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一、商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)性研究的重要意義

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活水平也不斷提高。隨著人們對(duì)商品房地產(chǎn)關(guān)注度的不斷提高，商品房經(jīng)濟(jì)的概念逐漸走入了人們的生活當(dāng)中。相應(yīng)的商品房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不是一成不變的事物，其有著自己的發(fā)展規(guī)律呈現(xiàn)一個(gè)周期性的波動(dòng)狀態(tài)。我們把這個(gè)這個(gè)現(xiàn)象稱之為商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)性。嚴(yán)格來(lái)講，商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是宏觀經(jīng)濟(jì)形式的一種。這這是知己關(guān)乎民生要點(diǎn)部分所在，所以研究商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性是保持我國(guó)商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵所在。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中所占據(jù)的重要位置。我們可以這么理解，它所具備的產(chǎn)品的基礎(chǔ)性以及創(chuàng)造的社會(huì)大額財(cái)富性的特點(diǎn)都成就其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主體地位。作為一種產(chǎn)業(yè)，它必然具備一定的產(chǎn)業(yè)周期，產(chǎn)業(yè)周期的規(guī)律受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的制約。在我國(guó)，商品房地產(chǎn)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程就是一個(gè)從萌芽到壯大的過(guò)程。然而這個(gè)發(fā)展過(guò)程也不是一個(gè)平穩(wěn)的直線而是一個(gè)波動(dòng)的曲線。特別值得一提的就是，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性曲線能夠客觀反映我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的興盛程度。本文將詳細(xì)論述房地產(chǎn)波動(dòng)理論的研究?jī)?nèi)容和研究方法，進(jìn)一步從理論和實(shí)際上把握市場(chǎng)機(jī)制的健全方案和政策調(diào)整，以確保我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠平穩(wěn)有序的發(fā)展。

二、商品房地產(chǎn)波動(dòng)理論研究

首先，關(guān)于經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)的周期理論研究。縱觀整個(gè)人類(lèi)社會(huì)發(fā)展史，人類(lèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是上下波動(dòng)的。在這種波動(dòng)的作用下，人類(lèi)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)或者出現(xiàn)了進(jìn)步或者出現(xiàn)了災(zāi)難式樣的倒退。這種關(guān)于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的理論，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家在很早之前就已經(jīng)有了系統(tǒng)的理論記載。在這種理論中所帶來(lái)的波動(dòng)曲線當(dāng)中，我們不難發(fā)現(xiàn)人類(lèi)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)在不同時(shí)期增長(zhǎng)的速度也不一樣。同時(shí)，實(shí)際的增長(zhǎng)曲線也于所期望的曲線存在著偏差。要知道，只有縮小這種偏差才能夠達(dá)到我們預(yù)期的穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。特別值得一提的是經(jīng)濟(jì)周期的概念從不同的角度來(lái)看可以由不同的理解，比如說(shuō)有的學(xué)家按照邏輯的理論來(lái)分析，那么經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)性就是一種偏離均衡性質(zhì)的體現(xiàn)，也有學(xué)家從經(jīng)濟(jì)的收縮與擴(kuò)張角度出發(fā)，得出的結(jié)論也不盡相同。本文在這里就不加贅述了。其次關(guān)于商品房地產(chǎn)周期與房地產(chǎn)波動(dòng)理論研究。我們可以這么理解，商品房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期主要包括四個(gè)階段：1、繁榮階段；2衰退階段；3、復(fù)蘇階段；4、蕭條階段。這四個(gè)階段放到宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動(dòng)過(guò)程中，就可以看出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不規(guī)則的波動(dòng)性。還有就是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的不規(guī)則所表現(xiàn)來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀態(tài)表現(xiàn)出一種連續(xù)的和動(dòng)態(tài)的特點(diǎn)。通過(guò)對(duì)該種特點(diǎn)的研究我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曲線與實(shí)際曲線的偏差程度的研究更能夠?qū)嶋H的反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際增長(zhǎng)曲線與趨勢(shì)增長(zhǎng)曲線的偏離程度越大，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度也就越大，房地產(chǎn)增長(zhǎng)的穩(wěn)定程度就越差，反之，房地產(chǎn)增長(zhǎng)的穩(wěn)定程度就越好。最后，我們來(lái)談?wù)勆唐贩康禺a(chǎn)周期波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的關(guān)系。商品房地產(chǎn)周期波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)總的發(fā)展來(lái)說(shuō)是密切相關(guān)的，也可以分兩個(gè)不同層次來(lái)分析房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。因?yàn)?，一方面房地產(chǎn)周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)這個(gè)大范疇的一部分，是房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)；另一方面，房地產(chǎn)周期波動(dòng)是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過(guò)程中經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中表現(xiàn)出來(lái)的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。

三、新時(shí)期如何防止我國(guó)商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)

我國(guó)房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)，其波動(dòng)的幅度不盡相同，我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)目前是典型的土地財(cái)政經(jīng)濟(jì)，因此房地產(chǎn)的劇烈波動(dòng)會(huì)明顯降低百姓的購(gòu)房意愿，造成房地產(chǎn)的價(jià)格上漲乏力，并最終造成政府賣(mài)地價(jià)格較低，使得地方政府失去GDP的有效獲取手段。在地方財(cái)政吃緊后，又會(huì)造成地方的基礎(chǔ)設(shè)施投入不足，造成宏觀經(jīng)濟(jì)的普遍衰退。因此，減少房地產(chǎn)的劇烈波動(dòng)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要課題，應(yīng)盡可能的減少房地產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和周期風(fēng)險(xiǎn)。第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)尤其是商品房的價(jià)格。房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)景氣程度的一個(gè)重要指標(biāo)，其穩(wěn)定性是房地產(chǎn)的重要基石，因此應(yīng)該從內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面減少商品房?jī)r(jià)格的劇烈波動(dòng)。在供求關(guān)系出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變時(shí)，應(yīng)考慮采取政策法規(guī)等強(qiáng)制性手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)的劇烈下跌。同時(shí)應(yīng)利用房?jī)r(jià)的波動(dòng)周期，最大限度的挖掘出讓土地的價(jià)值。對(duì)土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格的雙向控制也是保證降低房地產(chǎn)波動(dòng)的必要手段，在宏觀調(diào)控方面，中央的政策在地方的可變性較小，但是地方的微觀調(diào)控往往能夠起到重要的穩(wěn)定效果。因此對(duì)商品房的價(jià)格的調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持中長(zhǎng)期執(zhí)行國(guó)家宏觀政策，短期調(diào)控作為輔助的策略。第二，促進(jìn)居民的商品房消費(fèi)能力。作為商品房的購(gòu)買(mǎi)主力，居民的購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)欲望也是房地產(chǎn)走向的重要因素。隨著居民消費(fèi)水平的提高，購(gòu)買(mǎi)需求會(huì)由剛需轉(zhuǎn)向改善性住房，這一改變也就帶來(lái)了房地產(chǎn)的二次價(jià)值挖掘。由于改善性住房需求的不斷增強(qiáng)，也減少了居民購(gòu)房的盲目性和投機(jī)性，從而從根本上減少了房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)的因素之一。同時(shí)，對(duì)于低收入人群，政府應(yīng)積極開(kāi)發(fā)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障措施，控制商品房與保障性住房的比重完善房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系和供求機(jī)制，通過(guò)多點(diǎn)開(kāi)花、多渠道解決的方式，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的解決方案，從而減少房地產(chǎn)的劇烈周期性波動(dòng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，國(guó)家主導(dǎo)性政策對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)造成一定程度的影響，房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)又具備一定的特殊性，目前在宏觀經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展環(huán)境中，不合理的投資結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)中普遍存在，投機(jī)需求已經(jīng)超過(guò)了人們所需要的比值，這也是制約房地產(chǎn)以正能量過(guò)渡周期波動(dòng)的不可或缺的重要因素。

作者：由海峰單位：遼南技師學(xué)院