影響，一般分包策劃的主要內(nèi)容包括分標(biāo)數(shù)量、分包范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期計劃、工程量和邊界條件等;項目分包方式(主要分勞務(wù)分包、包工包料工序分包、包工包料切塊分包三種分包方式);計劃工期和計劃招標(biāo)時間安排、發(fā)包方式(邀請招標(biāo)、邀請議標(biāo)或指令性分包)、分包項目招標(biāo)文件文本、分包招標(biāo)評標(biāo)規(guī)定、擬候選分包商清單、分包合同文本等;根據(jù)擬定的分包方式，以工程項目中標(biāo)價為基礎(chǔ)測算整個工程預(yù)算成本的基礎(chǔ)上，測算分包成本，制定分包項目的預(yù)控單價(包括分包標(biāo)底價)，列出分包項目工程量計價清單，制定分包項目主材控制指標(biāo);擬定與分包項目管理相對應(yīng)的我方分包現(xiàn)場管控措施;擬定分包項目管理過程中的配套措施;擬定分包管理風(fēng)險源，分析分包成本盈虧原因，制定防范措施。關(guān)鍵因素有:與業(yè)主合同中約定以0#圖紙為依據(jù)重新調(diào)整工程量清單的基礎(chǔ)設(shè)施項目，應(yīng)以0#圖紙工程量清單為依據(jù);對于臨時工程，在策劃中應(yīng)以合同約定為前提，以投標(biāo)費用為控制基礎(chǔ)，采取限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計、總價包干設(shè)計等多種方式，對臨建項目單價成本進(jìn)行詳細(xì)分析，降低分包施工成本，降低臨建項目成本。即便臨建項目費用可能有突破，也應(yīng)在項目前期經(jīng)濟(jì)分析中，考慮彌補來源，平衡和調(diào)整主體分包價格，爭取整體盈利。不得超越合同范圍自行增加臨建工程項目;嚴(yán)格控制施工項目超合同、超規(guī)模的進(jìn)行施工。

2變更和索賠策劃

變更索賠策劃是企業(yè)合同項目二次經(jīng)營的重點，應(yīng)建立在與業(yè)主合同約定的基礎(chǔ)上，針對行業(yè)特點和規(guī)定開展工作，變更索賠策劃是工程項目合同管理全過程的系統(tǒng)工作。加強(qiáng)變更索賠過程控制，建立變更控制流程，促進(jìn)施工項目變更索賠工作的制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化，提高變更索賠實現(xiàn)效果，提高項目盈利水平。(1)成立變更索賠工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由專人負(fù)責(zé)變更索賠工作日常牽頭工作，并制定變更索賠控制流程。(2)策劃各階段的變更索賠工作:①投標(biāo)階段:在合同評審的基礎(chǔ)上，建立采用對比和綜合分析方法尋求最佳施工組織方案及報價，尋找項目變更和索賠的可能性，提出風(fēng)險防范措施，完成項目中標(biāo)后的技術(shù)商務(wù)交底，為施工項目變更索賠策劃提供線索;②前期階段:根據(jù)投標(biāo)階段項目變更和索賠的可能性分析、項目前期策劃方案，結(jié)合項目施工條件、合同履約條件、現(xiàn)場物價情況、地質(zhì)情況等因素，搜集各種索賠線索，制定變更索賠項目策劃方案，在前期策劃工作中一并考慮;③施工階段:根據(jù)項目前期階段制定的變更索賠項目策劃方案，制定《施工項目變更索賠擬報項目工作計劃表》，對擬報項目做出工作部署，規(guī)定逐項工作責(zé)任人、格式、要求。同時對已報出的變更索賠項目制定《變更索賠已申報項目跟蹤一覽表》，逐項跟蹤落實;④項目完工階段:繼續(xù)變更索賠已申報項目跟蹤落實;為完工結(jié)算準(zhǔn)備好變更索賠已審批項目的立項依據(jù)、原始資料和審批資料;對所提供變更索賠已審批項目資料的真實性、合法性、完整性進(jìn)行自審自查、糾偏補正，配合做好外審取證工作;⑤變更索賠各階段工作:投標(biāo)階段尋找項目變更和索賠的可能性分析→制定變更索賠項目策劃方案→制定變更索賠擬報項目工作計劃→提交變更索賠意向通知→準(zhǔn)備索賠資料→提交索賠文件→制定變更索賠已申報項目跟蹤表→談判協(xié)商和索賠跟蹤→獲批結(jié)算→資料歸檔。

3合同變更索賠的原則

(1)合同的變更內(nèi)容應(yīng)根據(jù)合同條款確定;(2)合同變更的報批流程必須按合同規(guī)定的程序和時間進(jìn)行;(3)合同的變更據(jù)合同商定的定額、取費標(biāo)準(zhǔn)或按照合同有關(guān)原則提出合同變更費用;(4)變更索賠項目實施要求。沒有立項依據(jù)、沒有預(yù)控方案的情況下，不得將變更項目列入施工計劃、不得進(jìn)入施工環(huán)節(jié)、不得采取墊資方式進(jìn)行施工、不得挪用合同內(nèi)項目資源進(jìn)行施工、不得采取“背靠背”條款的分包合同交由分包商進(jìn)行施工。

4結(jié)束語

前期策劃方案范文第3篇

華能西藏發(fā)電有限公司加查水電工程籌建處 西藏 856417

[摘要]當(dāng)下國內(nèi)許多企業(yè)在策劃要點不明確、不完善甚至沒有前期策劃的情況下盲目上馬，以至于后期施工過程控制中沒有指導(dǎo)性文件，而出現(xiàn)管理混亂，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失慘重的現(xiàn)象。水利水電工程建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在建設(shè)周期中，涉及的可變因素非常多，工程造價管理貫穿于工程項目的籌劃、決策、設(shè)計、施工全過程，主管部門、建設(shè)單位和設(shè)計、監(jiān)理、施工單位應(yīng)各司其責(zé)，共同履行控制職責(zé)。本文主要就水利水電工程造價管理前期分包策劃、變更和索賠策劃兩個方面作簡要論述。

[

關(guān)鍵詞 ]水利水電工程；分包；變更；索賠

引言

水利水電工程造價管理是一項建設(shè)周期長、投資大、協(xié)作部門多，受自然資源、地形、地質(zhì)、水文氣象條件的影響很大的工程，同時也受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通及其他資源市場條件的影響，其個性非常突出。做好前期策劃是為保障后期施工順利實施，為后期施工階段過程控制提供一個基礎(chǔ)性的經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)。

1、分包策劃

分包策劃是為后期施工階段工作全面展開提供基礎(chǔ)的有力保障，如何做好分包策劃、分包策劃包含哪些內(nèi)容、需要考慮哪些因素是分包策劃的關(guān)鍵。

一般水利水電工程的工期比較特殊，要求在枯水水期盡早開工，要想在有效的時間內(nèi)完成一個可靠的分包策劃需要的不僅是時間，更重要的是經(jīng)驗。一般水利水電工程分包策劃與項目整體前期策劃時間同步，大型項目從接到中標(biāo)書開始二個月以內(nèi)完成，中小型項目從接到中標(biāo)書開始一個月以內(nèi)完成。

做分包策劃首先考慮的是主要內(nèi)容及關(guān)鍵因素對后期施工的影響，一般分包策劃的主要內(nèi)容包括分標(biāo)數(shù)量、分包范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期計劃、工程量和邊界條件等；項目分包方式（主要分勞務(wù)分包、包工包料工序分包、包工包料切塊分包三種分包方式）；計劃工期和計劃招標(biāo)時間安排、發(fā)包方式（邀請招標(biāo)、邀請議標(biāo)或指令性分包）、分包項目招標(biāo)文件文本、分包招標(biāo)評標(biāo)規(guī)定、擬候選分包商清單、分包合同文本等；根據(jù)擬定的分包方式，以工程項目中標(biāo)價為基礎(chǔ)測算整個工程預(yù)算成本的基礎(chǔ)上，測算分包成本，制定分包項目的預(yù)控單價（包括分包標(biāo)底價），列出分包項目工程量計價清單，制定分包項目主材控制指標(biāo)；擬定與分包項目管理相對應(yīng)的我方分包現(xiàn)場管控措施；擬定分包項目管理過程中的配套措施；擬定分包管理風(fēng)險源，分析分包成本盈虧原因，制定防范措施。關(guān)鍵因素有：與業(yè)主合同中約定以0#圖紙為依據(jù)重新調(diào)整工程量清單的基礎(chǔ)設(shè)施項目，應(yīng)以0#圖紙工程量清單為依據(jù)；對于臨時工程，在策劃中應(yīng)以合同約定為前提，以投標(biāo)費用為控制基礎(chǔ)，采取限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計、總價包干設(shè)計等多種方式，對臨建項目單價成本進(jìn)行詳細(xì)分析，降低分包施工成本，降低臨建項目成本。即便臨建項目費用可能有突破，也應(yīng)在項目前期經(jīng)濟(jì)分析中，考慮彌補來源，平衡和調(diào)整主體分包價格，爭取整體盈利。不得超越合同范圍自行增加臨建工程項目；嚴(yán)格控制施工項目超合同、超規(guī)模的進(jìn)行施工。

2、變更和索賠策劃

變更索賠策劃是企業(yè)合同項目二次經(jīng)營的重點，應(yīng)建立在與業(yè)主合同約定的基礎(chǔ)上，針對行業(yè)特點和規(guī)定開展工作，變更索賠策劃是工程項目合同管理全過程的系統(tǒng)工作。加強(qiáng)變更索賠過程控制，建立變更控制流程，促進(jìn)施工項目變更索賠工作的制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化，提高變更索賠實現(xiàn)效果，提高項目盈利水平。

2.1成立變更索賠工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由專人負(fù)責(zé)變更索賠工作日常牽頭工作，并制定變更索賠控制流程。

2.2策劃各階段的變更索賠工作

（1）投標(biāo)階段：在合同評審的基礎(chǔ)上，建立采用對比和綜合分析方法尋求最佳施工組織方案及報價，尋找項目變更和索賠的可能性，提出風(fēng)險防范措施，完成項目中標(biāo)后的技術(shù)商務(wù)交底，為施工項目變更索賠策劃提供線索。

（2）前期階段：根據(jù)投標(biāo)階段項目變更和索賠的可能性分析、項目前期策劃方案，結(jié)合項目施工條件、合同履約條件、現(xiàn)場物價情況、地質(zhì)情況等因素，搜集各種索賠線索，制定變更索賠項目策劃方案，在前期策劃工作中一并考慮。

（3）施工階段：根據(jù)項目前期階段制定的變更索賠項目策劃方案，制定《施工項目變更索賠擬報項目工作計劃表》，對擬報項目做出工作部署，規(guī)定逐項工作責(zé)任人、格式、要求。同時對已報出的變更索賠項目制定《變更索賠已申報項目跟蹤一覽表》，逐項跟蹤落實。

（4）項目完工階段：繼續(xù)變更索賠已申報項目跟蹤落實；為完工結(jié)算準(zhǔn)備好變更索賠已審批項目的立項依據(jù)、原始資料和審批資料；對所提供變更索賠已審批項目資料的真實性、合法性、完整性進(jìn)行自審自查、糾偏補正，配合做好外審取證工作。

（5）變更索賠各階段工作：投標(biāo)階段尋找項目變更和索賠的可能性分析制定變更索賠項目策劃方案制定變更索賠擬報項目工作計劃提交變更索賠意向通知準(zhǔn)備索賠資料提交索賠文件制定變更索賠已申報項目跟蹤表談判協(xié)商和索賠跟蹤獲批結(jié)算資料歸檔。

2.3合同變更索賠的原則

（1）合同的變更內(nèi)容應(yīng)根據(jù)合同條款確定。

（2）合同變更的報批流程必須按合同規(guī)定的程序和時間進(jìn)行。

（3）合同的變更據(jù)合同商定的定額、取費標(biāo)準(zhǔn)或按照合同有關(guān)原則提出合同變更費用。

2.4變更索賠項目實施要求

在沒有立項依據(jù)、沒有預(yù)控方案的情況下，不得將變更項目列入施工計劃、不得進(jìn)入施工環(huán)節(jié)、不得采取墊資方式進(jìn)行施工、不得挪用合同內(nèi)項目資源進(jìn)行施工、不得采取“背靠背”條款的分包合同交由分包商進(jìn)行施工。

3、結(jié)束語

分包策劃和變更索賠策劃是水利水電后期施工階段控制的關(guān)鍵所在，做好水利水電工程造價管理前期分包策劃和變更索賠策劃，是企業(yè)獲得最大利潤的保證，更是確保成本目標(biāo)的實現(xiàn)的基礎(chǔ)，同時也將為企業(yè)在市場上的信譽、生存和發(fā)展提供有益的幫助。

參考文獻(xiàn)

[1]施工企業(yè)經(jīng)營管理[M].北京:清華大學(xué)出版社,北京交通大學(xué)出版社,2006.

前期策劃方案范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃；效果；途徑

引言

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，人們對房屋居住需求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)在這種背景下得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。而房地產(chǎn)業(yè)想要開拓市場就需要有有效的營銷策劃，只有這樣房地產(chǎn)商才能夠?qū)⒆约旱姆?wù)推廣到市場中去，才能讓客戶認(rèn)識到自己的實力，從而達(dá)到占有市場的目的。

一、房地產(chǎn)營銷的涵義

所謂房地產(chǎn)營銷，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針、目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境、資源的分析，找出機(jī)會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場，以達(dá)到占有市場、促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)營銷是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。

二、房地產(chǎn)營銷的方式

總結(jié)房地產(chǎn)業(yè)的營銷方式主要分為企業(yè)直接銷售與委托銷售兩種方式。

企業(yè)直接銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己組織銷售人員，并選取合適的長點直接將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給顧客。在此過程中，銷售人員會與消費者頻繁接觸。這使銷售人員能夠有效收集消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的意見，了解和把握顧客的需求，并根據(jù)消費者的心理和預(yù)期來及時調(diào)整和改進(jìn)企業(yè)工作，提高競爭能力和建立良好的企業(yè)形象，也有利于降低營銷成本，控制房地產(chǎn)營銷策劃的執(zhí)行過程，及時調(diào)整銷售價格。

委托銷售是指開發(fā)商委托房地產(chǎn)商等中間環(huán)節(jié)把房地產(chǎn)產(chǎn)品出租或銷售給消費者的方式和過程。這種方式可以使房地產(chǎn)開發(fā)商逐步走向?qū)I(yè)化以及規(guī)模化的道路。

三、房地產(chǎn)營銷策劃的原則

房地產(chǎn)商想要更好地提高自己營銷策劃的效果就需要遵循一定的原則，這些原則主要表現(xiàn)為：

（一）以客戶和市場為導(dǎo)向進(jìn)行營銷策劃

市場決定房地產(chǎn)業(yè)的走向，客戶的需要影響著房地產(chǎn)商的決定。因此，房地產(chǎn)商在進(jìn)行營銷策劃時一定要與客戶和市場為導(dǎo)向。但是，在實際策劃過程中，策劃人往往很容易忽略了這一問題，他們總是會將自己的價值觀以及鑒賞品味去揣摩消費者的心理，這使得他們總是不顧市場的反映而自己一人閉門造車。而中消費者們都有自己的教育經(jīng)歷、人生態(tài)度以及生活習(xí)慣，策劃人和開發(fā)商僅僅通過自己的看法來進(jìn)行策劃是無法滿足消費者的需要的，因此，房地產(chǎn)商一定要以客戶和市場為導(dǎo)向進(jìn)行營銷策劃

（二）積極進(jìn)行創(chuàng)新

隨著人民生活水平的提高，人民的心態(tài)也會隨著時間的變化而發(fā)生變化，這使得一些曾經(jīng)被認(rèn)可的策劃方案如今無法得到人們的認(rèn)可。因此，在進(jìn)行營銷策劃時，一定要遵循創(chuàng)新的原則，在遵從策劃主題的前提下不斷創(chuàng)新，從而讓開發(fā)商在激烈的市場競爭中脫穎而出。為此，策劃人要提高策劃的質(zhì)量，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告的，工程的進(jìn)展，設(shè)計的優(yōu)化，物業(yè)管理，價格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實現(xiàn)營銷的整體性。

（三）與銷售環(huán)節(jié)緊密結(jié)合

單純的營銷策劃并不能保證策劃的效果，還需要與銷售環(huán)節(jié)緊密結(jié)合，而銷售情況也是驗證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。也正因為如此，銷售環(huán)節(jié)同樣也應(yīng)該列入到策劃方案中去，只有這樣才能夠更好地促進(jìn)項目成交，優(yōu)化項目品牌。

四、提高房地產(chǎn)營銷策劃效果的有效途徑

為了提高房地產(chǎn)營銷策劃效果，房地產(chǎn)商及其策劃人應(yīng)該做到以下幾點：

（一）注意各種資源的整合利用

想要提高房地產(chǎn)營銷策劃的效果，以達(dá)到占有市場的目的，房地產(chǎn)商一定要注意整合利用各種資源。在對資源進(jìn)行整合時一定要分清主次、抓住重點，并將各種資源能夠為項目開發(fā)的主題提供有效的支持。不僅如此，房地產(chǎn)商還應(yīng)該更好地挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源，并將其加以利用，這樣一來，就可以進(jìn)行有效的創(chuàng)新，將自己的策劃方案更為突出獨到，從而讓消費者能夠更好地接受。

（二）從實際出發(fā)，實事求是

在房地產(chǎn)策劃運作的過程中，策劃人一定要做到實事求是，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。這要求策劃人一定要結(jié)合實際需要來進(jìn)行策劃，絕對不可以講空話、講大話，在進(jìn)行策劃之前一定要對市場進(jìn)行充分的調(diào)研、分析，并以此為基礎(chǔ)對消費者心理進(jìn)行有效的預(yù)測，這樣一來，就可以提高策劃的準(zhǔn)確性。也就是說，策劃人的策劃觀念、理念一定要符合實際需求，并在此基礎(chǔ)上有所超前。

（三）注意營銷策劃方案的切實可行

房地產(chǎn)營銷策劃行為一定要注意營銷策劃方案的切實可行，只有方案可行了，策劃案才能開展下去，使方案符合市場變化的具體要求。在整個策劃過程中，策劃人一方面要考慮資金的投入，要最大限度地減少保證經(jīng)濟(jì)投入，在此基礎(chǔ)上要保證策劃方案有效可行，這也是方案是否可行的基本要求。不僅如此，在策劃過程中一定要合理有效地利用各種資源，使實施效果能迭到甚至超過方案設(shè)計的具體要求。

（四）注意把握好營銷策劃的整體效果

房地產(chǎn)策劃效果不是從一個環(huán)節(jié)表現(xiàn)出來的，而是需要整體的營銷策劃所表現(xiàn)出來的效果進(jìn)行判斷。從房地產(chǎn)營銷策劃的整個過程來講，它分為開局、選局、布局、運局和結(jié)局等過程，每個過程都跟全局有密切的聯(lián)系，而每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。也正因為如此，策劃人一定要做到從整體出發(fā)，注意把握好營銷策劃的整體效果，在整體規(guī)劃的前提下，使部分能夠很好地服從于整體，局部能夠很好地服從于全局。而不應(yīng)該為了圖省事而不去有效深入地去了解市場的狀況，這樣的盲目運作結(jié)果往往會造成慘重的失敗。

（五）在進(jìn)行營銷策劃時保持一定的靈活性

市場是變化著的，這決定了在進(jìn)行營銷策劃時一定要緊隨市場的變化，能夠及時準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，并對其進(jìn)行預(yù)測，從而更好地調(diào)整營銷策劃目標(biāo)和修改策劃方案。策劃人在進(jìn)行營銷策劃時，應(yīng)該做到能夠時刻掌握策劃對象的變化信息，增強(qiáng)自己的動態(tài)意識以及隨機(jī)應(yīng)變的能力與觀念。當(dāng)對象信息變化后，策劃人一定要在第一時間搜集最新、最有效的市場信息，然后對其做出細(xì)致科學(xué)的分析，并以此為根據(jù)來做出及時有效的調(diào)整，修正策劃方案，以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標(biāo)相一致。只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商才能夠緊隨市場變化而不斷調(diào)整自己的營銷策略，從而讓自己占有更大的市場份額。

結(jié)論：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，人們對建筑的要求越來越高。在此背景下，我國的房地產(chǎn)業(yè)有了極大的發(fā)展。而建筑業(yè)的繁榮也大大的提高了房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。為了在日益激烈的市場競爭中脫穎而出，開發(fā)商一定要擁有更容易被消費者所接受的策劃方案。只有這樣，開發(fā)商才能更好地促進(jìn)自己的房屋的銷售，從而實現(xiàn)占有市場的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張原；李昕宇；；房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道選擇的影響因素分析[J]；北京建筑工程學(xué)院學(xué)報；2005年04期

[2] 陳雙；王圓圓；；我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷略論[J]；湖北大學(xué)成人教育學(xué)院學(xué)報；2005年06期

[3] 劉鵬忠；論房地產(chǎn)營銷策劃操作流程[J]；蘇州城建環(huán)保學(xué)院學(xué)報；2000年04期

前期策劃方案范文第5篇

企業(yè)感恩節(jié)活動策劃方案范文一

【活動主題】

1.“男人幫女人幫”——親友幫你賺優(yōu)惠

2.“男人幫女人幫”——相親相愛攢幸福賺優(yōu)惠

3.“男人幫女人幫”——親友相幫家享優(yōu)惠

【活動目的】

促銷剩余房源，實現(xiàn)沖刺;

增加來訪客源，積攢人氣，促進(jìn)銷售;

【活動時間】

周六

【活動地點】

樓盤營銷中心

【客戶群體】

由老客戶帶來的新客戶及自然來訪新客戶

【活動形式】

暖場活動+抽獎送禮(抽獎僅針對認(rèn)購成功客戶)

活動規(guī)則：

老帶新客戶抽獎送禮：若新客戶認(rèn)購成功，新客戶可直接參加抽獎贏取獎品，老客戶即免物業(yè)費，并獲得抱枕一個。

新a客戶帶新b客戶：新b客戶認(rèn)購成功可直接參加抽獎贏取獎品，新a客戶可獲抱枕一個;如若雙方都成功認(rèn)購，即可參與抽大獎并抱枕一個。

暖場活動內(nèi)容

1.現(xiàn)場每個來訪客戶都可參與活動，每個活動區(qū)域有工作人員負(fù)責(zé)，每個來訪客戶需報名登記參與活動，登記后可領(lǐng)取禮品券一張;

女人幫——光棍節(jié)送溫馨給朋友!

早10:00-16:00，女士可在營銷中心內(nèi)部進(jìn)行制作個性馬克杯，可現(xiàn)場diy自己的個性圖案，充分發(fā)揮自己的想象力，制作屬于自己的馬克杯，或是送給自己的朋友。(制作好馬克杯可自行帶走)，現(xiàn)場可設(shè)置50個馬克杯制作，用完為止;

2.活動結(jié)束后，手持禮品券的客戶都可憑券領(lǐng)取抱枕(或傘)一個，禮品送完即止;

男人幫——光棍節(jié)不做宅男!

中 午13:00-16:00，男士可在小區(qū)內(nèi)部的籃球場以一組3對3進(jìn)行籃球比賽，一天之內(nèi)設(shè)定3場比賽，現(xiàn)場男士可報名參加，報名人數(shù)共18個名額，現(xiàn)場 將請籃球裁判一個，最后獲勝隊每人也可獲價值150元/個的電水壺一個，依次類推，獲獎名額共有9個，此處需備9個電水壺作為游戲獲勝者發(fā)放。

【抽獎活動】

抽獎活動針對所有認(rèn)購成功客戶，抽獎完畢后，應(yīng)憑首付款發(fā)票領(lǐng)取獎品;

抽獎禮品：一等獎：ipad1名，價值4000元/個;

二等獎：冰箱2名，價值2500元/個;

三等獎：電水壺10名，價值150元/個;(籃球賽獲勝者需另備9個水壺作為禮品發(fā)放，故現(xiàn)場需備20個電水壺)

另，普通獎禮品：抱枕(或傘)50名，價值40元/個;傘(價值30元/個)(普通獎適用于所有參與活動且手持禮品券的客戶，禮品送完即止;)

企業(yè)感恩節(jié)活動策劃方案范文二

一、活動目的

通過“感恩新疆項目建設(shè)者”系列活動的開展，提升全體人員感恩新疆項目建設(shè)者的意識，提升責(zé)任心和工作標(biāo)準(zhǔn)，為新疆項目建設(shè)吶喊、助威。

二、活動時間：xxxx

三、活動主題：“感恩新疆項目建設(shè)者”

2014年，公司揮師天山，建設(shè)新疆第二生產(chǎn)基地。三年時間里，新疆項目建設(shè)者們告別親人、遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，按照劉總提出的“三個一流”的目標(biāo)，以高昂的創(chuàng)業(yè)激情，用辛勞與汗水克服重重困難，在戈壁灘上建起了一座現(xiàn)代化的工廠，為公司實現(xiàn)“中國最受尊重化肥企業(yè)集團(tuán)”的美好愿景做出了突出貢獻(xiàn)。當(dāng)前，新疆項目處于單體試車的關(guān)鍵階段，需要我們在各方面給予支持。

感謝新疆項目的建設(shè)者，感恩新疆項目的建設(shè)者!

四、活動范圍：公司各單位

五、活動安排

1、懸掛感恩標(biāo)語、書寫感恩板報。

2、利用升旗儀式進(jìn)行“感恩周”活動動員。

3、制作感恩卡片，由各分會收集，公司工會統(tǒng)一郵寄到新疆公司，由新疆公司分會將感恩卡片進(jìn)行創(chuàng)意張貼，在公司餐廳、辦公樓等處展現(xiàn)?？ㄆ占蠄髸r間11月17日前。

4、傳遞感恩活動。由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)，拍攝公司員工感恩、祝福等內(nèi)容的短片，由新疆公司分會在升旗廣場LED屏與餐廳循環(huán)播放。

5、為新疆雙職工辦一件實事。由公司工會、各分工會共同對夫妻都入疆，且子女留在家里的雙職工家庭，通過一種特殊方式表達(dá)感恩之情，感恩雙職工家屬對新疆建設(shè)的支持。

六、時間安排

企業(yè)感恩節(jié)活動策劃方案范文三

一、活動背景：

秋去冬來，寒冷季節(jié)再一次降臨在大地之上，城市的人們穿上厚厚的冬裝，坐在暖氣室、空調(diào)間里上班、學(xué)習(xí)，而我們大 山的孩子也一樣的每天去上學(xué)，但看到10月份莫凡帶會的走訪信息，孩子們還是衣不蔽體，甚至還有光著腳丫的孩子……但他們依然還是堅持到學(xué)校上學(xué)，面對困 難，他們有抱怨，他們只想說：我要讀書!

11月24日感恩節(jié)，某公司全體員工聯(lián)手某公司，給多雨的大山中的孩子們籌集一批過冬的雨鞋，讓孩子們感受溫暖和關(guān)懷，以此鼓勵孩子們克服困難、努力學(xué)習(xí)，長大后能做個有用的人才!

活動將通過現(xiàn)場義賣某公司紀(jì)念品及某公司柜捐贈雨鞋進(jìn)行，以表達(dá)某公司全體員工回饋社會，對貧困山區(qū)孩子奉獻(xiàn)愛心的義舉。

二、活動時間：20XX年11月XX日(感恩節(jié))(晚18：00——23：00)

三、活動主題：

感恩的心·謝謝這些可愛的孩子給了我們一個表達(dá)愛的機(jī)會!

——為貧困山區(qū)孩子籌集過冬雨靴(本次活動不收集其他物品)

四、活動目的：

1、借此次活動機(jī)會，某公司將對公司員工進(jìn)行一次意義的教育、思想的洗禮，豐富公司企業(yè)文化，能鼓勵員工積極進(jìn)取，創(chuàng)造更多的社會效益，體現(xiàn)公司和員工的社會價值和自身價值，同時為貧困山區(qū)的孩子帶去一份溫暖，帶去一份愛心。

2、呼喚愛，延續(xù)愛，傳播愛!

五、活動內(nèi)容：

1、義賣：

時間：11月24日當(dāng)天公司1樓大廳設(shè)立義賣區(qū)(義賣麥田紀(jì)念品——白色T恤)

18：00——21：30由某公司派4名志愿者負(fù)責(zé)義賣，統(tǒng)一穿麥田T恤、帽子，公司營銷部協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。(義賣區(qū)放置由某公司提供的宣傳圖片及公司制作的感恩節(jié)活動海報)

群體：針對來店消費顧客;

義賣某公司紀(jì)念品：麥田白色T恤(夏裝)：45元/件

針對購買麥田愛心物品的顧客，某公司將贈送1小時歡唱券1張。

注：本次活動義賣所得款項，除成本每件35元，利潤將全部做為本次活動購買雨靴不得他用。

2、現(xiàn)場捐贈：

時間及地點：11月24日20：00—21：00一樓大廳

方式：公司內(nèi)部員工募捐，最后由公司領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一將前期義賣品售賣所得一起交給某公司負(fù)責(zé)人或某公司財務(wù)部。

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