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前期物業(yè)管理合同范文第1篇

成都市房產(chǎn)管理局? 編制

特別提示

一、根據(jù)建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于推行使用《物業(yè)管理合同（示范文本）》的通知（建設(shè)部[1997]263號）和《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第十六條的要求，印制本合同文本。

二、根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局《關(guān)于加強前期物業(yè)管理有關(guān)問題的通知》（成房物[XX]第2號）的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當在合同訂立之日起15日內(nèi)，向當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。

三、請物業(yè)管理公司詳細閱讀合同中備案表說明。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）說明

1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應(yīng)當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。

2．本合同文本所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

本合同文本所稱空置房是指在一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所稱空關(guān)房是指購房人已購但未使用的房屋。

3．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4．本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。

5．本合同文本適用于開發(fā)建設(shè)單位與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

6．對合同文本[?]中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當協(xié)商確定。[?]中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或委托雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

7．在簽訂合同前，受托方應(yīng)當向委托方出示應(yīng)當由受托方提供的有關(guān)證書、證明文件。

8．本合同文本條款由成都市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案表

合同備案號：（?? ）

一、合同雙方當事人

委托方（以下簡稱甲方）：_______________

（簽章）

聯(lián)系人：_______________________________?

聯(lián)系電話：_____________________________

受托方（以下簡稱乙方）：_______________

（簽章）

物業(yè)管理負責(zé)人：_______________________

聯(lián)系電話：_____________________________

二、物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：________________________

物業(yè)類型：________________________

前期物業(yè)管理合同范文第2篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)；經(jīng)濟合同；財務(wù)監(jiān)管

一、有關(guān)財務(wù)監(jiān)管的理論概述

1、財務(wù)監(jiān)管在企業(yè)經(jīng)濟合同管理中的目的

財務(wù)監(jiān)管是企業(yè)經(jīng)濟管理的核心部分，它對企業(yè)能夠持續(xù)長遠的發(fā)展起著推動作用，它貫穿了企業(yè)經(jīng)濟活動的全過程。企業(yè)與各界簽訂的經(jīng)濟合同都會涉及到財務(wù)部門，企業(yè)的經(jīng)濟合同管理與財務(wù)監(jiān)管是密不可分的，二者相輔相成，都能規(guī)范企業(yè)成本開支，保證企業(yè)資金的規(guī)范使用，提高資金的使用效益。

2、財務(wù)監(jiān)管在企業(yè)經(jīng)濟合同管理中的責(zé)任

經(jīng)濟合同管理涉及到了企業(yè)管理的多個方面，是企業(yè)經(jīng)營管理中非常重要的內(nèi)容。它是企業(yè)在市場經(jīng)濟競爭中保護企業(yè)自身利益的手段。但僅靠經(jīng)濟合同的管理不能完成整個管理職能，因此需要完善合同管理制度。這就需要財務(wù)部門與之協(xié)調(diào)配合，發(fā)揮其財務(wù)監(jiān)管職能，并落實到企業(yè)經(jīng)濟合同全過程的責(zé)任目的。

二、財務(wù)在經(jīng)濟合同管理中的控制作用

1、合同訂立前的風(fēng)險預(yù)測

在合同訂立前，財務(wù)部門與合同管理相關(guān)部門配合可以對合同可能存在的風(fēng)險進行分析預(yù)測。在這個階段財務(wù)部門工作人員要仔細調(diào)查研究對方的資信情況及履行約定的能力，把可能存在的風(fēng)險一一分析，制定相應(yīng)的對策。合同最為重要的一個風(fēng)險來源于合同本身，財務(wù)人員要重點關(guān)注合同的格式、類型、變更事項、糾紛等等，盡量選取國家統(tǒng)一頒發(fā)通用的格式文本，財務(wù)人員要仔細核對合同內(nèi)容，合同的條款不漏項，文字表達清晰無意思不明確詞語。同時，還要利用法律資源，降低和轉(zhuǎn)移合同條款中存在的風(fēng)險。

2、合同訂立階段的財務(wù)監(jiān)管

企業(yè)對于發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動除即時結(jié)清方式外都需要訂立書面經(jīng)濟合同，以便更好的管理約束對方。企業(yè)在簽訂經(jīng)濟合同過程中，要嚴格執(zhí)行企業(yè)的授權(quán)與審批程序，業(yè)務(wù)部門在與客戶簽訂經(jīng)濟合同時，必須是經(jīng)過企業(yè)授權(quán)同時經(jīng)管理層審批的，未經(jīng)授權(quán)或?qū)徟鷦t無權(quán)簽訂合同。在此過程中財務(wù)重點關(guān)注的內(nèi)容是：標的是否符合企業(yè)經(jīng)濟效益；雙方企業(yè)是否具備履行經(jīng)濟合同的能力；合同所涉及的財務(wù)數(shù)據(jù)是否嚴謹準確、計算方式是否正確；資金的來源及使用是否合法，結(jié)算方式是否合法等。

3、合同備案階段的財務(wù)監(jiān)管

企業(yè)經(jīng)濟合同簽訂后，負責(zé)合同簽訂的承辦部門要立即將簽訂好的合同副本送予合同的管理部門及財務(wù)部門進行備案，方便監(jiān)督管理合同中經(jīng)濟事項的工作人員進行款項的收付。如合同內(nèi)容有變更或者達成解除協(xié)議，應(yīng)及時與合同管理部門與財務(wù)部門聯(lián)系備案。企業(yè)經(jīng)濟合同正本應(yīng)由合同承辦部門保管、執(zhí)行，合同內(nèi)容全部履行完后要及時將合同歸檔保存。

4、合同履行及收尾階段的財務(wù)監(jiān)管

財務(wù)部門要密切關(guān)注送存?zhèn)浒傅慕?jīng)濟合同的實際履行情況，對不同經(jīng)濟事項的合同設(shè)立不同的收益成本核算體系。企業(yè)財務(wù)部門還要制定費用管理控制相關(guān)規(guī)定，針對不同的經(jīng)濟事項建立不同的明細賬，保障核算時清晰準確。對不按合同條款履行或項目驗收未通過的，財務(wù)部門有權(quán)利不予款項結(jié)算。在會計期末，財務(wù)人員還應(yīng)根據(jù)合同的不同性質(zhì)區(qū)分其是否履行完成，及時確認該合同收入。在合同收尾時，財務(wù)人員要嚴格依照合同內(nèi)容，處理好債權(quán)債務(wù)，對于需要催收合同款的及時催收。最后，財務(wù)人員還要編制決算報告，對合同整體履行情況進行評估。

5、建立合同管理及保密制度

企業(yè)的經(jīng)濟合同作為財務(wù)檔案，備案及后期的存檔保存都應(yīng)設(shè)置專人管理，并設(shè)置管理制度。同時，企業(yè)財務(wù)部門的工作人員應(yīng)有較高的職業(yè)道德修養(yǎng)，這有助于財務(wù)工作的順利展開，更有助于防止經(jīng)濟合同在訂立及履行的過程中商業(yè)和技術(shù)秘密被泄露，保障了合同信息的安全。

6、合同的變更和索賠工作

經(jīng)濟事項完成情況或有意外，如未按合同時間完成，這就涉及到索賠。它是合同管理的一部分，貫穿合同履行全過程。企業(yè)財務(wù)人員要具備并加強合同變更索賠意識，明確變更和索賠的職責(zé)。在經(jīng)濟合同履行過程中如發(fā)生合同變更或索賠，財務(wù)人員要積極發(fā)揮其財務(wù)監(jiān)督管理的職能，遵照規(guī)章制度，做到有章可循。財務(wù)監(jiān)管在此環(huán)節(jié)主要注意的是：合同的變更理由是否符合法律法規(guī)，以及相關(guān)文件的規(guī)定；原始記錄、原始資料是否完整；對相關(guān)費用要進行核查。

7、財務(wù)監(jiān)管理論在實際中的應(yīng)用

企業(yè)經(jīng)濟活動包括采購、生產(chǎn)、銷售三個環(huán)節(jié)，而采購質(zhì)量的好壞直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟效益，因此，企業(yè)在采購合同管理中財務(wù)監(jiān)管更應(yīng)發(fā)揮好其自身的作用。一個企業(yè)的采購合同訂立是發(fā)生在采購計劃的基礎(chǔ)上，財務(wù)監(jiān)管對其的首個任務(wù)是審查采購計劃是否通過了審批，尤其是技術(shù)部門對物資的要求。財務(wù)人員要核對賬面庫存，判斷庫存資源是否滿足該需要，避免造成材料積壓。第二，采購部門確定購買數(shù)量后，財務(wù)人員協(xié)助其遵循企業(yè)訂貨報價制度，選取最有利于企業(yè)生產(chǎn)的供應(yīng)商。第三，審核付款條件。供應(yīng)方要求預(yù)付部分貨款，要掌握好預(yù)付的度；如供應(yīng)商沒有要求的，企業(yè)盡量采取分期付款或者貨到付款方式，這樣可以節(jié)省財務(wù)費用。第四，采購合同簽訂過程中，財務(wù)人員著重對質(zhì)量條款進行審查，并盡量明確、細化驗收的標準。第五，審核交貨時間、方式，同時注明運費哪方承擔(dān)。第六，監(jiān)督核定發(fā)票約定。供貨方要按采購數(shù)量及時準確的為我方開具增值稅發(fā)票。第七，采購合同按約定付款時，審核企業(yè)驗收部門是否切實履行驗收職責(zé)，是否出具完整的書面驗收報告。

三、實施財務(wù)監(jiān)管對經(jīng)濟合同管理的意義

1、保證了合同管理制度的實施

企業(yè)按照合同內(nèi)容付款時，財務(wù)部門工作人員有責(zé)任對經(jīng)濟合同的原件和結(jié)算所需的材料與合同核對是否與收款單位的信息完全一致。并且要對質(zhì)量保證金、預(yù)付款比例和合同標的進行控制，對于不符合要求的不可予以結(jié)算。財務(wù)部門通過對合同付款環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，使得企業(yè)合同管理控制作用得到了進一步的發(fā)揮，為企業(yè)經(jīng)濟合同管理制度有效的落實奠定基礎(chǔ)。

2、遏制了超范圍支出的問題

企業(yè)普遍認為只有縮減成本、費用等才能使企業(yè)提高經(jīng)濟效益。但在實際工作中，超出規(guī)模范圍的投資和超預(yù)算的支出現(xiàn)象也是影響企業(yè)成本的重要因素。在此可以加大合同管理及財務(wù)監(jiān)管的協(xié)同力度，充分調(diào)動起各個部門之間的關(guān)系，一同規(guī)避超范圍支出的問題。對那些可以控制或可以避免的支出適當加大財務(wù)監(jiān)管的力度，對于不符合規(guī)定的財務(wù)部門可以不予以結(jié)算付款，更有效的遏制了成本費用超支的問題。

3、完善了各部門協(xié)作，加強合同管理水平

要想加強企業(yè)經(jīng)濟合同的管理，除了要與財務(wù)監(jiān)管結(jié)合外，還要使財務(wù)部門與其他各個部門相互之間協(xié)調(diào)配合起來，這樣能夠提高企業(yè)對合同管理的整體水平。各部門間協(xié)調(diào)一致的配合可以使企業(yè)合同在簽訂時更加公開化，還可以有效地規(guī)避違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，加強了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的可控性，最為重要的作用是保障了企業(yè)資金的安全，使企業(yè)資金合理高效的被使用，完善了企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益。（作者單位：廈門市體育行政事業(yè)會計核算中心）

參考文獻：

[1]劉慧如何使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心[J]今日科苑，200814

[2]趙潤慧.我國企業(yè)財務(wù)管理理論發(fā)展現(xiàn)狀及其策略[J].中小企業(yè)管理與科技.2009（03）

[3]張楚.企業(yè)客戶信用評估指標體系構(gòu)建及應(yīng)用[J].企業(yè)經(jīng)濟，2007.5.

前期物業(yè)管理合同范文第3篇

【關(guān)鍵詞】合同 企業(yè) 財務(wù)監(jiān)管 管理

一、緒論

當前經(jīng)濟社會全面高度發(fā)展的形勢下，企業(yè)經(jīng)濟往來大多通過經(jīng)濟合同來實現(xiàn)，經(jīng)濟合同的種類和數(shù)量也越來越多，企業(yè)必須加強對經(jīng)濟合同的管理。合同管理的好壞直接影響企業(yè)的經(jīng)濟利益，高水平高質(zhì)量的合同管理勢在必行。但在企業(yè)合同管理實際過程中，財務(wù)監(jiān)管力度不夠，財務(wù)人員主動參與意識不強，財務(wù)報表與真實經(jīng)濟業(yè)務(wù)脫節(jié)，合同管理效率低下，風(fēng)險防范不足。為做好合同管理工作，企業(yè)必須高度重視財務(wù)監(jiān)管在合同管理中的重要性，加強財務(wù)部門在監(jiān)管合同簽訂到執(zhí)行等各環(huán)節(jié)的職能作用，從而把合同風(fēng)險降低或進行有效規(guī)避，以便能有效提高合同管理的效率。加強對經(jīng)濟合同中財務(wù)監(jiān)管職能，是財務(wù)部門必須履行的職能之一，有利于提高合同管理水平，有利于維護企業(yè)經(jīng)濟利益，有助于提升企業(yè)的經(jīng)濟利益。

本文主要關(guān)注財務(wù)監(jiān)管在合同管理中的重要性，通過對合同管理過程中存在的主要問題深入分析，提出完善合同管理方面的一些建議。

二、從財務(wù)監(jiān)管角度強化企業(yè)的合同管理

企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)和往來事項大部分都是通過不同的合同來實現(xiàn)的，可見合同在公司開展的對外經(jīng)營活動中起著重要作用，公司必須將“合同管理”作為公司最基本的管理制度之一，并圍繞合同的一系列具體環(huán)節(jié)，展開對合同的風(fēng)險預(yù)防和實時控制活動[1]。

企業(yè)合同管理是指企業(yè)對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。其中訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止是合同管理的內(nèi)容；審查、監(jiān)督、控制是合同管理的手段。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的。合同管理一般可劃分為四個階段：合同準備階段，包括合同策劃、調(diào)查、初步確定準合同對象、談判、擬訂合同文本、審核等程序；合同簽署階段，包括正式簽署、將合同分送相關(guān)部門等程序；合同履行階段，包括合同履行、變更或轉(zhuǎn)讓、終止、糾紛處理等程序；合同履行后管理階段，包括合同歸檔保管、執(zhí)行情況評價等程序[2]。

加強財務(wù)部門對合同的監(jiān)管非常重要，不容忽視。一方面，財務(wù)部門進行業(yè)務(wù)核算和編制財務(wù)報表需要以企業(yè)簽訂的經(jīng)濟合同為依據(jù)，屬于企業(yè)會計原始資料之一，加強合同的有效管理，充分發(fā)揮財務(wù)部門的監(jiān)管作用，是財務(wù)管理工作的一項非常重要的內(nèi)容，可以實現(xiàn)財務(wù)部門對合同涉及的經(jīng)濟事項的前、中、后不同階段的管理。此外，合同管理的主要目的是通過有效手段減少企業(yè)合同風(fēng)險，提高合同管理過程中的效率，明確合同的管理責(zé)任，有效控制合同發(fā)生的費用，降低各項成本，最終提高企業(yè)的經(jīng)濟效益?？梢姡贤芾硎秦攧?wù)管理的重要組成部分之一，加強對合同的管理也是財務(wù)部門要履行的重要職能之一，有利于企業(yè)嚴格遵守內(nèi)部控制規(guī)范，完成預(yù)期的經(jīng)濟效益目標。

三、防范企業(yè)合同管理中財務(wù)監(jiān)管的缺位現(xiàn)象

在企業(yè)管理事務(wù)中，大部分企業(yè)都會專門設(shè)立相應(yīng)的管理部門進行合同管理，但財務(wù)管理部門與合同管理部門之間缺乏有效溝通，無法做到信息資源共享，使得財務(wù)部門的合同監(jiān)管作用受到抑制和約束，合同管理的效率不高。財務(wù)部門出具的財務(wù)報表與企業(yè)實際發(fā)生的業(yè)務(wù)脫節(jié)，導(dǎo)致財務(wù)部門提供的各項數(shù)據(jù)難以為企業(yè)管理者和各級投資者提供有價值的參考信息。

在整個合同管理過程中，財務(wù)部門的管理人員主動合同管理的積極性不高。在一系列的合同管理過程中，從合同前期談判、到合同中期簽訂、合同過程履行，以及合同后期結(jié)算和合同保管等環(huán)節(jié)，財務(wù)人員往往沒有主動對合同進行監(jiān)管的意識，只是在合同履行后收到業(yè)務(wù)部門隨時傳來的結(jié)算單據(jù)，依據(jù)財務(wù)人員對合同結(jié)算單據(jù)的基本理解進行財務(wù)核算，簡單發(fā)揮報銷、結(jié)算、統(tǒng)計的作用，而不進行合同相關(guān)業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)和及時溝通。這種經(jīng)濟信息的傳遞過程是不準確的，也不及時，加上財務(wù)人員對有些經(jīng)濟業(yè)務(wù)性質(zhì)不了解、對合同的具體執(zhí)行情況不清楚，導(dǎo)致財務(wù)核算滯后、財務(wù)數(shù)據(jù)也不夠真實，財務(wù)報表反應(yīng)的情況與企業(yè)真實的經(jīng)濟業(yè)務(wù)缺乏關(guān)聯(lián)性[3]。這種情況下，財務(wù)部分出具的數(shù)據(jù)不能給企業(yè)的經(jīng)營管理者提供有用的支持，也不能為投資者提供有價值的參考信息。

為了改變上文描述的現(xiàn)狀，財務(wù)部門的管理人員要積極尋求各種方式方法，積極參與到企業(yè)的合同管理中來，確保財務(wù)管理部門在企業(yè)經(jīng)濟正常運行過程中的知情權(quán)，發(fā)揮財務(wù)部門的監(jiān)管職能。財務(wù)管理人員要憑借自身對合同風(fēng)險敏感的專業(yè)判斷力，準確而又及時的發(fā)現(xiàn)和評估潛在的合同風(fēng)險，還要熟練運用各項會計制度和準則，利用相應(yīng)的政策，采取有效措施把企業(yè)合同風(fēng)險降低到可接受水平。因此企業(yè)的合同管理需要財務(wù)管理人員對合同進行全過程的跟蹤監(jiān)管，將財務(wù)監(jiān)管從企業(yè)合同協(xié)商、合同起草的初始環(huán)節(jié)就開始滲透進去，在合同的起草環(huán)節(jié)做好財務(wù)控制，事前防范，事中控制，事后補救，還要求財務(wù)人員全面更新經(jīng)營管理觀念，努力改變財務(wù)工作環(huán)境，同時提升財務(wù)人員的自身綜合素質(zhì)。

四、加強企業(yè)合同管理中財務(wù)監(jiān)管的關(guān)鍵職能

企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容就是合同管理，并且合同管理也是財務(wù)管理的一部分內(nèi)容，財務(wù)管理的主要目標包括下面三項，一是優(yōu)化合同管理的流程、二是降低合同管理的風(fēng)險、三是提高合同管理的效率。財務(wù)部門如何才能夠在企業(yè)經(jīng)濟合同的管理中發(fā)揮監(jiān)管的重要作用值得深入剖析探討，本文就從合同管理的四個階段進行分析探討。

（一）合同訂立前重點做好風(fēng)險防范

風(fēng)險預(yù)測和風(fēng)險辨析工作要在合同簽訂前完成，其要由財務(wù)部門配合相關(guān)部門來完成。財務(wù)管理部門的工作人員要認真分析即將進行的合同活動中可能存在的風(fēng)險，并保持積極溝通[4]。在風(fēng)險分析過程中財務(wù)管理人員要認真嚴謹，仔細調(diào)查合同簽訂關(guān)聯(lián)方的資信情況、財務(wù)情況、業(yè)務(wù)水平和履約能力，把可能涉及到的風(fēng)險進行逐一的分析研判，確定可能發(fā)生風(fēng)險的類型，制定有效的風(fēng)險防范對策。合同本身就是合同風(fēng)險一個重要的來源，財務(wù)部門需要注重相應(yīng)細節(jié)，對合同中涉及財務(wù)的條款給予適當?shù)囊庖?。財?wù)人員要重點關(guān)注合同標的是否符合企業(yè)業(yè)務(wù)范圍；合同中提及的經(jīng)濟事項和相關(guān)數(shù)據(jù)是否符合企業(yè)的預(yù)算和利益；合同的格式和合同類型是否規(guī)范；合同內(nèi)容和條款是否合理齊備。如合同價款的確定和支付結(jié)算方式、金額大小寫、產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)量、質(zhì)量或技術(shù)標準、履約期限和地點、違約責(zé)任的歸屬、爭議的解決等。

（二）合同簽署階段重點監(jiān)管合同簽署權(quán)限及備案程序

強化財務(wù)管理部門對合同簽定階段的監(jiān)管，包括兩部分，一是合同正式簽署環(huán)節(jié)的管控，二是分送合同到相關(guān)部門環(huán)節(jié)的管控。財務(wù)人員應(yīng)重點關(guān)注簽署的合同是否屬于經(jīng)過審核管理程序同意簽訂的合同；是否超越合同簽署權(quán)限，嚴格執(zhí)行企業(yè)的授權(quán)審批制度，做到重大事項審批簽字有效，嚴禁未經(jīng)授權(quán)擅自簽訂；簽署加蓋的合同印章是否與財務(wù)備案表中的印章一致。如存在授權(quán)委托的情況，財務(wù)部門還應(yīng)該審查是否存在委托備案書，合同受托簽字人是否與委托備案書中受托人一致，是否超出委托事項范圍以及委托期限等細節(jié)。

完整合同需要專門編號并加蓋公章或合同專用章，合同管理部門應(yīng)當?shù)谝粫r間將一份完整合同的原件或副本送財務(wù)管理部門備案。財務(wù)部門應(yīng)履行同簽收制度，并指定專人負責(zé)合同的管理，對合同的管理實行責(zé)任追究制度。合同發(fā)生任何變更或達成解除協(xié)議的時候應(yīng)該重新走審批流程并及時報送財務(wù)部門簽收登記備案。

（三）合同履行過程中及時結(jié)算并設(shè)定索賠工作流程

企業(yè)財務(wù)部門對合同簽訂部門送存?zhèn)浒傅暮贤瑧?yīng)關(guān)注履行過程的各種情況，依據(jù)合同中的各項條款審核執(zhí)行結(jié)算業(yè)務(wù)，按照合同內(nèi)容的要求，嚴格清理債權(quán)債務(wù)，做好合同款項的催收，對合同的履行情況進行及時評估。凡是沒有按照合同條款履約的，或者驗收未能通過的業(yè)務(wù)，財務(wù)部門有權(quán)拒絕撥款。

這包括兩個方面，一是要密切關(guān)注對合同生效后涉及的稅收政策、收入情況、費用情況、資金使用情況以及合同執(zhí)行情況，執(zhí)行嚴格的合同管理及審核流程。二是，在資金管理方面要遵循集中管理、統(tǒng)籌安排、綜合平衡和優(yōu)化投向的原則。資金管理需要由財務(wù)部負責(zé)和具體實施。對照合同履約的實際情況，把握好資金的使用和費用的結(jié)算等方面。對于合同款項的支付，要做到各項合同支出都必須履行計劃申報程序，并嚴格以批準的付款計劃為依據(jù)。

在企業(yè)合同有任何形式的變更或任何金額的索賠過程中，財務(wù)管理人員應(yīng)發(fā)揮監(jiān)督檢查的重要職能。重點的監(jiān)督包括：第一，合同變更必須符合相應(yīng)的程序，符合有關(guān)法律、法規(guī)和政策；第二，變更應(yīng)通過協(xié)商達成書面協(xié)議，作為原始合同的補充，做好原始記錄、原始資料的保管；最后，嚴格按照變更后的合同內(nèi)容和條款對相關(guān)費用進行審查，及時進行財務(wù)核算。需要強調(diào)的是，財務(wù)管理人員要提高合同變更后的索賠意識，明確合同變更和合同索賠職責(zé)，把合同監(jiān)管工作貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程。財務(wù)監(jiān)管還要制定合同變更以及索賠的操作流程和需要注意的事項，尤其是合同中重要條款的變更，要按照內(nèi)控要求，履行企業(yè)內(nèi)部的領(lǐng)導(dǎo)會簽和各級審批程序，做到有章可循，照章辦事。

（四）建立合同管理在履行后的保密及評價制度

送存財務(wù)部門備案的經(jīng)濟合同要指定專人保管，并定期對合同進行編號、統(tǒng)計、分類和歸檔登記，以實現(xiàn)重要文檔的管理，同時還要注意財務(wù)人員職業(yè)道德，嚴禁以任何形式泄露合同涉及的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密。此外，財務(wù)部門要制定合同執(zhí)行情況的評價制度，按照兼顧全面和突出重點的原則，定期對合同執(zhí)行情況進行分析評價，并實施責(zé)任追究制度，做好合同履行后管理階段的財務(wù)管控。

五、健全涵蓋財務(wù)監(jiān)管的企業(yè)合同管理體系

經(jīng)濟合同的管理需要有內(nèi)控和政策的支持，才能減少風(fēng)險，達到合同管理的目的。同時一個健全的合同管理體系也離不開專業(yè)人才隊伍的參與。

（一）完善企業(yè)合同管理的組織架構(gòu)

企業(yè)管理本身就是一個相互關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)工程，各部門應(yīng)保證充分溝通，密切配合，單純強調(diào)某一方面往往使管理失衡，進而影響全盤。企業(yè)應(yīng)建立起由企業(yè)高層管理者主管、合同歸口管理部門統(tǒng)管、業(yè)務(wù)部門分管、合同管理人員專管、財務(wù)部門監(jiān)管的企業(yè)經(jīng)濟合同管理風(fēng)險評估和預(yù)防體系，并建立囊括企業(yè)合同審查制度、企業(yè)合同文檔管理制度、合同變更事項管理制度等在內(nèi)的全面的完善的合同管理制度，從結(jié)構(gòu)和制度層面進行規(guī)范，每個環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)，如果企業(yè)簽訂合同的部門、執(zhí)行合同的部門、審批合同的人員，對合同的管理的流程沒有調(diào)整好，那么財務(wù)的監(jiān)管就會孤立無援，也就失去了財務(wù)監(jiān)管的基礎(chǔ)和存在的必要性。只有在完善的合同管理制度和嚴密的合同管理內(nèi)控體系的支撐下，對經(jīng)濟合同進行動態(tài)化管理，各部門相互協(xié)調(diào)配合，財務(wù)部門對合同管理的監(jiān)管作用才能得到充分的發(fā)揮。

（二）建設(shè)合同管理的專業(yè)化隊伍

企業(yè)合同管理部門中人員素質(zhì)的高低會直接影響管理效率和質(zhì)量。所以財務(wù)部門要做好合同管理工作，企業(yè)必須要高度重視包括財務(wù)人員在內(nèi)的合同管理人員的繼續(xù)教育和專業(yè)培訓(xùn)，可以采取的途徑有講座、培訓(xùn)、技術(shù)交流會等。培訓(xùn)內(nèi)容涉及很多方面，例如，可以是強化與經(jīng)濟合同有關(guān)的法律知識的培訓(xùn)，如《合同法》等，通過培訓(xùn)強化經(jīng)濟合同管理人員的法律觀念和意識；也可以是加強對合同管理人員的業(yè)務(wù)水平、知識面的培養(yǎng)，提高其處理經(jīng)濟合同中各種事務(wù)的能力，讓其進一步掌握專業(yè)知識，熟悉合同處理手段，以此強化其專業(yè)能力?？傊?，采取多項舉措加強隊伍建設(shè)至關(guān)重要，建立一支專業(yè)化的人才隊伍，切實保障企業(yè)合同管理體系的正常運行和高效執(zhí)行。

六、小結(jié)

合同是企業(yè)日常經(jīng)營活動中必不可少的內(nèi)容，加強合同管理具有重要意義。合同管理離不開財務(wù)監(jiān)管，加強財務(wù)管理部門對合同的監(jiān)管是財務(wù)部門的職能之一，這就需要企業(yè)的財務(wù)部門主動參與到合同管理中來，充分發(fā)揮財務(wù)的監(jiān)管職能作用，降低或規(guī)避合同風(fēng)險，維護企業(yè)利益。在合同訂立前，財務(wù)部門要做好風(fēng)險預(yù)測、風(fēng)險辨析工作；在合同簽署階段，財務(wù)部門應(yīng)對簽訂合同權(quán)限、合同印章使用管理、分送合同給相關(guān)部門等方面進行監(jiān)管；在合同履行階段，財務(wù)部門應(yīng)嚴密P注合同實際履行情況，及時結(jié)算并清理債權(quán)債務(wù)，制定合同變更索賠工作流程和相關(guān)注意事項；在合同履行后管理階段，財務(wù)應(yīng)做好合同的歸檔保管工作，建立合同管理及保密制度。加強財務(wù)在合同管理中的職能，除了在合同管理的四個階段進行監(jiān)管外，還需要企業(yè)依據(jù)實際情況建立健全企業(yè)合同的管理體系，做好包括財務(wù)人員在內(nèi)的合同管理人員的培訓(xùn)。相信有了財務(wù)部門的監(jiān)管，企業(yè)會更好的實現(xiàn)合同風(fēng)險管理，避免企業(yè)合同執(zhí)行的潛在風(fēng)險，并提高合同執(zhí)行水平，從而更好的維護企業(yè)的利益。

參考文獻

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前期物業(yè)管理合同范文第4篇

關(guān)鍵詞：IPO同一控制 業(yè)務(wù)重組

在資本市場日漸活躍的當下，通過IPO上市募集資金已成為企業(yè)融資的重要方式。企業(yè)上市前先對同一控制下的業(yè)務(wù)進行重組、合并再申報IPO上市材料也已是屢見不鮮。因重組、合并業(yè)務(wù)的特殊性、復(fù)雜性，證券監(jiān)管部門對此類業(yè)務(wù)監(jiān)管非常嚴格。下面，筆者結(jié)合A集團公司及A集團控股的擬上市主體C股份公司在IPO過程中對同一控制下的傳媒業(yè)務(wù)進行重組合并的案例，就其必要性、適用的法律規(guī)定、程序及相關(guān)賬務(wù)處理分別進行闡述。

一、業(yè)務(wù)重組、合并的必要性

（一）業(yè)務(wù)重組、合并是企業(yè)自身發(fā)展的需要

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，企業(yè)面臨巨大的市場壓力，技術(shù)創(chuàng)新速度不斷加快，產(chǎn)品生命周期不斷縮短，競爭更加激烈，客戶要求更加苛刻，優(yōu)化集團產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高規(guī)模效益，減少交易成本，做強公司專業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域的能力成為A集團公司迫切需要解決的問題。通過對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進行梳理，并反復(fù)論證，A集團確定了以集團內(nèi)部業(yè)務(wù)重組為核心，整合集團內(nèi)部優(yōu)勢資源，將A集團的傳媒業(yè)務(wù)整體注入擬上市主體C公司，實現(xiàn)傳媒業(yè)務(wù)與非傳媒業(yè)務(wù)的嚴格劃分，以提高整體競爭力的集團內(nèi)部業(yè)務(wù)重組、合并方案。通過上述對傳媒業(yè)務(wù)的重組，擬上市主體C公司完善并延伸了產(chǎn)業(yè)鏈，以做大做強傳媒業(yè)為主要戰(zhàn)略目標，較好地實現(xiàn)了規(guī)模效益，資產(chǎn)、收入、利潤規(guī)模均較重組前增長約80%；A集團剝離傳媒業(yè)務(wù)后，轉(zhuǎn)型為新興文化產(chǎn)業(yè)及投資控股公司，實現(xiàn)文化企業(yè)的多元化發(fā)展，擺脫了經(jīng)營業(yè)務(wù)單一，過分依賴傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的困境。

（二）業(yè)務(wù)重組、合并是證券監(jiān)管部門對擬上市企業(yè)規(guī)避同業(yè)競爭、減少關(guān)聯(lián)交易的現(xiàn)實要求

近年來，控股股東利用同業(yè)競爭和關(guān)聯(lián)交易侵占上市公司利益成為最受投資者詬病的問題。控股股東通過關(guān)聯(lián)交易、同業(yè)競爭侵占公眾公司的利益，嚴重影響投資者對市場的信心，破壞了資本市場的公平性和有效性，擾亂資本市場的資源配置機制，亦加大了市場的投機性，由此導(dǎo)致的各種違法違規(guī)行為也是層出不窮，致使股市不能客觀反映宏觀經(jīng)濟的運行狀態(tài)，更不利于進行長期價值投資的機構(gòu)投資者。我國在公司的上市、再融資、重組、收購等方面都嚴格禁止同業(yè)競爭。因此，作為C股份公司控股股東的A集團，如果不能有效解決同業(yè)競爭和關(guān)聯(lián)交易的問題，那么C公司的上市方案將不會得到證監(jiān)部門的認可。

一般來講，解決同業(yè)競爭問題有兩個途徑，消除競爭性業(yè)務(wù)或者消除競爭性的股權(quán)關(guān)系。處理同業(yè)競爭問題最常見的四種方法是監(jiān)督與承諾、托管與租賃、資產(chǎn)重組和整體上市。由于承諾和監(jiān)督在證監(jiān)部門難以獲得認可，托管與租賃不夠徹底，而整體上市難度太高，A集團選擇了對C股份公司定向增發(fā)，將傳媒業(yè)務(wù)、資產(chǎn)注入C公司，徹底解決同業(yè)競爭與關(guān)聯(lián)交易等問題。

二、適用的法規(guī)

資產(chǎn)注入C公司之前需要先對A集團的傳媒業(yè)務(wù)、資產(chǎn)進行清產(chǎn)核資，并評估，以確認這部分資產(chǎn)的作價金額。在清產(chǎn)核資工作中主要參照《國有企業(yè)清產(chǎn)核資辦法》（國資委令第1號）、《國有企業(yè)清產(chǎn)核資工作規(guī)程》（國資評價〔2003〕73號）等有關(guān)規(guī)定。資產(chǎn)清查結(jié)果經(jīng)主管、財政部門審批后，涉及到資產(chǎn)損失的按照《企業(yè)資產(chǎn)損失財務(wù)處理暫行辦法》（財企〔2003〕233號）確認。

因資產(chǎn)注入的目的是為了將來IPO，所以在資產(chǎn)注入擬上市公司的環(huán)節(jié)，需遵循《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第十二條發(fā)行人最近三年內(nèi)主營業(yè)務(wù)沒有發(fā)生重大變化的適用意見――證券期貨法律適用意見第3號。法律適用意見第3號明確規(guī)定了視同主營業(yè)務(wù)沒有發(fā)生重大變化的條件：被重組方應(yīng)當自報告期期初起即與發(fā)行人受同一公司控制權(quán)人控制，如果被重組方是報告期內(nèi)新設(shè)立的，應(yīng)當自成立之日即與發(fā)行人受同一公司控制權(quán)人控制及被重組進入發(fā)行人的業(yè)務(wù)與發(fā)行人重組前的業(yè)務(wù)具有相關(guān)性。本案中，擬重組的傳媒業(yè)務(wù)與C公司均一直受A集團控制，完全符合此項條款。此外，適用意見第三條根據(jù)重組業(yè)務(wù)對發(fā)行人資產(chǎn)總額、營業(yè)收入或利潤總額的影響情況，分別按以下規(guī)定執(zhí)行。被重組方重組前一個會計年度末的資產(chǎn)總額或前一個會計年度的營業(yè)收入或利潤總額達到或超過重組前發(fā)行人相應(yīng)項目100%的，為便于投資者了解重組后的整體運行情況，發(fā)行人重組后運行一個會計年度后方可申請發(fā)行。此條款是對擬上市公司重組后經(jīng)營情況進行檢驗的時間要求，現(xiàn)實情況中，許多擬上市公司為避免申報材料過程中的“一年運行期”，多采取分期注入資產(chǎn)的做法，以使重組業(yè)務(wù)的收入、資產(chǎn)、利潤不超過發(fā)行人相應(yīng)項目的100%，避免觸發(fā)“一年運行期”的條款；被重組方重組前一個會計年度末的資產(chǎn)總額或前一個會計年度的營業(yè)收入或利潤總額達到或超過重組前發(fā)行人相應(yīng)項目50%，但不超過100%的，保薦機構(gòu)和發(fā)行人律師應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)對首次公開發(fā)行主體的要求，將被重組方納入盡職調(diào)查范圍并發(fā)表相關(guān)意見。本案中，重組業(yè)務(wù)的收入、資產(chǎn)、利潤達到了發(fā)行人相應(yīng)項目的80%，需對A集團進行盡職調(diào)查，并由中介發(fā)表相關(guān)意見；被重組方重組前一個會計年度末的資產(chǎn)總額或前一個會計年度的營業(yè)收入或利潤總額達到或超過重組前發(fā)行人相應(yīng)項目20%的，申報財務(wù)報表至少須包括重組完成后的最近一期資產(chǎn)負債表。

三、業(yè)務(wù)重組、合并的程序

就A集團公司來看，因其屬于國有大型集團公司，所以A集團涉及到資產(chǎn)評估、注入方案均須通過主管部門及財政部門批準。具體來講，有以下幾個方面。

（1）A集團擬重組資產(chǎn)清查方案報主管、財政部門批準

（2）A集團擬重組資產(chǎn)清產(chǎn)核資結(jié)果報主管、財政部門批準

（3）A集團擬重組資產(chǎn)評估結(jié)果報主管、財政部門批準

（4）A集團擬重組資產(chǎn)注入C公司及對C公司增資方案報主管、財政部門批準，其中如涉及到國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓，還需在公開市場掛牌轉(zhuǎn)讓

（5）C公司股東大會通過定向增發(fā)方案，與A集團簽署資產(chǎn)注入?yún)f(xié)議，并完成資產(chǎn)交割

四、業(yè)務(wù)重組、合并賬務(wù)處理涉及的幾個特殊問題

從合并方式來看，C公司重組原屬于A集團的傳媒業(yè)務(wù)、資產(chǎn)，屬于《企業(yè)會計準則第20號-企業(yè)合并》第三條中提及的業(yè)務(wù)合并，應(yīng)該參照企業(yè)合并準則中關(guān)于吸收合并的規(guī)定來進行賬務(wù)處理。

C公司在企業(yè)合并中取得的資產(chǎn)和負債，應(yīng)當按照合并日在A集團的賬面價值計量。本案中，因A集團注入的傳媒業(yè)資產(chǎn)均屬于盈利水平較高的輕資產(chǎn)，評估價格較賬面價值增值很多。C公司發(fā)行20000萬股本作為對價，取得A集團傳媒業(yè)務(wù)的凈資產(chǎn)15000萬，重組資產(chǎn)的賬面價值與發(fā)行股份面值總額的差額5000萬，應(yīng)當調(diào)整C公司資本公積；資本公積不足沖減的部分，調(diào)整留存收益。會計處理如下：

借：凈資產(chǎn)15000

盈余公積2000

資本公積3000

貸：股本20000

C公司為進行企業(yè)合并發(fā)生的各項直接相關(guān)費用，包括為進行企業(yè)合并而支付的審計費用、評估費用、法律服務(wù)費用等，應(yīng)當于發(fā)生時計入當期損益。但在企業(yè)合并中，C公司定向增發(fā)股票的手續(xù)費、傭金等費用，應(yīng)當?shù)譁p權(quán)益性證券溢價收入，溢價收入不足沖減的，沖減留存收益。

按證券期貨法律適用意見第3號的相關(guān)規(guī)定，被重組方合并前的凈損益應(yīng)計入非經(jīng)常性損益，并在申報財務(wù)報表中單獨列示。本案中合并日為3月31日，即A集團擬注入傳媒業(yè)務(wù)當年一季度所產(chǎn)生的利潤應(yīng)該在C公司合并日后的報表中單獨以非經(jīng)常性損益來列示。

參照《會計準則講解2008》中對于同一控制下吸收合并編制合并報表方面的做法，C公司在合并當期期末比較報表應(yīng)區(qū)別兩種情況處理。情況一：如果C公司在期末僅需編制個別財務(wù)報表，那么在編制前期比較報表時，無須對以前期間已編制的比較報表進行調(diào)整；情況二：如果C公司在期末需要編制合并財務(wù)報表，那么在編制前期比較合并財務(wù)報表時，應(yīng)將吸收合并取得的被合并方前期有關(guān)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果及現(xiàn)金流量等內(nèi)容比照同一控制下控股合并的報表編制原則，并入合并方前期合并財務(wù)報表。本案中，C公司在重組前需編制合并財務(wù)報表，所以需將重組業(yè)務(wù)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果及現(xiàn)金流量并入前期比較合并財務(wù)報表，視同其一直存在。

參考文獻：

前期物業(yè)管理合同范文第5篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；糾紛問題；解決策略

近些年來，一些發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的矛盾逐漸最終演變成刑事案件的案例屢見不鮮，起因大都是業(yè)主之間生活習(xí)慣的差異、志趣愛好的不同或者是對于公攤面積的糾葛，還有業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾等等，如果物業(yè)管理水平提高，物業(yè)管理人員能夠?qū)@些問題進行妥善處理，就能避免很多的問題。因此，物業(yè)管理水平的提高事關(guān)到每一位業(yè)主的自身的利益和物業(yè)本身的利益，對提高物業(yè)管理水平的探討實在必要。

一、物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)實狀態(tài)

所謂的物業(yè)管理糾紛主要是指業(yè)主與物業(yè)從簽訂合同之時開始到合同終止這一個時間內(nèi)業(yè)主與物業(yè)之間就小區(qū)住宅等相關(guān)問題所產(chǎn)生的糾紛和摩擦。隨著我國小區(qū)住宅的規(guī)模不斷增大，業(yè)主的需要也呈現(xiàn)復(fù)雜化的趨勢，業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾也呈現(xiàn)復(fù)雜化的特征。就產(chǎn)生糾紛的當事人來看，主要分為以下幾種類型的糾紛：

（一）物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛

物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾主要集中在物業(yè)公司對小區(qū)的不合理管理上。例如，物業(yè)公司非法（未經(jīng)過業(yè)主的許可）占用業(yè)主土地；巧編名目亂收費；隨便提高收費標準、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量差等等。由于我國還沒有對物業(yè)管理相關(guān)的收費標準，這就給物業(yè)管理公司以可乘之機。由于一系列不合理的物業(yè)管理情況，導(dǎo)致業(yè)主強烈不滿，而物業(yè)管理公司又給不出合理的解決方式，最后導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。

（二）業(yè)主與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛

這類糾紛的發(fā)展主要是由于業(yè)主之間生活習(xí)慣、志趣愛好之間的差異而導(dǎo)致的。例如，停放車位的不合理引發(fā)的糾紛、違章搭建或者飼養(yǎng)小動物引發(fā)的糾紛、侵害鄰里的利益、影響居民的正常生活引發(fā)的糾紛等等。這類糾紛如果得不到及時的處理和解決，極易釀成災(zāi)禍。

（三）與業(yè)主委員會有關(guān)的物業(yè)管理糾紛

商品房的物業(yè)管理公司最終的確定有一個過程。在業(yè)主和業(yè)主委員會未選定物業(yè)管理企業(yè)，并沒有簽訂正式合同之前，由開發(fā)商選定的前期物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。在業(yè)主委員會成立以后，將由業(yè)主委員會討論決議今后的物業(yè)管理公司。由于，前后的物業(yè)管理公司很有可能會發(fā)生變動，因此，前期的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間很有可能發(fā)生糾紛，前后期的物業(yè)管理公司之間也有可能發(fā)生糾紛。并且，由于業(yè)主委員會并不能代表每一個業(yè)主的利益，所以業(yè)主與業(yè)主委員會之間也有可能發(fā)生糾紛。更有甚者，業(yè)主委員會的成員有可能收了某一個物業(yè)管理公司的紅包，而不做出公平合理的決定。

（四）物業(yè)管理公司、業(yè)主、開發(fā)商之間產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛

業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛主要是指開發(fā)商在業(yè)主購買房屋前在合同中所記載的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)費用等問題未能得到兌現(xiàn)。未能得到兌現(xiàn)的原因主要是在業(yè)主購買房屋后，業(yè)主與開發(fā)商之前的合同款項未能得到物業(yè)管理公司的認可，這時，業(yè)主就會與物業(yè)管理公司發(fā)生實際的糾紛。

二、物業(yè)管理糾紛的發(fā)生原因

物業(yè)管理糾紛的發(fā)生原因雖然錯綜復(fù)雜，但是歸結(jié)起來，主要是以下幾方面的原因。

（一）業(yè)主和物業(yè)管理公司的觀念不同

業(yè)主與物業(yè)管理公司實質(zhì)上是“主人”與“管家”的關(guān)系，業(yè)主就是“主人”，而物業(yè)管理公司是“管家”。然而，物業(yè)管理公司并沒有清醒的認識到這一點。物業(yè)管理公司是業(yè)主花錢雇傭一個企業(yè)來管理小區(qū)的，而不是管住自己的?，F(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司并沒有秉承著“服務(wù)業(yè)主”的理念，而是“管理業(yè)主”的理念。對于業(yè)主違章停車、垃圾亂堆放等行為，物業(yè)管理公司就加大治理力度，甚至要求業(yè)主交高額的罰金，而對于水電供應(yīng)不正常、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾等不涉及其自身利益的問題則“放縱”。

（二）業(yè)主對前期物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間的關(guān)系認識不到位

新建小區(qū)的前期物業(yè)管理公司通常是由開發(fā)商投資建立的物業(yè)管理公司，與開發(fā)商具有同等的法律地位。業(yè)主購買房屋后，一旦發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量問題、物業(yè)管理公共的收費問題和服務(wù)問題就會向物業(yè)管理公司反映，要求物業(yè)管理公司解決。而物業(yè)管理公司與開發(fā)商有著同等的法律地位，肯定不愿意代替開發(fā)商受過，于是物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間就會出現(xiàn)糾紛，有些物業(yè)管理公司還通過停水、停電來報復(fù)業(yè)主，由此，矛盾進一步激化。

（三）發(fā)生糾紛的雙方重視自己的權(quán)利而輕視義務(wù)

物業(yè)管理服務(wù)合同屬于雙發(fā)的有償合同，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)，一方的義務(wù)就是另一方的權(quán)利。業(yè)主一方的義務(wù)就是繳納物業(yè)管理公司所規(guī)定的各種費用，權(quán)利就是享受物業(yè)管理公司所提供的各種服務(wù)。物業(yè)管理公司的義務(wù)就是向業(yè)主提供各種服務(wù)，權(quán)利就是依據(jù)所提供的服務(wù)要求業(yè)主繳納合理的費用。因為業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方不明白權(quán)利和義務(wù)的辯證關(guān)系，而只重視自身的權(quán)益的實現(xiàn)而不重視自己義務(wù)的履行，而造成雙方的權(quán)利均無法得到實現(xiàn)而引發(fā)糾紛。

（四）物業(yè)管理的收費混亂

由于我國尚未建立完整的物業(yè)管理的收費規(guī)定，所以，一些物業(yè)管理公司的收費項目相當混亂，五花八門。除了必須繳納的物業(yè)管理服務(wù)費用以外，還有一些物業(yè)管理公司代收水電費、電視費用、電梯費、電梯維修備用費。五花八門的費用讓業(yè)主難以辨別真?zhèn)巍ｏ@然業(yè)主不愿花冤枉錢，由此導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾。

（五）當事人惡意維權(quán)

由于業(yè)主或者是物業(yè)管理公司缺乏相關(guān)的法律意識或者是法律意識淡薄，造成了業(yè)主和物業(yè)管理公共惡意維權(quán)，從而引發(fā)了糾紛。

三、物業(yè)管理糾紛的處理對策

根據(jù)以上對物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因和現(xiàn)狀的分析，總結(jié)了以下幾方面的對策，供大家參考。

（一）物業(yè)管理服務(wù)公司和業(yè)主應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念

物業(yè)管理公司與業(yè)主是雇傭關(guān)系，業(yè)主雇傭物業(yè)管理公司來為自己提供服務(wù)，這種服務(wù)是有償?shù)?。但是，現(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司并沒有以“服務(wù)”為核心來工作。雖然，物業(yè)管理公司在實際工作中需要對小區(qū)的環(huán)境、垃圾、設(shè)施等等進行管理，但是，這種管理應(yīng)該物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)的一種手段，其工作的終極目標應(yīng)該為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，方便業(yè)主的生活，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。由此可見，要想減少甚至避免業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛，首先就要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理公司的工作觀念；另一方面，業(yè)主也應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變“少花錢，享服務(wù)”的觀念，對物業(yè)管理公司有充分的信任。

（二）物業(yè)管理公司與業(yè)主之間應(yīng)該相互理解、換位思考、交流溝通

物業(yè)管理公司和業(yè)主之間是魚水關(guān)系。一方面，物業(yè)管理公司需要業(yè)主所提供的物業(yè)管理費用維持其生產(chǎn)和發(fā)展，只要有足夠的物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理公司才能夠不斷提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)以滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造良好的小區(qū)環(huán)境。另一方面，業(yè)主需要物業(yè)管理公司提供的服務(wù)來對自己的生活環(huán)境進行管理和維護，需要物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一些突發(fā)狀況進行處理。同時，業(yè)主在享受服務(wù)的同時也需要向物業(yè)管理公司提供一定的資金，只有這樣才能更好地保證自己的生活環(huán)境有序。由此看來，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間只有相互配合和理解，只有換位思考才能真正明白對方的難處，才能使得義務(wù)和權(quán)利得到切實的履行和享受。

（三）建立健全物業(yè)管理企業(yè)的收費體制并進行公示，杜絕亂收費

目前，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾主要是由于物業(yè)管理費所引起的。現(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司收取高昂的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理的收費項目更是五花八門、難辨真?zhèn)?，這使得很多的業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費標準產(chǎn)生了懷疑，由此產(chǎn)生了很多矛盾。所以，物業(yè)管理公司應(yīng)該嚴格按照法定的收費標準進行收費，收費的款項也要嚴格按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》進行。按照要求，物業(yè)管理公司應(yīng)按對所收取的費用款項和標準進行公示。

（四）重視業(yè)主和物業(yè)管理公司所簽訂的合同

物業(yè)管理合同是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的憑證，是雙方行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律依據(jù)。所以應(yīng)該特別重視物業(yè)管理合同的簽訂。物業(yè)管理合同的擬定應(yīng)該注意精確、全面、合理、科學(xué)、合法，避免用語含混、模糊不清等語句，如果物業(yè)管理合同對有關(guān)內(nèi)容交代不清就極有可能在今后引發(fā)物業(yè)管理公司與業(yè)主在相關(guān)方面的糾紛。因此，業(yè)主在簽訂物業(yè)管理合同時要謹慎處之，不可大意，注意對于相關(guān)細節(jié)的審視，必要時，可以請律師來審核。

（五）提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平

物業(yè)管理公司不生產(chǎn)實在有形的物品，它們所生產(chǎn)的物品是無形的服務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理公司安身立命的根本所在。因此，物業(yè)管理公司要無時無刻地把提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)放在首位，只有服務(wù)到位，業(yè)主的錢才能到位。提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平要提高行業(yè)的準入標準，這需要相關(guān)法律文件的出臺，也需要行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督；此外，物業(yè)管理公司要加大對員工的培訓(xùn)工作，培養(yǎng)出服務(wù)精良的員工。

（六）雙方都應(yīng)該依法維權(quán)

物業(yè)管理合同是物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的法律。因此，雙方一旦發(fā)生糾紛應(yīng)該依據(jù)物業(yè)管理合同的規(guī)定或者是《中華人民共和國合同法》的相關(guān)款項提請訴訟或者仲裁解決，不應(yīng)該無視合同，惡意維權(quán)。

四、結(jié)語

物業(yè)管理的糾紛問題是我們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷募m紛，對于物業(yè)管理糾紛的解決應(yīng)該以法律為依據(jù)、以物業(yè)管理合同為依據(jù)來進行解決。物業(yè)管理公司和業(yè)主之間是魚水關(guān)系，雙方應(yīng)該相互理解、加強溝通才能實現(xiàn)共贏。

作者:李思瀅 單位:四川文理學(xué)院

參考文獻：