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物業(yè)管理規(guī)劃方案范文第1篇

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一、物業(yè)概況某某區(qū)位于濱河大道東段，前擁白河，背靠獨(dú)山，風(fēng)景十分秀美某某區(qū)占地約000㎡，分為辦公（酒某某區(qū)和某某區(qū)兩部分。辦公（酒店）大樓地面以上樓高0層，地下室一層，建筑面積為000㎡，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全；大樓以00軸線為界，西側(cè)為某某某某區(qū)域，建筑面積000㎡；東側(cè)為某某區(qū)域，建筑面積000㎡；首層入口分別位于大樓西側(cè)和大樓正面；辦公（酒某某區(qū)廣場(chǎng)地面為花崗巖石材鋪砌。某某區(qū)位某某區(qū)后半部分，為0幢1單元和1幢4單元的7層單體住宅樓，6、7層為復(fù)式樓；室內(nèi)水電等各種配套設(shè)施齊全；總建筑面積為00㎡。機(jī)關(guān)大樓的建筑主體均為框支結(jié)構(gòu)，外墻面貼有瓷磚、干掛石材；某某區(qū)入口設(shè)某某區(qū)前側(cè)，某某區(qū)入口設(shè)某某區(qū)的東側(cè)，均設(shè)有門衛(wèi)室，安裝有電動(dòng)伸縮門，某某區(qū)四周建有封閉圍欄，某某區(qū)三面圍墻一面圍欄。

某某區(qū)實(shí)施了亮化工程，各種路燈、草坪燈、地埋燈、射燈等燈具齊全（有酒店經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)管理維護(hù)）。

綠化占地約12200㎡，其中：辦公（酒某某區(qū)綠化面積約3000㎡（有酒店經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)管理維護(hù)），某某區(qū)綠化及園林小品占地面積約9200㎡。

機(jī)關(guān)大樓安裝有3臺(tái)開利空調(diào)主機(jī)、3臺(tái)上海三菱電梯（某某區(qū)域2部，某某區(qū)域1部），設(shè)有消防噴淋、消防栓、消防自動(dòng)報(bào)警及監(jiān)控系統(tǒng)、供配電、給排水、空調(diào)（制冷、供熱）系統(tǒng)；辦公（酒某某區(qū)、某某區(qū)各設(shè)一套安防閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和遠(yuǎn)紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)。供電系統(tǒng)室外配臵有四臺(tái)箱式變壓器。

大樓的供電、供熱（制冷）、消防、供水等系統(tǒng)與其后面某某區(qū)共用一套系統(tǒng)。安防系統(tǒng)辦公（酒某某區(qū)和某某區(qū)分設(shè)。某某區(qū)（不含酒店）有化糞池1個(gè)，容積20 m3；深水井7眼，深水泵7臺(tái)（套），地下蓄水池一個(gè)，容積300 m3。地下有供水管道，雨、污水管道，地溫空調(diào)及熱水管道若干。

某某區(qū)有管理和商業(yè)用房10間約250㎡，公共車棚一座約140㎡，公共衛(wèi)生間一處，公用液化氣瓶房?jī)赡衬硡^(qū)間道路硬化。庭院路燈43盞。某某區(qū)有化糞池6個(gè)，容積36 m3；地下供水管道，雨、污水管道，地溫空調(diào)及熱水管道若干。

辦公及某某區(qū)有線電視、電話及寬帶網(wǎng)線均入室進(jìn)戶。

物業(yè)管理用房約90㎡（不含各專用值班室）。

住某某區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，暫有某某辦公室行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

二、分析說(shuō)明

從物業(yè)管理角度對(duì)比某某市其它辦公、生某某區(qū)（樓宇），某某機(jī)關(guān)的物業(yè)管理呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

2.1 建筑容積率低，占地面積大; 需控制的入口多，從而使物管服務(wù)單價(jià)偏高。

2.2 綠地面積大，多為沙石垃圾物填墊，土層薄，肥力差，耐澇怕旱，耗水量大，綠地養(yǎng)護(hù)成本高。

2.3 機(jī)關(guān)大樓裝有中央空調(diào)，雖節(jié)能，但其運(yùn)轉(zhuǎn)維修費(fèi)用較高；由于某某區(qū)入住率低，大樓賓館部分開業(yè)啟用還需一段時(shí)間，會(huì)造成單位面積承擔(dān)固定性費(fèi)用過(guò)高。

2.4 大樓的供電、供熱、消防、供水等系統(tǒng)比較復(fù)雜，且與其后面某某區(qū)共用一套系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)公司的工程管理水平要求高（這對(duì)提高設(shè)備利用率降低設(shè)備運(yùn)作成本至關(guān)重要）。

2.5 由于設(shè)備共用，各部分費(fèi)用的分?jǐn)偣芾碛幸欢ǖ碾y度。

2.6 室外管網(wǎng)、大樓屋頂、住宅局部、部分門窗、供應(yīng)安裝水暖電器室調(diào)設(shè)備等，由于施工過(guò)程長(zhǎng)，不同程度存在隱患，返修率會(huì)比較高。

2.7 新設(shè)立公司一無(wú)資質(zhì)，二無(wú)經(jīng)驗(yàn)，員工未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)質(zhì)量和工作效率與業(yè)主期望有較大差距。

2.8 某某機(jī)關(guān)某某區(qū)、某某區(qū)定位高某某區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與之匹配。

三、管理服務(wù)目標(biāo)

3.4 常規(guī)性的物業(yè)管理：提供高質(zhì)量、高穩(wěn)定性具有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的物業(yè)管理服務(wù)，并保證各項(xiàng)物業(yè)管理過(guò)程處于實(shí)時(shí)監(jiān)督、有效控制和持續(xù)改進(jìn)中，具體的管理指標(biāo)參照物業(yè)管理評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。

在提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的同時(shí)，通過(guò)有效降低和控制成本，在可行的情況下，可酌情開展經(jīng)營(yíng)性收益來(lái)減少某某涉及物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符，物有所值。

依據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定，進(jìn)行規(guī)范化的運(yùn)作，保證局機(jī)關(guān)物管公司與局機(jī)關(guān)各科室、各住戶建立良好的溝通渠道，并保持密切的聯(lián)系; 虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，并及時(shí)處理，以此來(lái)促進(jìn)物業(yè)管理工作更好地開展，增加業(yè)主對(duì)服務(wù)的滿意度。

3.5 “業(yè)主至上，服務(wù)第一！”局機(jī)關(guān)物業(yè)公司全體員工將以扎實(shí)的工作作風(fēng)，專業(yè)的技術(shù)實(shí)力，無(wú)微不致的服務(wù)，為局機(jī)關(guān)提供超值的物業(yè)管理服務(wù)。

3.6 氛圍文化

倡導(dǎo)“自然和諧”的價(jià)值觀，推進(jìn)環(huán)境文化，將氛圍文化服務(wù)作為某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要工作。

四、局機(jī)關(guān)物業(yè)管理重點(diǎn)工作

局機(jī)關(guān)物業(yè)公司主要管理人員均來(lái)自系統(tǒng)內(nèi)各單位，雖無(wú)物業(yè)管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但有信心和熱情，并有從事多年機(jī)關(guān)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，其管理水平應(yīng)勿庸臵疑。在此，僅就以下重大工作和措施承諾如下：

4.1：履行應(yīng)盡職責(zé)，嚴(yán)格依法依規(guī)管理，服務(wù)公開、規(guī)范、透明

某某機(jī)關(guān)辦公室與局機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司是一個(gè)委托被委托的關(guān)系，正確處理兩者的關(guān)系對(duì)于協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理有很大關(guān)系和重要意義。加強(qiáng)彼此之間的合作關(guān)系，

加大溝通力度，為此我們將采取下列方法：

4.1.1、嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例》，同時(shí)按照公司內(nèi)部管理體系規(guī)范運(yùn)作，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，建立合作、協(xié)調(diào)、監(jiān)管、互利的共贏關(guān)系。

4.1.2、充分利用各種形式的宣傳與溝通的途徑，開展某某區(qū)內(nèi)各部門信息反饋和互通，認(rèn)真正確地對(duì)待每一位人員提出的問(wèn)題，每年兩次開展機(jī)關(guān)內(nèi)意見(jiàn)調(diào)查，了解各部門和各住戶的需求，及時(shí)處理、反饋，努力提高大樓內(nèi)各部門的滿意率。

4.1.3建立健全財(cái)務(wù)管理制度，堅(jiān)持財(cái)務(wù)公開制度，每半年向某某辦公室匯報(bào)一次管理服務(wù)、財(cái)務(wù)收支報(bào)表和本體基金報(bào)表，接受某某機(jī)關(guān)的監(jiān)督。

4.1.4每季度至少召開一次物管聯(lián)系會(huì)議。評(píng)議物業(yè)管理績(jī)效，傾聽(tīng)各部門和業(yè)戶的意見(jiàn)，使聯(lián)系會(huì)議成為某某機(jī)關(guān)與物業(yè)管理公司之間溝通的橋梁。

4.1.5遇到重大經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或較大的變革，及時(shí)與某某辦公室溝通。

4.1.6本著對(duì)某某機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的態(tài)度，管理中采取各種節(jié)約措施降低成本，減輕某某的負(fù)擔(dān)。

4.2服務(wù)精神的樹立

4.2.1在員工培訓(xùn)中強(qiáng)化服務(wù)的意識(shí)和理念，培養(yǎng)員工服務(wù)工作的職業(yè)素養(yǎng)，并以案例及實(shí)踐來(lái)鍛煉員工的品質(zhì)，建立自信。

4.2.2嚴(yán)格按公司《員工守冊(cè)》、《作業(yè)指導(dǎo)書》來(lái)規(guī)范員工的著裝，行為。

4.2.3作為管理服務(wù)的一線員工，其表現(xiàn)直接體現(xiàn)出物管的工作水平。

4.2.4、某某區(qū)接收運(yùn)作平穩(wěn)后，服務(wù)中心開展大堂禮儀接待服務(wù)。

4.3平穩(wěn)交接進(jìn)駐

根據(jù)要求和實(shí)際情況，我們充分地準(zhǔn)備，做出了如下部署和安排：

4.3.1機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司參加移交人員是來(lái)自局機(jī)關(guān)，移交期人員配臵充分，全面接收，實(shí)行專業(yè)對(duì)接，確保移交順利進(jìn)行，保障某某機(jī)關(guān)的正常運(yùn)作。

4.3.2局機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司將組成以副經(jīng)理趙宏運(yùn)為組長(zhǎng)、副經(jīng)理張獻(xiàn)為副組長(zhǎng)，全面領(lǐng)導(dǎo)移交工作，各部門主管及聘請(qǐng)的各專業(yè)工程師組成的移交接管工作小組，根據(jù)某某實(shí)際工作需要，水電、空調(diào)、管網(wǎng)、消防、監(jiān)控等工程序列工作由公司副經(jīng)理趙宏運(yùn)帶領(lǐng)專業(yè)技工提前進(jìn)駐。

4.3.3移交工作分為工程設(shè)備組、資料組及保安組、按專業(yè)領(lǐng)域?qū)σ平豁?xiàng)目、現(xiàn)狀問(wèn)題，實(shí)行逐項(xiàng)移交，登記造冊(cè)，留備后查。

4.3.4設(shè)備機(jī)房和運(yùn)行管理責(zé)任移交后，實(shí)行24小時(shí)機(jī)房值守和嚴(yán)格的機(jī)房準(zhǔn)入制度，確保設(shè)備正常運(yùn)行。

4.4各系統(tǒng)設(shè)備的可靠運(yùn)行和良好養(yǎng)護(hù)

4.4.1制定科學(xué)的設(shè)備操作指引，并嚴(yán)格執(zhí)行，按要求填寫相關(guān)運(yùn)行記錄表，及時(shí)備案。

4.4.2對(duì)設(shè)備安排24小時(shí)值守，實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，確保設(shè)備萬(wàn)無(wú)一失。

4.4.3針對(duì)某某某某區(qū)的具體情況，制定各種應(yīng)急預(yù)案，并多次演練，確保危機(jī)能夠妥善化解。

4.4.4詳細(xì)制定設(shè)備的維保方案，對(duì)設(shè)備進(jìn)行強(qiáng)制定期維保，保證設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。

4.5合理安排資金，有計(jì)劃、分步驟精心組織實(shí)施小本體、設(shè)備、設(shè)施和環(huán)境的改造更新工程

我們認(rèn)為：要達(dá)到高水平的管理應(yīng)軟硬件齊抓，在抓服務(wù)抓質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)某某機(jī)關(guān)某某區(qū)、某某區(qū)不合理或不經(jīng)濟(jì)的部分硬件完善提高。

具體實(shí)施方案和計(jì)劃須公司移交進(jìn)駐后在年度計(jì)劃中以附件的形式提出。

五、管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)裝備

5.1 管理方式

公司在某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理的全方位服務(wù)中，充分發(fā)揮管理層敬業(yè)精神，充分利用某某品牌形象和資源優(yōu)勢(shì)，吸收同業(yè)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，建立完善的約束激勵(lì)機(jī)制和責(zé)權(quán)分明、層層負(fù)責(zé)的工作管理體系，堅(jiān)持以人為本原則，實(shí)行人性化管理

5.2 管理體系

根據(jù)局機(jī)關(guān)物業(yè)管理的要求，我們采用直線型組織結(jié)構(gòu)。它的特點(diǎn)是：各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)排列，體現(xiàn)南陽(yáng)某某辦公樓管理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，責(zé)任分明，聯(lián)系簡(jiǎn)捷，適合量化管理的要求。

某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司的組織構(gòu)架，實(shí)行某某辦公室監(jiān)督與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理方式; 實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展企業(yè)化管理，嚴(yán)格履行“某某市某某機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)管理合同”中規(guī)定的權(quán)務(wù)、義務(wù)和責(zé)任。

機(jī)關(guān)物業(yè)管理服務(wù)公司組織構(gòu)架圖

5.2.1 部門職責(zé)

綜合服務(wù)中心

①負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系的處理與協(xié)調(diào);

②負(fù)責(zé)某某辦公室、訪客以及業(yè)戶等提出的服務(wù)申請(qǐng)、投訴受理和處理。并定期組織進(jìn)行各辦公單位和業(yè)戶意見(jiàn)調(diào)查，回訪、統(tǒng)計(jì)、分析工作。

③某某區(qū)域內(nèi)清潔、綠化、安保等管理控制;

④負(fù)責(zé)組織公司的安全、質(zhì)量檢查、提出質(zhì)量改進(jìn)建議，負(fù)責(zé)糾正措施的驗(yàn)證; ⑤負(fù)某某區(qū)文化的開展;

⑥某某區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理各類信息、記錄的匯集、整理統(tǒng)計(jì)、分析和及時(shí)傳遞; 定期形成日、月統(tǒng)計(jì)報(bào)表。為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù);

⑦負(fù)責(zé)公司行政、總務(wù)工作;

物業(yè)管理規(guī)劃方案范文第2篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 早期介入內(nèi)容 必要性

中圖分類號(hào)：[F287.8] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

2007年10月1日國(guó)務(wù)院《物權(quán)法》的頒布，使物業(yè)管理工作更加規(guī)范化、法制化。隨著物業(yè)管理的不斷深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要，目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位開始嘗試讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入，悉心聽(tīng)取來(lái)自物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，完善物業(yè)建設(shè)，提高樓盤品質(zhì)，在得到市場(chǎng)良好回報(bào)的同時(shí)，也理順了后期管理的諸多問(wèn)題，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。

一、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容

所謂物業(yè)管理的早期介入，是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)咨詢活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度出發(fā)提出合理化建議，從而使建成后的物業(yè)更能滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的要求。目前，雖然有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施了早期介入，但大多數(shù)都是在業(yè)主入住前半年左右進(jìn)入，所做的主要工作也只是就建筑安裝工程后期的工作提一些建議。有的建議能幫助開發(fā)商通過(guò)改進(jìn)，使其完善，但也有許多建議無(wú)法整改，留有缺陷給后期的物業(yè)管理帶來(lái)許多困難。因此物業(yè)早期介入越早越好。從總體上看，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從五個(gè)階段著手：

（一）可行性研究階段

主要內(nèi)容：

1．根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；

2．根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；

3．根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

4．根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

5．設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

主要內(nèi)容：

1．就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；

2．就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議；

3．提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)；

4、就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置要求等提出意見(jiàn)。

（三）建設(shè)階段

主要內(nèi)容：

1．與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同協(xié)商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；

2．配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；

3．對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；

4．熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

（四）銷售階段

主要內(nèi)容：

1．完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；

2．?dāng)M定物業(yè)管理的公共管理制度；

3．?dāng)M定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及辦法；

4、對(duì)銷售人員進(jìn)行必要的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)；

5．將早期介入形成的記錄、方案、圖紙等資料整理歸檔。

（五）竣工驗(yàn)收階段

這一階段的內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收,在各個(gè)單項(xiàng)工程完工后,參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收,在分期建設(shè)的工程完工后,參與分期竣工驗(yàn)收,在工程全面竣工后,參與綜合竣工驗(yàn)收.

這樣不僅能有效避免物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，為以后的工程維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩，還能有效督促開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)配套方面考慮齊全，避免后期物業(yè)管理上的不便。

二、物業(yè)管理早期介入的必要性

總結(jié)多年來(lái)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)不難發(fā)現(xiàn)，由于房屋設(shè)計(jì)、建設(shè)過(guò)程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)了諸多影響，許多物業(yè)糾紛都與開發(fā)建設(shè)單位有著或多或少的聯(lián)系。注重物業(yè)管理早期介入，在物業(yè)開發(fā)建設(shè)之初，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各階段存在的問(wèn)題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少問(wèn)題的發(fā)生，而且在建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或降低，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障，物業(yè)管理的早期介入就體現(xiàn)了其必要性。

(一) 優(yōu)化設(shè)計(jì)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)的住宅品位和居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，這使得建設(shè)單位在開發(fā)過(guò)程中除了要執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全和舒適等因素，物業(yè)管理企業(yè)可以從業(yè)主及日后管理的角度，就房屋實(shí)際和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè)施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計(jì)更加優(yōu)化、完善。

（二）有助于提高工程質(zhì)量

在物業(yè)的建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問(wèn)題在施工過(guò)程中得到解決，避免在日后使用中再次投入額外資金和精力，從而減少浪費(fèi)，提升物業(yè)品質(zhì)。

（三）有利于了解物業(yè)情況

對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作必須對(duì)物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)早期介入出發(fā)了解情況，從而在日后的工作中做到心中有數(shù)，對(duì)癥下藥。

（四）為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備

物業(yè)管理企業(yè)可利用早期介入的機(jī)會(huì)，逐步開展制定物業(yè)管理方案和各項(xiàng)管理規(guī)章制度、進(jìn)行機(jī)構(gòu)建設(shè)、員工招聘及培訓(xùn)，組織素質(zhì)高、業(yè)務(wù)強(qiáng)、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員和工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位協(xié)商接管方案及交接的具體事項(xiàng)，如接管時(shí)間、日期、注意事項(xiàng)、保修責(zé)任等；收集整理竣工驗(yàn)收資料，為今后的物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，業(yè)主房屋質(zhì)量糾紛處理等具體工作提供翔實(shí)的技術(shù)依據(jù)，便于物業(yè)移交后物業(yè)管理工作的順利開展。

（五） 有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

早期介入是物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的全程介入，建設(shè)單位可以得到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)支持，開發(fā)出市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、功能使用考慮周全、業(yè)主滿意的物業(yè)，促進(jìn)物業(yè)的銷售。同時(shí)，建設(shè)單位還可以通過(guò)引入高水平的物業(yè)管理咨詢提升自身的品牌。

三、物業(yè)管理早期介入的立法作用

由于物業(yè)管理早期介入對(duì)開發(fā)建設(shè)單位而言并非強(qiáng)制性要求，而是根據(jù)項(xiàng)目和需要進(jìn)行選擇。早期介入和前期物業(yè)管理是不同的，早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不足，重視不夠，造成物業(yè)在建成后的長(zhǎng)期管理服務(wù)中，出現(xiàn)諸多問(wèn)題。如果把物業(yè)管理的早期介入納入法規(guī)，從法律的角度規(guī)定，新建物業(yè)須有專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)早期介入，從物業(yè)管理和業(yè)主使用的角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行參與，將能有效提升物業(yè)的建設(shè)質(zhì)量，為今后的物業(yè)管理服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。目前，在物業(yè)管理服務(wù)中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能令業(yè)主滿意，其關(guān)鍵不僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)水平問(wèn)題，也存在物業(yè)的設(shè)計(jì)開發(fā)、建設(shè)質(zhì)量等方面的因素，從而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量帶來(lái)一定影響。如能夠做到早期介入，就可避免或減少這些不利影響。

物業(yè)管理規(guī)劃方案范文第3篇

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。

二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。

三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬(wàn)元，其中：直管住宅實(shí)收1086萬(wàn)元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬(wàn)元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收108萬(wàn)元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬(wàn)元。

3、房屋修繕工作。一是2008年2月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確2008年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《2008年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問(wèn)共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過(guò)排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見(jiàn)。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。

二是制定了《沈陽(yáng)市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬(wàn)平方米，竣工量達(dá)60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來(lái)我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽(yáng)市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺(tái)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來(lái)，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理規(guī)劃方案范文第4篇

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范化管理為目標(biāo)，以提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平為核心，以解決關(guān)系民生的突出問(wèn)題為重點(diǎn)，圍繞物業(yè)服務(wù)過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮物業(yè)行政主管部門的監(jiān)管作用，嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為，有效提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，建立健全提升物業(yè)服務(wù)規(guī)范化管理的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，確保居民生活秩序穩(wěn)定、人民群眾安居樂(lè)業(yè)。

二、工作目標(biāo)

通過(guò)開展物業(yè)管理提升年活動(dòng)，努力實(shí)現(xiàn)六個(gè)明顯變化，即：各職能部門、單位職責(zé)明確，工作積極性、主動(dòng)性明顯提高；物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理能力和服務(wù)質(zhì)量明顯提升；物業(yè)管理覆蓋面明顯擴(kuò)大；業(yè)主自治意識(shí)明顯增強(qiáng)；住宅小區(qū)居住環(huán)境明顯改善；物業(yè)服務(wù)滿意率明顯上升。

三、工作內(nèi)容

（一）做好法規(guī)政策宣傳，提升社會(huì)發(fā)展環(huán)境。采取多種形式，加大對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)及物業(yè)常識(shí)的宣傳力度，營(yíng)造物業(yè)管理提升年活動(dòng)的濃厚氛圍，引導(dǎo)社會(huì)各界樹立正確的物業(yè)管理觀念，激發(fā)居民參與物業(yè)管理的主動(dòng)性、積極性，加深對(duì)物業(yè)管理法規(guī)政策的了解，提高居民依法維護(hù)自身權(quán)益、遵章盡好業(yè)主義務(wù)的意識(shí)，為物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展打造良好的社會(huì)環(huán)境。

（二）加強(qiáng)法規(guī)政策調(diào)研，提升完善法規(guī)體系。加大調(diào)研工作力度，研究出臺(tái)《縣規(guī)范物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》《縣物業(yè)質(zhì)量保證金管理使用辦法》，制定《縣住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)管理實(shí)施細(xì)則》，改革和規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的歸集與使用，健全完善科學(xué)規(guī)范的法規(guī)體系。

（三）健全企業(yè)管理制度，提升規(guī)范服務(wù)水平。推行物業(yè)服務(wù)規(guī)范省地方標(biāo)準(zhǔn)、《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》和《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托人或業(yè)主大會(huì)簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務(wù)合同》，并按照合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

（四）開展物業(yè)行業(yè)整頓，提升物業(yè)管理水平。整頓和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲查處無(wú)資質(zhì)或超資質(zhì)從事物業(yè)管理等行為。同時(shí)，公開監(jiān)督舉報(bào)電話，專人接聽(tīng)，積極解決侵害業(yè)益和影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的突出問(wèn)題。

（五）抓好業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，提升業(yè)主自治意識(shí)。年內(nèi)，商品住宅小區(qū)物業(yè)管理率、業(yè)主委員會(huì)組建率均達(dá)到90%。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦）要積極組織、指導(dǎo)本轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立、換屆工作，強(qiáng)化業(yè)主自治管理。年底前，符合條件的住宅小區(qū)全部選舉成立業(yè)主委員會(huì)。

（六）搞好小區(qū)綜合治理，提升居住生活環(huán)境。各職能部門要按照職責(zé)分工開展好住宅小區(qū)違法違規(guī)行為專項(xiàng)治理活動(dòng)，加大住宅小區(qū)隨意占用綠地、亂貼亂畫、亂搭亂建、違章飼養(yǎng)畜禽等行為的查處力度，要及時(shí)清運(yùn)垃圾、雜物，要通過(guò)捕殺、藥滅等形式預(yù)防蚊蠅滋生，使小區(qū)整體環(huán)境得到改善和提升。同時(shí)，要確保小區(qū)水、電、熱供應(yīng)，特殊情況確需停止時(shí)，必須提前告知業(yè)主。

四、責(zé)任分工

（一）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處職責(zé)。負(fù)責(zé)組織實(shí)施活動(dòng)方案確定的各項(xiàng)工作；成立物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會(huì)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的各類糾紛和投訴；指導(dǎo)小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作；做好未實(shí)施物業(yè)管理住宅小區(qū)的管理和服務(wù)工作；搞好社區(qū)精神文明建設(shè)，指導(dǎo)開展社區(qū)文化活動(dòng)。

（二）職能部門職責(zé)。

1.縣監(jiān)察局：負(fù)責(zé)各職能部門、單位物業(yè)管理提升年活動(dòng)組織實(shí)施情況的監(jiān)督監(jiān)察工作。

2.縣住建局：負(fù)責(zé)新建和在建住宅小區(qū)的物業(yè)管理配套建筑及設(shè)施的建設(shè)監(jiān)督；做好住宅小區(qū)工程質(zhì)量管理和綜合驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)房屋維修資金的歸集和使用，質(zhì)量保證金的催繳與管理；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的初審；負(fù)責(zé)物業(yè)管理信息系統(tǒng)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展各項(xiàng)活動(dòng)，提升管理水平；查處住宅小區(qū)違反房屋管理和物業(yè)管理規(guī)定的行為；搞好物業(yè)管理法規(guī)政策宣傳；搞好物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。

3.縣規(guī)劃辦：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的審查和規(guī)劃竣工核實(shí)工作，做好物業(yè)管理配套建筑及其他住宅小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃審查工作。

4.縣城管執(zhí)法局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)開展住宅小區(qū)內(nèi)違法亂搭亂建清理整頓專項(xiàng)活動(dòng)；做好住宅小區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃和市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定行為的行政執(zhí)法工作。

5.縣環(huán)保局：負(fù)責(zé)組織開展環(huán)境保護(hù)執(zhí)法檢查活動(dòng)；做好建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收和住宅小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳教育工作。

6.縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)各職能部門、單位物業(yè)管理提升年活動(dòng)有關(guān)資金支持。

7.縣文廣新局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和搞好物業(yè)管理提升年活動(dòng)及物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳工作，把握正確的輿論導(dǎo)向。

8.縣衛(wèi)生局：負(fù)責(zé)居住小區(qū)內(nèi)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生、健康教育、病媒生物防制工作的指導(dǎo)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)居住小區(qū)傳染病防治、二次供水等相關(guān)工作的檢查指導(dǎo)和監(jiān)督檢測(cè)。

9.縣人社局：負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用工管理，督促企業(yè)執(zhí)行好最低工資標(biāo)準(zhǔn)并與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同、按時(shí)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金等；做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員管理和繼續(xù)教育工作。

10.縣民政局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的民主選舉、民主決策、民主管理和民主監(jiān)督工作，制定社區(qū)工作、服務(wù)管理辦法和促進(jìn)發(fā)展的政策措施，指導(dǎo)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)。

11.縣物價(jià)局：負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)價(jià)格爭(zhēng)議調(diào)解處理工作；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。

12.縣公安局：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)違反治安管理規(guī)定行為的管理工作；指導(dǎo)住宅小區(qū)管理單位搞好治安防范工作和技防設(shè)施的安裝、使用管理工作。

13.縣公安消防大隊(duì)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促基層公安派出所加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)消防設(shè)備、消防通道等的專項(xiàng)檢查和整治活動(dòng)，消除消防安全隱患。

14.縣工商局：負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)各類經(jīng)營(yíng)主體的日常監(jiān)督，查處違反工商管理規(guī)定的行為。

15.縣質(zhì)監(jiān)局：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)電梯、鍋爐等特種設(shè)備的使用、檢驗(yàn)檢測(cè)監(jiān)督管理工作，搞好安全隱患的排查整治活動(dòng)。

五、實(shí)施步驟

（一）動(dòng)員部署階段。制定物業(yè)管理提升年活動(dòng)實(shí)施方案，進(jìn)一步明確各級(jí)各有關(guān)部門職責(zé)，安排部署各項(xiàng)工作任務(wù)。通過(guò)電視臺(tái)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等宣傳媒體，搞好物業(yè)管理提升年活動(dòng)的宣傳發(fā)動(dòng)，加深群眾對(duì)物業(yè)管理法規(guī)政策以及物業(yè)管理提升年活動(dòng)的認(rèn)識(shí)和了解。

（二）組織實(shí)施階段。

1.月份重點(diǎn)為“物業(yè)服務(wù)規(guī)范提升月”。組織開展物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序整頓，對(duì)無(wú)資質(zhì)或超資質(zhì)從事物業(yè)管理、不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及占用業(yè)主公共部位和場(chǎng)地牟取利益、不按規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金等行為進(jìn)行專項(xiàng)整治。組織指導(dǎo)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)合同、服務(wù)規(guī)范、規(guī)章制度、檔案管理等進(jìn)行專項(xiàng)整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到建立完善的規(guī)章制度，財(cái)務(wù)管理操作規(guī)范、賬目明晰，檔案記錄內(nèi)容完整準(zhǔn)確，技術(shù)檔案資料齊全，管理人員統(tǒng)一著裝、儀表整潔、服務(wù)主動(dòng)熱情，每個(gè)管理項(xiàng)目都要簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務(wù)合同》。

2.月份重點(diǎn)為“安防設(shè)施改造提升月”。開展住宅小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)等安全防范設(shè)施設(shè)備和電梯、鍋爐等特種設(shè)備的檢查和更新改造，消除安全隱患，保障正常運(yùn)行。

3.月份重點(diǎn)為“業(yè)主委員會(huì)建設(shè)提升月”。街道辦、居委會(huì)要加強(qiáng)指導(dǎo)，對(duì)符合條件的住宅小區(qū)組織召開業(yè)主大會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主實(shí)施自治管理；無(wú)法實(shí)施業(yè)主自治管理的，由渤海路街道辦事處、居委會(huì)進(jìn)行管理，提供必要的公共管理和服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的全覆蓋。

4.月份重點(diǎn)為“專營(yíng)設(shè)施移交整改提升月”。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要及時(shí)接收，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行整治改造，逐步達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制的要求。

5.月份重點(diǎn)為“環(huán)境綜合整治提升月”。各級(jí)各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工和實(shí)施方案的要求，開展違章建筑清理、環(huán)境衛(wèi)生整治等專項(xiàng)活動(dòng)，切實(shí)改善小區(qū)環(huán)境。

6.月份重點(diǎn)為“和諧共建達(dá)標(biāo)提升月”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，開展業(yè)主滿意率調(diào)查活動(dòng)，廣泛征求業(yè)主的意見(jiàn)和建議，并及時(shí)進(jìn)行整改。同時(shí)，居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象進(jìn)行清理和追繳，對(duì)拒不繳納有關(guān)費(fèi)用的，要及時(shí)向人民法院，形成物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)、小區(qū)和諧人人有責(zé)的良好氛圍。

（三）考評(píng)總結(jié)階段?？h物業(yè)管理提升年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦）、各有關(guān)部門的工作情況進(jìn)行考核。考核結(jié)果分為5類，90分及以上為優(yōu)秀，80分-89分為良好，70分-79分為一般，60分（含）-69分為較差，60分以下為不合格并責(zé)令整改，同時(shí)追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

六、保障措施

（一）為加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，縣政府成立由分管縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)的縣物業(yè)管理提升年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，明確職責(zé)和分工，確保圓滿完成活動(dòng)任務(wù)。

（二）各職能部門要把加強(qiáng)物業(yè)管理工作列入重要議程，成立相應(yīng)的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立分管領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，層層落實(shí)，嚴(yán)格把關(guān)，切實(shí)將物業(yè)管理工作抓實(shí)、抓細(xì)，并逐步建立街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。

物業(yè)管理規(guī)劃方案范文第5篇

一、發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的和原則

（一）發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的，是為了建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足中低收入家庭日益增長(zhǎng)的住房需求。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府扶持政策，以微利價(jià)格向中低收入家庭出售。

中低收入家庭購(gòu)買新建的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房的計(jì)劃

（三）市（縣）人民政府計(jì)劃部門，會(huì)同建設(shè)、土地管理部門，根據(jù)本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口、中低收入家庭的住房水平和市場(chǎng)需求以及建設(shè)用地可供數(shù)量情況，編制經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃，并統(tǒng)籌納入地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃。

（四）市（縣）人民政府土地管理部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)適用住房年度建設(shè)計(jì)劃，編制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地年度計(jì)劃，并在地方年度土地供應(yīng)計(jì)劃中統(tǒng)籌安排。

（五）各省、自治區(qū)、直轄市經(jīng)濟(jì)適用住房年度建設(shè)計(jì)劃報(bào)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部、國(guó)土資源部備案。

三、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)

（六）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，不符合規(guī)劃及規(guī)范要求的，不得開工建設(shè)。

（七）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要堅(jiān)持合理用地，節(jié)約用地的原則，盡可能不占用或少占用耕地。經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，依法辦理用地手續(xù)。

（八）經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，必須由具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)單位承擔(dān)，按照建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量和加強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)管理的若干意見(jiàn)〉的通知》（建設(shè)〔1997〕321號(hào)）的有關(guān)精神執(zhí)行。采用招投標(biāo)、方案競(jìng)選等方式，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并按程序報(bào)批。規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案要充分考慮當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活習(xí)慣。

在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的套型和標(biāo)準(zhǔn)，以滿足目前中低收入家庭的實(shí)際消費(fèi)需要。

（九）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，積極推廣先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，降低能耗，提高住宅建設(shè)的整體建設(shè)水平。

（十）經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)要通過(guò)招投標(biāo)方式，確定開發(fā)建設(shè)單位和施工單位，中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包。要積極推行建設(shè)監(jiān)理制度，提高工程質(zhì)量。工程質(zhì)量要符合國(guó)家現(xiàn)行質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（十一）工程項(xiàng)目的驗(yàn)收，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范及建設(shè)部制定的《住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》（建法字〔1993〕814號(hào)）。通過(guò)驗(yàn)收的住宅方可入住。

（十二）開發(fā)建設(shè)單位對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房工程質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任，實(shí)行工程質(zhì)量保證制度。銷售住房時(shí)，須向住戶提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。

四、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格

（十三）新建的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成包括以下8項(xiàng)因素：

1、建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；

2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；

3、建安工程費(fèi)；

4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）；

5、以上4項(xiàng)之和為基數(shù)的1－3％的管理費(fèi)；

6、貸款利息；

7、稅金；

8、3％以下的利潤(rùn)。

（十四）出售經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其售價(jià)由市（縣）人民政府根據(jù)以上8項(xiàng)因素綜合確定，并定期公布。

經(jīng)濟(jì)適用住房不得擅自提價(jià)銷售。

五、經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理

（十五）新建成的經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部制定的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部令第33號(hào)），全面推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制。

（十六）在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)前期階段，應(yīng)做好與物業(yè)管理的銜接工作。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)要按照同業(yè)主委員會(huì)簽定的合同，進(jìn)行售后服務(wù)和管理。

（十七）要建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的專項(xiàng)維修資金，并按照規(guī)定使用。

（十八）政府建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范物業(yè)管理及服務(wù)。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容以及當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，通過(guò)不斷提高物業(yè)管理水平，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。

六、其它