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經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文第1篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房制度；住房保障體系；完善措施

1.我國(guó)推行經(jīng)濟(jì)適用房制度的目的

經(jīng)濟(jì)適用房的概念是2000年12月國(guó)家建設(shè)部公布的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》界定的："納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃， 建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。經(jīng)濟(jì)適用房要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活要求。"推行經(jīng)濟(jì)適用房制度有以下幾個(gè)重要原因：首先，經(jīng)濟(jì)適用房制度的建立的直接原因，是為了縮小住房資源在社會(huì)成員之間分配的貧富差距，維護(hù)了利益均衡有利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。其次，經(jīng)濟(jì)適用房體現(xiàn)了以人為本的原則思想。以人為本意味著共同富裕、社會(huì)公正、平等民主、尊重人權(quán)，政府最重要的是要了解和明確人的現(xiàn)實(shí)需要而且要適當(dāng)限度地滿足這種需要。因而，經(jīng)濟(jì)適用房制度在充分尊重人的基本居住權(quán)利基礎(chǔ)上，保障每一個(gè)人都能享有適當(dāng)?shù)淖》?。最后，?jīng)濟(jì)適用房制度是統(tǒng)籌發(fā)展的需求體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房制度是政府主導(dǎo)下的國(guó)民收入與住房資源的再分配，建立各方利益的協(xié)調(diào)機(jī)制，整合各類資源并集約利用，以住房脫貧帶動(dòng)城市脫貧，增進(jìn)社會(huì)總福利。

2.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)是一項(xiàng)安居工程、德政工程、民心工程。自1999年至今，經(jīng)濟(jì)適用住房共解決了大概30萬(wàn)居民的住房困難，提高了城鎮(zhèn)人口的居住條件。十多年來(lái)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房制度緩解了城鎮(zhèn)的居民的住房壓力，并在改變?nèi)藗兙幼∮^念、帶動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展、推動(dòng)城市住房制度改革、保持社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)等方面發(fā)揮著重要作用。。完善了我國(guó)城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系；同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)適用住房所占的市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大，不斷帶動(dòng)住宅市場(chǎng)向健康的方向發(fā)展。但是在實(shí)施過(guò)程中仍然存在一些問(wèn)題：

2.1保障對(duì)象界定不清

按照經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)資料的規(guī)定，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件之一就是這個(gè)家庭必須是屬于中低收入的等級(jí)的。但是關(guān)于中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)，中央政府在政策上沒(méi)有給出肯定的規(guī)定，大部分地方也沒(méi)有及時(shí)出臺(tái)關(guān)于劃定中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的辦法，即使有的地方頒布了，但是缺乏準(zhǔn)確性和可操作性，比如北京市自2001年1月1日開(kāi)始實(shí)施購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭收入審核制度，中低收入家庭收入界限為年收入在6萬(wàn)元以下。但據(jù)有關(guān)資料顯示，北京市將有近80%的市民符合該標(biāo)準(zhǔn)而被納入經(jīng)濟(jì)適用住房政策范圍，可見(jiàn)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很不具有可操作性和準(zhǔn)確性。有些地方政府在制定經(jīng)濟(jì)適用房政策時(shí)，沒(méi)有嚴(yán)格按照國(guó)家要求及經(jīng)濟(jì)適用房的保障功能將其供應(yīng)給最需要的中低收入者及困難戶。甚至有些地方以集資建房、合作建房的名義將經(jīng)濟(jì)適用房分配給單位職工等。正是由于經(jīng)濟(jì)適用住房政策保障對(duì)象的界定不清，導(dǎo)致部分經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)銷售上的失控。

2.2轉(zhuǎn)讓制度不健全

經(jīng)濟(jì)適用房是土地出讓金、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和行政事業(yè)性費(fèi)用完全由政府投入建設(shè)的保障性住房，就是說(shuō)建設(shè)住房的費(fèi)用全部由政府出資。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房需要補(bǔ)交綜合價(jià)款包括了土地出讓金，但是長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，交納了土地出讓金的經(jīng)濟(jì)適用房，在土地出讓期滿后怎么樣繼續(xù)補(bǔ)交土地出讓金就產(chǎn)生了一個(gè)大問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金是跟著每一套房屋隨賣隨交，隨時(shí)批準(zhǔn)土地使用年限。各套房屋土地使用年限的計(jì)算起點(diǎn)不一致。假如土地使用年限均為法定最高出讓年限70年，就會(huì)使各套房屋土地使用年限的終點(diǎn)也不一致。甚至有一些房屋的土地使用性質(zhì)可能一直都沒(méi)有改變（沒(méi)有轉(zhuǎn)讓），還是劃撥用地。隨著轉(zhuǎn)讓過(guò)的各套房屋土地使用年限的陸續(xù)到期，土地出讓金的補(bǔ)交就很可能出現(xiàn)混亂。

2.3售后交易缺乏嚴(yán)格規(guī)范和管理

目前，許多地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的售后監(jiān)管都缺乏力度，這一問(wèn)題涉及到許多方面，比如說(shuō)允許銷售的年限，出售方應(yīng)繳土地收益金，購(gòu)入方應(yīng)繳房地產(chǎn)稅等。盡管很多城市都明令禁止經(jīng)濟(jì)適用房不到一定年限不準(zhǔn)出售出租，但是現(xiàn)在很多經(jīng)適房所有者都為了通過(guò)經(jīng)適房獲得額外收益，全然不顧法律制度的規(guī)定，在不允許的期限內(nèi)就將自己的經(jīng)濟(jì)適用房上市出租出售。另外，現(xiàn)在有些地方政府規(guī)定的收益補(bǔ)交額偏低，與經(jīng)濟(jì)適用房出售所獲收益差距較大，這也是吸引投機(jī)倒把行為的誘餌。

3.完善我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的對(duì)策

針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，政府應(yīng)該以人民利益為出發(fā)點(diǎn)，以保障居民住房需求為目的，落實(shí)責(zé)任，采取以下措施來(lái)完善我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度。

3.1建立和健全個(gè)人信用體系

我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的運(yùn)行過(guò)程中，在目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況下，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)的比較棘手的問(wèn)題就是，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象審核問(wèn)題。對(duì)購(gòu)買對(duì)象的資格審核，信息的準(zhǔn)確性很難把握，僅僅憑工資單是很難評(píng)定個(gè)人收入信息的，無(wú)法統(tǒng)計(jì)出購(gòu)買對(duì)象的實(shí)際收入情況，就不能準(zhǔn)確辨認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買對(duì)象的個(gè)人信用是否合理，經(jīng)濟(jì)適用房能否突出經(jīng)濟(jì)性?？梢越梃b國(guó)外的運(yùn)行模式，建立個(gè)人信用體系，把個(gè)人的完整稅收情況作為信用的憑證，當(dāng)然金融、財(cái)政稅收政策和工資的制度改革等配套輔助措施也要同時(shí)進(jìn)行改革。另外，對(duì)個(gè)人所得稅征收嚴(yán)格把關(guān)，有關(guān)部門定期查核個(gè)人及家庭的財(cái)產(chǎn)申報(bào)情況。完稅證明在西方發(fā)達(dá)國(guó)家是具有很強(qiáng)的權(quán)威性，是對(duì)個(gè)人信用的重要憑證，在我國(guó)雖然不很明顯，我們可以從發(fā)放個(gè)人所得稅完稅證明開(kāi)始，逐步建立我國(guó)的個(gè)人信用體系，為經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買對(duì)象的條件審核提供可靠信息。

3.2加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的法制建設(shè)

經(jīng)濟(jì)適用房政策本身就是一種自上而下顯著實(shí)施的保障性住房制度，它的片面強(qiáng)制性要有法律或是規(guī)章制度作保證，制度的實(shí)行與創(chuàng)新都離不開(kāi)法律支持。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度政策覆蓋面比較低，發(fā)展還處于起步慢、發(fā)展緩的階段，保障立法也相對(duì)落后。憲法和相關(guān)法律并沒(méi)有把我國(guó)中低收入家庭列入地方住房保障的范圍以內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房政策自然也就很難獲取地方政府高度重視，全社會(huì)對(duì)其的認(rèn)知也不那么普遍，嚴(yán)重影響到經(jīng)濟(jì)適用房在地方建設(shè)的財(cái)政預(yù)算情況和實(shí)際應(yīng)用中工作效果實(shí)施。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓政策也存在漏洞。政府應(yīng)當(dāng)制定法規(guī)制度，把經(jīng)濟(jì)適用房制度與法律、法規(guī)之間的關(guān)系理清，加快將經(jīng)濟(jì)適用房政策納入我國(guó)法律體系，并進(jìn)行休整，為社會(huì)中中低收入或是弱勢(shì)群體實(shí)現(xiàn)住房保障進(jìn)行宣傳引起關(guān)注，為城市消除貧困工作提供法律依據(jù)。

3.3完善經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制

作為政府福利資源的經(jīng)濟(jì)適用房，被保障對(duì)象是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)條件審核的，所以為了合理有效的利用保障資源，避免資源浪費(fèi)建立合理的經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制是非常必要的。在建立經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制時(shí)，應(yīng)該注意的幾點(diǎn)：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房對(duì)象進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理，根據(jù)年齡不同確定不同的核查時(shí)間，保證被保障對(duì)象的信息全面，是退出機(jī)制建立實(shí)施的關(guān)鍵。在核查保障對(duì)象的情況時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)被保障對(duì)象己經(jīng)不再符合保障條件，就應(yīng)及時(shí)退還其保障福利住房。相關(guān)部門根據(jù)保障購(gòu)房對(duì)象年齡確定核查時(shí)間并分年齡段實(shí)施核查，根據(jù)核查結(jié)果，核定被保障對(duì)象是否還符合保障條件，適時(shí)要求退出。

參考文獻(xiàn)：

[1]田原，林玳玳，彭兆祺. 經(jīng)濟(jì)適用房制度的理論依據(jù)及完善途徑[J].中國(guó)物價(jià)，2005（6）.

[2]謝峰，向運(yùn)華.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的公共性研究[J].勞動(dòng)保障世界，2010（08）.

經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文第2篇

論文關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，保障性住房改革

當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國(guó)家的平民百姓。某建設(shè)部官員在面對(duì)記者采訪時(shí)說(shuō)，30%的中國(guó)人能買得起房子，當(dāng)然也包括這部分人擁有二套以上住房的情況，意味著70%的中國(guó)人的住房面臨無(wú)力負(fù)擔(dān)的困境。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。

“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居……”十七大報(bào)告中這些充滿感情的話語(yǔ)，彰顯了發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享的錚錚誓言。[1]2009年的全國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出：“必須把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。同時(shí)，要減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房的負(fù)擔(dān)……”[2]

為了“住有所居”，實(shí)現(xiàn)住房社會(huì)保障，我們國(guó)家又是如何做得呢？在我國(guó)的住房結(jié)構(gòu)中，大致存在著三種：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，其中，普通商品房是針對(duì)高收入者，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房針對(duì)的是中低收入者，屬于住房保障的措施。中國(guó)建設(shè)部明確要求，全國(guó)所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房”制度。現(xiàn)如今在河北、山東等地方政府紛紛出臺(tái)建設(shè)廉租房的政策，山東已經(jīng)拿到了一億廉租房的建設(shè)資金補(bǔ)貼。[3]

為什么會(huì)出現(xiàn)廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象？廉租房是最理想的住房保障模式嗎？

一、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的界定

（一）經(jīng)濟(jì)適用房的含義及其特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。

經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地折讓費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售。只售不租。其成本價(jià)由7項(xiàng)因素（征地折遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)。貸款利息、5%以內(nèi)的利潤(rùn)）構(gòu)成。出售經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)其售價(jià)由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項(xiàng)因素綜合確定，并定期公布不得擅自提價(jià)銷售。

（二）廉租房的含義及其特點(diǎn)

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。以廉租房政策推廣較好上海為例畢業(yè)論文怎么寫，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再一次上調(diào)到7平方米以下，同時(shí)把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象也納入了廉租住房的解決范圍。

廉租房的特點(diǎn)：一是，廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。二是，廉租房是國(guó)家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)。三是，廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會(huì)房屋居住。

廉租房都有特定的供給對(duì)象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請(qǐng)，并經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門核實(shí)批準(zhǔn)后，方能購(gòu)、租、補(bǔ)。廉租房無(wú)繼承權(quán)。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的區(qū)別

雖然經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房都是住房保障體系的重要組成部分，都帶有有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)，但區(qū)別還是明顯的：

1. 保障對(duì)象不同：從保障效果看，二者針對(duì)不同收入階層的人群。按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，廉租房主要針對(duì)那些收入更為低下的人群。

2..產(chǎn)權(quán)不同：經(jīng)濟(jì)適用房主具有產(chǎn)權(quán)，包括使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。而廉租房者沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。

3..是否可轉(zhuǎn)讓不同：經(jīng)濟(jì)適用房可以自由轉(zhuǎn)讓，只是要繳納一定的契稅、印花稅和其他一些費(fèi)用而已。廉租房只能租住，不能轉(zhuǎn)讓也不能繼承。

4.命運(yùn)不同：有人說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房只是一種過(guò)度的產(chǎn)物，隨著我國(guó)住房保障制度的進(jìn)一步改革，最終會(huì)被廉租房所取代。

5.政府的投入不同：經(jīng)濟(jì)適用房只需要政府提供地皮，需要金錢投資，而廉租房需要政府投資。

二、對(duì)廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)疑

（一）廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的原因

聶梅生指出：“從市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房并沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的作用。而且，受傳統(tǒng)置業(yè)觀念的影響，加上政策不完善、租賃市場(chǎng)管理與服務(wù)不到位，導(dǎo)致目前我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展整體上還比較滯后，與買賣市場(chǎng)需要協(xié)調(diào)發(fā)展，與租售并舉、多渠道解決居民住房問(wèn)題的要求相比還有較大差距。”[4]

1.經(jīng)濟(jì)適用房的福利性與市場(chǎng)化結(jié)合的操作模式不夠成熟

首先，經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)濟(jì)與社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的產(chǎn)物，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展與社會(huì)保障制度的逐步完善，只適合于大城市且以高房?jī)r(jià)為前提的經(jīng)濟(jì)適用房，最終必然要被取代。近兩年商品房?jī)r(jià)變化很大，2008年之前，房?jī)r(jià)一路持續(xù)走高，使得很多老百姓望樓興嘆，相對(duì)于商品房的高價(jià)位，經(jīng)濟(jì)適用房以其經(jīng)濟(jì)性適用性深受百姓期待與追捧。但是，2008年以來(lái)，商品房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，受金融危機(jī)的影響，且還會(huì)有繼續(xù)下跌的趨勢(shì)，使得持續(xù)高漲的房地產(chǎn)遇冷，盡管房地產(chǎn)商使出了諸如補(bǔ)差價(jià)，贈(zèng)車，降價(jià)等措施，但是畢業(yè)論文怎么寫，也難以挽回昔日的繁榮。正是普通商品房的降價(jià)，使得經(jīng)濟(jì)適用房喪失了經(jīng)濟(jì)性，價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)，所以，出現(xiàn)了閑置、賣不出等現(xiàn)象。為了解決這一現(xiàn)象，各地方政府紛紛推出廉租房的政策，將過(guò)剩的閑置房轉(zhuǎn)化為廉租房，租給中低收入者，既保障了百姓的住房，又解決了商品房市場(chǎng)的困境。

其次，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，土地基本要無(wú)償劃撥，各種費(fèi)用也要減免，還要拿出錢來(lái)補(bǔ)貼，地方政府一年要減少數(shù)億元的財(cái)政收入——這是政府的直接損失。更重要的是，經(jīng)濟(jì)適用房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%－4%，從而，減少政府與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)政收入——這是政府的間接損失。因而，地方政府不愿意建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)逐年下降，有的地方甚至已經(jīng)停建。

最后，經(jīng)濟(jì)適用房主擁有相對(duì)的產(chǎn)權(quán)，財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人，不可能適用與全國(guó)所有的個(gè)人，不利于推廣，也與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序不相適應(yīng)。

2.經(jīng)濟(jì)適用房的低收入衡量界限模糊，且執(zhí)行不力

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第20條規(guī)定，符合下列條件的家庭可以申請(qǐng)購(gòu)買或承租一套經(jīng)濟(jì)適用住房：（1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員）或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象；（2）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。

按20條第2款規(guī)定，不能再申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。但是，現(xiàn)實(shí)生活中，符合條件的人卻申請(qǐng)不到，經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)出現(xiàn)大量有錢人，奔馳，寶馬屢見(jiàn)不鮮。經(jīng)濟(jì)適用房倒號(hào)現(xiàn)象及其嚴(yán)重，16萬(wàn)元一個(gè)號(hào)，經(jīng)濟(jì)適用房到底便宜了誰(shuí)? [5]

3.經(jīng)濟(jì)適用房變成權(quán)力瓜分的福利盛宴

按照商品房規(guī)格修建的住房，卻以經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格出售，沒(méi)有公示，暗箱操作的銷售方式，不符合戶口等相關(guān)規(guī)定的購(gòu)房者，可以倒買倒賣的購(gòu)房資格，顯然，這一切都是權(quán)力的魔杖在發(fā)揮作用。能享受到這樣的“權(quán)力福利”的，也只有大權(quán)在握的政府職能部門，及其利益相關(guān)者。

如果說(shuō)“壟斷福利”損害了社會(huì)公平，降低了經(jīng)濟(jì)效率，那么“權(quán)力福利”造成的后果更為嚴(yán)重。它嚴(yán)重?fù)p害了公共利益，扭曲了政府職能，侵蝕了公眾對(duì)政府的信任，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策的期待畢業(yè)論文怎么寫，是福利腐敗中最嚴(yán)重的一種。試想一下，那些急需解決住房問(wèn)題的中低收入群體，得知這樣的“經(jīng)濟(jì)適用房”存在時(shí)，會(huì)作何感想呢？[6]

近八成的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外出租，顯示多數(shù)購(gòu)房者不僅不缺房子住，而且把所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)作一種“投資”。一邊是排隊(duì)苦苦等待的無(wú)房和缺房戶，一邊是已售經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)“高租售率”；一邊是經(jīng)濟(jì)適用房“一房難求”，另一邊經(jīng)濟(jì)適用房中卻出現(xiàn)大量閑置的“豪宅”。作為中低收入群體福利的經(jīng)濟(jì)適用房到底經(jīng)濟(jì)了誰(shuí)？[7]

經(jīng)濟(jì)性成了掩蓋權(quán)力福利的遮羞布。經(jīng)濟(jì)適用房原本的保障中低收入者的初衷最終成了權(quán)力者的產(chǎn)物，原本維護(hù)社會(huì)公平的初衷卻最終加劇惡化了社會(huì)的不公平，這注定了經(jīng)濟(jì)適用房被淘汰的命運(yùn)。

（二）對(duì)廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)疑

有媒體報(bào)道，現(xiàn)在一些省份正在醞釀經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)并軌，更有人提出要取消經(jīng)濟(jì)適用房，純以廉租房作為保障房。由于廉租房建筑成本低，我國(guó)廉租住房的覆蓋面從2007年的10%增加到20%，所需的資金是同等面積的經(jīng)濟(jì)適用房的三分之一都不到，如果用政府的力量建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房在內(nèi)的全部保障型住房，那么，我國(guó)的稅收在2007年的基礎(chǔ)上要增加五分之一。并且，廉租住房不牽涉到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、分享、移交，行政與市場(chǎng)的邊界劃分得清清楚楚，幾乎不存在尋租空間，如此一來(lái)，混水摸魚(yú)者也就失去了尋租的動(dòng)力。正因?yàn)榱庾》颗c市場(chǎng)的邊界非常清晰，所以，廉租住房不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)，可以保證商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定，進(jìn)而穩(wěn)定我國(guó)的住宅消費(fèi)、幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及上千萬(wàn)的建筑工人。少建甚至停建經(jīng)濟(jì)適用房，可以節(jié)約監(jiān)管成本，還不會(huì)降低民眾福利。[8]

但筆者認(rèn)為，目前廉租房完全取代經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)機(jī)并不成熟、條件還不存在。

1.質(zhì)疑一：與經(jīng)濟(jì)適用房相比，廉租房具有先天的不足，并不具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

首先，廉租房單獨(dú)承擔(dān)住房保障任務(wù)也不符合國(guó)情。廉租房政策運(yùn)用最多的是中國(guó)香港、新加坡等經(jīng)濟(jì)體。中國(guó)內(nèi)地國(guó)土面積遼闊，居住文化深入人心，同時(shí)租房制度建設(shè)不完善，廉租房不太可能單獨(dú)成為解決居民居住問(wèn)題的完全之策。

其次，廉租房不能解決居民長(zhǎng)久的居住需求。目前廉租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是50平方米每套，對(duì)于一戶家庭而言，這是最低的需求，并不能充分滿足居民更加自由個(gè)性的居住要求。并且由于存在收入方面的標(biāo)準(zhǔn)，如果收入超過(guò)了居住廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定就要退出廉租房去購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房。這中間實(shí)際上會(huì)存在很多漏洞。可能造成所謂的夾心層住房問(wèn)題，廉租房和商品房之間無(wú)法實(shí)現(xiàn)“無(wú)縫連接”。這個(gè)中間層就需要經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)填補(bǔ)。[9]

將廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件“并軌”，是政府引導(dǎo)低收入家庭消化既有存量經(jīng)濟(jì)適用房，解決經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)過(guò)剩的難題。如此，低收入者對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房保障的可選擇權(quán)變成了無(wú)可選擇的一種權(quán)利，也被動(dòng)接受了轉(zhuǎn)嫁而來(lái)的房市救市責(zé)任。將經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房并軌，表面看來(lái)減少了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與分配規(guī)模，其實(shí)是變相提升了住房保障的門檻，原本享受經(jīng)濟(jì)適用房待遇的低收入者將可能因無(wú)法享受廉租房待遇，而相對(duì)增加住房成本。[10]

2.質(zhì)疑二：現(xiàn)實(shí)中畢業(yè)論文怎么寫，廉租房的執(zhí)行存在種種問(wèn)題

審計(jì)署今日公布“19個(gè)省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計(jì)調(diào)查結(jié)果”，報(bào)告顯示1.5億元廉租房的保障金被挪用，2132戶不符合條件的家庭獲得租賃補(bǔ)貼或廉租住房。審計(jì)調(diào)查結(jié)果表明政府投資保障性住房存在如下問(wèn)題：[11]

(1)一些城市未按規(guī)定從土地出讓凈收益中按時(shí)足額提取廉租住房保障資金

按規(guī)定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%。但北京、上海、重慶、成都等22個(gè)城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)到上述要求。2007年至2009年，這些城市共計(jì)少提取146.23億元。其主要原因：一是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市土地出讓凈收益基數(shù)較大，以前年度提取的廉租住房保障資金加上其他渠道籌集的資金已可以滿足一定時(shí)期內(nèi)的廉租住房保障需求，因而自行降低了提取比例；二是一些城市對(duì)土地出讓凈收益尚未做出準(zhǔn)確核算，致使未提或少提廉租住房保障資金。

(2)廉租住房保障政策在一些地方執(zhí)行中出現(xiàn)偏差

在重點(diǎn)調(diào)查的32個(gè)城市中，有18個(gè)城市向2132戶不符合條件的家庭發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼413.12萬(wàn)元、分配廉租住房533套；抽查22個(gè)城市的廉租住房保障家庭中，有1.32萬(wàn)戶未將租賃補(bǔ)貼按規(guī)定用于改善住房條件，而是用于家庭其他消費(fèi)，使租賃補(bǔ)貼變成了“生活補(bǔ)貼”。其主要原因：一是對(duì)保障對(duì)象的審核和監(jiān)管機(jī)制不夠健全，人口變動(dòng)、收入財(cái)產(chǎn)等信息尚未實(shí)現(xiàn)共享，相關(guān)部門未準(zhǔn)確及時(shí)掌握相關(guān)信息；二是由于一些地方廉租住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)偏低，大多數(shù)保障對(duì)象居住在老城區(qū)，靠租賃補(bǔ)貼和廉租住房保障家庭自身的經(jīng)濟(jì)能力難以租到合適的住房。

(3)一些地方廉租住房建設(shè)中存在配套設(shè)施不完善、工作程序不夠規(guī)范等問(wèn)題

一是由于廉租住房配套設(shè)施不完善、地址偏遠(yuǎn)、交通不便等，南京等13個(gè)城市的一些地方存在廉租住房配租困難、房源閑置的問(wèn)題，有的地方甚至出現(xiàn)已入住家庭退房的情況。二是南京、昆明等13個(gè)城市投入12.60億元新建、收購(gòu)或裝修的廉租住房項(xiàng)目，存在執(zhí)行招投標(biāo)或政府采購(gòu)有關(guān)規(guī)定不嚴(yán)格的問(wèn)題。

(4)一些地方廉租住房入住后出現(xiàn)了租金、物業(yè)費(fèi)收取難和不符合條件住戶退出難等問(wèn)題

在重點(diǎn)調(diào)查的32個(gè)城市中，天津、沈陽(yáng)、重慶等12個(gè)城市截至2009年底，累計(jì)欠收廉租住房租金和物業(yè)費(fèi)238.05萬(wàn)元；沈陽(yáng)、廈門、常德、成都、樂(lè)山、昆明6個(gè)城市中的20個(gè)區(qū)縣存在不符合保障條件的廉租住房家庭退出難的問(wèn)題。其主要原因：一是對(duì)拖欠租金、拒絕退出廉租住房的行為，缺乏有效措施和明確規(guī)定；二是入住廉租住房的部分家庭，在其收入發(fā)生變化已不符合實(shí)物配租條件后，大多仍無(wú)能力購(gòu)置新住房，騰退其現(xiàn)有廉租住房確有困難。

(5)一些地方存在套取、挪用廉租住房保障資金等問(wèn)題

在重點(diǎn)調(diào)查的32個(gè)城市中，有6個(gè)城市和4個(gè)縣將廉租住房保障資金用于回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房和工作經(jīng)費(fèi)等支出，共計(jì)15231.3萬(wàn)元；有6個(gè)城市的34個(gè)項(xiàng)目利用虛假申報(bào)材料等，套取新建廉租住房中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助資金6129萬(wàn)元。

同時(shí)，國(guó)家還可以通過(guò)一系列政策，消化現(xiàn)存過(guò)剩的商品房，以向中低收入者傾斜。

因此，用廉租房全面取代經(jīng)濟(jì)適用房承擔(dān)住房保障任務(wù)不太現(xiàn)實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房在今后仍將繼續(xù)發(fā)揮重要作用。

三、我國(guó)住房保障體制建設(shè)中應(yīng)該著力解決的問(wèn)題

（一）加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)把住房保障申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)

政府應(yīng)該逐步建立一個(gè)合理的住房保障機(jī)制，讓高收入購(gòu)買商品房，讓中低收入者得到經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的保障。

1.對(duì)低收入者應(yīng)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理

無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房，旨在維護(hù)社會(huì)的公平，照顧中低收入者的利益，當(dāng)申請(qǐng)者收入低時(shí)，可以享受廉租房，當(dāng)其收入高時(shí)，就應(yīng)該搬走，把房子讓給其他需要幫助和保障的低收入群眾。政府應(yīng)加強(qiáng)管理，建立相應(yīng)的配套的退出機(jī)制。

2.明確界定保障性住房的屬性

無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房，還是新建的廉租房，都是政府福利的公共產(chǎn)品，任何人，包括政府官員本身，都應(yīng)該明確其屬性，把福利真正用到需要的一些特殊群體身上，比如殘疾人或者生活不便的畢業(yè)論文怎么寫，政府可以收購(gòu)城市中心區(qū)的部分二手房，來(lái)滿足他們的需求。

3.嚴(yán)懲危害保障住房的行為

對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房“倒號(hào)”現(xiàn)象，要加強(qiáng)管理，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，供需雙方直接見(jiàn)面，不能通過(guò)任何中間環(huán)節(jié)。

堅(jiān)決地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行“以租代售”的辦法，這樣以來(lái)，可以成倍地大幅增加出租房的數(shù)量，真正地解決低收入人群住房難的問(wèn)題，使人們?cè)谫I房前，先考慮是否選擇租房，以降低商品房需求達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的。

（二）鼓勵(lì)房地產(chǎn)商投資租賃型經(jīng)濟(jì)房

建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司負(fù)責(zé)人日前表示，四項(xiàng)促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的措施包括：一是拓寬融資渠道、完善稅收政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入租賃市場(chǎng)；二是研究通過(guò)“低稅率、嚴(yán)征管”，鼓勵(lì)私人住房出租；三是發(fā)展租賃型的經(jīng)濟(jì)適用住房，逐步實(shí)現(xiàn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房制度的銜接；四是研究建立房屋租賃統(tǒng)一管理機(jī)制。[12]

為了滿足部分比廉租房家庭收入偏高、但購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房還比較吃力的“夾心層”的低收入人群，下一步將在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中推出政策性租賃用房。也就是說(shuō)，將在經(jīng)濟(jì)適用房中安排一定的比例，不通過(guò)銷售而是通過(guò)租賃的方式，給這部分“夾心層”人群解決住房困難。且租賃的價(jià)格不完全是市場(chǎng)價(jià)；或者雖然采用市場(chǎng)價(jià)，但政府在租金上給予補(bǔ)貼，這部分房子將靈活運(yùn)用，一旦入住租賃的經(jīng)濟(jì)適用房的群體，在經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)了或者買房后，必須從這個(gè)房子搬出，給別的低收入家庭使用。[13]

同時(shí)，針對(duì)市場(chǎng)上商品房市場(chǎng)低迷與過(guò)?，F(xiàn)象，各級(jí)政府也可以購(gòu)買相對(duì)過(guò)剩的現(xiàn)存商品房，或者閑置的或退出的公房，提供給中低收入者。或者給中低收入者提供相應(yīng)的補(bǔ)助，讓他們購(gòu)買商品房。這樣既可以消化現(xiàn)有的房屋，救濟(jì)商品房市場(chǎng)，同時(shí)也可以使中低收入者得到實(shí)惠。

可以借鑒外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，多渠道性、多路徑行地增加住房保障的措施，只要適合我國(guó)的國(guó)情，改善民生就行。

（三）加強(qiáng)商品房的政府調(diào)控與監(jiān)管力度

2008年底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。同時(shí)，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。[14]2009年，商品房?jī)r(jià)一直持續(xù)走高，住房難再次推入。2010年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施，依然沒(méi)能抑制住房?jī)r(jià)上漲的速度。

首先：控制對(duì)土地的占有，從源頭上杜絕高房?jī)r(jià)。

國(guó)資委雖發(fā)表“清退令”已半年多，執(zhí)行效果并不明顯，78家央企至今未退出“非主業(yè)地產(chǎn)”。面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控畢業(yè)論文怎么寫，78家央企退出地產(chǎn)的預(yù)期正在弱化，而國(guó)資委也沒(méi)有后續(xù)的文件。目前，央企房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額大約6607億元，地產(chǎn)總額為991億元，占15%。據(jù)報(bào)道，央企在三線城市那地，采用比較流行的“商品房+保障房”模式：先以保障方的名義拿地，然后分出一部分土地建商品房，另一部分土地用于建設(shè)保障性住房。由于保障住房的利潤(rùn)太低，地方政府為了完成保障性住房的建設(shè)，也默認(rèn)了上述做法。所以，控制國(guó)有企業(yè)對(duì)建設(shè)土地的占有，是抑制商品房?jī)r(jià)格上漲的原因之一。[15]

再次，政府繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控，控制房?jī)r(jià)的上漲速度。

今年年初，出臺(tái)的史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制情況如何呢？下面一組數(shù)字能告訴你結(jié)果：在上海買一套房子平均要多少錢？數(shù)據(jù)顯示，2005年是105萬(wàn)，2009年是185萬(wàn)，到了遭遇史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控的2010年，這個(gè)數(shù)字卻再創(chuàng)新高，截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均價(jià)達(dá)254.85元，相比2009年上漲了約70萬(wàn)元。傷害房?jī)r(jià)上漲最快的正是2010年。[16]

三是堅(jiān)決抵制并嚴(yán)厲打擊非法挪用并占有保障性基金的行為。出臺(tái)各種措施和辦法去保障老百姓的住房權(quán)等基本生存條件。

截至2010年8月底，18個(gè)城市已對(duì)不符合條件領(lǐng)取了廉租住房租賃補(bǔ)貼的1569個(gè)家庭停發(fā)了租賃補(bǔ)貼，收回廉租住房租賃補(bǔ)貼資金86.47萬(wàn)元；對(duì)不符合條件的家庭分配的533套廉租住房，已清退107套，其余426套正在清退過(guò)程中。對(duì)涉嫌弄虛作假騙取廉租住房租賃補(bǔ)貼的5名基層工作人員，有關(guān)單位已分別對(duì)其給予了撤職、行政記大過(guò)等處分。對(duì)于廉租住房租賃補(bǔ)貼未用于或未完全用于改善住房條件的問(wèn)題，各有關(guān)地區(qū)政府都在積極探索如何從租賃補(bǔ)貼的審核程序、發(fā)放形式以及后續(xù)監(jiān)督等方面進(jìn)行糾正。如濟(jì)南市和泰安市計(jì)劃采取領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼與租賃住房實(shí)際支出掛鉤的措施進(jìn)行糾正，海口市和深圳市的部分城區(qū)已采取提供房屋租賃協(xié)議才能給予補(bǔ)貼的措施進(jìn)行糾正。[16]

商品房與保障性住房共同構(gòu)成了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房來(lái)源，如果商品房?jī)r(jià)格過(guò)高，老百姓就會(huì)買不起。而國(guó)家的保障性住房又得不到有效配套與保障，最終會(huì)導(dǎo)致民生問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，激化矛盾，引起社會(huì)的動(dòng)蕩。因而，對(duì)商品房?jī)r(jià)的調(diào)控至關(guān)重要。

（四）加強(qiáng)相關(guān)法律制度建設(shè)

盡管目前，已經(jīng)有《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》等配套法規(guī)，但是立法層次較低，且執(zhí)行不力，缺乏對(duì)政府人員違規(guī)行為相應(yīng)的處罰機(jī)制，因而，無(wú)法從根本上杜絕危害住房保障行為的發(fā)生。

同時(shí)，政府官員應(yīng)該加強(qiáng)自身素質(zhì)建設(shè)，不能只顧政績(jī)，而忽視對(duì)民生問(wèn)題的真正解決；要用綠色行政，廉政建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)對(duì)地方政府官員的政績(jī)進(jìn)行考核。

既然建經(jīng)濟(jì)適用房，優(yōu)惠能被富人獲得，只要吏治狀況沒(méi)有根本改觀，政府為窮人建的廉租房，就同樣能到富人手上畢業(yè)論文怎么寫，讓社會(huì)福利被竊取，因而，加強(qiáng)權(quán)力的監(jiān)督機(jī)制也是必須的。

商品房的高昂價(jià)格，使得很多中低收入者只能望房興嘆，無(wú)奈，只能靠租住別人的房子，或者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房過(guò)日子。但是，人人都知道房地產(chǎn)是個(gè)暴利的行業(yè)，如果政府能利用宏觀調(diào)控政策，適當(dāng)?shù)馗深A(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從源頭上控制對(duì)土地的征用，使其在過(guò)熱時(shí)適當(dāng)?shù)亟禍?，既可以緩解?jīng)濟(jì)適用房與廉租房數(shù)量有限的壓力，也有利于挽救低迷的商品房樓市，無(wú)疑對(duì)百姓住房的保障大有裨益。

四、結(jié)論

所以，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房，還是廉租房，都只是我國(guó)在住房保障制度上探索的結(jié)果。無(wú)論誰(shuí)對(duì)誰(shuí)非，只要能找到適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度，即使探索的過(guò)程充滿艱辛與曲折，老百姓也能欣然接受。但是，民生問(wèn)題的解決，應(yīng)該是考核政府政績(jī)的一個(gè)亙古不變的標(biāo)準(zhǔn)。所以，不要讓基本的住房問(wèn)題激化成敏感的政治問(wèn)題。居者有其屋，原本是基本人權(quán)與生存問(wèn)題，更是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后日益凸顯的民生問(wèn)題的反應(yīng)。無(wú)論是繼續(xù)加大對(duì)商品房的宏觀調(diào)控力度，還是繼續(xù)整治保障性住房市場(chǎng)，深化改革，都是一件政治大事，需要我們不斷地探索前行。堅(jiān)信我們的政府會(huì)在住房保障上做的更好。

參考文獻(xiàn)：

[1]為了人民幸福美好的生活.金黔新聞[EB/OL].2007-10-16.

經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文第3篇

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用房 ;房地產(chǎn)市場(chǎng);影響

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-3544(2009)04-0042-02

改革開(kāi)放30年來(lái), 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展,各省市各地區(qū)都加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。隨著我國(guó)人民生活水平的逐步提高和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的不斷擴(kuò)大, 改善居民住房的民生工程成了政府工作的重中之重。黨的十七大報(bào)告明確提出:建立和諧社會(huì)與加快奔向小康, 就必須加快解決低收入家庭的住房困難,努力使全國(guó)人民住有所居。

一、經(jīng)濟(jì)適用房政策取向和發(fā)展趨勢(shì)

解決全國(guó)人民“住有所居”問(wèn)題,最為關(guān)鍵的是推出一系列適合我國(guó)國(guó)情的、 滿足不同層次住房需求的住房政策。 我國(guó)的住房政策體系共包括四個(gè)基本部分:累進(jìn)制的房地產(chǎn)稅收制度,政策性住房金融制度,廉租住房制度,以及以貨幣為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。 對(duì)于如何解決我國(guó)百姓關(guān)心的住房問(wèn)題,國(guó)務(wù)院總理曾指出:應(yīng)該在嚴(yán)守18億畝耕地“紅線”的前提下,采取經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房和市場(chǎng)調(diào)節(jié)三種方式擴(kuò)大供給, 其別強(qiáng)調(diào)了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)改善民生住房的作用。

經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠, 限定套型面積,按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),以優(yōu)惠的銷售價(jià)格及租金標(biāo)準(zhǔn),向本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應(yīng),具有保障性質(zhì)的政策性住房。 我國(guó)于1998年公布實(shí)施的國(guó)務(wù)院23號(hào)文明確規(guī)定:“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。 最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房”。此外,當(dāng)時(shí)建設(shè)部對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)最低收入、 中低收入和高收入家庭的比例有一個(gè)大致的算法, 就是城鎮(zhèn)居民中, 高收入者和最低收入者各為10%左右,其余的80%的家庭都屬于中低收入者, 他們都有權(quán)靠購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房來(lái)解決住房問(wèn)題。也就是說(shuō),在整個(gè)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中,80%的居民住房供應(yīng)應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用住房。 但由于我國(guó)住房政策體系還不清晰, 欠缺一個(gè)執(zhí)行力強(qiáng)的總框架和一條引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、和諧發(fā)展的主線,因此,在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)上產(chǎn)生了嚴(yán)重的滯后現(xiàn)象。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是商品房市場(chǎng)的發(fā)展, 在進(jìn)入21世紀(jì)后更是作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)放在超越民生的頭等位置, 與人民群眾居住生活水平需求的提高產(chǎn)生了嚴(yán)重矛盾, 致使城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快, 百姓“望樓興嘆”。因此,政府必須加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度,在政策上要有傾向性,在操作中要有透明度。 [1]

目前, 經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)是我國(guó)政府現(xiàn)階段解決國(guó)民住有所居的主要手段之一, 是現(xiàn)在惟一可以使消費(fèi)者買得起的住房供應(yīng)模式。按照政策,經(jīng)濟(jì)適用住房用地由國(guó)家劃撥,應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則,利潤(rùn)率必須控制在3%以內(nèi),其他各方面的稅費(fèi)也要減免。因此,開(kāi)發(fā)商的高房?jī)r(jià)暴利模式將受到嚴(yán)重沖擊,進(jìn)而使中低收入群體的住房需求得到緩解,大多數(shù)國(guó)民能共享改革發(fā)展成果,并促使房?jī)r(jià)理性回歸。

二、 經(jīng)濟(jì)適用住房與商品住房?jī)r(jià)格分析比較

從2002年開(kāi)始,上海市政府決定建設(shè)“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”的中低價(jià)位商品住宅,主要對(duì)象為中低收入動(dòng)遷家庭, 這一舉措大大緩解了本市中低收入家庭動(dòng)遷難的矛盾, 成為本市居民翹首以盼的住房保障舉措。2003年7月, 上海以公開(kāi)招投標(biāo)的形式推出首批用于中低價(jià)房建設(shè)的38幅地塊, 拉開(kāi)了市政府“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”的序幕。然而,百姓的住房剛性需求尤其是中心城區(qū)居民的住房需求仍然非常巨大, 加上城鎮(zhèn)居民人口不斷增加, 中低價(jià)位商品住宅的入市無(wú)法徹底解決居民的實(shí)際需求。2005年,市政府適時(shí)推出經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè), 為進(jìn)一步解決中低收入家庭居住困難起到積極的作用。

那么, 經(jīng)濟(jì)適用住房與商品住房在價(jià)格方面有多少差異呢? 一位上海本土開(kāi)發(fā)商算了一筆開(kāi)發(fā)成本賬,目前上海集中建設(shè)的幾大經(jīng)濟(jì)適用房基地,大多位于外環(huán)線附近, 按現(xiàn)行市場(chǎng)原材料及土地價(jià)格計(jì)算,經(jīng)濟(jì)適用房成本為4000～5000元/平方米。而位于外環(huán)線附近的商品房, 多是開(kāi)發(fā)商前兩年高價(jià)拿下的地塊,同時(shí)受“90/70”政策約束,和附近的經(jīng)濟(jì)適用房地段、類型相似,價(jià)格卻是其兩倍,無(wú)法與經(jīng)濟(jì)適用房競(jìng)爭(zhēng)。另?yè)?jù)相關(guān)人士介紹,寶山顧村板塊的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)在4000元/平方米左右,而公開(kāi)銷售數(shù)據(jù)顯示,同在這一板塊的商品房保利?葉上海均價(jià)為9800元/平方米, 檀鄉(xiāng)灣均價(jià)為8800元/平方米。在浦東三林,經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)在6000元/平方米左右, 而三林地區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到了12000元/平方米以上。 經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格差不多是同一地區(qū)周邊商品房打“五折”甚至更低。

近期楊浦區(qū)新江灣板塊經(jīng)濟(jì)適用房用地的低價(jià)成交,使當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的神經(jīng)大為緊張。上海城投控股全資子公司今年2月底拿下新江灣一幅經(jīng)濟(jì)適用房用地,依據(jù)最新的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》,該地塊免征土地使用權(quán)出讓金,最終只需交納25351.01萬(wàn)元的土地補(bǔ)償費(fèi)。 該地塊總用地面積為66775.6平方米, 擬建總建筑面積約172173平方米,折合樓板價(jià)格1473元/平方米,土地單價(jià)為253.11萬(wàn)元/畝。而2007年11月新加坡開(kāi)發(fā)商仁恒置地以13.01億元的價(jià)格摘得新江灣城D3地塊,折合樓板價(jià)高達(dá)20000元/平方米,土地價(jià)格1608萬(wàn)元/畝。同一塊區(qū)域,兩者地價(jià)相差6倍以上,由于地塊容積率的差異,兩者樓板價(jià)差距更是達(dá)到了驚人的13.6倍。 如果算上建設(shè)成本的話, 這個(gè)差距有可能突破15倍。 [2]

三、經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

經(jīng)濟(jì)適用房是否會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)? 相關(guān)各方有不同的解讀。開(kāi)發(fā)商普遍表示擔(dān)憂,經(jīng)濟(jì)適用房將會(huì)嚴(yán)重沖擊樓市, 而一些專業(yè)人士則持不同看法。2008年12月《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》公開(kāi)征求市民意見(jiàn)。調(diào)查顯示,有86.9%的市民愿意購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。 不少網(wǎng)民和專家學(xué)者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房解決的是中低收入群體的住房困難, 而商品房市場(chǎng)主要是為中等收入或高收入群體改善居住條件提供資源,兩者在目標(biāo)客戶群上有明顯的不同。經(jīng)濟(jì)適用住房雖然會(huì)對(duì)附近商品房的價(jià)格產(chǎn)生一定影響,但不會(huì)對(duì)全市整體房?jī)r(jià)造成很大沖擊。

上海的住宅供應(yīng)早已由內(nèi)向外轉(zhuǎn)移, 房地產(chǎn)的建設(shè)熱點(diǎn)正在向郊區(qū)轉(zhuǎn)移,向偏遠(yuǎn)區(qū)縣轉(zhuǎn)移。目前集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房大基地, 大多位于外環(huán)線附近,分布在全市東南西北各個(gè)區(qū)域。據(jù)悉,2008年上海經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開(kāi)始起步,400萬(wàn)平方米的開(kāi)工任務(wù)已經(jīng)完成。 上海市建設(shè)和交通委副主任沈曉蘇在日前的市政府新聞會(huì)上表示:2009年上海將繼續(xù)安排400萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè), 近6萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房,維持了去年的開(kāi)工規(guī)模和水平。而去年啟動(dòng)建設(shè)的大基地,有寶山區(qū)顧村、南匯區(qū)航頭、閔行區(qū)浦江、松江區(qū)泗涇、青浦區(qū)華新、浦東新區(qū)三林等,開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目有部分預(yù)計(jì)2009年下半年可試點(diǎn)供應(yīng)。 未來(lái)近郊住宅的供應(yīng)將以經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)配套商品房為主力, 在拉低全市住宅平均價(jià)格方面的貢獻(xiàn)將更加明顯。

依據(jù)《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2008～2012年)》,未來(lái)5年,上海新開(kāi)工住房建筑面積約為9300萬(wàn)平方米,其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房共計(jì)2000萬(wàn)平方米。這意味著平均每5套新建住房中,就有一套是經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。最新的進(jìn)展是,今年400萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房的選址工作已經(jīng)全面展開(kāi), 鎖定了9個(gè)行政區(qū)18個(gè)片區(qū),其中包括閘北彭浦、虹口江灣、普陀等地區(qū)。3月初,位于閘北彭浦十期C塊建設(shè)項(xiàng)目正式開(kāi)工, 該項(xiàng)目是上海中心城區(qū)迄今為止建設(shè)用地面積最大、建筑總量最高、入住戶數(shù)最多的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積34.31萬(wàn)平方米,總投資25億元,建成后可提供房源4000套,一期工程預(yù)計(jì)2012年交付使用。 [3]

經(jīng)濟(jì)適用房和商品房在本質(zhì)上有所區(qū)別, 即購(gòu)買者的不同, 因此很難說(shuō)對(duì)商品房的開(kāi)發(fā)商會(huì)產(chǎn)生毀滅性打擊, 同時(shí)政府在經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買的審核與操作上也盡量降低了對(duì)商品房的沖擊。首先,經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)即所謂的門檻較高, 阻礙了一部分購(gòu)買者的腳步。上海市經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)為:人均建筑面積在14平方米以下; 人均月可支配收入在2300元(含)以下;家庭財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為人均7萬(wàn)元以下。其次,大部分的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)在郊區(qū),對(duì)中環(huán)以內(nèi)或者說(shuō)內(nèi)環(huán)以內(nèi)的普通商品住宅不會(huì)產(chǎn)生較大影響, 因?yàn)榈赜蚝唾?gòu)房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是決定一切的重要因素。

參考文獻(xiàn):

[1]肖元真. 全球經(jīng)濟(jì)科技與經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)叢書(shū)[M].北京:北京科學(xué)出版社,2009:109.

經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文第4篇

論文關(guān)鍵詞：公共政策；經(jīng)濟(jì)適用房；互動(dòng)理論模型

我國(guó)自1998年開(kāi)始，國(guó)家就明確提出要大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，提出要建立以最低收入家庭承租廉租房、中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他較高收入家庭購(gòu)買或租賃商品房的住房供應(yīng)體系。經(jīng)濟(jì)適用房也就此進(jìn)入中國(guó)城市居民的視野，從最初的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，到2003年以后定位為“面向中低收入家庭的保障性住房”。推行至今已有十余年之久，為努力實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這一住房保障體系的基本目標(biāo)而提供典型模式，是我國(guó)政府干預(yù)住房市場(chǎng)一種方式的積極探索。

一、經(jīng)濟(jì)適用房的內(nèi)涵及其作用

經(jīng)濟(jì)適用住房是一種供中低收入者居住，享受政府政策優(yōu)惠的住房，它與市場(chǎng)價(jià)商品房均屬于商品房的范疇，受政府控制并限價(jià)銷售。它作為一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的“準(zhǔn)商品房”，兼具行政性和商品性，其行政層面關(guān)注社會(huì)公平和福利，商品層面則追逐利潤(rùn)最大化。其具體內(nèi)涵可參考王洪春學(xué)者的《住房社會(huì)保障研究》一書(shū)中提到的：“經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性特點(diǎn)的具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。而適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為低收入人群解決住房問(wèn)題所做出的政策性安排?！?/p>

經(jīng)濟(jì)適用房政策是具有過(guò)渡性質(zhì)的住房保障政策，是我國(guó)住房政策領(lǐng)域由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的特殊產(chǎn)物。實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房這項(xiàng)政策，其特有的社會(huì)保障和經(jīng)濟(jì)功能滿足了公平和效率的統(tǒng)籌兼顧，是實(shí)現(xiàn)居民住房需求的有效方式，它與其他的住房保障形式共同構(gòu)成我國(guó)住房保障體系，是不可或缺的一部分。其重大作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）經(jīng)濟(jì)適用房有助于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平公正

實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃，是重大的利益調(diào)整，是施惠于民的善舉。由于商品房的售價(jià)比經(jīng)濟(jì)房要高出很多，中低收入人群根本無(wú)力購(gòu)買，經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)成為他們的首選，很多無(wú)力購(gòu)買商品房的群體在國(guó)家的補(bǔ)貼下能買得起經(jīng)濟(jì)適用房。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房在克服收入方面不平等引起的住房問(wèn)題過(guò)程中也扮演著重要角色。在國(guó)民收入二次分配中，涉及住房的資源配置和流通、消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房在扭轉(zhuǎn)此中富者愈富、弱者愈弱的趨勢(shì)向社會(huì)公平傾斜里邊擔(dān)負(fù)著重要角色，在很大程度上解決了中低收入者的住房問(wèn)題，促進(jìn)了住房公平，有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平公正和公共住房政策目標(biāo)。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整

經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)行以來(lái)，各地相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整存進(jìn)了商品房開(kāi)發(fā)的理性回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的健康發(fā)展軌跡，確保商品房的投資結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者的需求結(jié)構(gòu)基本一致，此外，經(jīng)濟(jì)適用房由于其經(jīng)濟(jì)性特征，相比其他商品房?jī)r(jià)格要低得多，吸引了大批投資者的關(guān)注，給商品房市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力，不得不相應(yīng)作出價(jià)格調(diào)整。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房有助于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)社會(huì)和諧

推行經(jīng)濟(jì)適用房它不僅可以讓許多中低收入者和部分中等收入者進(jìn)入消費(fèi)者的行列，同時(shí)還會(huì)促使商品房降價(jià)放量，是啟動(dòng)內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)的重要選項(xiàng)。保障房與普通商品房消費(fèi)的“雙龍合璧”是以自主需求為特征的大批量的消費(fèi)行為，它不同于以投資為目的的購(gòu)房行為，它產(chǎn)生的是真實(shí)的、持續(xù)的消費(fèi)，可以拉長(zhǎng)消費(fèi)鏈，帶動(dòng)生產(chǎn)鏈，其能量不可低估。既可在破解房地產(chǎn)僵局上一展身手，又能在挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)中建立卓越功勛，成為啟動(dòng)內(nèi)需，扭轉(zhuǎn)危局的關(guān)鍵之舉，其效能將超過(guò)已經(jīng)出臺(tái)的諸多措施，對(duì)于建設(shè)和諧社會(huì)起到促進(jìn)作用，推進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

二、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展困境及發(fā)展過(guò)程中存在問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)適用房或許是住房改革中強(qiáng)調(diào)保障性和強(qiáng)調(diào)商品性兩種改革思路并存的產(chǎn)物，從這個(gè)角度上講，經(jīng)濟(jì)適用房更像是一種試驗(yàn)品。經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，對(duì)改善城鎮(zhèn)中低收入居民的住房條件，完善城鎮(zhèn)住房保障制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。從政策設(shè)定初衷而言它本身是為社會(huì)中低經(jīng)濟(jì)收入的家庭設(shè)計(jì)、建設(shè)的，現(xiàn)在卻表現(xiàn)出不“經(jīng)濟(jì)”不“實(shí)用”的一面，值得我們總結(jié)、反思和完善。其中最主要的問(wèn)題表現(xiàn)為：

（一）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)違規(guī)超標(biāo)，建設(shè)出現(xiàn)“高檔化”現(xiàn)象

經(jīng)濟(jì)適用房缺乏具體標(biāo)準(zhǔn)，使得經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)容易陷入一個(gè)邏輯上的怪圈——越造越大，日顯貴族氣息。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房定價(jià)相對(duì)同區(qū)域內(nèi)的商品房來(lái)說(shuō)較低，利潤(rùn)有限，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商只好將房屋面積擴(kuò)大，以此來(lái)降低成本，造成目前市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)適用房主流產(chǎn)品在140m2左右，100m2以下的房子甚少。在實(shí)際中，一部分高收入階層通過(guò)不正當(dāng)渠道購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房，使得經(jīng)濟(jì)適用房成為出租或炒賣的投資品，造成了經(jīng)濟(jì)適用房的旺銷和供不應(yīng)求，誘使經(jīng)濟(jì)適用房越蓋面積越大，越蓋越豪華，造成惡性循環(huán)；另一方面經(jīng)濟(jì)適用房本應(yīng)保障的對(duì)象——中低收入者卻無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，只能望房興嘆。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格不合理，出現(xiàn)棄購(gòu)現(xiàn)象

雖有明文規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房在各地的價(jià)格，但在實(shí)際的操作層面上，由于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用的建筑材料上檔次，經(jīng)濟(jì)適用房品質(zhì)有所提高，加上經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)模式從過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房與商品房交叉合建的模式轉(zhuǎn)變?yōu)樾纬杉兘?jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)模式及因經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)格較商品房低，消費(fèi)者爭(zhēng)相搶購(gòu)，市場(chǎng)供不應(yīng)求等因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格往往與規(guī)定的購(gòu)買價(jià)格存在出入。因此雖然很多中低收入家庭沖著低的房?jī)r(jià)去，最終卻因其實(shí)際規(guī)定價(jià)格而未能如愿購(gòu)房。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格過(guò)高，超過(guò)中低收入家庭的平均承受能力。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房配套設(shè)施“缺失化”

經(jīng)濟(jì)適用房不同于商品房，其出發(fā)點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)、適用，設(shè)定為只提供給中低收入者，受成本和地價(jià)約束，經(jīng)濟(jì)適用房往往地處偏遠(yuǎn)或者交通不便地帶，一般建設(shè)在市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不太完善的地塊，加上政府以及電力、電信、供電、供暖、供水等部門的低效率，消費(fèi)者入住后生活上出現(xiàn)諸多不便，這與經(jīng)濟(jì)適用房的出發(fā)點(diǎn)違背。

（四）發(fā)售過(guò)程存在黑箱操作，出現(xiàn)權(quán)力尋租現(xiàn)象

按最初的制度設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象是中低收入城鎮(zhèn)居民家庭。但在實(shí)際操作過(guò)程中，因?yàn)閭€(gè)人和家庭收入信息很難準(zhǔn)確獲得，人們普遍認(rèn)為大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房被“富人”買走了，而很少落到真正的窮人手里。由于定價(jià)較高、支付能力和運(yùn)作不透明等原因，有相當(dāng)部分出售給了收入偏高甚至是高收入家庭，他們從中獲得的住房資源甚至超過(guò)了最困難的廉租住戶，導(dǎo)致政策優(yōu)惠未能真正落實(shí)到那些最需要保障的家庭，反映出供應(yīng)過(guò)程中存在不公平現(xiàn)象。許多經(jīng)濟(jì)適用房在未正式銷售之前就已經(jīng)被稅務(wù)、建設(shè)、房管、規(guī)劃等與房地產(chǎn)有關(guān)的政府機(jī)關(guān)部門的工作人員買走，開(kāi)著私家車去買經(jīng)濟(jì)適用房的人也不鮮見(jiàn)，一棟樓排在前十幾名的都是有“門路”的人。

（五）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象明顯，監(jiān)督管理失控

按規(guī)定，經(jīng)適房在拿到房產(chǎn)證3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。但是一些轉(zhuǎn)讓者也有其對(duì)策：出售經(jīng)適房的人在房屋租售中心登記后，遇到合適買家，雙方私底下簽訂房屋購(gòu)買合同。一些開(kāi)發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管缺失，以經(jīng)濟(jì)適用房政策獲得土地，以純粹商品房性質(zhì)開(kāi)發(fā)出售，擾亂市場(chǎng)秩序。另外對(duì)于如何確定中低收入者標(biāo)準(zhǔn)難以確定。

三、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策出現(xiàn)問(wèn)題的原因分析

經(jīng)濟(jì)適用房之所以能長(zhǎng)期在保障房建設(shè)中占有重要地位，并不是因?yàn)檎疀](méi)有發(fā)現(xiàn)它在制度設(shè)計(jì)上的諸多缺陷，而是由于政府對(duì)住房保障本質(zhì)屬性和改革路徑的認(rèn)識(shí)的游移不定。鑒于麥克拉夫林對(duì)政策執(zhí)行實(shí)踐中提出的“互適模型”，對(duì)政策的執(zhí)行進(jìn)行了系統(tǒng)的研究。因此，本文以麥克拉夫林的互適模型為分析工具，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行出現(xiàn)問(wèn)題的原因進(jìn)行分析。

麥克拉夫林通過(guò)由具體到抽象的方法，說(shuō)明政策執(zhí)行是執(zhí)行者與受影響著之間就目標(biāo)或手段做相互調(diào)適的一個(gè)過(guò)程，他認(rèn)為這應(yīng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的過(guò)程，政策執(zhí)行是否有效取決于兩者互適的程度。如下圖所示：

（一）政策執(zhí)行者與受影響者之間的需求和觀點(diǎn)并不完全一致

政策執(zhí)行者與受影響者之間的需求和觀點(diǎn)并不完全一致，基于雙方在政策上的共同利益，彼此經(jīng)過(guò)說(shuō)明、協(xié)商、妥協(xié)等確定一個(gè)雙方都可以接受的政策執(zhí)行方式。在經(jīng)濟(jì)適用房政策的執(zhí)行中，政府與中低收入人群之間的需求并不一致，從當(dāng)初提出經(jīng)濟(jì)適用房至今，這項(xiàng)政策就處于不斷的調(diào)適狀態(tài)，為的就是能夠保障大部分中低收入人群的利益，實(shí)現(xiàn)以民為本的執(zhí)政理念。

（二）相互調(diào)適的過(guò)程是處于平等地位的雙方彼此進(jìn)行雙向交流的過(guò)程

相互調(diào)適的過(guò)程是處于平等地位的雙方彼此進(jìn)行雙向交流的過(guò)程，而不是傳統(tǒng)的上令下行單向流程。傳統(tǒng)的交流方式已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行的要求，對(duì)于政府—房地產(chǎn)商（市場(chǎng)）—中低收入人群這三方面來(lái)說(shuō)，更側(cè)重的多方的交流。

（三）政策執(zhí)行者的目標(biāo)和手段可隨著環(huán)境因素、受影響者的需求和觀點(diǎn)的改變而改變

隨著經(jīng)濟(jì)適用房叫停的聲音不斷出現(xiàn)，公共租賃住房的大規(guī)模擴(kuò)建，越來(lái)越多的人看重的政府的監(jiān)督執(zhí)行力度上如何保障我國(guó)中低收入人群的群體利益。

（四）受影響者的利益和價(jià)值取向?qū)⒎答伒秸呱?/p>

受影響者的利益和價(jià)值取向?qū)⒎答伒秸呱?，從而影響政策?zhí)行者的利益和價(jià)值取向?qū)τ诮?jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中出現(xiàn)的黑箱操作以及住房質(zhì)量、配套設(shè)施等問(wèn)題都是根據(jù)中低收入者的利益和價(jià)值取向進(jìn)行調(diào)整。

四、健全住房保障體系，完善經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的政策建議

在當(dāng)前的環(huán)境下，我們不應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房抱著“一刀切”的態(tài)度，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該是可進(jìn)可出的，對(duì)有限資源進(jìn)行有效配置，進(jìn)行一種動(dòng)態(tài)的管理和分配是當(dāng)前滿足市場(chǎng)上對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房需求人群的一個(gè)重要途徑，要保證達(dá)到各區(qū)域的住房保障的要求和任務(wù)。應(yīng)該在不斷修正和規(guī)范現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房的政策，保持推進(jìn)其在我國(guó)住房保障體系中的不可取代的作用，當(dāng)廉租房和公租房等多樣式的住房保障形式建立起來(lái)的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)適用房就可以功成身退的淡出大眾的視野。

（一）規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，符合政策對(duì)象需求

家庭收入水平式衡量是否具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的重要指標(biāo)。應(yīng)該根據(jù)職工工資、家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)、房租水平等因素，拓寬審核參照對(duì)象，綜合界定購(gòu)房目標(biāo)群體，計(jì)算并合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的面積及其在總的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的比例也應(yīng)做到因地因時(shí)制宜，規(guī)定具體的住房標(biāo)準(zhǔn)，在構(gòu)建時(shí)嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)細(xì)節(jié)，根據(jù)馬斯洛需要層次理論，需求層次越高，消費(fèi)者就越不容易被滿足。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格=消費(fèi)者獲得的滿意度”也就是說(shuō)，同樣的住宅，滿足消費(fèi)者需求的層次越高，消費(fèi)者能接受的定價(jià)也越高。

（二）進(jìn)行政府干預(yù)，多種方式進(jìn)行補(bǔ)貼

經(jīng)濟(jì)適用房類屬于政府直接干預(yù)市場(chǎng)，由直接干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接干預(yù)，在補(bǔ)貼方式上向住房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變，減少保障面。一般的，住房保障水平隨著收入結(jié)構(gòu)發(fā)展呈倒U型曲線，其保障規(guī)模也趨于下降。政府注重在整體價(jià)格上的微調(diào)工作，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各地的經(jīng)濟(jì)水平情況不一，因地制宜，關(guān)注中低收入群體的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)適用房的房?jī)r(jià)不攀高商品房，不損傷開(kāi)發(fā)商的利益，維持與中低收入群體的平均值相平衡。

（三）合理規(guī)劃選址，完善配套設(shè)施建設(shè)

要滿足到入住群體的交通便利問(wèn)題，需要從其建筑選址上入手，經(jīng)濟(jì)適用房的選址應(yīng)在充分考慮居民需求意愿的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的空間布局，所建之處應(yīng)搭建好公交車、出租車等交通工具的標(biāo)志牌，在道路交通處構(gòu)建更能達(dá)到交通方便；要選“熟地”市政、管線、道路等配套齊全；從成本方面考慮，要選拆量不大的地，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市政、生活等配套設(shè)施的建設(shè)，以人為本，關(guān)注中低收入群體的情感生活交流需要，建設(shè)花園、活動(dòng)區(qū)等作為溝通平臺(tái)，對(duì)于居民生活痛苦指數(shù)的緩解起到幫助作用，是新時(shí)期下構(gòu)建人本社會(huì)的要求，是安居工程進(jìn)一步落實(shí)的

體現(xiàn)。

（四）執(zhí)行問(wèn)責(zé)制，發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用

明確界定在住房問(wèn)題上市場(chǎng)與政府的關(guān)系，落實(shí)政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，通過(guò)培育、引導(dǎo)和干預(yù)市場(chǎng)，確保通過(guò)市場(chǎng)滿足大部分居民住房需求，利用規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融和稅收等手段對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)與需求進(jìn)行引導(dǎo)及調(diào)控，實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出比例要求。制定住房保障的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，分階段制定不同的住房保障目標(biāo)，并落實(shí)布局，具體項(xiàng)目和交付日期等，按年度對(duì)社會(huì)公布。

在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分利用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)保障資源的高效率供給與配置。住房保障制度是政府的重要職能之一，因而政府必須在住房保障制度中發(fā)揮主導(dǎo)作用，如經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃設(shè)計(jì)和保障對(duì)象資格審查環(huán)節(jié)，都需要政府制定標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格管理。涉及到戶型和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，要依據(jù)政府制定的具體規(guī)劃實(shí)施建設(shè)；在其分配環(huán)節(jié)，住房保障管理部門對(duì)申請(qǐng)者應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的審查。

（五）完善相關(guān)法律法規(guī)，加大監(jiān)督執(zhí)行力度

建立更加公正透明的監(jiān)督機(jī)制，通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)確定購(gòu)買人員，擴(kuò)大公示范圍，延長(zhǎng)公示時(shí)間，對(duì)騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房者進(jìn)行包括經(jīng)濟(jì)上大額罰金和行政處罰在內(nèi)的重罰和公示；及時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房情況的信息公開(kāi)，從經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃到始建，再到申請(qǐng)人群的獲批事情，相關(guān)部門的規(guī)定等進(jìn)行全方位的信息公開(kāi)，利于政府負(fù)外部性的扭轉(zhuǎn)，實(shí)行其行政性質(zhì)。

經(jīng)濟(jì)適用房稅收標(biāo)準(zhǔn)范文第5篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；權(quán)利邊界；定位

目前，經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題與弊端，該制度根本無(wú)法解決經(jīng)濟(jì)房的權(quán)利定位問(wèn)題，亦無(wú)法做到與其他法律規(guī)定的有機(jī)銜接。由于目前相關(guān)規(guī)定未能對(duì)經(jīng)濟(jì)房的權(quán)利予以準(zhǔn)確定位與限制，巨大的利益驅(qū)動(dòng)使經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)權(quán)力尋租與黑幕事實(shí)上成為不可避免。比較中外相似于我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的法律制度，楊遂全教授認(rèn)為關(guān)鍵是缺少民事基本法的支撐［1］。目前我國(guó)各種有關(guān)保障性住房的規(guī)定，都只是行政法規(guī)或規(guī)章。。作為一種基本的物權(quán)制度，其他國(guó)家都有一些立法層次較高的法規(guī)調(diào)控。我們不能把這種長(zhǎng)期的基本類型的物權(quán)制度一直置于立法之外。諾斯曾說(shuō)過(guò)“對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起決定作用的是制度性因素而非技術(shù)性因素”［2］。本文認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)諸多問(wèn)題，其根源在于目前的制度設(shè)計(jì)未能構(gòu)建經(jīng)濟(jì)房與商品房之間的巨大鴻溝，未以法律形式對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利屬性及限制予以明確定位。本文試圖通過(guò)深入分析，探討我國(guó)未來(lái)的相關(guān)制度設(shè)計(jì)，以解決經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利定位與限制問(wèn)題，并力爭(zhēng)做到與其他法律的規(guī)定相互銜接與協(xié)調(diào)論文下載。

一、經(jīng)濟(jì)適用房的范圍及其物權(quán)化的意義

首先，目前經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過(guò)程中屢屢出現(xiàn)舞弊與暗箱操作事件，經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域成為投機(jī)與利益不正當(dāng)輸送的重災(zāi)區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施的結(jié)果遠(yuǎn)未能實(shí)現(xiàn)制度設(shè)計(jì)的初衷。對(duì)此有學(xué)者提出取消經(jīng)濟(jì)適用房，也有學(xué)者提出經(jīng)濟(jì)適用房不修廁所，希望以此來(lái)解決經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。但本文認(rèn)為，造成當(dāng)前弊端重重局面的根本原因，在于當(dāng)前的規(guī)定側(cè)重于公法上的審查與核準(zhǔn)，未能在私法上對(duì)經(jīng)濟(jì)房的權(quán)利予以明確界定與限制。由于現(xiàn)行的制度未能確定經(jīng)濟(jì)適用房的物權(quán)邊界，私法上權(quán)利的模糊導(dǎo)致了巨大潛在利益的存在。在巨大利益的沖擊下，經(jīng)濟(jì)適用房形式上的層層審查與核準(zhǔn)形同虛設(shè)。因此，我們只有在物權(quán)上明確界定經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利邊界，給房屋購(gòu)買人一個(gè)確定的權(quán)利預(yù)期，方能物當(dāng)其用，有效解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的腐敗與權(quán)力尋租行為。

其次，要界定經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利邊界，則需要厘清經(jīng)濟(jì)適用房的范圍。盡管2007年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》指出，經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。但在實(shí)踐及理論上，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房涵蓋的范圍卻并不明確。廣義上的經(jīng)濟(jì)適用房既包括面向不特定社會(huì)公眾由政府主導(dǎo)修建的經(jīng)濟(jì)適用房，也包括面向特定對(duì)象，單位自建、單位集資建房及住宅合作社建房等。但就現(xiàn)狀而言，目前許多單位自建、單位集資建設(shè)的房屋盡管掛著經(jīng)濟(jì)適用房的名義，但建設(shè)內(nèi)容幾乎沒(méi)有不超標(biāo)的，且在分配上往往根據(jù)工齡、級(jí)別等予以劃定，此類房屋僅體現(xiàn)了福利而絕對(duì)未體現(xiàn)保障功能。本文認(rèn)為，造成目前經(jīng)濟(jì)適用房超標(biāo)準(zhǔn)、超面積建設(shè)的原因，很大程度上在于未對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的范圍做出明確界定。要理順目前經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的各種關(guān)系，首先應(yīng)將其范圍嚴(yán)格限定在面向不特定社會(huì)公眾而由政府主導(dǎo)修建的經(jīng)濟(jì)適用房以及符合《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定條件面向本單位低收入住房困難家庭而由該部分職工集資修建的經(jīng)濟(jì)適用房。除此之外其余各類房屋均應(yīng)被排除在經(jīng)濟(jì)適用房范圍之外。不符合此類標(biāo)準(zhǔn)的房屋應(yīng)由其他規(guī)范予以規(guī)定，而我們應(yīng)逐步取消沒(méi)有法定依據(jù)的住房供給，減少住房供給的種類。

最后，根據(jù)物權(quán)法定原則，只有通過(guò)立法方能有效界定經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利邊界。目前普遍觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)是受到一定限制的，其依據(jù)在于經(jīng)濟(jì)適用房土地的劃撥性質(zhì)而將其視為一種區(qū)別于商品房的新的物權(quán)。也有學(xué)者提出經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)由政府與購(gòu)買人共有的設(shè)想，但不論是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的物權(quán)予以限制還是增設(shè)一種限制物權(quán)，按照物權(quán)法定原則，這些內(nèi)容只能以立法形式予以規(guī)定與明確。根據(jù)立法法及物權(quán)法的規(guī)定，現(xiàn)行的部門規(guī)章無(wú)權(quán)也無(wú)力對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利予以定位及限制。此外，經(jīng)濟(jì)適用房制度尚涉及與民法、合同法、擔(dān)保法、房地產(chǎn)法、物權(quán)法和婚姻法等法律的協(xié)調(diào)與銜接，因此，我們只有以法律形式對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利予以定位，才能在效力及內(nèi)容上使該制度與其他法律規(guī)定相互銜接與協(xié)調(diào)。

二、經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利定位

經(jīng)濟(jì)適用房就其本意而言，一要經(jīng)濟(jì)，也就是要限定銷售價(jià)格、要便宜。其便宜的主要因素在于政府提供政策優(yōu)惠（包括無(wú)償劃撥土地、減免各種稅費(fèi)等）。二是要適用，適用應(yīng)理解為當(dāng)且僅當(dāng)適用，即要限定套型面積不能超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，但也要具備基本的使用功能。作這些方面限定的原因在于經(jīng)濟(jì)適用房保障功能的特定性以及其面向?qū)ο蟮奶囟ㄐ浴Ｕ怯捎诮?jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，購(gòu)買人享受了特殊的利益輸送，因而經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)是不完整應(yīng)受到一定限制的。產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)適用房制度中的核心和全局性的問(wèn)題，是不容回避的。經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，其在出租、出售時(shí)往往受到一定限制，也就是說(shuō)其收益權(quán)和處分權(quán)是有限制的，這種限制不僅僅來(lái)自于政府，現(xiàn)實(shí)中更多還來(lái)自于單位或住宅合作社。亦有學(xué)者在區(qū)分產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)而認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)雖受到一定限制，但仍不失為完全產(chǎn)權(quán)。對(duì)此，筆者不予茍同，一方面承認(rèn)其權(quán)能受到一定限制，另一方面又認(rèn)定其為完全產(chǎn)權(quán)，如此，則無(wú)論何種產(chǎn)權(quán)皆可認(rèn)定為完全產(chǎn)權(quán)，那么一種產(chǎn)權(quán)是否是完全產(chǎn)權(quán)也就失去了辨別的意義了。在此拋開(kāi)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)受限是否是應(yīng)然之義不提，其權(quán)能受限當(dāng)是無(wú)疑的［1］。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，目前尚有爭(zhēng)論。另有觀點(diǎn)認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是可以分解的，完整的產(chǎn)權(quán)一經(jīng)分解，就不再與所有權(quán)有對(duì)等關(guān)系。如果一個(gè)人擁有的只是對(duì)某物的使用權(quán)，并不能說(shuō)他對(duì)該物享有所有權(quán)［3］。物權(quán)法第三十九條規(guī)定了所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，即所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但這是指取得完全所有權(quán)的情形，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房這類特殊的物權(quán)，法律尚沒(méi)有予以明確規(guī)定。

1.占有權(quán)

占有權(quán)是指占有某物或某財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，即在事實(shí)上或法律上控制某物或某財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。占有權(quán)是所有權(quán)最重要的權(quán)能之一，是行使所有權(quán)的基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)使用權(quán)和處分權(quán)的前提。在通常情況下，資產(chǎn)一般為所有人占有，即占有權(quán)與所有權(quán)合一，但在特定條件下，占有權(quán)也可與所有權(quán)分離，形成為非所有人享有的獨(dú)立的權(quán)利。經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買人通過(guò)支付一定代價(jià)（亦可以看做是若干年累計(jì)的房屋租金）取得房屋的合法占有權(quán)。但是，這種占有權(quán)取得的前提是基于一定的身份，因此其取得房屋后的占有應(yīng)是事實(shí)上的占有而非法律上的占有，這里不論其是所有人還是按份共有人或非所有人，在規(guī)定的年限屆滿并取得完全產(chǎn)權(quán)前，本文認(rèn)為，購(gòu)買人在居住滿一定年限并補(bǔ)繳土地出讓金及被減免的稅費(fèi)后，方能取得完全產(chǎn)權(quán)。均不能移轉(zhuǎn)對(duì)房屋的實(shí)際占有（當(dāng)然基于合法事由房屋被依法處分的除外）。

2.使用權(quán)

使用權(quán)是指不改變財(cái)產(chǎn)的本質(zhì)而依法加以利用的權(quán)利。經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人的使用權(quán)涉及到房屋和土地兩個(gè)層面。購(gòu)買人對(duì)房屋的占有和使用均應(yīng)由本人及其家庭成員行使，不能移轉(zhuǎn)給第三人。并且，購(gòu)買人須按照房屋的用途和性質(zhì)合理使用房屋，不能改變房屋的用途。對(duì)于土地使用權(quán)，本文認(rèn)為，不論是國(guó)有土地還是農(nóng)村集體土地，在一定年限內(nèi)及購(gòu)買人未補(bǔ)繳土地出讓金前，均不可為購(gòu)買人分割土地使用權(quán)，這也應(yīng)是經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房的差別。經(jīng)濟(jì)適用房其性質(zhì)是用于居住保障，故其不能也不應(yīng)具備投資功能。購(gòu)買人所取得的物權(quán)屬于一種限制物權(quán)，我們只有構(gòu)建起經(jīng)濟(jì)適用房與商品房之間的巨大鴻溝，方有希望解決目前經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過(guò)程中的種種弊端與無(wú)奈。

3.收益權(quán)

收益權(quán)是所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。對(duì)于收益，經(jīng)濟(jì)學(xué)與會(huì)計(jì)學(xué)有著不同的解釋，亞當(dāng)斯密在《國(guó)富論》中將收益定義為“那部分不侵蝕資本的可予消費(fèi)的數(shù)額”，把收益看做是財(cái)富的增加。后來(lái)，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都繼承并發(fā)展了這一觀點(diǎn)。而作為一種權(quán)利的收益權(quán)，本文認(rèn)為其屬于法學(xué)范疇，即不管收益內(nèi)涵如何界定，收益權(quán)強(qiáng)調(diào)的是獲取收益的權(quán)利或收益的歸屬。本文認(rèn)為，未來(lái)的立法應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的收益歸屬做出明確限定。由于經(jīng)濟(jì)適用房的土地為劃撥土地，房屋購(gòu)買人取得房屋時(shí)沒(méi)有繳納土地出讓金或未支付土地使用價(jià)款（地租），因此，其對(duì)房屋的收益權(quán)應(yīng)受一定限制?；诜课莸谋Ｕ闲再|(zhì)，可規(guī)定在一定年限內(nèi)不可用做出租收益。滿一定年限并補(bǔ)繳土地出讓金取得完全產(chǎn)權(quán)后房屋方可上市轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)歸屬于所有權(quán)人。按照現(xiàn)行《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定，購(gòu)買人符合條件上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款。從制度設(shè)計(jì)的嚴(yán)謹(jǐn)性出發(fā)，我們將不得不考慮如果屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房沒(méi)有差價(jià)或者差價(jià)為負(fù)的情況該如何處理，基于此，目前的該規(guī)定顯得不夠嚴(yán)謹(jǐn)。本文認(rèn)為，以同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)來(lái)確定土地收益，既不準(zhǔn)確，又缺乏操作性。第一，房屋的價(jià)格往往取決于多種因素包括戶型、樓層、朝向、采光、通風(fēng)等等而不僅僅局限于地段，同地段同面積的房屋售價(jià)往往并不相同甚至差異很大。第二，買受人最初已完全支付了房屋價(jià)款（價(jià)款中尚有部分利潤(rùn)），因而房屋升值的收益應(yīng)歸屬于購(gòu)買人。購(gòu)買人未支付的僅僅是最初的地價(jià)及享受了部分稅收優(yōu)惠，因此本文認(rèn)為，購(gòu)買人上市轉(zhuǎn)讓房屋，其補(bǔ)交土地出讓金以屆時(shí)該地段土地評(píng)估價(jià)直接補(bǔ)交即可，將房屋與土地分開(kāi)計(jì)價(jià)既清晰又簡(jiǎn)便易行。

4.處分權(quán)

處分權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)最終處理的權(quán)利，是所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能的核心，是財(cái)產(chǎn)所有人最基本的權(quán)利。處分權(quán)可分為事實(shí)上的處分權(quán)和法律上的處分權(quán)。事實(shí)上的處分意味著實(shí)物形態(tài)的改變，法律上的處分意味著物的轉(zhuǎn)讓即物權(quán)主體的變化。經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買人對(duì)房屋事實(shí)上的處分受到民法、物權(quán)法等相關(guān)法律、法規(guī)的調(diào)控，本文認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人事實(shí)上的處分權(quán)與商品房買受人的處分權(quán)并無(wú)差別。但經(jīng)濟(jì)適用房基于其保障性質(zhì)以及購(gòu)買人取得房屋的特定事由（低收入及住房困難），經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人在法律上的處分權(quán)應(yīng)受到限制。本文認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)是為了滿足住房需求，故購(gòu)買人不能任意轉(zhuǎn)讓（限制措施如前所述包括使用年限限制及補(bǔ)繳地租和稅費(fèi)后取得完全產(chǎn)權(quán)的限制），如果因特殊情況需要轉(zhuǎn)讓，在未取得完全產(chǎn)權(quán)前，應(yīng)交由主管部門回購(gòu)；取得完全產(chǎn)權(quán)后需要轉(zhuǎn)讓的，主管部門享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人的其他處分權(quán)，如離婚分割、繼承、贈(zèng)與、抵押、出資等實(shí)體權(quán)利的處分亦應(yīng)受到一定限制，本文探討的權(quán)利限制是在購(gòu)買人未取得完全產(chǎn)權(quán)前的限制。購(gòu)買人取得完全產(chǎn)權(quán)后，可依據(jù)物權(quán)法等法律享有所有權(quán)的全部權(quán)能。對(duì)這些具體權(quán)利的限制，未來(lái)的住房保障立法應(yīng)予以重視與體現(xiàn)，而相關(guān)制度設(shè)計(jì)應(yīng)與其他法律規(guī)定相互銜接與協(xié)調(diào)。

三、經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利限制

1.經(jīng)濟(jì)適用房在夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的權(quán)利定位

2001年修正后的《婚姻法》規(guī)定了夫妻共同財(cái)產(chǎn)制、個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)制和約定財(cái)產(chǎn)制三種形式，在夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)無(wú)約定或約定不明、約定不合法的情況下，法定財(cái)產(chǎn)制是當(dāng)然適用的夫妻財(cái)產(chǎn)制［4］。我國(guó)關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)實(shí)行約定優(yōu)先，沒(méi)有約定則實(shí)行法定共同所有制?；橐龇ㄒ?guī)定夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有，這里“所得的財(cái)產(chǎn)”，按照通說(shuō)，并非需要實(shí)際占有。“財(cái)產(chǎn)”可以是權(quán)利而非完全的所有權(quán)。但是，由于經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)的特殊性，其涉及家庭其他成員的住房保障，因此，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房在夫妻共同財(cái)產(chǎn)制中的權(quán)利定位應(yīng)解決以下三個(gè)方面的問(wèn)題。

（1）就權(quán)利主體而言，按照經(jīng)濟(jì)適用房制度設(shè)計(jì)的初衷，其保障對(duì)象是低收入住房困難家庭即以家庭為保障對(duì)象而非個(gè)人，目前已經(jīng)有城市將符合一定條件的個(gè)人納入經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍，但本文認(rèn)為，從效率角度出發(fā)，單個(gè)個(gè)人的住房保障應(yīng)主要通過(guò)廉租房方式予以保障。受保障人是基于身份而取得財(cái)產(chǎn)，故就房屋的權(quán)利主體而言，本文認(rèn)為，全體家庭成員均應(yīng)成為房屋的權(quán)利主體，因此在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房房屋權(quán)屬進(jìn)行登記時(shí)，應(yīng)將全體家庭成員均登記為房屋權(quán)利人。實(shí)務(wù)中可能存在部分家庭成員未支付經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)款，但本文認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房是基于家庭成員關(guān)系共同取得，在沒(méi)有相反證據(jù)的情況下，可視為對(duì)其他家庭成員的贈(zèng)與。而在家庭取得經(jīng)濟(jì)適用房后而成為該家庭成員的，不成為權(quán)利人。

（2）關(guān)于夫妻之間對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房權(quán)利的約定，婚姻法規(guī)定夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。但鑒于經(jīng)濟(jì)適用房的保障性及取得人身份的特定性，本文認(rèn)為，夫妻之間可以對(duì)房屋未來(lái)的收益及處分權(quán)予以約定，但不得以約定方式排除對(duì)方的占有和使用權(quán)。此外，夫妻之間的約定不具有對(duì)抗第三人的效力，亦不得損害其他家庭成員的合法權(quán)利。

（3）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的離婚分割，經(jīng)濟(jì)適用房系基于家庭成員共同身份而取得，身份關(guān)系的消滅可導(dǎo)致房屋的分割。但基于經(jīng)濟(jì)適用房的特殊屬性，未來(lái)立法對(duì)于離婚時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的分割本文僅探討尚未取得完全產(chǎn)權(quán)前的分割，取得完全產(chǎn)權(quán)后房屋的分割與商品房并無(wú)二致。應(yīng)把握以下方面：第一，如雙方均不主張使用房屋的，該房屋可交由主管部門回購(gòu)，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。但有其他具有完全民事行為能力的家庭成員主張繼續(xù)使用的除外。第二，雙方均主張使用且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，但取得房屋的一方不得排除家庭其他權(quán)利人的占有使用權(quán)。第三，一方主張房屋使用權(quán)的，可由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋做出評(píng)估或競(jìng)價(jià)，使用房屋的一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。第四，法院不判決房屋所有權(quán)的歸屬，可根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用這里的使用人還應(yīng)包含家庭內(nèi)的其他權(quán)利人。及房屋項(xiàng)下的其他權(quán)利人。使用方給予另外一方補(bǔ)償，但補(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)考慮繼續(xù)使用房屋的家庭其他成員人數(shù)所占的份額。第五，為防止以離婚為手段再次申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，因此，將經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象限定為以家庭為單位而非個(gè)人是必要的。

2.經(jīng)濟(jì)適用房的繼承

我國(guó)的繼承分為法定繼承和遺囑繼承，關(guān)于遺贈(zèng)和遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，二者處分的本質(zhì)相同，將在經(jīng)濟(jì)適用房的贈(zèng)與中予以討論。繼承法規(guī)定法定繼承人包括第一順序：配偶、子女、父母和第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。經(jīng)濟(jì)適用房的繼承，屬于權(quán)利人財(cái)產(chǎn)的一種移轉(zhuǎn)形式。本文認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房以家庭作為保障對(duì)象，而家庭則是由夫妻關(guān)系和子女關(guān)系結(jié)成的最小的社會(huì)生產(chǎn)和生活的共同體，即這里的家庭成員僅僅包括配偶及其子女。為避免經(jīng)濟(jì)適用房權(quán)利主體的多元化以及避免經(jīng)濟(jì)適用房喪失保障功能，在購(gòu)買人取得完全產(chǎn)權(quán)前，未來(lái)的立法可規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的繼承人應(yīng)限于第一順序的繼承人，即配偶、子女、父母之間。如被繼承人沒(méi)有第一順序法定繼承人，則由主管部門予以回購(gòu)，回購(gòu)的價(jià)款作為普通遺產(chǎn)，按照相關(guān)法律規(guī)定予以繼承。

3.經(jīng)濟(jì)適用房的贈(zèng)與

基于經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障功能，因此應(yīng)不允許經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人在取得房屋后任意拋棄即無(wú)償讓與其權(quán)利。經(jīng)濟(jì)適用房的取得系以家庭為單位取得，單個(gè)家庭成員無(wú)權(quán)將房屋贈(zèng)與他人。即使全體家庭成員均一致同意將房屋贈(zèng)與他人，由于該權(quán)利的取得系基于身份的特定性而取得，也為避免實(shí)踐中以贈(zèng)與之名行買賣之實(shí)，故本文主張經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買人在取得完全產(chǎn)權(quán)前，其不能將房屋贈(zèng)與第三人，但公益性贈(zèng)與或由主管部門回購(gòu)后贈(zèng)與價(jià)款的除外。關(guān)于公民遺贈(zèng)或簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的處理，本文認(rèn)為，訂立該類遺囑的公民在遺產(chǎn)處分時(shí)應(yīng)取得該房屋的全部產(chǎn)權(quán)，即該房屋已經(jīng)可以自由轉(zhuǎn)讓；在未取得全部產(chǎn)權(quán)前遺贈(zèng)人死亡的，應(yīng)認(rèn)定遺囑人無(wú)權(quán)處分，房屋可由主管部門回購(gòu)，受遺贈(zèng)人可獲得相應(yīng)價(jià)款；如存在其他權(quán)利共有人，而其他共有人不同意主管部門回購(gòu)房屋，則由其他共有人按照遺贈(zèng)人所享有份額對(duì)應(yīng)價(jià)款向受遺贈(zèng)人予以補(bǔ)償。

4.經(jīng)濟(jì)適用房的抵押

抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。根據(jù)目前相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的抵押及實(shí)行將可能導(dǎo)致兩個(gè)方面的問(wèn)題：第一，涉及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后房屋的受讓人身份，如經(jīng)濟(jì)適用房通過(guò)拍賣方式流轉(zhuǎn)，喪失房屋的家庭將重新依靠社會(huì)救濟(jì)與保障，而取得房屋的買受人一般而言不會(huì)是應(yīng)予以保障的對(duì)象，這將可能違背經(jīng)濟(jì)適用房制度設(shè)計(jì)的初衷。此外，亦不排除購(gòu)買人通過(guò)這種方式惡意將房屋變相轉(zhuǎn)讓，從而實(shí)現(xiàn)投資增值目的。第二，物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。因此，如將房屋抵押，則該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。由于經(jīng)濟(jì)適用房所使用土地為劃撥土地，其制度設(shè)計(jì)初衷是為促進(jìn)社會(huì)公平而對(duì)低收入住房困難家庭予以的一種福利安排。因此，在相關(guān)主體未繳納土地出讓金的情況下，土地使用權(quán)主體不能發(fā)生變更。因此，本文認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利人在未取得完全產(chǎn)權(quán)前，其不能將房屋用于抵押擔(dān)保。

但是，這里卻需要解決另一個(gè)問(wèn)題，即由于經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買人其本身就是低收入家庭，其很可能無(wú)力一次性支付全部房款，此外部分人群或繳納了住房公積金，也需要用住房公積金貸款解決居住問(wèn)題。根據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定，借款人借款需有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。而在房屋買賣中，通行的做法是將房屋抵押給貸款人以獲取貸款，這就需要經(jīng)濟(jì)適用房具備融資擔(dān)保的功能。本文認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買人可以將房屋抵押給指定的貸款人（主管機(jī)構(gòu)認(rèn)可的金融機(jī)構(gòu)）用于支付購(gòu)房款，此外其不能用于其他目的抵押擔(dān)保。此種情況下權(quán)利人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，如是國(guó)有土地則可按現(xiàn)行規(guī)定予以處理。如果是集體建設(shè)用地未來(lái)可以考慮在集體建設(shè)用地上修建經(jīng)濟(jì)適用房，限于本文主旨，在此不作深入探討。，主管機(jī)關(guān)應(yīng)先將房屋所占范圍的土地征收為國(guó)有，而后將該經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)填補(bǔ)完整后房屋的取得人應(yīng)補(bǔ)繳土地成本，即土地出讓金。，按照相關(guān)法律規(guī)定予以處置。

5.經(jīng)濟(jì)適用房的出資

公司法第二十七條規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。房屋及土地使用權(quán)為現(xiàn)實(shí)生活中較為常見(jiàn)的出資形式，但房屋或土地用于出資應(yīng)符合兩個(gè)方面的限制性條件：一是可以用貨幣估價(jià)。二是可以依法轉(zhuǎn)讓，即以房屋或土地出資后，出資人應(yīng)向公司轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房雖然可以用貨幣估價(jià)，但購(gòu)買人取得房屋支付的價(jià)款未包含土地價(jià)款并享受了特別的政策性優(yōu)惠，故作為經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買人，在其未取得完全產(chǎn)權(quán)時(shí)，其處分房屋的權(quán)能應(yīng)受到限制。且經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)決定了經(jīng)濟(jì)適用房的所有人只能是自然人而不能是法人，這亦是經(jīng)濟(jì)適用房出資的制度性阻礙。此外，在現(xiàn)行土地管理制度下，與經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)法分離的土地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)?；诖?，本文認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H具有保障功能而不具有投資功能，房屋的投資功能應(yīng)由商品房市場(chǎng)予以解決。同時(shí)，由于土地權(quán)屬性質(zhì)的不同及取得土地的特殊方式，故購(gòu)買人在取得完全產(chǎn)權(quán)前及土地未變更為國(guó)有出讓土地前，經(jīng)濟(jì)適用房不能用于出資。

經(jīng)濟(jì)適用房制度作為住房保障制度的一部分，將對(duì)國(guó)民住房條件的改善產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。但鑒于其具有的特殊性，我們只有以立法形式從私法上明確界定經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利邊界，明確其物權(quán)上的定位與限制，構(gòu)建經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的巨大鴻溝，方能有效解決經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過(guò)程中的弊端與無(wú)奈，實(shí)現(xiàn)我們制度設(shè)計(jì)的初衷。

參考文獻(xiàn)

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