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［摘要］旅游度假公寓是旅游房地產(chǎn)的一個(gè)特殊類(lèi)型，其良好的發(fā)展勢(shì)頭吸引著越來(lái)越多投資者的關(guān)注。本文運(yùn)用德?tīng)柗品ê蛯哟畏治龇ń⒙糜味燃俟⑼顿Y決策評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，并確定其權(quán)重，最后利用模糊綜合評(píng)價(jià)法建立旅游度假公寓投資決策評(píng)價(jià)模型，并進(jìn)行實(shí)證研究。

［關(guān)鍵詞］旅游度假公寓投資決策層次分析法模糊綜合評(píng)價(jià)法

模糊綜合評(píng)價(jià)法(fuzzycomprehensiveevaluationmethod)是一種基于模糊數(shù)學(xué)的綜合評(píng)價(jià)方法，是在美國(guó)自動(dòng)控制專(zhuān)家查德(L.A.Zadeh)教授在1965年提出的模糊集合理論概念的基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)的。該綜合評(píng)價(jià)法根據(jù)模糊數(shù)學(xué)的隸屬度理論把定性評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)化為定量評(píng)價(jià)，即用模糊數(shù)學(xué)對(duì)受到多種因素制約的事物或?qū)ο笞龀鲆粋€(gè)總體的評(píng)價(jià)。它具有結(jié)果清晰,系統(tǒng)性強(qiáng)的特點(diǎn),能較好地解決模糊的、難以量化的問(wèn)題,常常應(yīng)用于解決各種非確定性和復(fù)雜的問(wèn)題。對(duì)于模糊綜合評(píng)價(jià)法的應(yīng)用研究主要有盧穎（2007）對(duì)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)估，

張?jiān)?010）對(duì)銀行顧客滿(mǎn)意度的測(cè)評(píng)，王秋榮（2010）對(duì)高校研究生導(dǎo)師績(jī)效的評(píng)估等。在房地產(chǎn)方面，模糊綜合評(píng)價(jià)法也有很多應(yīng)用，例如朱雍（2004）、張華（2007）、李旭絨（2008）等都嘗試著用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資決策等進(jìn)行理論和應(yīng)用上研究。

旅游度假公寓(TourismVacationRentals)作為旅游房地產(chǎn)的一個(gè)特殊類(lèi)型，其如家般的體驗(yàn)、個(gè)性化的定制服務(wù)等，受到了游客們的一致好評(píng)，越來(lái)越多旅客以度假公寓作為其旅游度假的住宿選擇。本文從投資者的角度入手，分析了旅游度假公寓市場(chǎng)特點(diǎn)，運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法建立其投資決策評(píng)價(jià)模型，并應(yīng)用于實(shí)證研究。

一、旅游度假公寓投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

旅游地產(chǎn)與普通住宅地產(chǎn)在投資決策上不完全相同。因?yàn)?，旅游地產(chǎn)兼地產(chǎn)與旅游開(kāi)發(fā)為一體，在滿(mǎn)足住宅功能的基礎(chǔ)上還涉及與旅游度假有關(guān)的服務(wù)。度假公寓是旅游房地產(chǎn)的一種特殊類(lèi)型，具有酒店式的服務(wù)，公寓式的管理的特點(diǎn)，這就使得投資者對(duì)它的投資決策需要多方面綜合考量。目前，對(duì)于影響因素的研究主要有以下幾個(gè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)：（1）按作用時(shí)間分類(lèi)，可分為歷史因素、當(dāng)前因素、后期因素等；（2）按影響角度分類(lèi)，可分為供給影響因素、需求影響因素、競(jìng)爭(zhēng)影響因素等；（3）按作用范圍分類(lèi)，可分為宏觀背景因素、中觀區(qū)域因素、微觀項(xiàng)目因素等[4]。本文依據(jù)旅游度假公寓的特點(diǎn)，結(jié)合目前研究結(jié)果，再加上作者的觀點(diǎn)，將旅游度假公寓投資決策影響因素分為區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素、社會(huì)因素、行業(yè)因素、后期運(yùn)營(yíng)因素等6個(gè)一級(jí)指標(biāo)，地理位置、交通環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等22個(gè)二級(jí)指標(biāo)。

在此基礎(chǔ)上再結(jié)合專(zhuān)家意見(jiàn)（德?tīng)柗品ǎ┐_定各指標(biāo)的選取，共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷12份（調(diào)查對(duì)象為三亞?wèn)|方沃德投資有限公司），對(duì)旅游度假公寓投資決策影響因素中22個(gè)二級(jí)指標(biāo)與旅游度假公寓決策的相關(guān)性進(jìn)行意見(jiàn)回收，并進(jìn)行篩選，嘗試構(gòu)建了旅游度假公寓投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（見(jiàn)下圖1）。

二、旅游度假公寓投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定

以圖1為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷（專(zhuān)家調(diào)查表略），通過(guò)專(zhuān)家打分確定各層次指標(biāo)所需的權(quán)重，構(gòu)建各層次指標(biāo)的判斷矩陣A-B、B1-C、B2-C、B3-C、B4-C、B5-C、B6-C，并通過(guò)層次單準(zhǔn)則排序及一致性檢驗(yàn)和層次總排序及一致性檢驗(yàn)，確定各判斷矩陣的特征向量集。

為了簡(jiǎn)化計(jì)算過(guò)程，在層次分析中的層次單準(zhǔn)則及一致性檢驗(yàn)和層次總排序及一致性檢驗(yàn)的計(jì)算過(guò)程中運(yùn)用MATLAB軟件編程（編程代碼略），分別計(jì)算出各判斷矩陣的特征向量集與最大特征根及一致性檢驗(yàn)，各層次指標(biāo)權(quán)重如下：

A=(0.2725，0.0570，0.3768，0.0379，0.1540，0.1019)

B1=（0.5290，0.2339，0.0866，0.1505）

B2=（0.0569，0.5579，0.2633，0.1219）

B3=（0.2500，0.7500）

B4=（0.5777，0.2378，0.1289，0.0557）

B5=（0.0417，0.2011，0.0779，0.5083，0.1710）

B6=（0.8333，0.1667）

三、旅游度假公寓投資決策模糊綜合評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建

1.建立評(píng)價(jià)因素集合U

評(píng)價(jià)因素集合一般用U來(lái)表示，即,其子元素評(píng)價(jià)集為：

2.權(quán)重集合的建立

通常每個(gè)因素的主要程度不一樣，為了反映各因素的重要程度，對(duì)各個(gè)因素賦予相應(yīng)的權(quán)重，則權(quán)重集為

3.確定評(píng)價(jià)等級(jí)集合

評(píng)價(jià)等級(jí)一般用V來(lái)表示，即。

4.建立模糊評(píng)價(jià)矩陣

其中表示子元素層指標(biāo)對(duì)j級(jí)評(píng)價(jià)的隸屬度（i=1，2，...,m;j=1，2，...,n)。

5.對(duì)模糊矩陣進(jìn)行運(yùn)算并得到結(jié)果

（1）單因素模糊評(píng)判

對(duì)各子因素層指標(biāo)的評(píng)價(jià)矩陣作模糊矩陣運(yùn)算，得到主因素層指標(biāo)對(duì)評(píng)價(jià)等級(jí)集合的隸屬向量，由，可得：

（2）模糊綜合評(píng)判

目標(biāo)層指標(biāo)對(duì)評(píng)價(jià)等級(jí)集合的隸屬向量，可得：

其中，表示U對(duì)于評(píng)價(jià)等級(jí)的隸屬度，根據(jù)各評(píng)判等級(jí)隸屬度的大小，確定最大的那一個(gè)等級(jí)即為目標(biāo)的等級(jí)。

四、案例分析—三亞藍(lán)色海岸度假公寓投資決策評(píng)價(jià)

藍(lán)色海岸度假公寓項(xiàng)目位于三亞市著名的旅游風(fēng)景區(qū)--三亞灣之濱，緊鄰三亞市區(qū)，是三亞城市空間發(fā)展主軸線(xiàn)上的黃金地段。該項(xiàng)目小區(qū)位于美麗椰夢(mèng)長(zhǎng)廊旁，穿過(guò)小區(qū)花園門(mén)口不足50米就是天然海濱浴場(chǎng)，離三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)約11公里，距離汽車(chē)站也只有3公里，離市區(qū)的萬(wàn)福隆超市、旺豪超市只要10分鐘，交通十分便利，是三亞市未來(lái)旅游、休閑、度假、養(yǎng)生集于一體的高檔度假公寓。

1.項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)等級(jí)

根據(jù)專(zhuān)家對(duì)該項(xiàng)目的打分建立各層次指標(biāo)的評(píng)價(jià)等級(jí)，區(qū)位因素評(píng)價(jià)等級(jí)如下表所式（其它因素?cái)?shù)據(jù)略）：

2.根據(jù)評(píng)價(jià)語(yǔ)給出的評(píng)價(jià)等級(jí)，獲取模糊信息，建立相應(yīng)的模糊矩陣得：

3.求各子因素對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)等級(jí)集的隸屬向量，由本文第2部分層次分析中求得各層次指標(biāo)的權(quán)重和可得(為各層級(jí)的權(quán)重)：

4.求得目標(biāo)層對(duì)應(yīng)評(píng)價(jià)等級(jí)集的隸屬向量B，即三亞藍(lán)色海岸度假公寓的綜合評(píng)價(jià)。

本文構(gòu)建模糊數(shù)學(xué)模型中，將旅游度假公寓投資決策的評(píng)價(jià)集分為V={V1,V2,V3,V4}={A，B，C，D}，優(yōu)、良、中、差四個(gè)等級(jí)如下所示：

A級(jí)：該度假公寓項(xiàng)目投資價(jià)值優(yōu)秀，非常適合投資，幾乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)該項(xiàng)目評(píng)價(jià)于A級(jí)時(shí)，其評(píng)價(jià)集V={1,0,0,0}。

B級(jí)：該度假公寓投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值良好，適合投資，風(fēng)險(xiǎn)不大；當(dāng)該項(xiàng)目評(píng)價(jià)于B級(jí)時(shí)，其評(píng)價(jià)集V={0,1,0,0}。

C級(jí)：該度假公寓投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值一般，比較適合投資，風(fēng)險(xiǎn)較大；當(dāng)該項(xiàng)目評(píng)價(jià)于C級(jí)時(shí)，其評(píng)價(jià)集V={0,0,1,0}。

D級(jí)：該度假公寓投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值差，不適合投資，風(fēng)險(xiǎn)非常大；當(dāng)該項(xiàng)目評(píng)價(jià)于D級(jí)時(shí)，其評(píng)價(jià)集V={0,0,0,1}。

采用歐幾里得貼近度對(duì)B進(jìn)行處理：

根據(jù)模糊數(shù)學(xué)理論中的擇近原則可知，目標(biāo)層對(duì)應(yīng)評(píng)價(jià)等級(jí)的隸屬向量跟V2最貼近，即三亞藍(lán)色海岸度假公寓的綜合評(píng)價(jià)屬于B級(jí)，項(xiàng)目投資價(jià)值良好。

五、結(jié)束語(yǔ)

旅游度假公寓投資決策的評(píng)價(jià)是一個(gè)綜合、復(fù)雜的分析過(guò)程，涉及方方面面的因素。由于本人水平有限，再加上旅游度假公寓概念的不完善，以及資料、數(shù)據(jù)、案例收集的不全，使得本文存在著種種不足之處，還需進(jìn)一步的研究。對(duì)于下一步的研究，筆者建議如下：（1）本文對(duì)于旅游度假公寓影響因素的選取方面，考慮得不夠周全，在指標(biāo)的選取方面還需進(jìn)一步的規(guī)范和完善；（2）本文案例研究方面，由于數(shù)據(jù)收集的困難，只考慮了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前的投資決策行為，而項(xiàng)目后期實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況和對(duì)該投資決策模型的檢驗(yàn)，還需進(jìn)一步的實(shí)際對(duì)比檢驗(yàn)。