下面我給大家介紹一下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法。我是建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所李明哲，我們單位是負(fù)責(zé)國家工程標(biāo)準(zhǔn)整個(gè)的制定編制單位，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法是建設(shè)部和我們單位編了一本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法，還編了一本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與案例，針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)層面怎么做，下面我就簡單介紹一下。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目或者是開發(fā)項(xiàng)目可行性研究適用的領(lǐng)域

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以用于房地產(chǎn)政策的應(yīng)用。

比如說我們是搞房地產(chǎn)拆遷是按人口補(bǔ)償還是面積補(bǔ)償，這是一個(gè)房地產(chǎn)的政策，可以進(jìn)行可行性研究；比如說我們發(fā)展住宅性產(chǎn)業(yè)是按實(shí)物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設(shè)到底是發(fā)展商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當(dāng)然去年出臺的物業(yè)管理也是這方面的問題。

2、可行性研究還可以用于房地產(chǎn)的規(guī)劃。

大家都已經(jīng)知道我們國家現(xiàn)在有一個(gè)環(huán)境影響評價(jià)法，是去年提出的，同樣在我們房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目里面，我們參看其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為高投入高附加值的產(chǎn)業(yè)，不僅能為社會創(chuàng)造財(cái)富，為國家提供積累，又帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)模大，周期長等特點(diǎn)決定了其高風(fēng)險(xiǎn)性。面對這些眾多的風(fēng)險(xiǎn)，在投資項(xiàng)目中如何做到項(xiàng)目管理的規(guī)范化即對整個(gè)項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程的整合、統(tǒng)籌是擺在企業(yè)面前的一道難題。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)投資重要一環(huán)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；管理

1風(fēng)險(xiǎn)管理理論的興起，發(fā)展及現(xiàn)狀

風(fēng)險(xiǎn)管理問題最先起源于第一次世界大戰(zhàn)后的德國。1931年美國管理協(xié)會首先倡導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)管理，并在以后的若干年里，以學(xué)術(shù)會議及研究班等多種形式集中探討和研究風(fēng)險(xiǎn)管理問題。風(fēng)險(xiǎn)管理問題逐漸得到了理論探討和一些大企業(yè)的初步實(shí)踐，但風(fēng)險(xiǎn)管理問題真正在美國工商企業(yè)中引起足夠的重視并得到推廣則始于50年代。1963年，美國出版的一本手冊中刊載了《企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理》一文，引起歐美各國的普遍重視。此后，對風(fēng)險(xiǎn)管理的研究逐步趨向系統(tǒng)化，專門化，使風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)管理中一門獨(dú)立學(xué)科。風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)會的建立和風(fēng)險(xiǎn)管理教育的普及，表明風(fēng)險(xiǎn)管理已滲透到社會的各個(gè)領(lǐng)域。美國的風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)管理協(xié)會（RIMS）和美國風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)協(xié)會（ARIS）是美國最重要的兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)會。1978年日本風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)會（JRMS）成立。英國建立有工商企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)協(xié)會（AIRMIC）。風(fēng)險(xiǎn)管理方面的課程及論著數(shù)量大增。70年代中期，全美大多數(shù)大學(xué)工商管理學(xué)院均普遍開設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理課。美國還設(shè)立了ARM（AssociateinRiskManagement）證書，授予通過風(fēng)險(xiǎn)管理資格考試者。協(xié)會的活動為風(fēng)險(xiǎn)管理在工商企業(yè)界的推廣、風(fēng)險(xiǎn)管理教育的普及和人才培養(yǎng)諸方面作出了突出的貢獻(xiàn)，促進(jìn)了全球性風(fēng)險(xiǎn)管理運(yùn)動的發(fā)展。1983年在美國風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)管理協(xié)會年會上，云集紐約的各國專家學(xué)者，討論并通過了“101條風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)則”，作為各國風(fēng)險(xiǎn)管理的一般原則。這標(biāo)志著風(fēng)險(xiǎn)管理已達(dá)到一個(gè)新的水平。1986年10月在新加坡召開的風(fēng)險(xiǎn)管理國際學(xué)術(shù)討論會表明，風(fēng)險(xiǎn)管理運(yùn)動已經(jīng)走向全球，成為全球范圍的國際性運(yùn)動。現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)管理理論是風(fēng)險(xiǎn)全過程管理理論，也即是說整個(gè)的風(fēng)險(xiǎn)管理過程是一個(gè)閉環(huán)系統(tǒng)。隨著風(fēng)險(xiǎn)處置計(jì)劃的實(shí)施，風(fēng)險(xiǎn)會出現(xiàn)許多變化，這些變化的信息可及時(shí)反饋，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和識別者就能及時(shí)地對新情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估和分析，從而調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)處置計(jì)劃并實(shí)施新的風(fēng)險(xiǎn)處置計(jì)劃，這樣循環(huán)往復(fù)，保持風(fēng)險(xiǎn)管理過程的動態(tài)性就能達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)管理的預(yù)期目的。其新的發(fā)展趨勢是整和管理，即充分整和企業(yè)的資源來應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)。世界項(xiàng)目管理大會把對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理作為大會的四大主題之一，以及各種期刊上有關(guān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理論文的不斷增加，都表明人們已極為重視對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究。在實(shí)踐上，現(xiàn)已涌現(xiàn)出不少新一代面向項(xiàng)目的企業(yè)——項(xiàng)目型公司，國外甚至還出現(xiàn)了專門從事風(fēng)險(xiǎn)管理工作的所謂風(fēng)險(xiǎn)管理公司。但是，目前在我國還很少有專門從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢機(jī)構(gòu)。

2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想使運(yùn)作的項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的目的，就應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理，建立自己的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，這對企業(yè)自身的發(fā)展甚至推動行業(yè)的規(guī)范化都有重要的意義。

[摘要]實(shí)物期權(quán)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。本文闡述了兩個(gè)方面的內(nèi)容,即實(shí)物期權(quán)的概念,房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞]實(shí)物期權(quán)；房地產(chǎn)投資

相對于金融期權(quán)而言,實(shí)物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場上,期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣,企業(yè)在面對一個(gè)未來項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個(gè)投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤,來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用,再加上一個(gè)對未來投資機(jī)會的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利,在未來以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃,所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn),故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒有必須執(zhí)行的義務(wù),所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失,同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看,實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下,與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán),是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來采取某些投資決策的權(quán)利,這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

各街道辦事處、有關(guān)單位：

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)M于11月中下旬對省三個(gè)區(qū)市的投資、房地產(chǎn)及保障性安居工程項(xiàng)目進(jìn)行核查，此次核查國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)一組織實(shí)施，核查項(xiàng)目內(nèi)容多，要求嚴(yán)，各街道和有關(guān)單位要高度重視，充分做好迎檢準(zhǔn)備。具體要求如下：

一、核查內(nèi)容及方式

（一）核查范圍

投資項(xiàng)目核查對象為正在建設(shè)的計(jì)劃總投資500萬元以上的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)和保障性安居工程項(xiàng)目核查前三季度數(shù)據(jù)。

（二）核查內(nèi)容

內(nèi)容摘要:本文對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征進(jìn)行分析,并總結(jié)了目前房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn),提出了在房地產(chǎn)投資中應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

(一)外部風(fēng)險(xiǎn)

1.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,處于低速消沉?xí)r,社會對消費(fèi)的需求也會大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷,消費(fèi)減縮時(shí),受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品,這時(shí)人們會修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲或干脆取消對耐用消費(fèi)品的購買。社會風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場一時(shí)供大于求,房屋價(jià)格亦連連下跌。

2.財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來自于利率波動的影響,因?yàn)楹芏嗳速I房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值,此種情形對于一些財(cái)力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話,則投資人無須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí),則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí),必須把利率波動因素考慮進(jìn)去。