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房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)范文第1篇

支行實(shí)現(xiàn)二手房交易資金托管業(yè)務(wù)零突破

日前，經(jīng)過前后臺(tái)密切配合，丹東振安支行成功辦理了全市首筆二手房交易資金托管業(yè)務(wù)，托管資金金額158萬元。

二手房交易資金托管是指受托銀行以自身信用為基礎(chǔ)，接受收、付款委托人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)委托或收款委托人、付款委托人委托，對二手房交易資金進(jìn)行存放、劃轉(zhuǎn)和其他相關(guān)管理的行為，是二手房貸款業(yè)務(wù)的延伸和補(bǔ)充。該業(yè)務(wù)亮點(diǎn)是房產(chǎn)交易雙方可以不通過房產(chǎn)中介公司，由銀行充當(dāng)資金保管員角色，交易雙方可以省下一筆中介費(fèi)，而且購房方還可以直接在托管銀行辦理二手房按揭貸款，省去許多中間環(huán)節(jié)，大大節(jié)省時(shí)間和精力。

今年以來，丹東振安支行將二手房交易資金托管業(yè)務(wù)作為拓寬業(yè)務(wù)渠道的一項(xiàng)重要工作進(jìn)行攻堅(jiān)。為開展好此項(xiàng)托管業(yè)務(wù)，該行多次向上級(jí)行相關(guān)部門咨詢業(yè)務(wù)開展相關(guān)事項(xiàng)，同時(shí)，向有二手房貸款需求的客戶進(jìn)行營銷。經(jīng)過一系列溝通交流，兩位客戶成為首筆業(yè)務(wù)客戶，該行根據(jù)雙方特點(diǎn)為其選擇了簡單明了的“解凍買方或賣方賬戶模式”。在完成申請、簽約、審批流程后，為買方客戶進(jìn)行了賬戶凍結(jié)，將158萬元交易資金進(jìn)行凍結(jié)。賣方客戶坦言，“這個(gè)業(yè)務(wù)很符合我們的需求”。目前，該行正在為該筆業(yè)務(wù)進(jìn)行后續(xù)跟蹤服務(wù)。

該筆業(yè)務(wù)的成功落地，不僅填補(bǔ)了丹東農(nóng)行此業(yè)務(wù)領(lǐng)域零的空白，拓寬了農(nóng)行二手房買賣市場營銷渠道，解決了客戶二手房買賣所面臨的難題，進(jìn)一步強(qiáng)化了與客戶之間的溝通與聯(lián)系，同時(shí)更為客戶提供了全方位的金融服務(wù)，為振安支行提供了新的資金拓源渠道，可謂實(shí)現(xiàn)了多方“共贏”。

房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)范文第2篇

該同志現(xiàn)任銀行公司客戶經(jīng)理，2014年，該同志在州分行黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在部門領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心培養(yǎng)和同事們的幫助下，始終勤奮學(xué)習(xí)，積極進(jìn)取，努力提高自我，勤奮工作，認(rèn)真履行好崗位的職責(zé)。為實(shí)現(xiàn)早投入、早見效的營銷目標(biāo)，該同志積極發(fā)揮自己的主觀能動(dòng)性，在自己的工作崗位上默默無聞，踏踏實(shí)實(shí)地工作，較好的完成了全年任務(wù)目標(biāo)，得到了領(lǐng)導(dǎo)和同事們的好評。

一、愛崗敬業(yè)，無私奉獻(xiàn)。該同志在工作中任勞任怨，積極工作，從不挑三揀四、避重就輕，對待每一項(xiàng)工作都能盡心盡力，按時(shí)保質(zhì)保量完成。同事之間相互幫助，相互理解與支持。積極參加行內(nèi)的各項(xiàng)活動(dòng)。在日常工作中，該同志始終堅(jiān)持對自己高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，顧全大局，不計(jì)得失。為了完成各項(xiàng)工作任務(wù)，該同志不惜犧牲業(yè)余時(shí)間，放棄雙休和假期，利用一切時(shí)間和機(jī)會(huì)為客戶服務(wù)，與客戶交朋友，成為客戶愿意交往的朋友。一年來，該同志在工作中緊跟分行領(lǐng)導(dǎo)班子的步伐,圍繞分行工作重點(diǎn),出色的完成了各項(xiàng)工作任務(wù)，用智慧和汗水，用行動(dòng)和效果體現(xiàn)出了愛崗敬業(yè)，無私奉獻(xiàn)的精神。在該同志的帶領(lǐng)下，2014年，增加貸款27500萬元，實(shí)現(xiàn)貸款利息收入1119.04萬元；新增存款43587萬元，實(shí)現(xiàn)存款利息收入616.57萬元；中間業(yè)務(wù)收入完成313.38萬元，綜合貢獻(xiàn)度達(dá)2045.99萬元。

二、立足崗位，勇挑重?fù)?dān)。該同志對待工作非常負(fù)責(zé)，認(rèn)真對待總、分行各部門的業(yè)務(wù)調(diào)查及各類報(bào)表，特別是積極配合外部審計(jì)和每月的12級(jí)分類，2014年，該同志共經(jīng)手12級(jí)分類1876筆，無一差錯(cuò)。為了不辱使命，完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)，該同志作為分管重點(diǎn)客戶的客戶經(jīng)理，面對同業(yè)競爭不斷加劇的困難局面，在分行領(lǐng)導(dǎo)和部門同事的幫助下，大膽開拓思想，樹立客戶第一的思想，針對不同客戶，采取不同的工作方式，努力為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。某上市公司是銀行重點(diǎn)客戶之一，該同志積極配合總行邀請上市公司參加總行泰國子銀行開業(yè)大典的相關(guān)事宜，取得了預(yù)期效果，并積極為總行與上市公司在贊比亞國家電力公司簽署兩項(xiàng)電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目出口買貸業(yè)務(wù)提供資料。某上市公司由于產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，資金占用時(shí)間長，影響該企業(yè)的現(xiàn)金流、應(yīng)收賬款的考核，該同志抓住機(jī)會(huì)，在主管行長親自帶領(lǐng)下，積極為該公司辦理買斷性保理業(yè)務(wù)。通過該同志的積極努力，該項(xiàng)業(yè)務(wù)在我行才得以占絕對優(yōu)勢，通過此項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理該公司下屬的兩家分公司與我行簽訂了收支賬戶資金托管協(xié)議，僅2014年上半年在我行托管資金7350萬元，我行取得了貸款資金托管收入50萬余元，同時(shí)帶動(dòng)了其他業(yè)務(wù)的發(fā)展。在總行的鼎力支持下，該同志經(jīng)過幾個(gè)月不斷的與總行各部門的溝通與協(xié)商，終于在2014年11月將上市公司的集團(tuán)公司的授信由多年的維持變更為增加，為我行與特變電工的業(yè)務(wù)合作提供了機(jī)會(huì)。2014年，僅上市公司就實(shí)現(xiàn)保理中間業(yè)務(wù)收入167.2萬元，利息收入199.9萬元，辦理保函業(yè)務(wù)300筆，余額1.8億元，實(shí)現(xiàn)中間業(yè)務(wù)收入60多萬元。2014年，該同志管理的企業(yè)上市公司房產(chǎn)被抽到檢查，他積極配合信貸管理部門順利通過了蘭州審計(jì)署對特變電工房產(chǎn)的檢查。

三、恪盡職守，真抓實(shí)干。該同志通過從信貸基礎(chǔ)工作抓起，在信貸業(yè)務(wù)前后臺(tái)分離的基礎(chǔ)上，實(shí)行了大客戶分析制度、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、提示等制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決了影響信貸資金正常運(yùn)行癥結(jié)。某家房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，注冊資本金為1億元，在不同地區(qū)開發(fā)的小區(qū)都成為當(dāng)?shù)氐钠放疲葮O高，公司已經(jīng)開發(fā)的小區(qū)項(xiàng)目全部100%的銷售，房屋銷售對象大都為各家銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，按揭風(fēng)險(xiǎn)極低。在得知該企業(yè)2009年將開發(fā)某項(xiàng)目，該同志積極介入，在行領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和有關(guān)部門的積極配合下，我行第一家為該公司發(fā)放了該項(xiàng)目的第一筆住房開發(fā)貸款，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，該同志的工作效率贏得了公司上下的好評，最終贏得了該企業(yè)認(rèn)可，把此項(xiàng)目的住房開發(fā)貸款全部在我行提款，并承諾按揭貸款在我行獨(dú)家辦理，同時(shí)與我行簽訂資金托管業(yè)務(wù)協(xié)議，這也是該公司首次在住房開發(fā)貸款上繳納此項(xiàng)費(fèi)用，另外該公司又將下屬子公司新開發(fā)的另一個(gè)住房開發(fā)項(xiàng)目也申請?jiān)谖倚修k理。

房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)范文第3篇

IDC（Internet Data Center）是基于Internet網(wǎng)絡(luò)，為集中式收集、存儲(chǔ)、處理和發(fā)送數(shù)據(jù)的設(shè)備提供運(yùn)行維護(hù)的設(shè)施基地并提供相關(guān)的服務(wù)，俗稱互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心。IDC服務(wù)是電信部門利用已有的互聯(lián)網(wǎng)通信線路、帶寬資源，建立標(biāo)準(zhǔn)化的電信專業(yè)級(jí)機(jī)房環(huán)境，為企業(yè)、政府提供服務(wù)器托管、租用以及相關(guān)增值等方面的全方位服務(wù)。

本文所討論的IDC企業(yè)，是指除一級(jí)電信運(yùn)營商（主要指中國電信、中國聯(lián)通、中國移動(dòng)）以外的、專門提供與IDC服務(wù)有關(guān)的公司。國外著名的服務(wù)商有如LIMELIGHT、AKAMA，國內(nèi)著名的領(lǐng)先IDC服務(wù)商有創(chuàng)業(yè)板上市公司網(wǎng)宿科技、中國赴美上市公司藍(lán)訊科技、世紀(jì)互聯(lián)，滬市上市公司鵬博士等，而各個(gè)地方的中小型IDC公司，更是多達(dá)數(shù)千家。該行業(yè)隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及而迅速、蓬勃興起。該行業(yè)在我國行業(yè)分類中，屬于電信增值行業(yè)。

二、業(yè)務(wù)種類（TG/ZJ/CDN/SALES）

IDC服務(wù)商提供的服務(wù)，一般可以分為托管業(yè)務(wù)、租用業(yè)務(wù)、CDN加速服務(wù)①和代購服務(wù)。托管和租用是傳統(tǒng)的IDC業(yè)務(wù)，而CDN加速服務(wù)因其具有較高的技術(shù)含量并為廣大互聯(lián)網(wǎng)用戶所重視，一般將其獨(dú)立出來，與傳統(tǒng)IDC業(yè)務(wù)并稱。

電信托管是互聯(lián)網(wǎng)最基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)，除了一些超大型的互聯(lián)網(wǎng)公司如美國微軟、美國谷歌等這樣的巨頭外，絕大多數(shù)公司都會(huì)選擇將其服務(wù)器托管到電信機(jī)房。中國的一些大型互聯(lián)網(wǎng)公司如百度、騰訊，也不例外。

租用業(yè)務(wù)是指為了客戶不自行采購服務(wù)器然后托管給IDC服務(wù)商，而是直接從IDC服務(wù)商處租用服務(wù)器并托管在電信機(jī)房的業(yè)務(wù)。租用業(yè)務(wù)與托管業(yè)務(wù)的差別在于托管是客戶自購服務(wù)器，交予IDC服務(wù)商托管，而租用業(yè)務(wù)客戶不購買服務(wù)器，IDC既提供服務(wù)器也提供托管服務(wù)。

CDN加速服務(wù)是IDC服務(wù)商利用其自行開發(fā)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，投入大量服務(wù)器和帶寬資源，搭建的一種技術(shù)運(yùn)營平臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)客戶利用該平臺(tái)，能在既定帶寬速度限制下，提供較快、較優(yōu)的互聯(lián)網(wǎng)訪問效果。該類服務(wù)已經(jīng)越來越為廣大互聯(lián)網(wǎng)客戶所重視和依賴，尤其是特別耗費(fèi)帶寬資源的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，如視頻、游戲、下載、電子商務(wù)等。

代購服務(wù)是指IDC服務(wù)商利用其大批量采購服務(wù)器所能享受的規(guī)模價(jià)格優(yōu)勢，批量為其客戶代為采購服務(wù)器的行為，因?qū)儆贗DC服務(wù)商的衍生業(yè)務(wù)，本文不作特別討論。

1.客戶特性。

IDC服務(wù)商所服務(wù)的都是互聯(lián)網(wǎng)公司，涉及領(lǐng)域如電子商務(wù)、在線游戲、網(wǎng)絡(luò)視頻、網(wǎng)絡(luò)下載、即時(shí)聊天、團(tuán)購網(wǎng)站等，凡是利用互聯(lián)網(wǎng)展示形象、開展業(yè)務(wù)的各類公司，都可能會(huì)成為IDC服務(wù)商的客戶。

互聯(lián)網(wǎng)公司因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)的特性，變化劇烈且頻繁，每天都有許多的新互聯(lián)網(wǎng)公司誕生，每天也有很多老的互聯(lián)網(wǎng)公司倒下。一個(gè)今天發(fā)展迅速的互聯(lián)網(wǎng)站，明天可能悄無聲息地消失得無影無蹤。

項(xiàng)目新、變化快、不確定性高是互聯(lián)網(wǎng)公司的重要特點(diǎn)。一個(gè)今天新出現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用或網(wǎng)站，也許一夜之間就變成一個(gè)流量集聚、人氣爆滿的互聯(lián)網(wǎng)熱站，從而成為IDC服務(wù)商的重要客戶。而有的可能在一兩個(gè)月內(nèi)突然流量驟降，走向消亡或整體消失，如2011年的團(tuán)購網(wǎng)站。

網(wǎng)站可能非常紅火，但現(xiàn)金流可能隨時(shí)會(huì)斷流，這也是目前互聯(lián)網(wǎng)公司的一大特點(diǎn)。而這給IDC服務(wù)商的商業(yè)信用和應(yīng)收款壞賬控制帶來巨大的挑戰(zhàn)。

2.供應(yīng)商特性。

我國電信網(wǎng)絡(luò)資源目前基本處于中國電信和中國聯(lián)通兩家公司的壟斷之中，所有的IDC服務(wù)商基本上都必須向這兩家電信運(yùn)營商購買帶寬資源和機(jī)柜。

上游資源的壟斷性決定了IDC服務(wù)商在與電信運(yùn)營商打交道中，都處于弱勢的談判地位，議價(jià)能力較低，對現(xiàn)金流出的剛性要求頗大，自我把控的余地較小。

3.服務(wù)特性。

IDC服務(wù)是基于互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)，它不同于傳統(tǒng)制造業(yè)的最大特點(diǎn)是帶寬資源的采購與耗用具有時(shí)間上的同步性，不像傳統(tǒng)的制造業(yè)的原材料采購后，可以存儲(chǔ)，留待以后耗用；待銷售的產(chǎn)品，也可以實(shí)物形態(tài)存儲(chǔ)一段時(shí)間。而IDC服務(wù)卻不能，帶寬資源采購之時(shí)起，即同步耗用，若不能及時(shí)銷售出去，將直接形成損失，沒有任何效益，帶寬資源不能以存貨形態(tài)保留下來，無法留作后用或他用。

三、影響IDC企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)收款的因素

IDC企業(yè)在經(jīng)營過程中對部分客戶進(jìn)行賒銷，從而產(chǎn)生應(yīng)收賬款，這既體現(xiàn)為市場競爭程度不斷提升所帶來的影響，也是企業(yè)內(nèi)部對客戶賬款信用風(fēng)險(xiǎn)管理效果的綜合體現(xiàn)。歸納起來，對IDC企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)程度影響較大的依次為以下各項(xiàng)因素：

1.市場競爭程度的不斷提升。

隨著互聯(lián)網(wǎng)越來越普及的應(yīng)用，IDC服務(wù)行業(yè)也如雨后春筍般隨之蓬勃興起，市場競爭程度不斷提升，并且國外知名的IDC服務(wù)巨頭也通過或明或暗的途徑參與了中國內(nèi)地的IDC服務(wù)市場，進(jìn)一步提升了競爭激烈程度。這是影響IDC服務(wù)企業(yè)賬款信用風(fēng)險(xiǎn)的最重要因素。自2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫以來，經(jīng)過十多年的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)在很多領(lǐng)域逐漸形成了寡頭壟斷，如在線搜索有百度、谷歌，門戶網(wǎng)站有新浪、網(wǎng)易、搜狐，即時(shí)聊天系騰訊一家獨(dú)大，在線視頻有土豆、優(yōu)酷，在線游戲有盛大、巨人等。這些互聯(lián)網(wǎng)寡頭壟斷態(tài)勢的逐漸形成，對于IDC服務(wù)企業(yè)的壓力也越來越大，談判能力越來越弱，進(jìn)而也增大了信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.重銷售、輕風(fēng)險(xiǎn)的管理理念導(dǎo)向。

IDC服務(wù)業(yè)屬于新生事物，產(chǎn)生時(shí)間比較短，2010年之前基本都屬于行業(yè)快速增長階段，各家IDC服務(wù)企業(yè)都屬于跑馬圈地的狀態(tài)，普遍重視銷售增長，賒銷為擴(kuò)大市場份額，一定程度上不重視、甚至忽視、無視潛在的賬款信用風(fēng)險(xiǎn)。但在10年以后，市場競爭程度明顯激烈的情形下，信用風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始逐漸顯露出來。

3.互聯(lián)網(wǎng)客戶經(jīng)營狀況的快速逆轉(zhuǎn)。

IDC企業(yè)的客戶一般是各類互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站（公司），這些互聯(lián)網(wǎng)公司有著明顯不同于傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)的商業(yè)模式、盈利模式和運(yùn)營特點(diǎn)。

一個(gè)小的網(wǎng)站，在很短的時(shí)間內(nèi)（也許數(shù)月）能夠突起為一個(gè)熱門網(wǎng)站，成為任何一家IDC服務(wù)企業(yè)都不能忽視的重大潛在客戶。而互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)絕大多數(shù)同時(shí)又都是還未有盈利或者還未找到盈利方向，為博取網(wǎng)絡(luò)流量和網(wǎng)站的明天，風(fēng)險(xiǎn)投資或初始資金迅即消失。很多網(wǎng)站的運(yùn)營表面往往還很紅火的情況下，突然就銷聲匿跡或者資金量斷流，從而給IDC企業(yè)帶來巨大的賬款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。如2011年的團(tuán)購網(wǎng)站的強(qiáng)勢崛起和快速?zèng)]落。

4.缺乏完善的信用管理制度。

與重銷售、輕風(fēng)險(xiǎn)管理理念相應(yīng)的是，很多IDC服務(wù)企業(yè)對內(nèi)部銷售團(tuán)隊(duì)的考核激勵(lì)手段都偏重于銷售額指標(biāo)，缺乏對壞賬的重視和懲罰。而關(guān)于對客戶釋放賬款額度前的信用風(fēng)險(xiǎn)評估，幾乎未見IDC企業(yè)有制度化并給予重視的。

5.收賬措施不能符合互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的特性。

IDC服務(wù)行業(yè)是一個(gè)新生的行業(yè)，其客戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或網(wǎng)站，同樣是新生行業(yè)。這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或網(wǎng)站，基本都是輕資產(chǎn)類型，往往除了一些電腦、服務(wù)器和辦公家具外，并無其他任何有價(jià)值的有形資產(chǎn)。因此，當(dāng)IDC企業(yè)與其客戶互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或網(wǎng)站產(chǎn)生糾紛訴訟，即使勝訴，也難挽回?fù)p失。此領(lǐng)域的商業(yè)糾紛和判例的披露并不多見，對該行業(yè)收款或糾紛處理有經(jīng)驗(yàn)的管理人員甚至律師人才也是十分稀少。

6.技術(shù)服務(wù)水平的完善與領(lǐng)先程度。

技術(shù)能力及服務(wù)水平是IDC服務(wù)企業(yè)的生存根本。但是由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的復(fù)雜、多變和快速更新，客戶需求的多變和多樣化，對IDC服務(wù)企業(yè)的技術(shù)服務(wù)水平要求越來越高，然而出現(xiàn)故障和服務(wù)瑕疵卻難以預(yù)測和避免，這也是現(xiàn)實(shí)中賬款風(fēng)險(xiǎn)增加的一個(gè)重要因素。

7.缺乏相應(yīng)的管理信息技術(shù)手段。

IDC企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)客戶總體而言，小而多，變化快是其特色。對于這些大量而變化迅速的客戶基本信息、經(jīng)營狀況、內(nèi)外環(huán)境的變化把握，缺乏與之相應(yīng)的信息技術(shù)手段，用傳統(tǒng)的賬款監(jiān)控手段，往往在發(fā)覺信用風(fēng)險(xiǎn)之后，已經(jīng)來不及應(yīng)對或避免損失了。

四、IDC企業(yè)應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)防范與管理

據(jù)上述分析，基于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的輕資產(chǎn)、運(yùn)營不穩(wěn)定、盈利模式不確定的特性，IDC企業(yè)對應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的控制應(yīng)以風(fēng)險(xiǎn)防范為主，跟蹤、催收為輔。據(jù)筆者在業(yè)內(nèi)的數(shù)年情況，提出以下幾個(gè)環(huán)節(jié)的管理措施：

（一）建立完善的信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度

管理層應(yīng)充分重視制度層面的建設(shè)，建立完善的信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度，主要有：（1）建立客戶檔案，收集關(guān)鍵信息。這里的檔案信息包括一切對未來催收款項(xiàng)、挽回?fù)p失有利的信息。例如法定代表人與實(shí)際控制人，基本賬戶與一般信息，客戶審計(jì)報(bào)告及納稅申報(bào)表，客戶的歷史經(jīng)營狀況及現(xiàn)狀和未來趨勢，客戶持有的版權(quán)、商標(biāo)權(quán)、重要域名等無形資產(chǎn)的詳細(xì)情況。（2）建立動(dòng)態(tài)而合理的信用評價(jià)機(jī)制。針對不同類型、不同規(guī)模、不同性質(zhì)的客戶群體，參考商務(wù)、技術(shù)、法務(wù)和財(cái)務(wù)參數(shù)，建立一個(gè)全方位、動(dòng)態(tài)平衡的信用評價(jià)機(jī)制。（3）獨(dú)立信用評價(jià)職能，保證信用風(fēng)險(xiǎn)控制職能的發(fā)揮。在組織層面上，對信用評價(jià)職能進(jìn)行獨(dú)立，或者采用計(jì)算機(jī)自動(dòng)化程序進(jìn)行評價(jià)，并將結(jié)果可供有關(guān)管理人員作為決策參考，同時(shí)應(yīng)賦予相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。

（二）加強(qiáng)服務(wù)過程中重要環(huán)節(jié)的監(jiān)控

從合同談判、簽署到服務(wù)提供和收款的整個(gè)過程中，有若干重要環(huán)節(jié)必須加以重視。

1.簽署合同時(shí)，仔細(xì)研究，認(rèn)真談判，制定多重可選策略組合方案。根據(jù)一些發(fā)生的訴訟案例在舉證過程中得到經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，需要注意的重要的條款，在財(cái)務(wù)方面需明確付款時(shí)間、付款方式、付款前置條件、付款提示流程等，技術(shù)方面有故障率及故障率的具體技術(shù)定義和認(rèn)定方式及提示流程和形式、故障等級(jí)對財(cái)務(wù)付款的影響程度的設(shè)定等，法務(wù)方面有管轄地的確定、違約狀況的描述及觸發(fā)條件的清晰描述、提示流程、涉及文件等不一而足，企業(yè)需根據(jù)自身狀況，作出明確的籌劃和設(shè)定。

需要特別提出的是，IDC服務(wù)企業(yè)應(yīng)避免整個(gè)談判都是由一線商務(wù)人員進(jìn)行主導(dǎo)，而技術(shù)、法務(wù)和財(cái)務(wù)只是在已經(jīng)基本確定的合同框架下進(jìn)行“再確認(rèn)”。應(yīng)動(dòng)態(tài)而整體地看待這些不同方面（商務(wù)、財(cái)務(wù)、技術(shù)、法務(wù)）的重要條款，制定多重可選策略組合方案，以指導(dǎo)一線商務(wù)人員的談判。

2.動(dòng)態(tài)收集客戶各種信息，密切關(guān)注客戶經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況的變化。理順客戶信息傳遞通道，便于商務(wù)人員對客戶內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境變化情況的收集和反饋，技術(shù)部門對客戶帶寬資源使用數(shù)據(jù)的異常變化應(yīng)及時(shí)反饋，法務(wù)部門對客戶涉訴信息的收集及財(cái)務(wù)部門對客戶回款情況變化的分析，密切關(guān)注客戶的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況的變化，以便于在客戶的運(yùn)營或財(cái)務(wù)狀況變差的第一時(shí)間得到準(zhǔn)確的判斷，以及時(shí)采取對策。

（三）制定多種符合行業(yè)特點(diǎn)的收款策略

1.輿論與媒體披露策略?；ヂ?lián)網(wǎng)客戶的一大特點(diǎn)就是都需要不斷維持曝光率，為廣大網(wǎng)民所知曉、熟悉和喜愛。而恰當(dāng)利用媒體如微博、行業(yè)媒體等輿論來披露有關(guān)款項(xiàng)糾紛，利用客戶的客戶/網(wǎng)民/同行對客戶的疑慮、質(zhì)疑、保守行動(dòng)和信息進(jìn)一步的擴(kuò)散傳播，將會(huì)對客戶造成非常大的壓力，進(jìn)而可能引起連鎖反應(yīng)，甚至可能影響客戶的生死存亡，從而有效促進(jìn)款項(xiàng)回收。

2.斷線與機(jī)器扣留策略。IDC服務(wù)中一個(gè)很大的類別是托管服務(wù)，此類服務(wù)客戶如若欠款或可能發(fā)生欠款，IDC企業(yè)可以在符合合同條款的約束下，對客戶進(jìn)行斷網(wǎng)和扣押服務(wù)器，這是比較有效同時(shí)也是IDC企業(yè)最常用的款項(xiàng)催收手段。但是基于互聯(lián)網(wǎng)的特性，機(jī)器對客戶來說，往往使用一年半載后價(jià)值并不是那么大了，其數(shù)據(jù)又是可隨時(shí)轉(zhuǎn)移的，因此對于應(yīng)收款額度的控制就顯得尤其重要。

3.查封并拍賣無形資產(chǎn)策略?；ヂ?lián)網(wǎng)客戶往往沒有土地、房產(chǎn)、存貨等有形資產(chǎn)，而托管的服務(wù)器在使用一段時(shí)間后，又因?yàn)槲锢砗图夹g(shù)折舊的緣故，變得沒有什么價(jià)值，不足以抵消欠款。在前期信息收集中，是否已經(jīng)收集到客戶擁有的版權(quán)、域名、軟件著作權(quán)、商標(biāo)、專利權(quán)、權(quán)等一系列無形資產(chǎn)，就顯得尤其重要。一旦確認(rèn)賬款風(fēng)險(xiǎn)，第一時(shí)間就可以查封客戶的上述無形資產(chǎn)以供拍賣，可迫使客戶付款。

4.查封并保全賬戶策略。在不同的服務(wù)階段，通過不同的方式和情景，收集客戶的各種銀行賬號(hào)，比如在簽約前要求客戶提供基本賬戶的資信證明以獲得客戶的基本賬戶信息，通過索要客戶的稅收繳款書收集客戶的納稅賬號(hào)，關(guān)注日常打款賬號(hào)及采用其他一些手段收集客戶可能存在的其他銀行賬戶信息，一旦確認(rèn)賬款有風(fēng)險(xiǎn)，第一時(shí)間提訟保全措施，將可能的賬戶盡可能全部封存，必然影響客戶持續(xù)經(jīng)營，就可迫使客戶坐到談判桌前來，盡早商洽款項(xiàng)支付。

5.申請?zhí)厥赓Y格客戶破產(chǎn)策略。根據(jù)《破產(chǎn)法》，由債權(quán)人提請債務(wù)人破產(chǎn)，這不是目的而是手段。有些客戶公司可能只是一個(gè)空殼，并無任何有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，即使被清算也不會(huì)有所得，但是該公司本身可能擁有某種行業(yè)或業(yè)務(wù)的運(yùn)營牌照、許可證或運(yùn)營資質(zhì)等資格，該類資格原則上不是屬于可估價(jià)的無形資產(chǎn)，也不能被拍賣或轉(zhuǎn)讓，而只能因其公司主體資格的存在而存在。在這種情況下，雖然欠款客戶沒有資產(chǎn)，但是因其擁有的該類資格對其股東具有重大價(jià)值，申請其破產(chǎn)，可以威懾到客戶的股東，讓股東為了不失去該公司而被迫代為償付款項(xiàng)。

6.股東財(cái)產(chǎn)擔(dān)保策略。這種策略一般適合于小型的客戶，客戶股權(quán)關(guān)系比較清晰?？蛻舯旧韺?shí)力不足以獲取較大的信用額度，但是只要能提供股東（含個(gè)人）的有效擔(dān)保，也是可以接受的。這種做法，對客戶也是有效的威懾，能夠極大地減少應(yīng)收款的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

（作者為財(cái)務(wù)總監(jiān)、高級(jí)會(huì)計(jì)師、碩士）

參考文獻(xiàn)

房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)范文第4篇

房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的資金種類繁多，本文主要以房屋建成與否為時(shí)點(diǎn)來劃分，分析這一鏈條上除貸款以外的主要幾種資金與銀行金融服務(wù)的關(guān)系。房屋建成之前的資金

在房屋建成前涉及到的資金主要有土地出讓金、土地競買保證金、房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金、房地產(chǎn)投資信托基金。

1、土地出讓金

近10年來，各地土地出讓金收入迅速增長，在地方財(cái)政收入中比重不斷提升。資料顯示，2001—2003年全國土地出讓金達(dá)9100多億元，約相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政收入的35%；2004年近6000億元。2009年達(dá)到1.5萬億元，相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政總收入的46%左右。2010年全國土地出讓金破2萬億元。28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市土地出讓金達(dá)到11243億元，同比增長35%。

以上數(shù)據(jù)表明，土地出讓金已成為地方政府預(yù)算外收入的主要來源。從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。在地方國庫中設(shè)立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。

土地出讓金一般作為非稅收入的一種與其他各種非稅收入一起收繳。一般情況下，商業(yè)銀行會(huì)與當(dāng)?shù)刎?cái)政的非稅收入收繳系統(tǒng)建立系統(tǒng)接口，甚至為當(dāng)?shù)刎?cái)政開發(fā)符合財(cái)政非稅管理需求的非稅收入收繳管理系統(tǒng)。最為重要的是土地出讓金必須在商業(yè)銀行開立收繳專戶，通過收繳專戶劃轉(zhuǎn)國庫。從財(cái)政部門的角度來講，土地出讓金收入借助銀行的專業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，安全性、及時(shí)性是可以保障的，尤其是納入預(yù)算管理后，可以安全足額及時(shí)繳入國庫是財(cái)政最為關(guān)心的問題，也只有商業(yè)銀行能夠勝任這個(gè)工作。從商業(yè)銀行的角度來看，由于這部分資金要全部繳入國庫，在商業(yè)銀行留存的資金金額幾乎沒有，而完成非稅收入系統(tǒng)和接口的開發(fā)收繳銀行一般要付出很大的成本，通常而言土地出讓金的政府主管部門通常會(huì)考慮到商業(yè)銀行的服務(wù)成本，會(huì)將支出專戶與收繳專戶開立在同一家銀行。支出專戶是實(shí)實(shí)在在能夠給銀行帶來穩(wěn)定存款的重要賬戶。

土地出讓金收入的使用范圍有特別的規(guī)定，包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出。這些支出都會(huì)建立相應(yīng)的專戶，通過國庫集中支付的方式，從國庫中的土地收入專戶中轉(zhuǎn)出，對于具體開戶的商業(yè)銀行而言可以形成穩(wěn)定的大額的負(fù)債沉淀。

一般此類賬戶會(huì)開立在獲得國庫集中支付資格的商業(yè)銀行，各地各級(jí)財(cái)政部門通常會(huì)通過招投標(biāo)的方式考察商業(yè)銀行的網(wǎng)點(diǎn)、技術(shù)實(shí)力、社會(huì)聲譽(yù)等各種因素最終確定一家或者幾家商業(yè)銀行。一般而言，只有真正有能力的銀行才會(huì)脫穎而出，這種市場重新洗牌的機(jī)會(huì)對土地出讓金管理的良性循環(huán)有很好的促進(jìn)作用。

2、土地競買保證金

保證金隨著競買過程的推進(jìn)，性質(zhì)逐步演變，具體變化過程可以描述為：履約保證金——定金——出讓價(jià)款。由于保證金、定金與土地出讓價(jià)款的賬戶名稱和所有人是不一樣的，并且在不同時(shí)間轉(zhuǎn)化的金額也是不一樣的，在保證資金安全性的前提下，在轉(zhuǎn)化過程中需要銀行嚴(yán)格監(jiān)督資金的流動(dòng)，土地監(jiān)管部門需要借助銀行的電子銀行渠道和對賬單等手段有效的監(jiān)督不同時(shí)間端的各個(gè)賬戶的情況。

在競買階段競買人保證金賬戶的金額是需要銀行凍結(jié)不能由競買人任意挪用，此時(shí)可以建立母虛子實(shí)的賬戶，土地監(jiān)管部門通過虛賬戶可以查詢到各監(jiān)管人保證金的金額。在競買結(jié)束時(shí)，中標(biāo)人的保證金競買保證金相當(dāng)于成交價(jià)款20%的部分，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金，超出部分只能看作預(yù)付款，原有的保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)入土地出讓金收入賬戶，該賬戶又可以自動(dòng)設(shè)立兩個(gè)虛賬戶，分別記錄保證金轉(zhuǎn)入定金與預(yù)付款的情況。未中標(biāo)人競買保證金必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后五個(gè)工作日內(nèi)借助銀行系統(tǒng)設(shè)置解凍自動(dòng)退還到中標(biāo)人的一般結(jié)算賬戶。

這種量體裁衣的多級(jí)分層賬戶管理機(jī)制既符合國土資源部的制度規(guī)定，又有利于土地監(jiān)管部門和競買人監(jiān)督和查詢資金的走向，突顯出商業(yè)銀行金融服務(wù)的優(yōu)勢。由于土地競買保證金不低于土地出讓最低價(jià)的30%，土地出讓最低價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的70%，所以土地競買保證金的金額是基準(zhǔn)地價(jià)的20%左右，在地價(jià)不斷上漲的今天土地競買保證金的金額還是相當(dāng)可觀的，對于商業(yè)銀行而言，如果在系統(tǒng)內(nèi)建立多級(jí)分層賬戶管理，實(shí)現(xiàn)從保證金、到定金、再到出讓價(jià)款都在一家商業(yè)銀行體內(nèi)循環(huán)，不啻為良好的負(fù)債來源。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，必須至指定監(jiān)管銀行按規(guī)定比例繳存項(xiàng)目自有貨幣資本金（不得以銀票、保函、信用證等沖抵），憑監(jiān)管銀行出具的資金存入證明方可到住建局辦理施工許可證。貨幣資本金占項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的比例不得低于20%。開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施分期開發(fā)的，貨幣資本金可以分期到位。監(jiān)管銀行對房地產(chǎn)企業(yè)繳存的貨幣資本金實(shí)行專戶管理，房地產(chǎn)企業(yè)需憑房地產(chǎn)開發(fā)主管部門出具的《貨幣資本金使用通知書》到監(jiān)管銀行方可辦理用款。貨幣資本金根據(jù)建設(shè)進(jìn)度分階段使用，按項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度用款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑房地產(chǎn)開發(fā)主管部門出具的解款通知到監(jiān)管銀行辦理解款手續(xù)。

貨幣資本金實(shí)行專戶管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行選定貨幣資本金專戶開戶銀行，并與其簽訂貨幣資本金托管協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)與選定的商業(yè)銀行簽訂委托監(jiān)管協(xié)議，并定期公布銀行名單。受委托的監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定內(nèi)容做好貨幣資本金的監(jiān)管工作。

監(jiān)管賬戶資金，根據(jù)監(jiān)管部門指令劃款是商業(yè)銀行最基本的功能，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貨幣資本金的特殊性在于分階段、分類別用款，銀行金融服務(wù)能力的一個(gè)關(guān)鍵就是對紙質(zhì)解款通知的審核，只有解款通知的印鑒與預(yù)留印鑒人工和機(jī)器驗(yàn)證通過后方可按照指定的金額進(jìn)行劃付。

隨著電子化程度的不斷提高，商業(yè)銀行越來越多的傳統(tǒng)產(chǎn)品已經(jīng)由柜臺(tái)搬到了網(wǎng)絡(luò)，對于賬戶的監(jiān)管同樣也使用電子指令。監(jiān)管部門可以通過網(wǎng)上銀行、銀企直連或?qū)I(yè)的電子平臺(tái)借助電子簽名和密鑰等加密手段直接發(fā)到商業(yè)銀行，商業(yè)銀行的賬戶系統(tǒng)接收到指令后進(jìn)行自動(dòng)的資金劃撥，可以大大降低紙質(zhì)單據(jù)造假或印鑒不全的問題，同時(shí)大大提高銀行柜面的工作效率。

4、房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一個(gè)需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場配置資金的投資產(chǎn)品，雖然對于此類基金的運(yùn)作有專門的機(jī)構(gòu)來操作，但是賬戶的開立和托管還是要依托商業(yè)銀行。

對于基金的托管服務(wù)商業(yè)銀行一般能夠做到“全程全額、有始有終”監(jiān)管，不但提供投資者資金的監(jiān)管服務(wù)，而且注重資金投入方向的監(jiān)管，做到收支明確，保障每一筆資金的安全，保證每一筆資金的使用全部有章可遵。

商業(yè)銀行可在實(shí)體托管賬戶之下設(shè)置虛擬的二級(jí)子賬戶，實(shí)現(xiàn)投資人明細(xì)賬分類管理。無論在基金的籌集還是運(yùn)作階段，基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)和投資人均可以通過網(wǎng)上銀行或傳統(tǒng)渠道隨時(shí)了解資金籌集和使用情況，

商業(yè)銀行借助專門的托管系統(tǒng)進(jìn)行資金的劃撥，該系統(tǒng)不再憑借紙質(zhì)有效指令，而是在普通企業(yè)網(wǎng)銀的基礎(chǔ)上專門設(shè)置了托管功能的模塊，克服了紙質(zhì)文件傳遞速度與安全保管方面較低效的缺點(diǎn)，基金托管人能夠通過登陸網(wǎng)上銀行，提交劃款指令，經(jīng)銀行多級(jí)審核無誤后再對外支付。

房屋建成之后的資金

在房屋建成后涉及到的資金主要有商品房預(yù)售資金、住房公積金、房屋維修資金、二手房交易資金。

1、商品房預(yù)售資金

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前預(yù)售款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的30%左右。為了加大調(diào)控力度，2010年4月住建部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，此后各地政府紛紛出臺(tái)政策調(diào)控房市，其中調(diào)控力度最大的當(dāng)屬商品房預(yù)售款監(jiān)管政策的出臺(tái)。根據(jù)政策規(guī)定，商品房預(yù)售時(shí)，購房人應(yīng)當(dāng)將購房款直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。開發(fā)商使用預(yù)售資金時(shí)，需要按照開發(fā)進(jìn)度的各個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行申請，每個(gè)節(jié)點(diǎn)有固定的用款額度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國平均80%的商品房銷售是通過預(yù)售實(shí)現(xiàn)的，有些地方甚至達(dá)到90%。

對于此類資金商業(yè)銀行的金融服務(wù)主要體現(xiàn)在對預(yù)售款進(jìn)行按商品房購買者的分賬戶記賬和按照規(guī)定對開發(fā)商的用款節(jié)點(diǎn)與金額的監(jiān)管，后者提供的金融服務(wù)與貨幣資金的使用基本一致，此處不再重復(fù)。對于預(yù)售款的分賬戶體系一般商業(yè)銀行為商品房資金建立“總賬一分賬”的二級(jí)賬戶體系，開立資金存款總賬戶（母一實(shí)賬戶）用于實(shí)際存放各類資金，同時(shí)在該母賬戶下，為購房人分別開設(shè)專門的賬戶（子一虛賬戶），并不實(shí)際存放資金，僅用于購房人資金的分別獨(dú)立核算以及全部資金的整體核算。

站在商業(yè)銀行的角度，商品房項(xiàng)目開發(fā)周期較長，一般在1.5～3年，這就意味著商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的開戶銀行能夠保有大量持續(xù)穩(wěn)定的預(yù)售資金，是又一個(gè)優(yōu)質(zhì)負(fù)債的來源。而且按政策規(guī)定，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開立商品房預(yù)售資金專用賬戶，委托開戶銀行對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目原則上只能設(shè)立一個(gè)預(yù)售資金專用賬戶，多個(gè)預(yù)售項(xiàng)目原則上應(yīng)分別設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶。專用賬戶設(shè)立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如需申請變更開戶銀行，應(yīng)與新開戶銀行及監(jiān)管機(jī)構(gòu)重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金轉(zhuǎn)入新開戶銀行，原監(jiān)管協(xié)議終止，同時(shí)向市房產(chǎn)局備案。由此可見，一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能對應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶，而且監(jiān)管賬戶在銀行間轉(zhuǎn)移的流程較為繁瑣。對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立的商業(yè)銀行而言資金留存的市場優(yōu)勢較為明顯。

2、住房公積金

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《2008年全國住房公積金管理情況通報(bào)》顯示：2008年繳存額繼續(xù)穩(wěn)定增長，當(dāng)年全國住房公積金繳存額為4469.48億元，截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元；2008年，全國住房公積金提取額為1958.34億元，截至2008年末，全國住房公積金提取總額為8583.54億元，占住房公積金繳存總額的41.47%；2008年末，全國住房公積金銀行專戶存款余額為5616.27億元，扣除必要的備付資金后的沉淀資金為3193.02億元。

從以上數(shù)據(jù)可以看出對于公積金自身的管理要求，如此龐大的資金繳存、提取和留存額，必須商業(yè)銀行的介入才能保證安全和效率。商業(yè)銀行對住房公積金可以提供的金融服務(wù)主要有以下四種類型：

第一，住房公積金的歸集管理

第二，住房公積金的增值服務(wù)

首先可以利用銀行最基本的存款品種；其次接受住房資金管理部門的委托，為其在中央國債登記結(jié)算公司開立丙類賬戶，并辦理銀行間債券投資和結(jié)算等服務(wù)；再次可以提供柜臺(tái)國債交易服務(wù)，購買憑證式國債、記賬式國債等。

第三，住房公積金的貸款服務(wù)

商業(yè)銀行主要提供純住房公積金貸款和住房公積金及商業(yè)住房貸款的組合貸款的委托辦理。

第四，住房公積金的電子銀行服務(wù)

在信息化的今天住房公積金業(yè)務(wù)也可以利用商業(yè)銀行網(wǎng)上銀行等渠道加載一些服務(wù)功能。商業(yè)銀行還可以和住房公積金中心發(fā)行聯(lián)名卡，方便個(gè)人在柜臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、電話銀行進(jìn)行公積金信息查詢、提取、還貸及其他功能。更為緊密的金融服務(wù)是建立公積金系統(tǒng)與銀行的直連處理，銀行提供“一站式”服務(wù)。

3、房屋維修資金

房屋維修資金的管理主要分為業(yè)主委員會(huì)自管、委托物業(yè)公司管理、資金中心專戶管理三種模式。三種模式雖然在具體的管理方式上存在著差異，但是作為管理對象的房屋維修資金的性質(zhì)是基本一致的，是由房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主共同繳納的房屋共用部分、共用設(shè)備、公共設(shè)施的“養(yǎng)老金”，當(dāng)維修資金使用到初始繳存額的一定比例時(shí)，需要業(yè)主重新繳納，保證了該筆資金的長期性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)，這就為商業(yè)銀行管理這類優(yōu)質(zhì)目標(biāo)負(fù)債資源提供了不竭的動(dòng)力。

由此可見安全性和賬戶資金的分級(jí)管理是此類資金管理最突出的要求。因此理清各類模式下賬戶的層級(jí)結(jié)構(gòu)和劃撥原則為商業(yè)銀行對房屋維修資金管理提出了更高的要求。

在模式一的情況下，涉及的賬戶一般是兩種，一種是在業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)成立之前商品住宅維修資金是存放在各區(qū)縣房地局開立在商業(yè)銀行的商品住宅維修資金專戶。一種是業(yè)主委員會(huì)成立后，則轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會(huì)開立在房地局指定的各商業(yè)銀行的商品住宅維修資金專用存款賬戶。房地局等政府主管部門會(huì)自行或委托銀行開發(fā)維修資金監(jiān)管系統(tǒng)，該系統(tǒng)與房地局指定的專戶銀行均有接口，物業(yè)公司和房地局都可以從客戶端進(jìn)行登錄查詢及相關(guān)信息的錄入。這樣兩種專戶中資金的任何一點(diǎn)微小的變動(dòng)，政府主管部門、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主都可以通過登錄該系統(tǒng)和銀行的各類電子渠道和傳統(tǒng)渠道查詢到明細(xì)情況。模式二的弊端正是需要借助商業(yè)銀行的專業(yè)能力為此類資金的公開、公正、公平使用提供了可能。同樣，商業(yè)銀行的集團(tuán)資金管理與虛實(shí)賬戶的功能可以很好的滿足模式三的內(nèi)在需求，做到每筆支出款項(xiàng)根據(jù)維修部位分?jǐn)偟秸嬲褂玫臉I(yè)主，維修資金在銀行購買債券或存款利息也會(huì)根據(jù)按戶或者按面積的原則公平的分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主的虛賬戶上。由此可見商業(yè)銀行的金融服務(wù)可以無縫的對接維修資金任何一種模式管理的內(nèi)在需求。

4、二手房交易資金

隨著房價(jià)的高企，市場上存在更多的是投資與改善的需求，更多的房產(chǎn)交易涉及的并不是一手房，而是二手房。在二手房的交易過程中不能真正實(shí)現(xiàn)“錢貨兩清，即買賣雙方在達(dá)成房屋交易意向之后，不能做到“產(chǎn)權(quán)過戶與房款的即時(shí)交割，而往往是買方在付完房款（首付款或全款）后的一段時(shí)間才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時(shí)登記機(jī)關(guān)受理資料以后并不是百分百能完成過戶登記，在這期間的二手房交易資金沒有監(jiān)管，二手房的上下家之間不能相互信任，資金安全存在極大的隱患，必須借助銀行的信用對二手房買賣雙方的資金提供公正的第三方管理，于是商業(yè)銀行的二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。

商業(yè)銀行對于二手房的資金監(jiān)管一般是要求房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門開立“交易結(jié)算資金專用賬戶”，該專用賬戶只能用于二手房買賣雙方的交易資金劃轉(zhuǎn)，不能用于監(jiān)管部門自有資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)，而且不得支取現(xiàn)金，實(shí)行“三點(diǎn)一線式的資金流轉(zhuǎn)方式，即交易資金由協(xié)議約定的買方賬戶轉(zhuǎn)入專用賬戶，登記完成后再由專用賬戶轉(zhuǎn)入賣方賬戶。若出現(xiàn)無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的情形，資金會(huì)由專用賬戶退回買方交款賬戶，切實(shí)保障交易資金的安全。

二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，改變了原有的二手房交易及付款模式，買賣雙方交易資金并不直接互轉(zhuǎn)，中介公司也不能代收代付客戶交易資金，這樣就保證了房產(chǎn)交易像普通商品一樣“錢貨兩清，從而保證了買賣雙方的合法權(quán)益。整個(gè)交易過程在商業(yè)銀行監(jiān)管模式下完成，解決了交易雙方信息不對稱和不信任的狀態(tài)，以及二手房交易資金安全問題。同時(shí)對抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為，規(guī)范市場操作行為起到明顯的作用。

房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)范文第5篇

一、瑞銀集團(tuán)發(fā)展歷程

1998年12月，兩大老牌銀行瑞士聯(lián)合銀行與瑞士銀行合并，形成了現(xiàn)在的瑞銀集團(tuán)，下設(shè)包含私人銀行在內(nèi)的五大業(yè)務(wù)部。2003年瑞銀的私人銀行業(yè)務(wù)改名為財(cái)富管理?，F(xiàn)設(shè)有財(cái)富管理和財(cái)富管理――美洲，前者為全球（除美洲）私人客戶提供綜合性金融服務(wù)，客戶可以享受瑞銀的全部資源，從財(cái)富管理產(chǎn)品到投資管理、房產(chǎn)計(jì)劃和企業(yè)融資建議等全方位服務(wù)。開放的產(chǎn)品平臺(tái)使客戶可以接觸到由第三方和瑞銀提供的豐富的產(chǎn)品系列。后者向美國客戶提供咨詢?yōu)榛A(chǔ)的金融方案，特別為HNWI及家庭提供全套的產(chǎn)品和服務(wù)來解決他們的需求。瑞銀集團(tuán)現(xiàn)在所使用的標(biāo)志――三把鑰匙，是瑞士銀行在1937年確立下來的，代表信任、安全、私密。至2012年，瑞銀已成立150周年。2012年，瑞銀集團(tuán)財(cái)富管理稅前利潤為24億瑞士法郎，新增管理資產(chǎn)263億瑞士法郎，成本/收入比率為65.8%，財(cái)富管理――美國稅前利潤為8億瑞士法郎。

二、瑞銀財(cái)富管理業(yè)績

（一）管理資產(chǎn)規(guī)模

2007年之前，瑞銀管理資產(chǎn)（不含僅用作保管的資產(chǎn)）保持著年均25.65%的增長率，私人銀行的發(fā)展在2007年達(dá)到了頂峰。金融危機(jī)過后，現(xiàn)有客戶的資產(chǎn)部分縮水，同時(shí)由于客戶對經(jīng)濟(jì)前景擔(dān)憂、對私人銀行信心下降，瑞銀流失了較多的客戶。導(dǎo)致2008年管理資產(chǎn)大幅下降，比2007年減少了6億瑞士法郎。情況在2009年得到了好轉(zhuǎn)，但隨后的歐債危機(jī)又阻止了私人銀行恢復(fù)的腳步。2011、2012年客戶管理資產(chǎn)穩(wěn)步上升，反映了私人銀行的資產(chǎn)管理能力和客戶發(fā)掘方面的能力。

（二）收入結(jié)構(gòu)

從收入結(jié)構(gòu)上看，財(cái)富管理及財(cái)富管理――美國兩個(gè)營業(yè)部的收入比重占到整個(gè)集團(tuán)48%以上，表明財(cái)富管理業(yè)務(wù)已經(jīng)成為瑞銀的主要盈利來源。私人銀行業(yè)務(wù)主要為客戶提供全方位的金融綜合方案，服務(wù)費(fèi)用等中間業(yè)務(wù)收入是主要收入來源，占收入的60%以上，利息收入僅是收入中的一小部分。

（三）盈利能力：

瑞銀財(cái)富管理的盈利能力較強(qiáng)，管理資產(chǎn)毛利率各年均保持在70基點(diǎn)以上。即便是在金融危機(jī)后比較困難的2010年，瑞士私人銀行的平均收益率為67基點(diǎn)，國際私人銀行的平均值為65基點(diǎn)，而同年瑞銀財(cái)富管理的收益率為92基點(diǎn)，美洲分部為80基點(diǎn)，均遠(yuǎn)高于世界平均水平，體現(xiàn)了瑞銀私人銀行在盈利能力方面的優(yōu)勢，也顯示出私人銀行是高利潤率的行業(yè)，在金融危機(jī)困難的環(huán)境中也可以獲取盈利。

（四）經(jīng)營效率

瑞銀財(cái)富管理部運(yùn)行效率在2007年后逐漸下降，金融危機(jī)和歐債危機(jī)導(dǎo)致私人銀行收入大幅下降，而成本削減的速度遠(yuǎn)不及收入下降的程度，導(dǎo)致成本/收入比逐漸上升。隨著經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，客戶信心和交易量增強(qiáng)，收入上升，至2011年運(yùn)營效率有所提升，近兩年成本收入比保持在70%以下，恢復(fù)到瑞銀原有的目標(biāo)區(qū)間上來。

三、成功經(jīng)驗(yàn)

（一）突出財(cái)富管理業(yè)務(wù)核心地位

瑞銀投資銀行在職能上為財(cái)富管理提供輔助幫助，投資銀行依靠其強(qiáng)大的產(chǎn)品研發(fā)能力為客戶研究多樣化產(chǎn)品，如各種結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，讓私人銀行客戶選擇瑞銀自有的基金產(chǎn)品；投資銀行可以為財(cái)富管理提供客戶資源，投行為企業(yè)完成IPO之后，與企業(yè)的管理層建立起良好關(guān)系，財(cái)富管理則跟進(jìn)為企業(yè)高管提供私人銀行業(yè)務(wù)。同時(shí)，私人銀行客戶在籌集資金、發(fā)行債券、決定賣出公司時(shí)也會(huì)優(yōu)先考慮瑞銀的投資銀行。

（二）全球布局

1967年，瑞銀在海外的首家機(jī)構(gòu)在倫敦成立。1979年，瑞士銀行公司在新加坡和香港開設(shè)分行。1999年，瑞銀收購美洲銀行的歐洲和亞洲私人銀行業(yè)務(wù)。2000年，購入美國普惠經(jīng)紀(jì)公司，逐步發(fā)展成現(xiàn)在的財(cái)富管理――美洲機(jī)構(gòu)，在美國巨大的財(cái)富市場中爭取到了一份額。2003年7月，瑞銀兼并了勞埃德銀行在法國的私人銀行業(yè)務(wù)；2003年10月，兼并美林在德國的私人銀行部和瑞士朱力斯拜爾公司的北美分部，進(jìn)一步鞏固了在歐洲和北美市場的私人銀行地位。2004年購進(jìn)英國私人財(cái)富管理機(jī)構(gòu)――Goodman Harris和Laing & Cruickshank，為瑞銀帶來了400億瑞士法郎的資產(chǎn)流入。2004年8月，瑞銀――北京分行開業(yè)。2005年9月，收購北京證券，成立瑞銀證券，因此成為首家通過直接收購獲得內(nèi)地證券綜合業(yè)務(wù)牌照的外資公司。2006年收購Sauerborn Trust，使得瑞銀新增了100多個(gè)德國富豪家族以及80億美元的管理資產(chǎn)。

瑞銀已經(jīng)完成了在歐洲、北美、亞太、中東和非洲、拉美和加勒比五大區(qū)域的布局，在52個(gè)國家設(shè)有分子。瑞銀全球布局的意義重大。第一，通過收購直接增加了私人銀行客戶和管理資產(chǎn)。第二，形成了遍布全球的龐大網(wǎng)絡(luò)，在進(jìn)入新市場、增加市場份額的同時(shí)，提升了規(guī)模經(jīng)濟(jì)。第三，為資產(chǎn)全球托管業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，可以提供各個(gè)國家交易、清算、交割等服務(wù)的便利設(shè)施，提供全球股票市場最新交易情況分析。第四，瑞士銀行保密制度正受到來自多方的挑戰(zhàn)，過去的稅收優(yōu)勢將下降，隨著各國資產(chǎn)的撤離趨勢，離岸業(yè)務(wù)會(huì)隨之減少。瑞銀全球布局的結(jié)構(gòu)可以彌補(bǔ)這一不足，在其他國家分設(shè)機(jī)構(gòu)吸引客戶、增加管理資產(chǎn)，開展在岸業(yè)務(wù)。

（三）保密制度

瑞士銀行的保密制度源于二戰(zhàn)期間納粹政府導(dǎo)致的擠兌事件，為了避免此類事件的再度發(fā)生，瑞士政府在1934年頒布了《銀行保密法》，在瑞士各個(gè)銀行得到徹底執(zhí)行，已經(jīng)成為了瑞士銀行的立業(yè)之本。該法對銀行的職員、雇員、人、清算人、稽核員、銀行協(xié)會(huì)的監(jiān)察員等做出規(guī)定：如果泄露由其掌握的或因工作關(guān)系能了解到的銀行秘密，誘使別人破壞銀行保密制度者，將被判處6個(gè)月的監(jiān)禁，或處以5萬瑞士法郎的罰款；若因不慎犯下上述罪行，處以3萬瑞士法郎的罰款；上述人員不在銀行工作之后，若泄露銀行秘密，仍將受到處罰。

保密制度的吸引力在于歐洲國家普遍實(shí)行高福利的社會(huì)保障制度，高稅收是主要的財(cái)政來源，如英國征收40%的遺產(chǎn)稅，而存放于瑞士銀行賬戶中可以有效地減少納稅，是瑞士銀行吸進(jìn)來自世界高凈值人士存款的法寶之一。

盡管瑞士政府要求銀行嚴(yán)格遵循“了解你的客戶原則”，職員必須確認(rèn)客戶的身份和存款來源的合法性，但是銀行保密制度不可避免地與走私、洗錢、恐怖活動(dòng)聯(lián)系到了一起。美國指責(zé)銀行保密法妨礙了走私調(diào)查，歐盟國家也認(rèn)為造成了嚴(yán)重的偷稅行為。為此美國出臺(tái)了《海外賬戶納稅法案》；歐盟要求推行銀行信息自動(dòng)交換機(jī)制，瑞士迫于多方的壓力已經(jīng)分別與英國、德國簽訂了一系列稅收協(xié)議，對《雙重征稅協(xié)議》和《利息征收協(xié)議》作出修訂；對過去隱藏的未申報(bào)收入補(bǔ)征稅收；協(xié)議生效之后產(chǎn)生的新收益由瑞士銀行預(yù)提后，匿名轉(zhuǎn)交相關(guān)國家，以換取各國不再對瑞士銀行進(jìn)行逃稅調(diào)查，在名義上延續(xù)銀行保密制度。瑞士的銀行保密制度吸引力已經(jīng)大幅度下降。

（四）服務(wù)收費(fèi)定價(jià)能力

瑞銀財(cái)富管理的收費(fèi)來第三方提供商和向客戶兩個(gè)方面，會(huì)根據(jù)客戶產(chǎn)品和服務(wù)偏好、賬戶規(guī)模和價(jià)值、產(chǎn)品組合、交易頻率進(jìn)行差異定價(jià)。

（1）經(jīng)濟(jì)賬戶和管理費(fèi)用

年管理費(fèi)用：資源管理賬戶，$150；個(gè)人退休賬戶，$175；教育儲(chǔ)蓄賬戶，$75；企業(yè)服務(wù)賬戶，$150；基本投資賬戶，$75；其他費(fèi)用：實(shí)物證券保管費(fèi)，$75；限制交易標(biāo)準(zhǔn)去除/證券賬戶，$125；公司行為賬戶，$30。

（2）代銷保險(xiǎn)

瑞銀代銷保險(xiǎn)公司產(chǎn)品，不向客戶收取費(fèi)用，向保險(xiǎn)公司收取初始費(fèi)用和每年年費(fèi)。如固定即期年金、固定指數(shù)年金，初始收取5%，以后每年收取1%；團(tuán)體年金，初始2%，每年0.26%-1%。

（3）代客戶買賣證券、期權(quán)、貴金屬

權(quán)益證券（普通股和ADRs）：客戶根據(jù)買賣份額和股價(jià)支付傭金，購買優(yōu)先股，2%；出售1%。

市政債券：一級(jí)市場客戶直接支付購買價(jià)格；二級(jí)市場根據(jù)類型和期限支付加價(jià)減價(jià)；緊急交易支付額外傭金。向第三方收取承銷折扣。

期權(quán)、貴金屬（金、銀、鈀）：根據(jù)買賣數(shù)量和類型支付買/賣傭金。

（4）投資公司產(chǎn)品