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摘要：隨著新會計準(zhǔn)則的出臺，公允價值的應(yīng)用是新會計準(zhǔn)則的一大亮點。從公允價值的定義及應(yīng)用范圍入手，著重分析公允價值的應(yīng)用對我國投資性房地產(chǎn)的影響，充分考慮了基本國情，符合我國市場經(jīng)濟發(fā)展需要。

關(guān)鍵詞：公允價值；新會計準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)

一、公允價值的基礎(chǔ)理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構(gòu)有不同的定義。國際會計準(zhǔn)則委員會1999年的《國際會計準(zhǔn)則第39號——金融工具：確認(rèn)和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進(jìn)行交易。因此，公允價值不是企業(yè)在強制性交易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）?！泵绹攧?wù)會計準(zhǔn)則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當(dāng)前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價格（FASB2000）?！蔽覈骂C布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。”對比以上我國對公允價值的定義，本文認(rèn)為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經(jīng)濟發(fā)展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準(zhǔn)則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用是十分謹(jǐn)慎的。與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則相比，我國新的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系在確定公允價值的應(yīng)用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進(jìn)。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應(yīng)當(dāng)能夠可靠計量?；緶?zhǔn)則中也強調(diào)，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準(zhǔn)則中，也嚴(yán)格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業(yè)實質(zhì)，交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達(dá)，同時也可以有效遏制企業(yè)的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析

（一）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！敝饕ǎ阂殉鲎獾耐恋厥褂脵?quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準(zhǔn)則之外。對于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產(chǎn)以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應(yīng)該給投資性房地產(chǎn)制定一個專門的準(zhǔn)則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產(chǎn)的會計處理）和中國香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會計）對投資性房地產(chǎn)制定有相關(guān)的會計準(zhǔn)則。

（二）新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地進(jìn)行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。這意味著地產(chǎn)公司可以對兩種模式進(jìn)行選擇。而且計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值跟賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補償。

上述規(guī)定可能產(chǎn)生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場對該項方法進(jìn)一步的認(rèn)可。第二，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，尤其在新會計準(zhǔn)則采用后，肯定會引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。既然選擇公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會提高當(dāng)期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)就會不加思考地優(yōu)先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業(yè)是否會優(yōu)先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認(rèn)為雖然新準(zhǔn)則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認(rèn)是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式，即不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這就給企業(yè)以及審計師提出了一個比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)呢？本文認(rèn)為，“能夠提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格”這個標(biāo)準(zhǔn)很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權(quán)重也是不一樣的，那樣得出的結(jié)果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產(chǎn)行評估，并作為公允價值的確定依據(jù)。內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項很重的負(fù)擔(dān)。

其次，公允價值增大了公司經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認(rèn)為，此次新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

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