商品住宅財務(wù)成本控制
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摘要：在完善項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)上，如何控制成本，對實(shí)現(xiàn)商品住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益最大化尤為重要。
隨著房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的逐步確立，奠定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。商品住宅開發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，在完善項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)上，如何實(shí)現(xiàn)商品住宅開發(fā)最佳成本控制，已越來越引起人民的廣泛關(guān)注和重視。
1注重決策階段財務(wù)成本控制
開發(fā)項(xiàng)目成本的控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經(jīng)失去作用。因此，要達(dá)到工程造價的合理性，就要以保證項(xiàng)目決策的正確性為前提。針對以上問題，應(yīng)做好以下三個方面的工作。
（1）市場研究，主要是解決上馬商品房開發(fā)項(xiàng)目的“必要性”問題。商品房作為特殊商品，其開發(fā)的大額性、固定性及建設(shè)周期長等特點(diǎn)，決定生產(chǎn)該產(chǎn)品具有一定的風(fēng)險性。所以，做好市場研究就顯得尤為重要。市場研究包括市場調(diào)查和預(yù)測分析兩個方面。市場調(diào)查包括開發(fā)區(qū)域內(nèi)住宅分布、人均收入、住宅現(xiàn)狀。預(yù)測分析包括住宅未來發(fā)展趨勢預(yù)測、房屋銷售預(yù)測及價格分析，同時判斷開發(fā)產(chǎn)品市場競爭能力及發(fā)展前景。
（2）技術(shù)研究，主要解決開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的“可行性”問題。技術(shù)研究包括開發(fā)條件、地址選擇、規(guī)劃及設(shè)計方案優(yōu)選、企業(yè)組織、開發(fā)計劃及進(jìn)度要求等。在技術(shù)研究上應(yīng)突出商品房開發(fā)的特點(diǎn)，既要滿足居民生活、工作和生產(chǎn)基本要求，又要創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，同時體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特面貌。
（3）效益研究，主要是解決開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評價等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補(bǔ)償及前期工程費(fèi)用估算等。通過項(xiàng)目費(fèi)用、資金籌措等相關(guān)指標(biāo)的計算，進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力、償還能力等分析，得出經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論。
2加強(qiáng)以設(shè)計階段為重點(diǎn)的財務(wù)成本控制
據(jù)資料顯示，設(shè)計費(fèi)雖然只占工程總費(fèi)用不到1%，但在決策正確的條件下，它對工程造價的影響程度達(dá)75%以上。顯然，設(shè)計是有效控制工程成本的關(guān)鍵。
（1）商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)根據(jù)小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構(gòu)成部分的合理層次和關(guān)系，據(jù)此安排住宅建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數(shù)，合理布置公共設(shè)施項(xiàng)目的規(guī)模及服務(wù)半徑。
（2）商品住宅建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墻體面積系數(shù)控制住宅建造成本，盡量減少墻體面積系數(shù)。
（3）商品住宅的層高。住宅的層高直接影響工程造價，因?yàn)閷痈咴黾?，墻體面積增大，柱體積增加，并帶來基礎(chǔ)、管線、采暖等因素增加，使成本加大。
（4）商品房住宅單元組成以每棟住宅單元數(shù)3-4個單元較為經(jīng)濟(jì)，戶型要達(dá)到居室、客廳、廚房及衛(wèi)生間的合理布置，單位組成及戶型設(shè)計做到結(jié)構(gòu)面積系數(shù)愈小愈好。3強(qiáng)化施工階段財務(wù)成本控制
商品房開發(fā)管理的主體為住宅施工管理，它不僅具體復(fù)雜，而且戰(zhàn)線長，管理優(yōu)劣直接影響開發(fā)成本。
（1）建設(shè)工程要嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度。所有商品房住宅施工項(xiàng)目都要大力推行招標(biāo)投標(biāo)制度，這是施工階段降低開發(fā)成本的一種有效的手段。通過工程招標(biāo)投標(biāo)把施工企業(yè)推向市場，促使施工企業(yè)加強(qiáng)生產(chǎn)管理，提高技術(shù)水平，施工企業(yè)為了在社會上贏得信譽(yù)，必然增強(qiáng)質(zhì)量意識，嚴(yán)格履行合同，減短建設(shè)工期，從而加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)，減少期間費(fèi)用及其他開支，較好的發(fā)揮投資效益。
（2）要科學(xué)進(jìn)行施工管理。在施工過程中，影響工程造價的因素很多，如設(shè)計變更、材料代換、生產(chǎn)要素價格波動、政策性價格調(diào)整及其他不可預(yù)見因素等都可能引起工程造價提高，從而加大成本。因此要采取科學(xué)的施工方法。
一是要利用網(wǎng)絡(luò)計劃組織施工，編制施工網(wǎng)絡(luò)計劃要建立以工程技術(shù)負(fù)責(zé)人為主的領(lǐng)導(dǎo)小組，制定多種施工組織方案，對每種施工方案從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對比分析確定最佳方案。
二是要認(rèn)真編制資金使用計劃，通過資金使用計劃的嚴(yán)格執(zhí)行，可以有效地控制工程造價上升，最大限度地節(jié)約投資，提高投資效益。
三是要實(shí)行工程監(jiān)理，賦予監(jiān)理工程師應(yīng)有的權(quán)力。增強(qiáng)質(zhì)量出效益、管理出效益的觀念，真正做到保證質(zhì)量、保證進(jìn)度、避免索賠，有效地控制造價。
四是要嚴(yán)格施工簽證。簽證是施工階段提高價款的重要原因。因此要認(rèn)真對待簽證工作，不但要建立簽證制度，而且要慎重選定簽證人員，要求簽證人員既要有良好的思想素質(zhì)，又要有較高的技術(shù)水平。
4認(rèn)真把好竣工決算
工程竣工決算時控制工程造價的最后一關(guān)，一定要嚴(yán)格管理，按決算程序?qū)訉影殃P(guān)。首先整理審查基礎(chǔ)資料，包括竣工圖、設(shè)計變更、施工簽證、施工合同、驗(yàn)收記錄、施工紀(jì)錄等。凡設(shè)計工程造價變化的材料分門別類逐一審查，對不符合要求的予以剔除。其次檢查工程量計算是否準(zhǔn)確，是否遵守計算規(guī)則，嚴(yán)防高估冒算。三是審查定額套用是否合理，有無高套或錯套現(xiàn)象。四是建立工程決算編制責(zé)任制度，編制員對科室領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，科室領(lǐng)導(dǎo)對技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就追究哪個人的責(zé)任，使工程決算真正做到全面、準(zhǔn)確、公正、合理。
綜上，商品住宅開發(fā)是一項(xiàng)特殊的產(chǎn)品生產(chǎn)過程，具有投資大、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險高的特點(diǎn)，也正是商品住宅開發(fā)的特殊性，決定了其生產(chǎn)成果的重要性。因此，在完善項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)上如何控制財務(wù)成本，對實(shí)現(xiàn)商品住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益最大化尤為重要。
