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物業(yè)管理服務(wù)范文第1篇

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡稱甲方）：

組織名稱：________________代表人：______________地址:________________聯(lián)系電話：________

第二條　受委托方（以下簡稱乙方）：

企業(yè)名稱：______法定代表人：______注冊(cè)地址：______聯(lián)系電話：______________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將______________（物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：______座落位置：______市______區(qū)______路（街道）____號(hào)四至：____

占地面積：________平方米，建筑面積：______平方米（委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件）

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章　委托管理事項(xiàng)

第三條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院…

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、______________。

第六條　公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場…

第七條　公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條　附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育場所_____________

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、______________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、________、________、__________。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第四條　第十三條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1．物業(yè)管理費(fèi)：____　2．保潔費(fèi)：____　3．保安費(fèi)：____　4．房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：____　5．維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：____

第十四條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接受委托并合理收費(fèi)。

第十五條　對(duì)業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、________等措施。

第十六條　其他委托事項(xiàng)

第三章　委托管理期限

第十七條　委托管理期限為___________年。自______年______月______日______時(shí)起至______年____月____日____時(shí)止。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條　甲方權(quán)利義務(wù)

1．代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

2．制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3．審定乙方制定的物業(yè)管理方案；

4．檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況；

5．審議乙方年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

6、．在合同生效之日起______日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第____項(xiàng)執(zhí)行；

（1） 無償使用；（2） 按建筑面積每月每平方米________元租用，其租金收入用于______。

7．負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內(nèi)向乙方提供；

8．當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以________方式償付；

9．協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題；（1）____?。?）____

10．協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活；

第十九條　乙方權(quán)利義務(wù)

1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安；

2．對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

3．按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

4．選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5．負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃， 經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

6．向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

7．每______個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況；

8．對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；

9．本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

第五章　物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)

第二十條　乙方須按下列約定實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的管理滿意率達(dá)到________%

1．房屋外觀：____　2．設(shè)備運(yùn)行：____　3．房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：____　4．公共環(huán)境：____　5．綠化：____　6．交通秩序：____　7．保安：____　8．急修：____　小修：____

第六章　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十一條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1．管理費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米______元或按套每戶______元向業(yè)主收??；

2．保潔費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米____元或按套每戶______元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

3．保安費(fèi)由乙方按建筑面積生平方米____元或按套每戶____元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；

4．高層住宅電梯、水泵、______運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主收?。?/p>

5．管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按______調(diào)整；

6．對(duì)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用千分之三加收滯納金。

第二十二條　住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的______倍收取。

第二十三條　車位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取；

1．露天車位：________　2．車庫車位：____________

第二十四條　乙方對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。

第二十五條　乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：

1．__________　2．____________

第二十六條　房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。

第七章　違約責(zé)任

第二十七條　甲方違反本合同第十八條第______款的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一不定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條　甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止合同的違約方應(yīng)賠償對(duì)方______元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第八章　附則

第三十一條　雙方約定自本合同生效之日起______天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第三十二雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有相同等效力。

第三十三條　本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十四條　本合同正本連同附件________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十五條　因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十六條　本合同執(zhí)行期間如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十七條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)________市仲裁委員會(huì)裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第三十八條　合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該事同期滿____________前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十九條　本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：______________

代表人：________________

乙方簽章：______________

代表人：________________

附

業(yè)主公約

為加強(qiáng)________（以下簡稱“本物業(yè)”）和管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。

一、 在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。

二、 執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。

三、 委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。

四、 全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作。

五、 業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭議時(shí)可通過業(yè)主委員會(huì)直轄市解決。

六、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財(cái)產(chǎn)安全。

七、 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物來的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對(duì)拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員并報(bào)有關(guān)行政管理部門貪污處理。

八、業(yè)主對(duì)委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。

九、 凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)有由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

十、 與其他非業(yè)主使用人建立合法租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。

十一、 在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：

（1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；

（2）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；

（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場地；

（4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；

（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等；

（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；

（8）在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)；

（9）影響市容光煥發(fā)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；

（10）隨意停放車輛；

（11）聚從喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（12）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

（13）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

十二、 人為造成公共設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。

十三、 按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。

十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。

物業(yè)管理服務(wù)范文第2篇

關(guān)鍵詞： 行政管理； 政府采購； 物業(yè)管理服務(wù)； 財(cái)政支出

中圖分類號(hào)： C916 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-9973（2012）04-0047-06

政府采購制度形成于18世紀(jì)西方自由資本主義國家，最早可以追溯到1761年美國《聯(lián)邦政府采購法》，迄今已有200多年歷史。由于該制度以公開招標(biāo)為原則，從決策到監(jiān)督體現(xiàn)了廣泛的公平性、公正性和規(guī)范性，因此被稱之為“陽光下的交易”。目前，我國政府采購制度也得到了廣泛推行，并初步建立了政府采購管理機(jī)構(gòu)及執(zhí)行機(jī)構(gòu)。《中華人民共和國政府采購法》（以下簡稱采購法）指出：“政府采購，是指各級(jí)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織，使用財(cái)政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內(nèi)的或者采購限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和服務(wù)的行為。”從表面上看，我國的政府采購已經(jīng)是一個(gè)老生常談的問題，但就實(shí)質(zhì)而言，在我國現(xiàn)有的政府采購結(jié)構(gòu)比例中，貨物類采購的比重較大，服務(wù)類采購所占比例很小，僅為采購總規(guī)模的5%～10%左右，采購物業(yè)管理服務(wù)所占比例更小，特別是物業(yè)管理服務(wù)，則是一個(gè)新課題，也是一直以來困擾政府后勤管理實(shí)踐的一大難題，如何運(yùn)用財(cái)政資金購買物業(yè)管理服務(wù)，它不僅關(guān)系到政府一定時(shí)期財(cái)政資金以及其他資源配置的合理性問題，更關(guān)系到政府采購的完善和可持續(xù)發(fā)展問題，還涉及到政府在其行政實(shí)踐中對(duì)完善物業(yè)管理市場的引導(dǎo)，涉及到科學(xué)發(fā)展觀在國家權(quán)力部門的踐行。筆者僅就政府采購物業(yè)管理服務(wù)的路徑作以探討。

一、政府采購物業(yè)管理服務(wù)的必要性

政府購買物業(yè)管理服務(wù)，其本質(zhì)是行政后勤工作的社會(huì)化改革，核心是后勤服務(wù)保障工作的資源配置市場化，將原有的后勤服務(wù)保障存量資源與現(xiàn)有的市場資源對(duì)接。

（一）政府采購物業(yè)服務(wù)具有歷史必然性

我國2003年9月1日起開始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理的定義為：“物業(yè)管理指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”這里的業(yè)主，即物業(yè)所有權(quán)人。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，20世紀(jì)60年代由英國引入我國香港，20世紀(jì)80年代進(jìn)入我國大陸并得到了迅速蔓延和發(fā)展，由于物業(yè)管理的種種優(yōu)勢之所在，如今在我國不僅住宅物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，寫字樓物業(yè)、工場物業(yè)、休閑娛樂物業(yè)也都引入了物業(yè)管理，政府引入物業(yè)管理是歷史的必然。鑒于物業(yè)管理是一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中和業(yè)主或使用人的法律關(guān)系是一種購買關(guān)系，因此，政府在引入物業(yè)管理服務(wù)時(shí)必然也要通過購買行為和物業(yè)公司之間確立合同法律關(guān)系。由于政府購買行為應(yīng)采取政府采購形式的特殊性，政府采購物業(yè)管理服務(wù)也就成為必然。

（二）政府采購物業(yè)管理服務(wù)符合《中華人民共和國政府采購法》之規(guī)定

《中華人民共和國政府采購法》不僅對(duì)政府采購對(duì)象作了明確的規(guī)定，而且對(duì)各類明細(xì)也進(jìn)行了列舉。貨物類主要包括交通工具、辦公自動(dòng)化設(shè)備、一般設(shè)備、家具、物資、專用材料、專用設(shè)備；工程類主要包括荒山綠化、修繕裝飾工程、系統(tǒng)集成、網(wǎng)絡(luò)工程及單價(jià)在5萬元以上的其他各類工程；服務(wù)類主要包括設(shè)備維修、建筑物維修、車輛保險(xiǎn)、加油、維修、會(huì)議、物業(yè)管理和單價(jià)2萬元以上的其他勞務(wù)及服務(wù)。顯然，物業(yè)管理服務(wù)屬于政府采購內(nèi)容之列。

（三）物業(yè)管理的“五類服務(wù)七種管理”基本能滿足政府行政管理之需要

從現(xiàn)代物業(yè)管理理論看，現(xiàn)代物業(yè)管理是一種集經(jīng)營、管理、服務(wù)于一身的綜合性管理。管理的內(nèi)容基本能夠滿足政府后勤服務(wù)之需要，其管理的手段與方法也足以能夠?yàn)檎峁┹^為滿意的服務(wù)?，F(xiàn)代物業(yè)管理理論將物業(yè)管理的內(nèi)容概括為“五類服務(wù)七種管理”。

1. 常規(guī)公共。這是法律賦予物業(yè)管理的職責(zé)，也是物業(yè)管理工作中的基本管理工作，它將公共的、經(jīng)常性的、絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目，通過“公共契約”的形式相對(duì)固定下來，作為物業(yè)公司最基本的服務(wù)項(xiàng)目，以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳作為經(jīng)費(fèi)保證，所有的業(yè)主都要按照物業(yè)管理合同繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，任何人不得例外。其中主要包含七種管理。

（1）房屋建筑主體管理。這是為保持房屋的完好率、確保房屋使用功能而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。包括房屋基本情況的掌握，房屋裝修管理，房屋修繕及其管理。

（2）房屋設(shè)備設(shè)施管理。這是為保持房屋配套的各類設(shè)備、設(shè)施的完好及其正常使用而進(jìn)行的管理與服務(wù)。包括各類設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握，各類設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)營、保養(yǎng)、維修與更新管理。

（3）保潔衛(wèi)生管理。這是為凈化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)。包括樓宇內(nèi)外物業(yè)環(huán)境的日常清掃保潔、垃圾清除外運(yùn)等。

（4）環(huán)境綠化管理。這是為美化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)。包括園林綠地的營造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。

（5）治安管理。這是為維護(hù)物業(yè)正常和生活秩序有序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)。包括樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒以及對(duì)各種突發(fā)事件的預(yù)防與處理，并可延伸為排除各種干擾，保證物業(yè)區(qū)域的安靜。

（6）消防管理。這也是為維護(hù)物業(yè)正常和生活秩序有序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)。包括火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)與處理。

（7）車輛道路管理。這是為維護(hù)物業(yè)正常和生活秩序有序而進(jìn)行的又一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)工作。包括車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護(hù)等。

2. 有償特約。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高物業(yè)使用人的工作和生活條件，為滿足一部分物業(yè)使用人的個(gè)別需要，受其委托而提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先根據(jù)業(yè)主需要設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)的內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，供需要該服務(wù)的使用人自行選擇。有償特約實(shí)質(zhì)是一種委托服務(wù)，如會(huì)議接待、會(huì)議室布置、照顧老人病人，家庭保潔、家電維修等，原則上是只要業(yè)主需要的，就是物業(yè)公司應(yīng)提供的。服務(wù)收費(fèi)維持經(jīng)營收支平衡；注重服務(wù)的可靠性和敏感性，講究有情服務(wù)，建立起業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間的信任。

3. 市場經(jīng)營。這是一種具有多種經(jīng)營職能的服務(wù)方式。物業(yè)管理公司為了達(dá)到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的目的，根據(jù)客觀條件和實(shí)際需要，可統(tǒng)籌安排經(jīng)營與物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)相結(jié)合的、面向市場的經(jīng)營項(xiàng)目。服務(wù)收費(fèi)以市場而定，具有營利性特點(diǎn)。市場經(jīng)營屬于物業(yè)企業(yè)之副業(yè)，從屬于常規(guī)公共這一主業(yè)。它關(guān)系到業(yè)主和使用人的整體利益，可由物業(yè)服務(wù)公司有計(jì)劃地進(jìn)行經(jīng)營性的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)療體育、文教娛樂等設(shè)施的配置，也可以接受所有權(quán)人委托其經(jīng)營。其經(jīng)營方式可以采取物業(yè)公司自營，也可以采取聯(lián)營或招標(biāo)出租委托他營。經(jīng)營一方面可以為業(yè)主提供方便，同時(shí)由于常規(guī)性公共服務(wù)基本是保本服務(wù)，所以另一方面，經(jīng)營可以增強(qiáng)物業(yè)公司的“造血”功能，是公司現(xiàn)金流動(dòng)及利潤的主要來源。其經(jīng)營關(guān)鍵在于發(fā)揮物業(yè)公司與業(yè)主天然的親密關(guān)系，通過靈活的服務(wù)和縱深化的經(jīng)營策略建立起競爭優(yōu)勢。

4. 無償便民。在物業(yè)服務(wù)中，為了溝通和融洽物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主及使用人之間的關(guān)系，提高社會(huì)效益和長期效益，物業(yè)企業(yè)除提供有償外，還應(yīng)提供無償性的便民服務(wù)，包括在值班室設(shè)置醫(yī)藥箱、針線包、地圖、代孤寡病殘老人購物等。這些免費(fèi)服務(wù)對(duì)樹立物業(yè)公司的良好形象，增強(qiáng)公司信譽(yù)有著深遠(yuǎn)的積極影響。

5. 公眾性代辦服務(wù)。這是一種典型的委托服務(wù)，是物業(yè)公司受諸如自來水公司、電力公司、煤氣公司、有線電視公司、網(wǎng)絡(luò)公司等具有提供公眾服務(wù)性質(zhì)的一些公司委托，其收取水、電、氣等相關(guān)費(fèi)用。這一方面方便了業(yè)主及使用人，同時(shí)也給物業(yè)公司帶來了收入。物業(yè)公司的收入是委托人支付的費(fèi)，物業(yè)公司不得向業(yè)主及使用人收取任何額外費(fèi)用。國家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同建設(shè)部制定的自2004年1月1日起執(zhí)行的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》第十七條明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！?/p>

二、政府采購物業(yè)管理服務(wù)的路徑選擇

無論從現(xiàn)代物業(yè)管理理論還是現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理實(shí)踐看，政府采購物業(yè)管理服務(wù)皆勢在必行。結(jié)合現(xiàn)代物業(yè)管理論及物業(yè)管理實(shí)踐特提出以下建議：

（一）全面購進(jìn)“常規(guī)性公共服務(wù)”

全面購進(jìn)物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù)，其內(nèi)容主要包括：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設(shè)備設(shè)施的管理；（3）保潔衛(wèi)生的管理；（4）環(huán)境綠化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理。這七種管理不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內(nèi)容，同時(shí)在政府購進(jìn)服務(wù)后，可促使政府抓住契機(jī)，推進(jìn)機(jī)關(guān)后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)改革。

（二）根據(jù)需要區(qū)別購買物業(yè)企業(yè)特約及市場經(jīng)營

物業(yè)企業(yè)的特約服務(wù)及市場經(jīng)營服務(wù)，按理論是根據(jù)業(yè)主和使用人的需要選擇服務(wù)項(xiàng)目，政府完全可以根據(jù)需要與物業(yè)公司協(xié)商購買其提供的此類服務(wù)，具體著重為以下幾個(gè)方面：

1. 會(huì)議服務(wù)。行政中心內(nèi)有各種會(huì)議室。會(huì)議室的管理可分為日常的保潔、綠化、維修養(yǎng)護(hù)、安全使用（簡稱日常管理）和會(huì)議（開會(huì)時(shí)的使用）管理兩部分。按照理論，物業(yè)管理的范圍主要是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、公用的設(shè)備實(shí)施和相關(guān)場地，會(huì)議室應(yīng)該歸屬于共用部位，故其中的日常管理可按面積納入物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù)范圍，由物業(yè)公司進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和管理。由于會(huì)議室的使用人是不同部門，不同部門及不同會(huì)議的要求具有一定的差異性，所以，常規(guī)性、例行性的一般服務(wù)很難滿足各種會(huì)議的要求，故可根據(jù)政府對(duì)每個(gè)會(huì)議室的功能及不同級(jí)別的會(huì)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，由使用的部門單位與物業(yè)公司協(xié)商服務(wù)級(jí)別和會(huì)務(wù)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向物業(yè)公司支付服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司只收取服務(wù)費(fèi)，場地使用費(fèi)收入歸屬行政中心，兩項(xiàng)費(fèi)用可由物業(yè)公司統(tǒng)一管理并獨(dú)立分別核算。會(huì)議服務(wù)支出在各單位年初部門預(yù)算公用經(jīng)費(fèi)中列支。服務(wù)內(nèi)容包括會(huì)議室的茶水供應(yīng)、保潔、橫幅、擺放花草等勞務(wù)。

2. 機(jī)關(guān)餐飲服務(wù)。行政中心的餐飲服務(wù)也會(huì)因享用人的不同而有所區(qū)別，大致可安排兩類餐廳，即領(lǐng)導(dǎo)餐廳和職工食堂。

對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)餐廳，它既是領(lǐng)導(dǎo)用餐之地，也可以作為領(lǐng)導(dǎo)及會(huì)議接待宴請(qǐng)之地。對(duì)此類服務(wù)，一種方法是可以由行政中心直接對(duì)外招聘，引進(jìn)星級(jí)酒店進(jìn)行管理和服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照不同規(guī)格要求提供，費(fèi)用按市場機(jī)制模式由相關(guān)單位與酒店結(jié)算，各單位經(jīng)費(fèi)來源包干納入財(cái)政預(yù)算。另一種辦法是直接交由物業(yè)公司，行政中心向物業(yè)公司提出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)公司自營或引進(jìn)星級(jí)酒店并對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督管理，費(fèi)用結(jié)算與資金來源雷同于行政中心直接對(duì)外招聘。

對(duì)于職工食堂，采取購買服務(wù)的方式，按一定的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和“保本微得”的原則，組織政府采購，引進(jìn)專業(yè)的餐飲企業(yè)或酒店進(jìn)行經(jīng)營管理。

無論是領(lǐng)導(dǎo)餐廳還是職工食堂。其一次性灶具等設(shè)備的配置可以由政府相關(guān)部門提供，所有權(quán)歸屬提供部門，使用人每年向提供者交納一定的折舊費(fèi)（或稱設(shè)備實(shí)施租賃費(fèi)）。養(yǎng)護(hù)的管理辦法，采取誰使用、誰保管，通過談判，按照自愿和公平合理原則，通過簽訂經(jīng)濟(jì)合同的形式確定具體的折舊年限、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)利義務(wù)等。餐飲服務(wù)工作人員隸屬于餐飲企業(yè)，和政府各部門無雇傭關(guān)系，政府對(duì)此不再雇用工作人員，也不參與經(jīng)營管理，徹底將餐飲服務(wù)推向市場，由企業(yè)經(jīng)營。

3. 康樂設(shè)施的管理與服務(wù)。康樂設(shè)施是滿足人們消除疲勞、恢復(fù)精力的場所。對(duì)此，可以采用設(shè)備設(shè)施由物業(yè)公司代管，政府相關(guān)部門以費(fèi)的形式支付物業(yè)公司費(fèi)用。而消費(fèi)采用會(huì)員制的形式，由政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)發(fā)放會(huì)員證，不同的人員會(huì)員證的等級(jí)不同，也可以為領(lǐng)導(dǎo)開專區(qū)。

4. 建立辦公用品超市。為減少辦公用品消耗，節(jié)約辦公經(jīng)費(fèi)，降低行政成本，行政中心可以建立辦公用品超市。行政中心按布局合理原則有償提供場地，以“政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作”為方針實(shí)施運(yùn)營，按“保本微利，服務(wù)社會(huì)”的物業(yè)管理運(yùn)作機(jī)制經(jīng)營管理，辦公用品超市既可以作為物業(yè)公司的市場經(jīng)營業(yè)務(wù)由物業(yè)公司經(jīng)營管理，也可以通過招投標(biāo)形式聘請(qǐng)市場服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入。經(jīng)營范圍以辦公用品為主，兼營少許生活用品，但要避免該超市變成“用品直供提貨點(diǎn)”，辦公用品領(lǐng)用要有制度約束，由使用單位結(jié)算，以防造成浪費(fèi)；進(jìn)入超市的品牌應(yīng)經(jīng)過權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證，價(jià)格最低、質(zhì)量最好、品種選擇性大、供貨商信譽(yù)和售后服務(wù)好。進(jìn)貨商篩選由政府采購中心按程序確定，具體運(yùn)作上由政府相關(guān)部門制定辦公用品清單，建立制式合同，對(duì)有關(guān)服務(wù)條款作明細(xì)約定，通過統(tǒng)一采購確定供貨商，并在政府采購網(wǎng)上公布商品價(jià)格清單，讓市場進(jìn)行監(jiān)督。也可嘗試競價(jià)機(jī)制，動(dòng)態(tài)管理，已招標(biāo)確定的供貨商應(yīng)對(duì)商品的價(jià)格隨市場變化調(diào)整單價(jià)，如有供貨商出價(jià)更低，該供貨商應(yīng)退出超市。

5. 利用政府資源進(jìn)行的營利項(xiàng)目的運(yùn)營。如郵政、電信、銀行、醫(yī)療、停車場、幼兒園、電梯廣告、理發(fā)、干洗店、酒店、食堂、商店、文印打字服務(wù)等實(shí)行國有資產(chǎn)的有償使用，可采取分年度拍賣經(jīng)營權(quán)的方式，由中標(biāo)公司運(yùn)營，誰使用誰繳費(fèi)，拍賣的收益上繳財(cái)政，可專項(xiàng)用于后勤服務(wù)支出。此類政府資源的運(yùn)營操作，既可以由政府相關(guān)部門直接招標(biāo)，也可以委托物業(yè)公司運(yùn)營。

（三）有選擇性地購買公眾性代辦

如前所述，物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容中有公眾性代辦服務(wù)，而就其物業(yè)管理實(shí)踐來看，物業(yè)公司不僅提供公眾性代辦服務(wù)，凡是能夠給企業(yè)帶來收益且為業(yè)主和使用人需要的所有代辦，物業(yè)公司都可提供。所以，在行政中心，物業(yè)公司不僅可受托代收水電費(fèi)等，還可以接受行政中心委托，為機(jī)關(guān)代辦報(bào)刊征訂、郵件收發(fā)、代收代繳房租等公共繳費(fèi)服務(wù)。對(duì)政府機(jī)關(guān)各部門單位應(yīng)分擔(dān)的水電暖費(fèi)用，由物業(yè)公司按行管局有關(guān)要求進(jìn)行科學(xué)分?jǐn)偦虬磳?shí)際分戶計(jì)量，并經(jīng)政府相關(guān)部門同意后，向行政中心內(nèi)單位收取，費(fèi)用結(jié)算通過國庫直接支付實(shí)現(xiàn)。政府為此按收繳情況及相關(guān)協(xié)議向物業(yè)公司支付一定的費(fèi)。

三、政府采購物業(yè)服務(wù)的具體運(yùn)作方式

政府購買服務(wù)所使用的是財(cái)政資金，其購買行為應(yīng)列入政府采購范疇。

（一）物業(yè)公司的選擇采取招投標(biāo)形式

政府采購物業(yè)管理服務(wù)，在一定意義上表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)公司的選擇。按照法律規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)公司的選擇上，政府采購應(yīng)采取競爭性招投標(biāo)方式。既可公開招標(biāo)，即采用無限競爭方式，也可邀請(qǐng)招標(biāo)，即采用有限競爭方式。但不管采取那種方式，原則上所選取的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該是具有一定資質(zhì)（應(yīng)為二級(jí)以上）且有優(yōu)良業(yè)績、財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)。

（二）實(shí)行合同制管理物業(yè)公司及其服務(wù)

在對(duì)物業(yè)公司的管理上，對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)及其他服務(wù)實(shí)行合同制管理。建立制式合同，應(yīng)將物業(yè)基本情況、物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及付款方式、物業(yè)管理用房、其他服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等做出詳細(xì)的約定。建立評(píng)估機(jī)制，項(xiàng)目合作前有資質(zhì)審查，合作過程中有跟蹤了解，在合作完成后有績效評(píng)估。績效評(píng)估主要根據(jù)合同履行情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成果進(jìn)行評(píng)價(jià)。在資金支付上，結(jié)合合同完成情況和評(píng)估結(jié)果，實(shí)行國庫集中支付，評(píng)估驗(yàn)收結(jié)果作為財(cái)政撥付尾款的依據(jù)和今后項(xiàng)目招標(biāo)的重要參考，并建立合同信用檔案。

四、政府購買物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)費(fèi)預(yù)算

政府購買物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)，來源于財(cái)政一般性支出，其額度取決于服務(wù)的項(xiàng)目與內(nèi)容。在以上政府購買物業(yè)服務(wù)的對(duì)策建議中，不難看出，除物業(yè)企業(yè)提供的無償性便民服務(wù)外，其他服務(wù)政府都有可能購買。歸納之，物業(yè)服務(wù)實(shí)際只有兩類，一類是常規(guī)性或者說是帶有常規(guī)性性質(zhì)的，此類服務(wù)我們完全可以用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的形式予以測算和支付；另一類則屬于物業(yè)公司的多種經(jīng)營服務(wù)，由機(jī)關(guān)各部門享有并承擔(dān)費(fèi)用，屬于公用經(jīng)費(fèi)范疇，對(duì)此費(fèi)用，其經(jīng)費(fèi)來源于各部門經(jīng)費(fèi)。一般按照行政事業(yè)單位基本支出預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。在政府的一般性支出中，兩類費(fèi)用應(yīng)分別預(yù)算。我們?cè)诖酥饕獙?duì)政府購買常規(guī)性物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用測算辦法予以闡述。

中華人民共和國建設(shè)部等制定的《物業(yè)管理收費(fèi)辦法》第九條明確指出：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”?！鞍芍剖侵赣蓸I(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式”?！俺杲鹬剖侵冈陬A(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式”。第十一條指出：“實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤”?！皩?shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金”。

實(shí)踐中大多企業(yè)采用包干制。這樣物業(yè)服務(wù)費(fèi)的基本公式就是：

物業(yè)服務(wù)費(fèi)=物業(yè)服務(wù)成本+法定稅金+物業(yè)企業(yè)利潤

按照法律規(guī)定，常規(guī)性物業(yè)服務(wù)應(yīng)將費(fèi)用構(gòu)成的三部分分別測算，后加總求和。

（一）物業(yè)服務(wù)成本（或者物業(yè)服務(wù)支出）構(gòu)成及測算

1. 管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（x1）。該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)企業(yè)的人員費(fèi)用。包括：基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用的測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總收費(fèi)面積，先確定各級(jí)各類管理、服務(wù)人員的編制數(shù)；然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額；再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額；匯總后即為每年該項(xiàng)費(fèi)用的金額。

7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（x7）。指物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。各類固定資產(chǎn)包括交通工具（汽車、摩托車、自行車）（F1）；通訊設(shè)備（電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)）（F2）；辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等）（F3）；工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等）（F4）；其他設(shè)備（F5）。按實(shí)際擁有的上述各項(xiàng)固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。

共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用（F1）是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替業(yè)主交納的保險(xiǎn)費(fèi)用；公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（F2）是由于物業(yè)管理工作特殊性決定的一項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)用。所謂公眾責(zé)任，是指致害人在公眾活動(dòng)場所的過錯(cuò)行為致使他人的人身或財(cái)產(chǎn)遭受損害，依法應(yīng)由致害人承擔(dān)的對(duì)受害人的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。公眾責(zé)任的構(gòu)成，以在法律上負(fù)有經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為前提，其法律依據(jù)是民法及各種有關(guān)的單行法規(guī)制度。因此，各種公共設(shè)施場所、工廠、辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、商店、展覽館、動(dòng)物園、賓館、旅店、影劇院、運(yùn)動(dòng)場所以及工程建設(shè)工地等，均存在著公眾責(zé)任事故風(fēng)險(xiǎn)。這些場所的所有者、經(jīng)營管理者等均需要通過投保公眾責(zé)任保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)嫁其責(zé)任。

（二）法定的稅費(fèi)的測算

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多種經(jīng)營性收入收取的法定稅費(fèi)，不包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)之中，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行繳納。

（三）物業(yè)企業(yè)利潤的測算

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也應(yīng)獲得一定的利潤。利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定的比率計(jì)算。測算公式為：

物業(yè)企業(yè)利潤=（常規(guī)性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)+法定稅費(fèi)）×R%（R為利潤率）

在以上的三項(xiàng)費(fèi)用里，“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本”。

以上對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算，可以說是比較精細(xì)和具體的，一般可以作為招投標(biāo)時(shí)確定“標(biāo)底”或物業(yè)企業(yè)投標(biāo)時(shí)核算成本之用。當(dāng)然它也是政府控制財(cái)政資金較為準(zhǔn)確的測算辦法，但較為復(fù)雜，需要根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求具體確定。比較簡單的費(fèi)用測算也可以按照物業(yè)管理面積乘以法定每平米指導(dǎo)價(jià)格來確定。即：物業(yè)服務(wù)費(fèi)=總建筑面積×元/月·平米×12（西安市的標(biāo)準(zhǔn)分為543，即一級(jí)寫字樓5元/平米，二級(jí)4元/平米，三級(jí)3元/平米。但已經(jīng)很難保本）。

政府購買物業(yè)管理服務(wù)的推行，將有利于政府機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，把政府辦后勤轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^購買服務(wù)、由專業(yè)物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)來實(shí)現(xiàn)，能有效地控制政府機(jī)構(gòu)的增加和人員的增長，降低行政成本，提高政府效能，擺脫后勤事務(wù)拖累，集中精力做好各項(xiàng)服務(wù)。但由于政府購買物業(yè)管理服務(wù)的市場還不成熟，還需要政府在今后實(shí)際工作中進(jìn)行摸索，完善政府辦公樓物業(yè)管理費(fèi)參考定額，不斷培育、完善和規(guī)范政府購買物業(yè)管理服務(wù)市場，進(jìn)一步樹立高效、開放、透明的政府機(jī)關(guān)形象。

參考文獻(xiàn)：

物業(yè)管理服務(wù)范文第3篇

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;包干制;酬金制

一、包干制與酬金制的定義及特點(diǎn)

1.包干制

（1）定義

物業(yè)管理服務(wù)中的包干制主要是指是業(yè)主向物業(yè)公司支付同定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，如果本期物業(yè)總費(fèi)用支出高于或低于所有業(yè)主支付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總和，不足部分或剩余部分將由物業(yè)公司承擔(dān)或享有。而物業(yè)管理公司如果采用物業(yè)費(fèi)用包干制，其向業(yè)主所收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包含為業(yè)主提供管理服務(wù)的總支出;、其所承擔(dān)的相應(yīng)稅費(fèi)支出以及物業(yè)公司所賺取的利潤。

（2）特點(diǎn)

①企業(yè)在服務(wù)與利潤夾縫中生存 由于是采取物管服務(wù)包十制，物管公司每個(gè)月的收入都是同定的，如果想要獲得更多的利潤，只能降低服務(wù)成本，但是降低成本的直接后果可能是降低服務(wù)質(zhì)量，使服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到事前與業(yè)主簽訂合同中所約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物管公司的滿意度降低，從而影響公司自身發(fā)展及聲譽(yù)。但是如果要想獲得較高的業(yè)主滿意度，提高服的質(zhì)量，則會(huì)增加其所承擔(dān)的服務(wù)成本，致使公司利潤下降，從而導(dǎo)致增加企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，使物管公司面臨發(fā)展及生存危機(jī)。

②節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務(wù)效率 眾所周知，對(duì)生產(chǎn)或服務(wù)的監(jiān)督是保證優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)的最有利于段?，F(xiàn)今實(shí)施的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)IS09000（ 2000）強(qiáng)調(diào)了生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)的過程控制，保證在生產(chǎn)或提供服務(wù)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都能有高質(zhì)量，使得最終產(chǎn)品與服務(wù)能夠達(dá)到預(yù)期的高品質(zhì)要求。但監(jiān)管是要花費(fèi)成本的，尤其是消費(fèi)者直接對(duì)商品生產(chǎn)過程的監(jiān)管費(fèi)用極高。因?yàn)槿魏我环N商品的生產(chǎn)一定都是有專業(yè)性的，必須由專業(yè)人上或機(jī)構(gòu)監(jiān)管才有效，當(dāng)然物業(yè)管理的監(jiān)管亦不例外。消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)監(jiān)管的直接成本主要包括了業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主中或者從外聘請(qǐng)專業(yè)人上或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行日常服務(wù)工作的監(jiān)管，需要花費(fèi)大量的金錢，此外還存在間接成本.如物業(yè)管理公司必須設(shè)置專人來協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管工作，整個(gè)過程中所耗費(fèi)的人力、物力及時(shí)間是不可估計(jì)的，也沒有為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，造成了一定資源的浪費(fèi)。

2.酬金制

（1）定義 物業(yè)管理服務(wù)中的酬金制主要是指在向業(yè)主預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金，其中按業(yè)務(wù)與物管公司約定比例或者約定數(shù)額提取一定金額支付給物業(yè)管理公司，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同所約定的服務(wù)支出，不足部分或剩余部分南所有業(yè)主承擔(dān)或享有。物業(yè)管理公司在酬金制下，每月所得到的利潤是相對(duì)同定的，同時(shí)為業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)成本不受其支配。

（2）特點(diǎn)：

①保障業(yè)主和物管公司雙方利益 酬金制在一定程度上可以彌補(bǔ)包十制的缺陷，酬金制的管理服務(wù)下，業(yè)主所得到的物業(yè)管理服務(wù)直接來源于他們自己所付出的，不必?fù)?dān)心物管公司為了自身利潤而降低所提供的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)物管公司也不必?fù)?dān)心提高了服務(wù)質(zhì)量，其利潤反而降低的情況出現(xiàn)。因?yàn)樵诎葡?，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)越好，支出將越多，利潤就越少。這樣一來，物業(yè)公司往往通過是降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項(xiàng)日或增加物業(yè)管理收入來獲取更多的利潤，如果要增加物業(yè)管理收入必然增加業(yè)主的支出，從而損害了全體業(yè)主的利益。否則，物業(yè)管理公司有可能面臨業(yè)主的挑戰(zhàn)或倒閉的情況。而酬金制下的酬金就是物業(yè)管理公司獲得的同定收入，業(yè)主所能得到的服務(wù)成本與物業(yè)管理公司的收入不會(huì)混淆，物來公司的支出也是清清楚楚，明明白白，業(yè)主可以控制每一分錢的使用，并且能夠自己合理安排消費(fèi)，業(yè)主的權(quán)益也得到了應(yīng)有的保障。

②加大管理服務(wù)的財(cái)務(wù)透明度

如果物業(yè)管理公司采用酬金制的管理服務(wù)費(fèi)用收取形式，物業(yè)管理公司在接管小區(qū)時(shí)需要向業(yè)主委員會(huì)提供詳細(xì)的物業(yè)管理收支財(cái)務(wù)預(yù)算，并且在接管期間每月向業(yè)主委員會(huì)提供詳細(xì)的收支出報(bào)告。服務(wù)管理費(fèi)用的財(cái)務(wù)預(yù)算需要指明服務(wù)區(qū)內(nèi)的組織架構(gòu)、人員編制狀況、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)以及每月運(yùn)作資金，從而計(jì)算出每平方米的物業(yè)管理費(fèi)用，以達(dá)到收支衡，進(jìn)而通過業(yè)主大會(huì)同意后形成書面合同。同時(shí)在酬金制下，物業(yè)管理公司需要每月編制財(cái)務(wù)報(bào)表，向所有業(yè)主公示服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)管理服務(wù)的收入與支出，使以物業(yè)管理費(fèi)的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。

二、包干制及酬金制模式的利弊分析

1.包十制模式的利弊

（1）包十制模式的優(yōu)勢

日前，很多物業(yè)管理項(xiàng)目，尤其是住宅物業(yè)管理項(xiàng)日，大多都是采用包十制，一個(gè)最重要的原因就是包十制操作比較容易、簡單可行。在實(shí)行包十制的管理服務(wù)模式下，小區(qū)業(yè)主每個(gè)月只需要根據(jù)與物業(yè)管理公司簽訂的委托合同繳納同定的管理費(fèi)用，并按照前期物業(yè)管理合同享受物業(yè)管理公司提供的各種管理服務(wù)，業(yè)主不需要額外再支付其他費(fèi)用。而物業(yè)管理公司，為了自身的發(fā)展與進(jìn)步，他們必需提高提高自身管理水平以達(dá)到營利日的。

同時(shí)，在信息技術(shù)高度發(fā)達(dá)的今天，物業(yè)管理公司可以借助規(guī)范服務(wù)流程、引進(jìn)現(xiàn)代管理手段等方式來達(dá)到縮減管理成本與管理費(fèi)用的日的，如質(zhì)量環(huán)境體系認(rèn)證、OA系統(tǒng)、無紙化辦公等，物業(yè)管理公司從而規(guī)范對(duì)內(nèi)管理、對(duì)外服務(wù)的流程，這不僅對(duì)提高管理服務(wù)質(zhì)量有促進(jìn)作用，而且高效快捷。因此，實(shí)施包十制可以激勵(lì)現(xiàn)代管理于段與服務(wù)流程的快速發(fā)展。

（2）包十制模式的劣勢

作為相對(duì)簡單便捷的收費(fèi)方式，包十制方便了物業(yè)管理公司的同時(shí)，也造成了物業(yè)管理交易的不透明性。物業(yè)管理公司根據(jù)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同來提供物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)擁有所有權(quán)，可以根據(jù)自身因素自行支配每月物業(yè)管理費(fèi)的使用，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)沒有任何權(quán)利檢查其使用情況，從而導(dǎo)致了雙方信息的不對(duì)稱，使得雙方信任感不強(qiáng)，容易出現(xiàn)糾紛。

同樣，物業(yè)管理公司在包十制的模式下自負(fù)盈虧也容易促使其采用降低服務(wù)質(zhì)量或減少服務(wù)類型等不正當(dāng)于段，從而達(dá)到壓縮費(fèi)用和成本的日標(biāo)，為企業(yè)謀取更多利潤。因此，在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方的矛盾點(diǎn)多集中于此，而對(duì)物業(yè)管理公司（尤其是住宅型物業(yè)管理公司）最大的負(fù)面報(bào)道也多在于此，這也是酬金制備受推崇的主要原因。

2.酬金制模式的利弊

（1）酬金制模式的優(yōu)勢

酬金制的一個(gè)重要優(yōu)勢是能體現(xiàn)業(yè)主的主體地位，物業(yè)管理費(fèi)說到底是業(yè)主的錢，而物業(yè)管理公司只是業(yè)主聘請(qǐng)的管理助于，因此業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督是在正確行使法律所賦予的權(quán)利，并非是十涉物業(yè)管理公司的內(nèi)政。其次，物業(yè)管理公司運(yùn)作更規(guī)范，這是從物業(yè)管理費(fèi)的使用來說的，物業(yè)管理公司僅僅只是一個(gè)代管機(jī)構(gòu)，其所得的就是管理酬金，無權(quán)替業(yè)主作主，同時(shí)對(duì)物業(yè)維護(hù)的每一項(xiàng)支出需要咨詢業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主有權(quán)檢查和監(jiān)督物業(yè)管理成本，使得物業(yè)管理更透明。因此，酬金制下把物業(yè)維護(hù)成本和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分開的酬金制顯得更規(guī)范、更透明。

同時(shí)酬金制的使用讓物業(yè)管理公司更節(jié)省，這是因?yàn)楫?dāng)前稅法規(guī)定：“成本不計(jì)稅，管理費(fèi)計(jì)稅”。換句話說，使用酬金制管理的小區(qū)，成本的那一部分物業(yè)管理費(fèi)不需要交稅，只有約定付給物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)必須交稅。而包十制的小區(qū)要按照整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)交稅，一般來說，付給物業(yè)管理公司的管理費(fèi)占整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的10%左右，由此一來，相對(duì)業(yè)主來說，使用酬金制能節(jié)省的稅費(fèi)是一筆不小的數(shù)日。

（2）酬金制模式的劣勢

酬金制雖然很大程度上維護(hù)了業(yè)主的利益，但其具體操作比較復(fù)雜，尤其對(duì)人口密集的住宅小區(qū)來說，召開業(yè)主會(huì)議，并非是一件容易的事情。此外，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)管無形中增大了物業(yè)管理的成本。不論是在業(yè)主中，還是從外聘請(qǐng)專業(yè)人上或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，都是需要付出 -定金錢的，而且物業(yè)管理公司需要負(fù)責(zé)協(xié)凋、聯(lián)絡(luò)業(yè)主方，也是需要耗費(fèi)人力、物力及時(shí)間，這些都是物業(yè)服務(wù)的邊際成本或間接成本，并不能帶來直接價(jià)值。就日前中國物業(yè)管理水平來看，對(duì)酬金制還沒有深入的理解和研究，業(yè)主對(duì)監(jiān)督管理深度還不正確把握，其有效性不得不讓人質(zhì)疑。

三、我國推行酬金制仍然需要完善的方面

雖然酬金制更加透明、合理、市場化，但是根據(jù)中國目前物業(yè)管理來看，推行酬金制從理論到實(shí)踐還有很長的路要走，國家必須注意通過明確、完善的實(shí)施細(xì)則來解決好關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題，不然很容易背離初衷，從而引發(fā)新的矛盾。總的看來，推行酬金制仍然需要完善以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1.納稅基數(shù)的核定

酬金制下預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)屬代管性質(zhì)，所有權(quán)在業(yè)主手上，物業(yè)管理公司只是業(yè)主的人，因此在預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)中，除了根據(jù)物業(yè)管理合同所約定的酬金部分外，其余部分都不應(yīng)作為物業(yè)管理公司的收入，這部分不應(yīng)該納入營業(yè)稅納稅基礎(chǔ)內(nèi)，如果硬性要求以物業(yè)管理費(fèi)總額作為納稅基數(shù)，稅費(fèi)就有可能被列入直接支出，那么稅費(fèi)就會(huì)最終轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。因此，要推行酬金制，應(yīng)該從法規(guī)上明確物業(yè)管理公司的納稅基數(shù)。

2.對(duì)業(yè)主物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)

酬金制的推廣還有賴于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的認(rèn)知，對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)管理能力與監(jiān)督能力的培訓(xùn)和提高，才能做到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的有效監(jiān)督。若業(yè)主完全依賴每年一次的外部審計(jì)工作，那么就會(huì)減少對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督效力。同時(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的匱乏，容易讓物業(yè)管理公司和業(yè)主之間產(chǎn)生不必要的矛盾分歧，導(dǎo)致溝通和理解上的障礙。因此，要推行酬金制，應(yīng)該建立物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的培訓(xùn)機(jī)制，提高業(yè)主物業(yè)管理知識(shí)水平，這樣對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也具有一定的積極推動(dòng)作用。

3.政府主管部門監(jiān)控機(jī)制的建立

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的問題時(shí)有發(fā)生，而在酬金制收費(fèi)方式下，拒絕繳納費(fèi)用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關(guān)系，而是單個(gè)業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益關(guān)系列化。物業(yè)管理公司作為受委托的一方?jīng)]有權(quán)利來十涉業(yè)主之間的利益問題，但當(dāng)問題嚴(yán)重的情況下，必然會(huì)影響到對(duì)物業(yè)管理公司的有序管理，這時(shí)候就需要出現(xiàn)政府主管部門來解決，從而加快業(yè)主之間利益問題的解決速度，避免利益問題糾紛進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，要推行酬金制，政府主管部門監(jiān)控機(jī)制的建立顯得尤其重要。

4.對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的抑制

酬金制下物業(yè)管理公司的利潤直接取決于物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從而導(dǎo)致物業(yè)管理公司控制和減低成本的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力不斷提高。為減少這種情況的發(fā)生，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以通過雙方協(xié)商制定獎(jiǎng)懲措施，使得物業(yè)管理公司努力提高管理水平、減少管理成本的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，給予物業(yè)管理公司一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣既能體現(xiàn)了公平與公正，同時(shí)又有利于管理方法的不斷改進(jìn)，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理公司和業(yè)主利益的雙贏。

總體來說，物業(yè)管理的主要日的是提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的收益、保值與增值。在酬金制下，計(jì)入成本的部分費(fèi)用理論上是不用繳納稅金，只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)才需要繳納稅金。而包十制下，所有的物業(yè)管理費(fèi)收入都需要繳納稅金。一般情況下，支付給物業(yè)管理公司的服務(wù)費(fèi)約占整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的10%左有，如此可見，酬金制下可節(jié)約相當(dāng)大一筆稅金。因此，從兩種物業(yè)收費(fèi)方式來看，酬金制必然是日后物業(yè)管理收費(fèi)的主導(dǎo)方式。但推行酬金制的一個(gè)重要前提是擁有針對(duì)業(yè)主的成熟物業(yè)管理培訓(xùn)機(jī)制，讓廣大業(yè)主了解更多物業(yè)管理知識(shí)，既便于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的溝通交流，也有利于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司管理水平的監(jiān)督。但由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，其發(fā)展還未完全成熟，推行酬金制依舊存在一些問題，如納稅基數(shù)的核定、對(duì)業(yè)主物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)、政府主管部門監(jiān)控機(jī)制的建立與對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的抑制等等。要真正推行酬金制的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)方式，則需要重點(diǎn)解決上述問題，才能真正讓酬金制發(fā)揮其應(yīng)有的優(yōu)勢，保證廣大業(yè)主的所有者權(quán)益。參考文獻(xiàn)：

[1]子君.物業(yè)管理收費(fèi)“酬金制”與“包干制”揚(yáng)州晚報(bào)，2007.12

物業(yè)管理服務(wù)范文第4篇

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡稱甲方）：_________

受托方（以下簡稱乙方）：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)

四至：東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________萬平方米

建筑面積：_________萬平方米

容積率：_________%

綠地占有率：_________%

公建配套用房面積：_________平方米

小區(qū)總戶數(shù)：_________

受益人口：_________

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章　委托管理事項(xiàng)

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。

第六條　市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條　公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化、體育、娛樂教育場所。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第十三條　組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。年_________次。

第十四條　負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：月_________元/m2；

2、代收代辦費(fèi)：_________。

3、特約服務(wù)費(fèi)：_________。

第十五條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。

第十六條　對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為、針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。

第十七條　其它委托事項(xiàng)。

_________；

_________；

_________。

第三章　委托管理期限

第十八條　委托管理期限自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________首屆業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同時(shí)止。

首屆業(yè)主大會(huì)召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會(huì)可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條　甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）

1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；

2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾；

3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；

4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；

5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；

6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、賬務(wù)預(yù)算及決算；

7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。

如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

（1）負(fù)責(zé)返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用；

（3）_________。

8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費(fèi)_________元/m2；合計(jì)_________元。

11、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；

12、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，由乙方負(fù)責(zé)催交；

13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

（1）_________。

（2）_________。

14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

15、_________。

第二十條　乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；

3、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

4、按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為進(jìn)行處理；

5、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6、負(fù)責(zé)編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施，維修經(jīng)費(fèi)來源_________；

7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

8、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

9、每_________個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支帳目；

10、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；

11、本合同終止或業(yè)主大會(huì)決議解聘乙方時(shí)，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會(huì)移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

12、_________。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十一條　乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》db32/t538-XX填寫）。

1、房屋外觀：_________

2、設(shè)備運(yùn)行：_________

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________

4、公共環(huán)境：_________

5、綠化：_________

6、交通秩序：_________

7、保安：_________

8、急修：_________

小修：_________

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：_________

第六章　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十二條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；

2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收取；

3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按業(yè)主臨時(shí)公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。

第二十三條　車位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>

1、露天車位：_________

2、車庫：_________

3、_________

第二十四條　乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按約定支付費(fèi)用。

第二十五條　其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六條　房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：

1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用由_________承擔(dān)。

2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。

3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負(fù)責(zé)籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費(fèi)用由_________承擔(dān)。

4、維修資金的其他約定

第七章　違約責(zé)任

第二十七條　甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條　甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對(duì)方_________元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十一條　甲乙雙方的其他約定

第八章　附則

第三十二條　雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完接管驗(yàn)收手續(xù)。

第三十三條　合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，可續(xù)訂合同。

第三十四條　雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十五條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第三十六條　本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十七條　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十八條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十九條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會(huì)仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第四十條　合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第四十一條　本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后生效。

甲方簽章：_________

乙方簽章：_________

代表人：_________

代表人：_________

物業(yè)管理服務(wù)范文第5篇

項(xiàng)目

范圍

工作內(nèi)容及要求

（一）綜合

管理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理

（1)負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；

（2)每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施；

（3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫

性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場；

（4)協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作；

（5)管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；

（6)與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);

（7)應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；

（8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；

（9)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。

（10）建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。

（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)

按《__市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備

確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：

（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；

（2）保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；

道路、甬路、步道、活動(dòng)場地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；

（4）負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；

（5）定期清洗外墻。

（三）綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地

按市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。

（四）保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外

維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括：

（1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

（2)設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；

（3)每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；

（4)對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃;

（5)按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；

（6)在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

（7)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（五）公共

秩序

維護(hù)

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外

公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：

（1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；

（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；

（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；

（4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；

（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處

理。

（六）

停車

管理

機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛在停車場（存車處）、位的管理

（1）有健全的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案；

（2）對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；

（3）保證停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管；有發(fā)生緊急情況預(yù)案；

（4）長期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

（七）

消防

管理

公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理

（1）有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案；

（2）消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；

（3）定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

（4）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防

人員疏散、救助人員等。

（八）

高壓

供水

養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修

（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案；

（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；

（3）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號(hào)文件規(guī)定。

（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房，接近高位水箱。

（九）電梯

養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)

（1)主梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號(hào)。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；

（2)凡有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)－8點(diǎn)、17點(diǎn)－19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行；

（3)主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù)案；

維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號(hào)文件規(guī)定。

（4）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)迅速組織救助。

（十）裝修

管理

服務(wù)

房屋裝飾裝修管理

（1）有健全的裝修管理服務(wù)制度；

（2）查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；

（3）裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

（4）業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門；

（5）及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過三天。

二、經(jīng)濟(jì)適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目

范圍

工作內(nèi)容及要求

（一）

綜合

管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理

（1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；

（2）每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施；

（3）白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場；

（4）協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作；

（5）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全；

（6）與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；

（7）全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；

（8）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)60％。

（9）建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。

（二）

房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)

按《__市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、供暖等設(shè)備

（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；

（2）保證護(hù)欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。

（三）

綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地

按市園林局規(guī)定的《三級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。

（四）

保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外

（1）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；

（2）每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；

（3）按規(guī)定進(jìn)行消毒、滅鼠等活動(dòng)；

（4）在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

（5）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（五）

公共

秩序

維護(hù)

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外

（1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；

（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；

（3）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。

（六）

存車

管理

機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛在停車場（存車處）、位的看管

（1）有機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案；

（2）對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；

（3）保證停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管；

（4）長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

（七）

消防

管理

公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理

（1）有消防管理制度，建立消防責(zé)任制；

（2）消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；

（3）定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

（4）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

（八）

高壓

供水

養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修

（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案；

（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；

（3）維修服務(wù)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號(hào)文件規(guī)定。

（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房，接近高位水箱。

（九）

電梯

養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)

（1）主梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號(hào)，凡是樓層設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；

（2）凡有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)－8點(diǎn)、17點(diǎn)－19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行；

（3）主梯維修時(shí)，用備用梯運(yùn)行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù)案；

（4）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號(hào)文件規(guī)定。

（5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)迅速組織救助。

（十）

裝修

管理

服務(wù)

房屋裝飾裝修管理

（1)有健全的裝修管理服務(wù)制度；

（2)查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；

（3)裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

（4)業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門；

（5)及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過三天。

《__市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)問題的說明

__一、制定本標(biāo)準(zhǔn)的目的：促進(jìn)物業(yè)管理

企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供依據(jù)，為政府主管部門和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)。

__二、本標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，也是物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)年審的考核標(biāo)準(zhǔn)。

__三、標(biāo)準(zhǔn)分為兩類：一適用于普通商品住宅物業(yè)管理；二適用于經(jīng)濟(jì)適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業(yè)管理。

__四、本標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目分為綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)、綠化、保潔、公共秩序維護(hù)、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務(wù)等十項(xiàng)，每項(xiàng)又分為服務(wù)范圍、工作內(nèi)容及要求兩個(gè)方面。其中，房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備由專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)管理的除外。

__本標(biāo)準(zhǔn)與原《__市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》相比，增加的主要內(nèi)容是：要求物業(yè)管理企業(yè)建立起各種突發(fā)公共事件的處理機(jī)制、處理預(yù)案和具體處理措施，一旦發(fā)生公共突發(fā)事件，能夠從容應(yīng)對(duì)；在平時(shí)，要求物業(yè)管理企業(yè)做好各項(xiàng)預(yù)防工作，并加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和業(yè)主的宣傳，防患于未然。