摘要：以資產(chǎn)抵押來融通資金是金融業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，而以往對國有企業(yè)的信用貸款也逐步向抵押貸款過渡。因此，對抵押資產(chǎn)價值的正確評估，以及抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認，將是資金提供者普遍關(guān)心的問題。文章對抵押貸款評估的風(fēng)險防范問題進行了探討。

關(guān)鍵詞：抵押貸款評估；資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；風(fēng)險防范

一、待估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險防范

資產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托方的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)后，首先要確定待估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，待估的資產(chǎn)均應(yīng)取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件。與其他的目的的資產(chǎn)評估一樣，抵押貸款資產(chǎn)評估產(chǎn)權(quán)問題至關(guān)重要。在確定了評估范圍之后，評估人員必須對抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行仔細、謹慎和嚴格的界定。

1．抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來龍去脈并予以說明。

2．在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應(yīng)的替代文件。所有替代文件上的權(quán)益人必須與抵押人一致。如在房產(chǎn)證尚未辦妥之前，必須要有建設(shè)項目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

編者按：本論文主要從評估參數(shù)選擇的合理性分析；資產(chǎn)評估價值的合理范圍分析等進行講述，包括了在對機器設(shè)備應(yīng)用重置成本法進行評估時，應(yīng)重點關(guān)注成新率這個參數(shù)、在對房地產(chǎn)應(yīng)用市場比較法進行評估時，應(yīng)重點關(guān)注選擇的參照物的若干比較參數(shù)、在對無形資產(chǎn)或企業(yè)整體資產(chǎn)應(yīng)用收益現(xiàn)值法進行評估時等，具體資料請見：

在市場經(jīng)濟條件下，需要進行資產(chǎn)評估的事項越來越多，資產(chǎn)評估價值是否合理？評估的公正性如何？直接關(guān)系到資產(chǎn)所有者、會計個體和有關(guān)當(dāng)事人的經(jīng)濟權(quán)益。

一、評估參數(shù)選擇的合理性分析

資產(chǎn)評估價值的確定是由評估過程中眾多的主觀因素決定的。評估價值的合理性除了受評估師的職業(yè)道德、專業(yè)水平及所掌握的信息資料影響外，從專業(yè)角度就要對評估目的與評估方法選擇的合理性進行分析。評估目的與評估方法的對應(yīng)性是判斷資產(chǎn)評估價值是否合理的必要條件。資產(chǎn)評估價值最終是否合理，主要看評估參數(shù)的選擇和確定是否科學(xué)真實。評估師在選用某一種方法進行資產(chǎn)評估時，可能該方法的計算公式是相同的，但由于各評估師的專業(yè)水平、職業(yè)道德水準(zhǔn)，掌握的信息資料不一樣，在選用評估參數(shù)和參照物時卻大相徑庭，以至同一資產(chǎn)、同一評估目的，不同的評估機構(gòu)對其評估時其評估價值相差甚遠。

例如，某省一家上市公司（鋼鐵股份有限公司），法院對其部分國有法人股委托中介機構(gòu)進行評估拍賣，在半年內(nèi)先后委托了兩家評估機構(gòu)對其國有法人股進行評估作價，結(jié)果，某市一家評估機構(gòu)（簡稱某市機構(gòu)）評估的結(jié)論是每股價值為3.48元，而某省一家評估機構(gòu)（簡稱某省機構(gòu)）評估的結(jié)論是每股0.85元。兩家評估機構(gòu)對同一公司的法人股價值評出的結(jié)果其差異竟如此之大。究竟哪家的評估結(jié)論是公平合理的？在專家評定會上也難達成一致。實際上，在調(diào)閱了兩家評估機構(gòu)的相關(guān)評估資料后，筆者以為，兩家評估機構(gòu)在評估過程中所引用的評估參數(shù)和參照物完全沒有可比性，某市機構(gòu)選用的評估公式是：XX鋼鐵公司法人股價格=a×每股凈資產(chǎn)+b×每股收益，其中a和b為回歸方程的回歸系數(shù)。某省機構(gòu)選用的評估公式是：XX鋼鐵公司法人股價格=該公司流通A股評估基準(zhǔn)日前20個交易日平均每股收盤價×該行業(yè)缺乏流通性折扣率×（1+折扣率調(diào)整系數(shù)）。

從上述兩家機構(gòu)確定的評估公式來看，他們選擇的評估參數(shù)沒有類比性，導(dǎo)致評估結(jié)果差異較大是必然的。某市機構(gòu)選用的公式事實上決定了法人股價格就在凈資產(chǎn)附近，從他們選擇的25家上市公司法人股交易案例可看出，其法人股轉(zhuǎn)讓價格與每股凈資產(chǎn)相差不大，但從上市公司成交日股價中可判斷這些參數(shù)和資料反映的是牛市行情的狀況，以這種參照物進行分析比較，最終結(jié)果其法人股評估價格為每股3.48元，實際上該公司報表上每股凈資產(chǎn)為3.46元。某省機構(gòu)選用的公式事實上決定了法人股價格受兩個參數(shù)所影響，一是評估基準(zhǔn)日流通股股價，二是股權(quán)缺乏流通性減值折扣率。這個折扣率的取值依據(jù)是《中國資產(chǎn)評估》雜志上一篇論文的研究成果，對鋼鐵行業(yè)而言，股權(quán)缺乏流通性減值折扣率相對流通股價而言平均為20％，而評估基準(zhǔn)日該公司股價為4.5元左右，因此最終法人股評估值為每股0.85元，因該公司也有近期法人股拍賣價低于0.89元的案例，據(jù)此某省機構(gòu)認定他們的評估結(jié)果是公平合理的。

內(nèi)容提要：本文認為開征物業(yè)稅應(yīng)明確稅基評估責(zé)任和評估主體，確定稅基評估周期和申訴安排，并提出在實際評估中采用批量評估方法，同時盡快開展房地產(chǎn)基本信息和市場信息的收集整理工作等建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅計稅依據(jù)評估

一、物業(yè)稅與不動產(chǎn)評估

世界上對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，大多數(shù)國家采用以土地和房產(chǎn)的市場價值作為計稅依據(jù)的方式，少數(shù)國家和地區(qū)采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產(chǎn)的獲得成本。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值，市場價值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價值一種價值類型。

以評估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評估緊密聯(lián)系起來。

物業(yè)稅并非第一個利用不動產(chǎn)評估的稅種，在我國現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的?！雹佻F(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評估的情況：在確定房產(chǎn)原值時，“對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評估是在個別需要的基礎(chǔ)上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評估是在恢復(fù)原值目的下的評估。

我國目前關(guān)于外資并購最重要的法規(guī)－－《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》（下稱“并購規(guī)定”）第十四條規(guī)定：“并購當(dāng)事人應(yīng)以資產(chǎn)評估機構(gòu)對擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)價值或擬出售資產(chǎn)的評估結(jié)果作為確定交易價格的依據(jù)。并購當(dāng)事人可以約定在中國境內(nèi)依法設(shè)立的資產(chǎn)評估機構(gòu)。資產(chǎn)評估應(yīng)采用國際通行的評估方法。禁止以明顯低于評估結(jié)果的價格轉(zhuǎn)讓股權(quán)或出售資產(chǎn)，變相向境外轉(zhuǎn)移資本。外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)，導(dǎo)致以國有資產(chǎn)投資形成的股權(quán)變更或國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定”。并購規(guī)定確立了資產(chǎn)評估為我國外資并購法定程序的原則。筆者結(jié)合自身長期從事外資并購的經(jīng)驗和財稅背景，試以通俗易懂的言語對外資并購中的資產(chǎn)評估問題進行如下小結(jié)。

1.評估目的

一般來說，外資并購確定成交價格需經(jīng)過評估、定價、談判、成交四個階段。資產(chǎn)評估的目的并不是確定最終成交價，其只是作為一種工具或手段，為交易各方及評估報告使用者（如外資主管部門及國有資產(chǎn)管理部門）提供參考依據(jù)。因此，我們應(yīng)該對外資并購中資產(chǎn)評估的作用給予客觀評價，不應(yīng)高估或低估。但不容忽視的是，在外資并購實務(wù)中，很多并購當(dāng)事人委托評估機構(gòu)實施資產(chǎn)評估的目的僅僅是“走過場”，以滿足外資部門及/或國資部門的文件審核需要；更有甚者，對資產(chǎn)評估機構(gòu)指手畫腳，將評估結(jié)果達到其要求作為委托評估機構(gòu)或支付評估費用的前提條件。

2.評估范圍

在實施評估前，明確資產(chǎn)評估的范圍也是十分重要和必要的，因為評估的目的和范圍決定了評估工作的組織和評估方法的選擇。評估范圍因并購形式的不同而有所不同：外資并購方式可分為股權(quán)并購和資產(chǎn)并購，亦可分為整體并購和部分并購，相對應(yīng)的資產(chǎn)評估范圍也有所不同。例如在整體并購的情況下，應(yīng)納入評估范圍的資產(chǎn)包括被并購企業(yè)的有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和負債，同時應(yīng)考慮被并購企業(yè)的商譽；在部分并購的情況下，資產(chǎn)評估的范圍則只包括一項或幾項資產(chǎn)。此外，交易性質(zhì)、交易架構(gòu)、交易方案及交易稅負等因素都會影響到評估范圍的確定。許多評估機構(gòu)在對企業(yè)并購的評估過程往往只注重對有形資產(chǎn)的評估，而忽略了對無形資產(chǎn)（尤其是商譽）的評估，導(dǎo)致了評估結(jié)果不公允乃至國有資產(chǎn)的流失。

3.評估機構(gòu)

前言邁進大學(xué)生活的最后一個年頭站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會我們的心已經(jīng)開始飛進那里我們高興我們興奮因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我我們可以回報社會我們可以服務(wù)國家但是原創(chuàng)：我們又害怕又膽怯我們常常會捫心自問我們準(zhǔn)備好了嗎是的我們在校園里生活了數(shù)十載而社會與校園是完全不同的兩個世界也許我們不能完全立刻適應(yīng)這激烈殘酷的社會所以我們選擇一個過渡的橋梁把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺這就是專業(yè)實習(xí)

我們的專業(yè)是工程管理房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一加上我倆對房地產(chǎn)十分地感興趣所以我們選擇了一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀房地產(chǎn)評估公司屬于房地產(chǎn)中介機構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的橋梁在這里實習(xí)會使我們得到更好的鍛煉而許多專家學(xué)者給房地產(chǎn)估價下了一個美妙的定義房地產(chǎn)科學(xué)藝術(shù)正式這種既有科學(xué)知識的嚴謹也有藝術(shù)的魅力我們才能滿腔熱血的愛上房地產(chǎn)估價這一行業(yè)才能主動的才房地產(chǎn)的知識中自由的遨游

實習(xí)的一個月很快就要結(jié)束了再回首這豐收的一個月我們感到十分的欣慰它使我們在實踐中了解社會讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識也打開了視野增長了見識為我們即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)為了表達自己收獲的喜悅我們將分開幾個部分講一下自己的感受報告實習(xí)的情況

一公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司以下簡稱北方公司系北京北方房地產(chǎn)咨詢評估中心隸屬于國土資源部脫鉤改制后形成的公司是國內(nèi)最早從事評估業(yè)務(wù)且具備最全面評估資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)之一北方公司以北京為依托業(yè)務(wù)范圍輻射全國具有技術(shù)力量雄厚信息靈敏可靠服務(wù)行為規(guī)范規(guī)模信譽良好的優(yōu)勢

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