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二手房以其價格低、風(fēng)險小、即買即住等優(yōu)點在房產(chǎn)市場占據(jù)了相當(dāng)?shù)牡匚弧５?，由于二手房市場管理還不成形，法律規(guī)范滯后，在實務(wù)中，二手房交易過程中出現(xiàn)的問題實際比商品房買賣還多。下面就二手房交易從購買方的角度按照交易流程，分析實務(wù)中因該注意的問題，愿能給二手房消費者們以法律指導(dǎo)和幫助。

流程一：房源搜索

房源搜索是購買二手房的第一步。這一步主要是通過朋友介紹、媒體廣告資源和經(jīng)紀(jì)公司或中介機構(gòu)三大途徑完成的。

要注意的問題：

1、朋友介紹房源的，很容易孳生依賴和過份信任，以致于易于在整個交易過程中放松警惕，甚至無書面協(xié)議或現(xiàn)金收條等證據(jù)留下，留下的只有麻煩。

2、通過報紙、網(wǎng)絡(luò)媒體等廣告資源、更多的是網(wǎng)絡(luò)自發(fā)信息尋找房源的，由于廣告內(nèi)容非?；祀s，務(wù)必認(rèn)真識別相關(guān)信息的真實性，可以先查清信息來源的個人身份或中介資質(zhì)，謹(jǐn)防受騙。

3、委托經(jīng)紀(jì)公司或中介機構(gòu)購買的確省時、省力、安全，能在較短的時間內(nèi)尋找到合適的房源。但您必須提前對經(jīng)紀(jì)公司的資信情況進行審查，并簽訂好能控制機構(gòu)的委托合同，對費用要約定清楚，特別要注意定金的約定，因為有很多購房人反映，房沒買成，定金卻難以收回，還有很多公司在約定費用之外隨意亂收費，購房人苦不堪言。

流程二：實地看房

選擇好目標(biāo)房源后，需要親自到現(xiàn)場對房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置、小區(qū)環(huán)境等結(jié)合承受能力作實地考察，并且一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，初步了解房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質(zhì)量問題等。中介機構(gòu)一般在合同簽訂前是不讓雙方直接接觸的，更要謹(jǐn)防中介欺詐。

流程三：背景調(diào)查

這一步至關(guān)重要，但在網(wǎng)上流行的二手房交易流程中卻沒有這一步，這是在決定購買還是不買的重要依據(jù)，是合同簽訂前的必備程序，如果自己無法完成，可以聘請律師輔助您作背景調(diào)查。背景調(diào)查的內(nèi)容為：

1、在房管行政部門調(diào)查相關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)，查明該房屋產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，兩證是否齊全，有無抵押等情況。如果有抵押，可能該房屋會因償債而被強制執(zhí)行，您購買的房屋可能被轉(zhuǎn)移給第三人。謹(jǐn)防假證和房產(chǎn)材料。

2、落實好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。由于各類房屋因性質(zhì)不同，交易的條件也會各不一樣。有的單位福利分房，原合同規(guī)定不得對外轉(zhuǎn)讓，或者補齊單位差價款后方能轉(zhuǎn)讓；有的是相應(yīng)行政法規(guī)直接規(guī)定交易條件，所以，還要咨詢專業(yè)人員或律師，弄清楚您所欲購買的房屋的交易法律限制，和辦理過戶可能繳納的各種稅費。

3、落實好房屋共有情況，以及出賣人的權(quán)限，有無其它共有人書面售房同意書或授權(quán)委托書，不然，待您房款交出去以后，其他共有人請求法院確認(rèn)買賣合同無效，那就風(fēng)險太大了。

4、房屋土地使用權(quán)證確定的土地使用年限也是要注意查看的內(nèi)容，不然您以同樣的價格購買少于別人所購買房屋土地使用權(quán)20年的房屋，您瞧多虧呀。

流程四：談判簽約

背景調(diào)查清楚以后，決定購買的房屋時，重要的事情就是簽訂合同了。而合同簽訂的過程是一個雙方協(xié)商的過程。合同要盡可能詳細(xì)、清楚地寫明買賣雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間、過戶稅費分擔(dān)情況、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款，合同中還應(yīng)明確規(guī)定對于違約行為所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。合同草擬好后，一定要請律師審查一下，作適當(dāng)?shù)男薷暮蠓娇珊炞殖闪?。超級秘書網(wǎng)

由經(jīng)紀(jì)公司買賣的，買賣雙方還應(yīng)與經(jīng)紀(jì)公司簽定居間擔(dān)保合同，并明確經(jīng)紀(jì)方應(yīng)承擔(dān)的居間擔(dān)保責(zé)任以及經(jīng)紀(jì)方在交易過程中應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容。

流程五：產(chǎn)權(quán)過戶

簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關(guān)手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)；交易部門經(jīng)過相應(yīng)的審查程序，確定房屋產(chǎn)權(quán)是否具備轉(zhuǎn)讓條件；按照合同規(guī)定的付款方式付清購房款，房地產(chǎn)交易部門正式受理轉(zhuǎn)讓申請；買賣雙方應(yīng)繳納相關(guān)稅費，并向買方核發(fā)房屋所有權(quán)證。具有土地使用權(quán)證的還要到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。

另外，二手房貸款業(yè)務(wù)也是重要的一環(huán)，目前推出的貸款品種有：1.二手房抵押貸款，2.轉(zhuǎn)按揭貸款，3.公積金貸款。二手房房代業(yè)務(wù)相關(guān)問題，寇志中律師將另行專劈系列為消費者予以指導(dǎo)。到時敬請關(guān)注。