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摘要：本文結(jié)合金融危機(jī)爆發(fā)后三年來的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況影響進(jìn)行分析，通過數(shù)據(jù)、圖表等進(jìn)行比較，研究得出作為人們關(guān)心的住房問題，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的監(jiān)測(cè)，以經(jīng)濟(jì)政策來調(diào)節(jié)，并通過其他政策工具規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；供求20世紀(jì)后半葉以后全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)風(fēng)云變幻。世界經(jīng)濟(jì)先后經(jīng)歷了20世紀(jì)后30年經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展時(shí)期，以及2l世紀(jì)初（尤其是2008年）嚴(yán)重的金融危機(jī)時(shí)期。城市及國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境正悄然發(fā)生著深刻的變化。本文將簡要概述宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并分析當(dāng)前對(duì)我國房產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響。

1當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

歷經(jīng)2008年的美國“次貸危機(jī)”以及各國在此之后采取的一系列刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇計(jì)劃。

1.1國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

央行的2010年四季度《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，“2010城鎮(zhèn)新增開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資19.1萬億元，同比增長25.6%，增速處于較高水平”。當(dāng)前我國工業(yè)生產(chǎn)加速回升，企業(yè)景氣指數(shù)上升到較高水平；內(nèi)需保持平穩(wěn)增長，出口強(qiáng)勁回升；房地產(chǎn)投資過熱，房價(jià)仍高位運(yùn)行；物價(jià)明顯上漲，通脹壓力增大。受十二五規(guī)劃開局年的影響，國內(nèi)今年的投資整體上將延續(xù)去年的高增長態(tài)勢(shì)，投資沖動(dòng)依然持續(xù)。

1.2國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

IMF今年1月的《全球經(jīng)濟(jì)展望》中指出，世界經(jīng)濟(jì)的“雙速復(fù)蘇”仍將繼續(xù)，預(yù)計(jì)2011年世界經(jīng)濟(jì)將增長4.5%，相對(duì)2010年10月份的預(yù)測(cè)上調(diào)了約0.25個(gè)百分點(diǎn)。其中，美國經(jīng)濟(jì)“二次復(fù)蘇”今年將得以延續(xù)，全年GDP平均增速可能在3%～3.5%,且經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)將明顯改善，私人需求的持續(xù)增長將接替政府刺激，成為經(jīng)濟(jì)的主要推動(dòng)力。美國的財(cái)政政策將是大選將至、兩院分制格局下博弈和妥協(xié)的結(jié)果。由于金融危機(jī)期間的大量政府支出，目前美國地方政府債務(wù)的可控性十分堪憂，可能成為今年美國經(jīng)濟(jì)增長最大的不確定性之一。歐元區(qū)債務(wù)問題雖然未找到制度性的根本解決方法，但對(duì)金融市場(chǎng)的影響正在逐步弱化。由于葡萄牙債務(wù)在今年上半年集中到期，因此上半年是影響歐洲債務(wù)走勢(shì)的關(guān)鍵時(shí)期。下半年的8月~10月，西班牙的大量債務(wù)將到期，或?qū)⒃俅瘟钍袌?chǎng)情緒有所波動(dòng)。邊緣國家的融資狀況是最大的風(fēng)險(xiǎn)，但各國政府防范任何系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的政治意愿很強(qiáng)，從而降低了風(fēng)險(xiǎn)蔓延的可能性。歐洲未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的關(guān)鍵點(diǎn)，在于歐債危機(jī)能否找到有效的解決方式，以使各國重歸增長之路。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

我國的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)主要集中在城鎮(zhèn)，隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程深入，房地產(chǎn)的需求也在不斷的膨脹，這從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速崛起、產(chǎn)業(yè)化，并最終成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一可以看出；同時(shí)隨著我國居民可支配收入的增加，城鎮(zhèn)人口改善性需求也在增加，并且?guī)?dòng)了部分房地產(chǎn)投資需求。

①人口城鎮(zhèn)化推動(dòng)房地產(chǎn)需求膨脹。自上世紀(jì)九十年代我國推行城鎮(zhèn)化進(jìn)程以來，伴隨著城鄉(xiāng)公共資源的嚴(yán)重不對(duì)等，我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程呈加速態(tài)勢(shì)，盡管遇到計(jì)劃生育等因素的影響，但我國的城鎮(zhèn)人口基數(shù)還是由1978年的1.7億快速遞至2009年的6.2億，如此龐大的城鎮(zhèn)人口基數(shù)與增幅需要相應(yīng)的房地產(chǎn)需求。②改善需求加大房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。隨著居民可支配收入的增加，居民的居住條件也需要不斷的改善，根據(jù)國外的一些研究表明，改善周期為14年，也就是說每隔14年需要改善一次住房，這加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。③投資需求引爆房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長。居民可支配收入的增長同樣帶動(dòng)投資的需求，而房地產(chǎn)市場(chǎng)作為需求快速增長及杠桿利潤較大的行業(yè)吸引了大批趨利資金的介入，導(dǎo)致了房地產(chǎn)進(jìn)一步爆發(fā)式增長。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

①高利潤誘導(dǎo)趨利資金大量介入。房地產(chǎn)市場(chǎng)不但本身具有相對(duì)壟斷性的高利潤，還具有金融杠桿的收益放大效應(yīng)。高收益吸引了大量的趨利資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。現(xiàn)繪制以2000年為基數(shù)的我國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資指數(shù)與利潤指數(shù)曲線圖，如圖1所示。通過圖1，我們可以看到自2000年以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤指數(shù)呈上升趨勢(shì)，2004年后趨于相對(duì)穩(wěn)定期，而房地產(chǎn)投資指數(shù)卻呈現(xiàn)出加速膨脹，特別是2002年后，這對(duì)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。②供給指數(shù)分析。從上面的分析我們知道，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高需求高收益帶動(dòng)了大量的趨利資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的加速膨脹。

2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡分析

通過上述分析，我們知道我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求都處于高速增長期，而目前的供需平衡狀況是我們很多人關(guān)心的焦點(diǎn)，由于數(shù)據(jù)的局限性，本人只能通過國家統(tǒng)計(jì)局的公開數(shù)據(jù)做個(gè)梳理，以期找出我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的正事供需狀況，現(xiàn)繪制供需平衡圖如圖2所示。通過圖2，可以看出自從2000年后，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供給大于需求的趨勢(shì)，并且呈現(xiàn)供需缺口繼續(xù)加大的趨勢(shì)，當(dāng)然這一方面跟我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求有關(guān)，特別是2000年后，國家放開房地產(chǎn)市場(chǎng)，吸引了大量的趨利資金進(jìn)入，但同時(shí)對(duì)于供需繼續(xù)拉大后的供需失衡不得不引起高度的重視。

3宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)——建筑業(yè)的主要上游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接促進(jìn)了建筑業(yè)的發(fā)展，因而又帶動(dòng)了鋼鐵、水泥、玻璃等50多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)具有很高的關(guān)聯(lián)度，對(duì)其他行業(yè)輻射而廣，在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的乘數(shù)效應(yīng)，因此，它能夠也應(yīng)該是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要作用，房地產(chǎn)業(yè)的興衰對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況也有深遠(yuǎn)的影響。反之，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.1國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響

3.1.1穩(wěn)健的貨幣政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求.

受國際金融危機(jī)帶來的全球經(jīng)濟(jì)放緩的威脅，從2008年下半年開始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控走向發(fā)生變化，以積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策為主導(dǎo)，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。自2010年來，通脹壓力明顯的情況下，央行采取二次加息措施，旨在抑制通脹防止經(jīng)濟(jì)過熱。商品價(jià)格是由供給和需求共同決定的，當(dāng)供給和需求發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格也會(huì)變化。貨幣政策通過改變影響供求的因素，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)供求曲線的位置移動(dòng)，進(jìn)而影響房價(jià)。實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，會(huì)從以下幾方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

①開發(fā)企業(yè)的投資資金來源。促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略。盡管最近兩個(gè)月一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其運(yùn)營狀況并不樂觀，高負(fù)債率普遍存在。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)信貸依賴度很高,此時(shí)的加息將直接提高開發(fā)貸款利息成本，增加房地產(chǎn)開發(fā)的難度，尤其是對(duì)于部分高負(fù)債運(yùn)營的地產(chǎn)商無疑帶來更大的資金流轉(zhuǎn)考驗(yàn)。②穩(wěn)健的貨幣政策對(duì)消費(fèi)型需求者的影響。抑制一些購房者的購房行為。加息也會(huì)直接提高個(gè)人房貸的利息成本，與之前的一系列打擊投資性購房需求的政策形成疊加效應(yīng)，必然會(huì)打消部分購房者的購房沖動(dòng)，市場(chǎng)需求會(huì)因此而暫時(shí)減少。③穩(wěn)健的貨幣政策對(duì)投資型需求者的影響。對(duì)于投資型需求者來說，投資決策主要取決于對(duì)未來收益的預(yù)期。實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策除了會(huì)提高投資者的成本，更重要的是還會(huì)改變投資型消費(fèi)者的預(yù)期。需求理論表明，消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期是影響需求的一個(gè)重要因素。經(jīng)歷去年的“國十條”，以及年初的“限購令”出臺(tái)，是以行政調(diào)控方式抑制不合理的住房需求，但需求被抑制不等于被消除。目前的商品房市場(chǎng)，供需嚴(yán)重失衡，這仍是一個(gè)根本性問題。

3.1.2政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

2010年春節(jié)以后，在整體房價(jià)上漲、通貨膨脹的預(yù)期影響下，投機(jī)、投資及自住型購房三管齊下，房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)搶購潮，價(jià)格也隨之扶搖直上，高燒不退。1~4月份，經(jīng)過幾近天量的交易量以后，政府出臺(tái)房產(chǎn)新政。抑制房價(jià)過快增長已經(jīng)不是經(jīng)濟(jì)問題而直接是政治問題了。因此國家決定推出房產(chǎn)新政，提高二套房首付比例、提高貸款利率的優(yōu)惠門檻、提高異地置業(yè)的投資門檻。之后，北京首先推出“限購令”，隨后各地均出臺(tái)限購措施，在此輪調(diào)控中，各地的“限購令”被認(rèn)為是體現(xiàn)了政府調(diào)控房價(jià)的決心。同時(shí)，“限購令”也起到明顯效果，2010年10月上旬,大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。

3.2國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的日益加劇，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。而房地產(chǎn)業(yè)又是國家重點(diǎn)控制和調(diào)控的市場(chǎng)，任何經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有影響。目前，伴隨著歐洲債務(wù)危機(jī)的影響，我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境雖沒有受到太大影響，但是各國政府均采取措施以應(yīng)對(duì)。

4結(jié)語

本文從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境出發(fā)，分析其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。介紹其內(nèi)在聯(lián)系，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響了政府的調(diào)控政策，影響到居民對(duì)房價(jià)的預(yù)期，進(jìn)而影響房價(jià)和供求關(guān)系。因此，作為人們關(guān)心的住房問題，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的監(jiān)測(cè)，以經(jīng)濟(jì)政策來調(diào)節(jié)，并通過其他政策工具規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。