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房產(chǎn)投資的策略范文第1篇

    1 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現(xiàn)狀

    信托業(yè)務(wù)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托投資基金屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資。并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比,房地產(chǎn)信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢(shì),據(jù)《2012年中國信托業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地產(chǎn)信托余額僅為2300多億元;2010年末增加到4300余億元;2011年6月末,繼續(xù)增加到6000多億元;到2012年6月末為6752億元,直至2012年底增加到6983億元。

    房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個(gè)主要方向,一直以來房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個(gè)很主要的資金來源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現(xiàn)出一種快速增長的勢(shì)頭,這種勢(shì)頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開始,由于國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,加上銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金加強(qiáng)了監(jiān)管,這個(gè)勢(shì)頭開始下滑,但由于投資市場(chǎng)中股市持續(xù)低迷,儲(chǔ)蓄利率也沒有提高跡象,房地產(chǎn)信托投資基金這種預(yù)計(jì)年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財(cái)產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下,許多資金鏈緊張的開發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無論如何,在宏觀調(diào)控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實(shí)讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。

    2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風(fēng)險(xiǎn)

    目前隨著我國銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的收緊,信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源之一,但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了巨大隱患?，F(xiàn)今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來收益的同時(shí),也為到期時(shí)需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風(fēng)險(xiǎn)。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè),先天具備著高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品,一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房地產(chǎn)項(xiàng)目本身、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境等諸多不確定因素帶來多重風(fēng)險(xiǎn)的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務(wù)運(yùn)行過程中的各種不確定性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。

    2.1 提前清盤風(fēng)險(xiǎn)

    在真正的兌付高峰到來之前,2012年已經(jīng)有超過4個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤,如2012年2月10日,天津信托2009年11月發(fā)行的正源投資——信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購結(jié)合資金信托計(jì)劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個(gè)月。該項(xiàng)目于2010年9月開盤,開盤之初,月成交套數(shù)能達(dá)到100套,但從2011年2月開始后的12個(gè)月,月銷售套數(shù)基本都在個(gè)位數(shù),而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時(shí)正值房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之際。然而2011年2月開始,房產(chǎn)商銷售回款大幅下降,而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來源于開發(fā)商銷售回款,一旦銷售持續(xù)下降,兌付風(fēng)險(xiǎn)即呈現(xiàn),信達(dá)地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實(shí)屬無奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗,但房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng),市場(chǎng)不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤現(xiàn)象。據(jù)公開信息顯示,去年三季度以來,房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤數(shù)量就達(dá)15支,涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國共有50支信托提前清盤,房地產(chǎn)信托投資基金出現(xiàn)的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過,引起了社會(huì)輿論的集中關(guān)注。

    2.2 企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)

    經(jīng)過過去兩年的爆發(fā)式增長后,房地產(chǎn)信托投資基金迎來了集中兌付期,兌付問題成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。2013年房地產(chǎn)信托投資基金到期規(guī)模達(dá)到1758億元,迎來首個(gè)兌付小,其中季度高峰出現(xiàn)在3季度,為716億元,單月高峰出現(xiàn)在7月份,到期總額達(dá)到504億元,兌付壓力仍將持續(xù)。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,截止到2011年底,我國信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到4.8萬億元,同比增長58%,其中投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金達(dá)到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規(guī)模就達(dá)到3704億元。據(jù)國泰君安的報(bào)告顯示,2012年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來,受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻。

    2.3 到期不能兌付約定收益風(fēng)險(xiǎn)

    近期一款名為國開城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達(dá)到37%引發(fā)多方關(guān)注,此款產(chǎn)品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)行,總規(guī)模為500億元,一期資金為101億元,根據(jù)該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達(dá)20%到37%,上不封頂,其主要贏利點(diǎn)是分享土地增值收益,進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā),該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發(fā)土地,但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響巨大,土地價(jià)格有著極大的不確定性,進(jìn)而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動(dòng)性的,因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點(diǎn)。由于信托公司沒有公開披露平臺(tái),各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個(gè)房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構(gòu)成方面,協(xié)調(diào)保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定,是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動(dòng)力。

    3 房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源

    房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式,但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)限購、限價(jià)和信貸緊縮,房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源,如此大的信托融資規(guī)模導(dǎo)致了未來諸多兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

    3.1 兌付高峰引來提前清盤風(fēng)險(xiǎn)

    2012年出現(xiàn)的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高,房地產(chǎn)公司就以新融到的錢把原來的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目提前還款,資質(zhì)好的地產(chǎn)集團(tuán),基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業(yè)利率10%左右,有的地產(chǎn)商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請(qǐng)開發(fā)房地產(chǎn)貸款,貸款成功就會(huì)使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降,因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢之前,會(huì)想辦法先把信托這部分余款補(bǔ)足,信托項(xiàng)目就會(huì)提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷的狀況下,不愿意開發(fā)項(xiàng)目,造成提前償還。第三,信托公司嚴(yán)加監(jiān)管,及時(shí)控制清盤。一些信托的確預(yù)期會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),在房地產(chǎn)信托投資基金里面,信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)控制是非常嚴(yán)密的,信托公司針對(duì)每一筆信托項(xiàng)目,都會(huì)采取大股權(quán)項(xiàng)目,指派項(xiàng)目監(jiān)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)控制現(xiàn)金流,公司每一筆資金流動(dòng)都受到監(jiān)管。當(dāng)出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí),會(huì)造成提前還款,這也從反方向體現(xiàn)出信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。

    3.2 到期日集中導(dǎo)致企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)

    目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模巨大,到期日又相對(duì)集中,陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在2013年5月底出現(xiàn)的兌付危機(jī)、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規(guī)模增大。數(shù)據(jù)顯示2012年全年,根據(jù)單家公司房地產(chǎn)信托規(guī)模排行,發(fā)現(xiàn)排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司,諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規(guī)模遠(yuǎn)大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。

    2012年9月初,萬科以51億元的購地金額領(lǐng)跑土地市場(chǎng),粗略計(jì)算,其2012年前8個(gè)月,累計(jì)購地金額已達(dá)135億元,巨額的購地金背后是強(qiáng)大的信托支持。信托規(guī)模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務(wù)壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例,2012年綠城面臨超過200億元的短期債務(wù)壓力,其中包括45億元左右的信托貸款。2013年6月,綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權(quán)給九龍倉,融資51億港元,而后又轉(zhuǎn)讓了9個(gè)項(xiàng)目給融創(chuàng)中國,套現(xiàn)33.7億元。如此騰挪轉(zhuǎn)移,皆被指出與信托到期有關(guān)。大型房地產(chǎn)公司大量信托產(chǎn)品集中到期,必將給壓力下的信托行業(yè)帶來不可預(yù)期的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)投資的策略范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 決策要素 時(shí)機(jī) 物業(yè)類型 規(guī)模

近年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來的投資前景看不清狀況、消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格判斷模糊、銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項(xiàng)目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，對(duì)金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場(chǎng)、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性，各國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資都十分關(guān)注，常常將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及回收期長等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資長期受未來宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對(duì)投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個(gè)人的素質(zhì)、知識(shí)和能力，并與認(rèn)識(shí)和掌握決策的理論知識(shí)、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個(gè)步驟進(jìn)行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動(dòng)方案―有幾種可能方案；第三，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境評(píng)價(jià)，進(jìn)行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗(yàn)最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實(shí)現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進(jìn)行項(xiàng)目決策是科學(xué)決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對(duì)其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對(duì)投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠(yuǎn)意義?，F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個(gè)因素進(jìn)行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時(shí)機(jī)的決策分析

投資時(shí)機(jī)總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時(shí)期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策因素的變化構(gòu)成了投資時(shí)機(jī)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)時(shí)，可針對(duì)特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊(yùn)涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進(jìn)行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對(duì)不同的物業(yè)和不同的主體蘊(yùn)涵著不同的收益機(jī)會(huì)。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營的全過程中，會(huì)經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實(shí)力來選擇不同階段的投資機(jī)會(huì)。

開發(fā)價(jià)值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實(shí)力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值包含了相當(dāng)部分的無法量化的服務(wù)價(jià)值與無形收益，對(duì)這些價(jià)值進(jìn)行正確判別會(huì)為特定的投資者帶來獲利的機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的基本點(diǎn)。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時(shí)機(jī)來進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會(huì)有巨大的收益回報(bào)。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進(jìn)可能在不同時(shí)期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進(jìn)變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時(shí)機(jī)。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的各種自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和行政因素，在對(duì)不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢(shì)地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預(yù)測(cè)這些因素的改變把握優(yōu)勢(shì)地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過對(duì)擬選地塊的不同用途的收益與成本進(jìn)行估算，在不同物業(yè)估價(jià)值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價(jià)值的地塊。正確預(yù)測(cè)特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價(jià)地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價(jià)地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實(shí)力的情況下，確定對(duì)開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對(duì)商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律性和城市土地價(jià)值演進(jìn)規(guī)律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度發(fā)達(dá)的城市，可借助于威爾遜購物模式來進(jìn)行商業(yè)優(yōu)勢(shì)地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)性房產(chǎn)相互爭(zhēng)奪消費(fèi)者的過程中，消費(fèi)群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對(duì)象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險(xiǎn)和利潤獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進(jìn)行選擇需把握以下要點(diǎn)：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時(shí)可借助于土地竟價(jià)模型來進(jìn)行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價(jià)值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價(jià)值之時(shí)，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進(jìn)行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理來對(duì)其不同的用途進(jìn)行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤

商業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤

若商業(yè)宗地價(jià)大于工業(yè)宗地價(jià)，則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資時(shí)，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場(chǎng)地位、經(jīng)營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對(duì)于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)值與物業(yè)價(jià)值來考慮。而對(duì)于完全面向市場(chǎng)的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場(chǎng)存量。在具體實(shí)施時(shí)可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個(gè)公式粗略估算出當(dāng)前市場(chǎng)的供求狀況，并對(duì)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（或潛在對(duì)手）的實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場(chǎng)的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用出發(fā)，運(yùn)用盈虧平衡分析方法，即使投資項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項(xiàng)目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，正確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)需求量。必要時(shí)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量兩方面。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對(duì)租戶責(zé)任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時(shí)尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點(diǎn)比較

因此，對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價(jià)格以及建設(shè)成本和利潤，從而達(dá)到用戶愿意購買、投資者對(duì)回報(bào)滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來研究企業(yè)的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位是以了解和分析消費(fèi)者的需求心理為核心和出發(fā)點(diǎn)，設(shè)定自己獨(dú)特的與競(jìng)爭(zhēng)者有著顯著差別的特征，以引起消費(fèi)者認(rèn)同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場(chǎng)的定位。通過分析企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢(shì)并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚(yáng)。總之，通過企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場(chǎng)消費(fèi)群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是指項(xiàng)目建成前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)可能的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場(chǎng)分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失，當(dāng)務(wù)之急是加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理。明智的投資者不會(huì)因有風(fēng)險(xiǎn)而采取無風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的保守做法，而是學(xué)會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)獲取足夠的風(fēng)險(xiǎn)利潤。風(fēng)險(xiǎn)管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險(xiǎn)回避，即選擇相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或放棄那些相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的辦法，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會(huì)降低獲取高額利潤的機(jī)會(huì)；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目選擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場(chǎng)論壇[J],2008

[2]洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M],武漢大學(xué)出版社,2006

房產(chǎn)投資的策略范文第3篇

【關(guān)鍵詞】新時(shí)期、房地產(chǎn)開發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)探討

中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

針對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)分析簡(jiǎn)言之，主要是指：在當(dāng)前我國房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)實(shí)施過程中，其涵蓋的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)利潤影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預(yù)料，控制難度較大。這就會(huì)造成房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其土地實(shí)際開發(fā)過程中所得到的利潤與其在開發(fā)前預(yù)估的利潤相差較大甚至使背離，最終致使房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商遭受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)上的損失。要想綜合的對(duì)當(dāng)前新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估與思考分析，就必須對(duì)現(xiàn)在房產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展情況進(jìn)行分析，進(jìn)一步推敲新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

一、新時(shí)期我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.新時(shí)期我國的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的總體發(fā)展趨勢(shì)

隨著改革開放后經(jīng)濟(jì)的不斷飛速增長，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資范圍逐步擴(kuò)大，使其占我國總體的固定資產(chǎn)份額投資比重逐步增加。不管現(xiàn)在我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展需要抑制對(duì)房產(chǎn)購買的需求，還是經(jīng)濟(jì)在衰退過程中需要拉動(dòng)內(nèi)需進(jìn)行發(fā)展經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資在國民經(jīng)濟(jì)中仍處在不可忽視的地位。

2.房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場(chǎng)具有地區(qū)特性，導(dǎo)致一些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場(chǎng)發(fā)展的不均衡現(xiàn)象出現(xiàn)

因?yàn)槲覈膰撩娣e較廣，每個(gè)省份或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有所不同，因?yàn)闁|部地區(qū)較早的接觸對(duì)外開放經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，所以這一地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展也較迅速，中西部地區(qū)則發(fā)展相對(duì)較慢。這樣就會(huì)對(duì)新時(shí)期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)因素。

3.我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場(chǎng)供需總體結(jié)構(gòu)存在不均等、不平衡的現(xiàn)象

新時(shí)期，我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)均存在一定的不均等與不平衡的現(xiàn)象：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過政府扶持，為了供給國家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經(jīng)濟(jì)適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。因?yàn)槲覈┙o的經(jīng)濟(jì)適用廉租房較少，地方政府大多是在應(yīng)付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商較少。

（2）因?yàn)槲覈嗟姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商主要以獲取更大的利潤為主要目的，造成在我國房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中高端戶型的住房較多，新建的一些經(jīng)濟(jì)的中小戶型、價(jià)格優(yōu)惠的普通商品住房供應(yīng)失衡，忽視了中低端購房消費(fèi)者的購買需求和購買力，這樣的發(fā)展情況就使得我國新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)不均衡的現(xiàn)象出現(xiàn)。

二、新時(shí)期我國房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析與風(fēng)險(xiǎn)的解決

1.政府的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)（即政治風(fēng)險(xiǎn)）

這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指：因?yàn)槊總€(gè)國家所處的國際地位和國際發(fā)展環(huán)境的不同，會(huì)以本國的政治環(huán)境和具體經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不同而提出或制定一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控政策與相關(guān)法律條文規(guī)定。 這樣的國家宏觀調(diào)控政策和法律的制定就會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商造成一定經(jīng)濟(jì)上的虧損。例如：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商影響較大的就是財(cái)政政策和金融政策，這兩類政策也是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商影響最直接的政府宏觀調(diào)控政策，是影響其房地產(chǎn)開發(fā)的主要政治風(fēng)險(xiǎn)因素。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體形勢(shì)有著不可分割的關(guān)系鏈條。所以，具體分析房地產(chǎn)開發(fā)的政治風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：地方政府的一些保護(hù)政策、政府對(duì)某地區(qū)房產(chǎn)租金與售價(jià)的控制政策規(guī)定、對(duì)外資投資的相關(guān)控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)投資商帶來不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。這就需要房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)新時(shí)期提出的具體調(diào)控政策進(jìn)行具體分析與實(shí)時(shí)關(guān)注。

2.房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然環(huán)境因素的影響

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然地理環(huán)境因素的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。這方面主要是指：因?yàn)槟骋坏貐^(qū)的地形和自然氣候環(huán)境等因素出現(xiàn)變化，造成對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商的經(jīng)濟(jì)損失。例如：因?yàn)槟骋惶鞛?zāi)的發(fā)生，造成房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的地形等發(fā)生的變化等。所以，這一風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，就要求房地產(chǎn)開發(fā)者對(duì)所開發(fā)地區(qū)的自然地理環(huán)境進(jìn)行綜合、系統(tǒng)的分析，及早提前量的找到適合本企業(yè)投資與開發(fā)的地形，從而獲得更多的收益率。

雖然，自然地理環(huán)境等自然風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響較小，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商也要對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以確保更好的規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

3．經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的風(fēng)險(xiǎn)因素

經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)影響主要是指：因?yàn)樾聲r(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的波動(dòng)，在樓盤上市的一定階段內(nèi)，市場(chǎng)需求發(fā)生改變，消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)的戶型供求出現(xiàn)變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤上市與預(yù)估的形勢(shì)發(fā)生變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不可避免風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。例如：受市場(chǎng)供需影響和某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況或消費(fèi)水平等因素的影響，造成已開發(fā)的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的經(jīng)營策略的風(fēng)險(xiǎn)影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營策略不利會(huì)給房產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有根據(jù)所開發(fā)地區(qū)面對(duì)的具體消費(fèi)者進(jìn)行綜合、系統(tǒng)的分析就會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)經(jīng)營，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期收益與實(shí)際收益出現(xiàn)偏差，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失；或者房地產(chǎn)經(jīng)營者對(duì)房地產(chǎn)的成本預(yù)估不明確，造成租金或售價(jià)不能與成本達(dá)成互補(bǔ)等，都是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營策略不利引起的房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素影響，就需要房地產(chǎn)開發(fā)商和其企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)市場(chǎng)的需求和發(fā)展情況進(jìn)行綜合且實(shí)時(shí)的分析，對(duì)房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與戶型做好系統(tǒng)評(píng)估。根據(jù)本房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況制定出相應(yīng)的經(jīng)營策略，從而使得房產(chǎn)能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規(guī)避經(jīng)營策略不利風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的經(jīng)濟(jì)損失。

新時(shí)期隨著一些房地產(chǎn)泡沫、囤地、炒房等市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，政府的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)的不穩(wěn)定發(fā)展等因素的影響，給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來了不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)雖然不可避免，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取一些及時(shí)的補(bǔ)救措施，使風(fēng)險(xiǎn)率降到最低，從而更好的促進(jìn)本房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與盈利。

【參考文獻(xiàn)】

[1]李翔.《商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與研究》.[D].重慶大學(xué).2008.[2]楊福濤.《商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及規(guī)避研究》.[D].西北農(nóng)林科技大學(xué).2008.

房產(chǎn)投資的策略范文第4篇

不同的國家有不同的文化，也有不同的購房策略。在中國，人們最關(guān)心房價(jià)的上漲問題，只要房價(jià)預(yù)期看漲，就會(huì)有一大批人想盡各種辦法去買房，哪怕是用上祖孫三代的所有積蓄也要買房。在美國，人們買房時(shí)最關(guān)心的是財(cái)務(wù)安排，比如月供是否過高，房貸利息可以抵掉多少稅等？

美國是發(fā)達(dá)國家，正常情況下房價(jià)的漲幅都不大，通常年漲幅也就在3%～5%，而房產(chǎn)交易的費(fèi)用比較高，如房產(chǎn)中介的傭金國內(nèi)通常在1%左右，美國則在3%左右，加上律師的費(fèi)用、保險(xiǎn)的費(fèi)用和每年繳納的1%～3%的房產(chǎn)稅，一套房子持有不超過5年很難有收益。這和中國房價(jià)一年可以漲10%甚至更高的情況完全不同，如果只做短期交易，投資美國房產(chǎn)很難賺到錢。抄底談何容易。

美國人買房大多采取按揭的方式，因?yàn)榉抠J的利息部分可以從家庭收入中抵扣掉，這樣做等于有一部分房貸利息是由美國政府來支付的。比如現(xiàn)在美國30年固定利率房貸的利率在3.4%左右，如果納稅的稅率在33%的人，由于房貸利率可以抵稅基，實(shí)際支付的利率只有2.28%，是非常合算的。 但對(duì)于去美國買房的中國人來說，在美國沒有收入，就談不上抵稅的問題。在次貸危機(jī)發(fā)生后，銀行也不再向沒什么美國信用記錄的人發(fā)放貸款了，因此，除非在美國長期生活，否則中國人是借不到房貸的。

另外，人民幣對(duì)美元的匯率問題也必須考慮，如果現(xiàn)在去購買美元資產(chǎn)，5年后人民幣升值10%，就算抄到了美國房產(chǎn)的底部，也可能因?yàn)閰R率的變動(dòng)而變得不是很劃算了。

筆者在美國生活多年，深知在美國做房產(chǎn)投資的人，大多靠出租來取得收益，比如一套20萬元的別墅，如果首付6萬元，其余采用按揭的方式購買，每月的還款額只有621美元，這套房產(chǎn)的租賃價(jià)格通常會(huì)超過1000美元，每月除了還貸外，還可以有379美元的現(xiàn)金收入。即使考慮到稅收等因素，這樣的投資回報(bào)還是不錯(cuò)的。但對(duì)于遠(yuǎn)在中國的人來說，要遙控出租美國的房子并不容易，或許還要通過房產(chǎn)中介代管，這樣收入方面又要被房產(chǎn)中介拿掉一塊。

房產(chǎn)投資的策略范文第5篇

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民的投資意識(shí)不斷提升，投資知識(shí)不斷完善，且居民資產(chǎn)投資日趨多元化，掌握居民資產(chǎn)分配的關(guān)系，理性分析其投資策略，尋求影響資產(chǎn)在房產(chǎn)與金融資產(chǎn)之間分配的關(guān)鍵因素，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)居民投資的指導(dǎo)，都具有重大的意義。本文基于家庭金融的視角，探究房產(chǎn)對(duì)家庭股市參與的影響，主要從房產(chǎn)投資和房產(chǎn)數(shù)量兩個(gè)角度分別從城鎮(zhèn)和農(nóng)村兩方面進(jìn)行對(duì)比分析，進(jìn)而得出住房因素對(duì)家庭風(fēng)險(xiǎn)性金融資產(chǎn)選擇的影響，并發(fā)現(xiàn)這一影響在城鄉(xiāng)之間的差異。

1、數(shù)據(jù)來源

本文使用的數(shù)據(jù)來自中國家庭金融調(diào)查與研究中心于2011年7月至8月間在全國范圍內(nèi)哉溝牡諞淮渭彝ソ鶉諶牖У餮邢钅俊Q本規(guī)模多達(dá)8438個(gè)家庭，收集主要包括住房資產(chǎn)和金融財(cái)富、負(fù)債和信貸約束、收入、消費(fèi)、社會(huì)保障與保險(xiǎn)、代際轉(zhuǎn)移支付、人口特征和就業(yè)以及支付習(xí)慣等有關(guān)家庭金融微觀層次的相關(guān)信息。

2、指標(biāo)選取

本文采用兩個(gè)因變量指標(biāo)來度量家庭對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性金融資產(chǎn)的參與情況：（1）是否持有股票賬戶，用虛擬變量形式，現(xiàn)在持有股票賬戶則為1，否則為0。（2）股票持有比例（股票資產(chǎn)/總金融資產(chǎn)），代表家庭參與股市的深度。

本文主要關(guān)注的自變量為房產(chǎn)，度量房產(chǎn)的兩個(gè)指標(biāo)分別為：（1）房產(chǎn)投資比例即房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值占總資產(chǎn)的比例。（2）房產(chǎn)數(shù)量。

本文的研究假設(shè)：一房產(chǎn)投資比例（房產(chǎn)價(jià)值/總資產(chǎn)）越大，股市參與度越低；反之，則越高。二房產(chǎn)數(shù)量越多，股市參與度月低反之，則高。

其他的控制變量有：（1）收入、財(cái)富，并分別對(duì)收入和家庭凈資產(chǎn)取對(duì)數(shù)處理。（2）家庭規(guī)模，以家庭實(shí)際人口數(shù)為指標(biāo)來度量家庭規(guī)模。（3）年齡，引入年齡、年齡的平方。

3、分析方法

根據(jù)前人學(xué)者的研究方法，對(duì)家庭股市參與行為的實(shí)證分兩個(gè)階段，首先決策是否持有股票賬戶，選用probit模型其次考慮如何在股票與其他資產(chǎn)之間分配，即股票投資比例的選擇，選用tobit模型。

4、分析結(jié)果與解釋

4.1房產(chǎn)投資對(duì)家庭風(fēng)險(xiǎn)性金融資產(chǎn)選擇的影響

城鎮(zhèn)probit模型結(jié)果顯示：以房產(chǎn)價(jià)值與總資產(chǎn)的比重為度量指標(biāo)的房產(chǎn)投資對(duì)家庭股市參與行為有負(fù)影響，這與本文前面所提出的假設(shè)一致。房產(chǎn)投資比例越高，家庭參與股市概率越低，說明房產(chǎn)投資對(duì)家庭參與股市具有一定的擠出效應(yīng)。但是這種影響不顯著。

收入、財(cái)富、年齡、家庭規(guī)模等對(duì)家庭是否參與股市有顯著影響。家庭財(cái)富對(duì)參與股市有正向影響，財(cái)富的對(duì)數(shù)對(duì)參與股市有正向向顯著性影響，說明隨著家庭財(cái)富的增長，家庭參與股市的概率增加。股市參與具有顯著的年齡效應(yīng)，變量年齡的系數(shù)為正，年齡的平方系數(shù)為負(fù)，說明我國股市參與在家庭年齡段上呈“倒U”，隨著年齡的增加股市參與率先增加后減小。家庭規(guī)模對(duì)股市參與率有顯著地負(fù)影響，家庭人口越多參與股市的概率越小。

城鎮(zhèn)tobit模型結(jié)果顯示：以房產(chǎn)價(jià)值/總資產(chǎn)為度量指標(biāo)的房產(chǎn)投資對(duì)家庭股市參與的深度有正影響但并不顯著。

收入、財(cái)富、年齡對(duì)家庭參與股市深度有顯著影響。財(cái)富對(duì)股市參與深度有正向影響，說明股票投資比例隨著家庭財(cái)富增加而提高。股市參與深度呈現(xiàn)“倒U”型的年齡效應(yīng)，隨著家庭戶主年齡的增加，股票投資的比例先增加后又降低。家庭規(guī)模對(duì)股票持有比例有負(fù)影響，家庭人口越多持有股票越少但不顯著。

農(nóng)村probit模型結(jié)果顯示：以房產(chǎn)價(jià)值與總資產(chǎn)的比重為度量指標(biāo)的房產(chǎn)投資對(duì)家庭股市參與行為有負(fù)影響，這與本文前面所提出的假設(shè)一致。房產(chǎn)投資比例越高，家庭參與股市概率越低，說明房產(chǎn)投資對(duì)家庭參與股市具有一定的擠出效應(yīng)。但是這種影響不顯著。

收入的對(duì)數(shù)、財(cái)富等對(duì)家庭是否參與股市的決策有顯著影響。年齡和家庭規(guī)模的影響不顯著。家庭收入和財(cái)富對(duì)參與股市有負(fù)向影響，收入和財(cái)富的對(duì)數(shù)對(duì)參與股市有正向向顯著性影響。財(cái)富積累用于日常生活、子女上學(xué)，養(yǎng)老等，不愿意冒風(fēng)險(xiǎn)投資。當(dāng)財(cái)富積累增加，基本生活滿足后將閑置資金用于投資。年齡和家庭規(guī)模分別有不顯著的負(fù)影響和倒“U”型影響。

農(nóng)村tobit模型結(jié)果顯示：以房產(chǎn)價(jià)值/總資產(chǎn)為度量指標(biāo)的房產(chǎn)投資對(duì)家庭股市參與的深度有負(fù)影響，但并不顯著。

收入、財(cái)富的對(duì)數(shù)對(duì)家庭參與股市深度有顯著影響。財(cái)富對(duì)股市參與深度有正向影響，說明股票投資比例隨著家庭財(cái)富增加而提高。股市參與深度呈現(xiàn)“倒U”型的年齡效應(yīng)，隨著家庭戶主年齡的增加，股票投資的比例先增加后又降低。家庭規(guī)模對(duì)股票持有比例有負(fù)影響，家庭人口越多持有股票越少但不顯著。

綜上，無論在城鎮(zhèn)、農(nóng)村還是全國范圍內(nèi)，房產(chǎn)投資能夠解釋家庭是否參與股市，房產(chǎn)投資比例（住房資產(chǎn)/總資產(chǎn)）越大，對(duì)股市參與的擠出效應(yīng)越強(qiáng)烈，但影響并不顯著。而房產(chǎn)投資對(duì)家庭股市參與深度即股票價(jià)值占總金融資產(chǎn)比重的影響存在城鄉(xiāng)差異，全國范圍和城鎮(zhèn)，房產(chǎn)投資對(duì)家庭股市參與深度有正影響，而農(nóng)村則是負(fù)影響。但是正負(fù)影響都不顯著。

4.2房產(chǎn)數(shù)量對(duì)家庭風(fēng)險(xiǎn)性金融資產(chǎn)選擇的影響

城鎮(zhèn)probit模型是結(jié)果顯示：房產(chǎn)數(shù)量對(duì)家庭股市參與度有負(fù)影響，房產(chǎn)數(shù)量越多家庭參與股市概率越低，但是這種影響不顯著。

城鎮(zhèn)tobit模型結(jié)果顯示：房產(chǎn)數(shù)量對(duì)家庭股市參與的深度有負(fù)影響但并不顯著。財(cái)富、年齡、家庭規(guī)模的影響與上述一致。

農(nóng)村probit模型結(jié)果顯示：房產(chǎn)數(shù)量對(duì)家庭股市參與度有正影響，房產(chǎn)數(shù)量越多家庭參與股市概率越高，與假設(shè)不一致，但是這種影響不顯著。