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下面我給大家介紹一下房地產(chǎn)投資項目分析方法。我是建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所李明哲，我們單位是負(fù)責(zé)國家工程標(biāo)準(zhǔn)整個的制定編制單位，房地產(chǎn)投資項目分析方法是建設(shè)部和我們單位編了一本房地產(chǎn)投資項目分析方法，還編了一本房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與案例，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目在經(jīng)濟(jì)層面怎么做，下面我就簡單介紹一下。

一、房地產(chǎn)投資項目或者是開發(fā)項目可行性研究適用的領(lǐng)域

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目可以用于房地產(chǎn)政策的應(yīng)用。

比如說我們是搞房地產(chǎn)拆遷是按人口補(bǔ)償還是面積補(bǔ)償，這是一個房地產(chǎn)的政策，可以進(jìn)行可行性研究；比如說我們發(fā)展住宅性產(chǎn)業(yè)是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設(shè)到底是發(fā)展商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當(dāng)然去年出臺的物業(yè)管理也是這方面的問題。

2、可行性研究還可以用于房地產(chǎn)的規(guī)劃。

大家都已經(jīng)知道我們國家現(xiàn)在有一個環(huán)境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產(chǎn)開發(fā)項目里面，我們參看其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。

這是法國Ladefense，這個地方在法國西部，位于凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀(jì)念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建筑是非常宏偉的，這是他那個臺階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產(chǎn)是從50年代就開始規(guī)劃，當(dāng)時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發(fā)區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃以后怎么利用土地開發(fā)，利用房地產(chǎn)開發(fā)或者是整個商業(yè)區(qū)的開發(fā)，來使得這個地區(qū)整體上可持續(xù)發(fā)展。為此，1958年成立的一個委員會。這是58年當(dāng)時投入規(guī)劃的一個模型。這是六十年代的。這是七十年代。這是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。

現(xiàn)在我們再來看這個現(xiàn)狀，等于說是40年來它的規(guī)劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什么太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標(biāo)志性的建筑物建成什么樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建筑風(fēng)格是非常獨特的這個造型。這個規(guī)劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我光標(biāo)這個地方，光標(biāo)這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局。這里面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，

給大家舉這個例子的意思就是我們進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現(xiàn)在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建筑物，它好象一個的東西，這是法國建的工業(yè)博覽館，這是有三個支點，現(xiàn)在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規(guī)劃思想是比較好的，規(guī)劃也是我們可行性評估一部分。

3、還可以進(jìn)行房地產(chǎn)投資活動，這是我們現(xiàn)在主要的研究內(nèi)容。

項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內(nèi)進(jìn)行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產(chǎn)出的活動，是一個持續(xù)的經(jīng)營。在項目評價的領(lǐng)域里面，我們用到三個詞匯，一個是Appraisal，事前的評估，第二是Evaluation，事后評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機(jī)構(gòu)對你進(jìn)行評估，可能大家今后在接觸有關(guān)的文獻(xiàn)或者是報告里面，大家應(yīng)該注意這個詞，但是美國人不是很嚴(yán)格區(qū)分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。

對于一般的項目分類從管理的角度有新建、改擴(kuò)建和合資，這里面都是把項目分為新建、改擴(kuò)建和合資。但是這些年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴(kuò)建，因為改擴(kuò)建利用原有的一些資產(chǎn)，新建和合資都是完全是平地起價。從經(jīng)營的角度來看我們有一些項目是經(jīng)營性，有一些項目是非經(jīng)營性，比如說城市道路，如果不收過路費的話，那就是非經(jīng)營性項目，但是如果說收錢了，過路費像原來北京五環(huán)就是經(jīng)營項目，現(xiàn)在又變成非經(jīng)營性項目。還有從產(chǎn)品性質(zhì)的角度，我們有競爭性項目、公共項目和準(zhǔn)公共項目，這就是從產(chǎn)品的性質(zhì)來看。

公共項目比如說北京市政府搞的環(huán)境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；準(zhǔn)公共項目就像污水處理；電視機(jī)、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產(chǎn)品性質(zhì)來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業(yè)融資；從權(quán)益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現(xiàn)在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合伙制；評估方式是統(tǒng)一的，就是利用增量的方式來評估的。

下面切入正題，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建筑比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建筑，這些項目并不是真正為了盈利，當(dāng)然也不希望靠國家養(yǎng)著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。

住宅來說，經(jīng)濟(jì)適用房這里面就是私人投資加上政策優(yōu)惠，對于這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對于政府來說它是政府政績的體現(xiàn)；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標(biāo)，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現(xiàn)在搞的家樂福，那么大的廣場，據(jù)說這個項目是國內(nèi)開發(fā)商沒有資格或者是沒有得到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業(yè)企業(yè)，它純粹是以盈利為目的。

二、投資項目可行性研究的內(nèi)容

首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。

宏觀市場指什么？就是整個國家宏觀經(jīng)濟(jì)，還有房地產(chǎn)整個宏觀的情況，像去年房地產(chǎn)爭論比較多，大家都是業(yè)內(nèi)的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場。

我覺得這四個市場，就具體項目來說這四個市場恐怕都要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現(xiàn)不了，這是利潤的問題。當(dāng)然還要注意投資時機(jī)的參與，大家在座都很清楚。

還有技術(shù)評價，技術(shù)評價可能一般就是通過設(shè)計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業(yè)人士對我房地產(chǎn)項目進(jìn)行評估，主要是技術(shù)方面。

環(huán)境影響評價是非常重要的東西，我們房地產(chǎn)項目也存在這樣的東西，時間關(guān)系不能展開。如果大家注意到我們的天安門，你們訪問天安門的網(wǎng)站，可以在網(wǎng)站上可以看到天安門的圖片，比如天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現(xiàn)在朝霞的天安門永遠(yuǎn)看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環(huán)境影響的意義。

經(jīng)濟(jì)評價這是我們主要要講的內(nèi)容。還有社會評價，房地產(chǎn)項目社會評價，應(yīng)該說現(xiàn)在已經(jīng)提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設(shè)部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產(chǎn)項目的時候，應(yīng)該積極搞社會評價，為什么？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自愿的移民，我們的房地產(chǎn)開發(fā)項目或者是市政項目往往要進(jìn)行大面積的拆遷，使得這方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。

風(fēng)險分析大家都很重視，但是風(fēng)險分析不是很容易做得很好。再就是組織機(jī)構(gòu)評價，對小的一般項目沒有什么組織機(jī)構(gòu)評價，但是對于超大的項目就有組織機(jī)構(gòu)評價的問題，比如說國家大劇院項目的業(yè)主，就需要組織機(jī)構(gòu)評價；還有現(xiàn)在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機(jī)構(gòu)進(jìn)行評價。還有就是法律框架適應(yīng)性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內(nèi)，有一些工業(yè)項目就存在這個問題，如果你生產(chǎn)的產(chǎn)品污染比較嚴(yán)重，那么可能法律不允許，這就是說你要進(jìn)行這些方面的評估。最后一個就是監(jiān)督的指標(biāo)體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應(yīng)該搞一套可以監(jiān)督的指標(biāo)體系，將來你的項目完了以后，你可以用你的這套監(jiān)督指標(biāo)體系來檢驗?zāi)愕捻椖渴欠癯晒Γ赃@是非常重要的事情。

一般的投資項目都要有這些評價的內(nèi)容，對于我們房地產(chǎn)項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產(chǎn)商組織機(jī)構(gòu)評價不一定做，環(huán)境影響評價也不一定要做。但是監(jiān)督的指標(biāo)體系希望每一個單位都這么做。

那么我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯(lián)合國公華組織工業(yè)組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這里面大家可以看到高的這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內(nèi)容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設(shè)計，后面就是建筑、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機(jī)會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估就不是一回事了，評價就是事后評估總結(jié)經(jīng)驗，為下一次項目提供經(jīng)驗和教訓(xùn)。

在項目周期內(nèi)我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進(jìn)行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現(xiàn)在非常熱門的一個學(xué)科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內(nèi)四個最主要的工作，也是我們在座的可能比較關(guān)心的。

這是一個非常重要的觀點，希望大家在今后工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什么關(guān)系？比如說中間是一個建筑物，某一個項目，和項目有關(guān)系的都是什么人？有政府、投資人，房地產(chǎn)項目肯定有政府參加，給你批地、規(guī)劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業(yè)，還有一些咨詢機(jī)構(gòu)，銀行，可能現(xiàn)在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現(xiàn)在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導(dǎo)思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機(jī)構(gòu)、施工企業(yè)、銀行，但是對于有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自愿的移民，當(dāng)然我們現(xiàn)在政府已經(jīng)考慮很多，給了很多的補(bǔ)償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源，這些受影響的群體應(yīng)該特別引起大家注意。

三、對經(jīng)濟(jì)評價怎么進(jìn)行分析

首先就是要把這個項目的目標(biāo)和目的弄清楚，目標(biāo)和目的放在一起好象有一點沒有什么區(qū)別，實際上是有比較大的區(qū)別，目標(biāo)是比較宏觀一點，高層次一點的東西，因為在其他的場合，因為時間比較長我會講一個邏輯框架的問題，但是現(xiàn)在比如說我們搞房子是為了提高人均住房平均水平，這就是從政府的角度想的，但是具體的目的可能是使某些人從原來7平方米的人均用地搬到比較遠(yuǎn)的地方，能夠有15至20平方米的用地，這是不一樣的。這里面有一個很嚴(yán)重的問題，就是目標(biāo)市場的有效需求，什么叫做有效需求？就是要解決誰投資的問題，誰使用的問題，誰經(jīng)營的問題和誰買單的問題，關(guān)鍵是誰買單的問題，誰經(jīng)營也是很關(guān)鍵的問題，這些都是我們進(jìn)行可行性研究要充分注意的一些事情。還有誰受益、誰受損，廣泛來講房地產(chǎn)開發(fā)項目受益者是絕大部分，政府是受益人、投資人也是受益人，銀行貸款也拿利潤，施工企業(yè)也拿利潤，但是也可能銀行是受損，貸款回不來錢，還有拆遷對群眾也是受損的。

另外要分析需要什么形式與規(guī)模的房地產(chǎn)，由于你們細(xì)分市場，房地產(chǎn)市場行話叫做細(xì)分市場。什么樣的產(chǎn)出結(jié)果，就是說什么樣的建筑是高層樓房，是低層樓房，多少面積等等這些都要有；還有需要什么樣的投入和活動，就是你需要多少資金，多少施工隊伍等等方方面面的東西都要有。

同樣你還要有一些假設(shè)的條件，就是說我想搞這個房地產(chǎn)項目，我必須具備哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必須有一個假設(shè)，假設(shè)我們房地產(chǎn)市場是健康、平穩(wěn)發(fā)展的，這是一個假設(shè)。但是也可能中央在通貨膨脹非常緊的時候，緊縮銀根，剛才我所說的假設(shè)就不成立了，所以你任何一個項目，在搞你的可行性研究的時候，對你周圍的環(huán)境要做一個基本的假設(shè)，你是在這些假設(shè)條件進(jìn)行分析，如果這些假設(shè)條件不行，那么怎么辦？還有一些什么補(bǔ)救辦法。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點大家都比較熟悉。首先是不動性；單件性，一件一件生產(chǎn)；保值性，總是價值越來越高，除非人工拆掉；還有高價值性；產(chǎn)品生產(chǎn)的長期性；房地產(chǎn)開發(fā)項目它本身是開發(fā)過程的生產(chǎn)與投資雙重，就是開發(fā)的時候和投資兩個同時在進(jìn)行。

還有一條就是投入和產(chǎn)出是同步，就是說我在投入的時候，就可以有產(chǎn)出，什么叫做有產(chǎn)出？就是我們可以賣，這是任何一種產(chǎn)品沒有的優(yōu)惠政策，你不管是彩電也好，冰箱也好，汽車也好，你在制造的過程中就可以把它賣出去，這沒有，只有房地產(chǎn)有這個特點，這是我們非常重要的特點。

還有第三個特點就是開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的流動性，這是一個非常重要的一點，大家知道我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能自己搞一些東西有自用的，這叫做固定資產(chǎn)，但是你這個東西拿出去出租和出售，它就是屬于流動資產(chǎn)，它不是固定資產(chǎn)的范圍。當(dāng)然它還有一些無形的資產(chǎn)這都是有可能的。

所以我們開發(fā)產(chǎn)品的投資有三個方面組成，一個是開發(fā)產(chǎn)品的成本，這是出租出售的資產(chǎn)；第二部分就是固定資產(chǎn)投資，就是開發(fā)企業(yè)自己用的這一部分資產(chǎn)；還有無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。

這是我要非常強(qiáng)調(diào)的一個概念，就是說我們擴(kuò)大企業(yè)的東西資產(chǎn)是流動性，因為有一些大學(xué)寫的房地產(chǎn)的教科書里面還在不停地申述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的折舊概念，希望大家注意這個問題，折舊只有固定資產(chǎn)才有，開發(fā)產(chǎn)品沒有，這是分界線評價的方法里面規(guī)定的，這也是房地產(chǎn)會計制度規(guī)定的。

我們房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品另外一些特點就是投資和生產(chǎn)，這同時又形成了固定資產(chǎn)和開發(fā)成本。在開發(fā)成本中有關(guān)的稅費也是我們開發(fā)成本之一，大家要注意這個問題，這是我們方法里面都說清楚的。房地產(chǎn)里面有一個開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營成本，這個經(jīng)營成本和開發(fā)成本是有區(qū)別的，開發(fā)成本是實際花的錢，每年花多少錢，但是開發(fā)的經(jīng)營成本不一樣，它是房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出租的時候，將開發(fā)的成本按照國家和有關(guān)會計制度要求結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

開發(fā)成本就是花多少錢就是多少，但是經(jīng)營成本不是這樣，經(jīng)營成本就是你收多少錢才能算多少成本，這是有比較大的區(qū)別。具體的做法是按照當(dāng)期銷售收入和租金收入占全部銷售收入和租金收入的比例，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。

我們房地產(chǎn)開發(fā)項目評價的類型現(xiàn)在基本上按經(jīng)營型類型區(qū)分，有出售、出租和混合型；按用途分類有居住、商業(yè)、辦公等若干；評價有兩類評價，一類是財務(wù)評價，一類是綜合評價。綜合評價有點相當(dāng)于一般項目投資項目，大家可能熟知國民經(jīng)濟(jì)評價，我們稱為經(jīng)濟(jì)分析，但是它主要是為一些開發(fā)區(qū)設(shè)立的，就是為國家開發(fā)區(qū)設(shè)立的。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價要解決一些什么問題

首先要解決它的經(jīng)濟(jì)合理性，就是這個項目合不合理開發(fā)，有沒有用處；第二要解決這個項目本身財務(wù)生存能力，財務(wù)生存能力是非常重要的事情，就是說假定你有這個項目，這個項目已經(jīng)建成了，但是你有一些營運成本，營運收入，但是營運收入不足以產(chǎn)生足夠的利潤，但是能夠維持你這個項目繼續(xù)生存下去，這是一個最基本的生存能力，應(yīng)該看看我們需要有多少營業(yè)收入才能彌補(bǔ)我的營運費用；清償能力，就是說能不能還款；最后才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能還別人的款，剩下的錢才是你的盈利，任何開發(fā)商做項目都是銀行還款還上多少，然后借款還付本息之上，經(jīng)營成本才能算出來起碼的價錢是多少，在這個價值之上再定高一點就是掙的錢，是這么一個邏輯。

我們還要解決一個問題就是財務(wù)的不確定性及風(fēng)險，一般房地產(chǎn)項目，就是所謂的經(jīng)濟(jì)分析或者是國民經(jīng)濟(jì)評價風(fēng)險我們一般不去做，一般只做財務(wù)的不確定性及風(fēng)險。我們要分析的對象是什么？是現(xiàn)金流量，我們分析的對象是現(xiàn)金流量；解決問題的理論方法是什么？是利用資金的時間價值理論。具體做就是做折現(xiàn)的現(xiàn)金流量分析，我們的方法里面都有規(guī)定。

如何解決問題？首先要解決發(fā)生了什么費用，支出的多少，解決這個問題，剛才是要解決什么問題，現(xiàn)在是我們來回答如何解決問題。得到了一些什么收入，就是收入多少，交納了什么稅金，這些稅金又支出了多少；建設(shè)資金從哪來；借貸的資金從哪來，一個是權(quán)益資金從哪來，另外一個是借貸資金從哪來；另外就是借貸資金如何償還，能獲得多少盈利，同時要有別風(fēng)險因素。以上所有的現(xiàn)金流入和流出都有發(fā)生時間的問題，首先我前面說的四項是解決識別我的現(xiàn)金流入和流出的問題，識別法，最突出就是有哪些東西，而且有多少量發(fā)生在什么時間，是需要解決這些問題。

現(xiàn)在我們就要解決現(xiàn)金流出。都有哪些現(xiàn)金流出？就是有土地成本，土地改進(jìn)成本，土地改進(jìn)成本是什么東西？土地成本主要是因為你土地來源不一樣，你成本就不一樣，有的是原來政府批的，或者是受讓的，從別的人那里買來的，還有就是投標(biāo)的，還有合作的，所以每一個項目的土地成本不一樣；土地改進(jìn)的成本就是幾通一平等等土地改進(jìn)的成本。還有土地上的改進(jìn)成本，還有市場開發(fā)成本，開發(fā)資金成本，運營費用，還有所得稅和土地增值稅，有消息說土地增值稅將來會變成物業(yè)稅。就是說我們的現(xiàn)金流出大概是這些東西。

開發(fā)建設(shè)投資所含各項費用有土地費用、前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，建筑安裝工程費用，公共配套設(shè)施建設(shè)費用，開發(fā)間接費用，財務(wù)費用，管理費用，銷售費用，開發(fā)期間稅費以及不可預(yù)見費等等，這些費用文件里面都有規(guī)定。

還有一個是我要花多少錢，另外要解決錢從哪來，就是資金來源和結(jié)構(gòu)的問題。首先就是資本金，國家規(guī)定任何一個項目資本金，這個資本金就是必須和開發(fā)商、有關(guān)批準(zhǔn)單位說清楚的事情，當(dāng)然資本金現(xiàn)在沒有辦法規(guī)定，弄清楚你的資本金真正從你自己家里的錢掏出來的，還是問銀行借的，但是你可以從甲銀行借的錢作為我自己的資本金，然后再到另外一個乙地方去進(jìn)行投資，但是資本金是必須有的。

另外預(yù)售收入，還有借貸、債券，這是資金的來源；還有一個資金的來源，實際上是施工企業(yè)的貸款，就是施工企業(yè)墊資，但是從我們國家的規(guī)定來說，這是不合法的行為，實際過程中是有這一點，但是方法沒有規(guī)定這一點，就沒有用；資金的使用計劃要弄清楚。

開發(fā)項目收入有售房款，租金、熟地出讓價款、配套設(shè)施出售收入這么四項，自營收入就是你自己經(jīng)營的部分，比如說蓋個商場自己經(jīng)營這是自營收入，這里面也要列清楚租售計劃，售房類型、時間、價格、數(shù)量等等，售樓的經(jīng)營方式等等。

剛才說到現(xiàn)金流量表，這就是一個現(xiàn)金流量表，但是現(xiàn)在折現(xiàn)財務(wù)現(xiàn)金流量表不涉及融資那部分的現(xiàn)金流量，只是經(jīng)營和投資的現(xiàn)金流量。折現(xiàn)的指標(biāo)，就是這張表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析。

分類有全部投資、資本金、投資者各方現(xiàn)金流量表。我們對凈現(xiàn)金流量就是現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出用這個做折現(xiàn)分析；財務(wù)盈利能力分析主要指標(biāo)是財務(wù)內(nèi)部收益率，大家都很熟悉；判別標(biāo)準(zhǔn)就是財務(wù)內(nèi)部收益率要大于財務(wù)的資金機(jī)會成本，要大于等于加權(quán)平均的機(jī)會成本，還要大于等于IC，IC就是投資者可接受的最低的收益率，這是理論公式，這個公式應(yīng)該是沒有大問題。

就是說我獲得的那個收益率一定要大于我設(shè)定我自己理想的，當(dāng)然這里面我理想的東西可能會低于資金的成本，我為了擠占市場。比如說原來假定海爾要進(jìn)入計算機(jī)市場，進(jìn)入計算機(jī)市場可能定的目標(biāo)就比較低，只要稍微盈利就行，可能IBM培育比較高，這樣海爾的IC就會低于IBM的IC，而且海爾的IC可能低于海爾本身的加權(quán)平均資金成本。

財務(wù)凈現(xiàn)值是按照投資者最低可接受的收益率算出來的，這就是折現(xiàn)以后的內(nèi)容，大家看一下就可以了。還有損益表，這個損益表是進(jìn)行非折現(xiàn)的盈利能力收入，前面是進(jìn)行現(xiàn)金流入折現(xiàn)的盈利能力，這是非折現(xiàn)的盈利能力，這是利潤和利潤分配就能夠做出來，這沒有什么區(qū)別簡單就可以過去。

還有一個還款能力的分析，它清償能力有三種，一種是最大償還能力，最大償還能力就是你有什么錢就還什么錢，按最大償還能力計算；現(xiàn)在執(zhí)行就是等額還本，或者是等額還款這么兩種方法。利息計算方式也有規(guī)定，還款資金來源有自有資產(chǎn)折舊與銷售，還有可用于還款的利潤；可用于還款的預(yù)售房款，這也是其他的產(chǎn)品和項目所不具備的，就是預(yù)售房款可以還款，還有一些其它資金。

我們的指標(biāo)有三個，一個是借款償還期，這對應(yīng)最大還款能力；還有利息備付率和償債覆蓋率，這兩個指標(biāo)都是銀行考察的指標(biāo)。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表主要是搞資金平衡，保證項目有支付的能力。資產(chǎn)負(fù)債表主要是考察項目，資產(chǎn)負(fù)債表跟一般的項目是一樣的。

我給大家演示一下，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價邏輯關(guān)系圖，綠色的是我們要分析的一些報表，藍(lán)色的是我們基本的一些數(shù)據(jù)，紅色的是一些過程東西，這些過程都是數(shù)據(jù)之間怎么來往，都比較詳細(xì)。還有不確定性分析，不確定性分析就是指時間、地點、程度、可能性等都不確定；還有敏感性分析，敏感性分析計算不確定性因素的變化對項目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響程度，并找出對于項目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素；還有轉(zhuǎn)換值，可能有的同志還不大熟悉這個，現(xiàn)在也作為我們一個比較大的值，有的同志一般統(tǒng)稱臨界值，是指項目由可行變?yōu)椴豢尚袝r不確定因素變化的量或者是變化率；這里面提醒大家一下，只有自營部分才做盈虧平衡分析，開發(fā)部分不做，為什么？盈虧平衡分析是分析不變成本和可變成本的關(guān)系，我們很多書上還在做這個，是不正確的。

風(fēng)險分析大家可能都比較清楚，但是對于風(fēng)險我們要解決什么問題？就是說風(fēng)險和不確定性是兩個不同的東西，不確定性只知道它是不確定性，但是風(fēng)險應(yīng)該能夠區(qū)分它能夠發(fā)生的概率和發(fā)生的內(nèi)容。風(fēng)險分析的內(nèi)容首先是風(fēng)險識別因素與程度，風(fēng)險分擔(dān)，事前減少損失與規(guī)避風(fēng)險；最后有風(fēng)險管理，就是事后有一些應(yīng)對的措施。

我們在經(jīng)濟(jì)評價當(dāng)中要注意一些什么問題？就要注意我們開發(fā)產(chǎn)品投資含息與不含息的開發(fā)產(chǎn)品投資，目前我們利率比較低，一旦利率提上來相當(dāng)高；要注意資金籌措安排；要注意建安成本、開發(fā)成本與經(jīng)營成本的區(qū)別與聯(lián)系；要注意可用于還款的資金來源；資產(chǎn)負(fù)債表的平衡；注意有關(guān)政策與會計制度的變化。國家政策的變化對于我們房地產(chǎn)行業(yè)非常重要。

另外還要注意哪些項目比較適合做，如果你要把項目分析得比較細(xì)，半年或者是季度，就應(yīng)當(dāng)用我們這個辦法做；第二要有滾動開發(fā)，分階段開發(fā)的要用這個方法做；另外還有就是如果你是項目肯定是全部出租的，可能有10、20年出租的東西，這樣的項目就一定要用還款投資，因為我們房地產(chǎn)開發(fā)項目一般說來和其他項目開發(fā)周期比較短，運營周期也相對短，一般我們房地產(chǎn)投資大，開發(fā)周期長，實際上跟任何一個水電站比起來都是很小，所以相對比較起來時間跨度不到5、6年，分期開發(fā)也就是6、7年，這個希望大家注意。

評估在國外的應(yīng)用。這是我去年訪問美國的時候，訪問美國評估協(xié)會，這實際上就是不動產(chǎn)房屋評估協(xié)會，他們寫了一本書叫做不動產(chǎn)的評估，書有一英寸半厚，這里面第24章這一章的標(biāo)題是折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析。就是在美國這個協(xié)會等于是美國評估師協(xié)會，就是房地產(chǎn)評估師協(xié)會，它是為房地產(chǎn)評估師協(xié)會制定標(biāo)準(zhǔn)，或者是制定規(guī)則這么一個單位，這個書里面規(guī)定用這個方法來做，大家如果有興趣可以參考這本書，可能咱們房地產(chǎn)估價師協(xié)會已經(jīng)翻譯出來，大家有興趣可以聯(lián)系一下。