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一、油田經(jīng)濟(jì)適用房造價(jià)剖析

油田經(jīng)濟(jì)適用房工程造價(jià)偏高，接近地方商品的建設(shè)成本，有其客觀方面的原因，這主要體現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)劃、配套以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面等幾個(gè)方面，主要情況如下：——規(guī)劃布局。通過(guò)與地方有規(guī)模的住宅小區(qū)比較，其房屋及配套設(shè)施布局非常緊湊，小區(qū)容積率高，一般為0.9－2.0.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，油田2001年開(kāi)發(fā)建設(shè)的幾個(gè)區(qū)域的容積率，最高只0.85，最低的達(dá)到0.58.單從經(jīng)濟(jì)效益的角度出發(fā)，容積率小，建筑密度小，小區(qū)的綠化、硬化面積增大，其他相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工作量也增大。配套工程造價(jià)提高，拉動(dòng)了住宅造價(jià)的上升。

——樓型和房型。油田經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)工作起步較晚，有關(guān)政策還不允許開(kāi)放房型，只能按規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)60、70、80三種房型，建房面積一般為70－105平方米左右，且為了解決無(wú)房戶問(wèn)題，還需要建設(shè)大量的60型住宅；而地方開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的房屋面積一般為80－140，有的達(dá)到或超過(guò)200平方米。按照小區(qū)的規(guī)劃，油田在樓型上一、二單元布局較多，外圍地區(qū)還有四層的住宅。所以較地方的大戶型和三單元五層結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)房型，在同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，小戶型、小單元、低樓層的房型結(jié)構(gòu)是很不經(jīng)濟(jì)的。

——區(qū)域因素。首先偏遠(yuǎn)區(qū)域價(jià)格拉動(dòng)了整體平均價(jià)格的上升。由于油田住宅建設(shè)區(qū)域分散，特別是部分偏遠(yuǎn)區(qū)域，地質(zhì)條件差，地基的處理代價(jià)大；因地域偏遠(yuǎn)，材料價(jià)格高。因此，同等型號(hào)住宅造價(jià)，偏遠(yuǎn)區(qū)域要高出中心地帶5個(gè)百分點(diǎn)左右。其次是油田住宅是在自有土地上開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，規(guī)劃區(qū)域存在大量的拆除改造工作量，前期三通一平所占比重大，例如油田第一批三通一平費(fèi)平均為16元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，要高出新區(qū)費(fèi)用一半。油田經(jīng)濟(jì)適用房的建造成本的分析價(jià)格是綜合全局不同地區(qū)的平均價(jià)格，由于目前油田中心區(qū)域可規(guī)劃建設(shè)區(qū)域少，大部分經(jīng)濟(jì)適用房分布在外圍區(qū)域，因此整體的平均價(jià)格是偏高的。

——其他因素。為提高住房的使用功能，避免房屋二次裝修引起的不必要浪費(fèi)，油田的經(jīng)濟(jì)適用房在室內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)上力爭(zhēng)一次到位，如進(jìn)戶防盜門(mén)、室內(nèi)門(mén)、衛(wèi)生潔具及墻地磚等，都是為進(jìn)一步滿足用戶使用要求的中檔以上裝修標(biāo)準(zhǔn)，雖然造價(jià)提高了，但對(duì)住戶今后的裝修還是節(jié)約了大量資金，不但提高了房屋的居住質(zhì)量，還為住戶解決了許多的麻煩。另外油田大部分住宅小區(qū)毗鄰人口稠密的地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工農(nóng)關(guān)系復(fù)雜，影響了工程的進(jìn)度和質(zhì)量，增加了建設(shè)成本的負(fù)擔(dān)。再是油田住宅的地下室是不計(jì)面積出售給住戶的，相對(duì)地方出售地下室和閣樓，油田等于多出一部分投資。

二、油田經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展及現(xiàn)狀

油田經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)始自98年下半年。建設(shè)初期，為了解決無(wú)房職工的住房問(wèn)題，實(shí)施了各種優(yōu)惠政策和福利制度，以較低的價(jià)格出售給住戶居民，銷(xiāo)售勢(shì)頭良好。2001年，油田進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)機(jī)制和模式的改革，主要涉及以下兩個(gè)方面：一是開(kāi)發(fā)主體：設(shè)立了經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)中心，全面負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)；二是資金來(lái)源：投資的主體由單位變?yōu)槁毠€(gè)人投資為主。為了保護(hù)職工的利益，油田對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的成本售價(jià)做了統(tǒng)一規(guī)定，“在局自由土地上開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本主要由地方有關(guān)行政事業(yè)收費(fèi)、工程的堪察設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、本體建安工程費(fèi)及配套費(fèi)等項(xiàng)目組成.”

據(jù)初步測(cè)算分析，油田2001年第一批經(jīng)濟(jì)適用房平均工程造價(jià)達(dá)到了1200元/平方米，高于管理局規(guī)定的1050元/平方米控制價(jià)格的；2003年，多層經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售價(jià)格已達(dá)1480元/平方米，逐步接近當(dāng)?shù)氐纳唐纷》?。所以如果加?qiáng)造價(jià)的管理控制，為職工建造更多質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房已經(jīng)是今后經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的難點(diǎn)。

三、搞好經(jīng)濟(jì)適用房造價(jià)控制的幾點(diǎn)設(shè)想

經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是一項(xiàng)中長(zhǎng)期的政策，偏高的工程造價(jià)，將產(chǎn)生一系列負(fù)面效應(yīng)，導(dǎo)致小區(qū)功能不能得到全面的開(kāi)發(fā)，必然會(huì)影響到職工的切身利益。今后，工程造價(jià)控制有待加強(qiáng)，讓有限的資金發(fā)揮最大的使用效益。為此結(jié)合油田經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的實(shí)際，提出工程造價(jià)控制的幾點(diǎn)想法。

1、逐步建立科學(xué)的工程造價(jià)分析系統(tǒng)，為設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理提供準(zhǔn)確的相關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。任何事情都有一定的規(guī)律，把握好了相關(guān)規(guī)律，工程的造價(jià)控制就能做到有的放矢。工程造價(jià)管理，特別是設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)完全是由設(shè)計(jì)人員所采用的工藝技術(shù)，材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)形式等因素決定。在滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求的前提下，采用不同的工藝技術(shù)、材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)形式會(huì)有不同的工程造價(jià)，其差額有時(shí)還會(huì)很大，可見(jiàn)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制大有潛力可挖。建立一套比較科學(xué)的、客觀的工程造價(jià)分析系統(tǒng)是很有必要的。

2、搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理確定工程造價(jià)控制目標(biāo)。造價(jià)控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，對(duì)于我局經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)來(lái)說(shuō)，主要是做好前期的規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)。結(jié)合油田自身特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)在兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益的同時(shí)，突出經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)中心，重點(diǎn)做好建筑密度、容積率、綠化率等指標(biāo)的合理控制，最大限度發(fā)揮資金的使用效益。大力推廣限額設(shè)計(jì)，提高設(shè)計(jì)概預(yù)算的精確度，并作為施工圖預(yù)算和施工實(shí)施階段的控制目標(biāo)。在造價(jià)的實(shí)施管理過(guò)程中，除特殊情況外，設(shè)計(jì)及施工人員不能隨意改變?cè)O(shè)計(jì)內(nèi)容，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。從而能夠做好經(jīng)濟(jì)適用房造價(jià)的事前控制和主動(dòng)控制。

3、加大招投標(biāo)力度，有效控制工程造價(jià)。招投標(biāo)承包制已在全國(guó)普遍推廣，并在降低工程造價(jià)、縮短工期、提高建筑產(chǎn)品質(zhì)量及投資效益方面取得了明顯的效果。招投標(biāo)的實(shí)施，使工程建設(shè)投資得到了有效地控制，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。一是設(shè)計(jì)的招投標(biāo)，通過(guò)對(duì)多種設(shè)計(jì)方案比較和優(yōu)選，使小區(qū)規(guī)劃布局更加合理，結(jié)構(gòu)更加先進(jìn)，造價(jià)更加低廉。二是建設(shè)工程的招投標(biāo)。把真正有技術(shù)力量、質(zhì)量意識(shí)比較強(qiáng)、素質(zhì)比較好的施工單位，并且有相當(dāng)?shù)墓こ探ㄔO(shè)經(jīng)驗(yàn)的單位招標(biāo)進(jìn)來(lái)，是建設(shè)高質(zhì)量住房的保障。三是建材招投標(biāo)。發(fā)揮建材的規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)，以招投標(biāo)的形式擇優(yōu)選擇規(guī)模大、質(zhì)量高的材料生產(chǎn)廠家，不但確保了駐扎建設(shè)原材料質(zhì)量，而且通過(guò)規(guī)模效應(yīng)，達(dá)到了進(jìn)一步降低材料價(jià)格的目的。

4、提高概預(yù)算的編制質(zhì)量，搞好結(jié)算把關(guān)工作。編制工程概預(yù)算是技術(shù)性、政策性、經(jīng)濟(jì)性很強(qiáng)的工作，應(yīng)該使有限的建設(shè)資金得到充分利用，有效的控制投資。為此，概預(yù)算編制人員應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)，搜集第一手資料，搞好調(diào)查研究，掌握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，了解最新的施工技術(shù)，熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)狀，使自己所做的估算、概算和預(yù)算貼近實(shí)際。同時(shí)，還需要工程經(jīng)濟(jì)人員與專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員密切合作，避免漏項(xiàng)、缺項(xiàng)，提高概預(yù)算的編制質(zhì)量，不能機(jī)械地按圖算量，按定額套價(jià)，而應(yīng)及時(shí)地對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行分析對(duì)比，反饋造價(jià)信息，能動(dòng)地影響設(shè)計(jì)，以保證有效地控制工程造價(jià)。工程竣工結(jié)算是如實(shí)反映建設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)格，也是工程造價(jià)管理的終點(diǎn)站。根據(jù)工程建設(shè)各階段的動(dòng)態(tài)因素，確定設(shè)計(jì)變更和各種市場(chǎng)變化引起的造價(jià)變更與調(diào)整，合理準(zhǔn)確地確定建設(shè)項(xiàng)目地總造價(jià)。

5、走市場(chǎng)開(kāi)發(fā)路子，以贏補(bǔ)缺降低造價(jià)。由于建房體制的原因，在住宅小區(qū)的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)上只能局限于組織住宅部分開(kāi)發(fā)建設(shè)，而對(duì)商業(yè)用房部分只能委托開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，這就等于將利潤(rùn)無(wú)償?shù)刈尷o房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。所以隨著經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)體制地改革，必然走市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的路子，充分發(fā)揮市場(chǎng)的杠桿作用，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的新房型，大力發(fā)展商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，通過(guò)商業(yè)用房的盈利彌補(bǔ)小區(qū)建設(shè)資金的不足，從而達(dá)到整體降低工程造價(jià)的目的。