簡介：城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。

關(guān)鍵字：城市規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在聯(lián)系城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補充，兩者關(guān)系密不可分。

房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)也來的。可見，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。

1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為.開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。

2.城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi).獲得最大利潤，短期行為目標(biāo)成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個又一個的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強調(diào)長遠(yuǎn)利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；過分強調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)過程中的大部分資金都需要金融機構(gòu)的支持，很多風(fēng)險也可以通過金融工具進行分解，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與金融業(yè)的聯(lián)系十分緊密。

關(guān)鍵字:房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費的各個環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產(chǎn)金融起點低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

1.從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

2.從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

第一章總則

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督管理，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

第三條市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理工作，并組織實施本辦法。

計劃、國土房管、規(guī)劃、環(huán)境保護、市政園林、工商等行政管理部門，在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門按照職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)活動的監(jiān)督管理。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)過程中的大部分資金都需要金融機構(gòu)的支持，很多風(fēng)險也可以通過金融工具進行分解，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與金融業(yè)的聯(lián)系十分緊密。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費的各個環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產(chǎn)金融起點低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

1我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

編者按：本論文主要從成本領(lǐng)先戰(zhàn)略；創(chuàng)新戰(zhàn)略;彌隙市場戰(zhàn)略;集群組織戰(zhàn)略等進行講述，包括了成本領(lǐng)先戰(zhàn)略要求中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須擁有最低成本的產(chǎn)品、企業(yè)的生存與發(fā)展，關(guān)鍵取決于是否具備核心競爭力、中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動應(yīng)該圍繞著“尋找市場彌隙”而展開、市場目標(biāo)不準(zhǔn)，戰(zhàn)略定位和市場定位也不明確，因而導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)都要建立全方位的競爭戰(zhàn)略等，具體資料請見：

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日趨向規(guī)?；?、制度化、差別化、品牌化、戰(zhàn)略化方向發(fā)展，使得中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法回避激烈的市場競爭。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采取有效的競爭戰(zhàn)略，才能在競爭中獲利。通過分析，本文給出了促進中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的競爭戰(zhàn)略：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、標(biāo)新立異戰(zhàn)略、彌隙市場戰(zhàn)略、集群組織戰(zhàn)略、質(zhì)量改進戰(zhàn)略、比較優(yōu)勢戰(zhàn)略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)競爭戰(zhàn)略

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)“大盤時代”的來臨以及國內(nèi)資本市場的逐步成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、制度化、差別化、品牌化、戰(zhàn)略化方向發(fā)展。中國房地產(chǎn)TOP10研究組《2005年中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)報告》中指出房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)的發(fā)展趨勢包括：通過合并及戰(zhàn)略聯(lián)盟實現(xiàn)規(guī)模化擴張、明確中長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃使企業(yè)做大做強。根據(jù)《中小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》，依職工人數(shù)、銷售額、資產(chǎn)總額等指標(biāo)進行劃分，我國至少有90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于中小企業(yè)。這些開發(fā)公司將如何拓展生存空間，怎樣發(fā)展壯大，這是在新形勢下影響我國中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競爭能力提升的關(guān)鍵問題，為此探討我國中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭戰(zhàn)略選擇有其現(xiàn)實意義。

美國著名學(xué)者波特認(rèn)為，企業(yè)要在激烈的市場競爭中獲得持久的競爭優(yōu)勢，不外乎采取三種戰(zhàn)略：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、標(biāo)新立異戰(zhàn)略和目標(biāo)集聚戰(zhàn)略。本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點，針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場的現(xiàn)狀，給出了中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采取的六種競爭戰(zhàn)略：

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略