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一、經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展回顧

新中國建立之初,曾有過“經(jīng)濟(jì)住宅”的提法,但這種經(jīng)濟(jì)住宅所具有的純粹是經(jīng)濟(jì)學(xué)的和市場的含義。當(dāng)時(shí)有的學(xué)者認(rèn)為,美觀、實(shí)用和堅(jiān)固是住宅商品的三大要件,而房地產(chǎn)開發(fā)商要提供經(jīng)濟(jì)住宅就是要在成本造價(jià)盡可能低的情況下兼顧這三個(gè)方面?！白≌獗?應(yīng)有相當(dāng)之美觀,但不可過事裝飾,費(fèi)有用之金錢,于只為觀瞻而無實(shí)用之外表。房間之大小及門窗之?dāng)?shù)目,以切合實(shí)用為要,不可過大或過多以致占地較廣,造價(jià)較大而不經(jīng)濟(jì)。應(yīng)選擇相當(dāng)之材料及造法,算定應(yīng)用材料之大小,使適至安全限度,但不宜過于堅(jiān)固,致造價(jià)太大而不經(jīng)濟(jì)。所謂經(jīng)濟(jì)者,并非造價(jià)低廉而不昂貴之謂,亦非材料高貴經(jīng)久之謂。所謂經(jīng)濟(jì)住宅者,即以最低廉之價(jià)值,而得最合實(shí)用最堅(jiān)固最美觀之住宅?！雹倏梢?這里的“經(jīng)濟(jì)住宅”,只是指開發(fā)商按市場要求而為收入較低的社會(huì)階層提供的切合需要的住房商品,是住房市場細(xì)分和目標(biāo)市場定位的范疇,不帶任何住房公共政策和社會(huì)保障的內(nèi)容。

在我國經(jīng)濟(jì)改革初期,鄧小平同志就針對(duì)城鎮(zhèn)居民住房難問題提出了允許居民自建住房及有關(guān)商品化改革設(shè)想。不過,在當(dāng)時(shí)的情況下,由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及承受能力、經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程安排等方面的因素制約,住房體制一時(shí)還不具備商品化、市場化的條件。1991年,國務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出,要“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房,優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。在這里,我們可以第一次看到與現(xiàn)在的“經(jīng)濟(jì)適用房”相似的字眼,但是,這里所提到的“經(jīng)濟(jì)適用的商品房”仍純粹是商品房的范疇,與后來的“經(jīng)濟(jì)適用房”仍有根本的不同。

1994年7月,在總結(jié)前期經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,確定了“建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房制度,實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化”的住房制度改革目標(biāo),并且提出了以建立住房公積金制度為主,輔以提租和售房等改革措施。這個(gè)決定完善和規(guī)范了房改政策,基本上確定了存量住房的改革問題的原則,為全面建立城鎮(zhèn)住房新體制奠定了基礎(chǔ)。不過,這個(gè)《決定》也還沒有提出經(jīng)濟(jì)適用房這種住房供應(yīng)形式,而只是提出了要堅(jiān)持住房商品化、社會(huì)化的改革目標(biāo)。此后,1995年我國開始實(shí)行安居工程,與后來的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體制與很大的相似性,可以認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)適用房體制的前身。但是,這項(xiàng)政策實(shí)際上主要是從當(dāng)時(shí)的宏觀調(diào)控需要出發(fā)的,即通過擴(kuò)大民用住宅建設(shè)規(guī)模達(dá)到消費(fèi)積壓鋼材,而主要不是從住房體制改革的需要出發(fā)的。

1998年,國務(wù)院發(fā)出了我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,該《通知》一方面根據(jù)住房體制改革的目標(biāo)即住房商品化、社會(huì)化的要求決定停止住房實(shí)物分配,另一方面根據(jù)當(dāng)時(shí)居民住房經(jīng)濟(jì)承受能力和心理承受能力的現(xiàn)實(shí)決定要建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多次層的住房供應(yīng)體系:高收入者購買或租賃市場價(jià)商品住房,中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用住房,最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。根據(jù)國務(wù)院《通知》精神,建設(shè)部、國家計(jì)委、國土資源部、中國人民銀行等相關(guān)部門于當(dāng)年相繼聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見》、《關(guān)于進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》、《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等規(guī)范性文件,明確了支持經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的土地政策、貨幣信貸政策、稅收政策、價(jià)格政策和房改政策。此后,各地陸續(xù)出臺(tái)了關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷售管理辦法,經(jīng)濟(jì)適用房正式成為我國住房供應(yīng)體系中的一個(gè)重要組成部分。對(duì)于我國的經(jīng)濟(jì)適用房制度,有的學(xué)者早就指出:“經(jīng)濟(jì)適用房作為現(xiàn)階段的國家住房建設(shè)政策,旨在通過某種政策傾斜,來達(dá)到擴(kuò)大住房供給、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和啟動(dòng)市場有效需求的目的。它是基于我國目前特殊的房地產(chǎn)市場和住房市場發(fā)展階段的一種政策選擇?！雹賾?yīng)當(dāng)說,這種看法是富有真知灼見的。但是,從我們以上的回顧中可以看出,經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)生,其意義并非只在于調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)和啟動(dòng)市場有效需求,而是始終具有改革與發(fā)展的雙重目的。改革以來特別是在上個(gè)世紀(jì)最后十年的改革中政府方針政策的變化和調(diào)整更是清楚地表明:改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房供給和分配的商品化、社會(huì)化,而經(jīng)濟(jì)適用房政策的推出正是在特定的條件下為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)而采取的措施。經(jīng)濟(jì)適用房政策的推出是為改革和發(fā)展服務(wù)的,它并沒有改變我國住房商品化、社會(huì)化這一住房體制改革的根本目標(biāo)。

二、經(jīng)濟(jì)適用房政策的成就與問題分析

實(shí)際上,經(jīng)濟(jì)適用房政策推出以來,圍繞它的爭論實(shí)際上一直沒有停止過。指責(zé)者稱其在生產(chǎn)環(huán)節(jié)上導(dǎo)致雙軌制和不公平競爭、在銷售環(huán)節(jié)上形成了劫貧濟(jì)富,沒有達(dá)到扶助低收入者的目的。而擁護(hù)者則稱頌其優(yōu)化了投資結(jié)構(gòu)、增加了住房有效供給、給中低收入者帶來了切實(shí)的利益。以下,我們簡要回顧這項(xiàng)政策所取得的成就,并以改進(jìn)為目的而探討它所存在的問題。

1•在政府有計(jì)劃的安排下,經(jīng)濟(jì)適用房的大量入市有效地從整體上平抑了住房的價(jià)格。北京市是全國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模最大的城市,其經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)住房市場價(jià)格影響表現(xiàn)也較為突出。1998年10月始,市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)成本的控制即免收土地出讓金和減免21項(xiàng)稅費(fèi),以及對(duì)開發(fā)商利潤率3%的控制,為降低經(jīng)濟(jì)適房的價(jià)格開辟了空間。從實(shí)際價(jià)格的比較來看,大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房與相同地段、相近檔次的商品住房市場價(jià)格相比,單價(jià)絕對(duì)差在500-1000元/平方米左右,相對(duì)差大致在15%-30%之間。如果考慮到經(jīng)濟(jì)適用房大多建設(shè)在遠(yuǎn)郊區(qū)外,而商品房大多集中在市區(qū)這一現(xiàn)實(shí),前期大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格實(shí)際上只相當(dāng)于商品房價(jià)格的1/2-1/3左右。正是這種現(xiàn)實(shí)的存在,使人們公認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房是近年來帶動(dòng)京城房價(jià)下降的主要因素。

2•經(jīng)濟(jì)適用房政策的實(shí)施,使眾多中低收入者圓了他們多年以來的住房夢。在1998年,我國決定終結(jié)舊住房體制時(shí),大多數(shù)居民尚沒有足夠的財(cái)力購買價(jià)格居高的商品房。當(dāng)時(shí)的商品房市場還只是面向極少數(shù)高收入者的,而市內(nèi)售價(jià)5000元/平方米以下的商品房基本是空白。自1998年以來,經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模一直在迅速擴(kuò)大。以北京市為例,截至2002年,包括新開工的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目數(shù)已達(dá)到32個(gè),總建筑面積達(dá)到300萬平方米,2003年以來,經(jīng)濟(jì)適用房更是“井噴上市”。這些經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)多在3000元/平方米左右,可以說是填補(bǔ)了低價(jià)商品房的空白。北京于2000年后平均家庭收入達(dá)到了2•5萬元左,但即使在這個(gè)時(shí)期,按照3000元/平方米的經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)衡量,購買一套80平方米左右的住房其房價(jià)收入比也還在1:10以上。按照長期以來流行的房價(jià)收入比應(yīng)在1:3-1:6的標(biāo)準(zhǔn)來衡量,這樣的房價(jià)仍還偏高,但它已經(jīng)是大多數(shù)北京居民所能負(fù)擔(dān)得起的了。只要到回龍觀或天通苑附近看一下,人們就不由得想到杜甫喊出的由人們傳頌了千年的名句:安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風(fēng)雨不動(dòng)安如山!不由得不感嘆人們千年的夢想正初步成為現(xiàn)實(shí)。

3•在以上兩方面之外,可能為人們忽視了的一點(diǎn)是,經(jīng)濟(jì)適用房政策的推出和實(shí)施,有力地推動(dòng)了我國住房體制的改革和轉(zhuǎn)軌,使我們得以告別舊體制并邁向新體制。我們在前面曾論述到,1991年和1994年的改革都曾明確地提到了住房的商品化、社會(huì)化的目標(biāo),但進(jìn)展都不理想。只是1998年以后,我們才得以初步實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)并沿著這一方向不斷前進(jìn)。這其中的原因是多方面的,但最主要的無疑是1998年前的改革缺少建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房供應(yīng)體制這樣一個(gè)不可或缺的改革配套措施。只是由于配套的經(jīng)濟(jì)適用房政策,才保證了多數(shù)人在改革后可以經(jīng)過努力而“買得起房”。我認(rèn)為,關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房政策對(duì)1998年以來的住房體制改革的推動(dòng)作用,無論怎樣強(qiáng)調(diào)也不會(huì)過高。然而,在承認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房具有這些歷史功績的同時(shí),我們也應(yīng)該根據(jù)條件的變化而思考:經(jīng)濟(jì)適用房除了具有這積極的一面外,是不是還存在著需要改進(jìn)的缺陷?如果當(dāng)初還不成熟的市場在滿足中低收入家庭的住房需求上存在空白的話,它是否會(huì)一直不去填補(bǔ)這種空白?經(jīng)濟(jì)適用房體現(xiàn)了社會(huì)保障的原則,但它是否就一定是我國在較長的時(shí)期里實(shí)行住房社會(huì)保障的最佳形式?經(jīng)濟(jì)適用房作為配套措施有力地推進(jìn)了住房體制的改革和轉(zhuǎn)軌,但這種配套措施是不是一定要長期延續(xù)下去,它本身是不是會(huì)成為改革的對(duì)象?如果說這些都是較深層次的問題的話,那么,經(jīng)濟(jì)適用房的下列缺陷卻是不難發(fā)現(xiàn)的。

1•經(jīng)濟(jì)適用房體制的運(yùn)行實(shí)際上是以財(cái)政補(bǔ)貼為前提的。而無論是“以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系”,還是占城鎮(zhèn)人口絕大多數(shù)的“中低收入者”受惠者范圍,都決定了補(bǔ)貼的范圍過于寬泛。以北京市為例,經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象為年收入為0•5-6萬元的家庭,其上限明顯過高,完全可以納入商品房的供給范圍內(nèi),而下限則過低,低于最低收入保障線,買不起經(jīng)濟(jì)適用房。在如此寬泛的供應(yīng)范圍內(nèi),開發(fā)商事實(shí)上存在著把銷售目標(biāo)定位在中等收入家庭中收入偏高的那一部分人上的可能性。這必然導(dǎo)致了兩方面的后果:其一,財(cái)政補(bǔ)貼部分地落到了收入較高者身上,降低了稀缺的補(bǔ)貼資源的使用效率,不符合建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的和財(cái)政補(bǔ)貼的支付原則。其二,對(duì)于真正的商品房市場而言,財(cái)政補(bǔ)貼的不當(dāng)接受者的存在導(dǎo)致了“擠出效應(yīng)”,不利于商品房市場的健康發(fā)展①。

2•政策的調(diào)控成本高,政府調(diào)節(jié)市場的效率低。為了使政策優(yōu)惠能切實(shí)落實(shí)到中低收入階層身上,就需要從承建者開發(fā)商到消費(fèi)者兩方面都著手建立起嚴(yán)格的進(jìn)入控制機(jī)制,控制經(jīng)濟(jì)適用房的受益面,避免不該享受財(cái)政補(bǔ)貼的階層從中不當(dāng)?shù)靡妗＿@要求政府將政策調(diào)控的范圍擴(kuò)大到審查承建商資信、鑒別居民家庭收入層次、監(jiān)督經(jīng)濟(jì)適用房的流通和分配等全程全方位的繁瑣工作上。顯然,政府的這些調(diào)控任務(wù)偏離了其正常的職能,也不利于市場機(jī)制的正常運(yùn)行。在實(shí)際管理工作中,也有人認(rèn)為:從長期看,市場住房供給的絕大部分不可能長期依靠政府扶持。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)屬于半政府、半企業(yè)行為,形成與一般商品房相區(qū)別的兩種體制,但若長期實(shí)行,則容易形成不公平競爭②。

3•經(jīng)濟(jì)適用房政策作為一種過渡性的安排,與改革的長遠(yuǎn)目標(biāo)并不一致。在推出這項(xiàng)政策時(shí),相對(duì)于原來的住房實(shí)物性分配而言,經(jīng)濟(jì)適用房盡管帶有行政色彩,但本質(zhì)上可以算作是一種商品房,因而這是一種本質(zhì)的改革。而相對(duì)于商品化、社會(huì)化的改革目標(biāo)而言,經(jīng)濟(jì)適用房卻只能算是一種過渡措施。這是因?yàn)?按照當(dāng)時(shí)的收入水平劃分,商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的住房供應(yīng)體系覆蓋的人口范圍大約分別是15%、80%和5%。而如果將80%的中低收入者和5%的最低收入者都納入社會(huì)保障的范圍,無疑是與商品化、社會(huì)化的改革目標(biāo)存在矛盾的。在住房商品化、社會(huì)化供應(yīng)的體制下,應(yīng)該是85%的住房需求由市場解決,15%的住房需求通過社會(huì)保障政策來解決,而不是相反。從另一方面看,假如經(jīng)濟(jì)適用房面向80%的城鎮(zhèn)居民,那么可以合理地推斷,一般商品房就只能面向15%的少部分人了。也可以大體推斷,未來住房建設(shè)所需土地的85%左右要通過劃撥的方式提供。這既有悖于住房改革目標(biāo),也關(guān)閉了城市土地使用制度改革的出路,結(jié)果只能重回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路。顯然,按照改革的要求看,在較長時(shí)期里把經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房供應(yīng)體系的主體是行不通的。

三、經(jīng)濟(jì)適用房政策的改革方向探討

住房體制轉(zhuǎn)軌五年來我國的住房市場的情況已發(fā)生了顯著的變化,而這些變化已使得我們有可能重新審視并調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房政策。就經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言,有兩方面的情況是舉足輕重的。一是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從1998-2002年,我國城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額由53407億元增加到86911億元,增長了62•7%。同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入從5425元增長到7703元,提高了42%,城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)則從44•5%下降到37•7%。這些都意味著我國城鎮(zhèn)居民對(duì)于住房商品的承受能力顯著增強(qiáng)。二是住房商品市場情況有了很大的變化。1998年住房體制轉(zhuǎn)軌時(shí),在住房需求方面,中上等收入者的住房需求突然釋放,而中下等收入者的住房需求則還因住房貨幣化剛起步而未能有效形成;在市場供給方面,面對(duì)突然釋放出的高收入者的巨大需求,房地產(chǎn)開發(fā)商既沒有必要也沒有能力去滿足那些低端的需求。經(jīng)過三四年的發(fā)展變化,目前高收入者對(duì)高檔商品房的累積需求已基本得到滿足,以后的高檔商品房市場將主要面對(duì)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形成的增量需求。自2002年以來出現(xiàn)的高檔商品房空置率上升的現(xiàn)象正是市場處于這種調(diào)整狀態(tài)的反映。另一方面,隨著中低等收入者購房能力的提高,商品房市場開始朝著面向大眾消費(fèi)者的方向變化。據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道,2002年底北京市5000元/平方米以下的在售中低價(jià)位樓盤已達(dá)到405個(gè),其中,經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目有27個(gè)。這種狀況表明,中低價(jià)位的商品房市場正在形成?？梢灶A(yù)見,在兩年左右的時(shí)間內(nèi),低價(jià)商品房市場與經(jīng)濟(jì)適用房市場將會(huì)現(xiàn)實(shí)地形成競爭。屆時(shí),就沒有必要甚至不應(yīng)該繼續(xù)大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房了。

在政策層面上,國務(wù)院最近發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》也為經(jīng)濟(jì)適用房政策的調(diào)整留出了空間。在此之前,經(jīng)濟(jì)適用房政策雖然遇到了各種各樣阻力,但有關(guān)部門的態(tài)度很明確,就是“不討論”。認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房是解決中低收入者買房的正確選擇,也是必然選擇,是新舊制度轉(zhuǎn)換的一個(gè)重要手段。并且至少在2050年我國基本達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)水平之前,經(jīng)濟(jì)適用住房的政策不能改變。在這種指導(dǎo)思想下,有關(guān)部門出臺(tái)了許多圍堵性質(zhì)的政策,以期將高收入者排除在銷售對(duì)象之外。與此相對(duì)照,許多地方則在“不討論”的同時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)適用房政策進(jìn)行了以放為主的調(diào)整,甚至以監(jiān)管成本過高為由而放棄。條條與塊塊的不一致發(fā)展到了令人尷尬的境地。這次國務(wù)院的《通知》雖然仍談到了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的問題,但并沒有再繼續(xù)堅(jiān)持以它為住房供應(yīng)體系的主體的提法。而是突出和強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持住房市場化的基本方向,不斷完善房地產(chǎn)市場體系,更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用”和“完善住房供應(yīng)政策,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。

由此,可以得出基本判斷:經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房體制改革的階段性的措施,已初步完成了它的歷史使命。在下一步改革中,經(jīng)濟(jì)適用房政策在部分地區(qū)還有繼續(xù)堅(jiān)持的必要,但就全局而言,已不再是必須堅(jiān)持的原則。隨著客觀條件的變化,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)逐步讓位于普通的商品房市場。

第一,住房是不動(dòng)產(chǎn)商品,并不是可以在全國范圍內(nèi)自由配置的資源。因此,經(jīng)濟(jì)適用房政策的調(diào)整應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持地方自主決策的原則。地方自主決策有兩種含義:一是今后中央有關(guān)部委可以對(duì)落后地區(qū)進(jìn)行財(cái)力支持,但不再下達(dá)具體的經(jīng)濟(jì)適用房投資建設(shè)計(jì)劃,至于前期有關(guān)部委所作的一些有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定,堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房政策的地方仍可以參考。二是各個(gè)地方則按照本地實(shí)際需要自主決定是否安排及安排多少經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。住房社會(huì)保障是政府的職責(zé),如果地方?jīng)Q定不再安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),它也應(yīng)當(dāng)采取別的措施達(dá)到社會(huì)保障的目的。中央政府雖然不再干預(yù)各地住房社會(huì)保障的具體事務(wù),但卻要把地方住房社會(huì)保障的落實(shí)情況作為考察地方工作成績的依據(jù),這樣,地方的自主權(quán)是大了,但責(zé)任也重了。

第二,房價(jià)收入比特別高的地區(qū)仍可以安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),但應(yīng)研究建設(shè)規(guī)模。要堅(jiān)持的原則是提倡大多數(shù)有能力的居民都從市場上去尋求解決方案,而不是依賴經(jīng)濟(jì)適用房。至于經(jīng)濟(jì)適房覆蓋人口的比例,按照社會(huì)保障的本質(zhì)要求看不宜過高,一般不應(yīng)超過20%的水平,以不構(gòu)成對(duì)不含補(bǔ)貼的商品房市場的沖擊為限度。

第三,可以改變經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)方式。一是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)普遍采取招標(biāo)制,選擇有效率的企業(yè)承建,使低收入者真正享受到成本降低的利益。二是改變補(bǔ)貼的方式,改暗補(bǔ)為明補(bǔ),改“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”。具體而言,就是改變目前經(jīng)濟(jì)適用房土地?zé)o償劃撥的做法,將土地出讓金按使用年限計(jì)算收取年租。住房銷售可以完全放開,不再控制購房資格。同時(shí),從在商品房開發(fā)中收取的土地出讓金、年租和稅費(fèi)收入中,提取一定的比例作為專項(xiàng)基金,用于低收入者的住房補(bǔ)貼。這種補(bǔ)貼方式的好處是它可以直接轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者的福利,而不會(huì)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)者剩余或產(chǎn)生效益流失。如果受益者的收入提高到一定的水平,政府也可以適時(shí)停發(fā)這樣的補(bǔ)貼,就是說,這種方式避免了補(bǔ)貼受益的固定化和永久化。這既有利于提高政府的調(diào)控效率,也有利于提高市場配置資源的效率。

第四,對(duì)前期售出的經(jīng)濟(jì)適用房也要相應(yīng)進(jìn)行政策調(diào)整。如果不作調(diào)整,仍將存在補(bǔ)貼受益固定化和永久化的問題。這不但對(duì)應(yīng)享有住房社會(huì)保障的人來說是不公平的,還在很大程度上損壞了我們前期所推行的經(jīng)濟(jì)適用房政策的合理性。一般說來,可以參照上一種情況,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候收取土地年租,同時(shí)對(duì)購房者按收入情況核定和發(fā)放補(bǔ)貼。更一般地,這種方法還可以推廣到售出的房改房上,從而根本改變只要不將住房出售就可以無償使用國有土地的狀況,實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)市場的并軌———都是有償使用國有土地,區(qū)別只在若干年一次繳租還是按年繳租。