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論文關鍵詞：委托理論；尋租理論：道德風險；逆向選擇：經(jīng)濟適用房

論文提要：隨著房地產市場的日益繁榮，房價居高不下是城鎮(zhèn)居民目前最為關注的問題，在這樣的條件下，如何解決低收入人群的住房問題，發(fā)揮經(jīng)濟適用房應該發(fā)揮的作用，值得深入思考，本文希望從制度經(jīng)濟學的角度，分析經(jīng)濟適用房在開發(fā)建設過程中存在的問題，并提出相應的解決辦法，為經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設提供更多的建議，

一、經(jīng)濟適用房的產生和發(fā)展

1998年國務院在《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設》文件中第一次提出了經(jīng)濟適用房的概念。這份文件同時明確提出：要建立和完善以經(jīng)濟適用房為主體的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，即高收入者購買或租賃市場價格商品住房，中低收入者購買經(jīng)濟適用住房，最低收入者租用政府單位提供的廉租住房。經(jīng)濟適用房由地方政府統(tǒng)一組織建設，面向中低收入家庭，以解決中低收入家庭住房困難為目的，是一種由政府提供了相關優(yōu)惠政策的、只獲取微利的普通商品住房。

經(jīng)濟適用房作為我國住房供應新體系的重要組成部分，主要是通過某種政策傾斜來擴大住房供給，以解決中低收入家庭住房問題。經(jīng)濟適用住房的作用主要應體現(xiàn)在：解決部分中低收入家庭的住房問題；優(yōu)化房地產市場供應結構：平抑商品房價格的不合理上漲；促進居民住房消費i緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾；促進城郊結合部等特殊區(qū)域的發(fā)展。

但是，在經(jīng)濟適用房建設以及銷售的實際操作過程中，它的作用并沒有得到充分發(fā)揮，更重要的是，它并沒有真正滿足老百姓的愿望和要求。目前的現(xiàn)狀是，經(jīng)濟適用房并沒有很好地體現(xiàn)經(jīng)濟和適用的特點，和普通商品房沒有太大的區(qū)別：且真正需要經(jīng)濟適用房的低收入人群并沒有享受到經(jīng)濟適用房應給予他們的福利。

二、基于委托理論分析經(jīng)濟適用房開發(fā)過程中的問題

(一)委托理論的基本概念。委托關系是經(jīng)濟社會中廣泛存在的社會關系。如果當一個需要通過另一個人的行動來獲得自己需要的利益，那么委托關系就產生了。如果某個個體想獲得某種利益，但自己又沒有能力去實現(xiàn)這個目標，而只能委托別人替自己完成，那么這個人就是委托人，而后者就是人。從信息不對稱的角度來說，委托人通常處于信息劣勢，而人處于信息優(yōu)勢。

由于信息的非對稱性，具有信息優(yōu)勢的人可能會選擇有利于自身利益的行動，而發(fā)生逆向選擇和道德風險。逆向選擇是指契約發(fā)生前，契約一方隱藏自己的私有信息，或者提供不真實的信息，以謀取自己的利益而損害另一方的利益。道德風險是指在信息非對稱的情況下，契約發(fā)生以后，契約一方選擇有損于另一方的機會主義行動，以獲取自身利益的最大化。因此，委托理論的基本內容就是在特定的條件下，委托人如何設計激勵合同，規(guī)范人的行為，使人選擇有利于委托人利益的行動。

(二)分析開發(fā)商在項目建設和銷售過程中的問題。我國在進行住房保障制度設計中，經(jīng)濟適用房的運作不是由非營利性機構來封閉實施，而是由追逐利潤最大化的開發(fā)商來運作，這本身存在著制度設計上的缺陷，因為政府和開發(fā)商的目標存在較大的差異性，政府實行經(jīng)濟適用房制度的目的是通過二次再分配的形式，解決中低收入階層住房困難問題，住房保障體制所追求的是公平合理的居住狀況：而從經(jīng)濟學基本假設的角度來看，開發(fā)商作為理性的“經(jīng)濟人”，追求利潤的最大化是其本質特性，不管是開發(fā)經(jīng)濟適用房還是商品房，目的都是為了獲取高額利潤。商品房開發(fā)直接表現(xiàn)為較高的利潤率；而經(jīng)濟適用房是在不突破利潤率上限的前提下，借助于規(guī)模經(jīng)營、優(yōu)惠的土地取得成本和稅收減免等政策來實現(xiàn)高額利潤。政府和開發(fā)商基于這樣的制度條件而形成的委托關系，必然導致經(jīng)濟適用房政策實施的實際效果與初期目標產生較大偏差。

目前所采取的經(jīng)濟適用房開發(fā)模式是政府通過給予經(jīng)濟適用房開發(fā)商一定的財政補貼，如劃撥土地、稅費減半征收等措施，來降低開發(fā)項目的成本；開發(fā)商則負責經(jīng)濟適用房的開發(fā)、銷售等全方位的工作，在要求的利潤空間內制定銷售價格；政府指定或者通過招投標形式選擇開發(fā)商來開發(fā)經(jīng)濟適用房，開發(fā)商根據(jù)政府的相關要求進行開發(fā)建設。

簽訂開發(fā)合同后，政府無法直接觀察到開發(fā)商的努力程度和工作狀態(tài)，開發(fā)商通過提高開發(fā)標準、擴大商品房的比例、提高價格、隱瞞經(jīng)濟適用房性質等違規(guī)行為來欺騙政府主管部門，損害了政府部門的利益，導致道德風險。地方政府與開發(fā)商進行博弈的過程中，開發(fā)商由于對項目的運作、資金投入、成本控制、生產技術等擁有較全面的信息，承擔人的角色；地方政府因對開發(fā)商的信息掌握不充分，處于委托人的地位。地方政府在指定或者通過招投標選擇開發(fā)商時，因信息不充分會導致逆向選擇。正是由于道德風險和逆向選擇的共同作用，不良開發(fā)商對利潤最大化的追求愈演愈烈，進而導致了經(jīng)濟適用房價格偏高和開發(fā)標準的高檔化。

三、基于尋租理論分析政府在監(jiān)管和規(guī)劃方面的問題

(一)尋租理論的基本概念。經(jīng)濟學里所說的“租”的原意是指一種生產要素的所有者獲得的收入中，超過這種要素的機會成本的剩余。廣義而言，尋租活動是指人類社會中非生產性的追求經(jīng)濟利益活動，或者說是指那種維護既得經(jīng)濟利益或是對既得利益進行再分配的非生產性活動。在現(xiàn)代社會中，更為常見的，也是更為高級的尋租方式則是利用行政法律的手段來維護既得經(jīng)濟利益或是對既得利益進行再分配。這類尋租行為往往涉及采用阻礙生產要素在不同產業(yè)之間自由流動、自由競爭的辦法來維護或攫取既得利益。

整個尋租活動包括權力主體的設租和個體的尋租。權力主體的設租，即權力主體在對經(jīng)濟活動的行政干預和管理過程中阻止供給增加，人為造成某種生產要素的供給彈性不足，從而形成權力主體獲取非生產性利潤的環(huán)境和條件，這往往是從權力到金錢的過程。個體尋租，即個體利用合法或非法手段獲得特權以維護既得利益的活動。尋租過程通常會表現(xiàn)為，由利益驅使獲得權力，再由權力獲得利益。(二)分析政府在經(jīng)濟適用房監(jiān)管和規(guī)劃方面存在的問題。對于經(jīng)濟適用房的開發(fā)和建設，國家給予了用地優(yōu)先劃撥、免收土地出讓金、開發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放、減免部分行政事業(yè)性收費等諸多優(yōu)惠政策，自然誘使開發(fā)商們競相向主管部門尋租，以“經(jīng)濟適用房”之名行“商品房”之實。而對于擁有審核開發(fā)商資質、分配經(jīng)濟適用房等權力的主管部門及負責人來說，一旦認識到手中權力的市場價值，“造租活動”也會伴隨著開發(fā)商的尋租迅速蔓延。

缺乏制衡的權力運用很容易導致權力的濫用和商品化，從而為尋租提供了溫床和土壤。從法律法規(guī)建設方面來看，我國房地產法律法規(guī)體系尚待完善，現(xiàn)有法律法規(guī)的漏洞和空白較多，無法可依、有法難依、有法不依的現(xiàn)象同時存在，極大地影響了對尋租活動進行監(jiān)督的效力。由于信息不對稱，輿論監(jiān)督和社會監(jiān)督更是流于形式，缺乏應有的力度。

由于受到經(jīng)濟租的誘惑和影響，在部分經(jīng)濟適用房項目的規(guī)劃過程中，也就難免因為要照顧開發(fā)商的利益而出現(xiàn)不合理的地方。在市場經(jīng)濟體制中，市場在資源的有效配置中扮演著重要角色；而開發(fā)商為維護自己通過尋租獲得的利益，就希望政府保持對土地等資源的控制權，或者通過某種“隱形市場”支配和影響資源配置。政府對市場的壟斷及政府扶持下造就的企業(yè)壟斷排除了公平競爭的可能性，使得競爭機制、供求機制和價格機制不能良好地運行，導致市場的資源配置功能失靈，給消費者和經(jīng)濟適用房市場帶來潛在損失。

四、經(jīng)濟適用房存在問題的對策研究

(一)從委托的角度分析對策。從政府和開發(fā)商之間的委托關系來看，要解決經(jīng)濟適用房開發(fā)中的問題，也就是要預防逆向選擇和道德風險。根據(jù)委托理論，規(guī)避逆向選擇和道德風險問題可以通過制定權利和義務、責任和利益相制衡的競爭和激勵約束機制，將委托人的風險不同程度地轉為人的風險，從而促使人選擇有利于委托人實現(xiàn)目標利潤最大化的行動。

當前，在進行經(jīng)濟適用房項目運作時，政府通常指定開發(fā)商進行開發(fā)，沒有引入競爭機制，雖然經(jīng)濟適用房在銷售時，各城市物價部門也希望控制開發(fā)商的利潤，但是開發(fā)商通過虛報開發(fā)成本、減少公共配套設施的數(shù)量、恣意擴大商品房的比例等手段獲取較高的實際利潤。因此，有效規(guī)避開發(fā)商的違規(guī)行為，有必要在經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設中導入競爭機制，改變原有的政府指定開發(fā)商、劃撥土地、控制開發(fā)利潤的運作方法；采用鎖定售價、拍賣地價的市場化運作方案。國土資源部門和其他相應的管理機構應對經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目的售價、戶型標準、購買群體制定嚴格的標準程序和條例，在此基礎上公開對經(jīng)濟適用房項目用地進行拍賣，以上運作過程保證了建設主體和供地方式的市場化運作，提高了運作效率，也能夠體現(xiàn)市場化原則。另外，對開發(fā)商來說，經(jīng)濟適用房不超過3％的利潤率顯然不能對其產生明顯的激勵效果，政府也應該積極探索和思考如何通過適當?shù)恼邇A斜或其他形式的優(yōu)惠措施使開發(fā)商在保證經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟性和適用性的同時，獲得理想的回報。通過導入競爭機制和政府部門更有效的制度約束，重新定義政府部門和開發(fā)商之間的委托關系，從而預防和減少開發(fā)商的違規(guī)行為。

(二)從尋租的角度分析對策。針對尋租理論對政府在經(jīng)濟適用房開發(fā)建設中所存在問題的分析，要解決經(jīng)濟適用房領域的尋租問題，需要從以下幾個方面去思考：

1、加快政治體制改革步伐，促進市場經(jīng)濟體制改革。在保證社會經(jīng)濟穩(wěn)定的前提下，深化市場經(jīng)濟體制改革，盡量縮短房地產市場中雙軌制中非市場制度的運行時間，建立完善、順暢的市場機制，做到信息公開化、競爭公平化，力求減少租源，遏制尋租活動的根本出路。為達到這一目的，就必須加速我國政治體制改革，進一步轉變政府職能，改變政府在房地產經(jīng)濟活動中，特別是經(jīng)濟適用房開發(fā)過程中的主導地位，取消一些不必要的政府干預。

2、完善監(jiān)督制約機制，加大懲戒力度。從經(jīng)濟學意義上看，只要尋租的預期收益大于預期成本，潛在的尋租者就會變成現(xiàn)實的尋租者。而有效的監(jiān)督約束機制可以加大預期成本，減少預期收益。因而，有必要進一步完善監(jiān)督約束機制，加大懲戒力度。

在監(jiān)督過程中，應強調政府的主動性和參與性。對經(jīng)濟適用房開發(fā)的過程，政府應有專門的機構和部門進行全過程的主動監(jiān)督，而不是在問題出現(xiàn)以后再去解決，在經(jīng)濟適用房建設過程中的每一個階段，都應該有相應的監(jiān)督標準；對經(jīng)濟適用房購買資格的審核以及經(jīng)濟適用房的銷售，政府都應該積極參與、嚴格把關，可以由主管部門在項目售房部設立專門的購買資格審核接待處。

3、加強市場倫理和商業(yè)倫理建設，增進公務員的政治責任感。制度和法律約束對減少房地產尋租固然有重要作用，但兩者都只規(guī)范了人們的最低行為標準，而市場倫理與商業(yè)倫理對人們的影響是深遠的。因此，為有效減少尋租，有必要加強市場倫理與商業(yè)倫理建設，使人們樹立正確、健康的價值觀。一方面加強政府官員的職業(yè)道德建設，尤其要提高公務員的政治責任感，使他們能夠正確認識和對待手中的權力，自覺抵制權力商品化觀念、抑制利己主義思想，提高法紀觀念和廉政意識；另一方面積極開展對包括房地產從業(yè)人員在內的社會大眾的思想道德教育，倡導合法經(jīng)營的理念，消除尋租動機。